投資 & 購屋置產 報告 ( 課程 : 個人理財規劃 ) 授課老師 : 許秀鶴 授課老師 : 許秀鶴 報告學生 : 報告學生 : 許文耀 學號 :100111129 許文耀 學號 :100111129 張慧珍 學號 :100111130 張慧珍 學號 :100111130 Next 個人簡介.

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1 投資 & 購屋置產 報告 ( 課程 : 個人理財規劃 ) 授課老師 : 許秀鶴 授課老師 : 許秀鶴 報告學生 : 報告學生 : 許文耀 學號 :100111129 許文耀 學號 :100111129 張慧珍 學號 :100111130 張慧珍 學號 :100111130 Next 個人簡介

2 個 人 簡 介個 人 簡 介個 人 簡 介個 人 簡 介  許文耀 : 台灣省 雲林縣 出生  經歷 : 日商 東洋电子 技術組長 美商 奇異公司电器部 課長 美商 奇異公司电器部 課長 高雄市地政業工會 2 屆 監事, 理事 高雄市地政業工會 2 屆 監事, 理事 高雄市地政士公會第 3 屆 ( 現任 ) 監事 高雄市地政士公會第 3 屆 ( 現任 ) 監事 致遠資產公司, 地政事務所 負責人 致遠資產公司, 地政事務所 負責人  專業証照 : 地政士 ( 土地代書証照 ) 不動產經紀人 ( 仲介証照 ) 不動產經紀人 ( 仲介証照 ) 不動產估價師 ( 準備中 ) 不動產估價師 ( 準備中 )

3 報告內容目錄 什麼時候投資 & 買房 ? 風險跟需要 準備買房 ? 您可以買房嗎 ? 好房子的面相 不動產估價方法 影響房地產價格的因素 仲介, 代書實務概要 Next 什麼時候投資 & 買房 ?

4 什麼時候投資 & 買房 ? 原則 : 投資 & 買房愈早愈好 ! 再者相對低點買 ! 現在開始不算晚, 因為來日方長 ( 長期而言, 薪資漲不 及房價 !) 所以永遠不算晚 ! 但要先算先看 … 不要當屋奴 ! 另一種觀點 : 房子能晚買，就不要早買，才能累積更多財 富 … 著眼投資理財優先, 但必需是優於 10% 的安全投資 ( 否則 扣掉通膨所剩不多 ), 而不是十賭九輸的買股票 ( 也許有人十賭 九贏另當別論, 或者遇有貴人, 專業高手相助 ) Next 您為了什麼需要買房子 ?

5 良田萬頃, 大廈千間, 夜臥八尺 ! 我一個朋友, 也是客户, 身價數億, 白手起家 至今仍住老舊的四樓公寓, 宜然自得, 開的是公司退 役的老爺車. 他的生活理念是 - 房子是睡覺地方, 車子 是交通工具.. 是自已用的不是給別人看的, 更沒必要 去眩耀 古云 : 良田萬頃, 大廈千間, 夜臥八尺 ! 白米萬擔, 日食斗升 !.. 省思 - 我們真的需要多少 ? Next 風險跟需要

6 我們需要真的不多 ! 想要的却很多 世界首富股神巴菲特 : 他的 1.2 條投資真理都是 不要賠錢 ! 穩健是他一貫的作風 ps. 傳說他用很多的時間在看公司報表, 作為 投資的依据.. 但這在台灣, 中國行得通嗎 ? 如果我們需要的真的不多 ? 為什麼要去冒相對大的 風險 ! 穩健投資 & 買房應是好的選項 Next 風險跟獲利

7 風險跟獲利 清末紅頂商人胡雪嚴 : 當大家都看清楚前景的時候, 您就不會有很大的利潤了 ! 有些事看不透, 則看似安全却危机潛藏, 看得透則表面上看起來危險却是安全 … - 見遠 : 参透變與常, 聞深 : 勘破得與失. 禍福相依, 風險跟獲利也是相伴相依, 每個人承受風 險的程度不一, 審視自己在最壞的情況下如何應對 ? 不能只見其利, 不見其害. Next 故事重演案例, 前車之鑑

8 故事重演案例, 前車之鑑 從業 20 年餘經手案件近 3 仟件, 不下數拾億元 台北結婚初期 買房騎車, 租屋買車, 20 年身價差千萬 高雄買 2 分農地的台糖老員工變成田僑仔身價上億 殘痛個案 : 超過負荷 ( 包括升息 ), 買貴賣俗了很多, 風 險控管不足, 遇有變故無法支應貨款 … Next 準備買房 ?

9 準備買房 確認需求動機 : 自住, 投資, 置產保值 ? 資金籌備 ( 自備 ): 儲蓄, 自有, 親友借貸, 標會.. 設定區間房價 : 目前 _ 自備 2-3 成, 銀貸 7-8 成 選擇物件區段範圍 : 依個別需求, 有替代性 ? 風險評估 :541 法則 - 配置比例最好是 5 成用於支出、 4 成投資加買房、 1 成用於保險 應變之策 : 萬一最壞情況如何應對 ? Next 您可以買房嗎 ?

10 您可以買房嗎 ? 絕對可以, 但要 做 準備.. 設法先建立穩定現金流, 建立信用積分 ( 一年以上 ) - 利用財務槓桿 - 台北人買房不易, 租房有利 ( 目前 ) - 高雄買房簡單多, 買房有利 ( 目前 ) - 先求有, 再求質 小港, 大寮, 林園, 楠梓, 房價知多少 ? Next 好房子的面相

11 好房子的面相 房事很重要, 要用心謹慎做功課 好房子的面相條件 : 有捷運, 近公園, 市場, 學校.. 外在要美, 內在要好, 要俗擱好用 _ 欠貨 帥哥美女若沒有好內在 ( 價值 ), 不是好對象 地段好固然首選, 條件適合 ( 合用 ) 才是最好的房屋 找地段好, 老舊房屋拉皮整理 - 阿匹婆變林志玲 Next 不動產估價方法

12 不動產估價方法 行情價格  等於價值 行情比較法 : 市場 成交價 比較法 成本重置法 : 土地成本 + 建築成本 ( 平均年限折舊 ) 收益還原法 : 租金收益還原法 例如 1: 月租金 1 萬元, 預計投報率 8%, 則合理價格應為多少 ? 1x12 月 =12 萬元 12 萬元 /0.08=150 萬元 例如 2: 月租金 10 萬元, 預計投報率 3%, 則合理價格應為多少 ? 10x12 月 =120 萬元 120 萬元 /0.03=4000 萬元 Next 影響房地產價格的因素 -1

13 影響房地產價格的因素 -1 影響房地產價格的因素非常複雜，以下影響房地產價格的七大因素 : 一、 經濟方面。 参考台灣經濟研究院, 中華民國統計資訊網, 中央銀行 （ 1 ）社會經濟繁榮程度 : 國民生產總額, 老百姓有錢 … （ 2 ）房地產市場的完善度和活躍度 : （ 3 ）供求關係 : 買方市場, 賣方市場 ? （ 4 ）金融市場 : 貨幣供給量, 利率 … （ 5 ）貨幣價值、物價 : 通貨膨脹, 通貨緊縮 … 建築成本的提升 … （ 6 ）工資及就業率 : 老百姓有工作有錢 … （ 7 ）科學技術 : 影響食衣住行 … Next 影響房地產價格的因素 -2

14 影響房地產價格的因素 -2 二、 政治因素。 政治因素包括政局因素與政策因素兩個方面。 房地產價格除深受政局穩定情況影響外，還受政策因素影響。 例如 : 規定 - 高公設比讓實際房價更高, 降低遺贈稅 50% 至 10%, 現行奢侈稅, 央行降貸款成數, 將行的實價課稅 - 短期房價下跌 - 除部分需求強勁城市外 三、 環境因素。 環境因素是指房地產所在地段的自然條件和各種配套設施條件等因素。 自然環境條件是指房地產周圍的空氣和水源品質、清潔度、噪音污染程 度、交通便利程度及自然景觀等。 城市中心房地產價格之所以高，就是因為市中心的交通、通訊、水電氣 等市政基礎設施完善的緣故。 Next 影響房地產價格的因素 -2

15 影響房地產價格的因素 -3 四、 人口因素。 從住宅來說，人是其最終消費者，所以，人口數量、分佈、年齡和家庭 結構及其增長情況，會直接影響著房地產的供需和價格。 五、 規劃因素。 不同城市、不同地區的城市規劃目標，如交通佈局、空中與地下開發管 制等均有所不同。城市規劃在很大程度上左右著土地的使用功能，從而 影響房地產的價格。 六、 心理因素。 ( 民氣可用 : 從眾心理, 人云亦云, 盲目追進, 出售 ) 心理因素對房地產價格的影響，是指房地產交易者對未來政局和經濟前 景的信心施於房地產市場的心理作用，對房地產價格造成的影響。 例如 : 集團配合媒體加仲介商 - 人為投資炒作行為 - 推波助瀾。 七、 其他因素。其他因素包括戰爭, 國際因素, 個人急售等特殊因素。 Next 仲介, 代書實務概要

16 仲介實務概要 -1 仲介流程 : 開發物件, 簽委託出售 產權資料申請, 拍照 ( 房屋內部以及外部 )!! 畫房屋現況格局圖以及調查生活機能 / 銷售帶看路 線, 市調, 了解附近競爭者狀況 準備房屋細部資料, 掛現場看板 !, 房屋銷售廣告, 帶 看, 出價, 回報議價, 斡旋, 成交 ! 銷售八大心法 : 了解 / 試探 / 堅持 / 出價 / 調價 / 接近 / 斡旋 / 成交 ! Next 仲介實務概要 -2

17 仲介實務概要 -2 買房對房仲業注意事項 : 要捨得給仲介服務費 簽約時 : 契約審閱期 5 天, 錄音存證 ( 最好全程錄音 ) 契約加註： 若貸款成數不足八成，可以解除合約。 看清楚  動產說明書 - 看清楚再簽名 過户前能少付錢儘量少付, 否則要求履約保証 瑕疵担保責任 6 個月, 前屋主與房仲業皆需負責 Next 代書實務概要 -1

18 代書實務概要 -1 代書流程 : 產權調查, 確認双方身份 稅金費用試算 節稅規劃,( 差很多 ) 簽約 ( 收服務費頭款 )/ 備齊契約文件, 用印 / 申報稅, 完稅 / 過户申登 / 貸款申辦 / 房屋稅, 地價稅分算 / 水費, 電費, 管理費分算 / 交屋結案 ( 收服務費尾款 ) Next 代書實務概要 -2

19 代書實務概要 -2 注意事項 : 確認是否為有証照的地政士 ( 代書 ), 安全較有保障 沒証照的代書, 通常會找理由要您會同送件 PS. 沒証照的代書, 執業最高可罰 30 萬元 不必計較 2000-3000 元, 專業且會替您打算的代書絕對讓您省更多 ( 別 說節稅, 單說稅費負担就會讓您省很多 ) 蓋章簽名要慎重 _ 一定要看清楚, 很多人沒在看 ( 銀 行對保亦然 ) ( 最好全程錄音 ) 利用自用稅率, 重購退稅, 土地重劃, 注意偽造文書 Next 總結

20 總 結總 結 聽許秀鶴老師教授的個人理財真的很受用, 教材編寫很詳實, 同學若能認真學習將會受益良多。報告不足的地方請參考 教材講義。 投資 & 買房愈早愈好 ! 再者相對低點買 ! 除非您真的很用功很專業, 否則投資或買房借助品質好, 口 碑好的專業人士是很受用的, 但無論如何不能只靠他人, 只 已也要做點功課。 夜臥八尺, 我們真正需要的不多, 但想要的却是很多, 一定要 先算及風險控管 … 千萬不要當屋奴 ! Next 分享 - 修習幸福學感言

21 分享 - 修習幸福學感言 ( 黄明虹教授 )  我們所知所學很多, 但也很多用不出來, 或者學過了就放下, 也或許書到用時方恨少 ! 或者學過了就放下, 也或許書到用時方恨少 !  但若把它們變成為我們的習慣 將更有效用 ! 因為我們將會很習慣很自然的把它用出來 。 因為我們將會很習慣很自然的把它用出來 。  例如 : 會更幸福的習慣 ( 愛的習慣, 感恩的習慣, 好的 溝通習慣 … 等 ), 欣賞, 助人的習慣, 富足的思 想習慣, 理智的投資理財習慣 … 等等等 會更幸福的習慣 ( 愛的習慣, 感恩的習慣, 好的 溝通習慣 … 等 ), 欣賞, 助人的習慣, 富足的思 想習慣, 理智的投資理財習慣 … 等等等

22 後語 : 感謝您的聆聽  以上報告係本人 從事房產業 20 年餘之部分心 得, 或有不足 敬請指教。 感謝您耐心的聆聽 ! 感謝您耐心的聆聽 !  希望對您有些許的助益 ! 有關不動產相關法律疑難雜症 ( 房事不解 )… 有關不動產相關法律疑難雜症 ( 房事不解 )… 或指教 請電 07-3393558( 白天 10 點以後 ) 或指教 請電 07-3393558( 白天 10 點以後 ) 行動 0937310006 張慧珍 同學 行動 0937310006 張慧珍 同學 行動 0932723118 許文耀 同學 行動 0932723118 許文耀 同學