可借鉴案例分析 中国·深圳中原地产惠州分公司

项目需承担经济效益和社会形象两大职能 项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城（区域开发）的高度来看待项目 企业背景 兆琪实业,实力雄厚.但是首次开发,开发队伍有待组建； 项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城/区域开发的高度来看待整个项目； 客户目标 达到预期利润，品牌形象较好； 兼顾社会效应和政府形象；

新城模式研究案例：美国里斯顿新城、上海新浦江城和广州凤凰城 我们研究了在国内外大量的新城开发案例，选取了在中国房地产界内被广泛所知和运用的大规模新城开发的美国里斯顿新城、上海新浦江城和广州凤凰城三个案例； 美国里斯顿新城 是美国新城开发中最成功的一个，历年获得无数赞誉； 上海新浦江城 是国内以开发商行为为主体，将新城开发理念、开发手法贯彻最彻底的一个项目； 广州凤凰城 国内规模最大的以新城手法开发的项目，市场运作较成功；

美国里斯顿（Reston) 开发时间进程 人口增长历程 Arce(ha) 用地百分比 居住 3960 （1603） 53% 市镇中心 发展背景 60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动 开发时间进程 购买场地：1961年 开始规划：1962年 开工：1963年 开盘：1964年 开发阶段数：6（5个村中心和1个市镇中心） 完成阶段数：6 完成百分比：99% 全部竣工日期：2005年 人口增长历程 1970.....5,723 1980....36,407 1990....48,556 2000....56,407 （来源：U.S. Census Bureau ） 位置 位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县 规模 占地约45平方公里 规划户数2.8万，建成户数2.2万 Arce(ha) 用地百分比 居住 3960 （1603） 53% 市镇中心 1330 （538） 18% 开放空间 1100 （445）15% 城市公共设施 330 （134） 5% 道路/停车 680 （275） 9% 总计 7400 （2995） 100%

开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所 新城开发主导者：罗伯特E西蒙 毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市——雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究； 要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间； 应做到每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求； 要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想； 从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建； 不断创造人造和自然美景，形成良好的生活环境； 应使人们能在同一社区中工作和生活；

里斯顿新城的总体特点：容积率较低，产品形式多样化、社区功能复合化 它的开发目标是：为居民建设一个终身居所。此城的设计者罗伯特•西蒙本人是第一批居民，他从开发之初就一直在这里居住，长达五十多年从未离开，直到八十六岁。 里斯顿新城的三大特征： 1、整体容积率较低 2、社区功能复合 3、产品形式多样化

新城的功能组成部分： 以多功能规划方案为基础，共12个街区，一个市镇中心，五个居住村 里斯顿的设计以一个多功能规划方案作为基础，其中包括适合各年龄合收入阶层的多种户型的住宅，以及办公和购物中心； 社区设施有： 学校、图书馆 教堂、日托中心 医疗护理设施 消防队、警察局 文化娱乐活动设施、公共交通网和公共开放空间 公司总部、商业办公、公共机构和政府机构

居住功能特色： 多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 复合功能：一个生活、工作、休闲的场所 拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。 一生之城：住宅多样化 通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。 社区中有5个村： 安妮湖村（LAKE ANNE） 猎人森林村（HUNTERS WOODS） 高橡树村（tall oaks） 南湖村（South lake） 和北点村（NORTH POINT） 每个村都围绕一个多功能的村中心而建 安妮湖村是开发的第一个村，它很好地体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点。

设计特色： 城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、市镇中心的人文艺术、环保式道路边界 城市型景观与自然资源有机融合 社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念，有机的将用地内的公共空间、公共活动区和个人活动区、89公里的小路和宽阔的自然保护区结合在一起； 地标性景观 市镇中心独具特色的天际线形成的地标性景观，来自整个大都会区的居民们被吸引到此处的办公楼、商店和餐馆中； 市镇中心的人文艺术 里斯顿市镇中心的核心是喷泉广场，人文艺术景观和水共同交汇在这个精致的城市空间中； 道路环境保护 里斯顿在邻里和道路交汇处设施宽阔的自然保护区，建设环境保护型社区，成片的住宅被茂密的树丛掩映着，从道路上只能依稀看到；

创新规划手法： 将单纯的根据土地性质划分变为以人口密度为基础的划分 将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分； 适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）； 允许混合使用土地，如在商业建筑上面建设公寓式住宅等 20世纪80年代初，里斯顿原本开发时所采用的PRC区划法经过修改扩展成为一种市镇中心等级区划法，提供了一种机制用以开发集中式、高密度、多功能的中心； 里斯顿市镇中心是美国唯一一个根据等级区划法进行开发的项目.

其它特点： 政府的支持、强力的业主委员会（物业管理）必不可少 里斯顿的业主委员会（物业管理）在新城发展中起了重要作用，是里斯顿最后成为一个充满活力的新城的关键因素之一。 以私人开发商为主导开发的新城，政府的支持不可少

开发理念——城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排 项目是更大概念和意义上的开发与实践，它是一个新城开发，所涉及到的是一个完整的城市规划的安排，不仅仅是房地产的开发，而是一个城市塑造的问题，城市的产业怎么去构筑，整个城市配套如何布局，这是城市运营的概念 ； 在规划、开发、建设、设计等过程中还要考虑到何种产业的导入，塑造成最适合人居住的、有内涵的、一个正真意义的完整城市，是整个城市综合功能的塑造；

各功能配套比例： 80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23万平米综合商业 各主要功能面积 各功能面积 面积比例 80万平米住宅 61.5% 27万平米办公 20.8% 23万平米商业 17.7% 规划有商业、幼儿园、学校、健身中心、餐饮、娱乐、邻里商业、高档俱乐部、酒店，还规划有剧院、图书馆等等,OCT当代艺术中心已于2004年开放

规划特色： 开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享 开放性道路体系，与城市路网连接，将自身纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 直线形的道路规划，强调对现代城市交通特点的尊重； 城市标志的红绿灯、斑马线、市政配套； 显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志； 把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象的天际线； 车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土丘和花园中间是步行区； 明确的外围边界线区分区域差别； 强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处是形态各不相同的广场； 多色系的大面积色块的运用，休现城市现代特征； 高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守望的理念

项目一期规划：产品类型丰富，配套、产业园区同步开发 花园公寓 独院别墅 水景公寓 联排别墅 临水商业街 北区广场、 超市、幼儿园 国际私立中学 一期 首期项目占地0.7平方公里，建筑面积26万平米； 首期物业类型 独立别墅（53套） 院墅（面积200-500平米） 联排别墅 水景公寓（4层、带电梯） 花园公寓 大型商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用 创新产业园区

一期产品特色 设计新颖 产品类型丰富 整体城市氛围感浓厚；

凤凰城：广州东侧增城市偏僻区域，距广州东市区天河体育中心20公里 凤凰城位于广州增城广园东路,与黄埔交界的增城新塘镇紫云山下，西距广州30公里， 离天河体育中心20公里，行广园快速干线，车程约20多分钟，从广深高速公路新塘出口行车大约6、7分钟；在项目开发前，凤凰城所在区域完全是在“广州”概念以外； 新塘镇 凤凰城

广告语“白领也可以住别墅” 明确地走性价比路线，在大华南区域产生极大的影响 整体规模：10000亩 首期开发2500亩，首期建筑面积40万平米，容积率0.35，现已开发6000亩； 2002年5月第一次发售 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，突破了传统上的小区概念，开创了“别墅城市”全新的模式 定位语：白领也可以住别墅 将昂贵的别墅生活以“物美价廉”的方式进入广州市场，让更多的人能够以更适宜实惠的价格，享受到超凡的别墅生活，拉开了“广州别墅生活”新时代的序幕。

首期建筑面积40万平米，数万平米配套商业，典型的规模化操作，首天销售7.5亿，创造市场奇迹. 广州楼市低迷的2002年，凤凰城一天就售出⒎5个亿，销售较成功。 入市洋房均价2800元/平米的单价，联排别墅50万元/套起，独栋别墅88万元/套起； http://fdc.21ask.com 中管网房地产频道

产品类型多样，但随着资源的改变及社区的成熟，高档次的独栋产品比例增加，整体档次提升 别墅由起初的80万元/套 到后期的部分别墅总价达 1000万元，利润倍数增加

凤凰城功能配套： 总商业用地面积近20万平米，建筑面积30万平米，包括一个五星级酒店 整个凤凰城的商业用地面积近20万平方米，总建筑面积为30万平方米； 交通中心 占地1.3万㎡ ，充分满足公共交通的需要 五星级酒店 占地7万㎡，建筑面积17 ㎡ ，有500多间的套房供度假旅游者使用 市政文化广场 3万平米 商业中心 2万平米 康体中心 占地3万㎡ 超市 占地1.1万平方米 食街 占地面积就达1.1万㎡ ；有接近1万㎡共1000间的商铺可供经营 超大型会所以及人工湖 占地几万平方米，在建 学校 幼儿园，小学，初中 社区医院 小医疗站 http://fdc.21ask.com 中管网房地产频道

新城开发模式总结 二级指标 一级指标 新城开发 规划层面 市场层面 创新规划手法，土地分级开发 道路的开放性规划，融入整体城市职能 显著的城市特征符号、标识 规划层面 明确的区域边界界定 总体密度适中 城市景观与自然资源有机融合 新城开发 充分利用地块资源，强化特色设计 社区功能复合 规模化开发，营造气势 土地功能混合使用 产品高性价比 市场层面 产品形式多元化 寻求政府的支持 强力的业主委员会组织，发挥重要作用