商业地产：机会还是陷阱？ 吴 忌

目 录 一、城市发展与商业地产的比对关系 二、政府与商业地产的比对关系 三、资本与商业地产的比对关系 四、中国现阶段商业地产开发模式浅析 目 录 一、城市发展与商业地产的比对关系 二、政府与商业地产的比对关系 三、资本与商业地产的比对关系 四、中国现阶段商业地产开发模式浅析 五、现阶段商业地产风险分析 六、商业地产心得

城市发展与商业地产的比对关系 城市发展与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 中国房地产市场的机遇分析

城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市发展与商业地产的比对关系 城市发展 商业地产 城市化进程激发商业需求 城市规划引导商业发展空间 交通行程便利商业发展 历史成因带来商业经营模式多样 城市发展带动商业地产的兴起 城市发展 商业地产 带动经济的快速发展，产业结构的 调整升级 激发城市活力，有序分配居民层级 商业地产的兴盛推动城市的发展

城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市化进程对商业地产的要求 小村落阶段 村镇化阶段 城市化阶段 卫星城阶段 人口稀少 聚集面积小 简单的农业主 导型经济体系 人口增长 聚集面积扩大； 出现小规模村 镇聚集趋势 第二、三产业 比重增加 人口增长迅速； 大量外来人口 涌入 城市规模急剧 增长；大型的 居住群出现 第三产业快速 发展 城市人口压力大， 人口郊区化 副城区、周边村 镇飞速成长，成 为新的经济、居 住中心 第三产业成为经 济发展核心 小商铺 经营品种单一 满足村落的基 本生活需求 小型商业中心出 现 经营品种较丰富 商业以镇辐射周 边村落 城市综合体、街 区型商业出现 经营规模化、多 元化、高端化 多位于市中心 Shopping- Mall出现 商业中心外移至 郊区及周边城镇

城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市发展核心要素对商业地产的影响 核心要素 商业地产 城市商业规划是商业地产发展的前提 城 市商 业 城 市商 业 规 划 交 通 行 程 历 史成 因 核心要素 商业地产 决定了商业地产的规模 决定了商业地产的区位 城市商业规划是商业地产发展的前提 交通便利能带来较大的客流 交通轨迹周边商业一般经营状况较好 交通行程是商业地产发展的必要条件 老城区由于发展条件有限，居住人群层次不齐，一般为大众化的商业地产 新城区/经济开发区经济水平较高，商业地产走规模化、高端化、多元化路线 历史成因是商业地产发展的基础

中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市化进程与商业地产的比对关系 超大型城市集群化 中小城镇化 商业地产 以中心城市为核心，带动周边多个城 市的共同发展；经济实力强，消费力 强； 人口规模大，呈郊区化趋势； 居民生活水平提高，品质化需求增长； 商业中心外移。 形成新的经济聚合区； 成为新兴的商业中心； 农民城镇化进程加快； 吸引附近城区人口定居； 吸引游客旅游、休闲、娱乐、度假。 商业需求快速增长 商业中心外移 休闲型消费需求趋势明显 商业地产

中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系——城市商业规划 商业地产 城 市 商 业 规 划 中国商业的发展水平严重滞后于经济发展，政府部门已将商业的建立列入城市规划体系； 城区中心多为拥挤地带，新的商业规划区域一般为城市郊区，周边经济较发达城镇，或景观资源丰富的地区。 商业地产 城 市 商 业 规 划 商业地产外移至郊区、城镇、或风景区。

中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系——交通行程 商业地产 交 通 行 程 中国的城市交通体系逐步完善； 交通体系已发散到城市边远地带； 多种公共交通方式便利了市民的出行； 公路网四通八达； 高铁的建设将各城市之间紧密联系； 国内、国际航线众多。 商业地产 交通的便利使得商业地产不再局限于城市中心或近郊。 交 通 行 程

中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系——历史成因 商业地产 历 史 成 因 中国城市都是在过去的老城基础上发展形成的； 由于旧城区的拆迁改造难度较大，一般通过多个新城区的发展建设实现城市的发展； 随着城市规模的不断扩大，新城区的位置也离城市中心越来越远。 商业地产 一般新型的商业中心多聚集于新城区； 商业随着新城区的兴起而繁荣，也向边远化发展。 如：北京的新兴商业多集中于东城区。 历 史 成 因

中国商业地产的机遇分析 城市化进程 旅游休闲商业地产将成为商业地产下一个机遇点。 城市商业规划 交通行程 历史成因 商业中心外移 休闲型消费需求趋势明显 城市化进程 商业地产外移至郊区、城镇、或风景区 城市商业规划 交通的便利使得商业地产不再局限于城市中心或近郊 交通行程 商业随着新城区的兴起而繁荣，也向边远化发展 历史成因 旅游休闲商业地产将成为商业地产下一个机遇点。

政府与商业地产的比对关系 政府与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段政府与商业地产的比对关系

政府与商业地产的比对关系理论研究 政府 商业地产 经济增长乏力、市场低迷时，采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开商业贷款等措施启动市场来达到拉动经济的目的； 投资过热时，采用降低土地供应，提高贷款利率等措施抑制商业地产的发展。 政策调控影响商业地产的发展 政府 商业地产 商业利润巨大，也给政府带来税收、财政收入； 商业的发展能带动一系列产业的发展； 解决部分就业问题。 商业地产的兴盛为政府解决一系列难题

中国现阶段政府与商业地产的政策导向 商业地产 现阶段房地产政策 国家对住宅市场的调控不断加大 2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》； 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 现阶段国家对商业地产持鼓励态度 商业地产未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 现阶段房地产政策 商业地产 商业地产的政策环境相对宽松，受到政策的正面导向，发展前景看好。

资本与商业地产的比对关系 资本与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段资本与商业地产的比对关系

资本与商业地产的比对关系理论研究 资本 商业地产 房地产属于资金密集型行业，没有银行的参与就不可能运转下去； 当房地产行业前景看好时，银行等金融机构的放贷政策宽松，房地产开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中占据着较大的比重，大量资本流入房地产行业。 资本的注入刺激商业地产的发展 资本 商业地产 商业利润巨大，回报率高； 商业地产能带来长期、稳定、高额的收益。 商业地产带给投资者巨大的经济收益

中国现阶段资本与商业地产的投资导向 流入 弱 资本 政策调控力度 商业地产资本流入： 2010投资额接近8000亿元，增长率超过30%。 小 大 资本流出 市场需求 住宅市场 住宅市场资本流出： 2010住宅市场的投资呈减少趋势，但还不太明显；但由于销售遇冷，预计2011年大量资本将从住宅市场流出。 2011年第一季土地成交量环比下降36%； 楼面地价环比下降18%； 流出 强

中国现阶段商业地产开发模式浅析 中国现阶段商业地产开发模式 万达模式解析

商业地产开发模式 目前中国商业地产以平衡开发模式为主流——90%以上的商业地产是平衡开发模式。 住宅与商业物业的开发平衡 平衡开发模式追求三种平衡 住宅与商业物业的开发平衡 出售物业与持有物业的开发平衡 开发时序的平衡

万达模式解析 开发模式 万达做为中国现阶段较成功的商业地产开发商，是平衡开发模式的典型代表企业。 我们以北京万达广场的开发周期为例，对其开发模式进行解析。 内容 公寓 办公楼/ 商务写字楼 五星酒店 5A写字楼 购物中心 开发期 一期 二期 物业性质 住宅 商业 经营方式 销售 自持 开发时序的平衡 出售物业与持有物业的开发平衡 住宅与商业物业的开发平衡 整个项目包括了公寓产品与写字楼、酒店、购物中心等商业地产； 出售公寓、写字楼类产品，而酒店和购物中心则自主经营； 先开发公寓类产品，后开发酒店和购物中心等商业类产品。

万达模式解析 发展历程 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 单纯的房地产开 发商； 依靠大的商业品 牌带动整体的商 业经营。 开始自主经营商 业，万达商业雏 形基本形成； 多业态整合，形 成百货、超市、 影院、美食广场 等一系列消费链。 专业的商业地产 集团； 直接涉及商业地 产的下游产业链， 以建造城市综合 体为主，辅以各 大合作伙伴。 ？阶段 资金考验 人才匮乏 各支柱产业难以 真正成为行业领 跑者，市场推广 难度大。 现阶段，万达的发展面临着多重困难

万达模式解析 品牌化经营 万 达 商 业 地 产 集 团 四大品牌化支柱产业 商业地产 高级酒店 文化产业 连锁百货 万达广场 集购物中心，高级酒店、 娱乐中心、高档写字楼 和城市公寓与一体的城 市综合体产业； 目前万达已开业与在建 的万达广场项目达63个， 分布于全国24个省市。 高级酒店 高档酒店 与雅高、喜达屋、希尔 顿、洲际等一批世界顶 级酒店管理公司建立了 战略合作关系； 目前开业与在建的高档 酒店达27个。 文化产业 万达院线、大玩家超乐场、大歌星KTV 涵盖了目前受欢迎的影 院、室内游乐场和KTV 三大休闲娱乐项目； 已形成品牌化、连锁型 经营模式； 目前拥有400多块电影 银幕、11个游乐场以及 几十家KTV。 连锁百货 万千百货 中国百货连锁行业五强 企业； 目前开业门店达26家， 营业面积达70多万平米， 年销售额近百亿。

中国现阶段商业地产风险分析

四类风险 资金风险 开发与经营风险 建筑规划设计风险 政策风险 ＋ ＋ ＋ 四大风险 中国商业地产

资金风险 资金风险 商业物业的收益周期 商业前期策划、定位 物业的设计与开发 后期招商、推广 进入正常的运营 运营初期 大量的资金投入 无收益，资金积压 带来稳定的经济收益 资金风险 商业地产的核心是经营,而经营需要资金的沉淀，这就给开发商带来资金成本的压力。

开发与管理风险 开发与管理风险 很多房地产开发企业对商业地产的开发与组织管理并不了解，盲目进入商业地产领域，造成经营困境。 商业物业的开发与经营管理 商业策划与物业规划 商业建筑需求 商铺招商、运营及市场推广

建筑规划设计风险 建筑规划设计风险 现有的规划设计人员对商业地产的开发与营运概念不清楚，给后期物业的持有经营带来困难，造成物业的贬值效应。 商业物业建筑 外观设计 内部空间排布 基础性配套建设

政策风险 政策风险 商业地产兴起 大量资金涌入 随着商业地产的兴起，大量资金的涌入，政府必然会采取相应的调控措施，如，财税政策等。 商业地产盲目开发； 商业物业增值过速； 商业地产物业闲置； 市场混乱； 政府调控 商业地产发展受限 随着商业地产的兴起，大量资金的涌入，政府必然会采取相应的调控措施，如，财税政策等。

商业地产心得

商业地产心得 建立系统的商业运营体系 商业策划 商业定位 商业物业规划 建筑规划 建筑风格 建成后的商业运营 主力店招商 店铺招商 运营管理 整体推广

商业地产心得 把握核心要素 经营方式 核心要素 经营方式 有利于公司系统化的管理 能更好的监督所属产业的经营 自主经营 经营管理 合作管理 经营方式 引入先进的、专业的、体系化的管理 模式 更有效的实现商业物业的增值、保值， 带来可观的经济效益

商业地产心得 引入创新资本模型 传统资本模型 创新资本模型 金融资本 自有资本 机构投资 资本 金融机构贷款 房地产投资基金 股权融资 经营收益 股份化 经营管理公司 投资机构 上市融资 债券融资 房地产共有持分产权信托 金融资本 自有资本 金融机构贷款 经营收益

商业地产心得 商业地产开发与城市商业规划及发展相结合 城市商业规划 合理化 城市综合体 Shopping Mall 旅游休闲商业地产 逐渐有序 街区型商业 街区型商业 小商铺 小商铺 小商铺 项目生存空间 混乱 城市发展 市中心 郊区 周边城镇

商业地产心得 协调政府关系 项 目 运 营 行政支持 税收支持 土地支持 规划支持

谢谢！