写字楼产品研究 ——产品硬件部分 赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中! 资料下载地址:http://down.winshang.com/ 添加Q群340180654,可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 写字楼产品研究 ——产品硬件部分
目 录 一、写字楼简述 二、写字楼产品硬件研究 三、写字楼产品硬件总结 写字楼简介 写字楼分类 大堂 标准层 外立面 空调 目 录 一、写字楼简述 写字楼简介 写字楼分类 二、写字楼产品硬件研究 三、写字楼产品硬件总结 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所
1 写字楼简述
写字楼简介 写字楼就是专业商业办公用楼的别称,即办公用房,指机关、企业、事业单位行政管理人员,业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲,写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展,是指拥有一定规模的面积,具有良好的建筑和现代化的设施,以及优质的物业管理服务,能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。
写字楼分类 按功能划分: 按档次划分: 写字楼:基本上只有办公一种功能,部分底局或裙楼商业,没有其他功能; 商住写字楼:是指既能提供办公,同时又能提供居住的写字楼,较纯写字楼工程复杂度高, 需要提前预留较多上下水管线,加设隔墙,结构成本投入较多; 综合性写字楼:是指以办公为主,同时又具备多种,如:公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能,一般分层设计。 按档次划分: 目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准,业内一般对于写字楼档次的划分,根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为: 甲级写字楼; 乙级写字楼。
写字楼分类 档次 指标 甲级写字楼 乙级写字楼 区位 位于主要商务区 主要商务区的辐射区域或较好的区域位置 交通状况 可达性好,邻近城市主干道,多钟交通工具可达 可达性较好,有交通线路到达,交通较方便 装修标准 外立面采用高档材料。大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级以上酒店装修 无具体标准 设备及办公空间 应有名牌中央空调,有楼宇自控,有安全报警,有综合布线 有中央空调系统,无楼宇自控,有安全报警 配套设施 配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,停车位充足 客户情况 知名的国内外大中型企业 国内的中小型、初创型企业 物业公司 国家一级资质物业公司 典型案例 新世界国贸大厦、新时代商务中心 中建广场、楚天都市花园、华银大厦
2 武汉写字楼产品 硬件研究
写字楼产品硬件概览 大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所
功能和作用 典型案例 大 堂 材质应用 功能配置 小 结
功能和作用 交通枢纽中心,各公司员工进入办公区的必经之地; 大堂是写字楼中使用率最高的地方; 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。
典型案例 武汉部分写字楼项目大堂的指标 甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米,大堂高度集中在4.5-6米; 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 新时代商务中心 新世界国贸 建银大厦 湖北信息产业科技大厦 禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 大堂面积 (平米) 500 350 175 450 300 150 200 大堂高度 (米) 6 4.5 15 5 3.5 4 甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米,大堂高度集中在4.5-6米; 乙级写字楼的大堂面积集中在150-200平米,大堂高度集中在4-5米。
典型案例 新时代商务中心 新世界国贸大厦 民生银行大厦 武汉城市广场
材质应用 武汉部分写字楼项目大堂的指标 以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用; 高端的项目使用的材料较为高档; 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 新时代商务中心 新世界国贸 建银大厦 湖北信息产业科技大厦 禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 地面 瓷砖 大理石 墙面 天花 吊顶 —— 抹灰 以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用; 高端的项目使用的材料较为高档; 低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。
功能设置 高档咖啡厅:供客户休息洽谈使用,设计风格高档,提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统:为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区:来访客户休息使用,体现楼与人性化。 商务中心:代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱:与大堂设计风格统一,方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统:在电梯口设立门禁系统,可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层,增加安全保障。
小结 大堂的形象不仅代表楼盘的形象,同时也代表着写字楼内各家公司的形象; 对于高品质的大堂,从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求; 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点,多一些公用面积和休闲空间,中档项目应尽量做出高档的效果; 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入,因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。
标准层平面内容 标准层 标准层指标
标准层平面内容 平面布置相同的楼层即构成了标准层。 通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。 广发银行大厦标准层
标准层指标 武汉部分写字楼项目标准层的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 标准层面积(平米) 1987 1300 2000 1835 1500 447 1600 1800 层高/净高(米) 4.25/2.75 3.7/2.8 3.6/2.7 4/2.7 4/3 3.5/2.6 3.3/2.55 4.2/2.7 面积分割 (平米) 200 165-376 130-2000 130-400 125-190 150-1600 70-200 使用率 75% 70% 73% 68% 65% 目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在2000平米。 写字楼主流面积段在1400-2000平米; 甲级写字楼的层高一般在3.6米以上,净高在2.7米以上; 使用率几乎都在70%以上(为使项目更具有竞争力,在使用率上应尽量做到大)。
意义作用 外立面 档次和类别 项目案例
意义作用 外立面是写字楼的“脸面”,是整个写字楼的形象气质表现所在,直接体现写字楼的档次。 外立面在写字楼中的作用 写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现; 是一种文化的特征; 是影响楼盘价值的主要因素之一; 写字楼具有投资和自用的特性,因此,新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。
档次和类别 低端 材质组合 特点 基本采用普通铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成 1、建筑成本低廉; 2、使用涂料,容易被污染、变色、起皮、开裂; 3、寿命较短,一般不到5年就可能需要清洁重刷,所以维修成本比较高。
档次和类别 中端 材质组合 特点 大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。 1、采用的材料比较高档; 2、建筑成本会有所增加; 3、楼盘的档次也相应提高。
档次和类别 高端 材质组合 特点 大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。 2、建筑成本会大辐增加。
项目案例 武汉天地企业中心5号: 单元式幕墙,采用高档进口石材; 全断桥式隔热设计; Double Low-E中空低辐射玻璃,满足LEED节能要求。
项目案例 武汉部分写字楼项目外立面的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 用材 双层中空Low-E玻璃+高档进口石材 中空玻璃幕墙+石材 中空玻璃幕墙 双层中空Low-E玻璃+干挂石材 普通铝合金玻璃门窗+瓷砖 玻璃幕墙+铝板+瓷砖 甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙,配以高档进口石材; 现在市场上的乙级写字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙,配以大理石材等。
空调类型 空 调 项目案例
空调类型 中央空调、VRV空调与VAV空调特点比较 空调类型 运作原理 优点 缺点 由冷水机组、冷水循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备组成 传统做法,初期投资成本低 无法单户计量,耗电量和维护成本高 VRV空调 (变制冷剂流量系统) 过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量 一对多,可分户计量,耗电量和维护成本相对较低 初期投资成本高,入市时间段 VAV空调 (变风量空调系统) 通过改变送风量来调节室内温湿度 能耗少,灵活性好 初期投资成本高,系统运行不稳定
项目案例 过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点,现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。 武汉部分写字楼项目空调的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 空调类型 VAV VRV 中央空调 中央空调系统+个性定制 GSY
电梯品牌 主流电梯指标 规划布局 内部装饰示例 电梯间装饰 小 结 电 梯
电梯品牌 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键,原装电梯更受客户信赖。国产同牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地,影响客户认知,进口电梯一般95%以上为进口部件,国内组装,贴原装铭牌。 现市场上常用的电梯品牌为: 芬兰通力 西子奥的斯 日本三菱 瑞士迅达 日本东芝 日本日立 日本富士达 德国蒂森 日本富士
主流电梯指标 指标设置: 电梯设计等候时间:小于45s; 电梯载重:1000kg-1150kg-1350kg-1600kg; 电梯最小速度:不小于2.5m/s; 无障碍设计; 电梯内可装设小液晶屏,播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息; 智能IC卡门禁系绝; 电梯内设置空调及音乐系统。
主流电梯指标 武汉部分写字楼项目电梯的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 武汉城市广场 民生银行大厦 新时代商务中心 禧邦可广场 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 层数 30+3F 25+2F 68+3F 45+3F 28F 29+2F 25F 标准层 面积(㎡) 1987 1300 2000 1835 1200 447 1600 1800 电梯品牌 德国蒂森 芬兰通力 西子奥的斯 日本三菱 日本富士 最快速度 2.5m/s 6m/s 3m/s 电梯数 14部客梯 2消防梯 6 19部客梯 1部货梯 12 5 8部客梯 2部货梯 11 3部客梯 载重 1600Kg 1350Kg 1500Kg 1000Kg 建面比(㎡/部) 4218 5846 6315 11958 12600 8625 10909 —— 中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌,比较注重硬件方面的投入,同时也提升了楼盘的品质。
规划布局 例:武汉天地企业五号 优势: 电梯分配比较集中,有利于电梯的规划布局; 可以合理利用各区的电梯间。 劣势: 上下人流集中,容易造成拥挤; 通达各办公区域的动线规划不合理 。
规划布局 例:光谷时代广场 优势: 规划布局简单,对称排列; 人流分布合理。 劣势: 占用面积大; 增加了公摊面积 。
内部装饰示例 豪华型 简约型 普通型 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型; 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气; 豪华型 简约型 普通型 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型; 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气; 低端写字楼基本上采用普通型的标准。
电梯间装饰 细节要求: 整体色调要求: 电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则,搭配一些单纯的直线与块面,形成统一的主体格调; 灯光要求: 尽量选择暖色调的灯具,同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求,又要方便日后维修; 高度要求: 装修后净高度尽量做到5米以上,用吊顶装修,充分体现楼盘的形象档次; 宽度要求: 《高层民用建筑设计防火规范》标明走道不应小于1.3米,目前武汉高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2-3米之间。 增加楼宇液晶电视 : 安装楼宇液晶电视,使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息,降低等电梯的烦躁心情,同时增加了项目的后期收入。
电梯间装饰 武汉城市广场 新世界国贸大厦 档次高、灯光柔和、线条流畅 简洁明亮、具有舒适感和空间感
小结 绝大多数写字楼的建面比在4500-6500左右,基本能满足办公配套需求; 高端写字楼都选用原装进口品牌电梯,档次和品质较高; 速度在2.5米/秒以上,最高速度达6米/秒; 甲级写字楼中低区候梯时间20—25秒左右,高区候梯时间在30—35秒左右; 大堂和各楼层连接的重要交通枢纽,主要承担着人流在此集中和分流,也是写字楼给来者的第二印象; 在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置,充分体现楼盘的形象和档次。
卫生间
地面瓷砖,墙面瓷砖,洗手台瓷砖,马桶,灯饰,镜子 写字楼卫生间统计 武汉部分写字楼项目卫生间的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 建银大厦 新世界国贸 禧邦可广场 新时代商务中心 浦发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 设置情况 9个 6个 4×4 10个 3×3 无公共卫生间 3个 面积 40㎡ 20×2㎡ 30㎡ 20㎡ 25㎡ 12㎡ 装修标准 面瓷砖,墙面瓷砖,天花板吊顶 地面瓷砖,墙面瓷砖,洗手台瓷砖,马桶,灯饰,镜子 地面瓷砖,墙面瓷砖,天花板吊顶 地板:瓷砖;墙壁:瓷砖;天花板:抹灰 瓷砖地板,墙面瓷砖,吊顶,装修豪华 地板:瓷砖;墙壁:瓷砖;天花板:瓷砖 地板:瓷砖;墙壁:瓷砖;吊顶 较好写字楼多卫生间多设置6-10个,面积在20-40㎡,装修一般都有吊顶,地板和墙壁采用瓷砖
项目案例 高档写字楼更为注重卫生间的装饰,卫生间设计的比较人性化,墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材,灯光柔和,与项目的档次相匹配; 新世界国贸大厦 长江传媒大厦 高档写字楼更为注重卫生间的装饰,卫生间设计的比较人性化,墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材,灯光柔和,与项目的档次相匹配; 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求,没有独特设计。
停车位
写字楼车位统计 武汉部分写字楼项目停车位的指标 项目名称 甲级写字楼 乙级写字楼 武汉天地A5 新世界国贸 民生银行大厦 新时代商务中心 广发银行大厦 楚天都市花园 中建广场 长江传媒大厦 总建面 (㎡) 58800 100000 93491 74394 80000 69000 120000 112000 车位数 413 500 280 600 250 450 180 车位配比 (㎡/个) 142:1 200:1 333:1 123:1 285:1 276:1 266:1 622:1 车位数量:目前武汉市较好写字楼车位数量主要在260-280个,顶级写字楼车位数量在413-600个; 车位配比(㎡/个):甲级写字楼的车位比主要集中在125:1-200:1,基本拥有150-200㎡就可以保证一个车位;
会所
目的及意义 提升项目的品质与档次; 满足客户的商务需求; 作为写字楼营销推广过程中的亮点之一。
发展 会所概念:人们聚在一起吃、喝、玩、乐,进行交流的社交空间与休闲场所 。 写字楼会所是从会议室和一般会所慢慢发展起来的,可以说是两者相结合的产物。写字楼会所不但构造了商务交流的平台,而且对商务活动中的人际沟通和文化交流有一定影响。随着房地产的发展和个人身份、地位的提高,客户需求将会越来越细化,一些高端人士为满足商务及社交需求而选择高级私人俱乐部,而这种俱乐部是写字楼会所发展的一种方向。
多功能会议室 随着武汉市发展的逐渐深入,进驻公司越来越多,同时各种商务会议的举行也越来越频繁,写字楼配备多功能会议室存在很大必要。从了解的情况来看,停车位充足的高档多功能会议室的租赁市场相当活跃,存在较大的市场空间,同时多功能会议功能的规划将有力提升物业的形象和档次,促进物业的销售。
多功能会议室 一、功能方面 二、硬件配置 具备举行大型多媒体会议、培训、签字仪式、新闻发布、产品推介以及举行大型论坛活动的功能 ; 可举办聚会、舞会、鸡尾酒会、婚礼派对等活动; 设置视频会议和同声翻译系统;。 二、硬件配置 多能会议室的基本硬件配套要求:大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统,同时需在以下四个方面做重点投入:
3 写字楼产品 硬件总结
写字楼产品硬件总结 综合比较甲级写字楼和乙级写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面,可以看出甲级在各方面都更为讲究,选材更为高档,功能更加复合,设计更加人性化。 档次 指标 甲级写字楼 乙级写字楼 大堂 具有与本身规模相适应的入口大堂,使用面积不小于标准层的25%—30%,空间高度不小于12M,内部装修应具有独特风格和豪华气氛,并设有总服务台 具有独立入口大堂,使用面积不小于标准层的15%,空间高度不小于6M,装修有现代简洁风格 标准层 建筑面积1800-2000㎡、净高不少于2.7米 建筑面积一般不少于800㎡、净高不少于2.5米 外立面 铝板、LOW-E双层中空玻璃幕墙,局部为石材 铝板、玻璃幕墙,局部为石材 空调 应有名牌中央空调 有中央空调系统 电梯 以办公部分建筑面积不少于每5000㎡一部,电梯等候时间不应超过30秒 以办公部分建筑面积不少于每6000㎡一部,电梯等候时间不应超过40秒 卫生间 一般设置为6-10个,面积在20-40㎡ 一般设置为3个左右,面积在12-25㎡ 停车位 主要集中在125:1-200:1 主要集中在200:1-300:1 会所 高端写字楼多设有会所,提供商务休闲功能 一般不设会所
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