沈阳乐天世界项目 专题调研及定位深化 2010.05

CONTENTS 项目总体定位深化 总体规划设计建议 分物业类型产品建议 分物业类型价格建议 项目经济效益测算 伟业营销思路构想

PART 1 项目总体定位深化 项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。 乐天世界核心价值提列 背景 地块 产品 人文 地理 配套 交通 环境 区位 规划 业态 物业 品牌 服务 毗邻北金廊大型传统成熟 居住区，居住氛围浓厚，大型城市综合体沈阳天地的进驻更为该地区增添亮点。 国际知名物业服务公司的星级管家服务，细致周到。 自营主题百货、大型专业店和自助商场商业配套全 北金廊行政文化中心CAD的延伸，汇集浓厚的文化气息 辽宁中医大学、省实验中小学环顾周围，教育氛围高 位于沈阳北站北出口正在规划的交通枢纽旁，交通优越 北陵公园、北行商圈居住、休闲优势明显 北站北出口——沈阳新交通枢纽，区位特色明显。 城市核心，医疗、教育、餐饮、休闲、娱乐、购物等生活配套完备； 公交总站、城市高铁、地铁二号线等齐备，出行便利。 北站泛CBD与北金廊CAD交汇处的超大型城市综合体 大型游乐园、星级酒店、特色商业、高尚住宅（Apartment），业态多样，互补性强。 乐天集团，全球500强，实力雄厚。 人文氛围 战略要地 实力责任 都市、核心、便利、繁华 国际、地标、品位、时尚 专业、周到 交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。

世界级交通枢纽型都市综合体 项目总体定位 乐天世界总体定位 世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界级品牌，国际化运营。 交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。 城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅（Apartment）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。

PART 1 项目总体定位深化 项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

服务式公寓（Serviced Apartment） 分物业类型产品定位 住宅（Apartment） 欢乐世界里的城市首席舒居美宅 服务式公寓（Serviced Apartment） 欢乐世界里的五星国际生活寓所 商住(Officetel) 欢乐世界里的创富工作室 住宅底商 汇集欢乐元素的异域风情主题商业街 写字楼（Office） 欢乐王国里的国际化总部办公基地

东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸 分物业类型产品定位——住宅（Apartment）产品 乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力 宅邸 品牌 先进的设计理念 游乐园配套 国际化服务 邻近新交通枢纽 自营商场、专业店、玛特 东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸

分物业类型产品定位——服务式公寓（Serviced Apartment） 产品升值潜力明显 游乐园景观 国际一流星级管家式服务 超星级酒店配套 智能环保节能 独具特色的建筑外立面

分物业类型产品定位——商住两用（Officetel）公寓 自有商圈 稀缺 小户型 Text 金廊地段 商住两用（Officetel）公寓 优质服务 交通枢纽

甲级写字楼（Office） 分物业类型产品定位——写字楼（Office） 乐天世界写字楼（Office）突出亮点 知名 国际品牌 高新技术 智能化 内外兼修的 现代感

底商价值 超大人流量 分物业类型产品定位——住宅底商 乐天世界住宅底商价值发现 游乐园游客 2号地铁 高铁站 北站北出口 区域居民 酒店办公楼 客户 游乐园游客 底商价值 2号地铁 高铁站 北站北出口 超大人流量

PART 1 项目总体定位深化 项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位

高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。 分物业类型客户定位 由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点 沈阳 生 产 型 资 源 型 重 工 型 高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。 高端客户群不断扩大，数量稳定增长

分物业类型客户定位 沈阳人口情况（2009年统计） 全沈阳 沈阳户籍人口（人） 7,135,053 户数（户） 2,440,689 沈阳市区 市区户籍人口（人） 5,090,224 沈阳中心城区 （市内五区） 中心城区人口（人） 3,493,069 流动人口 流动人口（人） 1,200,000 朝鲜族人口 朝鲜族（人） 94,000 部分数据来源：沈阳统计年鉴

分物业类型客户定位 沈阳高端客群统计（数量达14万多） 客群分类 单位分类 单位数量（个） 在职人数（人） 目标客户数量预估（人） 备注 企业高管 规模企业 8,543 719330 17,086 高管数量按1个企业2名计算， 私企数量 67,000 16,750 高管数量约4个企业一个高管计算， 政府官员 机关 1,401 78307 2,610 在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力 事业单位 事业 3,378 246520 8,217 私企/个体 -- 平均每个私企一人 个体户 200,000 1,000 按200名个体户中有一名具备购买能力计算 技术人员 技术人才 505000 10,100 每50人中有一名技术人才具备购买能力 自由职业者 8,416 每60人有一名自由职业者（部分专业人士、演艺明星、艺术家、律师、技术顾问等）具备购买能力　 富家子弟 千万以上富豪及其子女 7,350人 10,000 每家富豪有1-2个子女 合计 141,179 部分数据来源：沈阳统计年鉴

分物业类型产品客户定位 沈阳高端客群群体分析 形象素描 高端群体 数量 （人） 年收入 （万元） 购房特征 政府官员 2,600 30—40 隐性购买，注重物业与周边人群 事业单位 8,200 20—30 表现低调，投资行为注重性价比 私企业主 68,000 50—150 个体性格差异较大，注重项目的交通、配套、教育等因素 数据来源：沈阳统计年鉴

喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿 分物业类型产品客户定位 沈阳高端客群群体分析 形象素描 高端群体 数量 年收入 （万元） 购房特征 企业高管 33,000 40—50 性格内敛、稳重，具备较高修养；户型的舒适、楼盘品质、服务 技术人才 10,100 15—20 稳重、行事谨慎；注重工程进度、质量，对价格变化比较敏感，重视区域教育环境 自由职业者 8,400 喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿 富家子弟 10,000 — 个性外向、愿意表现，消费多在时尚、流行场所注重项目自身的知名度和市场影响力 数据来源：沈阳统计年鉴

崇尚都市化品质生活的社会层峰群体 分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品 住宅（Apartment）客户定位 都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏； 品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居； 层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；

分物业类型产品客户定位 韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例 数据来源：伟业数据库 客户分类标准： 朝鲜族：户籍沈阳市的朝鲜族客群 沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群） 外地人：户籍在中国大陆的客群（不含沈阳户籍客群） 外籍人：港澳台和外国人 从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的韩 国新城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外籍客 户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。

住宅（Apartment）产品客户定位 沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。 数据来源：伟业数据库 沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。 金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%—80%，其次为外地客户，朝鲜族客群比例很少； 从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力； 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%；

住宅（Apartment）产品客户定位 数据来源：伟业数据库 沈阳天地与世茂五里河的主要客群为私营业主、企业高管， 由于五里河区域是沈阳高端写字楼的集中地段，因此其客 户中企业高管的比例较高。 本项目住宅（Apartment）客户职业构成大致为： 50%私企业主、15%事业单位、10%企业高管、10%政府官员、15%其它（自由职业者、技术型人才、富家子弟）

显性特征 分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品 本案住宅（Apartment）客户特征分析 来 源：沈阳本地群体居多，谋求在沈阳长期发展的外地人士为辅，其中以东三省移居沈阳群体为主 年 龄：40—55岁，注重生活的品质，享受现代都市的机能 家庭人口：3-4口人（多为两个孩子） 职 业：对外贸易、金融保险、行政机构 职 务：企业老板、合伙人、高级职业经理人、富二代 身 价：千万以上 置业次数：二次置业以上

隐性特征 分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品 本案住宅（Apartment）客户特征分析 购买动机：自用为主，注重保值升值 喜 好：收藏独一无二的艺术品、古玩字画等，融合个性与奢侈的珠宝首饰或汽车，休闲多在高级会员俱乐部或高尔夫俱乐部等场所 性 格：内敛、低调、不轻易张扬 生活习惯：定居沈阳或其生意在沈阳并打算在沈阳长期发展，对沈阳的未来发展充满信心；平时为人处世低调，不张扬，可以用“低调的奢华”来概括他们的性格和生活习性；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍为置业的重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、花园面积、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择稀缺性的产品，或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟。

崇尚都市化舒适生活的社会精英阶层 分物业类型客户定位——服务式公寓（Serviced Apartment） 都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏； 舒适生活：强调居住的便利、生活的舒适，喜欢用金钱代替个人日常生活中的琐碎劳动，以换取轻松的休闲时间； 精英阶层：社会的支柱力量，未来的层峰人士；

服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位 竞品客户来源分析 外地客来源：①鞍山、抚顺和本溪等周边城市私营企业老板；②开发商利用自身资源（如上海华府天地项目老客户）导入的上海等地外地投资保值客户。 沈阳人：本地私企老板、企业中高层和部分投资客。 外地客来源：鞍山、抚顺和铁岭等周边城市私营企业老板 沈阳人：以区域地缘性客户、地铁导入客和投资客为主要客群 。 数据来源：伟业数据库 服务式公寓（Serviced Apartment） 市场数据表明沈阳和外地客比例占到95%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户外籍人比例放大至5%左右。

服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位 竞品客户特征分析 外地客：周边城市私企业主+上海等城市投资客。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。 外地客：周边城市私企业主。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。 数据来源：伟业数据库 服务式公寓（Serviced Apartment） 市场数据表明私企业主和企业高管比例占到70-80 %左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。

显性特征 分物业类型客户定位——服务式公寓（Serviced Apartment） 来 源：沈阳本地群体或谋求在沈阳发展的外地人士； 年 龄：35—45岁，注重生活的便捷与舒适； 家庭人口：2-3口人 职 业：对外贸易、金融保险、事业单位、自由职业 职 务：老板、合伙人、外企管理人员、职业经理人、策划人 身 价：500万以上 置业次数：二次置业或以上

隐性特征 分物业类型客户定位——服务式公寓（Serviced Apartment） 购买动机：自用兼投资 喜 好：喜好玩新车、善于股票地产投资，休闲方式选择具有特色休闲娱乐场所、高档会所等，对异域观光情有独钟 性 格：个性外向、愿意表现、展示自我实力 生活习惯：熟悉沈阳，生意或工作在沈阳，其事业及朋友圈在沈阳的一群富人；平时为人处世主动热情，善于争取机会；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍、网络为置业重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、商业配套、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择服务优质的产品，或追求地域便利的区域属性。

创业中的中小型企业业主 中大型企业下支服务产业业主 部分投资客 分物业类型客户定位——商住Officetel公寓 商住Officetel客户定位 创业中的中小型企业业主 中大型企业下支服务产业业主 部分投资客 拥有知识资本和客户资源的中小型企业，30—35岁的高学历年轻群体，事业上有一定的成就，创业和办公所用。 为沈阳办公的外来或本地中大型企业提供生产材料、服务或配套的企业业主，随着中大型企业而变动。 保值升值型的投资客。

商住（Officetel）公寓产品客户定位 竞品客户来源分析 外地客来源： ①鞍山、辽阳、抚顺和海城等周边城市投资客较多；②外地万达企业人员等。 沈阳人：私企老板、企业中高层、万达企业人员等。 外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私企老板。 沈阳人：以区域地缘性客户、交通导入客和投资客为主要客群 。 数据来源：伟业数据库 商住（Officetel）公寓 市场数据表明沈阳和外地客比例占到97%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户朝鲜族和外籍人比例放大至5-7%左右。

商住（Officetel）公寓产品客户定位 竞品客户特征分析 外地客：周边城市私企业主。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层、周边医院工作人员和广告设计等自由职业者等。 外地客：周边城市私企业主+部分万达企业内部人员。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层等。 数据来源：伟业数据库 商住（Officetel）公寓 市场数据表明私企业主、企业高管和自由职业者比例占到85%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。

显性特征 隐性特征 分物业类型客户定位——商住Officetel 商住Officetel客户特征分析 年龄：30—40岁 职业：贸易、广告公司、顾问、美术、设计院等 职务：企业老板、创始人 年收入：100万以上 家庭构成：单身、两口之家 置业情况：一次以上 隐性特征 购买动机：自住、享受酒店式服务、看重物业保值增值 性格：内敛、沉稳 喜好：收藏、艺术、休闲运动 生活习惯：“低调的奢华”，拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：理性选择，注重稀缺性，看重品质

落户沈阳发展的外来中大型企业和本地业绩卓绝的中大型企业 分物业类型客户定位——写字楼（Office） 写字楼（Office）租赁客户定位 落户沈阳发展的外来中大型企业和本地业绩卓绝的中大型企业 注：外来租赁企业：外地国内500强企业和境外（东北亚、香港、台湾、欧美等）中大型企业。

写字楼（Office）租用客户构成 数据来源：沈阳统计年鉴 从05-08年的数据观察，沈阳每年新增外企数量在60家左右（含港澳台），国内投资企业数量每年增加约1000家左右。 目前沈阳写字楼（Office）客户构成主要分为三类：境外企业、外地来沈企业、沈阳本地企业 写字楼（Office）市场以出租为主，少数项目为出售。 外资企业需求面积集中在300-500平米，价格100-125元/平/月；外地企业需求面积集中在200-300平米，价格100-110元/平/月；沈阳本地企业需求面积集中在100-200平米；价格50-100元/平/月，本项目写字楼（Office）为高端产品，客户主要集中在境外企业与优秀的国内企业。

典型甲级写字楼（Office）租赁企业情况 北方传媒进驻企业部分明细（入住率95%，租金100元/平/月） 入驻企业类别 名 称 房产类 中海地产区域总部、华润地产沈阳公司、深圳茂业沈阳公司、沿海地产集团、华丰房产、中国奥园沈阳公司等国内大型房产开发企业以及世邦魏理仕沈阳分公司、戴德梁行等国际知名物业和房产顾问企业。 传媒类 辽视广告传播中心、加信广告、北方传媒总部、中汇国际（北方传媒是其联盟成员）、吃喝玩乐杂志（北方传媒成员企业） 跨国企业 东芝电梯、辉瑞制药、中石油等 商业部分 浩博运动商城、富祥会员餐饮 其它 北方货运等 中韩大厦进驻企业部分明细（入住率97%，租金100元/平/月） 公司类别 公司名称 金融投资保险类 招商证券股份有限公司 科技信息通讯类 中兴通讯股份有限公司 香港华富嘉洛证券有限公司沈阳代表处 中国国际电子商务中心多讯科技（沈阳）分公司 中英人寿保险有限公司辽宁分公司 沈阳开元电子发展有限公司 辽宁中瑞投资担保有限公司 上海盛大网络发展有限公司沈阳办事处 辽宁省保险行业协会 加拿大软岛科技（沈阳）有限公司 沈阳市保险行业协会 上海中兴通讯技术有限责任公司 民生人寿保险股份有限公司 辽宁省国际交流协会 辽宁万乘嘉华投资管理有限公司 中兴通讯手机事业部辽宁客服中心 中国投资担保有限公司沈阳办事处 汉王科技股份有限公司 沈阳市金融商贸开发区国家服务 辽宁元亨经贸有限公司 中国辽宁华旭进出口有限公司 中华联合财产保险有限公司 沈阳深蓝国际贸易有限公司 数据来源：伟业顾问数据库

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议

沈阳乐天世界（金廊1号地）规划指标要求 经济技术指标 地块名称 宗地四至 所属区域 土地性质 土地面积 建筑密度 竞得单位 金廊1号地 东至黑龙江街，西至北陵大街，南至昆山路，北至岐山路。 皇姑区 商住混合用地 16.6万平 ≯30% 沈阳乐天荣光房地产开发有限公司

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 物业类型及其配比 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议

总体布局及分布建议 乐天世界项目地块分析 本项目地块 北侧为岐山路 对面为居住区 东侧为黑龙江街 对面为居住区 西侧为北陵大街 对面为居住区 南侧为昆山路 对面为北站北出口

（Serviced Apartment）建筑面积 住宅布局及分布建议 北侧：居住区 东侧：居住区 东北侧：居住区 北站出口 往南：北站CBD 住宅（Apartment）区 商业区 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 昆 山 路（交通主干道） 黑龙江街 北 从地块四至环境分析可得出，本 项目南侧邻北站CBD商圈较近，西侧 临沈阳城市南北中轴商业繁华带— —北陵大街，而东侧和北侧为大规 模成熟生活区，结合本项目各物业 类型地段价值级别分析排列后给出 如下建议：本案住宅（Apartment） 区规划于项目东北角是最合理的排 布方案。 住宅地块经济技术参数 地块名称 建筑 密度 住宅（Apartment）+服务式公寓 （Serviced Apartment）建筑面积 金廊1号地 ≯30% 35万㎡以内

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议

物业区域划分——住宅 总体规划原则 居住类产品住宅（Apartment）+服务式公寓（Serviced Apartment）建筑面积上限35万㎡ 考虑地块北侧居民区挡光问题 实现建筑面积最大化 实现地块价值最大化

物业区域划分——住宅 项目总体规划物业排布 建议1 北 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 黑龙江街 商业区 昆 山 路（交通主干道） 项目总体规划物业排布 建议1 商业区 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 昆 山 路（交通主干道） 北 规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。 优点 住宅（Apartment）区自成一个独立社区，私密性好。 园区南侧公寓与酒店功能互补，规避了挡光等风险。 所有楼座均朝南。即保证采光又达到视野景观最大化。 缺点 部分住宅（Apartment）楼距较小，部分户型视野宽阔度不够 南侧南向房源容易受到高铁影响 4 黑龙江街 住宅（Apartment） 1 2 3 6 5 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

物业区域划分——住宅 项目总体规划物业排布 建议2 北 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 黑龙江街 商业区 昆 山 路（交通主干道） 项目总体规划物业排布 建议2 商业区 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 昆 山 路（交通主干道） 北 规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）1栋服务式公寓（Serviced Apartment）；住宅（Apartment）、公寓高度均为198米。 黑龙江街 2 住宅（Apartment） 优点 住宅（Apartment）楼间距较大，收纳景观面大，视野开阔，采光较佳。 缺点 住宅（Apartment）分布过于分散，后期园区集中管理困难 4#和5#受昆山路主干道和北站火车噪音影响严重，品质受影响。 1 3 4 5 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

物业区域划分——住宅 项目总体规划物业排布 建议3 北 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 黑龙江街 商业区 昆 山 路（交通主干道） 项目总体规划物业排布 建议3 商业区 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 昆 山 路（交通主干道） 北 规划：规划2栋板式住宅（Apartment）(4、5#)、3栋塔楼和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。 4 2 优点 整体形成大围合式规划，北部住宅（Apartment）较好的利用项目自身规划的景观和游乐园景观。 规划2栋板式住宅（Apartment），有利于提升产品档次及经济利润。 缺点 北部H3、H4、H5住宅（Apartment）临街布置会对北部岐山路居住区造成遮挡，需要与政府、居民商谈解决事宜，潜藏着风险。 H1、H4、H5三栋住宅（Apartment）较难利用游乐园景观。 住宅（Apartment）排布密集，楼间距较小，采光和视野受限。 5 黑龙江街 住宅（Apartment） 1 3 6 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

物业区域划分——住宅 北 伟业建议：方案1 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 商业区 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 昆 山 路（交通主干道） 北 伟业建议：方案1 基于35万㎡的居住类产品体量和北侧居住区遮挡等硬性指标，我司建议方案1规划。 考量因素： 可行度较高 风险系数较低 合理区隔了居住类产品和商办类产品，形成了和而不扰的有机组合。 实现建筑面积最大化 实现地块价值最大化 4 黑龙江街 住宅（Apartment） 1 2 3 6 5 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议

交通组织建议——住宅（Apartment）部分 北陵大街（金廊商业主干道） 北 交通组织规划原则 实现人车完全分流 环形道路规划 每栋住宅（Apartment）实现北入口 地下车库出入口 地下车库出入口 次入口 岐 山 路 4 住宅（Apartment）内部环形道路 住宅（Apartment）区 主入口 交通组织规划介绍 设2个地下车库入口在园区外，设置于小区东侧和北侧，只限住宅（Apartment）业主车辆刷卡出入。 设1个主入口和2个次入口，平时只限于行人出入，北侧次入口和主入口为紧急通道。 环形道路规划，实现小区核心集中式景观 每栋住宅（Apartment）实现北入口 黑龙江街 1 次入口 2 商业区 3 6 5 昆 山 路（交通主干道） 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议

环境景观建议 项目整盘环境景观规划思路 北 集中型核心景观 景观规划要求 北陵大街（金廊商业主干道） 岐 山 路 黑龙江街 集中围合式\核心水景\休闲、互动 岐 山 路 次入口 4 集中型核心景观 主入口 黑龙江街 1 次入口 2 3 6 5 昆 山 路（交通主干道） 住宅（Apartment） 服务式公寓（Serviced Apartment）

环境景观建议 景观示意——水景、绿地

环境景观建议 内部道路及景观关系示意 景观示意——人行道、桥

PART 2 总体规划设计建议 经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议 分期开发建议

配套设施建议 通过引入高端配套设施提升产品价值 教育设施：双语幼儿园 医疗设施：综合诊所 高端会所

关键词：主题生活会所系列 强化个性分而治之 面向社区业主开放，优先、优惠方式提供社区业主使用 配套设施建议 业主会所——个性化主体会所 结合集中水景观建筑业主会所 关键词：主题生活会所系列 强化个性分而治之 面向社区业主开放，优先、优惠方式提供社区业主使用

配套设施建议 业主会所——功能建议 高档中餐厅 提供顶级餐饮服务 红酒坊 专用地下酒窖，提供名品红酒的珍藏、品鉴服务，可举办红酒讲座与品鉴会 雪茄吧 打造沈阳第一个高级雪茄俱乐部，为会员设立私人的雪茄储藏室，提供上等雪茄享受服务 SPA空间 专为女士提供香蕈理疗等特色水疗池服务 壁球馆 时尚运动 私人贵宾厅 为业主和会员提供私人会客、家庭Party的场所，配备专人接待服务

配套设施建议 物业系统——物业服务内容 提供贴心式管家的一对一服务 房屋租赁 每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务。 专业工具出租 住区服务 交通信息咨询 送取洗烫衣物 庭院绿化维护 日常用品代购 家政服务 订餐代送 代聘家教、钟点工 宠物短期托管 儿童看护 代订出租车 票务代订 商务服务 复印传真 代发信函 场地租赁

配套设施建议 停车位沈阳市场现状 沈阳近10年住宅（Apartment）小区地下停车位没有产权，主要是出租转让使用权。 项目名称 车位形式 销售方式 价格 备注 万科城峰汇 地下 一次性转让 13万元/位 永久使用权 万科金域蓝湾 12.3万元/位 20年使用权 伊利亚特湾 18万/位 使用权 出租 1000元/位.月 金地国际花园 地上 —— 物业公司管理 10万元/位 领先国际 未定 数据来源：伟业数据库 目前，沈阳住宅（Apartment）小区地面停车位主要由物业公司负责，业主免费使用或支付一定管理费用；地下停车位大多不能办理产权，主要以一次性转让使用权为主。

配套设施建议 停车位销售方式对比 关于住宅（Apartment）小区地下停车位的销售方式，国内市场存在以下几种： 销售方式 优点 缺点 一次性转让使用权 回现速度较快 管理成本较低 一次性短期收益 分期租赁使用权 长期收益 可提升其潜在价值 管理成本较高 捆绑销售（外地） 有利于物管和谐 市场不确定性较强 限制性较强 收益较低 目前，捆绑销售方式较少，不利影响较大，且属于强买强卖行为，故不建议此销售方式。

伟业建议:本项目住宅（Apartment）套数与车位最佳配比达到1：1 配套设施建议 地下停车场 双大堂设计，建立业主专属通道。 智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感。 地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。 金廊项目车位配置情况比较 数据来源：伟业数据库 项目名称 总车位数 分给住宅（Apartment）车位 住宅（Apartment）套数 住宅（Apartment）套数与车位比 领先国际 1200 462个 660户 1套：0.7个 沈阳天地 593 295个 596户 1套:0.5个 世茂五里河 1000个 1244户 1套:0.8个 伟业建议:本项目住宅（Apartment）套数与车位最佳配比达到1：1

PART 3 分物业类型产品建议 住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议 住宅底商建议

本案住宅（Apartment）类产品户型配比 户型配比考量纬度 本案住宅（Apartment）类产品户型配比 思考纬度 市场角度 城市发展角度 客户角度 项目自身 条件分析

市场角度 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 沈阳市场分析 沈阳 金廊 塔楼 沈阳市场各面积段供应与去化 沈阳金廊沿线各项目户型规划情况 沈阳典型塔楼项目户型配比研究 沈阳 金廊 塔楼

未来五年沈阳市场的户型需求将会从首次置业转向改善型置业升级。 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 沈阳市场各面积段供给与需求 数据来源：伟业数据库 万平 通过近两年数据对比，小户型产品市场目前供销保持同步，但未来市场小户型将逐渐转入衰弱期。 中大户型市场未来随着城市经济的发展改善性置业需求将会增加，中大户型将会迎来市场机会点。 未来五年沈阳市场的户型需求将会从首次置业转向改善型置业升级。

沈阳茂业中心 沈阳华润中心 沈阳天地 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 金廊沿线住宅（Apartment）户型面积发展趋势 面积区间：300—600平 主力户型：400—600平占73% 世茂五里河 面积区间：90—250平 主力户型：190—210平占60% 沈阳华润中心 主力户型规划：150—200占60% 沈阳天地 面积区间：90—160平 主力户型：100--120平占50% 领先国际 注:以上项目售价均在8000元以上 面积区间：46—180平 主力户型：46—94平占69% 数据来源：伟业数据库 金廊沿线综合体住宅（Apartment）主力户型规划有进一步放大趋势,140-----200平将是未来市场主力.

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 沈阳典型塔楼项目户型配比研究 浦江苑——高端客群项目代表 具有一线河景资源 一居：41-52平 二居：63-94平 三居及以上：158-288平 一、二、三居户型以上配比：1：4：9

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 沈阳典型塔楼项目户型配比研究 第一城——中端客群项目代表 一居：45—55平 二居：90-106平 三居：115平 一、二、三居户型配比：4：6：1

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 一、二、三室户型 配比参考为：1：4：9 配比特点：以三居为主 三居为两居产品的2倍以上 沈阳高端住宅 （Apartment）塔楼 一、二、三室户型 配比参考为：4：6：1 配比特点：以两居为主， 两居为三居产品的1.5倍左右 沈阳中端住宅 （Apartment）塔楼 一、二室户型 配比参考为：3：7 配比特点：两居为主， 并无大户型三居产品， 且二居为一居产品的2.5倍 沈阳低端住宅 （Apartment）塔楼 由于目前沈阳并无超高层塔楼产品出现, 因此应借鉴目前现有高端高层塔楼产品的配比特点,应将三居 作为本项目的主力产品并占到总比例的60%以上. 考虑到本项目住宅（Apartment）产品的超高层公摊较大, 因此建议本项目超高层住宅（Apartment）不 设置一居产品.

城市发展角度 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 城市及区域发展分析 城市人口与户型需求面积增长发展趋势 城市经济与户型需求面积增长发展趋势 区域未来5年发展与户型需求面积增长发展趋势 城市人口 城市经济 区域规划

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 城市人口与户型需求面积增长发展趋势 数据来源：伟业数据库 将首次房产 进行二手房销售 外地新进人口 再次置业 目前无购 房计划 初次置业 改善置业 购买二手 沈阳人口处于高速增长阶段，到2010年户籍人口预计达到750万 沈阳人均GDP的稳步上升，提升了房产市场的消费能力 随着人口与人均GDP的高速增长，沈阳未来中大户型迎来市场主力需求

城市的GDP与各面积成交总额成正比，未来中大户型市场发展潜力巨大 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 城市经济与户型需求面积增长发展趋势 数据来源：伟业数据库 各面积段成交总额与沈阳GDP增速成正比，其中 60—100平未来三年（2010-2012）成交额缺口为99 亿元，100—120平未来三年成交缺口为37亿，120— 144平未来三年缺口为30亿。 沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年增长率均超过15%。 城市的GDP与各面积成交总额成正比，未来中大户型市场发展潜力巨大

区域未来5年发展将会使中大户型产品迎来市场发展空间 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 区域未来5年发展与户型需求面积发展趋势 区域规划未来发展 区域未来人口发展 交通枢纽的规划 区域内改善性置业升级逐渐增加 金融商贸开发区的规划 随着区域规划的逐渐完善，未来高端商 务人士数量将会大量增加 泛北站CBD的规划 区域地段价值具备打造 中大户型产品的基础条件 区域地段价值具备打造 中大户型产品的基础条件 区域未来5年发展将会使中大户型产品迎来市场发展空间

客户角度 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 客户需求与预测 沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析 近年客户需求面积划分与未来预判 面积 户型 未来预判

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 通过伟业对万科金域蓝湾、河畔公馆等高端项目客户抽样100组进行分析 数据来源：伟业数据库 抽样客户中，市场需求户型集中在100平方米—190平方米之间，主力需求集中在150平方米—180平方米之间 对于居室的考虑，考虑三室户型以上的客户占85％，表明区域大户型空间较受青睐。

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 数据来源：伟业数据库 从年龄和户型需求面积的交叉分析看，31—40岁的社会新锐力量需求面积在120—130平方米之间比例较大 41—50岁阶段的资本阶层主力需求面积在160—170平方米之间。同时数据显示，对于160平方米以上的偏大户型的需求，以40岁以上的客群为主。

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 数据来源：伟业数据库 在户型面积设置方面，根据面积区间认可测试，可以针对高端客户划分产品。高端客群较为认可150平方米—190平方米之间的主力户型。

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 历年客户需求面积划分与未来预测 数据来源：伟业数据库 60 80 100 120 140 180 160 40 20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 小户型 中户型 大户型 年均增长率 为4.5 % 为4.9% 85--114 131--161 年/面积 为6.9% 30--80 2012年沈阳客户住宅（Apartment）需求一居面积区间集中在30—80平，两居集中在85—114平，三居集中在131—161平。 考虑到本案产品为超高层产品公摊较大，因此以上户型各面积参考应上浮10%左右。

项目自身条件分析 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 项目本体规划分析 项目定位与总体规模的关系 本项目规划条件对产品的影响 总体规划 开发体量

因此建议本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象 住宅（Apartment）产品建议——户型配比 项目定位于总体规模的关系 在同体量规模下，户型数量越少则越容易做高端，项目的高形象档次更容易树立。 高端 规模小 规模大 相对容易 难度较大 乐天项目定位：高端 乐天居住类产品规模较大35万平 因此建议本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 市场角度 城市发展角度 客户角度 项目自身条件分析 未来五年户型需求将会从首 次置业转向改善型置业升级。 金廊住宅（Apartment） 主力户型有进一步放大趋势, 140-----200平将是未来市场 主力. 从沈阳高端塔楼特点分析 中可以借鉴，本项目三居产品 所占比例应高于60% 随着人口与人均GDP的高 速增长，沈阳未来中大户型 迎来市场主力需求。 城市的GDP与各面积成交 总额成正比，未来中大户型 市场发展潜力巨大。 区域市场未来5年发展将 会使中大户型产品迎来市场 发展空间。 高端客户主力需求面积 集中在150—190平。 按照沈阳各面积段自然 增长率计算，三居户型 2013年高层塔楼面积需 求将会在144——178平。 由于本项目居住类产品要保证35万体量,本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象. 本项目自身规划条件具备打造高端中大户型产品的基础 本项目住宅（Apartment）类产品应以三居150—190为主力户型, 由于超高层公摊较大因此不建议做一居产品.

住宅（Apartment）产品建议——户型配比 居室 面积区间 比例 两室 建筑面积：120——140 20% 套内面积：78——91 三居 建筑面积：150——160 50% 套内面积：97.5——104 大三居 建筑面积：180——200 25% 套内面积：117——130 四居 建筑面积：220——240 5% 套内面积：143——156 注：以上户型公摊面积按30%计算

住宅（Apartment）产品建议——户型设计尺度建议 三居户型设计尺度建议 数据来源：伟业数据库 项目名称 面积 （平方米） 主卧 厅 主卫 厨房 通透性 建筑 形式 面宽 （米） 进深 沈阳天地 157 3.9 4.4 5.5 7.45 6 12 是 板 领先国际 156 3.5 6.3 (含主卫) 4.2 7.8 10 浦江盛景湾 158 3.6 4.9 5.4 7.65 5 7.5 塔 世茂五里河 169 4.5 8 否 东森总部商务广场 140 4.1 6.5 SR国际新城 165 7.4 开放式 新汉城锦都 141 6.4 7.2 市场上三居产品集中在160平左右,本项目三居及大三居面积集中在150—200平,具体指标方向建议如下: 主卧开间在3.6---4.6米以上，进深在4.5---6米. 客厅开间在4.5—5.5米左右, 进深在7.5----8.5米 主卫面积以6-8平方米为宜； 厨房面积在10平以上，具有韩国风情的项目厨房多为开放式。

住宅（Apartment）产品建议——户型设计尺度建议 二居户型设计尺度建议 数据来源：伟业数据库 项目名称 面积 （平方米） 主卧 厅 主卫 厨房 通透性 建筑 形式 面宽 （米） 进深 沈阳天地 116 3.3 4.8 3.9 7.5 4.5 8 否 板 领先国际 113 3.5 6.3 4 10 浦江盛景湾 111 3.6 4.3 4.0 6.9 9 塔 世茂五里河 149 7 (含主卫) 是 东森总部商务广场 96 4.1 — SR国际新城 100 4.2 5.4 新汉城锦都 90 3.8 6 超高层住宅（Apartment）100平以下两居很难保证舒适度, 本项目二居产品集中在120—140平,具体指标方向建议如下: 主卧开间以3.6米为主，进深在7米左右(含主卫) 客厅开间在4.2—4.5米左右，进深在7—8米； 主卫面积保证在5平方米左右； 厨房面积以8--10平方米左右为宜。

住宅（Apartment）产品建议——户型功能建议 不同面积段户型功能建议 户型产品类型 　基础功能 升级功能 　弹性增值功能 享受型城市豪宅 （两室120－140平米） （三室150－160平米） 主卧套件（带衣帽间+主卫），双阳台，卫生间带窗户 洗衣房、错跃式设计、层高挑高（3米）、带储藏室 玄关设置小衣帽间、多露台空间或赠送、主次卧室特色窗设计 豪华型城市豪宅 （180－200平米） 主卧套间带书房、入户衣帽间、观景厅或入户花园设计、一梯一户 次卧套房设计、中西厨房、书房观景 空中院馆、主卧270度观景，增设佣人房 类别墅型城市豪宅 （220－240平米） 全套间设计、中西厨房、复式设计客厅挑高 洗衣房、观景厅、家庭起居室、佣人独立入户 客厅、餐厅、厨房三处观景 设计要求说明 必须满足 尽力满足 选择性满足

升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化；多处赠送露台和飘窗，入户花园美观又实用 住宅（Apartment）产品建议——户型功能设计建议 享受型城市豪宅（120－160㎡）户型设计功能例举 升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化；多处赠送露台和飘窗，入户花园美观又实用 180m2 赠送空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活 阳台和飘窗（赠送）多处设置 客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。 错层 入户花园

必须保障主卧室带书房、入户衣帽间、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。主卧室270度景观阳台 住宅（Apartment）产品建议——户型功能设计建议 豪华型城市豪宅（180－200㎡）户型设计功能例举 必须保障主卧室带书房、入户衣帽间、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。主卧室270度景观阳台 转角观景大厅的设计，让自然延伸到屋内。 200m2 270度观景阳台 经过阳台过渡空间进入书房，主卧套房灵活性大。

错层+挑空设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其它功能房间。 住宅（Apartment）产品建议——户型功能设计建议 类别墅城市豪宅（220－240㎡）户型设计功能例举 错层+挑空设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其它功能房间。 豪华观景餐厅 空中花园 4.5m跳空豪华客厅

住宅（Apartment）产品建议——外立面、公共区域 外立面风格建议 采用简约、稳重、典雅高贵的ART DECO风格。 公共区域建议 大堂：挑高不低于6米 电梯：IC卡控制进出，严格控管 电梯走廊：宽度不低于3.5M，理石地面、理石墙面

住宅（Apartment）产品建议——住宅区主入口 独特的社区标志物树立领袖型项目形象 入口标志性公共空间设置标志雕塑， 体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。 大尺度的社区入口标定领袖性项目地 位，与区域内同质化的项目相区别。

住宅（Apartment）产品建议——智能化系统 智能化系统借鉴案列 大连中心裕景 数据来源：伟业数据库 系统分类 品牌/特点 描述 综合住宅信息系统 MOX品牌 集可视对讲、煤气报警、手动报警、闭路电视监控、门禁联动一卡通、信息发布为一体的多功能综合系统，为针对大连中心·裕景项目特制产品 安保系统 “泰科” 世界500强，中国国家博物馆（在建）安防最高级别，人民大会堂，CCTV等使用 消防系统 “能美” 世界500强，日本针对中国市场最先进的产品，稳定性高和可靠性好，多应用于重要场所，很少用于住宅 供水系统 24小时 生活热水 裕景采用设备为德国威乐变频供水水泵产品，高效节能环保，稳定性高，几乎无故障概率，寿命长 供电系统 双路供电 裕景项目设置双电路电网，东北电网和大连电网，保证社区永不断电；并设置了顶尖品牌的双电源电路自动转换设备，其反应时间最短达1.5秒，为业主想的更周全 供暖系统 热水供暖 德国欧文托普公司的分集水器和换热水器地热采暖，自控流量。大连第一家自动温控地暖

PART 3 分物业类型产品建议 住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议

沈阳高端公寓市场整体供应率与去化率比较分析 公寓类产品建议——户型配比 市场角度 沈阳高端公寓市场整体供应率与去化率比较分析 数据来源：伟业数据库 76.80% 71.16% 76.76% 60.80% 75.33% 27.14% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 47.79% 供应率 去化率 以上为沈阳售价在7000以上的高端公寓面积段统计 从供销比例分析中可以看出, 市场上中小户型30-60平为供应主力区间,而此区间相对应的去化速度也较快. 60-70平做为一居户型较大做两居影响舒适性与功能性,因此该面积段去化速度比50-60及70-80的较慢. 70---80平米市场供应虽然所占比例不大,但去化率较高,服务式公寓（Serviced Apartment）可以考虑安排 此面积段户型产品的比例.

沈阳非金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计 公寓类产品建议——户型配比 沈阳非金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计 市场角度 平层 Loft公寓 数据来源：伟业数据库 180 160 140 100 80 60 40 20 万达新天地 德郡7号 亚洲时尚公寓 钻石星座 太原时代 曼哈顿观邸 东森总部商务广场 在非金廊沿线的公寓市场中，平层面积区间主力户型在40-100平米之间；loft公寓面积在38—130平米之间，40—100平米是容易被消费者接纳的户型，100平米以下中小户型公寓仍然是市场的主流需求产品。

沈阳金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计 公寓类产品建议——户型配比 市场角度 沈阳金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计 数据来源：伟业数据库 200 150 120 90 60 30 华府天地 领先国际 皇朝万鑫 金廊沿线在售项目中的主力产品面积区间均在40-90平之间.只有皇朝万鑫项目的面积区间跨度较大.从38-600平可自由分割组成，但其主力户型仍为150平以下。 从目前金廊公寓市场来看，面积有放大的趋势。未来面积段将会由100平以下中小户型扩大到100-160平中大户型方向发展，居住的舒适度将会进一步提高。

沈阳市公寓类置业客户户型面积需求倾向抽样分析 公寓类产品建议——户型配比 客户角度 沈阳市公寓类置业客户户型面积需求倾向抽样分析 数据来源：伟业数据库 此次统计分析样本为100位客户 抽样分析： 目前沈阳公寓类客户仍然以小户型置业为主，两居以下需求倾向超过95%；80平以下户型需求倾向超过90%，沈阳公寓市场需求仍然以90平以下中小户型面积为主。

乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）产品户型配比建议 目前沈阳高端公寓市场主力面积在90平以下, 金廊沿线高端公寓面积有扩大趋势在150平以内. 根据沈阳市场高端公寓现状，loft公寓产品已经较为成熟，且可以作为居住类产品资金快速回流保证之一，故规划一定比例的loft公寓是项目成功发展的有利因素之一。 建议70—130平米作为服务式公寓（Serviced Apartment）产品的主力户型，占比65%。其中loft二室公寓产品占比15%。 居室 面积段 比例 一室 50 ~ 60 10% 60 ~ 70 二室 70 ~ 80 80 ~ 90 15% 二室（loft公寓） 5% 90 ~ 100 三室 110 ~ 120 120 ~ 130 四室 140 ~ 150 150 ~ 160

服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议 平层户型设计要点借鉴 一居产品： 开间尺度不低于4.5米奢华小户。 卧室需充足采光。 完整宽敞的浴室系列。 每户有设有独立工作阳台 二居: 边户型产品设计要点： 主卧拥有宽阔面积转角落地窗，双向采光， 双重景观； 客厅设大面积景观窗，阳光明媚、视野开拓。 本案两居产品尺度: 客厅开间3.6---4米， 主卧开间在3.5—4米， 次卧开间不小于3米.

服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议 平层户型设计要点借鉴 三居: 北侧边户型设计要点 客厅开间4.5米, 绝对采光, 次卧景观阳台,北侧景观资源尽揽 厨房生活阳台，并预留储藏室，平面功能完善； loft户型设计要点 层高建议：4.9米 客厅开间不低于4米,挑空设计 卫浴空间要预留2*2米的浴缸,超五 星级体验

本案服务式与商住Officetel标准层面积应不低于1200平，层高不低于3.2米，净高不低于2.7米 公寓类产品建议——楼体内 服务式（Serviced Apartment）与商住（Officetel）产品结构建议 公寓项目产品结构比较 数据来源：伟业数据库 项目名称 标准层面积（平方米） 层高（米） 净高（米） 钻石星座 600 3.90 3.80 太原时代 850 3.00 2.75 皇朝万鑫公寓 1300 3.50 3.35 领先国际公寓 1200 3.20 2.80 曼哈顿观邸 3.40 2.70 东森总部商务广场 4.30 4.00 万达新天地 1#915；2#915；3#900 3.05 德郡7号 平层:1431 复式:1221 3.30 3.10 华府天地 1226.28 亚洲时尚公寓 平层:718 复式:975 平层3.00米 复式5.00米 ____ 从各项目产品结构上来看，净高集中在2.7---3.35米之间较多，层高普遍集中在3.0---3.5米较多。 本案服务式与商住Officetel标准层面积应不低于1200平，层高不低于3.2米，净高不低于2.7米

公寓类产品建议——装修标准 公寓装修标准建议 装修标准 赠送家电 装修主攻方向 建议本案服务式公寓（Serviced Apartment）装修标准为2000元/平； 商住（Officetel）公寓装修标准 为500元/平。 赠送家电 服务式公寓建议赠送洗衣机及冰 箱 装修主攻方向 卫浴与客厅

PART 3 分物业类型产品建议 住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议

乐天世界商住（Officetel）产品户型配比建议 公寓类产品建议——户型配比 乐天世界商住（Officetel）产品户型配比建议 市场角度：目前沈阳商住（Officetel）公寓投资型产品主力面积段在36---70平。 客户需求角度：从投资客主力需求来看购买小户型公寓产品在60平以下。 居室 面积段（平方米） 比例 一室 50--55 70% 60---70 30%

商住（Officetel）公寓产品建议 商住（Officetel）公寓户型设计 户型设计要点 开间不低于4米 大面积阳台采光，景观条件最大化 入口处玄关设置衣帽储藏柜 卫生间功能齐全，干湿分离，预留 洗衣机位.

伟业建议 ：大堂面积不低于300平，挑高不低于6米，大堂地面为高级理石，墙面为高级壁纸，公共空间地面为地毯，墙面为理石 公寓类产品建议——楼体内 公共装修 各项目大堂及公共部位装修情况比较 数据来源：伟业数据库 项目名称 大堂 公共部位 结构 装修 走廊 电梯间 面积 挑高 天 地 墙 皇朝万鑫公寓 约400平米 8米 未定 高级理石 高级墙纸 高级地毯 地毯 理石 领先国际公寓 200平米； 5.5米 石膏板 大理石 以石材为主 曼哈顿观邸 300平米左右 5米 石膏吊顶 华府天地 1#、3#100平,2#、5#200平 6米 涂料 瓷砖 钻石星座 面积未确定 乳胶漆 太原时代 83平米 10米 东森总部商务广场 200平米， 挑高5米，无挑空 石膏 石材 万达新天地 100平米 仿石砖 德郡7号 50平 5.3米 吊顶 亚洲时尚公寓 约150平米 11米 各项目大堂面积多数集中在200-400平之间，挑高在5—10米之间。高端项目地面多为高级理石，公共部位墙多为理石。 伟业建议 ：大堂面积不低于300平，挑高不低于6米，大堂地面为高级理石，墙面为高级壁纸，公共空间地面为地毯，墙面为理石

伟业建议 ：本项目每台电梯服务面积为7000—9000平， 速度不低于3米/秒 公寓类产品建议——楼体内 公寓电梯 各项目电梯配置情况比较 数据来源：伟业数据库 项目名称 电梯 数量 每台客梯服务面积 每台客梯服务套数 载重（千克） 速度 （米/秒） 品牌 皇朝万鑫公寓 4 8775平 128套 1350 6.0 奥的斯 领先国际公寓 3 9200平 169套 1000 2.0 东芝 曼哈顿观邸 8667平 146套 日立 华府天地 2#7051平 2#110户 2.5 瑞士迅达 钻石星座 4600平 123套 3.5 太原时代 6 2975平 91套 800 东森总部商务广场 3000平 100套 万达新天地 1#6634平，2#6634平 3#6525平 1#145户，2#145户 3#152户 1050 三菱 德郡7号 7093平 145套 亚洲时尚公寓 平层:5026平 复式:3900平 平层:105套复式:48套 星玛 从各项目每台电梯服务的面积来看，多数集中在3000—8000平左右 从各项目电梯运行速度来看多数集中在2.0---3.5米/秒。品牌多为国外知名品牌。 伟业建议 ：本项目每台电梯服务面积为7000—9000平， 速度不低于3米/秒

伟业建议 ：本项目公寓套数与车位比不低于1: 0.5 公寓类产品建议——配套设施 各项目车位配置情况比较 公寓车位 数据来源：伟业数据库 项目名称 总车位数 分给公寓车位 公寓套数 公寓套数与车位比 皇朝万鑫公寓 地下800个 200个 约512户 1套：0.39个 领先国际公寓 地下1200个 260个 506户 1套：0.52个 曼哈顿观邸 地上50个，地下300个 10个 25户 1套：0.40个 华府天地 550个 约1300户 1套：0.42个 钻石星座 地下280个车位 1104户 1套：0.24个 太原时代 1200个 100个 546户 1套：0.18个 东森总部商务广场 地下683个， 300 户 1套：0.33个 万达新天地 300个(地下车位) 250个 1769户 1套：0.14个 德郡7号 地下200个 180个 267户 1套：0.67个 亚洲时尚公寓 107个（地下） 50个 192户 1套：0.26个 从各项目公寓套数与车位比来看，多数集中在1: 0.25---1:0.5之间。其中售价较高的项目集中在1:0.39—1:0.52之间。 伟业建议 ：本项目公寓套数与车位比不低于1: 0.5

公寓类产品建议——装修参考案例 大连中心裕景户内装修配置 部位 品牌 描述 门 英国嘉利木门 非标门，高2.3米，高门大户 门锁 数据来源：伟业数据库 部位 品牌 描述 门 英国嘉利木门 非标门，高2.3米，高门大户 门锁 德国HAFELE电子门锁 开关面板 施耐德 “全球能效管理专家”众所周知的最好的开关面板 地板 誉丰 多层实木复合耐热地板，质保15年 空调 大金家用中央空调系统 世界唯一生产压缩机整机的厂家，冷媒一体，最好的空调处理专家 厨柜 德国拉丘那 厨房中的奢侈品，多在欧洲上流社会使用 厨具 SMEG 世界上最大的专业厨房电器生产商之一,在欧洲，SMEG是贵族家庭厨房电器的标准 卫浴 TOTO 同业界的先锋，全球智能卫浴专家品牌。裕景所使用的是TOTO产品中的最高产品线，凯奥系列 管道风机 瑞典奥斯伯格 大连中心·裕景是大连市场管道风机用于住宅（Apartment）项目的第一家，也是唯一一家，也是东北第一家

伟业建议 ：本项目配置24小时热水，供热方式采取市政供应或地源热泵 公寓类产品建议——配套设施 各项目热水配置情况比较 数据来源：伟业数据库 项目名称 热水 供热水方式 (锅炉,电热水器) 产权使用年限 有(是否24小时) 无 皇朝万鑫公寓 有热水，24小时 锅炉 40年 领先国际公寓 惠天热电（24小时） 曼哈顿观邸 地源热泵 华府天地 无热水 —— 50年 钻石星座 有热水，自助 电热水器（非24小时） 太原时代 无热水， 东森总部商务广场 住宅（Apartment）：50年，公寓：40年 万达新天地 德郡7号 亚洲时尚公寓 从各项目热水配置情况看，有热水的比较多，售价较高的项目均有24小时热水供应。 伟业建议 ：本项目配置24小时热水，供热方式采取市政供应或地源热泵

PART 3 分物业类型产品建议 住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议

欢乐王国里的国际化总部办公基地 分物业类型产品定位——写字楼（Office） 乐天世界写字楼（Office）产品定位 欢乐王国：游乐园的无限乐趣，覆盖整个乐天世界，成就一个梦想与欢乐的王国。 国际化：全球五百强打造的面向全球知名企业开放的高品质办公楼宇，代表韩国 高新技术的智能化、自动化的超现代感受。 总部办公基地：国内外知名企业总部集群。

外幕墙建议采用国产高档双层中空保温降噪会呼吸玻璃幕墙 写字楼（Office）产品建议——建筑立面 写字楼（Office）立面 沈阳国贸中心 北方传媒 外幕墙建议采用国产高档双层中空保温降噪会呼吸玻璃幕墙

伟业建议：本项目纯字楼标准层面积不低于1200平，层高不低于3.5米，净高不低于2.8米 写字楼（Office）产品建议——楼体内 写字楼（Office）结构指标建议 沈阳高端写字楼（Office）结构指标例举 数据来源：伟业数据库 项目名称 项目地址 标准层面积 （平方米） 层高（米） 净高（米） 皇朝万鑫 和平区青年大街390号 （皇朝万豪酒店南侧） 约1303 3.35 2.5—3 （自行装修） 沈阳国际贸易中心 浑南新区天赐街5号 1200 3.45 3 商会总部大厦 沈河区青年大街51号 2.8 华强广场 和平区三好街100号 约1300 3.9 领先国际 沈河区青年大街与大西路交汇处(市委对面) 3.5 2.7 G1纯写字楼（Office） 伟业建议：本项目纯字楼标准层面积不低于1200平，层高不低于3.5米，净高不低于2.8米

伟业建议：本案高端写字楼（Office）标准层面积不低于2200平，层高不低于3.7米，净高不低于2.7米。 数据来源：伟业数据库 高端写字楼（Office） 项目名称 标准层面积 （平方米） 层高 （米） 净高 北京佳程广场 2240 3.8 2.8以上 北京银泰中心 2100 4 2.7 北京财富中心 2420 3.7 北京世纪财富中心 2420-2460 — 由于沈阳目前没有大型高端写字楼（Office）超高层复合业 态出现，因此借鉴参考北京一线高端写字楼（Office）的标准层 面积作为参考，目前北京高端写字楼（Office）标准层面积集中 在2200—2500平，未来并有向大面积标准层转化趋势。 伟业建议：本案高端写字楼（Office）标准层面积不低于2200平，层高不低于3.7米，净高不低于2.7米。

写字楼（Office）产品建议——楼体内 大堂 入口 主入口 入口台阶：粗磨花岗岩 大堂门：自动感应旋转门（带双层防风门） 侧入口 大堂 核心筒外墙 国产高档石材 屋顶 高档艺术天花吊顶， 高级吊顶灯或同档次艺术灯 首层地面 国产高档石材铺装 首层客用电梯间

电梯建议使用大轿箱国际知名品牌，速度不低于4米/秒。 写字楼（Office）产品建议——楼体内 写字楼（Office）首层服务区 首层服务区 询问处 国产高档石材询问台 洽谈区 国产高档皮质沙发、国产高档茶几摆放到位 墙插座、网络接口安装 咖啡区 电子公示屏 电子公示屏及网络线路 公共区域大屏幕上循环播放的新闻、天气情况等，更是让业主享受到便捷的资讯服务。 标准层走道 墙 踢脚线、高级乳胶漆粉刷完成 屋顶 国产高级铝扣板吊顶完成，配装饰灯 地面 高级地毯或高档石材铺设完成 消火栓 高级饰面＋标识 楼层标识 统一标识安装到位 电梯建议使用大轿箱国际知名品牌，速度不低于4米/秒。

建议公共卫生间最好有VIP专属区域进行刷卡式门禁管理 写字楼（Office）产品建议——楼体内 标准层卫生间 标准层客用卫生间 墙面 国产高档仿石材防水瓷砖 地面 国产高档防滑仿石材瓷砖 屋顶 防水高档铝扣板吊顶＋吸顶灯安装完成+排风 门 国产高档隔音门 龙头 进口高档感应式水龙头 座便器 高档感应式、含暗埋水箱 座便器隔间 国产高档胶合板，门锁、衣帽勾安装到位 小便斗 高档感应器 小便斗隔板 国产高档胶合板 洗手盆 进口高档感应龙头+手盆 皂液器 合资高档感应式 烘手器 拖布池 防水瓷砖砌筑完成 厕纸架 合资高档（带烟灰缸功能、两个） 手纸箱 品牌不锈钢手纸箱带废纸筐 残疾人座厕 满足规范要求，合资高档品牌 建议公共卫生间最好有VIP专属区域进行刷卡式门禁管理

绿色的办公空间，也是生态化办公的必备因素 写字楼（Office）产品建议——楼体内 标准层办公区 办公区 办公区 墙 踢脚线、高级乳胶漆粉刷完成 屋顶 国产高级铝扣板吊顶完成，配隔栅灯 地面 水泥地面抹平+预留地毯+网络地板 门 感应式可预警玻璃门 开关 带LED控制面板 大面积办公室可以给经理室设置专属卫生间，符合人性化设计，提升整体项目品质 绿色的办公空间，也是生态化办公的必备因素

写字楼（Office）产品建议——楼体内 配套设施建议 1、企业者交流书吧 2、中型多功能会议室，并可对外经营 3、会议报告厅 4、一站式商务中心 5、自助式健康体检中心

写字楼（Office）产品建议——配套 智能品质 智能品质 闭路电视监控系统（建议增加每入户门口均设探头，防盗） 电梯液晶电视 电梯口内禁烟警铃（提醒正在吸烟人士禁入） 智能停车系统 电子巡更系统 公共信息查询系统 背景音乐系统（整个大楼） 移动传媒播放系统 通讯信号增强系统(无通讯互死角) 自动火灾报警 自动喷淋系统 分户式新风换气系统，送风系统中有引进负离子和氧吧等功能 公共空间及电梯内换气与气温平衡 无线网络全楼无死角覆盖 千兆以太网，10兆带宽入户，每4平米布1个信息点，可根据实际需求增减

PART 3 分物业类型产品建议 住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅底商建议

分物业类型产品定位——住宅底商 住宅底商建议原由 与商场、大卖场和游乐园商铺形成差异化定位，丰富住宅社区的商业配套功能，强化了生活便利性； 价值最大化，1-2层住宅（Apartment）价值容易受停车场和高铁站影响，底商更容易实现利润最大化； 减少对住宅（Apartment）的干扰，住宅（Apartment）与高铁站、停车场有效区隔，减少了对住宅（Apartment）的干扰；

汇集欢乐元素的异域风情主题商业街 分物业类型产品定位——住宅底商 乐天世界住宅底商产品定位 汇集欢乐元素：激情游乐园的欢乐辐射，大商小铺的特色情趣，吸引并感染着来来 往往的路人。 异域风情：摒弃墨守成规的单调，融汇异国风情，城市的，开放的，丰富的。

住宅底商产品建议 分割形式建议 规避了传统的商铺分割面积段的过度 集中导致的销售风险及难度。 销售方式灵活 根据需要，客户自由组合，就为经营 带来更大的灵活性，做得好，就把周围 的铺面合并过来，做大；或者再隔一下， 变得更小，而这样的灵活性又会带来更 多的变数，更多样、个性更丰富。

住宅底商产品建议 业态规划及面积段分割建议 功能 业态 分割面积 （㎡） 目标客户 未来发展 有异域风情主题商业街 集特色餐饮、娱乐、休闲、特色零售于一体的区域主题性商业街，与本案商场和大卖场形成互补的商业业态。 150-1500 区域内中高端消费群体（本项目住宅、酒店、办公客群） 最终形成：区域内能满足中高端消费群体需求的，具异域特色的混合型休闲商业街

PART 4 分物业类型价格建议 住宅（Apartment）类产品价格建议 公寓类产品价格建议 写字楼（Office）出租价格建议

住宅（Apartment）类产品价格建议 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 07年涨幅较大，沈阳市场开始快速增长 2956 3234 3184 3333 3565 2008 2009 3162 3420 3512 3828 元/平 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5000 4500 2005 2006 2007 5800 7200 2008 2009 6400 8600 7800 数据来源：伟业数据库 沈阳近年商品住宅（Apartment）成交均价保持平稳上升态势， 年增长率保持在5%左右。 沈阳金廊沿线住宅（Apartment）项目成交 均价年增长率保持在10%左右。2013年均价应在 12591元/平 沈阳金廊沿线住宅（Apartment）价格年增长率为沈阳整体住宅（Apartment）市场价格增长率的2倍

住宅（Apartment）类产品价格建议 沈阳高端客户抽样价格分析 目前沈阳高端住宅（Apartment）类客户主力客群主要分三大类：企业管理层，私企业主/老板，非管理者 通过伟业对万科金域蓝湾、河畔公馆等高端项目客户抽样100组进行分析 100% 80% 60% 40% 20% 0% 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 企业管理层 最低价格 最优价格 最高价格 价格合理，完全接受 价格稍贵，可以接受 价格贵，无法接受 价格太低，怀疑品质 数据来源：伟业数据库 对于企业管理层而言，目前较为合适的价格应该在105万—120万之间，超过135万将是风险总价区域，如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格区间应在153——174万。

住宅（Apartment）类产品价格建议 沈阳高端客户抽样价格分析 100% 80% 60% 40% 20% 0% 最低价格 最优价格 最高价格 私营业主/老板 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 数据来源：伟业数据库 价格合理，完全接受 价格贵，无法接受 价格稍贵，可以接受 价格太低，怀疑品质 对于私营企业主而言，135—150万为其接受的恰当价格，超过165万的总价将是定价风险区域，如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格区间应在197—219万。

住宅（Apartment）类产品价格建议 沈阳高端客户抽样价格分析 100% 80% 60% 40% 20% 0% 价格合理，完全接受 价格稍贵，可以接受 价格贵，无法接受 价格太低，怀疑品质 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 非管理者 最低价格 最高价格 最优价格 数据来源：伟业数据库 对于非企业管理者而言，105万以下为较为合适的价格定位，超过120万将是风险的定价区域。如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格为150万以下

住宅（Apartment）类产品价格建议 沈阳高端客户抽样价格分析 两居 三居 四居 大三居 本案住宅（Apartment） 沈阳高端客户承受价格分析与本案产品价格对位 20% 25% 5% 转化到本项目单价承受分析 2013年市场客户承受总价 50% 非管理者 150万以下 12500 两居：120—140 企业管理者 153—174万 10200—10800 三居：150—160 10900—11000 私企业主/老板 197—219万 大三居：180—200 本案四居产品价格所占比例小且为住宅（Apartment）类顶级舒适产品价格溢价空间较大，因此在此并不进行转化参考 鉴于东北客户对价格保守的习惯，往往承受价格会向上有5%--10%的浮动,则本案客观市场客户承受单价区间应在11000—13700元/平左右

住宅（Apartment）类产品价格建议 北站区域板块项目对比 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 10% 9% 8% 7% 100% 沈阳天地 100 92 95 82 78 90 94.69 乐天世界 83 97.28 市政府区域板块项目对比 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 10% 9% 8% 7% 100% 领先国际 100 88 94 95 85 90 95.04 乐天世界 92 82 94.68 五里河区域板块项目对比 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 10% 9% 8% 7% 100% 世茂五里河 100 95 96 99.32 乐天世界 90 82 94 92 93.40

住宅（Apartment）类产品价格建议 根据金廊沿线项目近五年价格走势，按均价每年10%的乐观增速计算 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 沈阳天地 8800 11713 1000 乐天世界 9041 12033 500 9541 12699 领先国际 9100 12112 9066 12066 1500 10566 14063 世贸五里河 9000 11979 8464 11265 9964 13261 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界住宅（Apartment）产品2013年均价建议在11300-12000元之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界住宅（Apartment）产品精装修价格以1500元/平米计算，2013年均价建议在12700-14000元之间；

住宅（Apartment）类产品价格建议 考虑国家政策调整因素影响以及沈阳高端项目未来竞争激烈，价格增速将放缓，按均价每年5%的增速保守预计 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 沈阳天地 8800 10187 1000 11713 乐天世界 9041 10466 500 9541 11045 领先国际 9100 10534 12112 9066 10494 1500 10566 12231 世贸五里河 9000 10419 11979 8464 9798 9964 11534 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界住宅（Apartment）产品2013年均价建议在9800-10500元/平之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界住宅（Apartment）产品精装修价格以1500元/平米计算，2013年均价建议在11000-12500元/平之间；

住宅（Apartment）类产品价格建议 定价原则： 需求方面：消费者价格承受能力为11000—13700元/平左右； 市场方面：金廊沿线高档住宅（Apartment）价格增幅按均价年增长率10%计算， 2013年均价建议在12700-14000元之间；金廊沿线高档住宅（Apartment）价格增 幅按均价年增长5%计，2013年均价建议在11000-12500元/平之间； 伟业建议： 按年10%增幅，建议2013年价格为13000元/平米 按年5%增幅，建议2013年价格为12000元/平米

PART 4 分物业类型价格建议 住宅（Apartment）类产品价格建议 公寓类产品价格建议 (商住产品价格建议） 写字楼（Office）出租价格建议

公寓类产品价格建议 沈阳公寓项目年平均增长率分析 数据来源：伟业数据库 集中放量跨越增长 供大于求 增速放缓 公寓的销售价格普遍高于同区域住宅（Apartment）产品10-15%，近年沈阳公寓市场的销售价格逐 年增长，年均增长率7%左右。 金廊沿线公寓的销售价格更为突出，金廊沿线北站公寓产品的年增长率在10%左右，例如（华府天 地从9500到10300元/平）.

公寓类产品价格建议——服务式公寓（Serviced Apartment） 市政府区域板块项目对比 影响因素 地段位置 交通环境 物业服务 配套设施 品牌实力 产品户型 规划设计 项目规模 景观 综合评价 权重 18% 16% 15% 13% 10% 8% 6% 100% 领先国际 100 98 87 90 97 91 93 86 94.79 乐天世界 92 95 97.76 北站区域板块项目对比 影响因素 地段位置 交通环境 物业服务 配套设施 品牌实力 产品户型 规划设计 项目规模 景观 综合评价 权重 18% 16% 15% 13% 10% 8% 6% 100% 华府天地 100 98 95 94 90 97.74 乐天世界 88 96.24

公寓类产品价格建议——服务式公寓（Serviced Apartment） 根据金廊沿线项目近五年价格走势，按均价每年10%的相对乐观情况增速计算 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 领先国际 10000 13310 1200 乐天世界 10313 13727 800 11113 14792 华府天地 10100 13443 1000 9945 13237 10945 14568 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界公寓产品2013年均价建议在13200-13700元/平之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）产品精装修价格以2000元/平米计算，2013年均价建议在14500-14800元/平之间；

公寓类产品价格建议——服务式公寓（Serviced Apartment） 考虑国家政策调整因素影响以及未来竞争情况增长率下降的特点，按均价每年5%的增速保守预计 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 领先国际 10000 11576 1200 乐天世界 10313 11939 800 11113 12865 华府天地 10100 11692 1000 9945 11513 10945 12670 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界公寓产品2013年均价建议在11500-11900元/平之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）产品精装修价格以2000元/平米计算，2013年均价建议在12600-12800元/平之间；

公寓类产品价格建议——服务式公寓（Serviced Apartment） 伟业建议： 按年10%增幅，建议2013年价格为14000元/平米 按年5%增幅，建议2013年价格为12700元/平米

本项目商住（Officetel）公寓2013年价格建议 与华府天地项目一期对比 影响因素 地段位置 配套设施 物业服务 交通环境 品牌实力 规划设计 项目规模 科技运用 外部景观 综合评价 权重 18% 16% 12% 10% 8% 7% 5% 100% 华府天地 100 92 90 93 97 91 95.79 乐天世界 95 94 97.22 与财富中心项目比较 影响因素 地段位置 配套设施 物业服务 交通环境 品牌实力 规划设计 项目规模 科技运用 外部景观 综合评价 权重 18% 16% 12% 10% 8% 7% 5% 100% 财富中心 100 90 93 97 91 95.47 乐天世界 95 94 97.22 目前华府天地一期售价9300元/平左右，财富中心二级市场均价约9000元/平； 乐天世界商住产品与以上两项目比较，乐天产品如现在入市，价格应为9500元/平米； 按金廊沿线公寓价格年增长10%计算，2013年本项目价格应为11979—12644元； 按金廊沿线公寓价格年增长5%计算，2013年本项目价格应为10418-10997元； 伟业观点：

PART 4 分物业类型价格建议 住宅（Apartment）类产品价格建议 公寓类产品价格建议 写字楼（Office）出租价格建议

通过对比打分后进行计算推算出本项目2013年价格 写字间（Office）价格建议 价格预判思路 该业态市场自然年增长率 重点同类项目个案分析 不同区域同业态价格差 该项目2013年价格预测 将该项目通过自然增长率及区域价格差平移到北站商圈 将该本项目与目标项目进行各项参数对比分析 通过对比打分后进行计算推算出本项目2013年价格

沈阳甲级写字楼（Office）年平均租金变化 数据来源：伟业数据库 沈阳近三年优质写字楼（Office）年租金增长率为8%-10%。 09年写字楼（Office）市场由于受08年金融危机影响，且沈阳市场出现供大于求，租金 价格有所下降， 2010年以后将会出现小幅通货膨胀，加上国家经济政策扶持，经济发展状 况将继续向好，但未来三年沈阳写字楼（Office）市场供应量将会持续放大，租金涨幅将 会减慢，预计未来优质写字楼（Office）的租金增长率在6%—8%左右。

三大区域甲级写字楼（Office）租金差价比较 北站CBD商圈 太原街商圈 五里河商圈 1200—1300 1300—1400 1400—1500 单位：租金（元/平方米/年） 五里河商圈租金较高，北站商圈租金较低，差价约200元/平方米/年

通过各项参数综合评定，2013年乐天世界写字楼（Office）租金约为1641元/平方米/年 将沈阳乐天世界与北方传媒进行参数对比 影响 因素 地段 位置 交通 环境 品牌 实力 规划 设计 项目 规模 物业 服务 内外 装修 外部 景观 配套 设施 科技 运用 综合 评价 权重 18% 10% 8% 7% 15% 9% 5% 6% 100% 北方传媒 100 90 95 85 98 96 93 94.35 乐天世界 98.75 按照沈阳三大区域写字楼（Office）租金差价来看，如在将北方传媒移植到北站区域，则该项目2013年 租金价格应在1568元/平。 通过各项参数综合评定，2013年乐天世界写字楼（Office）租金约为1641元/平方米/年

各物业类型产品价格建议汇总 分物业类型价格建议汇总表 10500元/平米 12000元/平米 商住（Officetel）两用公寓 12700元/平米 14000元/平米 服务式公寓 （Serviced Apartment） 13000元/平米 住宅（Apartment） 2013年价格（5%年增幅） 2013年价格（10%年增幅） 分物业类型 1641元/平米/年（租金） 写字楼（Office）

PART 5 项目经济效益测算

乐天项目经济测算 分物业类型产品 单位成本 总成本 预期售价 净利润率 住宅产品 8243元 21亿元 13000元 32.16% 服务式公寓 8791元 8.2亿元 14000元 33.04% 商住公寓 7296元 4.2亿元 12000元 33.14% 写字楼 6069元 9.8亿元 -- 净利润率为扣除企业所得税后的利润率，企业所得税按25%计； 住宅、公寓单位成本包含财务、管理、营销费用以及营业税等； 写字楼单位成本为建造成本，不包含财务、管理和营销费用；

PART 6 伟业营销思路构想

营销顾问阶段核心工作一 1、《全案策划执行方案》 制定确实可行的营销策略及各阶段销售计划； 结合工程计划，确定合理的开盘时机； 制定总体推广宣传策略，确定推广主题及主要推广手段； 确定广告总体原则、分步目标、表现方式、诉求点、媒体选择及运用策略等； 宣传推广费用预算及分布计划； 制定价格策略等； 2、提供有关专题方案建议及有关稿件设计建议 项目VI系统（包括案名、LOGO、名片、资料带等；）设计建议； 销售物料（如楼书、户型图、海报等）设计建议； 各阶段媒体广告、软性新闻稿撰写、广告牌、围墙等设计建议等； 3、总体把握现场包装风格，提供专业建议 接待中心、样板间设计形式、风格、特点、数量等具体要求及包装建议； 推荐并协助贵公司选定专业的样板间设计师； 建议模型、效果图形式及数量、设计风格、制作周期等，推荐模型及效果图制作商； 提供现场园林绿化、项目引导等专业建议；

营销顾问阶段核心工作二 4、提供各阶段宣传推广活动计划及预算 结合工程进度情况，提供阶段性促销计划（如开盘仪式、客户联谊活动、展会、封顶仪式、竣工等）及费用预算； 5、销售价格策略的制定 根据总体销售目标的要求并结合市场及竞争项目情况，在开盘前制定本项目首期销售物业价格表，确定合理的开盘价格、户型价格差、楼层差、价格调整策略，在保证利润最大化的基础上，以价格策略促进销售速度的提高； 结合各阶段实际销售情况，提供各期物业销售价格策略及具体价格表；

总策略：强势造势，树立品牌高度，以明星产品实现价值最大化，金牛产品确保流量最大化 营销核心思路 价值梳理 营销目标 营销关键点 营销策略 品牌价值 乐天集团 交通价值 公交总站、沈阳北站、地铁二号线、城市高铁； 综合体价值 配套价值 医疗、教育、购物等生活配套完备； 国际化服务价值 国际星级管家服务； 叫好 树立品牌形象 树口碑效应 叫座 利润最大化 流量最大化 形象 游乐园 乐天酒店 树品牌高度 世界500企业—乐天集团 口碑营造 配套铺垫 商业、会所、酒店、游乐园 打造楼王 打造形象标杆、价格标杆 强势营销 大范围造势 轰动性的媒体宣传 事件营销 政坛、地产界有影响力人群论道会 游乐园和综合体宣传 体验营销 样板段+样板房 会所生活体验 楼王营销 主推“楼王”树形象高度，卖二线产品，实现流量最大化 圈层营销 总策略：强势造势，树立品牌高度，以明星产品实现价值最大化，金牛产品确保流量最大化

会所、样板段（景观）和样板房的设计施工，为开盘准备；积累有效客户 体验区正式开放 策划准备 客户前期积累 客户正式积累 开盘销售 3月 5月 8月 动工 12月 2011年3月 5月 时间 节点 2010年2月 住宅开盘 阶段目的 造势，确立知名度， 吸引目标客户关注度 会所、样板段（景观）和样板房的设计施工，为开盘准备；积累有效客户 体验区正式开放 事件营销（不断营造热点话题）、强势媒体营销、 宣传游乐园和酒店为主 营销策略 事件营销、体验营销（虚拟体验和实地体验相结合） 事件营销、楼王体验 、圈层营销 楼书和户型单页等销售道具准备；虚拟体验房建设、售楼处装修、体验区装修、样板区园区景观等开放；现场视频制作等。 销售道具 企划包装工作全面开展 媒体推广 软文主导：报纸、网络、围挡、杂志。 硬广：网站、户外、现场包装。 硬广主导：报纸、网络、围挡、杂志、网站、户外、现场包装。

构想三： 以势带销，以销造势，以势树品牌！ 构想四： 体验营销，多元辅助，全面感受 ！ 构想五：打造楼王，销售二线产品，实现流量和 利润 营销思路落地构想 构想一： 先借后造，引领区域，提高认知 ！ 构想二： 高调宣传，渠道为王，获取客源 ！ 构想三： 以势带销，以销造势，以势树品牌！ 构想四： 体验营销，多元辅助，全面感受 ！ 构想五：打造楼王，销售二线产品，实现流量和 利润

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