物業服務產業錢途概述 主講人 : 葉武霖 內政部營建署管理服務人培訓 講師 新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理 台中市政府公寓大廈爭議調解委員會 委員.

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1 物業服務產業錢途概述 主講人 : 葉武霖 內政部營建署管理服務人培訓 講師 新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理 台中市政府公寓大廈爭議調解委員會 委員

2 今日研討項目 物業產業之任務與發展趨勢 物業服務範疇與上下游產業 物業服務之展望與錢途 如何投資會漲價的不動產 學校時準備考試之證照 物業面臨之問題與考驗

3 物業成長史 75 年進入逢甲經濟系 77 年證所稅事件投入股市, 成立證劵研習社 79-80 年兩伊戰爭, 擴張信用股票市值由正轉 負 81 年創業進入不動產, 並投資不動產 81-88 年經營保全公司及物業管理公司 88 年 921 大地震房地產斷頭賣出 85-99 年轉入物業管理電腦化服務市場

4 參與物業經驗 新光人壽. 厚生資產管理 Reits 系統開發 千翔. 台業. 集合等百餘家保全系統整合 全國 2,000 個社區大樓管理系統採用 營建署管理服務人講師及教案編撰 臺中市政府公寓大廈調解委員 景文. 清雲. 華夏資管科技大學物業管理系 統教學

5 物業服務之任務 延長建築物生命週期及提升不動產 之價值 提供專業之不動產商業支援及資產 管理等服務。

6 物業服務之範疇 住宅、廠辦社區大樓 學校、醫院、政府機關建築物。 公路、港口、機場、隧道、高鐵 商務型飯店住宅 各類建築等設備設施維護服務

7 物業提供者 ( 上游 ) 建設公司 : 負責投資興建銷售業者 資產投資公司 : 開發興建及購買投資經營 之業者 不動產管理機構 : 受金融機構或業主委託 經營不動產之業者

8 物業服務提供者 ( 中介者 ) 代銷公司 : 負責銷售之業者 不動產經紀公司 : 代理不動產出租或出售 服務之業者 代書 : 提供不動產買賣過戶或租賃公證服 務之業者 不動產估價師 : 提供不動產價值評估服務 之業者

9 物業服務提供者 ( 下游 ) 保全公司 : 提供保全器材監控安全或人力 駐衛警服務之業者 公寓大廈管理公司 : 提供公寓大廈行政事 務或設備管理服務之業者 物業管理公司 : 提供不動產綜合性服務之 業者

10 物業服務之相關行業 電梯、機電、土木、裝修、園藝、 消防、環保、搬家公 ………… 等 周邊產業電信、第四台、物流宅配

11 物業服務之展望與錢途 掌握社區大樓相關之通路, 提供不動產居 住人們各項生活之需求 掌握不動產交易之第一手訊息, 提供最佳 及最快速之租售服務。 了解各類型不動產之經營效益及投資績 效之分析

12 物業服務之趨勢 飯店業跨入物業管理服務 建設公司跨入物業管理服務。 政府機構、學校務業服務外包 電信及相關上市公司積極開發不動產 包租公、包租婆的崛起 智慧建築導入物業服務

13 趨勢 : 飯店業及建設公司跨入物業 晶華酒店承接中國第一豪宅上海湯城一 品及預備服務台北帝寶大樓 六福皇宮、國賓飯店成立物業公司。 元大建設、聯聚建設成立物業服務公司 俱樂部與建設公司聯合行銷

14 目的 : 提升服務品質並拉升房屋 銷售價值 總建坪 10,000 坪, 原售價 50 萬 / 坪元。 銷售價 80 萬元, 總提升銷售金額 : 10,000*(80-50) 萬 =30 億

15 趨勢 : 包租公 - 專業租賃經理人 代管 200 戶 : 房屋每年週轉兩次 一 次八千元年收入 =O.8*2*200=320 萬 擁有房屋可出租 每間八 千元月入八萬元 危機入市 : 法拍屋及建設公司財務出 問題. 仲介公司倒閉

16 趨勢 : 不動產證劵化 REITS 新聞 全球房地產 2000 年以來表現相當優異， 至今年 11 月統計全球房地產指數年平均 漲幅高達 16.19% ，遠勝過全球股市指 數 (MSCI 世界指數 ) 平均漲幅 4.52% 仲量聯行的資料，今年上半年亞洲資金 或外資直接投資的金額高達 430 億美元， 較去年同期增加 40% ，亞洲房地產熱度 直線上飆。

17 不動產證劵化 REITS (real esate investment trust) 權益型不動產信託 : 直接型, 與不動產景 氣及經營績效有極高關係。 抵押權型不動產信託 : 間接型, 以放款債 權為主, 以利息收入為主。 混合型不動產信託 : 以上兩者混合

18 不動產證劵化 REITS 案例 壽險公司 : 發行新光一號、二號 、國泰 人壽、富邦 REITS 建設公司或不動產投資業者 :IBM 大樓 政府鼓勵發行 : 高鐵車站不動產開發、台 開都市更新計畫信託

19 權益型 (Equity REITS) 投資標的 : 不動產本身 影響收益主因 : 不動 產景氣與經營績效 收益穩定度 : 較低 投資風險 : 較高 類似投資標的 : 股票或受益憑證

20 抵押型 ( 間接 Mortgage REITS) 投資標的 : 抵押債權及相關證劵 影響收益主因 : 利率 收益穩定度 : 較高 投資風險 : 較低 類似投資標的 : 債劵

21 如何從物業賺進人生第一斗金 在校時期 : 加強相關物業知識 初入社會 : 從房地產業務員及基 層做起。 自立門戶 : 勇敢創新並整合資源 建立個人多項財務自由之管道

22 不動產投資價格評估因素 土地成本 + 新建成本 ( 或折舊後之建物成 本 ) 投資報酬率 :6% 以上 ( 牌告利率 +4%) 自備款存款利率需加入成本計算 未來利率上漲因素須考慮 確實做好區域不動產市場調查 找熱門區段與學區或商圈

23 不動產增值要素  位置 Location ：台中市七期、台北 信義、高雄美術館

24 不動產增值要素  周邊生活圈與交通：例如接近新光 三越百貨、國家音樂廳、老虎城、 新世貿展覽館、一．三高速及中彰 快速道路、高速鐵路、朝馬轉運站、 逢甲商圈

25 不動產增值要素  基地坐落：面向或周邊永久性空地  風水忌諱：路沖、水岸轉折處、建 物煞氣 …….  理想戶數： 70-150 戶, 單層戶數少

26 不動產增值要素  公共設施：俱樂部系統規劃 ( 接待大廳、 游泳池、三溫暖、 SPA 、健身房、聯誼 廳、 視聽室、 頂樓 BBQ 烤肉區、頂樓 交誼誼 … 等多項複合休閒設備 )  地下室之維護：冷藏垃圾處理、停車場 使用情形、完善消防系統、漏水問題

27 尊榮大廳與景觀餐廳

28 健身與教育設施

29 休閒設施

30 不動產增值要素  E 化服務：飯店式管理服務、英式 管家居家服務、科技．環保．綠能 三合一智能建築物

31 購買不動產避免事項  避免相關產業 : 工業區, 廠房, 寺廟, 垃 圾儲存, 資源回收中心 …….  大樓基本條件 : 地形不規則. 大樓外 觀違章多. 管理室雜亂. 電梯老舊廣 告多. 梯間雜物多. 地下室漏水. 昏暗. 沼氣重. 大樓存款基金少  方位座落. 樓層.

32 物業 / 不動產相關證照 不動產估價師 : 大專畢業相關科系, 或修 18 學分以上 不動產經紀人 : 高中職畢業 地政士 : 代書, 高中職畢業 公寓大廈事務管理服務人 : 國中 公寓大廈技術管理服務人 : 高中機電土 木科系畢業或三年以上相關經驗

33 不動產估價師學歷要求 專科以上不動產估價、地政、土地資源、土 地管理、不動產經營、土地管理與開發、建 築、資產 ( 管理 ) 科學科、系、組、所畢業者。 專科以上相當科、系、組、所畢業，並曾修 習相關學科至少六科，每學科至多採計三學 分，合計十八學分以上，有證明文件者。自 中華民國 93 年 7 月起，其中須包括不動產估價 或土地估價。相關學科

34 不動產估價師考試科目 民法物權與不動產法規﹙包括不動產估價師法、 土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬 法規﹚。 土地利用法規﹙包括區域計畫法、都市計畫法、 都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規﹚。 土地經濟學。 不動產投資與市場分析、不動產估價理論﹙包 括高層建築物估價 ) 、不動產估價實務 。

35 地政士代書考試學歷要求 公立或立案之私立高級中等或高級職業以上 學校畢業，領有畢業證書者。 高等或普通檢定考試及格者。 中華民國 78 年 12 月 29 日土地法第三十七條之 一修正公布施行前已從事土地登記專業代理 業務，且於修法後仍繼續執業未取得證照， 並有地政機關核發之證明文件者。

36 地政士考試科目 土地法規（包括土地法及其施行法、平均地權條例及 其施行細則、土地徵收條例及其施行細則、地政士法 及其施行細則）。 土地登記實務（包括土地登記規則、地籍測量實施規 則中第三編土地複丈及第四編建築改良物測量、土地 登記及土地測量之申辦與作業程序）。 土地稅法規（包括土地稅法及其施行細則、遺產及贈 與稅法及其施行細則、稅捐稽徵法及其施行細則、房 屋稅條例、契稅條例）。 國文、民法概要。

37 不動產經紀人學歷要求 高中或高職以上。 經高等或普通檢定考試及格者。

38 不動產經紀人考試科目 土地法與土地相關稅法概要（包括土地法、 平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、 土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅 條例）。 不動產經紀相關法規概要（包括不動產經紀 業管理條例及其施行細則、公平交易法、消 費者保護法、公寓大廈管理條例）。 國文、民法概要。 不動產估價概要。

39 公寓大廈管理服務人學歷要求 ㄧ般委訓單位考試即可 公寓大廈事務管理服務人 : 國中 公寓大廈技術設備服務人 : 高職以上機 電電子化工或理工相關科系畢業或三年 以上相關經驗 公寓大廈防火避難服務人 : 高職以上機 土木建築科系畢業或三年以上相關經驗

40 什麼是記帳士（代客記帳業者） 高中職畢業 受委任辦理公司營業、變更、註銷、停業、 復業及其他登記事項。 受委任辦理各項稅捐稽徵案件之申報及申請 事項。 受理稅務諮詢事項。 受委任辦理商業會計事務。 其他經主管機關核可辦理與記帳及報稅事務 有關之事項。。

41 記帳士考試科目 稅務相關法規概要（包括所得稅法、稅捐稽 徵法、營業稅法、查核準則） 租稅申報實務（包括所得稅、加值型及非加 值型營業稅申報實務） 記帳相關法規概要（包括記帳士法、商業會 計法、公司法第八章公司） 國文（作文與測驗） 。 會計學概要 。

42 白痴富翁的財務自由 : 事業 : 別人能幫你賺錢 擁有有產值之通路 ( 直銷 / 網站..) 金融投資股利或利息收入 不動產投資租金收益. 專利權 穩定工作收入

43 推薦書籍

44 物業管理面臨問題 ： 物業管理教育不足，基礎建設薄弱，教 育體系未設有物業管理專門科系，職業 訓練體系亦不完整，造成人員素質參差 不齊。 國內物業管理人員證照制度有待加強， 服務之品質化與標準化難以建立。（如 物業管理經理人、物業管理師及物業管 理人員制度）。

45 物業管理面臨問題 ： 惡性低價競爭及現況整體經營環境，不 利合法業者經營發展，難以吸引人才投 入物業管理服務行業。 台灣目前物業管理缺乏完整性整合系統 提供全方位整合服務。

46 簡報完畢 感謝您的聆聽與指教 主講人 : 新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理 葉武霖