新北市三重區大同南段B區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商) 第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : ○○銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 專業估價 : 國泰不動產估價師聯合事務所 發起人 :王銀進 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事:王銀進 電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128 聯絡地址 :三重區同安東街43號 傳真 :2978-2512 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 :陳銀杭 電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333 聯絡地址 :三重區同安東街39號 傳真 :2975-9367 社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw 新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址：www.tctaa.com.tw (詳細請上本網站查閱) 電話：(02)2920-3016轉29 聯絡人 : 陶先生 傳真：(02)2920-3019 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 信箱：tct.aa@msa.hinet.net 案號:100007 中華民國 101年10月30日

更新單元範圍圖 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 建物 地坪 94戶 949.48坪＋155.44 (住宅區) (6m計畫道路) 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 更地區之範圍，以整體開 發規劃之方式，協助開闢 周邊6M計畫道路，開發效 益高，環境優，價值高。

都市更新的好處 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 解決法 令限制 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決 解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 3 3

都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積 949.48坪 300% 2848.44坪 可建13層 都更等獎勵容積 281.55% 2673.26坪 可建11層 縮減後將成為8層 坪數總量 總銷9368.28虛坪 坪效 : 9.87倍 總容積 5521.70坪 可建24層 縮減後將成為21層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 9.14% 都更容獎 44.71% 容積移轉 40.00% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 0.00% 合計 93.85% 1.坪效：1坪土 地=9.87倍 2.依目前法令可 建至24樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至21 層 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 法定容積300% 4 4

生命共同體的體認 更新單元差異性 1.前段4F(含騎樓約270%)，5F(300%) ，原容積已用滿 3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得 試算分析表 合併更新 分區更新 每坪土地坪效 3×1.9385倍×1.7＝9.87坪 前段3 ×1.6倍×1.7 ＝8.16 後段2 ×1.5倍×1.7 ＝5.1 地主分配比率 46.44% 46% 每地 坪分 倍數 5樓(平均) 4.58(每戶1汽車，1機車) 3.75 4樓(平均) 4.58 (每戶1汽車，1機車) 透天(平均) 3.91 (每戶1汽車，1機車) 2.35 合作創造利益 總銷金額：42.20億(100%) 地主 ：19.60億(46.44%) 建商 ：22.60憶(53.56%) ＊容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高，利益共享。 5 5

第一階段 個案推動策略流程 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 (權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 6 6

4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 新北都更(非建商)二階段實施方式說明 大同南B 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資興建，保固 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。 2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。 3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。 4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定 對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責 本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土 地免抵押設定。 2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序， 確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第 一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中 之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。 7 7

自力更新為架構的做法 地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，選擇對所有地主條件最有利之建商 程序規劃 第一階段同意書 第二階段同意書 辦理主體 地主自辦前段企畫準備 評選建商主辦後段營建作業 分工內容 事業計畫 -取得同意書67%以上 -建築設計、獎勵容積 -評選建商接辦後段作業 權利變換 -新屋選配 -變更實施者同意書67%以上 資金籌措 規劃 地主不用出資 建商銀行融資60%＋ 建商出資40% 安全配套 1.委託銀行建經公司作公開甄選統包建商、營建資金管理 2.設信託專戶資金控管、按完工進度付款 3.資金土地全部交付信託、主要藉重銀行建經控管安全 說明 地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，選擇對所有地主條件最有利之建商 8

公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查) 營建費 平均銷售 單價 42.01萬/P (最低底價) 45萬/P 47.5萬/P 50萬/P 14.11萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 22.60億 地主分回 坪數 4314.66坪 4631.30坪 4867.20坪 5080.61坪 比例 (面積比) 46.06％ 49.44％ 51.95％ 54.23％ 價值比 46.44％ 地主每坪土地 平均分回倍數 4.54倍 4.88倍 5.13倍 5.35倍 營建廠商 分回坪數 5053.62坪 4736.98坪 4501.08坪 4287.67坪 分回倍數 53.94％ 50.56％ 48.05％ 45.77％ 53.56％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價單價(第二級SRC) 金額(元) (A棟1~15F) 2969.83坪 $110,876.00元 $329,282,871.08元 B棟1~274.B1~B3 6327.58坪 $135,111.00元 $854,925,661.38元 B4 664.91坪 $175,644.30元 (135,111.00*130%) $116,787,651.51元 減震、制震 9962.32坪 $3,000.00元 $29,886,960.00元 綠建築設施 智慧型建築 地下室逆打及 複層壁 $1,500.00元 $14,943,480.00元 合計 $1,405,600,543.97元 營建平均單價 $14.11萬/坪 $141,091.69元 營建單價物價指數調整：A棟 106295元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝110876元/坪 B棟 129529元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝135111元/坪 9

都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 14.11萬/坪×9962.32坪=140568.34萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 3078.38萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 347.87+1405.68＝1753.55萬 外接水電瓦斯＋6m路開闢費 1192.50+177.62 ＝1370.12萬 159戶 拆遷補償＋都更基金 600＋297.1 ＝897.1萬 容轉購地 18242.04萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 820萬 房租補貼 4864.32萬 預計發36個月 合法拆遷補償 1400萬 其他拆遷補償 1800萬 地籍整理費 318萬 貸款利息 6435.36萬 稅金 181.55萬 管理費用 總務人事管理費 9086.44萬 信託費(含續建承諾) 1269.14萬 廣告銷售費 10903.73萬 12％風險管理費 23049.23萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 226037.29萬 53.56% 地主分配 : 195999.40萬 比 例 : 46.44% 10 10

權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙 1.計算權值比例 ：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。 10% 共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 2.分配權值 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔3,500萬 10% 3.多退少補 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1000- 共同負擔350=650萬) 實際選配600萬 (找:650-600=50萬) 實際選配700萬 (補:700-650=50萬) 11 11

資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約20.30億籌措如下 新屋選配原則 資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約20.30億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 12.18億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 8.12億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 ◎地主戶先預擬選屋(選配面積約46.06%，戶數約83戶)，剩餘房屋(剩餘面積約53.94%，戶數約76戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準) 各戶房租補貼： B-1-1.前段三樓透天店舖住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住 戶，每坪900元 B-1-2.前段五樓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住 B-1-3.前段四樓住宅 B-1-4.後段透天三樓 B-1-5.後段四樓住宅 B-2.透天二樓 1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住 戶，每坪700元 B-3.透天二樓 B-4.現有巷道 B-5-1.六米計畫道路(空地) B-5-2.六米計畫道路(違章) 房租補貼 = 依土地面積（坪），每坪1000 地主其他補貼： 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面 積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金 補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼 )，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼） ，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含 租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補 貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建 物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權 人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用 年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計 畫核定發佈日起十五日內發給之。 13

都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 :每層戶數縮減(原56戶，縮減為10戶) ，建 築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建 築、逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎每月管理基金收入： 4汽車×0.4萬+173機車×0.03萬 +83自行車×0.015萬=8.035萬。 ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：360cm 2F ：340cm 地下二層：340cm 3F ：340cm 地下三層～四層：320cm 4F～24F：340cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

地主籌組更新促進會加速更新 ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 目的 : 主導都更開發、招商、監督 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法 ◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過 ◎ 配套強化 : ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口

都市更新事業計畫同意書地主須知 注意事項: 1.簽本案同意書是同意都市更新事業 計畫規劃內容(申請獎勵面積)及第一 階段實施者(新北都更)之實施方式， 同意面積達67%掛號報核審議。 2.權利變換階段前，經公開招商，評選 出合作營建廠商後，應由地主再簽第 2次變更實施者同意書給營建廠商(投 資興建) ，擔任第二階段實施者。 3.同意書於1個月內簽好繳回 總幹事:王銀進 2928-2511 或 0937-035-128 或聯絡人:陳銀杭0910-020-333或 2975-9367

地主關心的主要問題-1 議題 說明 1.同意書先簽會吃虧? 後簽者得較多? 2.做釘子戶就可權利 膨脹增坪數嗎? 3.請建商少賺點，給 1.本都更案採資訊公開透明，預擬分配清冊事先公布 於聯絡處，歡迎查閱。 2.自力更新架構，地主要負責取得90%同意後，再評選建 商競價，地主合法取得最大利益。不必靠後簽同意或做 釘子戶取得抬面下利益。且也沒預留此種空間。 3.請建商少賺點，給 地主多分點? 1.都市更新建商依法取得12%風險管理費之利潤。 2.本案目前沒有建商，公開招商時，歡迎任何人推薦建商 參與競標，以能給地主最大利益之建商得標。 4.屋頂增建可分1戶否 增建依法不符分配新屋規定，但會補償其工程造價。 17

地主關心的主要問題-2 議題 說明 5.土地要提供抵押籌資? 6.新屋選配原則為何? 7.新屋樓層數比舊屋增 加很多倍，地主可否 1.地主土地不必提供抵押籌資。 2.本案政府核准後，資金、財產全部信託以保安全。 6.新屋選配原則為何? 1.地主由下往上選，建商上往下，但保留分棟方式 2.原同安東街1F店住：優先選配店住，餘戶才開放選配 3.多戶選配同1戶時先協調，不成抽籤決定。 4.停車位：每戶配1汽車1機車位，自行車共用 7.新屋樓層數比舊屋增 加很多倍，地主可否 分2或3戶? 1.從容積看：新屋容積總量581.55%，其中54%即314.04% 要折抵建商共同負擔(含容積移轉購地費用) 2.容積總量是多0.94倍而非2倍，分配公開合理。 3.從戶數看:新屋159戶，地主舊屋83戶。另有空地地主分配房屋。 4.從分配比率：總銷坪分給地主46% ，建商54% 18

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