地铁商业现状及发展分析 天津中原地产投资顾问部 2015.05

目录 一. 地铁商业的介绍 地铁商业的类型 地铁商业的特点 四. 地铁商业的功能和价值 五. 地铁商业发展的要素 国内地铁商业案例 一. 地铁商业的介绍 地铁商业的类型 地铁商业的特点 四. 地铁商业的功能和价值 五. 地铁商业发展的要素 国内地铁商业案例 国外地铁商业案例 制约地铁商业的主要矛盾

一.地铁商业的介绍 地铁商业分地下和地面两部份,地铁站内商业与沿线通道商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。 　　地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.

二.地铁商业的类型 依据商业设施与地铁的关联程度，一般将地铁商业划分为以下三种类型： 1、地铁站的地下商场或商业街与地面成熟商业相结合，一般经营流行性服饰和特色商品。如：东门老街的金泰商场、上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。 2、地铁站内面积较大的商业物业，以便利商品和服务以及流行商品为主。 3、地铁站厅内部的零星商业网点，面积较小，以及时性消费商品和专业服务为主。 大型站点——地下商场和商业街 经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品 零星商业网点—即时性消费商业 便利性、专业性、即时行的商业，如奶茶店、速食品店等 乘客通道——地铁花车

三.地铁商业的特点 地铁商业具有以下几个特点： 1. 特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。 2. 特定时段：上下班高峰期间。 3. 特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。 4. 特定社会功能：在中国，其商业意义更大程度在于配合地铁交通运营。

四.地铁商业的功能和价值 地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。 1、从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟。 同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。 北京公主坟地下商圈 公主坟地上商圈

2、从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。

3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。 在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次；我国内地城市北京地铁每天流量为130万，上海达到100万人次，广州为60万人次。

五.地铁商业发展的要素 一、 营造良好的空间环境 不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境，也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。 因此，从空间塑造上，地下商业若想做好，不仅要改善地下本身的压抑感，不安全感，更要塑造比地面商业更好的场所吸引，才能有效地留住人流。其中，改善地下商业的层高，增加宽度，引入自然采光都不失为地下商业空间塑造的有效手段。

二、设计最合理的人流动线 就商业来说，地下人流动线区别于地上人流，地铁人流一定是集中且单向的，与地面人流来自四面八方却较为分散的特点差异较大。具测算，地铁人流足以和一般的地面区域中心的日人流量相当，若是多条地铁的换乘点，甚至可以和市中心人流集中点相当。因此，从人流量来看，地铁人流并不具有天生劣势，而更多的问题在于人流引导。区别于地面多向而分散的人流，地铁单向而集中的人流有利有弊。人流集中容易形成集聚效应，然而人流集中若无有力的引导动线，也更容易流失人流。 因此，地下引导动线的设计必须区别于地面引导动线。在建筑特色、空间感受、宣传引导、商业形象、业态组合、商业品牌等各个角度都需要强有力的视觉亮点以吸引人流。若动线较长，较复杂更是需要多重亮点、精心组合的业态、以及十分清晰的引导指示牌以留住人流。因此，在动线设计上应尽量简单，清晰，宽敞，明亮。能让地下人流逛街的时候感觉像在地上一样的简单、放松，舒适，是地下动线设计的基本标准。

三、合理的业态组合 从目前国内的地铁业态来看，无非就是低端的休闲服饰、抑或家居家电大卖场、快餐小吃等，其中虽然也不乏经营好的。但总体上，迎合大于引导！若无法引导巨大的人流，而靠简单的迎合人流快速消费的特征，将无法真正有效地吸引人流。这样的业态，小规模的商业体尚可支撑，若要带动较大的商业体，那么无法主动引导，必将面临消费人流不足的危险。 借鉴香港、日本等经验，对于地下人流的带动仍然需要强有力的主力店加以引导。当然，这种主力店的类型可根据所属区域的特点加以设置。若是商务区，那么百货、大型时尚品牌可作为选择。若是居民区，那么大型生活类卖场可作为选择。当然特色美食、有亮点的商业品牌都可以吸引一定的消费群。

六.地铁商业案例 1、深圳华润中心 2、广州中信广场 3、北京东方广场

1、深圳华润中心 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的综合体。 华润中心位于深圳大剧院站上盖综合体，位于深圳CBD区域内，周边有地王大厦蔡屋围酒店、中国人民银行、中国农业银行、深圳发展银行、书城等大中型建筑，是深圳市的金融中心区。

规划与功能比例 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。

万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。 华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。

商业经营较好，与地铁连通的楼层租金最贵;租金随楼层按照比例逐层往上递减。 负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化； 1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米） 首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化； 4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场； 5层大型中式酒楼。 华润万象城各楼层租金：(租金面积为使用面积) －1楼（地铁口）1000－1100元/月/平米 1楼800－1000 2楼700－800 3楼500－600 4楼300－350 5楼200－250

深圳君悦酒店 酒店共38层，楼高193米，极具标志性 深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。 

华润大厦是深圳高端写字楼的代表，同时能有效结合商业、酒店、公寓等配套。 国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。 1、四层停车楼、地下二层停车场，先进的车库IC卡智能化管理、24小时停车服务使客户进出自如、便捷。 2、顶级的上海菜肴、精致的杭州菜、清淡的粤菜、正宗的意大利、法国、泰国、韩国、日本菜肴等让华润大厦的租户能够品位到最完美的感受。 3、嘉禾影院、冰纷万象溜冰场为华润大厦租户提供特优的服务。 4、万象城商场内的照片冲洗、ATM 为大厦租户提供便捷的服务。 5、君悦酒店、木棉花酒店为华润大厦租户提供酒店住宿服务 6、汇丰银行、星展银行、荷兰银行、平安银行、农业银行为华润大厦租户提供优质的存贷服务。 1.电梯:12部“迅达”电梯，分高低区域服务 2.供电系统:备用发电机组；双回路供电 3.电讯系统:结构化综合布线系统；多模光纤主干；宽带 4.空调系统:VAV（即变风量）中央空调系统 5.消防智能化:火灾自动报警系统、消火栓系统、消防自动喷淋系统、应急广播系统、防排烟联动系统 6.安保智能化:24小时闭路监控等安防系统

幸福里住宅主打舒适型特点，由都市商务住宅和豪宅组成。 华润幸福里三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的住宅建筑之一。华润幸福里小区占地14277平方米，建筑面积11万平方米，仅768户，建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。 华润幸福里户型分类及特点 经济型 90- 95㎡ 注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。 舒适型 140-145㎡ 注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空中花园，大厅大主卧小房。 豪华型 180㎡以上 注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。 户 型 建筑面积 套数 套数比例 2房2厅 95-100 210 27％ 3房2厅 140-145 440 57％ 大平面3房2厅 180-185 92 12％ 大平面4房2厅 240-245 20 3％ Penthouse 470-480 6 1％ 合 计 768 100％

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，良好的交通可达性，地铁上盖的完美结合； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。

2、广州中信广场 中信广场定位为广州顶级写字楼，模式为超高层写字楼+公寓+小型购物商场 中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。 中信广场位于3号线的林和西站，地铁上盖，但没和地铁之间相连。整体以写字楼为主。中信广场位于中国广州天河区新城中心，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦、2幢38层附楼、4层作为商场的裙楼以及地下2层的停车场。 占地面积：23,000平方米 总建筑面积：320,000平方米 广场组成： 由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。

超高层写字楼 楼高：80层，标高333米； 单层面积：2500㎡； 电梯：34部进口日立高速升降梯； 停车场：地库二层，共900个车位。 中信商业大厦是甲级智慧型商厦，大堂楼高17.7米，显得开阔气派。这栋高楼全部设计为写字楼。它有如下特点：一是柱位少，间隔灵活并且实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高级玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡；三是配备先进的利技设施包括光纤通讯，卫星天线，中央空调，后备电源，1万条IDD电话和传真线路，34部进口日立高速电梯，地下设有两层停车场，车位达900个，配套设施十分齐备。 楼高：80层，标高333米； 单层面积：2500㎡； 电梯：34部进口日立高速升降梯； 停车场：地库二层，共900个车位。 写字楼部分平面图

公寓 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。 副楼主要用作办公或住宅，单位面积一二百平方米不等，每户均装有名牌的冷气机、彩电、洗衣机、冰箱、煤气炉、热水器、排气扇及由名师设计的各款新型家具，加上酒店式的家居服务，十分方便、舒适。 公寓平面图

购物中心 中信城市广场购物中心共分六层，在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的功能特性。各层主题定位明确：LG层为时尚名店、珠宝精品、美食制造；B1层为健身康体；G层为国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场；二层为国际名店；三层为国际名店、数码影城；四层为流行皮具、美体塑身；五层和六层为高档食府 。Louis Vuitton、Cartier、Fendi、TOD’S、Hugo Boss、Burberry、Versace、Ermenegildo Zegna等众多世界顶级品牌服饰，以及逸和轩酒家、豫园上海饭庄、王子厨房、新南国影城、中航健身会、玛花纤体、星巴克、哈根达斯等众多知名休闲餐饮商家进驻。星光广场西侧邻接于购物中心G层的国际休闲酒吧街还聚集了酷客吧、LEO、三度吧、雨花等不同风格的主题酒吧。

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心，地铁交通便利； 受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力； IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。 内因： 利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖； 以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务； 公寓为写字楼提供较好的配套； 舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。

3、北京东方广场 亚洲最大的商业建筑群，高端物业的综合体。 总建筑面积 写字楼 商业 公寓 酒店 80万 (100%) 30万(37.5%) 东方广场雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置，东方广场占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。东方广场中包括了8幢写字楼（东方经贸城）、2座豪华公寓（东方豪廷）、1座大型开放式商场（东方新天地）、以及1间豪华五星级酒店（东方君悦大酒店 Grand Hyatt）。东方新天地包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 总建筑面积 写字楼 商业 公寓 酒店 80万 (100%) 30万(37.5%) 10万 (12.5%) 30万 (37.5%) 10万 (12.5%)

功能构成 顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓 购物中心——东方新天地 包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 写字楼——东方经贸城 内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。 五星级酒店——东方君悦大酒店 拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。 公寓——东方豪庭公寓 共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。

各功能客户构成 东方新天地 由于其规模，定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。 东方经贸城 成为各行业龙头公司之汇聚点： 金融界翘楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外 律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所； 会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所； 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车； 化工医药:陶氏化学、罗氏诊断； 消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。 东方豪庭公寓 为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。

“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起价。 东方豪庭公寓共享酒店管理和配套资源，整体档次拔高。 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起价。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。

东方新天地 东方新天地首层及地铁层共10万平米 商业业态和规模： 位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大； 商业业态和规模： 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。  商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，位于素有北京金街之城的王府井商业街上，距离长安街很近，地铁1号线，交通便利； 高端写字楼、商业、公寓的需求。 内因： 巨资投入，建筑风格特色拉动项目形象； 以写字楼和公寓功能为核心，商业酒店为配套及相互促进； 大体量，大集群建筑，多动能互动。

七.国外地铁商业 国外地铁商业及经营模式 在日本，大商场楼下几乎都有地铁，其地铁商业已经发达到无处不在的程度。日本的地铁站内往往设有大型百货商场或超市及其它休闲服务设施。可以说，日本人既拥有繁华的“地上涩谷”，也有丰富的“地下生活”。以东京地铁为例，将地铁商业外包给专业经营公司进行统一管理、策划。经过专业经营公司的打造，将商业运作渗透到了东京地铁的每个角落，餐馆、商店、银行等一应俱全。在多条线路交汇的超级大站，如涩谷、新宿等，车站内还有百货公司。

巴黎地铁之发达堪称世界之最，它不仅具有运输功能，还犹如一个“地下超市”。地铁的业态包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服装店、鞋帽店、香水店、花店等等，甚至一些顶级名牌专卖店也位列其中。巴黎地铁的商业是全球开展得是最好的，成功地将地铁的客流转变为“财流”。巴黎的地铁站中设有商业点800多家，各种业态可满足市民各方面需求。同样，巴黎地铁的商业运营也是将将地铁商业外包给专业经营公司进行统一管理、策划。

八.制约地铁商业的主要矛盾 纵观国内外地铁商业的现状及经营模式，我们也意识到从中存在的弊端。 地铁商业的两个矛盾点“疏散人群”和“滞留人群”是困惑商界人士许久的问题。出于安全方面的考虑，2003年9月7日北京拆除了地铁一、二号线41个车站的商业摊点153个。与北京的做法有所不同，在2003年2月18日韩国第三大城市大邱市发生历史上最大地铁蓄意纵火案之后上海地铁总公司也进行了整改，在一些人员密集的大站拆除了阻碍人员流通要道、有可能会影响疏通及经营易燃商品的站内商铺70余家，但是更多的商家被保留下来，而且表现得非常红火。

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