商业地产之 万达广场
南京万达广场 项目简介 运营现状 存在问题 调研感悟 魅力所在
项目简介 南京万达商业广场地处南京最繁华的商圈—新街口商圈的西部，为一栋4层单体建筑。首层为产权式商铺，全部出售，二层三层为沃尔玛，四层初期为红星美凯龙，后来由于经营不善改造成万达影城，影城总面积7000多平方米，设置9个豪华影厅和1个VIP厅，共计2175个座位。 新街口商圈--新街口商圈是南京的核心商圈，每逢节假日日均客流量峰值七十万人次，七十九家世界五百强分支机构进驻，其商贸集中度超过北京王府井、上海徐家汇并翘首中国，成为中国商贸密集度最高的地区，因此有“中华第一商圈”的说法。 南京万达广场2001 年1月开工， 2004年1月1日正式开业。南京万达商业广场占地面积1.3万平方米，总建筑面积4.4万平方米，属于万达的第一代产品，其中一楼商铺全部出售，出售面积占项目总建筑面积的25%左右。2004年销售时，沿街商铺均价为5万左右，内街商铺均价4万左右，得房率约为60.8%。
运营现状 万达在初期商铺销售后，初期采取返租的经营模式。初期返租为三年，承诺年回报率8%，事实上当时的租金收益只有售价的4%-5%，前三年万达是在贴钱运作。后期采取代租的形式进行运营管理。万达成立商业管理公司负责商场的运营管理和物业管理，并代表业主进行招商。商铺的租金会预先与业主约定好，按照和业主约定的租金和承租户进行洽谈，当签订合同时，万达商管公司、业主、承租户三者同时到达，租金一年一付，直接交给业主。万达只收取物业管理费。目前新街口万达商业广场一间主通道内的商铺，建筑面积50㎡的商铺（使用面积约为30㎡），年租金为27万元，合到租金450元/建面/月，物业费为29元/建面/月。 南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。首层万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。二、三层引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。四层为万达集团自营品牌——万达国际影城，五星级的观影享受，为电影爱好者带来国内顶级的视听盛宴。在广场的负一层和负二层，还分别配建有非机动车及机动车停车场，让每一名前来休闲、购物、消费的顾客，倍感舒适与便捷
存在问题 作为一代万达的典型代表，南京新街口万达也和其他万达的一代项目一样，存在着诸多不足，主要有以下几点： 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合，从而目标顾客人群无法实现互动 整体动线规划较差，平面循环与立体交叉的动线不好。主力店与独立街铺以及商场内铺之间没有形成较好的互动。 一层商铺过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营，商管公司只做到简单物业管理，而未深入商场经营，几乎不做任何商场推广活动 以目的性消费业态为主，商业价值增长较慢；周边莱迪租金目前至少达到800元，远远高于万达。并且主力店面积占到70%以上，主力店租金过低，影响万达广场整体收益。 综上所述，商业地产出售经营权是非常愚蠢的，经营权的分散会导致商家各自为战，即使像万达一样实力的公司，新街口这样的地段，商业销售后的生意也仅仅如此，现在还在学习一代商业的，愚蠢至极。
调研感悟 因为自己是物业班的，所以调研的时候也就特别关注了一下商业地产有关物业管理方面的信息，然后发现物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40% 只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
商业地产的魅力