【银泰中心案例分析】

项目基本情况 地理位置 北京朝阳建外大街2号 项目概况 用地面积：31305平方米 银泰大厦 总建筑面积：350000平方米 中央主楼地上63层，高249.9米 东西两栋配楼地上42层，高186米 裙楼4层，高24米 地下3层 功能组合 物业：公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业 写字楼（东西2栋配楼），目前已分别整售给美林集团及中国人保 公寓+酒店（中央主楼） 银泰大厦 写字楼 写字楼 商业配套

功能分区 写字楼：两栋44层办公楼，每栋地上面积7.2万平米，标准层1849平米（层高4米） 银泰大厦 柏悦府： 主楼50—58层21套，建面17410平米 柏悦酒店：34-49层，59—63层酒店配套，237间客房，建面4万平米 柏悦居： 7-33层精装修酒店服务式公寓，共216套，建面39212平米 商业：地下一层至地上3层，裙房连接3栋塔楼，总面积52,199平方米 VIP俱乐部： 地上5层，会议、餐饮 会所： 地上6层，游泳、健身 银泰大厦 写字楼 写字楼 商业配套

平面布置 5F\6F会所，俱乐部 B1-3F商业配套 中心入口 银泰大厦 中心入口 写字楼 写字楼 写字楼 独立入口 写字楼 独立入口

银泰大厦 酒店配套 纵向功能分区 商业裙楼：B1-3F 柏悦居、柏悦府配套 VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 会所： 6F——游泳、健身 59FSPA 60F会议室 61F餐厅 62F酒吧 *注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特殊数字 酒店配套 柏悦府 酒店 柏悦居 柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所） 商业

银泰大厦 平面布置及交通组织 柏悦府专享大堂 柏悦居 专享大堂 柏悦酒店专享大堂

银泰大厦——柏悦居 产品特征： 建筑面积：39212平米 标准层：一梯9户， 户型面积（仅两类） 首层平面图 标准层平面图 产品特征： 建筑面积：39212平米 标准层：一梯9户， 户型面积（仅两类） 133平米，一居45% 240平米，两居55% 设计风格：简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技 使用率：72% 9#133.58平米 8#240.35平米

银泰大厦——柏悦居 价格 均价：40000元/平米 最低价：25000元/平米 最高价：57000元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%

银泰大厦——柏悦居 销售策略 2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米 2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平 销售情况 销售率： 83% 购买目的： 100%投资 多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源

银泰大厦——柏悦居 客户 客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主 付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款） 目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续

银泰大厦——柏悦居 竖向交通 首层独立大堂，3部专享电梯 电梯刷卡进入柏悦居各层 电梯不可直接到达酒店配套，前往酒店，需先下一层再另乘电梯至酒店配套 首层独立大堂 首层平面图

银泰大厦——柏悦居 交房标准： 精装修标准：6000-7000元/平米 全套家具、家电，及完备的设备配置 具体交房标准见附件 物业： 费用：18元/平米.月 管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 提供房屋租赁服务，收取中介费用

银泰大厦——柏悦府 产品特征： 建筑面积：17410平米 标准层：1700平米，标准层2-3户 户型面积 使用率：67% 50-55F 640.52平米 50-55F 549.17平米 56-58F 869.43平米 产品特征： 建筑面积：17410平米 标准层：1700平米，标准层2-3户 户型面积 56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户 50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17平米户型，共10套 使用率：67% 柏悦府

银泰大厦——柏悦府 价格 均价：70000元/平米（毛坯） 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%

银泰大厦——柏悦府 销售情况 目前成交两套，户型面积为549.17平米 销售方式先由低层开始销售 购买目的为纯自住 客户构成 客户来源： 已成交的两套户型的客户均为外籍华侨 付款方式：一次性付款（外籍购房无法作贷款） 目前新出台的限外政策对项目销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续

银泰大厦——柏悦府 竖向交通 首层独立大堂，2部专享电梯 电梯刷卡进入柏悦府各层 电梯可直接到达上部酒店配套 首层独立大堂 首层平面图

银泰大厦——柏悦府 交房标准： 毛坯交房 设备配置与柏悦居相同 具体设备配置情况见附件 物业： 费用：18元/平米.月 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 提供房屋租赁服务，收取中介费用

银泰大厦——柏悦酒店 规划情况 建筑面积：37018平米 客房数量：237间 楼层： 34-49层柏悦酒店，59—63层酒店配套 竖向交通 首层平面图 竖向交通 首层独立大堂，3部专享电梯 电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往柏悦居、柏悦府 首层独立大堂

银泰大厦——柏悦酒店 功能分区 柏悦酒店客房： 34F-49F 酒店配套： 59F-63F 大堂——63F（顶层） SPA——59F 酒店特色 国际化的物业管理服务——在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目 凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店 精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency )、君悦(Grand Hyatt) 及柏悦(Park Hyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店

柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的关系 竖向分布原则 柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源 酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象 柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公寓，因此设置在资源较好的高楼层处 凯悦酒店集团对项目进行全面管理 柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费 提供中介租赁服务，并收取服务费用 柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务 柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务 对柏悦居、柏悦府产生的影响 多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。 由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。