中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划 中融国际信托有限公司 中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划 二○一五年四月

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信托计划介绍—信托计划要素 信托计划名称 中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划 信托规模 总规模14.6亿元（优先级）；本期规模10亿 信托类型 集合，结构化 信托期限 本次期限2年（信托总期限为6年，分期发行）； 资金用途 用于上海市黄浦区旧改项目开发建设 受托人 中融国际信托有限公司 分配方式 按照信托年度分配信托利益 预期收益 100-300万 9.5% 300-600万 10.5% 600万 11%

风控措施 多重担保措施： 上市公司为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 上市公司母公司为该项目提供连带责任担保； 上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保； 上置实际控制人为该项目提供差额补足义务。 结构化安排：金心置业关联方将其对金心置业享有的应收账款债权委托予我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障；辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司48.3%的股权信托予我司，为优先级委托人退出提供保障； 全面监管：我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。 风控措施

项目亮点 亮点一：政府大力支持 十二五加大力度推进中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。 2013年10月18日，黄浦区发改委出具函件，同意将旧改项目列入2014年黄浦区旧区改造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项目资金专款专用，杜绝挪用。

项目亮点 亮点二：银行贷款后续跟进 某银行对本项目进行投资； 银团为本项目提供不低于50亿元旧区改造贷款（2015年根据征收进度发放）； 银团拟继续为本项目提供开发贷；

亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 黄浦区土地、住宅尤其是写字楼供应量小，土地稀缺，随着自贸区和金融聚集带的发展和成熟有着巨大的升值空间： 2006年到2013年，可查的土地成交量为4幅，对应建筑面积45.6万平； 2006年到2011年住宅成交价年增幅在25%-50%之间，2012年受调控影响供应量减少；2006年到2012年写字楼成交价平均年增幅在25%左右。 《上海市主体功能区规划》提出构建“两轴两带，多层多核”的城市化格局，本项目属于两轴交接处，在黄浦区南外滩腹地。

亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间

亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间

亮点四：开发商实力雄厚——上市公司土地储备及银企关系 土地储备情况： 上市公司在建及储备项目总计有22个，总占地面积合计为1,859,787平。位于上海的在建及储备项目总共11个，总占地面积约396,697平。 银企关系： 上市公司有着良好的信用状况，和各大金融机构有密切的合作并获得大额的融资授信。 其为某银行总行的3A级优质客户。 某银行承诺为其提供人民币百十亿元授信额度。

亮点五：上海市广阔的发展空间—— 黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区 亮点五：上海市广阔的发展空间—— 黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区 （一）上海自贸区介绍 7月3日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。上海自贸区的一系列政策落实之后，上海将实现离岸与在岸贸易、物流与结算功能、内贸与外贸的统筹协调发展，成为国际金融、航运、贸易中心建设的最大结合体。 设立上海自贸区是中国加入ＷＴＯ后，又一次更高层级的开放，它将远远超越“特区”“新区”争取优惠政策的层面，探索要素市场开放、政府边界厘清和行政管制放开，为中国提供放新的增长能量。

（二）上海外滩金融集聚带 2010年7月外滩金融集聚带规划出台。外滩金融集聚带拥有的沿江岸线长约4.8公里，面积2.6平方公里，将与陆家嘴金融城错位互补、协同发展，总体上以金融为主体，集聚发展金融业及相配套的现代服务业产业，为陆家嘴发展金融要素市场、集聚重要金融机构和外资总部提供服务。 在多重因素的影响下，黄浦区5A级国际金融办公需求极速上升。政府为配合实际需要，对区域规划定位将做重新调整，满足服务于金融服务的配合需求，为黄浦区带来新的活力和经济增长点。

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项目基本情况： 本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆。 按照规划，南块拟建几幢商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为87293 平方米；北块拟建五幢高层的住宅塔楼，规划建筑面积约为137590平方米。 当地板块目前可比楼盘的成交均价在8-12万/平。周边在售楼盘翠湖天地、外滩九里、汤臣一品和中粮海景四块楼盘平均售价都超过10万元/平，后期项目销售回款可观。

项目优势 项目位于上海市黄浦区核心地段，是黄浦区规划的外滩金融创新板块，位置优越，交通便捷，资源稀缺，未来的销售前景看好。 项目开发的资金来源充裕，多家银行将给予项目公司51亿旧改贷款。项目建设期间，银行拟继续追加开发贷。并且贷款的年限都比较长，项目的现金流比较充裕。 上市公司项目充裕、未来四年收入可观。目前，上市公司在建及储备项目总计有20个，总占地面积合计为1,619,472平米，总建筑面积合计为2,438,724平米。

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风险控制措施 信托拟设立结构化的方式来保障优先级资金的安全。 上市公司为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 结构化设计 上市公司为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 上市公司母公司为该项目提供连带责任担保； 上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保； 上置实际控制人为该项目提供差额补足义务。 多重担保措施 我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有 证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。 全面监管

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设立情况：中融国际信托有限公司成立于1987年，前身为哈尔滨国际信 托投资公司。2002年5月重新登记并获准更名为“中融国际信托投资有 限公司”。2007年7月，公司取得新的金融许可证，更名为“中融国际 信托有限公司”。 股权结构：公司由经纬纺织机械股份有限公司（央企恒天集团下属A+H 上市公司）、中植企业集团有限公司、哈尔滨投资集团有限责任公司及 沈阳安泰达商贸有限公司分别持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。 经纬纺机于2010年7月受让中植集团持有的36%股权，成为第一大股东， 公司由民营企业控股变为国有上市公司控股。2012年，公司股东启动了 新一轮增资。现本轮增资已完成，公司注册资本已增至16亿元，净资产 近60亿元，资本实力进一步提高。 业务开展情况：目前，公司的信托业务主要集中在基础设施、证券、工 商企业、金融机构、房地产等领域。 2012年，公司先后取得开展股指 期货业务及资产证券化业务资格，2014年公司获批境外理财（QDII）业 务资格。

2014年末，公司资产规模合计超过7,227亿元，其中，信托资产近7,105亿元，占比98%。公司存续信托计划按信托性质划分,集合资金信托资产3,710余亿元，占比52%；单一资金信托资产2,277余亿元，占比32%；财产权信托资产近1,118亿元，占比16%。 单位：万元 2014年，公司实现各项业务收入38.1亿元。公司实现利润总额32.16亿元，净利润24.33亿元。 经过20多年的发展，公司拥有大量的高净值自然人客户及机构客户。2014年末，公司自然人客户3万余人，机构客户近800家。机构客户中，银行业金融机构居多，包括3家大型银行、10家股份制银行（民生、光大、兴业、恒丰、华夏、平安等）、40余家城市商业银行以及30余家农村金融机构。公司与外资银行也有密切的业务往来。除银行业金融机构外，公司与保险公司、证券公司、基金公司等非银行金融机构也在多方面开展业务合作。

社会责任 公司坚持诚实、信用、创新、务实的经营理念，致力于成为具有强大综合实力、备受社会尊重、客户信任和员工爱戴的知名金融企业，较好地履行了企业法人的社会公民责任。 积极履行受托人职责，努力实现受益人利益最大化。公司注重风险防范，坚持合规经营，至今未发生重大兑付风险，所有到期清算信托计划均全部实现足额、按期兑付。 积极贯彻国家产业发展政策，以多种类型的信托计划为工具，有效引导社会资金投向国家政策鼓励发展的产业。 踊跃参加各类公益活动，大力支持老少边穷地区发展。近几年，公司社会捐赠现金累计达到855万元，物资近千万元。依法履行纳税义务，增加就业机会。公司2011年全年共缴纳各种税金7.24亿元。 公司经过20多年的发展，以严谨务实的管理态度及健康稳健的发展态势赢得行业内外的认可和尊重。 2013年，在金融界网站和清华大学联合主办的第二界“领航中国”金融行业年度评选中，荣获“2013领航中国信托行业年度评选最佳品牌奖”。 2014年，在“2014年中国资产管理年会暨第七届21世纪资产管理【金贝奖】颁奖典礼”上，荣获了“2014年最佳信托公司”奖；在“2013-2014年度中国卓越金融奖”的颁奖典礼上，中融信托荣获“年度卓越品牌管理信托公司”；在“中国金融机构金牌榜金龙奖”评选活动中，中融信托荣获“年度最具影响力信托公司”奖；在“2014年领航中国金融高峰论坛上”，中融信托荣获“年度最佳风险管理信托公司奖”；在“2014年度中国债券市场优秀成员”评选活动上，中融信托荣获“2014年度债券优秀发行人和优秀资产管理机构”。 社会荣誉

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第一步： 认识产品 第二步： 备齐证明 第三步： 填写材料 第四步： 汇入资金 认购流程： 第一步： 认识产品 第二步： 备齐证明 第三步： 填写材料 第四步： 汇入资金 如果您是自然人： 请您备齐身份证或其他有效证件复印件、信托利益分配账户（银行卡或存折）复印件。 在您认购本信托计划前，请认真阅读本信托计划的信托计划说明书、信托合同及认购风险申明书。 请您将认购资金和认购费由信托利益分配账户划转至信托募集账户，并提供入账证明复印件一式两份。 请您如实填写以下文件： 《信托合同》、 《认购风险申明书》 如果您是法人： 请您备齐营业执照、信托利益分配账户、法人身份证复印件和法人授权书，以上材料需加盖公章。

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