苏 州 商 业 调 研 高档百货

第一部分 苏州百货业概况分析 地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’。 面积：8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。 人口：2006年年末，全市总人口616万人，其中市辖区230万人，2006年全市出生人口4.6万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰。

经济状况——综合 GDP：2006年GDP为4820亿元 GDP增速：15.5% 三产配比：1.9:65.4:32.7 人均可支、消费支出走势 GDP：2006年GDP为4820亿元 GDP增速：15.5% 三产配比：1.9:65.4:32.7 人均可支配收入:18532元 人均消费支出:14500元 人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长

经济状况——部门经济 国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6% 批发零售业额:920亿,增长16.7% 住宿餐饮业额:135亿,增长17.1% 其中限额以上批发零售商品消费额:377亿,增长19.8% 旅游业 旅游总收入:525亿,增长21.5% 国内游客:4135万人,增长16.3% 境外游客:181万人增长13% 星级饭店:134家 四星级以上饭店:37家 房地产业 开发总投资:470亿,增长13.6% 施工面积:5058万平米,增长7.6% 竣工面积:1440万平米,增长-14.1% 销售额:599亿,增长19.9%

经济状况——在长三角地位 分析总结 苏州GDP总量在国内位居前列，人均可支配收入与其不相匹配，在长三角16个城市中仅处于中等水平。 预计苏州宏观经济将继续保持平稳增长。 苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州商业仍有很大发展空间。

苏州市总体规划 总体规划： 苏州主城城区由高新区与老城区组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。 苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。 总规提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。 规划纲要： 古城区与高新区合力成为主城区 东部为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城 北部是仅次于东部的城市发展方向

苏州市商业网点规划布局——商业圈层 苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。 第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。 第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。 第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。 第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。 本案 本案处于中心城圈层，临近核心圈层 在未来有可能形成工业园区区域核心圈层 核心圈层 古城圈层 中心城圈层

解读湖西CBD区商业网点规划布局 一个板块二新二轴四带 本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 　一个板块二新二轴四带 “一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。 “二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。 “二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。 “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。 本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。

解读圈层商业业态布局规划 仅从政府对湖西CBD的功能划分，以及商业业态的布局规划，本案商业部分最贴切的定 市区商业零售业态主要包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物中心、超市及便利店。 古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原则的前提下相应发展。 “购物中心”布局应尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，且最好选择在有轻轨通达的地方；也可以布局在中心城圈层甚至都市圈层人口密度不高，但交通条件较好（特别是主干道会集处和快速轨道交通通达处）的地方。对于社区购物中心，则选择服务人口较多的区域商业中心布局。 “大型百货店”适宜布局在综合商业街或购物中心内。苏州核心圈层内大型百货店发展应侧重原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店；核心圈层外规划人口集聚区适当布置大型百货店。 仅从政府对湖西CBD的功能划分，以及商业业态的布局规划，本案商业部分最贴切的定 位应该是区域级购物中心，购物中心内包含大型百货店，同时要兼顾休闲、娱乐、 餐饮、商务等配套功能。

商业概况——传统、新兴、未来商圈 传统商圈 平江区观前商业街 平江区 金闾区石路广场附近区域 金闾区 沧浪区南门泰华广场区域 沧浪区 新兴商圈 高新区绿宝广场、淮海街、锦华商业中心 工业园区左案商业街、李公堤、欧尚超市附近区域 未来商圈 平江新城万达商业广场 吴中区南苏州生活广场 工业园区圆融时代广场 高新区 工业园区 平江区 金闾区 沧浪区 商业 快速 发展 区域 成熟 吴中区 相城区 起步

商业概况——传统、新兴、未来商圈分布 园融广场 （未来） 万达广场 （传统） 石路广场 （新兴） 左岸商业街 观前商业街 李公堤 欧尚超市 南苏州广场 泰华商城 绿宝广场 观前商业街 欧尚超市

传统商圈——观前街商圈 所处板块：古城板块 居住人口及消费能力：当地居民，外来游客 人民商场 第一百货 大洋百货 久泰百货 美罗城 豫园商厦 长发商厦 金鹰国际 所处板块：古城板块 居住人口及消费能力：当地居民，外来游客 板块交通：处于人民路上，公交1、5、102、103.游4等 商业格局：美食，休闲，购物，观光，商务 综合消费指数：★★★★★ 总评： 观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国际、大洋百货、第一百货、长发、人民商场等百货商厦，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。 劣势在于交通拥堵，停车困难 高档百货：美罗城 中档百货：金鹰国际、大洋、一百、人民商场、长发商厦 纯服饰商场：久泰百货、豫园商厦

传统商圈——石路商圈 所处板块：古城 居住人口及消费能力：当地居民，外来游客 交通：便捷 商业格局：商厦林立，美食、休闲、娱乐综合 综合消费指数：★★★★★ 石路国际商城 成泰 百货 威尼斯商厦 女人街 总评 石路面对的消费群和观前大同小异，因为其地理偏西一点，人气不如观前。该处的商务比较发达，比如石路金座，离主干道干将路不远，交通方便。 劣势在于商业定位于中低档次，难以吸引高端消费客源。 中档百货：石路国际商城、成泰百货 纯服饰商场：威尼斯商厦、女人街

传统商圈——南门商圈 所处板块：古城 居住人口及消费能力：当地居民，外来游客 交通：便捷 商业格局：美食，休闲，购物 综合消费指数：★★★★★ 泰华 商城 东楼 泰华 商城 西楼 总评 南门商圈最值得称道的便是泰华商城，是苏州最高档的购物中心之一，优良的购物环境、国际级的品牌、良好的信誉吸引着众多苏州本地及外地客源的观顾，为南门人气提升起到了极大的作用。 劣势在于除了泰华商城外没有其他大型商场存在，不能产生商业的积聚效应。 高档百货：泰华商城西楼 时尚休闲服饰：泰华商城东楼

新兴商圈——高新区商圈 所处板块：新区狮山板块 消费民众：高新区的居民，附近学校学生，还有追求新鲜时尚的年轻人。 交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。 商业格局：美食，休闲，娱乐，购物 综合消费指数：★★★☆ 总评： 绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众多， 车位充足等多项优势，打破了传统的购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。 劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使得商圈商业氛围不佳。

新兴商圈——园区商圈 李公堤风情商业街 所处板块：双湖板块 所处板块：双湖板块　　 板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。居住人口及消费能力：大湖城邦和高尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。 板块交通：地面交通：机场路是该板块的交通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区域，公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往乡镇。 轨道交通：正在规划中 商业格局：综合性、全方位、多功能生活配套、商务 综合消费指数：★★★★

未来商圈——园区商圈 圆融休闲广场 所处板块：双湖板块　　 圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的全天候超大型消费区域，总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的Shoppingmall。 项目拥有6个地铁出口、4000余个泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景。建成后的圆融时代广场将成为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。 目前已建成湖东唯一的五星级酒店建屋新罗酒店，周围有墨西哥餐厅、蓝枪鱼西餐厅、唐风汉格休闲会所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高尔夫用品店等知名餐饮、休闲业态。 居住人口及消费能力：外资企业的林立，楼盘开发商的高品质，加之双湖独有的环境，一切无需多说。 交通：地面，多路公交。 轨道：规划中。 综合消费指数：★★★★

圆融休闲广场 引进“久光百货” 预计08年10月 开业

未来商圈——苏州万达商业广场 所处板块：平江新城板块 交通：火车站、汽车北站，沪宁、苏嘉杭高速出口、312国道、苏虞张一级公路和规划中的城际铁路、高速铁路 综合消费指数：★★★★ 　　 总评 平江新城蓝图围绕三大功能区定位：交通枢纽、生态居住和中央商务，这三大功能区相互促进，协调发展，据悉，新城中央商务区规划由两大区域组成，分别是0.96平方公里的新火车站商业区和1.72平方公里的商贸商务区。 大连万达集团最先用2.5亿元拍下了新城100亩土地，计划投入25亿元建造一个集商业、办公、餐饮、娱乐等功能一体的综合性商业广场，建筑面积约45万平米，商业约20万平米，万达订单式的商业模式更是带来了一种创新。政府的支持，古城文化底蕴的支撑，引进商业的前瞻性，一切都谱写了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商业、居住环境将得到一定的提升。

未来商圈——南苏州生活广场 所处板块：越溪——石湖板块 所处板块：越溪——石湖板块 　　 南苏州生活广场 在吴中开发区的中心地带，石湖华城的西面，北面就是大学城，越溪区域第一个开工建设的大型集中型商业旗舰。总建筑面积约14万平方米，其中商业面积达到约10万平方米。体现多样、现代、快捷、方便和繁华的集百货、餐饮、娱乐、酒店为一体。南苏州生活广场是属于体验式商业，与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。 综合消费指数：★★★☆ 总评：越溪城市副中心的建立，吴中区各政府机关集体迁址越溪，越溪将成为集行政、商业、文化、教育、居住等功能为一体的“卫星城”，友新高架与衔接城市与太湖的 “吴中大道”，实现了越溪板块与城区的15分钟快速对接，加之未来轻轨的建设，可谓交通无比便捷。石湖之韵、石湖华城、锦和加州、石湖小镇、水岸清华、越湖名邸……住宅项目的陆续完工，急需商业配套的完善，南苏州生活广场可谓是应时而生。教育园八万多的学生，加之政府机关的公务员，附近的居民，可以说未来此地会形成一个不算太小的商业圈。

未来商圈——相城区商圈 所处板块：春申湖板块 板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。 综合消费指数：★★★★ 中翔商贸城： 苏州市相城区相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口处，总占地近500亩，总建筑面积为50万方。小商品批发市场是中翔商贸城的重点项目，项目建成后将成为华东地区最大的小商品批发集散基地。 嘉元广场： 地上建筑面积约62080平米，地下建筑面积13748平米，项目规划总用地面积16763平米，南北深约80米，东西长约210米。嘉元广场位于相城区嘉元路以北、相城大道以西交界处。其西侧是工行相成支行、南亚大厦、开元银座写字楼，嘉元路政府拟规划为金融一条街；正东过相城大道是相城区政府、行政服务中心、大润发超市；北侧隔河是国际服装城；南临嘉元路。

商圈比较分析 无法撼动的传统商圈 核心地位 中高档百货商场 精品专卖店 商业街 大卖场 便利超市 观前街商圈 石路商圈 南门商圈 当地居民 外来工作人员 外籍人士 游客 辐射强，含盖面广， 突出的地段优势， 传统商业文化与习惯， 消费者的认同。 挑战传统核心商圈 Shoppingmall 特色风情街 专业市场 高新区商圈 园区商圈 区域常住居民 区域内工作人员 自然环境、硬件条件佳， 产业结构导致区域人口 人口结构年轻化，消费 倾向与能力加大， 特色风情街改变了老苏 州市民的生活方式。 弥补区域商业空白 后期将大有所为 超级 Mall 大型百货 精品店 万达广场 圆融广场 南苏州广场 相城区商圈 主要为区域内居民、 工作人员 区域外部分客源 少量游客 超大体量的一站式购物 中心吸引力不小， 各种资源整合力强，整体 运作，有成本优势， 主题定位明确 市场空间广阔 商圈划分 地位 业态 消费群体 特点

区域竞争分析 直接竞争 直接利好 间接竞争 间接利好 创意产业园的定位带来潜在的商业价值 湖西CBD区配套的逐步完善，周边商业形成积聚效应 轨道交通带来巨大人流 周边高档写字楼集中，白领阶层众多 中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流 湖东圆融时代广场带来的区域竞争，其力量甚至可以影响到全市的商业格局 湖西CBD区其他商业项目也对本案构成威胁 间接竞争 间接利好 中心商圈的核心地位无法撼动，客源分流 火车站旁的万达广场影响力不可小视，作为中 国商业地产的龙头，与其竞争压力巨大 其他区域商业圈的兴起 周边城市的商业辐射 苏州城市的高速发展与经济地位的提升 政府各级领导支持，园区高级人才的引进 环金鸡湖休闲带的成熟与繁荣 湖西CBD乃至整个园区的面貌不断的更新升级中

苏州商业潜力分析——产业分析 全国17大城市第三产业（服务业)平均所占比例为47.96%，而苏州只有32.7%,水平远远低于 十七大城市的平均水平，但是政府已经注意到第三产业发展水平较低的问题，从而在未来几年重点改造 、新建、引导、扶持大型商贸流通业。另一方面也说明苏州的商业空间巨大，但不排除未来竞争的剧烈

苏州商业潜力分析——工业园区的高档商业 工业园区第二产业比重很大，第三产业也在逐渐跟上，但第二产业和第三产业的关系是密切的，也是相互促进的，但两者不是互为充分必要条件，应该是充分条件或者说是相互发展的前提条件。 我认为影响园区商业潜力主要取决于以下六个方面因素。 真实需求 有效需求 产业结构 政府引导 生活和居住成本 结构性供应 有需求但不一定有效，高端 商业可控性不强，异地 消费严重，其购物的频 次、需求量也不高 园区的产业结构特性会直接 增加对专业市场、流通性商 业地产需求，间接影响到百 货、超市等其他常规商业 园区低入住率、低人气与 高昂的居住生活成本、商业 配套分不开，未来结构供应 也影响园区商业的平稳发展 机会与挑战并存 空间大，但定位需“精准” 受政策面影响深远 周边商业全面兴起提升是 重要保障 项目优势特色发挥是关键 商业的后期经营才是 “王道”

商圈内消费者特征分析 性别: 男性 女性 年龄: 20-22岁 23-25岁 26-29岁 30-35岁 36-39岁 40-45岁 46-50岁 婚姻状况: 已婚，无小孩 已婚，有小孩 单身 家庭收入 2000元以下 2000-4000元 4000-10000元 职业 家庭主妇 其他职业 其他白领 白领/专业人士 教育程度 高等教育 中级教育 初级教育 家庭人数 4-5人家庭 3人家庭 1-2人家庭 年龄23-39岁男女 一般无小孩 是商圈最旺盛消费 群体 有经济基础 有消费倾向 有消费冲动 部分享受型 家庭月收入2000元 以上 有固定职业 受过初级以上教育 家庭成员3人以上 是商圈最基础、消 费量最大的群体

商圈内消费者偏好分析 消费类型 消费业态 消费场所 基本生活消费 大宗商品消费 娱乐休闲消费 大、中、小型超市 日杂商店 大卖场 专业市场、专营店 购物中心 酒吧、KTV、茶餐厅 休闲中心、会所 享受型消费 高档百货商场 乐购、欧尚、百润发 华联、菜市场、商业街 五星、国美 其他专业市场 十全街、李公堤 其他特色休闲区域 泰华商城 美罗城等

商业典型分析——百货业态 市中心观前街 美罗城、金鹰国际、大洋百货、人民商场、长发商厦、第一百货 泰华商城西楼 美罗城 石路区域 高档 威尼斯百货 金鹰国际 泰华商城东楼 石路国际商城 成泰百货 大洋百货 泰华商城西楼 美罗城 市中心观前街 美罗城、金鹰国际、大洋百货、人民商场、长发商厦、第一百货 石路区域 石路国际商城、成泰百货、威尼斯百货 南门区域 泰华广场东楼、泰华广场西楼 工业园区拟引入（金鸡湖东） 久光百货 高档 中高档 中低档

百货商场——基本分析 商场名称 位置 营业面积 经 营 种 类 人民商场 观南 20000 经 营 种 类 人民商场 观南 20000 食品超市、肯德基餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、视听中心、文要体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、餐厅、台湾波卡猫游戏机、儿童娱乐天地。 长发商厦 观东 22000 鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、游乐场、书店、服装、钟表、家电、餐饮、超市。 第一百货 观西 18000 鞋帽、箱包、食品、家具、化妆品、工艺品、文化用品、体育器材、金银首饰、通讯器材、家电、玩具、服装。 大洋百货 30000 鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。 金鹰国际 鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。 美罗城 40000 泰华商城 人民 石路商城 石路 42000 食品超市、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、音像用品、文体体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品。 成泰百货 12000 鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、超市。

百货商场内铺位营业面积情况表 类别 面积范围 主力面积 主力面积比例 铺位个数 占总铺位的比例 服装 5-70平米 30-50平米 60% 1289 53.8% 鞋帽 10-80平米 30平米左右 62% 202 8.4% 箱包 5-50平米 15-20平米 61% 89 3.7% 家电 20-80平米 25平米左右 48% 251 10.5% 食品 20-30平米 20平米左右 65% 34 1.4% 金店 15-35平米 15平米左右 50% 44 1.8% 体育器材 30-80平米 40平米左右 46% 7 0.3% 医药保健 15-50平米 75% 8 玩具 30-100平米 100平米 4 0.2% 眼镜、钟表 67% 96 4.0% 家具、洁具 50平米 45% 88 儿童用品 20-50平米 化妆品 5-30平米 15平米 80% 126 5.3% 工艺品 5-150平米 30平米 56% 文化用品 20-300平米 25左右 15 0.6% 通讯器材 53% 36 1.5% 饰品 10-20平米 55% 11 0.5% 其他 27 1.1% 合计 2395 100%

百货业态典型分析——泰华商城品牌 一线品牌 LOUIS VUITTON（路易·威登） TOD′S（托德斯） MARC  BY  MARC  JACOBS（马克·雅可布） MOSCHINO  （莫斯奇诺） JOSEPH （约瑟夫） KENZO （高田贤三） STEFANEL （史帝文丽） DIOR（迪奥） PRADA  (普拉达) Ermenegildo Zegna (杰尼亚) Gianni Versace(范思哲) CELINE（赛琳） BVLGARI（宝格丽） BURBERRY（巴宝莉） Catier（卡地亚） BALLY PAUL&SHARK（大鲨鱼） S.T.Dupont（都彭） Ralph Lauren（拉夫劳伦） Aquascutum（雅格狮丹）

百货业态典型分析——泰华商城体验式购物

百货业态典型分析——泰华商城消费者反馈 商场环境、服务很好 布局合理，主楼休闲小吧可以让购物的疲劳得到放松 体验式购物开创苏州商场之先河 停车比较方便（凭购物发票就可拿停车票） 打折促销活动不多 化妆品、服装品牌仍不够多，尤其是名牌化妆品 品牌没有美罗更新快

百货业态典型分析——美罗城顶级品牌 一线品牌 ARMANI(阿玛尼) GUCCI（古奇） CK MAXMARA BOSS 兰蔻 香奈尔 资生堂 倩碧 赫莲娜 HUGO 登喜路 万宝路 杰尼亚

百货业态典型分析——美罗城消费者反馈 一流的硬件设施，店堂明亮，几乎每年都翻修，购物环境十分突出 国际化品牌，且更新速度快，很多品牌都是苏州独一无二的 化妆品一线品牌大多到齐，在苏州没有别的商场能在短时间内撼动美罗城在化妆品上的地位 很多品牌服装锁定的消费人群一般在三十岁以上，年轻人由于购买力问题只能望洋生叹 太贵、累人是很多消费者反映的问题，部分人感觉去趟美罗不如找个机会去趟香港来的实惠 服务态度差 交通拥挤，停车困难

百货业态典型分析——大洋品牌战略 品牌竞争策略 以18-35岁年青女性为主要诉求，与其他百货公司错位经营 力求苏州大洋成为当地年轻女性流连往返的购物休闲首选地。

百货业态典型分析——大洋百货消费者反馈 衣服品位差，都是三、四线品牌，品牌杂乱，良莠不齐，好品牌被送金券、打折吓跑 另人生厌的 优惠券的促销活动变成困扰消费者的顽疾 价格基本适合当地消费者，美誉度低 女装品牌比较丰富，男装略显不足 适合“小女生”购物的地方 环境越来越凌乱,东西档次也不高 交通拥挤，停车难 另人生厌的 代金券

百货商场——经营状况 租金状况 单个铺位按销售额16-32%抽佣（视经营业种、地段、楼层进行调整） 结算系统 统一收银、统一结算（半月或一月一结） 品牌管理 积极引进“名、优、新”品牌 末位淘汰——淘汰部分经营不善、品牌过时商家 人流量与顾客滞留量 人流量、顾客滞留量与百货商场档次成反比，可见绝大多数苏州市民处在中档消费层次 提袋率 提袋率与百货商场档次成正比，越是高档消费场所，消费者购物目的性越强，冲动型消费、抢购现象少，高档商场平均提袋率高于30%，中高档在25%左右，中低档在18%左右（提袋率按顾客组计算） 平均消费额 中低端平均消费在300元以下，中高端平均消费在300-800元左右，高端平均消费在2000元以上

百货商场——消费者特征 重点客户群 百货店重度和中度使用者特征：每个月光顾百货店2次以上者 年龄：20-39岁 婚姻状况：单身，已婚无小孩 收入和职业：2000元以下低收入蓝领，以及3000-5000中等收入白领 教育：高等或中级教育程度 轻度使用者特征：每个月光顾百货店1次者 年龄：40-50岁 婚姻状况：已婚有小孩 收入：2000元以下者为主

百货商场——影响消费者购物因素分析 重要性 价格合理 商品货架布置合理,容易找 空间宽敞 有宽松的退换货政策 不断更新商品 服务人员态度亲切自然 有足够的空间休息 购物结账速度快 商品品牌有特色和其他商场不同 商品时尚,引领潮流 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 距离很近 交通便捷，近公交车点 "经理或负责人对待顾客诚恳认真" 有免费购物专车 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的绿化和自然景观 有更多高档品牌的商品 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 店内有丰富的表演节目或展览活动 有附带的超市 重要性

苏州百货商场特点与总结 引进百货业态需重点考虑的问题： 商场软硬件要突出，注意人性化设计，留有足够的顾客活动、休息、体验空间。 本次调查这几家百货商场平均营业面积在28000平米左右，体量适中。未来将会有单体超过十万平米的超级商场出现，竞争形势严峻。 九家百货商场共数得店中店632个，面积范围在20-250平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。绝大多数的店中店都是经营服装类。 百货品牌多样化、国际化、顶级化是苏州大型百货商场的主要特征，其品牌、业种的多样化、差异化基本满足苏州市民及其他人群的需求，商场单纯依靠高档、顶级、精品百货来获得市场空间难度很大。 从服务上来看，苏州的百货商场的意识仍然处在中流水平，无论是接待的热情、售后服务均差强人意。 商场营销方式单一，除了打折、赠券、VIP促销活动吸引客源以外，其他如户外活动、电视广告形式的促销鲜见。 便捷性一般，主要是因为市区内交通拥堵，停车位匮乏，部分商场人气相对不足。 引进百货业态需重点考虑的问题： 商场软硬件要突出，注意人性化设计，留有足够的顾客活动、休息、体验空间。 品牌更新速度要快，需紧贴世界潮流。 如做不到品牌在苏州的唯一性，那么服务水平与产品档次应做到第一，需完善客服机制， 注意保持与顾客互动，了解消费动态，把握市场脉搏。

项目周边概况

项目周边商业软硬环境总体分析 商圈辐射人口及人流状况 车流与交通状况 消费能力与潜力 政府的支持 地理中心及商业集聚效应 地理的中心 CBD的核心 东轴线的中端 轨道交通与地面交通的交汇处 商圈辐射人口及人流状况 随着CBD区域商业配套逐步的完善，其辐射能力亦在增强，加之轨道交通的营运，以周边半径2公里计算，保守估计商圈可辐射人口在20万人以上。除去工作、外来人流，估计商圈内常住人口密度将大于5000人/平方公里 车流与交通状况 项目位于苏州核心大道干将路延伸段，属于商业东轴线中端。由于园区道路宽阔、笔直、没有护拦，商业体可视性强，加上轨道交通分流，拥堵现象将不太明显，但是CBD区写字楼林立，停车问题将十分突出，势必引起关注。 消费能力与潜力 勿庸置疑园区内居住的大部分都是高收入阶层和外企高管，其能力足以支撑起高层次消费，另外苏州的人均可支配收入与人均消费将随着GDP的攀升而提高，消费潜力巨大。 政府的支持 城市建设逐渐成熟、市政府、园区各级政府的重视与扶持将成就湖西CBD 地理中心及商业集聚效应 地块处于湖西CBD中心的中心，加上周边商业的大量兴起，区域辐射与消费吸纳能力将愈发增强。

消费群体来源分析 来源 包括对象 居住人口 指居住在项目附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本客户的主要来源。 工作人口 指那些工作地点在项目附近的人口，这部分人口有不少会形成购物、休闲的习惯，他们是商圈顾客的次主要来源。一般来说，在商业体附近工作的人愈多，商圈规模相对的扩展路力就愈强，对商业体的经营就越有利。 流动人口 指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，这些人口构成次级、边缘商圈内顾客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经验的商业体可以捕获的潜在客户就越多。 人流导入示意 商业轴线 轨道交通出入口

消费者生活结构分析 随着园区开发力度的加大、生活配套设施的逐步完善、人口的逐渐迁移、轨道交通的运 人口结构 园区以工业为主导，其特殊的产业结构必将对人口迁入带来很大的影响，人口结构相对年轻化。新建的小区入住率也将随着配套完善而逐渐提高。园区人口增长不是问题，仅仅是增长速度的问题。 收入水平 高收入阶层、外企高管、CBD白领、企业中级管理技术人员的收入、消费水平高出苏州的平均水平。 购买行为 目前在园区内购买日常生活用品只能选择金鸡湖路上的欧尚超市，同时欧尚超市附近小区在整个园区入住率最高，这无一不显示出商业配套的对人口产生的作用。园区的高档商品、服务匮乏，市场存在较大的发展空间。 消费水平 园区消费水平高于市区平均水平 随着园区开发力度的加大、生活配套设施的逐步完善、人口的逐渐迁移、轨道交通的运 营、政府的积极引导，都将大大增加商圈内的辐射人口，为本项目的成功奠定了坚实 的基础。欧尚超市人满为患，昭示着园区内商业配套的严重不足，更反映了园区生活群 体对大型商业的迫切渴望与需求。

项目SWOT矩阵分析 S（优势点） W（劣势点） O（机会点） T（威胁点） 距城市中心商圈较近，部分客源将会分流 目前较低的小区入住率，使得园区人气不足 地块小，容积高，投入大，工期长，回收慢 规划较难操作，尤其是停车场的规划问题突出 就目前园区商业气氛来看招商则显得比较困难 市场对超高层建筑接受程度在未来三年内经受考验 国家收紧银根在一定程度影响了项目的推案速度，不可预见的风险在工期长的项目中表现尤为突出 位于商业、交通主干道和轨道交通站口，路面交通状况很好 政府机关的大力支持，园区规模、竞争力加大，产业结构不段深化，为湖西CBD将带来巨大的推动作用 园区乃至市区的地标性建筑，形象好，影响力大 环境的优越，两湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性为商业的形象、商业的繁荣创造了良机 O（机会点） T（威胁点） 区域内大量高档小区为本项目商业的成功奠定了客源基础，园区大量的工作人员亦拥有强大的购买力 周边商业的兴起，环金鸡湖商业带充足的人气为本项目带来外在的拉动力 区域房地产市场正处在增长期，本案的地标及率先开发的优势将随着园区不断的完善和成熟而受到市场追捧 如能引进全球知名百货公司，将为本项目加重成功的砝码 商业的部分领域受到上海的压制 区域商业供应体量巨大，竞争激烈 尤其百货业竞争异常激烈，仅靠走高端百货路线如履薄冰 由于高端商品购买频次相对较低，难免使本来人气不足的商场雪上加霜 现金流面临巨大挑战，需要充分估计市场疲软时遇到的困境 竞争对手的招商能力、商业人才储备、商场运营能力较我们更具优势

商业部分——高档百货市场切入点 对 消 费 者 而 言 什 么 是 重 要 的？ 最重要的、一定要表现优秀的因素： 价格合理 商品货架布置合理，容易找 商品品牌有特色，和其他商场不同 促销实惠 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 能够形成差异的、百货店A需要区别对待的因素： 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 有附带的超市 通过不同方式来宣传促销 更多适合身材高大，中年女性穿着的服装 未满需求： 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 有免费购物专车 对 消 费 者 而 言 什 么 是 重 要 的？

高档百货——优秀因素表现 一定要表现优秀的因素 价格合理 商品货架布置合理,容易找 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 商品品牌有特色和其他商场不同 促销实惠 有附带的超市 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚,引领潮流 不断更新商品 经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 有足够的绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 店内有丰富的表演节目或展览活动 交通便捷，近公交车点 有更多高档品牌的商品 有免费购物专车 一定要表现优秀的因素

高档百货——差异化因素表现 差异化因素 价格合理 商品货架布置合理,容易找 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 商品品牌有特色和其他商场不同 促销实惠 有附带的超市 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚,引领潮流 不断更新商品 经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 有足够的绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 店内有丰富的表演节目或展览活动 交通便捷，近公交车点 有更多高档品牌的商品 有免费购物专车 差异化因素

高档百货——存在的机会 可能的机会 价格合理 商品货架布置合理,容易找 促销活动丰富多彩，次数多 VIP卡或友情卡很吸引人 商品品牌有特色和其他商场不同 促销实惠 有附带的超市 无干扰服务，在顾客需要时服务主动、热情周到 通过很多不同方式来宣传促销活动 更多适合身材高大,中年女性穿着的服装 有足够的空间休息 商品时尚,引领潮流 不断更新商品 经理或负责人对待顾客诚恳认真 服务人员态度亲切自然 空间宽敞 有足够的绿化和自然景观 离我很近 购物结账速度快 有宽松的退换货政策 店内有丰富的表演节目或展览活动 交通便捷，近公交车点 有更多高档品牌的商品 有免费购物专车 可能的机会

因为我们一直在思考、一直在用心、一直在努力，所以我们的创新突破一定会不断的 我们公司的优势在哪里？项目商业部分创新突破点在哪里？ 因为我们一直在思考、一直在用心、一直在努力，所以我们的创新突破一定会不断的 “绽放” 优势 集团管理层眼光长远，思路清晰、能力出众 基层员工执行力优秀，学习、适应能力强 团队的凝聚力强 经验丰富，成绩突出 名人效应，领导的个人魅力 形象包装能力尤为出色 传播渠道多元化 资源整合能力极佳 创新能力优秀 善于总结，能虚心接受批评与建议 经营意识、管理意识超前 突破 商场的建筑设计、机电设备 装修风格、内部空间的优化 外部绿化广场的综合利用 购物班车的配备 商场业种名优齐整，塑立某业种的龙头地位 利用独特的建筑格局经营“露天”酒吧，音乐茶座 电游城、台球馆满足不同年龄层次和阶层的娱乐需求 引入西方超前的服务意识，建立完善的客服系统

商业部分整体定位建议 应当实行以打造区域型购物中心为目标，依托大 型超市带动人气，高档百货提升档次，商务办公 优势互补，纵深兼顾的战略定位 市区传统商圈的竞争 区域新兴商业的潜在竞争 园区生活工作人员的真实需求 应当实行以打造区域型购物中心为目标，依托大 型超市带动人气，高档百货提升档次，商务办公 优势互补，纵深兼顾的战略定位 定位 政府意愿与行政压力 依据 本项目的优劣势 公司的综合实力

商业部分功能定位及配套建议 楼层 面积(m2) 楼层功能定位 功能及经营范围 备注（理由） 负三层 6000 停车场 地下泊车位450个，地面临时泊车位30个（货物运输车） 尽一切可能利用空间增加停车位，创造更多的附加值 负二层 8000 负一层 大型超市/仓储 经营生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日常生活用品等 园区至少缺三个欧尚超市 首层 5000 百货/餐饮 一层外围区域尽可能留有营业空间提供给西式快餐、咖啡厅、名品店；内部划分尽可能多的面积经营化妆品，部分留由精品鞋帽、皮具经营 化妆品是吸引女性的法宝，同时也是女性平衡男女消费的杠杆，应包括世界尽可能多的顶级化妆品品牌 二层 高档百货 职业女装，都市女性精品服饰，高档内衣、饰品等 满足园区女白领、外企女高管需求 三层 高档百货/体验式中心 女士休闲服饰，时尚地带，休闲驿站 满足园区时尚女性需求 四层 男式顶级品牌服装 满足成功男式需求 五层 运动系列，休闲服饰，游艺城/台球城 游艺城、台球城聚拢人气功力非凡 六层 精品家纺/电器/高档厨具 名品家纺，品牌电器，世界名品厨具 满足贵族般奢华需求

总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 商场每3年装修一次，费用为1900万（按500元/ m2计算） 经济测算——成本及税金 总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 项目 面积（m2） 单价 总投资（万） 备注 建筑安装 38000 11000 41800 建设期三年，第一、二、三年分别投入30%、40%、30% 装修摊销 2000 7600 建设期一年 营运成本 营运费用+营业税及附加 营运费用 年租金*5% 营业税及附加 年租金*5.55% 商场每3年装修一次，费用为1900万（按500元/ m2计算） 在经营期内平均摊销

效益测算——收入 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 第 4 年 至 13 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1元/m2 292 276 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 1.8 元/m2 1971 1863 2139 第 14 年 至 23 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1.5元/m2 438 414 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 2.5 元/m2 2738 2587 3001 第 4 年 至 13 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1.8元/m2 527 498 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 3.5 元/m2 3833 3622 4142

经济测算——现金流量表见附录 经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 酒店市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米

商场建筑设计一般要求 购物中心建筑设计一般要求 顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间一般不会超过3小时，其中一般有半个小时到一个小时是休息时间。超过这个时间就容易处于疲劳状态。 顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过4800米。 顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在3万平方米左右。 　

苏 州 商 业 调 研 高档酒店 美国瑞阳房地产开发集团研展部 2008年1月17日

第二部分 苏州酒店概况分析 相关指标 2006年 2007年上半年 同期增长 主要特点： 入境旅游继续保持高位增长，增幅高达19.54% 入境游客（万人次） 181.49 84.92 19.54% 国内游客（万人次） 4135 2350 16% 旅游创汇（亿美元） 7.48 3.22 23.40% 旅游总收入（亿人民币） 524.92 255 24% 星级饭店（家） 134 146 8.9% 主要特点： 入境旅游继续保持高位增长，增幅高达19.54% 欧美洲际客源市场增长强劲，市场份额进一步扩大 景区接待全面普涨，品牌效应逐渐显现 旅行社境外外联增长强劲，国内接待能力增强 旅游饭店规模不断扩张，经营能力进一步增强 假日旅游经济发展迅猛，服务质量进一步提升 其中苏州市2007年上半年接 待游客773.15万人次，同比 增长38.83%

苏州旅游——洲际客源市场分析 洲际客源市场接待以及市场份额增减情况 指标 亚洲 欧洲 美洲 大洋洲 非洲 其他 接待人数（人次） 318557 110656 84259 10365 1297 11995 同比（％） 9.45 33.67 34.79 26.54 40.22 397.92 市场份额（％） 59.31 20.60 15.69 1.93 0.24 2.23 市场份额增减（%） -5.7 2.15 1.72 0.1 0.03 1.69 全市共接待“过夜”外国人53.71万人次，同比增长19.16％。 从洲际客源市场来看，欧美客源市场增长强劲，增幅达到35个百分点，市场份额相应增加了2.15个百分点和1.72个百分点。

苏州旅游——客源国接待分析 客源国接待以及市场份额增减情况 从客源国来看， 日本、韩国、美国、马来西亚、法国位居前五位 排名 国家 接待人数（人次） 同比增长 （％） 市场份额 市场份额增减(%) 1 日本 143331 5.53 26.68 -3.66 2 韩国 105602 3.72 19.66 -3.13 3 美国 71421 32.79 13.30 1.28 4 马来西亚 22349 36.20 4.16 0.49 5 法国 22248 36.70 4.14 0.51 6 德国 20785 17.19 3.87 -0.08 7 新加坡 17816 11.79 3.32 -0.25 8 英国 16825 28.94 3.13 0.22 9 意大利 10294 50.98 1.92 0.40 10 泰国 7472 32.08 1.39 0.13 从客源国来看， 日本、韩国、美国、马来西亚、法国位居前五位 日本、韩国增长趋缓，市场份额呈现下降趋势 美国、法国、英国、意大利等增长强劲，尤其是美国增长迅猛，使得市场份额进一步增长，达到13.3%。

2007年上半年苏州市酒店经营状况 各地区旅游酒店主要经营情况 园区酒店 出租率 “一枝独秀” 区域 入住率 同比 平均房价 营收总额 客房收入 餐饮收入 （％） （元） （亿元） 苏州市（整体） 52.19 -8.03 353 1.09 15.59 7.46 6.77 主城区 51.43 -9.03 390 -1.19 7.28 4.01 2.72 吴中区 40.67 2.01 251 5.39 0.3 0.16 0.11 工业园区 72.8 -7.05 638 -4.99 1.29 0.9 0.33 常 熟 45.88 -14.25 317 -1.69 1.72 0.68 0.93 张家港 60.47 -6.21 339 2.94 2.1 0.8 0.92 昆 山 53.49 -3.14 321 9.71 2.39 1.15 1.08 吴 江 55.95 -5.95 272 1.74 1.33 0.5 0.71 太 仓 47.83 350 7.23 0.77 0.4 园区酒店 出租率 “一枝独秀” 全市146家旅游饭店营收总额为15.59亿元，同比增长16.62％，其中客房收入7.46亿元，同比增长10.05％，餐饮收入6.77亿元，同比增长23.19％，客房平均入住率为52.19％，同比下降8.03%，平均房价为352.99元，同比增长3.81元/间天。 随着各地旅游饭店规模不断扩张，规格和档次不断提升，致使各地客房供应进一步缓和，平均入住率逐步下降，苏州市区房价由于竞争激烈房价略有下滑，其他辖市房价不断攀升。

酒店经营呈现星级越高，客房入住率越高，平均房价越高等特点 2007年上半年苏州市星级酒店经营状况 星级饭店主要经营情况 星级 入住率 同比 平均房价 营收总额 客房收入 餐饮收入 （％） （元） （亿元） 5星 56.56 -11.45 870 -4.44 2.79 1.24 1.13 4星 51.98 -8.47 375 -1.64 4.12 1.93 1.84 3星 54.68 -5.2 246 -1.81 3.24 1.43 1.55 2星 51.39 -6.21 181 4.93 0.9 0.37 0.49 非星级 48.94 -8.88 425 5.37 4.55 2.49 1.76 酒店经营呈现星级越高，客房入住率越高，平均房价越高等特点

2006年著名旅游城市五星级酒店经营状况 06年著名城市五星级酒店平均房价：804元 平均入住率：68% 06年五星级酒店经营状况 城市 房价 入住率 上海 1358 69% 北京 943 71% 苏州 910 63% 深圳 862 青岛 785 77% 大连 762 68% 三亚 759 76% 广州 742 60% 成都 717 天津 711 杭州 709 西安 619 厦门 592 06年著名城市五星级酒店平均房价：804元 平均入住率：68% 06苏州五星级酒店房价910元，列第三，高于07年40元 入住率63%，列倒数第三，高于07年6.5个百分点

苏州五星级酒店一览表（含挂牌、准五星级） 苏州市五星级酒店——概况 苏州五星级酒店一览表（含挂牌、准五星级） 名称 区域 地址 开业时间 层数 套间(个） 套间面积 豪华客房（元） 一般客房（元） 苏州吴宫喜来登大酒店 沧浪区 新市路259号 1999年9月 5 391 40 1200 780 苏州南园宾馆   十全街249号 2006年 3 100 44 800 苏州中茵皇冠假日酒店  工业园区 星港街168号 1997年10月 2 64 37 1171 929 苏州中茵皇冠国际公寓   星港街169号 130 30 938 858 苏州维景国际大酒店  机场路328号 2007年8月 22 497 42 1080 988 苏州御庭精品酒店）  李公堤2号 2007年9月 45 2243 1817 苏州金鸡湖大酒店   国宾路168号 2006年4月 63 60 1988 1038 苏州建屋新罗酒店 旺墩路现代休闲广场 7 307 35 1450 苏州尼盛万丽酒店   机场路星州街9号 2004年8月 20 377 33 1495 1265 苏州和乔丽晶公寓酒店   苏华路229号 2005年1月 8 166 698 658 苏州茉莉花假日酒店 金闾区 阊胥路345号 2006年6月 28 287 650 398 苏州玄妙索菲特酒店 平江区 干将东路818号 2006年11月 329 688 苏州东山宾馆   太湖风景区 东山镇 1994年 6 300 34 548 苏州太湖高尔夫酒店   吴中区 太湖度假区吴城路2号 2007年 —— 119 36 890 850 苏州春申湖度假酒店  相城区 春秋路28号 2005年9月 240 578 苏州香格里拉大酒店  新区 塔园路168号 2006年7月 54 390 1127 791 苏州亚致酒店   长江路379号 2006年12月 4 139 788 529

苏州市五星级酒店——区域分布 苏州共有17家五星级酒店 （含挂牌、准五星） 共有3944间五星级客房 客房总面积约15万平米 豪华客房面积在34-42平米 其中： 园区五星级酒店8家，居各区之首 园区豪华客房1649间，居各区之首 单间面积为37.75平米 区域 酒店数 套数 单间面积 总面积 工业园区 8 1649 37.5 62249 新区 2 529 39 20631 沧浪区 491 42 20622 平江区 1 329 35 11515 太湖风景区 300 34 10200 金闾区 287 10045 相城区 240 36 8640 吴中区 119 4284 总数 17 3944 　—— 148186

苏州市五星级酒店——价格分析 均价 1210 803 酒店名称 豪华客房（元） 一般客房（元） 吴宫喜来登 1200 780 南园 800 中茵皇冠假日 1720 929 中茵皇冠国际  888 788 维景国际 998 558 御庭精品 3381 1817 金鸡湖大 2288 1038 建屋新罗 1450 680 和乔丽晶  1088 658 尼盛万丽 1495 1265 茉莉花假日 650 398 玄妙索菲特 688 东山  548 太湖高尔夫 890 850 春申湖度假 578 香格里拉大 1127 791 亚致   529 均价 1210 803

苏州园区五星级酒店——价格分析 豪华客房价格区间：698~2243元/日,均价1296元/日 名称 高级客房（元） 一般客房（元） 苏州中茵皇冠假日酒店  1171 1032 苏州中茵皇冠国际公寓   938 858 苏州维景国际大酒店  1080 988 苏州御庭精品酒店）  2243 1817 苏州金鸡湖大酒店   1988 1038 苏州建屋新罗酒店 1450 苏州尼盛万丽酒店   1495 1265 苏州和乔丽晶公寓酒店   698 658 均价 1296 1092 豪华客房价格区间：698~2243元/日,均价1296元/日 一般客房价格区间：658~1817元/日，均价1092元/日 湖景景观好的酒店客房价格最高，如御庭精品酒店客房最高价超过2243元/日 开业较早、设备老化、形象较差的酒店客房价格偏低 园区市场最易接受价格区间应该在1000-1500元/日之间

苏州园区五星级酒店——客房面积分析 酒店名称 客房面积 园区五星级酒店客房面积一般在33~37平米 客房面积对客房价格的影响并不大 中茵皇冠假日酒店  37 中茵皇冠国际公寓   30 维景国际大酒店  42 御庭精品酒店  金鸡湖大酒店   60 建屋新罗酒店 35 尼盛万丽酒店   33 和乔丽晶公寓酒店   平均面积 37.5 园区五星级酒店客房面积一般在33~37平米 客房面积对客房价格的影响并不大

园区五星级酒店一览表（含挂牌、准五星级） 竞争分析——区域与潜在竞争 园区五星级酒店一览表（含挂牌、准五星级） 名称 地址 开业时间 层数 套间(个） 套间面积 豪华客房（元） 一般客房（元） 尼盛万丽酒店   机场路星州街9号 2004年8月 20 377 33 1495 1265 金鸡湖大酒店   国宾路168号 2006年4月 2 63 60 1988 1038 建屋新罗酒店 旺墩路现代休闲广场 2006年 7 307 35 1450 1080 中茵皇冠假日酒店   星港街169号 1997年10月 130 30 1171 929 御庭精品酒店  李公堤2号 2007年9月 45 2243 1817 和乔丽晶公寓酒店   苏华路229号 2005年1月 8 166 698 658 维景国际大酒店  机场路328号 2007年8月 22 497 42 988 经营 状况 园区五星酒店有八家，共1585间客房，占整个市区的43%，是苏州高档酒店最集中的区域，价格在苏州处于最高水平。 开业时间均不长，酒店经营状况要明显优于其他区域，平均入住率高于75%,尤其是万豪集团旗下的万丽酒店更是一房难求。 凯宾斯基即将开业，洲际、凯悦、万豪旗下品牌酒店正在建设中，九龙仓、新鸿基地块也准备筹建五星级酒店，四季酒店也跃跃欲试。总之，随着园区高档酒店的进驻，苏州酒店行业的升级将会加速，同时高档酒店市场也面临着重新洗牌，一些老的、环境与服务不佳的五星酒店将逐步的退出历史舞台，取而代之的将是一批大型的、新潮的、具有国际水准的高档酒店。

苏州市高档酒店——市场空间测算 苏州目前五星级酒店客房3944间，未来五年内预计将达到5800间，年增长率 为6.1% 园区内现有五星级酒店客房供应 名称 套间(个） 中茵皇冠假日酒店  64 中茵皇冠国际公寓   130 维景国际大酒店  497 御庭精品酒店）  45 金鸡湖大酒店   63 建屋新罗酒店 307 尼盛万丽酒店   377 和乔丽晶公寓酒店   166 合计 1649 名称 套间(个） 苏州吴宫喜来登大酒店 391 苏州南园宾馆   100 苏州中茵皇冠假日酒店  64 苏州中茵皇冠国际公寓   130 苏州维景国际大酒店  497 苏州御庭精品酒店）  45 苏州金鸡湖大酒店   63 苏州建屋新罗酒店 307 苏州尼盛万丽酒店   377 苏州和乔丽晶公寓酒店   166 苏州茉莉花假日酒店 287 苏州玄妙索菲特酒店 329 苏州东山宾馆   300 苏州太湖高尔夫酒店   119 苏州春申湖度假酒店  240 苏州香格里拉大酒店  390 苏州亚致酒店   139 合计 3944 园区五星酒店客房未来供应粗略估计 名称 套间(个） 洲际 250 凯悦 万豪 300 九龙仓 新鸿基  凯宾斯基 456 合计 1856 苏州目前五星级酒店客房3944间，未来五年内预计将达到5800间，年增长率 为6.1% 园区目前有客房1649间，占全市43%，未来五年预计将增加1856间，总数达 到3505间，占全市的60.4%。 受园区五星级酒店增多，游客的增加双重影响，未来五年酒店平均入住率将由现在 的70%降低到55%左右，平均房价将降低到1200元/日左右。 高层酒店表现优秀，楼层越高，出租率越高 如能引入圣·瑞吉斯、威斯汀等档次的品牌，高档客房价格1200元/日将不成问题

苏州园区五星级酒店典型分析——尼盛万丽酒店 尼盛万丽酒店简介： 苏州尼盛万丽酒店是苏州市第一家由美国万豪国际集团管理的国际性酒店，于2005年2月28日正式营业。酒店坐落于苏州中央商贸区――新加坡工业园区与市区交界处，毗邻中央公园。 酒店楼高20层，共拥有377间客房，融合了粉墙黛瓦、小桥流水、亭台楼阁等极具当地特色的设计元素，每间客房均可享受城市美景，为商旅、度假人士提供一 流的入住体验。 酒店的万丽咖啡厅，提供多国风味的自助餐；万丽轩中餐厅特聘香港名厨，以广帮菜为主，更设15间风格独特的包厢，宾客还可在大堂酒吧及酒廊品尝美酒，或在二十四小时开放的健身中心挥汗如雨，享受属于自己的休闲时光。 酒店拥有总面积达900平方米的会议及宴会设施，资深热情的宴会策划团队，专业个性的服务，度身设计的会议方案，配套齐全的设备。 在短短的一年时间里，酒店承接了各类会议、活动，逐级攀升的运营趋势更为酒店赢得了“2006年度 苏州旅游系统先进集体”及“园区十佳服务业之最佳旅游企业”的美誉。

酒店服务设施及配套 酒店设施和服务 酒店内餐厅 停车场 咖啡厅 酒吧/酒廊 会议室 提供泊车位 健身 酒店餐饮 位于酒店一楼的万丽咖啡厅全天开放，客人可在那品味多国风味的自助餐点。 二楼的万丽轩中餐厅特聘香港名厨，以闻名遐迩的广帮菜作为主打菜系，并且配以享誉海外的广帮点心。 客人还可以在轻松的大堂酒吧及酒廊品尝美酒， 与中央公园的美景相伴，或在二十四小时开放的健身中心挥汗如雨， 享受属于自己的休闲时光。 康体娱乐设施 健身 会议设施 酒店还拥有总面积达900平方米的会议及宴会设施，满足商务公司、会议代表、 企业布展、主题宴会之不同需求。

典型分析——香格里拉大酒店 香格里拉大酒店简介： 典型分析——香格里拉大酒店  香格里拉大酒店简介： 位于高新区塔园路168号，距沪宁高速公路10分钟车程；距苏州火车站8分钟车程；步行两分钟可到商业街。 酒店拥有390间别致温馨的客房，另外有20间酒店式服务公寓。 酒店有中西式各类餐厅和酒吧，酒廊，西点房等设施，满足各种不同客人的口味。 酒店开业时间 2006年 7月 8日,54层，共有客房总数390间（套），标间面积 42平米。 豪华阁：位于43层至51层，共100间客房，为顾客提供更多私人化服务、额外客用品和其他特权，包括免费自助早餐、晚间鸡尾酒、VIP入住登记及 退房手续、私人专用贵宾廊、客房内设DVD播放机、根据要求提供贴身管家服务等。

酒店服务设施及配套 酒店设施和服务 房间设施 酒店餐饮 康体娱乐设施 宴会厅 送餐服务 游泳 酒店内餐厅 儿童看护 会议室 前台贵重物品保险柜 洗衣服务 停车场 咖啡厅 叫醒服务 酒吧/酒廊 礼宾司服务 商务中心 擦鞋服务 提供泊车位 健身 桑拿 大巴或轿车租赁服务 外币兑换 会讲英语的服务员 会讲日语的服务员 接机 ATM取款机 房间设施 中央空调 西式铺床 厨房 吹风机 拖鞋 单人床 微波炉 浴衣 双人床 语音留言 咖啡壶/茶壶 免费宽带 房间内可加床 小冰箱 收费宽带 淋浴/盆浴组合 房内保险箱 免费报纸 写字台 传真 免费瓶装水 熨斗/熨衣板 残障人房间 婴儿床 电子结帐系统 酒店餐饮 咖啡厅，得利店，爘鸟日本料理，大堂酒廊，香宫，红磨坊酒吧。 咖啡厅: 206个座位，欧陆式和亚洲风味，并设开放式厨房。 得利店 30个座位，西式和亚洲风味。 爘鸟日本料理 116个座位，日本料理。 大堂酒廊 78个座位，鸡尾酒，饮品和小食。 香宫 208个座位，粤菜和淮扬菜。 康体娱乐设施 网球 瑜伽课程 桑拿按摩 高尔夫 SPA 健身运动 游泳 棋牌麻将 运动场

酒店会议设施及配套 会议设施 无柱式大宴会厅占地1310平方米，是苏州最大的酒店宴会厅，可举办同时容纳1200位宾客的大型酒会或剧院式的会 议。新地宴会厅豪华典雅，可容纳350位宾客的酒会或220位宾客的正式宴会。 演讲厅: 剧院式摆放可以容纳120人,这个演讲厅只能是剧院式摆放，座位是固定的环形的。 远香堂: 宴会式摆放可以容纳72人，课堂式摆放可以容纳54人 见山楼: 宴会式摆放可以容纳72人，课堂式摆放可以容纳54人 荷风亭: 宴会式摆放可以容纳30人，课堂式摆放可以容纳27人 缀云峰: 宴会式摆放可以容纳30人，课堂式摆放可以容纳27人 同坐轩: 宴会式摆放可以容纳30人，课堂式摆放可以容纳27人 宴会厅: 宴会式摆放可以容纳800人，课堂式摆放可以容纳650人 宴会厅I: 宴会式摆放可以容纳220人，课堂式摆放可以容纳160人 宴会厅II: 宴会式摆放可以容纳220人，课堂式摆放可以容纳160人 宴会厅III: 宴会式摆放可以容纳260人，课堂式摆放可以容纳240人 新地宴会厅: 宴会式摆放可以容纳220人，课堂式摆放可以容纳210人 新地宴会厅I: 宴会式摆放可以容纳90人，课堂式摆放可以容纳84人 新地宴会厅II: 宴会式摆放可以容纳90人，课堂式摆放可以容纳84人 贵宾厅: 宴会式摆放可以容纳100人，课堂式摆放可以容纳72人

总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 经济测算——成本及税金（酒店） 总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 项目 面积（m2） 单价 总投资（万） 备注 建筑安装 25000 9200 23000 建设期三年，第一、二、三年分别投入30%、40%、30% 装修摊销 4000 10000 建设期一年（以后每10年装修一次） 营运成本 营运费用+管理提成+营业税及附加+所得税 营运费用 酒店总收入的25%（包括工资，财务费用、直接费用、推广费用、水电等） 管理提成 酒店总收入的20%（品牌使用及管理费） 营业税及附加 总收入*5.55% 所得税 （总收入-营运费用-公积金计提-应扣税项）*25%

经济测算——收入（酒店） 楼层 面积(m2) 业态 间数 价格 入住率 年营业额（万） 配套设施收入： 西餐厅、咖啡厅、茶吧收入：100元*200人次*365天*70%利润率=512万 宴会厅：100元*10人*30桌*365天*40%利润率=548万 特色桑拿：40人次*400元*365天*40%利润里=350万 会议厅收入：200万 小型商场收入：40万 共计1590万/年 楼层 面积(m2) 业态 间数 价格 入住率 年营业额（万） 地上六层 5000 餐厅、会议等配套设施 ______ 1590 12层 20000 高级客房 350 1200 80% 12264 75% 11498 70% 10731 65% 9965 60% 9198 注：酒店套间建筑面积为70M2，可得套间350间

经过推算可以得出以下结论 酒店的投资回报率为14.7% 酒店市值为7.15亿元 单位物业价值为24095元/平米 经济测算——现金流量表见附录（酒店） 经过推算可以得出以下结论 酒店的投资回报率为14.7% 酒店市值为7.15亿元 单位物业价值为24095元/平米

总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 商场每3年装修一次，费用为1900万（按500元/ m2计算） 经济测算——成本及税金（百货） 总成本分为建筑装修总投资和营运成本两部分 项目 面积（m2） 单价 总投资（万） 备注 建筑安装 38000 11000 41800 建设期三年，第一、二、三年分别投入30%、40%、30% 装修摊销 2000 7600 建设期一年 营运成本 营运费用+营业税及附加 营运费用 年租金*5% 营业税及附加 年租金*5.55% 商场每3年装修一次，费用为1900万（按500元/ m2计算） 在经营期内平均摊销

效益测算——收入（百货） 一般大型高档百货起租期为10年，多数在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之间 楼层 面积(m2) 第 4 年 至 13 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1元/m2 292 276 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 1.8 元/m2 1971 1863 2139 第 14 年 至 23 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1.5元/m2 438 414 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 2.5 元/m2 2738 2587 3001 第 4 年 至 13 楼层 面积(m2) 业态 单位租金(天) 年租金（万） 年净收益（除税） 负一层 8000 超市 1.8元/m2 527 498 地上六层 30000 百货、餐饮、休闲 3.5 元/m2 3833 3622 4142

经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米 经济测算——现金流量表见附录（百货） 经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米

百货营运与税金支出：酒店营运与税金支出=1：11.5 两种方案装修与经营成本对比分析 百货 建筑安装成本1.1万元*3.8万平米=4.18亿 初装修2000元/平米，以后每3年维修养护一次 按500元/平米计算，40年总装修费用约为2.9亿 管理与税金的成本较小，只占总收入的5.55% 酒店 建筑安装成本1.1万元*4.2万平米=4.62亿 初装4000元/平米，每10年维修养护一次，按4000元/平米计算，40年总费用约为6.7亿 经营与管理成本约占总收入的45% 税金约占总收入的19% 百货的投资要小于酒店的投资 从投入成本上看 前期：百货总投入：酒店总投入 =1：1.11 后期装修：百货总投入：酒店总投入 =1：2.31 从营运成本与税金支出上看 百货营运与税金支出：酒店营运与税金支出=1：11.5

两种方案收益对比分析 百货 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米 酒店 酒店的投资回报率为10% 静态回收期为11.56年 酒店市值为14.68亿元 单位物业价值为24095元/平米 酒店的收益要远远高于百货的收益 从投资回报率上看 百货：酒店=1：1.91 从投资回收期上看 百货：酒店=1：0.42 从市值上看 百货：酒店=1：2.97

酒店的附加值易创造，通过提高服务水平容易使得酒店整体的出租率和收益提高 百货的附加值难创造，通过改善服务对经营和利润的影响不是很大 两种方案风险对比分析 百货 苏州零售商场投资过大，泡沫化严重 商场很大程度上依赖于区域人口的众寡 招商难度大，硬体跟不上 租金收益低，一旦遇到经营问题，改变局面大难度很大 租金微小的波动即对收益产生极大影响 整体转让或者抵押比较困难 酒店 未来市场供应量急剧膨胀大，预计五年后，五星级酒店套房将增加五层以上 国际顶级酒店纷纷登陆苏州，未来酒店竞争不仅来源于价格，更是依赖于酒店的服务品质 酒店易贬值，如能及早处理，会获得较大收益 苏州超高层酒店缺乏，市场存在很大空间，但高昂投入和经营成本也是需要慎重考虑的问题 受旅游、商务活动影响较大（包括季节性因素） 酒店的附加值易创造，通过提高服务水平容易使得酒店整体的出租率和收益提高 百货的附加值难创造，通过改善服务对经营和利润的影响不是很大

高档百货与高档酒店对比分析 建议选择酒店 高档百货 高档酒店 客观条件 竞争环境 操作难度 利润与投资回收期 增值效益 商圈未成型 停车位问题突出 高档百货市场空间不大 区域商业竞争力不强 很难引进高档百货公司 很难引进顶级品牌 长期租赁租金较低 回收期长达27年 增值空间较大 高档酒店 有效缓解项目停车难 的问题，景观环境好 竞争十分激烈 市场愈加饱和 地标建筑、突出的景观 环境有利吸引商家 收益高，风险低 回收期11年左右 随着时间流逝，新型 酒店的出现，贬值较大 建议选择酒店 客观条件 竞争环境 操作难度 利润与投资回收期 增值效益

苏州市高档酒店品牌概况 世界十大著名酒店品牌 集团 旗下品牌 法国雅高（Accor） 索菲特（Sofitel） 洲际（InterContinental Hotels） 皇冠假日酒店Crown Plaza Hotels and Resorts 诺富特（Novotel） 假日酒店Holiday Inn Hotels and Resorts 美居（Mercure） 快捷假日酒店Express by Holiday Inn 宜必思（ibis） 凯宾斯基（Kempinski Hotels ） 凯宾斯基 最佳西方（Best Western） JW万豪（JW Marriott Hotel ） JW万豪酒店（JW Marriott Hotel & Resorts） 圣达特（Cendant） 豪生（Howard Johnson） 万丽酒店（Penaissance Hotels） 速8（Super 8） 喜达屋（Starwood Hotels） 圣·瑞吉斯（St. Regis） 希尔顿（Hilton） 至尊精选（The Luxury Collection） 君悦酒店（Grand Hyatt） 柏悦酒店 威斯丁（Westin） 君悦酒店 喜来登（Sheraton） 凯悦酒店 福朋（Four Points） 香格里拉（Shangri-La Hotels） 香格里拉/商贸饭店 W饭店（W Hotels） 注：红色为尚未进驻苏州酒店品牌，可以重点考虑引进，其他也可以考虑引进以下品牌或者管理: 精选酒店国际Choice Hotels Internationa、胜腾集团Cendant Corp 、戴斯DaysInn、里兹—卡尔顿等

超高层酒店简介——上海金茂凯悦大酒店 1999年4月试营业的上海金茂凯悦大酒店位于楼高88层的金茂大厦内，成为五星级酒店林立的上海最新的标志。　　   酒店大堂位于大厦54楼，6部高速电梯只需47秒即可将客人从底层送达，60至86层为酒店。 大堂是一个双层高的空间，透过全透明落地玻璃慕墙，充分采集自然光线，并能尽览全城风景。 酒店的24小时永远是繁忙的，大堂前台总有各种肤色的客人，方寸之间，十分有国际感。 金茂凯悦大堂设计由三种风格融合而成：中国传统的艺术装饰风格。老上海30年代受西方文化影响而形成的风格及融入高科技的新世纪的艺术装饰风格，三种风格互相融台，形成一种独特的视觉享受。 带有世纪初西方文化影响的Art Deco艺术装饰风格的超巨形大花白云壁灯，雄伟的现代式法国石灰石柱的镶边，简直就是外滩的缩影。 6部高速、有半透明玻璃围栏的客房专用电梯隐于椭圆形玄关内，安静又快速地以一秒7米的神速运作着，令这个安静典雅的大堂充满着时间感。这正是世纪之交都市生活的写照。 从大堂往上眺望，你会发现天花板的金属嵌格图案与窗台的棂格图案是相呼应的，是一连串的“喜”字，设计灵感正是来自华北窗棂格花。由不锈钢和玻璃幕墙构成的强调豁然、通亮和开放式的现代艺术，与浑朴的中国北方的民俗文化竟可以融合得如此协调，令人叫绝。 酒店的室内总设计师是一位法国艺术家，自酒店落成开业至今，他仍住在酒店听取反应。 客房：每个细节都经得起推敲 客房和餐饮从来是酒店口碑的两大支柱，金茂凯悦在这方面花的心思缜密周到。 全酒店共有555间豪华客房，全部位于58层以上，所有客房都可以看到上海的美景。客房布置既优雅又现代，床头板用中式漆器工艺屏风、嵌着红底金字的唐诗；电视柜是有明式风格的仿古橱柜；桌子都由意大利进口并配以椭圆形旋转玻璃桌面和独立精巧的皮面抽斗式橱柜。 金茂凯悦的客房有个特点，床上一律不设床罩，他们认为客房床罩因为不是每日更换，给人的感觉总是不那么好。床上用品清一色的象牙色，100％爱尔兰麻质，床单是100％埃及棉。 宽敞的浴室装饰选用大理石，点缀以暖色的木料，盥洗设施全部用新颖的玻璃，令整个空间显得更大，淋浴间的镜子是防水蒸汽的，并配有三个高低错落的喷头。

餐饮：既饱口福又饱眼福 作为一种食文化，顶楼餐厅已成为世界各大城市的一道独特风景。当摩天大楼的高度和数目已成为都市现代化的标志时，许多酒店大厦的顶楼都会特别辟作独具风格的顶楼餐厅。金茂凯悦87层的“九重天酒廊”，名符其实是全世界最高的顶楼餐厅。 位于65层的洛克菲勒中心的“彩虹厅”，一度以世界之最的顶楼餐厅饮誉世界，现在不得不拱手相让于“九重天” 酒廊。在此处聆乐品酒，对岸浦西沿江的伴随着上海成长的古典风格建筑与高楼林立的浦东新区尽在你视线之内。在这里进餐，既饱了口福又饱了眼福。 此外，酒店还设有各式餐饮。 咖啡厅24小时供应自助餐和各种国际美食。 粤珍轩流露十分浓烈的中国怀旧食文化，令人想起30年代名震上海滩的一流粤菜餐馆“新雅”大酒店。 食在56(56楼)，分设多种亚欧风味餐厅，每个餐厅都能俯瞰全城各不同角度的美景，包括意庐(有烧木炭的比萨烤炉的意大利餐厅)、日珍日本料理(你可享受在你面前制作的寿司和日式烤鸡)、烧烤餐厅及天庭酒吧等。 食府汇集着十余种中外小吃，主要提供便餐服务。 玲珑吧有7米长的豪华酒吧台，配着颇有上海传统住家风味的仿红木麻将台，环境轻松宜人，适合名士云集，低谈浅酌。 天庭酒吧：设计灵感来自宝塔 作为世界上最高的酒店，它拥有高31层的中庭，也属世界上最高的中庭，由上海旅美画家盛珊珊创作的巨幅油画“ 世纪之光”成为中庭的中心。从这里向上仰望，层层优雅地被金黄色灯光勾勒出的呈360度弧形、叠叠上升的线条，宁静安祥，犹如古代的宝塔，给人祥和吉庆之 感。而赢得金茂大厦设计竞争投标的两位美国设计师表示，他们的创作灵感正是来自中国的第一代高层建筑--古代宝塔。同时，也取材自中国人对竹子“节节高 升，好事连连”的好意头，令整个建筑蕴含着中国的历史和文化。

88层的观光大厅，建筑面积1520平方米，是目前中国内地最高最大的观光厅 53-87层为世 界上最高的超豪华五星级酒店—金茂君悦大酒店，特别是高152米，直径27米的酒店中庭，28道环廊在霓红灯的照射下光彩迷人 51-52层为机电设备层 3-50层是层高4米，净高2.7米的大空间无柱办公区 1-2层为宽敞明亮、气势宏伟的门厅大堂 大厦选用最先进的玻璃幕墙，对幕墙框架作了鳞化处理，基本消除了光污染；大厦的消防安全和生命保障系统实现创新思路，改他救模式为自救模式；大厦电梯特有 的候梯不超过35秒、直达办公楼层、空中对接功能等是最优秀的垂直运输系统；大厦的智能化系统统管所有功能和区域，信息高速公路接通到每张办公桌和每间客房。大厦所有功能设备都具有先进性和超前性，成为世界建筑史上的一座丰碑。

全国首批4A旅游景点——金茂大厦88层观光厅，高度340

世界最高的五星级酒店——金茂君悦大酒店位于金茂大厦53-87层,为金茂集团全资所有，委托凯悦国际酒店管理集团经营管理，是其在中国的旗舰酒店，经营业绩在国内同行中遥遥领先。 君悦大酒店共有555间、套各类豪华客房，12个可欣赏申城美景的餐厅和酒吧。从56层起，净高152米、直径27米的酒店中庭是金茂大厦的标志性景观之一。此外，酒店拥有设施完备的宴会、会议和娱乐场所，位于57层的绿洲健身中心是世界上最高的健身中心。 酒店开业以来，屡获殊荣，迄今已获得70余项国内外酒店业大奖。成功完成了如财富论坛、APEC会议、亚洲银行年会、福布斯全球行政总裁会议等一系列重大活动的接待任务。

顶级商务设施，顶级企业舞台 黄金般的地理位置：位于陆家嘴金融贸易区，交通四通八达。 高层次的客户结构：现已有32家财富500强企业的分支机构入驻。 优良的办公设施： 3-50层办公楼区域总建筑面积约123000平方米。 标准层无柱式大空间随意分割。 26部电梯分别为5个办公区提供快捷服务，高峰等待时间不超过35秒。 地面100个车位，地下800个车位。

J. LIFE金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙房，总共6层，建筑面积14,921平方米。 J J.LIFE金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙房，总共6层，建筑面积14,921平方米。 J.LIFE倡导自我关爱，引领时尚品位，旨在关注生活品质、提供一站式、综合性、高品质的生活服务。 J.LIFE包括奢侈品零售、私人护理、中西餐饮三大业态，将秉承高端高雅的风格和专属服务的理念，为尊贵的客户打造魅力独具的生活空间。

金茂音乐厅坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。2005年金茂集团邀请国际著名大提琴家秦立巍先生出任音乐厅艺术总监。旨在把金茂音乐厅建成音乐氛围好，硬件配套全，艺术水准高的高雅文化艺术场所。 金茂音乐厅同时定期举办Music After 6音乐沙龙系列活动，将各种不同的音乐融合进来。此外还举办名家音乐会系列和金茂音乐艺术论坛，定期邀请国内外知名音乐家和演奏家来金茂音乐厅做客，并与上海的观众进行近距离的交流。 金茂音乐厅是金茂写字楼、金茂君悦大酒店、金茂88层观光厅配套的文化产业。

超高层酒店简介——上海明天广场J.W.万豪酒店 上海明天广场J.W.万豪酒店是一家豪华型商务酒店，地处繁华商业中心，信步即达多处著名休闲景点，该酒店被TTG ASIA AND TTG CHINA.评为THE BEST NEW CITY HOTEL IN ASIA 2004。 酒店豪华客房位于明天广场41层至59层，每个房间都可从不同角度享受城市美景。 位于38楼至40楼的每间餐厅及酒廊可提供丰富的饮食、娱乐之 选，并可同时俯瞰全城美景，则咖啡厅以国际化的休闲餐饮为特色，全日供应新鲜美味的自助餐，还有丰富的零点菜单可随意挑选。 另外，酒店的康乐设施也一应俱 全，作为浦西最高的酒店，明天广场正日益成为众所瞩目的焦点之一。

超高层酒店简介——南京侨鸿皇冠假日酒店 饭店简介 江苏饭店-南京侨鸿皇冠假日酒店是由著名的洲际集团管理，位于南京中央商务区，是南京地区最 高的酒店。江苏饭店-南京侨鸿皇冠假日酒店所有客房均位于37楼以上，南京美景尽收眼底。同时酒店地处南京市金融商业中的黄金地段，周围高档写字楼林立， 江苏饭店-南京侨鸿皇冠假日酒店低层则是南京最时尚的购物中心。 客房介绍： 南京侨鸿皇冠假日酒店60％的客房面积超过50平方米。同时为了方便商务客人，所有客房均配有宽带上网设施。 是南京地区最高的酒店（ 60层）。所有客房均位于37楼以上，南京美景尽收眼底，其中60％的客房为客房。180度全景客房，紫金山、长江美景尽收眼底，宽敞明亮的特色客房大方、气派，尽享尊贵私密空间。 服务设施： 餐饮设施： 九楼环球自助餐是南京首家主题自助餐厅，带来每日不同的异国餐饮新体验；九楼英格斯扒房，特供顶级美国扒及法式大餐；七楼侨鸿贵宾楼 中餐厅推出潮粤、淮扬菜肴；七楼大堂吧提供咖啡、冰淇淋和各式糕点。提供客房送餐服务。 会议设施：配有一系列大小不同的多功能厅，可容纳多达10-300人，设有先进的音像系统，为您提供一流的会议、宴会服务。 服务项目：会议厅、商务中心、停车场、 外币兑换服务、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、残疾人客房、商场 、鲜花店、医务室、理发美容室、出租车 娱乐设施：卡拉OK厅、棋牌室、乒乓球室、室内游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室 信用卡：境外发行信用卡 -- 万事达(Master) -- 威士(VISA) -- 运通(AMEX) -- 大来(Diners Club) -- JCB-- 国内发行银联卡

超高层酒店简介——新加坡史丹福酒店 酒店介绍: 史丹福瑞士酒店（威信-斯坦福酒店）地理位置优越，距离地铁站、购物中心、博物馆和殖民地时期的建筑都比较接近。这座圆形的现代化建筑外观是金属银色。 这是新加坡的地标建筑，也是亚洲最高的酒店之一（73层）。 酒店房型: 所有客房都围绕着中央电梯大堂，面积宽敞。 客房拥有配以当代家具的木制面板，还挂有东方画作。 浴室条件优越，配有大理石墙。房间总数: 1239;单人房;双人大床房;标准双人房;三人房;客房;禁止吸烟房间;连接笔记本电脑;空调;电视机;卫星电视;室内付费电影;收音机;直拨电话;迷你酒吧;吹风机;裤子烫板;自动叫醒电话;电压 220伏;电视/无线电视;卫星电视  酒店服务项目: 餐厅:酒店设有10间餐厅和酒吧，提供世界各地的美食，包括日式料理、意大利菜、中国菜、欧洲大陆的特色食物和各式小吃。          酒店设施 酒店设施:商业中心服务提供:24小时房间服务,看门人服务,购物街,美丽沙龙,外币兑换,医务服务(24小时),卫星电视新闻,24小时财政报告,所有 主要的信用卡服务,地下停车场服务(可容纳1,000台小汽车),中等规模大堂;最早入住时间为 14:00;12 部电梯;24小时行李搬运服务;24 小时客房服务;1 室外游泳池;73 层楼;停车费（直接付给酒店）;健身房;桑拿浴;网球;商店;精品店;美容院;旅行社设施;婴儿托管;洗衣服务;商 务中心;残疾人设施;专卖店;会议设施;室外游泳池;泊车服务;叫醒服务

附录——国际著名酒店简介一 法国雅高 （Accor） 集团 旗下品牌 简介 索菲特（Sofitel） 诺富特（Novotel） 美居（Mercure） 美居酒店：城市真貌 异曲同工 雅高酒店集团的美居品牌（Mercure）为一个多层面的品牌，从经济型到豪华型涵盖了酒店市场的各个消费层次。在雅高集团，美居品牌涵盖了三种不同的标准：经济实惠、舒适精致和豪华典雅。 美居的酒店分为三个不同的消费层次：豪华型、商务型和经济类酒店，并涵盖了酒店、服务式公寓和休闲度假酒店这几个不同的类型。 美居品牌的特色是让酒店能够体现当地特色。从旅游胜地的豪华度假村酒店到便利经济的美居经济酒店，为客人展示了各个美居品牌酒店不同的精粹和风格。 美居酒店特别注重当地民俗风情、饮食和本土员工的融合，并以此来贴切的反映出美居的精华：城市真貌、异曲同工。

附录——国际著名酒店简介二 宜必思 （ibis） 集团 旗下品牌 简介 宜必思（ibis） 最佳西方（Best Western）

附录——国际著名酒店简介三 圣达特（Cendant） 集团 旗下品牌 简介 豪生（Howard Johnson） 速8（Super 8） 豪生（Howard Johnson）国际酒店集团是母公司圣达特集团旗下的顶级品牌。 豪生拥有两种模式的酒店：酒店和客栈。在这些模式中有以下饭店：豪生广场酒店、豪生酒店、豪生客栈和豪生特快客栈。 豪生酒店的价值观是要旗下每一家酒店都做到5个“C”； Customer（顾客）：顾客永远是工作的核心。一个快乐满意的顾客将会是一个回头客，一个快乐满意的回头客就有可能成为一个忠诚客。一个即开心又忠诚的顾客最终会使我们一封免费的推荐信，为我们带来新的客户。 Comfort（舒适）：为我们的顾客提供舒适的住宿环境及心情。让商务旅客感受“如在家中”的舒适惬意，同时为度假人士及家庭缔造一个安全和宽敞的休闲环境。 Clean（洁净）：杜绝一切污迹和瑕疵。这包括：酒店自身的内外环境，还有每一位员工的个人清洁和卫生。洁净的外表是让人留下好印象的第一要素。Convenience（便捷）：自喜得去了解我们顾客的需要和喜好，我们就可以提前为顾客做好相应的准备以减轻他们的繁琐；排除或解决他们的困难。今天你为别人提供一个方便，会为你的明天取得更高的效率和成果。 Consistency（一致）：从酒店每一个部门到豪生的每一家酒店，我们都要贯彻实行同样的服务标准。只有达到一致的服务基准，才能让我们拥有一个又一个忠诚和满意的忠诚顾客。 速8（Super 8） 速8（Super 8）酒店是世界上最大的特许经营经济型酒店。速8始终致力于为每一位客人提供干净的房间、标准一致和友好的服务。

附录——国际著名酒店简介四 君悦酒店 （Grand Hyatt） 集团 旗下品牌 简介 柏悦酒店 凯悦酒店 柏悦：尊贵和精品的代名词 柏悦酒店一般是超豪华精品酒店，多设在大都市中心区，以极尽讲究的设计和细致入微的专人服务而闻名。 提供了一种亲切私人空间，内部装饰格调高雅而低调，式样与其说时尚，不如说是永不过时的雅致。客房宽大，来自埃及的棉麻布制品、鹅绒被、专门设计的家具和地毯、高大的壁橱、花岗岩和大理石的SPA浴室、最新型的舒适设施和照顾周到的管家服务构成独特而难忘的客房特色。 所有的柏悦酒店都拥有至少一个独立的风味餐厅——而且经常获得各种荣誉。 君悦：盛宴般的感受 君悦酒店一般是大型超豪华酒店，多设在大都市或旅游度假胜地，以宏伟壮观的外观，华丽尊贵的大堂等豪华设计而著称。 君悦酒店充分体现了宏大这个特点，对于那些喜欢特色之地，或者充满节日盛会感觉的客人来说，君悦酒店是理想的选择。 从客人步入华丽的君悦酒店大堂开始，他们就会有了到达欢乐的盛宴现场的切身感受，而宽大及颇为奢华的客房及浴室，更令人印象深刻。 不拘一格、勇于创新的餐厅和酒吧同样体现了君悦的特色。 君悦酒店以完善周全的会议和宴会设施而闻名，也能为盛大的庆祝活动提供与众不同的场所，因而，他们往往被公认为所在城市的一流商务酒店。 凯悦酒店 凯悦：核心品牌，灵感泉源 凯悦酒店一般是中型豪华商务酒店或度假酒店，为客人提供舒适豪华的客房、各式餐厅、大中型宴会及会议设施等。 凯悦鲜明的特征是：便捷的地点、简洁的设计、最新的客房科技、完善的商务会议设施、独具匠心的餐厅酒吧，以及最重要的一点——满足客人需求的细致友善的服务。 凯悦度假村＆Spa：富于创意、个性化以及舒适的体验

附录——国际著名酒店简介五 希尔顿 （Hilton） 集团 旗下品牌 简介 希尔顿（Hilton） 良好的品牌锤炼来自于对品质的不懈追求。 凡是希尔顿所属的饭店，服务要高效率，饭店所提供的服务都要快速敏捷、准确无误，以适应旅游者的快步骤活动规律。 细分目标市场、高标准的服务质量监控、严格控制成本费用、以人为本的员工管理战略、保持对新技术发展的高度敏感和积极全面地开展市场营销活动是保持希尔顿长久不衰的“法宝”。 希尔顿采用品牌延伸的方法是把一个联号集团区分成不同质量和档次的酒店。在对顾客做了准确细分的基础上，利用各种不同的饭店提供不同档次的服务以满足不同的顾客需求。希尔顿集团将其下的饭店细分为7类饭店：机场饭店、商务饭店、会议酒店、全套间酒店、度假区饭店、希尔顿假日俱乐部、希尔顿花园酒店。 希尔顿集团按照高标准经营管理饭店，提倡企业对社会、对环境的责任感。希尔顿的目标是通过高质量的服务来实现经济效益、环境保护和社会效益共同发展。并努力保持一个良好的公众形象。 希尔顿人对待员工的目标是最大限度的发挥员工的潜能，给他们提供个人发展机会，提高员工的满意率，并借此促进员工向客人提供集团所希望的优质服务。

附录——国际著名酒店简介六 喜达屋 （Starwood Hotels） 集团 旗下品牌 简介 圣·瑞吉斯（St. Regis） 至尊精选 “最高档饭店的标志”——圣•瑞吉斯代表着绝对私人的高水准服务。 至尊精选 （The Luxury Collection） 匠心独运——“至尊精选” 这是专为上层客人提供独出心裁服务的饭店和度假村的独特组合。拥有全球最好的饭店所具有的特点——华丽的装饰、壮观的摆设、无可挑剔的服务、现代最先进的便利用具的设施。 威斯丁（Westin） “home—away—from—home”——喜来登 喜来登（Sheraton） “领先者和创新者”——威斯丁 福朋（Four Points） “全方位服务的中档饭店”——福朋饭店 W饭店（W Hotels） “小商务经典”——W饭店 W饭店是喜达屋集团对商务客人的住店经历进行重新定义，针对商务客人的特点对服务设施和服务方式，内容上有全新的设计的结果。是一个四星级饭店品牌，将专门为商务客人而设的设施和服务与独立精品饭店的特点相结合，把市场定位在商务小团队客人组成的目标市场。

附录——国际著名酒店简介七 洲际 （InterContinental Hotels） 凯宾斯基 （Kempinski Hotels ） 集团 旗下品牌 简介 洲际 （InterContinental Hotels） 皇冠假日酒店 Crown Plaza Hotels and Resorts 皇冠假日酒店是一家迅速成长的高尚酒店品牌，主要分布于交通枢纽城市，为商务旅客提供高质量的住宿、商务设施和服务，是洲际酒店集团的全球性高档酒店品牌，酒店的品牌推广口号是“皇冠假日，会聚之所”。 假日酒店 Holiday Inn Hotels and Resorts 假日酒店能够为商务旅游休闲客人提供优质的服务和极具吸引力的设施。选择方便的交通位置在于能够提供全方位的服务。 快捷假日酒店Express by Holiday Inn 快捷假日酒店其中大部分为特许经营酒店，酒店品牌的推广口号是“明智之选”。 凯宾斯基 （Kempinski Hotels ） 凯宾斯基饭店在全力配置五星级设施之外，更着重于自身经营的特色与风格，以独特的方式展示自身至尊地位的法则，饭店秉承人性化设计与管理的宗旨，在各方面把握客人与饭店之间的良好沟通。 凯宾斯基的经营理念是：满足客人。他们认为：只有员工肯干和能干才能提高对客人的服务质量；只有拥有了完美的服务，才能吸引客源。 凯宾斯基有五个令人称道的第一：第一，是客人的第一选择；第二，使员工的第一选择；第三，是投资股东的第一选择；第四，是供应商的第一选择；第五，是社区公众的第一选择。

附录——国际著名酒店简介八 JW万豪 （JW Marriott Hotel ） 香格里拉 （Shangri-La Hotels） 集团 旗下品牌 简介 JW万豪 （JW Marriott Hotel ） JW万豪酒店（JW Marriott Hotel & Resorts） JW万豪是首个由全球旅客塑造的酒店品牌，JW万豪酒店是针对一个新兴的消费群，他们希望享受比较含蓄的优雅环境、温馨及愉快地酒店服务。 万丽酒店（Penaissance Hotels） 万丽酒店是万豪国际集团旗下的全方位服务酒店品牌，具备高雅时髦、与众不同的风格。其主要特色包括：每家酒店拥有独一无二的设计，细致周到的“Savvy Service”服务精神，以及餐厅融合当地餐饮文化色彩以吸引本地客人。 万丽品牌的设想是其酒店既能提供全面服务及设施，但同时拥有体贴入微、感觉亲切的特色。因此，万丽酒店的设计方针是要拥有全方位服务酒店的功能，以及潇洒脱俗的氛围。 香格里拉 （Shangri-La Hotels） 香格里拉/商贸饭店 总部设在香港的香格里拉国际酒店管理集团，是亚太地区最大的豪华酒店集团。 香格里拉这个名字所寓意的恬静、祥和、殷勤的服务，完美的诠释了酒店集团的精髓。香格里拉一贯恪守为客人提供优质服务的承诺，并把其经营哲学浓缩为一句话：殷勤好客香格里拉情。 品牌、形象、标志象征高品位、高质量的卓越服务，无过分铺张、无过度奢侈，而有东方格调。香格里拉以先进、合理的管理专长配合现代高科技，融合了亚洲文化和社会背景的经验，创造了一个闻名遐迩、备受赞誉、有实力与其他国际品牌竞争的集团。 香格里拉拥有“香格里拉”和“商贸饭店”两个品牌。“香格里拉”品牌主要为五星级饭店，“商贸饭店”为四星级品牌。

两种方案收益对比分析 百货 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米 酒店 酒店的投资回报率为10% 静态回收期为11.56年 酒店市值为14.68亿元 单位物业价值为24095元/平米 酒店的收益要远远高于百货的收益 从投资回报率上看 百货：酒店=1：1.91 从投资回收期上看 百货：酒店=1：0.42 从市值上看 百货：酒店=1：2.97

经过推算可以得出以下结论 酒店的投资回报率为10% 静态回收期为11.56年 酒店市值为10.12亿元 单位物业价值为24095元/平米 经济测算——现金流量表见附录（酒店） 经过推算可以得出以下结论 酒店的投资回报率为10% 静态回收期为11.56年 酒店市值为10.12亿元 单位物业价值为24095元/平米

经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米 经济测算——现金流量表见附录（百货） 经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 百货市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米

经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 酒店市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米 经济测算——现金流量表见附录 经过推算可以得出以下结论 投资回报率为5.23% 静态回收期为27.12年 酒店市值为4.94亿元 单位物业价值为13000元/平米