第一部分 企业、个人、房地产公司房屋出租涉及各 种税详解

一、企业房屋出租应交哪些税？如何进行账务处理？ 1、营业税，按房屋租赁合同或协议上所载金额为计税依 据计算纳税，租金收入按服务业—租赁业纳税，适用税率为 5%。 例如：某甲公司将其临街店铺出租，取得租金收入为20万元，收到租 金时，由于其租赁行为不是其主营业务，所以相关租金在“其他业务收入” 科目核算，因该出租业务而产生的税费在“其他业务成本”科目核算。 所以收到租金时，若为银行转账收取 借：银行存款 20万 贷：其他业务收入 20万 应交营业税为：20*5%=1万元

2、（城建税、教育费附加）营业税属流转税，随同流转税要征 收城建税和教育费附加（其中城建税税率为城市7%，县城建制镇 为5%，其他为1%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加为2%）。 应缴纳的城建税为： 1*7%=0.07万元 应缴纳的教育费附加为：1*3%=0.03万元 应缴纳的地方教育费附加：1*2%=0.02万元 3、房产税，以店铺出租取得的租金收入为房产税的计税 依据。按从租计征计算，税率为12%。 应交房产税=20*12%=2.4万元

4、印花税，印花税是行为税，针对纳税人有签订租赁合 同的行为而征收。计税依据为按房屋租赁合同或协议上所载 金额计算纳税。税率为取得租金收入的1‰。 应纳印花税=20*1‰=0.02万元 月末计提各种税费时的账务处理 借：其他业务成本 3.54万 贷：应交税费——应交营业税 1万元 ——应交城、教 、地方 0.12万元（0.07+0.03+0.02） ——应交房产税 2.4万元 ——应交印花税 0.02万元

5、企业所得税，就该笔出租业务而言，取得 收入为20万元，相应的支出即为上交的各种税 费，即合计3.54万元。假设该出租房产当年计提 折旧为10万元，则 应纳企业所得税为： （20-3.54-10）*25%=1.615万元 通过上例可以看出，企业出租店面，取得收入 20万元，合计应纳税款为： 3.54+1.615=5.155万元

二、个人出租商铺、网点的涉税问题 个人将自有商铺出租取得租金收入涉及缴纳：营业税、 城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得 税。 ㈠营业税：⒈计税依据，按营业税的有关规定，个人出租 商铺取得租金收入属于财产租赁收入，营业额（计税依据） 应当是全部租金收入，不得扣除其他任何费用；⒉税率：按 5%的税率征收营业税；⒊时间：纳税人收到租金收入或取 得索要租金凭证的当天，为纳税义务发生时间；

㈡房产税：⒈计提依据是以个人取得的租金收入为计税依 据计算房产税；⒉税率，从租计征，一般为12%。⒊时间： 自纳税人交付房屋的次月起，为纳税义务发生时间；⒋期限： 房产税按年征收，分期预交，一般按季预交。 ㈢印花税：⒈依据：按房屋租赁合同或协议上所载金额为 计税依据计算纳税；⒉税率：房屋租赁合同适用的税率 为 1‰；⒊印花税的缴纳方法：印花税的缴纳方法是由纳税人 根据税法规定，自行计算应纳税额，自行购买印花税票，自 行完成纳税义务。⒋纳税人可以到当地税务机关或指定的代 售单位购买印花税票。

㈣个人所得税：⒈计税依据：个人取得的房屋租金收入应 当属于财产租赁收入，按个人所得税法实施条例的规定，是 以纳税人每次取得的收入，定额或定率（20%）减除规定费 用后的余额为计税依据计算纳税。每次收入不超过4000元， 定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除 20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。 如果发生允许扣除的修缮费用，应当先将修缮费用从其收入 中扣除，然后再以其余额为标准来确定是应该定额扣除还是 定率扣除。个人在出租房屋过程中交纳的税金和教育费附 加，可以持完税凭证，从其租金收入中扣除。允许扣除修缮 费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次 继续扣除，直至扣完为止；⒉税率为20%

案例：如果王某出租商铺取得的租金收入每月为40000元，则减除费用 为20%，则相关的各种税金计算如下： ①营业税=40000*5%=2000元 ②城建税、教育费附加、地方教育费附加=2000*（7%+3%+2%）=240元 ③印花税=40000*1‰=40元 ④房产税=40000*12%=4800元 ⑤个人所得税=[40000-(2000+240+40+4800)]*(1-20%)*20%=5267.2元 另如果出租期间发生房屋损坏，需要修缮，修缮支出由出租人承担， 在计算个人所得税时每月可扣除800元，扣完为止。若本月发生修缮费用 1500元。则当月应纳个人所得税为： [40000-(2000+240+40+4800)-800]*（1-20%）*20%=5139.2元 下月应纳个人所得税为 [40000-(2000+240+40+4800)-700]*（1-20%）*20%=5155.2元 修缮费用 修缮费用

三、房地产公司都纳那些税？ 以房地产开发企业一般的房地产开发与销售业务为例，主 要承担的税费有： 1、营业税、城建税、教育费附加 以房地产开发企业销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用乘以 适用的营业税税率5%。城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加 的计税依据是纳税人实际纳税的营业税税额，城建税税率通常为7%、 5%和1%。教育费附加税率为3%和地方教育费附加税率为2%。 2、土地增值税：土地增值税按照房地产开发企业转让房地产所取得 的增值额和规定的适用税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入 减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。土地增值税实行四级超 率累进税率，增值率越大，税率越高。税务机关一般采用先预征，后清 算的方法征收土地增值税。

3、土地使用税：对拥有土地使用权的单位和个人以实际 占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。根 据土地面积乘以单位税额计算缴纳，单位税额根据土地级别 而定。 4、印花税：土地开发建设、房产出售、出租活动中所书 立的合同、书据等，应按照印花税的有关规定缴纳印花税。 例如，进行房屋买卖的，签订的购房合同应按产权转移书据 所载金额万分之五缴纳印花税。 5、企业所得税：按照房地产开发企业年度应纳税所得额 乘以所得税税率计算缴纳，税率为25%。 6、个人所得税：企业还有义务代扣代缴职工、为企业提供劳务者的个人所得税。

四、对承租企业应注意几点问题： 1、强调开具正式发票，在租房合同中以一条款予以明确。 如果拿不到正式发票，入不了账，在所得税前不能扣除，相 当于多付租金的四分之一。如果租赁一处店铺支付租金20万 元，若没有正规发票，此笔支出不能入账，考虑企业所得税 的因素，相当于你支付租金25万元。 2、明确涉及的各种税由谁来承担，虽然涉及的税按法律 上规定是出租人的纳税义务。但如果出租人到时咬定谈妥的 租金是税后价，而承租人又将租来的房子按照适合自己商业 经营模式装修，会非常被动。

五、房产税运用中注意几点问题： 1、房产税的纳税人是指在我国城镇、县城、建制镇和工矿区（不包 括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、 房产代管人或者使用人。 ①产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人； ②产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人； ③产权出典的，承典人为纳税人； ④产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人 为纳税人； ⑤产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或 者使用人为纳税人； ⑥国税地字（1989）120＃规定：纳税单位无偿使用其他纳税单位的 土地，由使用土地的纳税单位代缴城镇土地使用税； ⑦国税地字（1989）140＃规定：对纳税单位无偿使用免税单位的土 地，纳税单位应该缴纳城镇土地使用税。

2、房产税的计征 ⑴从价计征 ①以房产余值为计税依据 ②房产余值=房产原值减除房产原值的（10%~30%） 10%到30%是国家税务总局定的标准，只要下面各省在此范 围内选定自己的扣除标准即可。假如房产原值为1000万，该 地的减除比例为30%，则房余值为1000-1000*30%=700万 ③应纳房产税=房产余值*1.2%=700*1.2%=8.4万元 ⑵从租计征，以租金收入为计税依据，假设取得50万元 租金。50*12%=6万元

六、城镇土地使用税运用中注意几点问题： 1、纳税人 ①城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴 纳； ②拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管 人或者实际使用人缴纳； ③土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使 用人缴纳； ④土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。 2、计税依据 城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地 面积。年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税额

第二部分 业务招待费的账务处理及税务处理详解 第二部分 业务招待费的账务处理及税务处理详解

一、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 销售（营业收入）包括：⑴销售货物收入 ⑵提供劳务收入 ⑶租金收入 ⑷视同销售收入 即包括会计核算中的“主营业务收入” “其他业务收入” 但不包括 “营业外收入”

案例：甲公司2014年实现产品销售收入1200万元， 设备出租收入300万元，视同销售收入400万元，发生的 成本费用总额1600万元，其中业务招待费支出30万元。 假设再无其他那还岁调整事项2014年甲公司应纳的企业 所得税为多少？ 解：⑴纳税调整 ： 30×60%=18万元 （1200+300+400）×5‰=9.5万元 两个标准计算出来后以低者为标准和实际支出数30 万元进行比较，超过部分不允许税前扣除， 所以调增应纳税所得额为： 30-9.5=20.5万元 ⑵、应纳税额= （1200+300+400-1600+20.5）×25%=80.125万元

二、企业筹办期发生业务招待费税务处理 ⑴筹建期间业务招待费的会计处理 ①《企业会计制度》的处理 企业在批准筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的 期间（即筹建期间）发生的费用支出为开办费。具体包括：人员工资、办公费、培训费、 差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。 《企业会计制度》第十五条规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的 费用，先在“长期待摊费用”中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营 当月的损益。如果企业长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销 的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 开办费发生时 开始生产经营当月起 借：长期待摊费用 借：管理费用 贷：银行存款等 贷：长期待摊费用 ②《企业会计准则》的处理 企业筹建期间发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询 费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记管理费用——各明细科目，贷记“银行 存款”“研发支出”等科目。 例如，发生的业务招待费 借：管理费用——业务招待费 贷：银行存款 19

③《企业会计制度》和《企业会计准则》的区别与联系： 《企业会计制度》和《企业会计准则》两者均属于行政法规性的规范文件，均对 会计要素的确认、计量、披露或报告等做出规定，均由财政部制定并公布，均在全国 范围内实施，所以同属于国家统一的会计核算制度的组成部分。但会计制度是以特定 部门、特定行业的企业为对象，着重对会计科目的设置、使用和会计报表的格式及其 编制加以详细规范；会计准则是以特定的经济业务（交易或事项）或特定的报表项目 为对象，它详细分析各项业务或各项目的特点，规定所引用概念的定义，然后以确认 与计量为中心并兼顾披露，对围绕该业务或项目有可能发生的各种问题做出处理的规 范。两者之间的不同之处在于：第一，适用范围不同，具体会计准则大多只适用于股 份有限公司，有些也适用于其他企业。而《企业会计制度》适用于除金融保险企业以 外的所有符合条件的大、中型企业。第二，侧重点不同，具体会计准则对会计要素的 确认、计量、披露或报告方面作了原则性的规范。侧重于确认和计量，重点规范会计 决策过程。而会计制度侧重于对会计要素的记录和报告作可操作性规范，确认和计量 的内容只是体现在会计科目及使用说明中。即会计制度重点规范会计的行为与结果。 第三，结构体系不同，统一的会计制度自成体系，它由三个层次构成：《企业会计制 度》、《金融保险企业会计制度》、《小企业会计制度》，在此基础上，分别为一般 企业、金融保险企业、小企业建立各自操作性较强的有关会计科目的设置、具体账务 处理和财务会计报告的编制和对外提供办法；而具体准则之间相互独立，分别就企业 的某项业务或某一方面核算内容做出规定。第四，规范形式不同，会计准则的规范形 式，语言表述比较符合国际通用形式并已构成国际通用会计惯例的一个组成部分。而 会计制度的科目，报表式的规范形式则符合我国广大会计人员长期形成的思维方式和 习惯，具有明显的中国特色。

⑵筹办期间业务招待费的税务处理 根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》【国税 函（2009）98#第九条规定】的筹办费税务处理办法的规定。 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日 的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经 选定，不得改变。另国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通 知》【国税函（2010）79#第七条】规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计 算企业损益的年度 。 举例：甲企业2008年10月份设立，2010年3月1日开始经营 ①2008、2009的开办费，在2010年第一次扣除；② 亏损年度从2010年算起 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额 的60%计入企业筹办费，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹 办费。 年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 长期待摊费 560 300 100 利润总额 -560 -300 -660 110 120 1350 应纳税所得 -1520 弥补亏损 1190 应纳税所得额 160 21

①2013年准予扣除筹办期业务招待费的限额为6万元（10*60%） 案例：A企业自2010年底筹办开业，筹办期间发生费用30万元，其中业务招待费支出10万元，其他支出5万元，广告费和业务宣传费支出15万元。2013年当年实现销售收入1000万元，发生业务招待费支出8万元，广告费和业务宣传费支出40万元。假设A企业选择一次性摊销筹办费。计算A企业2013年度准予税前扣除的业务招待费、广告费和业务宣传费以及筹办费。 业务招待费的纳税处理如下： ①2013年准予扣除筹办期业务招待费的限额为6万元（10*60%） ②2013年业务招待准予扣除金额为（8*60%=4.8万元 1000*5‰=5万 元）两者以低者确定准予扣除金额，即4.8万元 ③2013年业务招待费的纳税调整额为（10+8-6-4.8）=7.2万元 广告费和业务宣传费的纳税处理如下： ①2013年准予扣除筹办期的广告费和业务宣传费为15万元 ②2013年生产经营期准予扣除的广告费和业务宣传费（1000*15%=150万元） ，而实际发生40万元，所以准予扣除的费用为40万元 ③2013年准予扣除的广告费和业务宣传费合计为55万元

⑶业务招待费在平时工作中应注意七点问题： 1、营业执照成立日前，发生的业务招待费，由股东负责。 2、招待费的核算范围：①餐费；②接待用的食品、茶叶、香烟、 饮料等；③赠送的礼品；④正常的娱乐活动；⑤土特产品赠送等。 3、关于在建工程发生的业务招待费处理问题：企业在开（筹） 办期间，在建工程发生的业务招待费计入开办费，生产经营期间 在建工程发生的业务招待费计入管理费用。 4、2011年发生招待费、办工费发票不能在2012年税前扣除企 业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入 和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于 当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的 收入和费用。因此，公司2011年发生的招待费、办公费、应属于 2011年度的费用，不能在2012年税前扣除。

5、员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬费？业务人员出差 报销的大量票据：车船机票、餐票、景点门票。账务处理：①车船机票 管理费用（销售费用等）——差旅费；②餐费：如果 员工出差标准内用餐，计入相应的差旅费明细科目，如果是宴请用餐 费，计入相应的业务招待费明细科目；③景点门票：自费； 计入差旅费的支出，属于正常的经营支出，可在所得税前全额扣除。 但如果税务机关需要提供证明材料的，需提供证明材料。差旅费的证明 材料包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。计入业务 招待费的部分，需要按照《企业所得税法》的规定做相应的纳税调整处 理。

6、员工的午餐费属于职工福利费还是业务招待费？公司没有自己的 食堂，为解决职工的午餐问题，统一由某餐厅供餐，由公司统一结算， 结算时餐厅开具餐费发票，对于取得餐费发票如何处理呢？ 账务处理：以补贴形式入账，餐费不入账 记“应付职工薪酬——职工福利费”核算， 以餐费直接入账：作为业务招待费核算。 即使在摘要栏内注明是职工的午餐费，同时将就餐的职工姓名及天数 和标准详细列明，税务稽查时，也可能会被认定为招待性质的支出。 开餐费票据入账，可能被认定为业务招待费，发补贴，职工福利费。 7、①赠送的礼品业务宣传费还是业务招待费？为了宣传在企业的产 品，订制如广告衫，印制宣传语的小礼品等。订货会或商品展销会结束 后作为礼物无偿赠送给客户。发生这样的费用是作为业务宣传费核算还 是业务招待费核算呢？ ②业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；

③在工作实践中，正确区分业务招待费和业务宣传费主要依据下面两 个方面： 依据一、是否对企业的形象、产品有宣传作用，这是区分二者 差异的关键，如果将外购礼品用于赠送，意在联络感情，应作为业务招 待费；如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工，对企业的形象，产 品有标记及宣传作用的，可作为业务宣传费。 依据二、赠送的对象是潜在客户还是既有客户，业务宣传费列支 的必须是企业潜在的客户而不是既有的客户，如赠送产品说明书，在重 要场所悬挂横幅，向路人散发宣传单等，这些都是对潜在客户的一种宣 传。如果将外购的货物送给既有客户，这些客户对企业已经有所了解， 起不到宣传企业形象的作用，故应作为业务招待费。这种赠送货物的行 为是维系客户关系的一种业务手段。 账务处理：有标识的，是业务宣传费； 无标识的，可以认定为业务招待费。

三、对相关税收优惠政策不掌握，不能充分享受政策红利 案例1、⑴实施时间：2010年 3万元 年（应纳税所得额）低于3万元（含3万元）的小微企 业，其所得 减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税 ⑵实施时间2012-2015 6万 年应纳所得税额减半征收标准提高至6万元（含6万元） ⑶实施时间2014-2016 10万元 年应纳税所得额减半征收标准提高至10万元（含10万元） ⑷2015年-2017年 20万元 享受减半征收政策的小微企业范围扩大到20万元以内（含20万元） ⑸8月19日召开的国务院常务会议上，决定进一步加大对小微企业的税收优惠 力度。会议决定，一是从2015年10月1日起到2017年年底，依法将减半征收企业所得 税的小微企业的范围，由年应纳税所得额20万元以内（含20万元）扩大到30万元以 内（含30万元）；二是将月销售额3万元以下的小微企业、个体工商户和其他个人免 征增值税、营业税的税收优惠政策执行期限，由今年年底延长至2017年年底。对于定 额征收的小微企业，上一纳税年度符合小型微利企业条件，且年度应纳税所得额低于 30万元（含30万元）的，本年度预缴企业所得税时，累计应纳税所得额不超过10万 元，可以享受优惠政策，因此，定额征税的小型微利企业，向当地主管税务机关申 请，相应调整定额。