邢台房地产市场研究报告 集团市场调研部.

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1 邢台房地产市场研究报告 集团市场调研部

2 编制说明： 1、本报告基础数据来源：前景公司及易居中国、邢台相关媒体（新浪乐居
搜房焦点网）、市场部原有社会资源（本土代理公司、业内人士）、市场部 自身调研数据。 2、本报告数据只为集团领导做决策进行参考，对后期销售无太大借鉴意义。 3、本报告数据力求客观、真实，但不代表毫无差错。

3 1、城市背景 2、邢台房地产整体分析 目录 3、项目本体研究 4、龙岗新区区域市场分析 5、土地拆迁政策 6、项目定位支撑建议

4 Part 1 城市背景 基本概述 / 经济与消费 / 未来发展方向

5 关键字：人口基数少，外来人口少，大交通良好
一、城市背景 /基本概述 关键字：人口基数少，外来人口少，大交通良好 区位：地处环渤海经济区腹地，距北京396公里，距郑州269公里；东距黄骅港、天津港分别为336公里、364公里。 交通：京广、京九铁路纵贯南北，106、107、308国道以及邢德、邢左、邢和等11条高等级公路密布全境。已成为连接东部沿海地区、华北地区和中原地区的重要交通枢纽。 人口： 2012年末，邢台地区常住人口总人口697.2万人；邢台市区人口约70万， 人口自然增长率约7.5%， 2020年市区规划人口100万人以上。

6 关键字：基础薄弱，稳定上升，吸附力小，居民购买力一般
一、城市背景 /经济与消费 关键字：基础薄弱，稳定上升，吸附力小，居民购买力一般 经济水平：国民生产总值保持7%以上稳定增长。 收入水平：城镇及农村人均收入保持13%以上高速增长。 消费水平：2013年社会消费品零售总额700.9亿元，较上年增长13.5% 小结： 邢台市经济水平、收入水平、消费水平连年上涨，反映城市人民需求和购买力水平持续提高。 从本市经济环境看，未来3-5年经济的稳步提高将创造更多的消费需求和购买力 ——数据来自：邢台政府网站历年《政府工作报告》 邢台近年国民生产总值（单位：亿元）

7 启示： 项目位于城市重点发展区域，也是政府打造的新城市中心-龙岗新区，政府导向的利好，利于区域板块热度的升温，加速板块房地产市场的快速发展！
一、城市背景/城市未来发展规划 总体战略：一城、三区、两心、四轴、五星捧月 中心 城区 龙岗 新区 高开区 七里河新区 任城 内丘 沙河 南和 黄寺 一城：指郭守敬大道、百泉大道、滨水路和信都路围合的区域，用地面积约70平方公里，构成中心城区的核心部分。 三区：指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。 两心：指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。 四轴：指贯穿市区的四条主要街道，东西向以邢州大道和中兴大街为双轴线拓展，南北向以钢铁路和开元路为双轴线拓展。 五星:是按照打造邢台城市连绵区的设想，把任县、内丘、沙河、南和、皇寺规划为五个卫星城。中心城区的发展方向为东南和西北两个重点。在新增建设用地内，荒地、废弃地、河滩地占26%。 启示： 项目位于城市重点发展区域，也是政府打造的新城市中心-龙岗新区，政府导向的利好，利于区域板块热度的升温，加速板块房地产市场的快速发展！

8 Part 2 邢台房地产市场分析 基本概述 / 供求关系 / 年去化率 / 住宅分析 / 商圈分析

9 二、邢台房地产市场分析 /基本概述 商业地产市场——蓬勃发展 1 住宅地产市场——成熟稳定 2
邢台商业地产相比一二线城市发展稍迟缓，但近年来随着政府规划扩张，经济迅速发展,城市人口迅速扩张，城市综合服务功能日趋完善，从以上因素来看，邢台市的城市人口已经进入一个较快增长的时期。由此将直接导致消费市场扩大，邢台市的商业面临着新的机遇。 受商业大环境的改善，投资性产品日趋多样，公寓和写字楼作为近年出现在邢台房地产市场上的新宠，逐步被邢台市民接受，目前邢台大多在售及预售商业楼盘均能寻觅到公寓及写字楼身影。 住宅地产市场——成熟稳定 2 从1999年邢台住宅市场开始发展，经历了06-08年的高速发展，再到受08金融危机大环境影响， 邢台房地产投资和消费信心受到影响，房地产开发资金趋紧交易量下降，群众持币观望。 发展到现在邢台住宅市场已经成为一个很成熟的市场，供求关系比较平稳，刚性需求受城市扩张等因素影响依然存在，消费潜力巨大，众多开发企业看好邢台这块洼地纷纷进驻开发，据不完全统计，邢台市场上有140多个在售及预售楼盘，保有量巨大。

10 总结：2013年整体市场供大于求，市场存量比较大，业内预计2014年住宅上市量在400万平米左右，竞争会比较激烈。
二、邢台房地产分析 /供求关系 供求关系——供略大于求 邢台2013年供求关系： 时间 房地产开发项目规划建筑面积 （万㎡） 房地产销售面积 （万㎡） 供求比 2013年 218.14 119.71 182% 供需比例对照表： 供需状态 供需比 供给严重过剩 大于200% 供给轻度过剩 120%-200%（含） 供需基本平衡 80%-120%（含） 供给相对不足 小于80% 总结：2013年整体市场供大于求，市场存量比较大，业内预计2014年住宅上市量在400万平米左右，竞争会比较激烈。

11 二、邢台房地产分析 /年去化率 年去化率——去化缓慢
东胜紫晶悦城年销售额 时间 销售金额(亿元) 2013年2月 0.6 2013年3月 1.8 2013年4月 1.7 2013年5月 2013年6月 2.1 2013年7月 2013年8月 1.9 2013年9月 2.0 2013年10月 2.9 2013年11月 2013年12月 1.3 2014年1月 合计 21.6 月均 邢台年销售数据统计 时间 销售面积（万㎡） 销售金额(亿元) 销售套数（套） 2013年1月 11.84 5.08 1115 2013年2月 5.07 2.23 429 2013年3月 10.48 4.74 919 2013年4月 11.58 5.33 1039 2013年5月 7.94 3.89 730 2013年6月 6.5 3.18 548 2013年7月 9.34 4.41 897 2013年8月 8.37 4 758 2013年9月 10.75 5.24 965 2013年10月 9.43 4.64 865 2013年11月 14.11 7.01 1332 2013年12月 14.3 7.22 1244 合计 119.71 56.97 10841 2013年总销售面积为119.71万㎡，销售金额为56.97亿，销售总套数10841套。 总结：邢台市2013年全部在售楼盘月平均销售额2亿—7亿，平均4.7亿，其中二月份销售额只相当于石家庄一个大型楼盘单月销售量。虽然2013年销售额是整体上升的趋势，但整体去化率依然不高，与邢台整体客群数量及上市供应量有极大关系。

12 本案 二、邢台房地产分析 /住宅市场分析 恒大名都 领世城邦 襄湾壹号 麒麟湾 凰家公元 安联德国印象 邢州大道 泉北大街 钢铁北路 太行路
滨江北路 泉南大街 襄湾壹号 麒麟湾 凰家公元 团结大街 安联德国印象 中兴大街 相关数据详见邢台市住宅市场调研数据汇总.xls

13 二、邢台房地产分析 /住宅市场分析 住宅销售前五调研表
项目 位置 体量 价格 热销户型 月消化 速度 2013成交套数 2013成交额 入市时间 工程进度 交房时间 证件 麒麟湾 桥西区太行路与团结路交叉口西行180米路北 100余万㎡，分5期开发 高层5800元/㎡，洋房6700元/㎡ 80-87㎡两室， ㎡3室 110套/月 1200套 约7亿 2011年10月 在售的4期打桩，2016年底 2证 襄湾壹号 新华北路电缆厂东区（天一城北行300米路东） 28万㎡ 5400元/㎡ 82-102㎡两室 100套/月 900套 约4.8亿 2013年5月底 建至4层， 2015年10月 4 证 恒大名都 钢铁北路与郭守敬大道交汇处北行800米路西 33万㎡ 5700元/㎡( 元/㎡) 95㎡两室，122㎡三室 600套 约4亿 2013年6月20日 12#封顶，其余建至16层左右；2016年交房 5证齐全 凰家公元 冶金北路与团结路交叉口 46万㎡ 6300元/㎡ 100㎡两室，130㎡三室 75套/月 约3亿 2012年11月 一期封顶，2014年底交房；二期未动工，2016年5月 一期5证齐全，二期2证 安联德国印象 太行路与八一大街交叉口西500米路南 22万㎡ 高层，5000元/㎡小高5300元/㎡ 85-90㎡两室, ㎡三室 50套/月 800套 约4.5亿 现房， 年5月 领世城邦 泉北大街与太行路交叉口西侧 35万㎡ 高层5300元/㎡；洋房6000元/㎡ 90、92㎡两室，112、115㎡三室 34套/月 412套 约2.7亿 2011年初 主体20层以上，2015年7月 销冠分析：麒麟湾2012年入市成交价仅为4060元，为住宅销售冠军楼盘，去年月均销售约110套左右。销售原因分析中开发商品牌效应对于销售起到关键作用，其次是性价比，规模大、档次高、工程快、入市价格低的因素。

14 二、邢台房地产分析 /住宅市场总结 住宅市场总结 体量：销售前五楼盘都在30万平米以上，其中麒麟湾达到100万平方米。
档次：均以中高档为主。 销售价格： 元/平米。 消化速度：邢台销售较好的楼盘月均去化在30套以上，最多达100套，但是为极少数楼盘。 热销户型：均为80-100平米两居或者90-120平米小三居为畅销。 区位：目前销售最好的楼盘多处于桥西区主城区内，基本上都处于城市核心或城市未来重点发展版块。

15 二、邢台房地产分析 /商圈分析 邢台市在营大型商业群主要集中在中兴大街两侧，商业氛围浓厚，另外包括建材市场和新兴的天一广场共同形成了5大商圈，各商圈之前竞争互补，此外餐饮娱乐业态分布广泛，经营火爆，共同促使邢台商业进入快速发展阶段。 祥银广场 易融中心 万城新天地商圈 备注：各大商圈商业详细情况见附表邢台市商业市场调研数据汇总.xls

16 二、邢台房地产分析 /商圈分析 五大商圈特色分析 >>>“新世纪老中北”商圈 >>>“家乐园北国”商圈
1、此商圈体量较大，有众多大型商场，业态范围涵盖较全，其中百货、餐饮、通讯等业态经营状况良好，是邢台市成型最早商圈，也是人流量最大的商圈。 2、商场内部配套设施、购物环境较差，其产品以中低档为主，符合大众消费，其影响力辐射全城。 >>>“家乐园北国”商圈 1、此商圈经营业态以百货为主，还包括电子数码、家居建材、餐饮等业态形式，是一个综合性商圈。 2、此商圈是家乐园的总部所在地，经营状况良好，是邢台市民传统消费地之一，随着北国主力店、中北世纪城相继开业，这里成为桥西最主力商圈。 >>>“辰光超市”商圈 1、此商圈主要以辰光百货和辰光装饰建材城两个大型商城为代表，经营业态涵盖百货、电器、建材、灯具、陶瓷等。 2、从目前来看，此商圈规模较小，辰光百货主要服务桥西市民，购物环境较好，辰光装饰城在当地拥有良好的口碑，经营状况良好； 3、周边商业发展潜力巨大，未来守敬水城、现代城及万隆广场三大商业的进入，此商圈将成为桥西未来潜力商圈。

17 二、邢台房地产分析 /商圈分析 商圈启示 1、我地块离核心商圈较远，无法借势，只能造势，自成商圈。
>>>“天一广场”商圈 1、此商圈以天一广场为主要代表，涵盖大洋百货、时尚百货、文化广场等是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮的高端复合型新兴商圈，也是邢台目前最时尚高档的商圈，此商圈各业态经营状况良好。2、此商圈兴起时间较短，位置偏离商业氛围浓厚的中兴大街，目前来看人气不如其它商圈，但其商业配套齐全，购物环境良好，未来会聚拢更多人气。 >>>“新兴大街”建材商圈 1、邢台以建材为主的专业市场主要分布在外环，交通便利，租金相较低，且已经形成规模化经营； 2、目前邢台建材市场整体体量较大，品种齐全，高中低档产品汇集，已基本满足市场需求。 >>>万城新天地商圈 1、距离项目最近的商圈，体量较小，主要为中端服装、餐饮、休闲、娱乐，新天地购物商城只有二楼经营状况尚可，其它楼层如3层经营较差，出现大量空置商铺；2、目前商圈辐射较小，主要为周边客群。 商圈启示 1、我地块离核心商圈较远，无法借势，只能造势，自成商圈。 2、离我地块最近的祥银广场商业体量18万平米，相当于一个天一城，预计建成经营后对我地块起到商业配套作用。同时，如果我地块做大商配套，要考虑与祥银广场的差异化竞争关系。

18 Part 3 本体研究 项目概况 / 地块现状 / SWOT分析

19 总结：交通便利、周边生活氛围、商业氛围较差，生活配套设施不建全
三、本体研究/项目概况 地块相关土地情况见祥图 四至：白马河以南，京广线以西，邢州大道以北，钢铁路以东 占地：17.66平方公里，约2500亩（166.75万㎡） 涉及村：12个自然村（桥西5个，桥东2个，邢台县5个）村庄情况表（8.26）.xlsm 地貌：地块较为平整，大多为耕地，地块内含有龙岗公园、鹿城公园、弹药库 交通：紧邻邢台干道，钢铁路与邢州大道，交通便利；4、38、37、12路等，可达市区及郊县 市政配套：仅有上下水、天然气管道，暖气配套预计5年内较难接通 商业配套：待售祥银广场及易融中心妇女儿童医院、邢台农业学校、万峰酒店、移动邢台分公司、邢运集团、工商行政管理局、广电中心、疾控中心、汽配店、4S店 本案 白马河 本案 妇女儿童医院 钢铁路 万峰酒店 邢州大道 达活泉公园 中兴大街 总结：交通便利、周边生活氛围、商业氛围较差，生活配套设施不建全

20 三、本体研究/地块现状 地块现状 养殖场 邢台农业学校 龙岗公园

21 三、本体研究/地块现状/周边配套 邢台县妇女儿童医院 邢运集团 万峰酒店 4S店

22 三、本体研究/地块现状/龙岗公园 地块最高点为龙岗公园，属于贾庄，目前正在绿化 站在龙岗公园高点，依稀可见的鹿城遗址公园，在当地知名地不高

23 三、本体研究/地块现状/龙岗公园

24 三、本体研究/项目SWOT分析 劣势（ Weaknesses） 优势（ Strengths） 威胁（ Threats ）
①项目地块较大，需多期开发，需要强大的资金流 ②地块周边商业与生活配套明显不足 ③体量巨大，致使项目产品定位、营销包装策略面临挑战 ④项目位置离中心城区较远 优势（ Strengths） ①龙岗公园、鹿城公园、白马河为项目提供了自然景观优势； ②与北师大的名校联姻，利于拉动中青年购房群体； ③土地较为平整，涉及拆迁难度较小； ④紧邻城市干道，交通便利； ⑤东胜集团强大的品牌效力及运营经验 威胁（ Threats ） ①供需略显失衡，整体市场略显疲态； ②住宅市场整体销化速度较慢，资金压力较大； ③南部七里河新区对本区域形成竞争； ④未来平改地块的同类竞品； 机会（ Opportunities ） ①本项目地块符合邢台重点发展区域； ②城镇化建设推动购房需求； ③村民平改意愿强烈； 结论：自然景观优势、交通优势、离中心城区较远等因素，使项目具备普通住宅及高档住宅产品的两种特质，最终如何定位还要结合邢台市场实际情况、项目土地成本及开发建设目标等因素。

25 Part 4 龙岗新区区域市场分析 区域概况/市场总结 / 重点项目剖析

26 本案 四、龙岗新区区域市场分析/楼盘分布图 达活泉公园 翡冷翠 淼岳林 恒大名都 祥银广场 明悦西城 第五季 乾景国际 滟澜山 易融中心
钢铁北路 本案 恒大名都 祥银广场 明悦西城 第五季 乾景国际 邢州大道 公园东街 滟澜山 易融中心 金域首府 太行路 锦绣鹏程 永康境界 海德花园 莲池大街 中央公馆 永辉巴黎 领世城邦 泉北大街 达活泉公园 相关数据详见邢台市住宅市场调研数据汇总.xls

27 冶金北路与永康街交叉口东北角（原毓秀苑）
四、龙岗新区区域市场分析/普通住宅市调汇总 项目 位置 开发商 体量 建筑风格 价格 元/㎡ 热销户型 月消化速度 工程进度 交房时间 相关证件 其它 第五季 兴达路和郭守敬大道交汇处200米路南 邢台凰家房地产开发有限公司 6万㎡ artdeco 4800 82-99㎡两室 20套/月 出地面；2016年初 5证 海德花园 兴达路与莲池大街交口路北 河北德源房地产开发有限公司 20万㎡ 4700元/㎡，楼王6200元/㎡ 80-96㎡两室，114㎡两室 16套/月 一期封顶，二期打桩；一期2015年初交房 4证 永辉巴黎三期 莲池大街与公园东街交叉口 邢台永嘉房地产开发有限公司 约3万㎡ 欧式 5900 90-98㎡两室，119㎡三室 26套/月 已封顶，2015年6月 邢台第一个高端楼盘，口碑好 锦绣鹏程 冶金北路与永康街交叉口东北角（原毓秀苑） 邢台城乡房地产开发有限公司 38万㎡ 待售 —— 正负0，2016年底 中央公馆 冶金路与泉北大街交口 邢台盛世地产开发有限公司 5800 80-95㎡两室， ㎡3室 30套/月 未动工，2016年底 2证 知名开发商，开发过多个项目口碑好 金域首府 钢铁北路与郭守敬交叉口 河北万峰房地产开发有限公司 40万㎡ 现代 5200 80-97㎡ 17套/月 现房，14年6月 工程质量较差，入住率低 乾景国际 钢铁北路与郭守敬大道交口 邢台邢洲房地产开发有限公司 50万㎡ 简欧 一期封底，二期挖槽；2015年初 3证 旧城改造，推广少，项目品质低

28 四、龙岗新区区域市场分析/普通住宅市调汇总
项目 位置 开发商 体量 建筑风格 价格 元/㎡ 热销户型 月消化速度 工程进度 交房时间 相关证件 其它 恒大名都 钢铁北路与郭守敬大道交汇处北行800米路西 恒大地产集团邢台有限公司 33万㎡ 欧式 5700元/㎡( 元/㎡) 95㎡两室，105㎡三室 100套/月,3月销售120套，4月销售93套 12#封顶，其余建至16层左右；2016年交房 5证 推出特价房4800元/㎡、首付分期付等方式，低价消化剩余大户型 永康境界 钢铁北路与莲池大街交口 邢台永康房地产开发有限公司 50万㎡ 褐石建筑 精装修咨询价5800元/㎡ 89㎡两室，130㎡三室 60-100套/月 未动工，2016年底 1证 品质高，工期证件跟不上，影响形象 领世城邦 泉北大街与太行路交叉口西侧 河北瑞德房地产开发有限公司 35万平方米 英伦 高层5300元/㎡；洋房6000元/㎡ 90、92两室，112、115㎡三室 34套/月 主体20层以上，2015年7月 本土开发商市场认可度高，如维也纳花园、上院等样板小区；体验式营销 市场总结 销售价格： 元/㎡，具体价格根据地段、交房标准有区分。 客群特点：以刚需客群为主，改善型客群为辅，客户跟风心理较重。 热销户型：80-90㎡两室以及 ㎡经济实用三室热销。 建筑风格：崇尚欧式及artdeco风格，颇受市场认可。 档次定位：多定位为中高端，引爆市场，吸引客群关注度。 消化速度：消化速度差别较大，高性价比楼盘月均达100套左右，区域月均仅20套。 营销推广：注重项目包装推广，体量稍大项目大多聘用代理公司，精心包装。 优势：需求旺盛，消化速度较快，可快速回笼资金；劣势：利润点相对较低。

29 四、龙岗新区区域市场分析/洋房别墅市调汇总
项目 位置 开发商 体量 建筑风格 价格 元/㎡ 热销户型 月消化速度 工程进度 交房时间 相关证件 其它 翡冷翠 钢铁路与北三环交口东北角 邢台盛世地产开发有限公司 30万㎡ 托斯卡纳 叠拼170万元/套起；联排 万元/套。 ㎡ 受工期证件影响，消化速度极慢 1套/月 未动工，交房时间待定 1证 （邢台县） 本地知名开发商；社区品质较高；体验式营销，因；年前因拆迁被查断续销售 淼岳林 桥西区钢铁北路与北外环交叉口北行 邢台大通房地产开发有限公司 20万㎡ 新中式 别墅 万/套，洋房40-80万/套 别墅 ㎡，洋房158㎡ 较慢 别墅现房 5证（邢台县） 别墅品质偏低，邢台县证，地暖壁挂炉取暖，通天然气。 滟澜山 郭守敬大道与太行路交口 邢台九洲房地产开发有限公司 总占地500亩一期8万㎡ 待售 —— 洋房封顶，高层挖槽；2015年5月底 4证 定位高端，紧邻商业项目易融soho，未来配套逐渐完善；户型设计偏大，后期调整 明悦西城 钢铁北路（钢铁北路与邢州大道交叉口北行1000米路西） 河北明悦房地产开发有限公司 70万㎡ 5600 洋房：130㎡三室 5套/月 洋房现房，2014年6月；高层未动工，下半年入市 项目知名度低，一期普通多层大部分回迁 消化速度 高端产品消化速度较慢，洋房月均不超过5套，别墅月均低于3套。 热销户型 热销户型在 ㎡，400㎡以上严重滞销，以叠拼联排为主。 优势：消化极慢，回款慢，不利于快速回笼资金，受政策影响较大； 劣势：利润率高，利于提升项目形象及企业企业品牌。。

30 四、龙岗新区区域市场分析/商务商业市调汇总
项目 位置 开发商 体量 业态 价格 元/㎡ 热销户型 工程进度 交房时间 相关证件 其它 祥银 广场 （商业） 郭守敬大道与钢铁路交口 祥银房地产开发有限公司 55万㎡其中住宅37万㎡，商业18万㎡ 祥银广场的业态为高档百货、知名超市、家居生活馆、名品店、美食街、KTV、4D影城和大型儿童主题娱乐等。 待售 —— 部分现房（回迁）其余打桩，交房时间未定 4证 住宅小区/会所酒店公寓shoppingmall、写字楼 易融中心 钢铁北路与邢州大道交叉口西南角 邢台荣达昌房地产开发有限公司 10.8万㎡（含2万㎡BLOCK街区） 写字楼（A栋毛坯24层，B栋精装21层）、C栋公寓精装18层、2万㎡BLOCK街区（1-2层联体临街商铺，3层双首层直梯直达3层，4层未定自持还是出售）会所一座未定是否销售 刚动工，2016年中旬交房 框筒结构，公寓写字楼面积可自由分割组合；由于规划多次调整，销售员整体呈现懒散状态 区域内商务商业情况均处于咨询期，预计下半年入市，其销售情况可间接反映出区域房地产市场的一个客群预期。 销售现状 在区域商业商务配套不健全的大环境下，丰富区域商业配套，利于区域住宅的发展！ 区域角色 启示：区域商业的涌现，丰富项目周边商业配套，项目可借势打力，互给互利，共同营造邢台新的商业增长区；于此同时，项目自身商业定位，要考虑与其差错位化定位。

31 四、龙岗新区区域市场分析/市场总结 区域板块：建设滞后，板块热度下降 1 市场情况：高压、高竞争、市场遇冷 2 去化速度：呈现冰火两重天现象
虽然政府配合总体战略规划“一城、三区、两心、四轴、五星捧月”，打造龙岗新区板块，但政府同时又严格控制工程费用的支出，譬如新区规划中的“行政中心”等办公设施、配套设施的停建，缓建……新区建设的滞后，致使龙岗新区板块的热度下降。 市场情况：高压、高竞争、市场遇冷 2 鉴于邢台外来人口较少，市场库存多靠当地人消化，随着新楼盘的不断涌现，整体市场预期不容乐观。各大楼盘适时调整策略，推出一系列优惠政策： 恒大名都首付分三次付清，无息借款给客户； 领世城邦采用群呼，竭力网罗有限客户，增加来访，促进成交； 去化速度：呈现冰火两重天现象 3 区域内楼盘呈现冰火两重天状况，销售情况较好的楼盘，月均在100套左右，遥遥领先于区域住宅，如恒大名都（主要依托于恒大强大的品牌号召力）；普通楼盘月均仅为20套左右，少数楼盘月均仅几套，甚至无人问津。

32 四、龙岗新区区域市场分析/市场总结 成交情况：成单慢，回款慢 4 产品特点：刚需为主，改善型为辅 5 客群特点：关注工期、相关证件 6
通过多个楼盘的了解，包含热销楼盘恒大名都，均出现客户多次到访，超过3次以上到访，才能实现房源的最终成交，主要与邢台消费力、客户理智购房等因素有关。 客户交付定金后，首付款回款慢，尤其是高端别墅项目，这种现象尤为突出。 产品特点：刚需为主，改善型为辅 5 区域楼盘中高端主要为刚需置业、婚房为主，辅以改善型居住 热销户型为80-95㎡两室及 ㎡经济小三室，一室户型极少，总房款60万元为购房分水岭。 别墅项目 ㎡叠拼为主，400㎡以上大户型明显滞销 客群特点：关注工期、相关证件 6 信息时代大环境下，客户通过网络、媒体等途径，积累的房地产知识越来越丰富，加之邢台房地产市场出现的开发商跑路事件，购房者除了看重楼盘地段、价格、品质，也更加关注项目的工程进度、证件进度。比如永康境界，前期销售较好，因工程形象、证件等滞后，2014年引起客户退房潮。

33 北城之巅 御湖豪邸 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都 恒大名都 项目 位置 体量 开发商 建筑风格 销售价格 热销户型
钢铁北路与郭守敬大道交汇处北行800米路西 体量 33万㎡ 开发商 恒大地产集团邢台有限公司 建筑风格 欧式 销售价格 5700元/㎡( 元/㎡) 热销户型 95㎡两室，105㎡三室 消化速度 100套/月 工程进度交房时间 12#封顶，其余建至16层左右；2016年6月交房 相关证件 5证齐全 入市时间 2013年6月 北城之巅 御湖豪邸

34 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
客群细化分析 主力客群：邢台市区客群，主要为地缘性客群，约60%；其中50%个体40%事业单位，10%普通上班族； 购房目的：改善性住房、刚需等。 次主力客群：周边郊县如内丘、隆尧、高邑南和等，20—35岁的青年置业人群，约占20%，； 购房目的：刚需。 辅助客群：主要为周边村域中低收入客群为主， 约20%； 邢台市区客群 周边郊县客群 周边村域客群 拓客渠道分析 蓄客期全方位宣传，各种媒体宣传无缝覆盖； 后期以户外发单为主，辅以短信、报广（牛报、燕赵资讯等）

35 恒大名都基本为高层，因此核算户型配比时，暂时忽略楼层差异 两室及经济三室合计占比53%，舒适三室占比18%，四室占比29%。
四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都 户型产品细化分析 楼座单层 10# 11# 12# 13# 14# 15# 合计 占比 两室两厅一卫 ㎡ 4套 8套 24% 三室两厅两卫 ㎡ 2套 6套 18% 三室两厅一卫 ㎡ 10套 29% 四室两厅两卫 ㎡ 34套 100% 备注 恒大名都基本为高层，因此核算户型配比时，暂时忽略楼层差异 两室及经济三室合计占比53%，舒适三室占比18%，四室占比29%。 刚需及改善型住房为主，符合市场需求，但四室比重偏大！

36 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
①四室两厅两卫：161.09㎡；②两室两厅一卫：95.38㎡ ③两室两厅一卫：95.38㎡；④三室两厅两卫：141.18㎡

37 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
①三室两厅一卫：95.19㎡；②两室两厅一卫：96.20㎡ ③两室两厅一卫：94.57㎡；④三室两厅一卫：94.70㎡

38 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
①三室两厅一卫：94.70㎡；②两室两厅一卫：96.33㎡ ③两室两厅一卫：96.20㎡；④三室两厅一卫：96.20㎡

39 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
①四室两厅两卫：171.65㎡；②三室两厅一卫：105.74㎡ ③三室两厅一卫：105.61㎡；④四室两厅两卫：166.08㎡

40 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
景观示意图

41 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都
高档塑钢窗户 客厅及主卧均有水晶灯 样板间实景图

42 vs 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都 恒大名都产品优势分析 强大的品牌号召力，丰富的运营经验；
项目精装房，填补当地市场空白，性价比高 拥有丰富的批采资源及低廉价格，为恒大的精装定位提供了先天条件； 体验式营销，设立样板间，效果好； vs 恒大名都产品劣势分析 单方成本高，市场可承受价格低，利润有限； 项目周边环境较陈旧，不利于营造项目高端形象； 项目未临城市干道，出行不便； 因紧邻兵营，二期开发被叫停，影响整体规划。

43 新城中心·50万㎡全精装人文社区 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/永康境界 永康境界 项目 位置 体量 开发商 建筑风格 销售价格
钢铁北路与莲池大街交口 体量 50万㎡ 开发商 邢台永康房地产开发有限公司 建筑风格 褐石建筑 销售价格 精装修咨询价5800元/㎡ 热销户型 89㎡两室，130㎡三室 消化速度 60-100套/月 工程进度交房时间 未动工，2016年底 相关证件 1证 入市时间 2013年6月 新城中心·50万㎡全精装人文社区

44 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/永康境界
2.4米入户大宅， 层高3米 室内筋钢龙骨二级吊顶 环保壁纸的运用 样板间效果图

45 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/永康境界
景观展示区

46 材料展示区 摩恩卫浴五金、箭牌卫浴、立林可视对讲、TCL开关面板与插座、奥普浴霸、大自然地板、马可波罗瓷砖、老板牌灶具……

47 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/永康境界
细节营造

48 vs 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/恒大名都 永康境界产品优势分析
本地知名开发商，开发过城市花园、水印城、永康中心等十几个项目，在邢台市场口碑较好，当地人比较认可； 精装房，引领全精装房时代；层高3米，净高2.7米，采用筋钢龙骨二级吊顶、壁挂太阳能等优于恒大名都； 体验式营销，设立样板间，景观精心打造，并聘请上市深圳广田公司进行内装，上市央企中建七局承揽工程，打造高大上形象； 代理公司人员素质较高，注重客户维护。 vs 永康境界产品劣势分析 工期证件的滞后，严重影响项目形象，导致客户退房流失； 周边配套不健全。

49 源于亚平宁半岛的水岸艺墅 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/翡冷翠 翡冷翠 项目 位置 体量 开发商 建筑风格 销售价格 热销户型
钢铁路与北三环交口东北角 体量 30万㎡ 开发商 邢台盛世地产开发有限公司 建筑风格 托斯卡纳 销售价格 叠拼170万元/套起；联排 万元/套。 热销户型 ㎡叠拼 消化速度 0-2套/月 工程进度交房时间 未动工，交房时间待定 相关证件 1证（邢台县证） 入市时间 2011年9月 源于亚平宁半岛的水岸艺墅

50 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/翡冷翠
实景展示

51 样板区

52 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/翡冷翠
户型图

53 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/翡冷翠
户型图

54 vs 四、龙岗新区区域市场分析/重点项目剖析/翡冷翠 翡冷翠产品优势分析
本地知名开发商，曾开发爱琴海、文苑等，在售项目还有中央公馆、保尔house,市场口碑较好； 依托南水北调干渠、白马河、金玉河三大水系，打造托斯卡纳式低密度建筑集群，环绕意式水岸风情建筑，品质较高； 体验式营销，样板间精美，凸显项目品质； 景观展示区：通过5重景观、无尘曲径、错落有致的建筑（样板区）分布等，树立项目高端形象。 vs 翡冷翠产品劣势分析 工期证件的滞后、年前因拆迁问题被查等因素，项目断断续续销售，导致去化速度极慢； 周边生活、商业等配套不健全；

55 Part 5 土地、拆迁政策 土地政策/区域土地成交分析 / 拆迁政策

56 五、土地、拆迁政策/土地政策 1、出让土地方式：招拍挂的方式 2、相关政策支持：15%土地返还款
据邢台拓达开发部提供，邢台土地出让方式，均采用招拍挂的方式向社会公开出让国有土地，相对公平、公正、公开，为开发企业提供公平竞争的机会。 2、相关政策支持：15%土地返还款 税收政策：据当地税务局反应，暂时没有相关税收优惠政策。 其它：邢台政府政策规定，对于旧村、旧房、危旧房改造项目可以按土地款的15%返还土地款。

57 五、土地、拆迁政策/区域土地成交分析 序号 项目名称 土地面积 土地年限 单亩成交价 拍得时间 土地情况备注 1 第五季 约2万㎡ 70年 2 海德花园 约7万㎡ 东区约120万元西区约200万元 2009年 西区未取得土地手续，城中村改造 3 永辉巴黎 约11万㎡ 无 2005年项目 4 锦绣鹏程 一房二卖烂尾楼，原名毓秀苑，现政府交给城乡地产安置800户购房户，原有地块基础上提高容积率 5 中央公馆 约15万㎡ 未取得土地手续，城中村改造 6 金域首府 约16万㎡ 政府协议，由开发企业出资建设万峰酒店，土地无偿划拨 7 永康境界 约 万 2014年初 城中村改造 8 领世城邦 约130万 2008年 分三个地块，其中有一块还未取得土地手续，城中村改造 9 滟澜山 约534万㎡ 约90-100万 2012年左右 土地性质为工业用地未转成住宅用地。 10 乾景国际 约13万㎡ 11 祥银广场 12 恒大名都 约160万 贾庄村旧村改造 13 明月西城 约22万㎡ 14 翡冷翠 约25万㎡ 15 淼岳林 约26万㎡ 30万 2007年以前 原为苗圃用地 总结：目前本区域内近期拍得土地价格在 万元/亩之间，土地成本为 元/㎡（容积率按2.5计算）；

58 警示： 五、土地、拆迁政策/区域土地成交分析 科学把控前期开发节奏，合理控制拆迁成本、前期投入成本！
不含拆迁成本、景观路网、配套费、税费等相关成本，仅高层建安成本约 元/㎡（设计部提供），邢台龙岗新区土地成本 元/㎡，两项合计成本高达 元/㎡，但龙岗新区楼盘售价仅4800元/㎡-5800元/㎡，可见利润率较低！ 科学把控前期开发节奏，合理控制拆迁成本、前期投入成本！

59 五、土地、拆迁政策/拆迁政策分析 总结：以上数据为本区域内原政府那块土地拆迁政策，回迁安置房邢台均为简装标准，以上可为本地块拆迁政策做参考。
项目 名称 拆迁标准 备注 土地拆迁政策 耕地 16万元/亩-19.5万元/亩 青苗补助 2000元/亩-3000元/亩 宅基地（有产权证） 1：1.1（以产权证确权数据为准） 建筑物拆迁政策 地上建筑物 200元/㎡-400元/㎡ 拆迁安置费 10元/㎡/月（以地上附着建筑面积为准） 回迁安置房标准 客厅 环保漆料，优质地砖 简装 卧室 环保漆料，木地板 厨房 墙砖、地砖、橱柜 卫生间 墙砖、地砖、洗漱台、坐便器 总结：以上数据为本区域内原政府那块土地拆迁政策，回迁安置房邢台均为简装标准，以上可为本地块拆迁政策做参考。

60 Part 6 项目定位支撑建议 开发策略/启动区产品定位/支撑要素

61 六、项目定位支撑建议/开发策略 1、开发原则：快开发、快销售、快回笼 2、开发模式：组团滚动式开发
以快开发、快销售、快回笼资金的原则，启动区慎重选择，合理控制开发区域、入市产品定位、面积划分等。启动区的成功入市，以小搏大的撬动整个项目的顺利进行。 2、开发模式：组团滚动式开发 通过项目的组团包装、滚动式开发，降低项目前期投入成本，规避项目体量大的缘故在后续销售期中出现的市场疲软现象。

62 六、项目定位支撑建议/启动区产品定位建议//基础概况
地块相关土地情况见祥图 经济指标： 土地性质：6块二类居住用地，一块商业用地； 占地面积：住宅约41.83万㎡；商业约3.24万㎡； 学校占地：约253亩，约16.9万㎡（争取获得政府免费土地支持或征用地块内部的邢台农业学校地块，减少学校投入成本）图中淡蓝色地块为教育用地 其它数据： 地块南北长2023米，东西最宽为421.8米；见左侧图 钢铁北路 347.2 1063.7 启动区 2023米 421.8 邢州大道 223.7 启动区地块紧邻邢州大道及钢铁北路，由北向南狭长分布

63 六、项目定位支撑建议/启动区产品定位建议//基础概况
市场部建议： 1、启动区置换（如图蓝色区域） 2、置换依据 依照商业金角银边的原则，将住宅设置到项目内侧，增加商业价值； 置换位置离教育用地较近，方便社区儿童就学； 置换位置为地块可开发范围集中地区，利于项目集中开发，快速展示项目形象； 根据土地现有情况，依据楼体面宽为60米，进深18米核算，总体规划不利于项目景观的打造。 钢铁北路 347.2 1063.7 启动区 2023米 421.8 邢州大道 223.7 此方案不利于借势祥银广场等商业项目，且不利于项目开发节奏及总体战略的快速调整。

64 六、项目定位支撑建议/启动区产品定位建议//档次定位
高档产品，消化速度慢，不利于项目初期快速回笼资金； 产品受政策影响较大，市场风险较难把握； 目标客群处于客群金字塔顶，人群基数较小，不足以支撑项目大体量开发 高端产品（别墅洋房）一般现房销售，有实际景观展示及产品展示，前期投入成本较高。 中档定位，高档宣传（暂时不考虑土地成本） 产品优势： 客群广，户型小，利于销售，快速回笼资金，前期投入成本低； 高档宣传利于提高客户心理性价比预期，促进项目销售 备注：因为土地成本一定程度上直接决定了产品定位（如地王的产生必会衍生高端定位），因此市场调研部定位建议在没有土地成本前提下，暂时视项目土地为普通土地。

65 六、项目定位支撑建议/启动区产品定位建议//户型产品
档次定位为中档定位，高档宣传 市场以刚需小户型及改善户型畅销 户型产品刚需为主，改善为辅 ①户型区间 刚需两室80-95㎡，户型方正，干湿分离； 紧凑三室96-116㎡，经济户型，满足改善型客户需求； 少量舒适三室 ㎡，丰富户型区间，网络更多消费客群； ②户型配比 刚需两室户型占比约65%，紧凑三室占比约25%，舒适三室占比约10%； 户型配比，根据市场实际客户咨询反馈，可适当调整；

66 六、项目定位支撑建议/启动区//产品定位建议
恒大名都5证全精装房均价5700元/㎡，1500元/㎡的装修标准，毛坯价约4200元/㎡ 恒大名都精装房最低4880元/㎡，1500元/㎡的装修标准，毛坯价约3380元/㎡ 离启动区最近的金域首府毛坯准现房、5证齐全，销售均价5200元/㎡ 项目入市价格不高于4200元/㎡ 产品优势： 低价入市，采用低开高走策略，利于项目回笼资金； 后期实际入市价格还要结合项目实际情况，采用科学的定价体系，如路演定价法、权重定价法等最终确定销售价格；

67 六、项目定位支撑建议/启动区产品定位建议//交房标准
精装房于一般企业而言，装修部分利润空间小 一般开发企业精装房运营经验欠佳，精装房装修材料批采资源有待丰富。 恒大之所以打造精装房概念，其精装房产品已升级到第三代，其优势无法比拟；恒大外界宣传1500元/㎡的装修标准（客户自己装修费用也基本达到这个标准），其实仍有装修利润空间，但一般企业运作，装修部分空间较小，甚至没有利润 精装房工期长，且交房涉及问题较多 一般项目工期为2-3年，如果交房标准为精装房，势必会延长工期，不利于发挥市场口碑效应；同时精装房交房时，涉及到的客户问题会更多，不利于项目大体量组团式开发节奏。 精装房市场发展受限，市场风险较大 龙岗新区精装房市场原有市场份额基本被恒大名都所垄断，市场发展空间受限； 永康境界不抵恒大压力，据说要调整策略，取消精装房产品 毛坯交房，灵活自由 产品优势： 工期短，交房问题少；

68 六、项目定位支撑建议/支撑要素 1、暖气的接入
解决“暖气”等市政配套基本问题是许多村镇改善客群进城购房的目的之一，双气改善型住房是本项目必不可少的产品类型之一。

69 六、项目定位支撑建议/支撑要素 2、商业、生活配套
考虑到目前项目周边商业生活配套不健全，因此i项目应利用底商、沿街商业或者会所等建立社区商业、生活配套，如中型超市、小吃街、邻里中心、社区医院、娱乐活动中心等，满足客户基本生活需要！

70 六、项目定位支撑建议/支撑要素 3、强强联合，提升信誉
借助当地知名的建筑公司品牌，或其他名企，强强联手，以提升市场对项目的信赖和认知度，弱化当地客群对外地开发企业的抵触，打消对项目工程质量的顾虑与担忧。

71 报告结束，谢谢！

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