合合肥市房地产市场分析 ——2014年1-11月 安徽省清源房地产研究院 李慧秋

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 三、市场发展的分析和预判

前 言 中央经济工作会议11日在北京闭幕，分析研究2015年经济工作。明年，中国经济工作的主要任务仍然是“促进经济持续健康发展和社会和谐稳定”而要全面实现经济健康发展与社会和谐稳定这两大目标，需要三个“新”，即：主动适应经济发展新常态、创造新优势、做出新贡献。

前 言 “楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，楼市调控“去行政化”趋势显现。 前 言 “楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，楼市调控“去行政化”趋势显现。    “限购”大面积松动、“限贷”大幅度放宽、“限价”逐渐消失，此前加诸楼市的重重枷锁，正逐一松绑。

前 言 控，专家综合分析中央政治走向、宏观经济发展态 势和房地产市场形势后认为，主要有以下四个原因： 前 言 中央经济工作会议连续两年不再提及房地产调 控，专家综合分析中央政治走向、宏观经济发展态 势和房地产市场形势后认为，主要有以下四个原因： 一、产业结构优化、挖掘经济增长新动力成为经济 政策重心。 二、未雨绸缪着力防控地方债务风险。 三、不提房地产调控并不意味着没有房地产调控， 反而说明中央正在从双轨制调控向长效机制 迈进。 四、以保民生、促改革来稳房价。

前 言 明年金融改革、户籍改革、土地改革、国企改 革、价格改革、“一带一路”等有望获得重点推进。预计以“一带一路” (丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路)为代表的走出去战略将成为转型的重点。 虽未提及房地产调控，但强调要化解高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险，同时在扶贫方面，还要求实现精准脱贫，防止平均数掩盖大多数，要求更加注重保障基本民生，更加关注低收入群众生活。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 （一）、2014年房地产市场关键词： 五大关键词:市场分化；土地热潮；完善限购；房地产税改革和不动产统一登记 。

（二）、全国2014年1-11月市场表现： 一、2014年1-11月全国房地产市场概况 1、 限购、限贷的放松配合价格的下降促使需求放量。 一季度受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，市场表现欠佳，成交量明显低于去年同期；

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 二季度起部分重点城市价格逐步下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，百城均价从5月起开始下降，至6月跌幅进一步扩大；

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 三季度初部分城市限购政策逐渐出现松动，对市场需求起到了刺激性作用，至三季度末，地方乃至中央的限贷也开始放宽，房企亦如期加大力度推盘，增强了市场各方的信心。2014年前三季度，房企销售压力较大，企业纷纷加大降价促销力度。近6成房企的销售均价较上半年出现下滑。

央行9.30新政是今年 一、2014年1-11月全国房地产市场概况 以来政府措施中最为强有 力的一项。取消限购是解 决购买资格问题，而放松 限贷则是解决购买力问题。 信贷新政的出台，表明地 方政府的救市高潮已经过 去，中央层面的救市措施 款款而来。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 2、土地市场 1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 但是土地成交楼面均价却有所上涨，其中北、上、广、深一线城市今年前三季度的成交楼面均价，与去年同期相比更是保持着57%的上涨幅度，达到7917元/平方米。虽然四大一线城市的土地推出面积和成交面积同比均下跌三成，但是土地出让金却与去年同期持平，2366万平方米的成交土地，却贡献了3672亿元的土地出让金。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 3、2014年1-11月份全国房地产投资、销售情况 总 量 同 比 % 其中 住宅 办公楼 同比 总 量 同 比 % 其中 住宅 办公楼 同比 商业营业用房 房地产投 资 亿元 86601 11.9 58676 10.5 5124 24.6 13100 22.0 销售面积万.㎡ 101717 -8.2 89014 -10.0 2095 -9.2 7412 7.1 销售均价元/㎡ 6339 5955 11790 98347 待售面积万.㎡ 59795 27.8 39332 28.1 2425 34.8 11412 26.8

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 4、商品房建设 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万 平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分 点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房 屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5 个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降 13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提 高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增 长5.5%。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 5、 城市库存 2014年1-10月中国商品房库存销售比为12.67倍。其 中住宅库存销售比为49.33倍，商业用房库存销售比为 176.99倍。 11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截止到今年10 月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到 10%，达到历史最低点（最高点的时候是16%），这也意味 着在建房屋中90%未卖出去。 另据国家统计局的数据，1-10月份，房地产开发企 业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，未来几 年内这些土地储备也都将转化为大量商品房供应，未来库 存量仍将持续走高。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 6、企业资金投入 1-11月份，房地产开发企 业到位资金110115亿元，同 比增长0.6%。其中，国内贷 款19252亿元，增长9.0%；利 用外资530亿元，增长11.8% ；自筹资金46243亿元，增长 8.2%；其他资金44089亿元， 下降9.3%。在其他资金中， 定金及预收款26810亿元，下 降12.2%；个人按揭贷款 12130亿元，下降4.2%。

一、2014年1-11月全国房地产市场概况 7、房地产开发景气指数 11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指 数”)为94.30，比上月回落0.46点。 今年1-11月 份，国房景气指数一路下降，从2月份的96.91一直下降 到11月份的94.30。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （一）安徽省市场基本情况 1、2014年1-11月累计投资 1-11月份全省房地产开发累计完成投资额4038.1亿元， 同比增长11.6%，增速比上月上升0.4个百分点。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 2、2014年1-11月开发面积增速情况 1-11月份全省完成商品房施工面积33683.1万平方米， 同比增长14.2%；新开工面积8813.9平方米，同比下降4.5% ；竣工面积完成3758.3万平方米，同比增长6.9%。

3、土地市场 二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 1-11月全省土地成交75339.5亩，成交金额833.0亿元，同比分别下降31.5%、34.4%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 4、商品房销售面积 1-11月份，全省16个城市新建商品房交易总量3633.4万 平方米，同比下降0.8%；其中商品住宅3024.6万平方米，同 比增长1.5%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 5、商品房销售价格 1-11月份，16城市新建商品房交易均价6146元/平 方米，同比增长2.1%；其中商品住宅均价5548元/平方米， 同比增长1.5%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 6、存量房市场情况 1-11月份,全省存量房成交总面积为1330.9万平方米，其中住宅1003.4万平方米，同比分别下降3.7%和6.0%。 1-11月份，全省存量房成交均价为4445元/平方米，其中住宅为4554元/平方米，同比分别增长1.8%和1.5%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （二）、安徽省与中部六省比较

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 安徽省1-10月开发投资处于高位运行当中，各项指标在全国范围内排名较高，其中投资完成额在全国排名第六位；施工面积、竣工面积、新开工面积排名分别为第八位、第七位、第四位。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （三）、2014年1-11月合肥市房地产市场 1、投资和开工情况 1-11月份，合肥市房地产开发总投资1053.75亿元， 同比增长1.15%。其中，住宅投资664.58亿元，同比增长 4.78%。商品房新开工面积1828.25万平方米，同比下降 6.15%。商品房施工面积6806.05万平方米，同比增长 0.59%。商品房竣工面积798.18万平方米，同比下降 8.49%。

2、土地市场情况 二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 1-11月份，合肥市共成交经营性用地104宗，面 积9479.238亩，均价386.3万元/亩，总价366.16亿元 其中，市区成交经营性用地67宗，面积6807.134亩 （同比减少3.45%），均价433.1万元/亩，总价294.83 亿元（同比减少1.32%），成交总面积及总金额较去年 同期均有小幅减少。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 3、市场销售及价格 1-11月份，全市商品房销售面积为1536.7万平方米 （169132套），同比下降9.17%。其中，住宅1253.96万平 方米（125986套），同比下降12.96%（市区1097.79万平 方米、109854套，同比下降14.2%）。 1-11月份，市区商品房销售均价为7391.43元/平方 米，同比增长9.53%；商品住宅销售均价为7207.24元/平 方米，同比增长10.45%。剔除团购房、西南组团和北部组 团后，商品住宅实际销售价格为7871元/平方米，同比增 长10.21%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 4、销售结构： (1)、购房人结构 34.92% 34.79% 4.44% 25.85% 市区居民 所辖市县 省内其他城市 省外居民

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （2）、户型结构： 1-11月份市区销售备案的商品住房中，套均面积 为99.93平方米，按照户型划分：90平方米以下的占总 套数的37.46%，90-120平方米的占47.99%，120-144平 方米的占9.62%，144平方米以上的占4.93%。市场销售 以中小户型为主。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （3）、区域结构： 1-11月份市区九区商品住宅销售备案数据见下表，滨湖区月均销售面积超过15万平方米，位居第一；政务区销售价格均超过9500元/平方米，位居第一。 1-11月份　 蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 高新区 经济区 政务区 新站区 滨湖区 备案面积 78.6 127.3 88.4 95.8 99.9 91.3 55.9 36.6 170.2 备案均价 7663 7752 7652 7655 7036 7601 9704 6404 7910

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 5、批准预售情况： 1-11月份，全市商品房批准预售面积为1222.01万平方米，其中商品住宅1121.87万平方米，同比分别下降7.67%和9.16%。 截止11月末，全市结转可售商品房面积为872.7万平方米，其中商品住宅590.73万平方米。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 6、二手房市场： 11月份全市二手房成交总面积为29.45万平方米，环比增长34.35%；成交均价6496元，环比下降1.87%。其中，住宅成交25.81万平方米、2755套，环比增长33.45%；成交均价6191元，环比增长1.3%。 1-11月份，全市二手房成交总面积为302.17万平方米，其中住宅266.8万平方米，同比分别下降25.23%和25.14%；成交均价分别为6909元和6035元，同比分别增长24.21%和11.86%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 7、金融信贷情况 2014年10月末，全市房地产贷款余额2572.1亿元，余 额同比增长29.84%，较去年同期增长4.94个百分点；较年 初增加542.90亿元，同比多增179.06亿元。其中房地产开 发贷款较年初增加153亿元，同比多增20.6亿元；保障性住 房开发贷款新增111.7亿元。个人住房贷款自年初累计发放 123989套、464.7亿元，较去年同期多发放28514套、136.1 亿元。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （四）、合肥房地产市场在安徽省排序 （1）投资： 2014年1-11月份全省房地产开发累计完成投资额 4038.1亿元，同比增长11.6%，合肥市房地产开发总投资 1053.75亿元，同比增长1.15%，占全省房地产投资26%。 （2）商品房销售面积 1-11月份，全省16个城市新建商品房交易总量 3633.4万平方米，同比下降0.8%；合肥市商品房销售面 积为1536.7万平方米（169132套），同比下降9.17%。占 全省商品房销售总量42%。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （3）商品房销售均价 1-11月份，16城市新建商品房交易均价6146元/平方米同比增长2.1%；其中商品住宅均价5548元/平方米，同比增长1.5%。合肥市区商品房销售均价为7391.43元/平方米，同比增长9.53%；商品住宅销售价格为7871元/平方米，同比增长10.21%。 合肥新建商品房交易均价高出全省均价1245.43元/平方米，商品住宅销售均价高出全省均价2323元/平方米.

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （4）、土地市场 1-11月全省土地成交75339.5亩，成交金额833.0亿元，同比分别下降31.5%、34.4%。合肥市共成交经营性用地面积9479.2亩，均价386.3万元/亩，总价366.16亿元。 合肥市共成交经营性用地面积占全省12.6%；成交金额占全省总额44%。

（5）、存量房市场情况 二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 1-11月份,全省存量房成交总面积为1330.9万平方米，其中住宅1003.4万平方米，存量房成交均价为4445元/平方米，其中住宅为4554元/平方米。 合肥市二手房成交总面积为302.17万平方米，占全省总量22.7%；其中住宅266.8万平方米，占全省总量26.6%；成交均价分别为6909元和6035元，存量房成交均价是全省二手房交易均价的1.55倍，住宅交易均价是1.3倍。

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 （五）、与中部省会城市相比较（1—10月）

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况

二、安徽省、合肥房地产市场基本情况 2014年1-10月合肥市在中部7省会城市中商品房预售面积排第五；销售备案面积排第一；商品房销售均价排第五；存量房销售面积排第三；存量房销售均价排第四。

三、市场发展的分析和预判

1、楼市是阶段性回暖 去库存仍是明年楼市主基调。 三、市场发展的分析和预判 （一）趋势判断： 1、楼市是阶段性回暖 去库存仍是明年楼市主基调。 目前的回暖是结构性回暖。 区域：一线城市回暖迹象 更为明显，二三线城市楼市销售仍较清淡； 产品：保障房 、自住型商品房成为部分地区楼市成交主力，商品住宅成交 仍处历史低位。   

三、市场发展的分析和预判 2、未来调控去行政化 用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。

三、市场发展的分析和预判 3、当前存在结构性问题    “结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。 一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。   

三、市场发展的分析和预判 一方面是供大于求，整体市场供大于求的形势已经 确立。过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底 逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存” 将成为很多地方的难题。   另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中 国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求 占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇， 5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

三、市场发展的分析和预判 4、关注焦点：国务院常务会议要求稳定住房消费 10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会   10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会 议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；决定 进一步放开和规范银行卡清算市场，提高金融对内 水平；确定发展慈善事业措施，汇聚更多爱心扶贫济困。 会议要求重点推六大领域消费，其中，第三条是稳定住房 消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

三、市场发展的分析和预判 5、业内观点： 国务院常务会议“稳定住房消费”的提出，是隐晦 救市，中央希望稳增长扩内需。虽只提保障房和公积   国务院常务会议“稳定住房消费”的提出，是隐晦 救市，中央希望稳增长扩内需。虽只提保障房和公积 金，但把住房列为(重点领域)之一，意义重大。此次会 议透露的思路是想通过放松行政管制，调节信贷、税收 政策，保护首次置业需求，支持二次改善需求，促使住 宅市场稳定健康发展。

三、市场发展的分析和预判 （二）、适应新形势，谋求新发展 11月10日 中国房地产研 究会会长、中国房地产业协会 会长刘志峰会长在昆明第三届 中国房地产高峰论坛，发表题 为“适应新形势，谋求新发展” 的主旨讲话。 他指出，当前中国房地产业 发展面临三个变化，未来我国 房地产业仍有四个发展动力。

三、市场发展的分析和预判 1、当前中国房地产业发展面临三个变化： （1）、是住房需求和供给关系发生了变化。 正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求，这些问题也反映在一些产业地产和园区建设上。 （2）、是住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。 （3）、是房地产业的发展内涵发生了变化。

2、今年市场交易增速下行的三个原因： 三、市场发展的分析和预判 （1）、基数的原因：2013年全国销售了13亿平方米，处于高速增长阶段。安徽省2013年销售了3849.8万平方米，同比增长43.2%；其中商品住房3224.4万平方米，同比增长43.3%；处于高速增长阶段。今年上半年和去年相比，增速一定是下降的。 （2）、预期：今年整个群体都对市场有一种悲观的预期。因为暴跌论、崩盘论的持续出现，人们都在观望。对市场的影响很大。 （3）、个人住房贷款的收紧，实实在在地影响了首次置业的家庭。市场上85%以上是刚需和改善型需求。

三、市场发展的分析和预判 3、未来，我国房地产业仍有四个发展动力： 第一个是新型城镇化建设的发展动力； 第二个是服务业的发展动力； 第三个是信息化的发展动力； 第四个是利用人民币国际化走出海外去发展。 因此，要借助这四大动力，围绕消费者实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。我初步分析，在新型城镇化带动下，2020年前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17-20亿平方米，这是产业地产发展的良好舞台，也是产城融合、产融结合谋求共同发展的良好舞台。

4、适应新形势 三、市场发展的分析和预判 要构建新的房地产业发展体系，将新型工业化、信息 化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。 要构建新的房地产业环境生态，确立节约型、集约式、 可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型 向节约型转型 要构建新的房地产业设计功能，适应经济社会发展， 设计开发满足社会需要的住宅产品和园区建筑，从传统业态 向新业态转型。 要构建新的房地产业服务理念，建立以消费者需求为主 导的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转型 。要构建新的房地产与金融的结合模式。

三、市场发展的分析和预判 （三）对于企业发展的前景 1、任志强对楼市拐点分析 首先，从GDP增速方面来 看在世界范围内房价出现拐点 而中国经济增长率至少可以保 持在6%，维持在7%也是有可能 的，这么高的经济增长速率， 楼市怎么可能会出现拐点？

他提出，只有解决了市场中的消费，才能解决投资于增长。并指出，房地产底部运行还有较长时间，市场仍会有波动，但不会大幅下滑。 三、市场发展的分析和预判 其次，从城市化率方面来看，大部分出现房地产泡沫的国家或城市，其城市化率水平是比较高的，普遍超过70%，像美国、西班牙、德国等国，其城市化率甚至达到了90%，而中国城市化率较低，离60%-70%的目标还差得很远，说楼市泡沫还为时尚早。 再次，从人口结构上来看，目前我国人口结构有两个特征，一是老龄化，二是年轻人结构高峰期还没过，如果从23岁年龄进行划分的话，高峰期应该是在2015年，在年轻人23岁-25岁这段时期，对应是2015-2020年之前，我国仍处于结婚和家庭分裂高峰期。 他提出，只有解决了市场中的消费，才能解决投资于增长。并指出，房地产底部运行还有较长时间，市场仍会有波动，但不会大幅下滑。

三、市场发展的分析和预判 2、房企白银时代面临转型 需要更为精细化的产品 和服务。未来的客户需求会 很大的区别，而移动互联网 时代企业也需要更加善待客 户。未来将按照“好产品、 好服务、好邻居”的总体思 路，在产品性能、服务内容 和社区氛围上努力，不断超 越行业目前的范围和水准， 始终保持行业领跑者的地位。

三、市场发展的分析和预判 3、角色转换 “白银时代”的房企向平台运 营商的角色转换，平台才是最 符合互联网时代商业逻辑的形 式。互联网正在影响经济社会 发展的方方面面，传统行业都 面临着互联网的改造，海尔、 小米都是其中成功的典范。 的房企将不是靠资产去赚钱， 不是靠拥有黄金地段的物业去 赚钱，而是靠拥有经营物业的 能力去赚钱，这才是靠谱的事 情。

三、市场发展的分析和预判 4、是房地产业的金融化趋势会很明显。 房地产企业发展，要能解决支撑发展的钱从哪里来的问题。在社会信贷不那么宽松，房地产投资水平逐渐下降的大环境下，房地产企业采取入股银行、保险等金融机构拓展融资渠道的方式将成为必然的选择。

三、市场发展的分析和预判 （四）、安徽省、合肥市房地产市场发展趋势 安徽省房地产市场一直发展比较平稳，企业、消 费者对安徽市场中长期市场依旧持乐观的态度。 房企对安徽楼市中长期市场依旧看好，绝大多数 较有信心，而缺乏信心与信心不足的人占比较少；合 肥楼市信心指数最足。

9月12日国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见中，对安徽、合肥的经济发展重新定位： 三、市场发展的分析和预判 1、安徽省区域定位调整 9月12日国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见中，对安徽、合肥的经济发展重新定位： （1）、长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、云南、贵州等11省，面积约205万平方公里，人口和生产总值均超过全国的40%。

三、市场发展的分析和预判 （2）、提升长江黄金水道功能。其中在优化港口功能布局中，提到加快芜湖、马鞍山、安庆等港口建设完善集装箱、大宗散货、汽车滚装及江海中转运输系统。 （3）、给合肥新的定位：建城全国性综合交通枢纽、与南京、杭州并列成为长三角城市群副中心城市、首次提出建设合肥都市区、提升国际化水平、成为内陆经济开放高地。

三、市场发展的分析和预判 合肥与宁、杭的差距： 2013年GDP： 合肥总量4672.9亿元，相当于南京的58%；杭州56%； 合肥人均不到1万美元，相当于南京的2/3；杭州2/3； 建成区面积： 南京713平方公里是合肥的1.8倍；杭州462平方公里是合肥的1.2倍。

三、市场发展的分析和预判 大湖名城、创新高地的定位 使合肥大力发展合肥经济圈、 协调芜马城镇群、皖北城镇群 规划，进一步明确区域城乡统 2、合肥“1331”城市规划助力城市发展 大湖名城、创新高地的定位 使合肥大力发展合肥经济圈、 协调芜马城镇群、皖北城镇群 规划，进一步明确区域城乡统 筹发展的总体要求;制定资源利 用与资保护的目标、要求和措 施，提出产业发展与空间布局; 明确与城乡空间布局相协调的 区域综合交通体系等。

三、市场发展的分析和预判 3、 按照“1331”发展布局，未来的合肥将成长为千 万人口级别的特大城市，将以占全省约8%的国土面积， 承载全省约20%的人口和30%的经济总量，真正成为安徽 的强力龙头与长三角的西翼中心，跻身一流省会城市行 列。按照规划，未来合肥市域总人口1300万～1500万人；未来城镇化率85%左右，城镇人口1100万～1300万人，主城区人口850万～1000万人。

三、市场发展的分析和预判 4、从在建库存数据来看，在建库存较少的城市有合肥、广州、南京，其中的合肥已经比较接近历史最低水平。 呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、宁波在建库存较大，这些城市中期房价会受到抑制，温州的绝对水平虽然较高，但和自身相比，已经处在去库存过程中，相比历史高点有明显的下降。

三、市场发展的分析和预判 优质城市：合肥、成都。 均衡城市：南京、苏州、上海、厦门、广州、深圳、南 昌、重庆 5、从存量库存数据来看，市场分化成三个层次，分别是： 优质城市：合肥、成都。 均衡城市：南京、苏州、上海、厦门、广州、深圳、南 昌、重庆 问题城市：滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北 海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、 黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特。 而在未来，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

6、建筑产业化促进产业发展 三、市场发展的分析和预判 今年5月 11日，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心会同安徽省住房和城乡建设厅，组织召开了合肥市申报“国家住宅产业现代化综合试点城市”专家评审会。专家组进行了现场考察，听取了汇报，经论证一致认为，合肥市具备了申报国家住宅产业现代化综合试点城市的基础和条件，一致同意将合肥市列为国家住宅产业现代化综合试点城市。5月15日，住房和城乡建设部在沈阳为合肥市荣获“国家住宅产业现代化综合试点城市”授牌。

三、市场发展的分析和预判 省委常委、合肥 市委书记吴存荣提出， 要把合肥的住宅产业化 打造成千亿产业，培育 成全市新的经济增长点 ，这为我市住宅产业化 发展指明了方向。

三、市场发展的分析和预判 经过两年多的努力，合肥市建筑产业化工作取得了 显著成效，概括起来就是“五个一”，即：确立了一个 发展目标：千亿产业；新的经济增长点；引进和培育了 一批企业：目前相关企业已有十多家；实施了一批试点 项目：至2014年，实施面积超300万平方米；获得了一个 国家级的牌子：国家住宅产业现代化综合试点城市；走 出了一条适合产业化发展的路子：以保障房为试点逐步 向回迁安置房、公益性项目和商品房市场推进。

三、市场发展的分析和预判

三、市场发展的分析和预判 住宅产业化包括两方面 的含义： 一是住宅科技成果的产业化， 一是住宅生产方式的产业化。 随着房地产快速增长的同时，住宅产化必将是未来中国住宅现代化建设标准的发展方向，安徽省住宅产业化发展仍处在初级阶段，推进安徽住宅产业化发展与进步将对安徽省住宅与城市建设具有重要的意义

三、市场发展的分析和预判 （五）、合肥市场预测发展 1、土地高温难再续，房地产价格走低的预期继续巩固 。在面临年底较高的回款压力，部分开发商及楼盘会出现以价换量的趋势。 2、市场供应激增，主要集中在滨湖、庐阳、经开三区 ，市场需要一定时间消化及盘整，较大的上市量可能会导致 客户支撑不足，同质化竞争加剧； 3、合肥房地产未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教 育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。 4、转型和创新才能使房地产市场保持平稳、健康发展。

三、市场发展的分析和预判 （六）、房地产发展五大关键词: 1、新常态：指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展。既转型升级。新常态追求有质量、均衡、可持续的增长。不再像过去无论如何都要保持高速，追求总量扩张。 房地产在经济减速、转型、寻找新动力的新常态下面临诸多挑战，但机遇可能更多，如政策直接干预市场可能减少、改革红利、创新机遇、启动内需等。

三、市场发展的分析和预判 2、去行政化：2014年是房地产走向的窗口期。房地产政策发生重大变化，限购、限贷、限价等相继调整和取消，去行政化、向市场归位的特征明显。未来房地产政策将转向以经济、市场手段调节为主，如财政、税收、供求关系调节等，行政干预会逐渐退出。 3、支持合理购房：主要是房贷政策。 4、市场持续分化：（1）、不同城市房地产市场的房价走势不同；（2）、不同城市的土地市场表现不同；（3）、房企发展的分化。 5、互联网思维：没有人可以否认互联网新技术对中国经济的巨大影响力。

三、市场发展的分析和预判 宏观经济进入新常态，楼市也进入一个新阶段，但还 不属于某种“常态”，只有企业经过充分竞争淘汰，区域 市场经过人口流动的充分调配，楼市才可能进入一个相对 平衡的发展态势。 房地产行业要想继续走在时代前列，必须打“创新 牌”，走“转型路”，建“升级版”，既要为金融地产、 园区地产等新业态培土施肥，也要挖掘传统住宅产业的发 展潜力，在新形势下，用新理念、新模式、新技术、新业 绩，去构建房地产业的新发展。

个人观点仅供参考 谢 谢！ 2014.11.18