呈递：乐天地产（成都）香港有限公司LOTTE PROPERTIES(CHENGDU)HK LIMITED

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1 呈递：乐天地产（成都）香港有限公司LOTTE PROPERTIES(CHENGDU)HK LIMITED
韩国乐天集团成都市调报告

2 内容提纲 第一部分 房地产细分市场 住宅产品市场 成都市住宅市场现状及特征； 未来房地产市场趋势（全国/成都）
第一部分 房地产细分市场 住宅产品市场 成都市住宅市场现状及特征； 未来房地产市场趋势（全国/成都） 未来中央房地产政策变化趋势及应对方案； 商业市场 成都市商业市场现状 成都市各大商业物业现状分析 办公市场 成都市写字楼市场状况； 成都市甲级写字楼的租金水平与租赁条件、空置率；

3 内容提纲 第二部分 城市综合体 酒店市场 成都市酒店级服务式酒店公寓市场现状； 成都市四星级、五星级（国内企业/世界连锁）酒店的：
平均每日房费 空置率 年销售额（区分客房、餐饮、其它） 其中主要酒店的基本信息 第二部分 城市综合体 攀成钢片区现有及未来供应情况

4 住宅产品市场 成都市住宅市场现状及特征 未来中央房地产政策变化趋势及应对方案 未来房地产市场趋势（全国/成都）

5 经过长期发展、市场细分，成都房地产市场逐渐形成多个市场板块
板块格局 建设路 茶店子－五块石 羊西线-国宾片区 光华大道 东湖板块 神仙树-桐梓林 内金沙 东大街- 沙河堡 城中心 红牌楼 站南板块 骡马桥 北湖 三圣乡 新双楠 外金沙 大丰板块 内光华 清水河-内外双楠

6 城中、城南、城东板块 板块特征 片区 代表楼盘 板块特征 整体均价（元/㎡） 城中心 建设路 东大街延线—沙河堡 东湖版块 三圣乡 红牌楼
朗御、时代豪庭、力讯领筑、城市理想、华置都汇华庭 城市中心的稀缺资源都使得这个版块的楼盘尽显其居住和投资价值，商业性质居多，投资人群占比大 16500 建设路 浅水半岛、龙湖三千城、华润二十四城、首创爱这城 曾经的老厂区经过近年大力改建，区域商圈已经基本形成，再加之众多实力开发商入住，使区域价值加速提升 10500 东大街延线—沙河堡 九龙仓雍锦汇、摩根中心、万科金润华府、上海东韵、沙河壹号 城市配套成熟，商业环境以及居住氛围很好 9500 东湖版块 华润翡翠城、东湖国际、瑞升望江橡树林、万科金色海蓉、摩玛城 政府与开发商合作打造的东湖景观成为区域亮点，也为周边居住群体提供了难得的亲水区，休闲区和湿地区 11000 三圣乡 鑫苑名家、蓝谷地、卓锦城繁花郡、锦江城市花园 版块包括三圣乡、幸福梅林等景观旅游资源，生态价值高，居住环境好 8000 红牌楼 成都A区、优客联邦、红城 老成都南富西贵的汇聚，但在短期内仍不能改变片区的负面形象，也使片区无法成就顶级居住空间 10000 神仙树—桐梓林 桐梓林欧城、紫檀、神仙树大院 城南成熟生活区，也是成都市外籍居民相对聚集区，区域居住附加值较高 站南板块 南城都汇、时代晶科名苑、南钻威尼斯、蓝光公馆1881 随着新南天地商圈的逐渐成熟，区域居住价值提升，板块内以改善型产品为主，高档居住版本属性逐渐形成 95000

7 城西、城北板块 板块特征 片区 代表楼盘 板块特征 整体均价（元/㎡） 茶店子—五块石 驷马桥 北湖 国宾—羊西线 内金沙-内光华
龙湖北城天街、西西里·公园前、锦熙玉苑、平福里、蓝光花满庭、金府SOHO 区域发展相对缓慢，长期以来环境较差，外来人员包括本地拆迁户数量较多，区域内早期商品房数量较多，投资回报率较低 8000 驷马桥 金科一城、华宇阳光水岸、中国铁建青秀城 区域发展较为缓慢，楼盘品质感较低 7800 北湖 东润豪庭、北湖龙郡、北湖龙珠 距离主城区距离较远，虽有北湖资源，但受制于地缘因素使得区域价格较低 6200 国宾—羊西线 万科金域西岭、西锦城、西岸观邸、新里派克公馆、中海国际社区 随着成灌快铁的正式运营，时空距离的缩短使得更多人的置业观念发生改变，板块未来发展潜力巨大 7000 内金沙-内光华 朗基龙堂、优品道、中大君悦金沙、金沙鹭岛、建发金沙里 城西2.5环交通便利，生活和商业配套都较为成熟，但区域楼盘的价格差距也较大，该区域内居住附加值体现明显 11000 清水河—双楠 鹭岛国际社区、金林俊景、海珀·香庭、正基城市主场 成熟生活片区 9500 新双楠—顺江村 中粮祥云、中铁瑞城新界、中华名园波西卡诺、保利花园、中海锦城、绿地圣路易 作为双楠生活延续的新双楠区域仍有多家开发商的土地储备。且有知名开发商在售项目，未来竞争激烈，发展潜力大 7600

8 2010-2011年年供应量超过2000万平方米，受持续调控影响，预计2012年供应量将显著减少
整体供应 统计范围包括：成都主城六区（锦江区、成华区、武侯区、青羊区、高新区、金牛区）及近郊五区县（双流、温江、龙泉驿、郫县、新都）； 年，年供应量面积超过2000万m²，套数超过20万套，户均面积93-96m²； 自2012年年初截止5月7日，供应量仅为去年供应总量的20％（按供应面积计算），预估2012年供应总量与2011年相比，将显著减少。 年份 供应 套数（万套） 面积（万m²） 2010 21.5 2013 2011 24.5 2371 2012 （统计时间截止2012年5月7日） 5.2 500

9 虽受调控影响，但去化整体情况较好，除2011年供销比较高外，其余年份供销比小于1
整体去化 年份 销售 供销比 套数（万套） 面积（万m²） 按面积计算 2010 21.4 2024 0.99 2011 18.7 1798 1.32 2012 （统计时间截止2012年5月7日） 6.6 625 0.8

10 从整体市场去化情况来看，70-130平方米为去化主力面积段，其中70-90平方米去化情况最好
去化量 50以下 50-70 70-90 90-110 套数（套） 面积(㎡) 2010 6664 24816 91236 39316 2011 4273 191121 21069 81591 34864 2012 1306 59079 5545 334365 30933 13728 29653 14082 3488 552895 3108 560180 24988 10584 4687 752302 3095 560556 7966 952295 3395 469087 1160 185557 1193 216712

11 八大板块中，去化量排在前三位的板块依次是站南板块、内金沙板块、东大街延线-沙河堡板块
板块去化量 建设路 东大街延线-沙河堡 东湖板块 套数（套） 面积(㎡) 2010 878 91350 1117 87280 3897 380774 2011 248 26152 1512 126348 1139 122927 2012 88 11537 472 49390 250 22366 站南板块 内金沙 内光华 套数 5202 613912 2157 227956 3025 269825 3618 471686 1708 201531 1076 104374 2373 291999 720 77344 121 14450

12 亚洲知名开发商所开发楼盘多为中高端改善项目，除悦城和ICC去化相对较好外，多数去化一般，月均不足20套
去化情况 开发商 板块 项目名称 开盘时间 供应 销售 销售率 月均 去化 均价 套数 ％ 套/月 元/m² 新鸿基 攀成钢 ICC 2012年4月27日 220 219 99％ —— 10500 南延线 悦城 2009年4月19日 1638 1354 83％ 40，目前约24套/月 约10000 太古 东大街 大慈寺项目 待售 凯德 人民南路 来福士广场 持有 九龙仓 东大街延线 雍锦汇 2011年1月 78 16 21％ <1 21000 御园 2011年9月30日 444 147 33％ 21 11500 香港置地，合景泰富 环球汇 嘉里 置业 大源板块 都城雅颂居 2010年9月16日 900 663 74％ 33，目前约11套/月 11800 仁恒 滨河湾

13 近一年来，成都房地产市场淡市旺销的楼盘多为高性价比的刚需项目，营销上采取以价换量的策略
去化明星 项目 名称 板块 开盘时间 供应 销售 销售率 月均 去化 均价 套数 ％ 套/月 元/m² 中德英伦联邦 华阳板块 2011年5月29日 3113 2961 95.12% 247 约8500 绿地世纪城 凤凰山板块 2011年9月30日 2673 1597 59.75% 228 7000多 光华逸家 光华大道 2012年3月17日 824 438 53.16% 220 约8400 中海锦城 顺江村板块 2010年9月26日 2757 2640 95.76% 139 ，2012年月均去化超过200套 约8300

14 绿地世纪城位于金牛区北部新城，是一个以刚需住宅为主的城市综合体项目，去化情况好
典型案例 区位：成都市金牛区北新干线以东，北三环内侧 规模： 占地343亩； 建筑面积83万方； 产品：共计19栋16-21层高层，主力面积区间50-120m² 容积率：4.5 绿化率：30% 配套： 底商 项目比邻“红星美凯龙”西南旗舰店，有超过10万㎡的公园式卖场及商业休闲街区 项目区位示意图 项目总平面规划图

15 绿地世纪城项目的销售策略是采取以价换量，控制总价的营销模式，赢得快速去化，其中，50-70m²的户型去化速度最快
典型案例 绿地世纪城分面积段销售情况 面积段 销售均价 去化率 元/m² ％ 50以下 6436 45.45% 50-70 6808 75.11% 70-90 7040 71.80% 90-110 7118 35.71% 7233 23.35% 合计 7014 59.75% 客户 特征 来源地 以成都本地为主，省内客户也占较大比例 年龄结构 25-35岁为主 购买目的 自住客户为主 关注点 总价低、户型等 ……世纪城整体上以刚需产品为主，主力户型面积小，加上单价不高，因此总价也较低，主力总价50、60万，所以卖得很好…… ——世纪城置业顾问

16 绿地世纪城的畅销户型是86m²的套三户型， 3室2厅1卫
典型案例 户型优点： 户型方正实用； 阳台光景融入客厅； 全明厨卫，变尺度晾晒阳台。 赠送情况 实得面积 93平米 赠送比例 8.1% 总价 约60万 建面均价 约 元/ｍ² 实得均价 约6565元/ｍ²

17 另一类畅销户型是74m²的套二户型， 2室2厅1卫 典型案例 户型优点： 紧凑布局，空间有效利用；
客厅连接创意可变空间，阳光景观餐厅演绎浪漫生活； 干湿分区，水区集中。 赠送情况 实得面积 81平米 赠送比例 9.5% 总价 约53万 建面均价 约 元/ｍ² 实得均价 约6486元/ｍ²

18 中德英伦联邦项目位于南延线华阳片区，以英伦风格为特色的中高端大规模住宅项目，去化速度快
典型案例 项目位置：高新区天府大道南段（荷兰水街旁）； 项目规模：占地面积360亩；建筑面积约128万平方米； 绿化率：55% 容积率：4.9 产品：33层高层、44层超高层，主力户型70-110m²； 配套：4万平米商业中心、6000平米高级商务会所、8000平米主题会所。 当前一期360亩 项目区位示意图 项目总平面规划图

19 中德英伦联邦以超高赠送实现逆势飘红，2011年总销售额约16.4亿，其中，50-90m²户型去化最快
典型案例 分面积段 销售均价 去化率 元/m² ％ 50-70 7423 98.00% 70-90 8747 90.56% 90-110 8430 75.74% 8124 77.52% 6859 31.73% 9472 24.27% 16168 22.86% 9323 50.00% 客户 特征 来源地 大成都中端客户约50%，成都主城区限购类客户约20%，省内外客户约30% 年龄结构 25-40岁为主 购买目的 刚需及首改的自住客户为主，一定比例的投资客户 关注点 高性价比、大盘规模、升值潜力 ……这个项目送得多，算下来，实得均价才5000多，划得着，所以我赶紧下手了…… ——中德英伦联邦业主李女士

20 套三的畅销主力户型面积89㎡，三房两厅两卫，以总价低，房间数量多获得刚需客户青睐
典型案例 户型优点： 约53%的超高赠送空间； 30㎡的客餐厅一体，衔接16㎡超大景观阳台； 32㎡的八角主卧区，置身360°的景观阳台中。 户型缺点： 户型不规则，使用不方便。 赠送方式 赠送面积 实得面积 136㎡ 赠送比例 53% 建面均价 8000 实得均价 5400

21 另一款畅销户型是105㎡的套三，三房两厅双卫，其卖点与上一款类似
典型案例 户型优点： 约45%的赠送率； 室内通透、采光、视野上佳； 客厅大气； 入户花园可变性较强； 户型缺点： 户型不规则，浪费空间较大。 赠送情况 实得面积 164㎡ 赠送比例 56% 建面均价 8400 实得均价 5400

22 滞销项目多为高定价的豪宅项目 滞销典型 项目 名称 板块 开盘时间 供应 销售 销售率 月均 去化 均价 套数 ％ 套/月 元/m² 望今缘
静居寺 2011年5月 116 16 14％ 1.3 27000 雍锦汇 东大街延线 2011年9月3日 78 21％ <1 21000 蓝光1881 站南板块 2010年8月28日 610 252. 41％ 12.6 17000 都城 雅颂居 大源板块 2010年9月16日 900 663 74％ 33，目前约11套/月 11800

23 蓝光公馆1881项目是本土开发商蓝光地产在城南新区打造的高端豪宅物业
典型案例 区位：位于城南三环内，邻近传统富人区桐梓林片区和神仙树片区，出于新南天地商圈辐射范围内； 规模： 占地面积60亩； 建筑面积21.9万方； 产品：11栋16-18层板式高层；主力面积 m²； 配套： 高档餐饮会所 奢侈品商业街 桐梓林 片区 神仙树片区 项目区位示意图 新南天 地商圈 蓝光公馆1881 项目总平面规划图

24 蓝光公馆1881项目整体去化速度较慢，且因限购影响 2011年销售几近停滞，月均不到10套。2012年价格调整力度大，去化有所好转
典型案例 2012年，蓝光公馆1881加大价格调整力度，销售均价由之前的1.8万元/m²降到1.3万元/m²，降价幅度约30％；一定程度上刺激了去化速度； 年份 销售情况 销售均价 套数 月均去化 元/m² 2010 83 20 18800 2011 103 8 18400 2012 66 16 13300 合计 252 12.6 17300 客户 特征 来源地 成都本地客户为主，省外如广东、福建客户也有一些；本地客户又以城南客户为主 职业特征 私营企业主和企事业高级管理为主，如外资企业、港资企业和内地大型单位的管理层 年龄结构 中年为主，40-50岁为主 购买目的 自住改善型客户为主，但同时关注物业的增值潜力 关注点 地段、物业的投资潜力、舒适度、高端物业的标签感等

25 在滞销状态中去化速度相对较快的户型为220m²的套四，四室两厅五卫
典型案例 户型优点： 近50平方米阔绰客厅、餐厅空间； 保姆房带独立电梯入户，合理分离主仆动线； 多功能娱乐室； 每个房间均带独立卫生间。 25

26 都城雅颂居项目位于大源生态居住区核心腹地，是嘉里建设在成都打造的第一个高端住宅物业
典型案例 区位：占据国际城南大源居住区，周边路网发达，距新会展中心2公里，区位优势明显； 规模： 占地面积213亩； 建筑面积20万方； 产品：8栋22-26层高层精装住宅；1栋商业，主力面积90-140m²； 配套： 伊藤洋华堂高新店 成都七中、美视学校 市一医院等医疗机构 项目区位示意图 项目总平面规划图

27 都城雅颂居项目单价较同区位项目偏高，且项目品质一般，去化速度受影响
典型案例 年份 销售情况 销售均价 套数 月均去化 元/m² 2010 415 119 11000 2011 204 17 12000 2012 44 11 合计 663 33 11800 客户 特征 来源地 成都本地客户为主，省外如广东、福建客户也有一些；本地客户又以城南客户为主 职业特征 私营企业主和企事业高级管理为主，如外资企业、港资企业和内地大型单位的管理层 年龄结构 中年为主，40-50岁为主 购买目的 自住改善型客户为主，但同时关注物业的增值潜力 关注点 地段、物业的投资潜力、舒适度、高端物业的标签感等 ……雅颂居在成都的产品感觉没做出品质，……比如说外立面，成都客户很难接受…… ——城南1号置业顾问

28 相对较为畅销的户型为93㎡的套二户型，2室2厅2卫
典型案例 户型分析： 户型设计方正，保证明厨明卫； 兼具景观阳台和生活阳台； 主卧套房设计，带卫生间； 舒适性提升的同时牺牲了一定的实用性。

29 另一款受到市场认可的户型是139㎡的套三户型，3室2厅2卫
典型案例 户型分析： 客厅开间甚至接近7.5米，在公共空间上堪比160㎡以上大户型，但压缩了卧室面积，使私密空间略显局促； 该系列大户型除了阳台按照政策规定算半面积外几乎没有任何赠送空间； 在保持舒适的生活空间前提下，提升了户均建筑面积。

30 高端改善型项目受调控影响大，高性价比产品市场反应较好，本项目可结合项目情况，走“高性价比”路线
项目启示 成都房地产市场去化现状 攀成钢板块市场现状 项目情况 高端改善项目受市场调控影响大，去化慢； 高性价比产品市场反应较好 高端居住板块属性凸显； 高端居住产品将扎堆出现，市场竞争激烈 周边区域虽人口多，但高端消费人口少； 住宅地块临二环、立交桥,”70/90”政策的限制性条件 建议项目采取 “高性价比”的开发策略

31 受“90/70”政策限制，考虑市场现状，户型配比建议以70-80m²两房和80-90m²两房半为主，实现快速回现
面积区间 （m²） 房型 面积比例 （％） 40-50 一房 10％ 70-80 两房 30％ 80-90 两房半 紧凑型三房 15％ 舒适型三房

32 中德英伦联邦：以70-90m²的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化
参考案例 面积段 （m²） 总套数 （套） 套数比例 （％） 总面积 (㎡) 面积比例 去化率 50-70 451 11.94% 28663 8.20% 98.00% 70-90 2224 58.90% 193883 55.47% 90.69% 90-110 639 16.92% 64481 18.45% 75.43% 218 5.77% 25670 7.34% 77.52% 104 2.75% 13780 3.94% 31.73% 103 2.73% 16424 4.70% 24.27% 35 0.93% 6197 1.77% 22.86% 2 0.05% 435 0.12% 50.00% 合计 3776 100.00% 349537 84.14%

33 光华逸家：以50-90m²的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化
参考案例 面积段 （m²） 总套数 （套） 套数比例 （％） 总面积 (㎡) 面积比例 去化率 50以下 31 3.76% 1101 1.74% 67.74% 50-70 248 30.10% 13934 22.05% 63.31% 70-90 302 36.65% 22471 35.56% 59.27% 90-110 151 18.33% 14118 22.34% 48.34% 88 10.68% 11025 17.44% 4.55% 4 0.49% 549 0.87% 0.00% 合计 824 100.00% 63200 52.67%

34 住宅产品市场 成都市住宅市场现状及特征 未来中央房地产政策变化趋势及应对方案 未来房地产市场趋势（全国/成都）

35 目前调控政策不放松，长期来看抑制投资性需求不会变，“以价换量”为市场共识
综合政策 各类政策 2011年政府工作报告及实际执行情况 2012年政府工作报告 2012年政府工作报告较2011年变化 信贷环境 严格控制信贷增量 提高首套房利率 根据广义货币M2增速14%测算出今年约新增8万亿信贷量，信贷量较2011年有所增加央行副行长刘士余在今年全国“两会”期间表示，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间权衡定价，未来或将实行首套房利率差别化 信贷环境略微 有所宽松 保障房 2011年计划开工建设1000万套保障房；实际开工1043万套，建成432万套 2012年计划新开工700万套以上，建成500万套保障房 新开工量略有下降 建成量略有上升； 总体维持平稳态势 限购政策 严格执行限购政策 短期内限购政策 不会放松 房产税 上海、重庆进行试点 改革房地产税收制度，加大房产税力度，未来扩大试点城市范围 加强房产税作用 坚持房地产调控不放松，不动摇，不反复；国土部、银监会等部门相关房地产监管工作力度不减； 地方继续落实调控措施，扰乱政策预期被叫停； 政策措施“有保有压”，完善首套房贷优惠政策，支持居民合理住房需求，同时抑制投资投机需求。

36 投资放缓，经济减速，稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变
2011 年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，受国际环境影响使得不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调； 2012 年货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调； 2012 年一季度，房地产贷款增速明显低于总贷款增速。房地产各项贷款增量同比出现50%左右的大幅度下降。房地产各项贷款出现明显减少，主要受房地产投资增速明显下滑和销售不佳的影响。 预计2012 年全年总的信贷规模可能与2011年持平，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间权衡定价，目前已有多个城市部分银行下调首套房利率，未来首套房将重新实行差别化利率。

37 国内贷款的收紧和商品房销售的回落致使2012年开发投资资金更趋紧张
房地产金融 截至2011年四季度全国房地产开发投资资金来源累计6.84万亿，同比增长20.2%，累计同比增速连续2个月下滑，单月同比增速则出现了连续4个月下滑，距2008年三季度出现的负增长仅一步之遥； 2006年以来，开发投资资金来源中国内贷款占比震荡下行，而自筹资金和其他资金则稳步上行，地产开发投资资金来源与其中占比最大三项的累计同比增速发现，国内贷款累计同比增速已经降至近6年来最低点。 国内贷款累计同比增速已降至近6年来低点，资金呈持续收紧态势，预计2012年开发贷仍将维持较紧态势。

38 收紧银行开发贷，使信托几乎成为房企外部融资的唯一渠道
房地产金融 2011年新增的集合信托产品中，投向房地产的资金占比超过四成，可以说开发商借道信托进行融资的行为已经相当普遍，信托几乎成为开发商外部融资的唯一渠道； 由于证监会对地产借道信托保持了偏紧的监控措施，同时2012年的一、二季度末迎来了两个本金兑付高峰，我们预计信托的发行规模在2012年下半年至2013年将会有所萎缩。 信托发行规模逐月连续下滑，单月同比负增长。

39 保障房建设目标更务实，注重运营和管理机制完善；房产税试点范围进一步扩大，为建立中长期制度奠定基础
保障房及 税收政策 保障房建设 近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2010年保障房计划建设580 万套，实际开工590 万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600 万套，2011 年已经完成了开工建设1000 万套的目标。2012 年保障房建设计划新开工700 万套以上，基本建成500 万套，相比原计划的1000 万套或将略有下调。但2012年是保障房建设的高峰期，今年开工的要继续施工，再加上明年新开工的，政府筹集资金压力将会很大； 房产税 预计在 2012 年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择，房产税改革进入实质讨论阶段，未来或加大试点力度和扩大试点城市范围。

40 附：近一年各地方楼市政策微调汇总 方式 城市 出台时间 主要内容 普通住宅标准调整 北京 2011.11.25
上调普通住宅标准及平均交易价格 上海 放宽2008 年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于330 万元/套，内环线与外环线之间的低于200 万元/套，外环线以外的低于160 万元/套 天津 普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008 和2010 年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围 武汉 全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价7000 元限制，将中心城区总价范围从之前100 万元扩大到140 万元 厦门 自2012 年1 月1 日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144 平方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在250 万元(含)以下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在180 万元(含)以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交1%，营业税符合普通住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。 公积金贷款放松 常州 申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住房公积金存储余额之和20 倍计算不足30 万元的，可放宽为30 万元；借款人中有两人及以上符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50 万元。 宁波 允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款 合肥 借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至45 万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额调整至35 万元 南京 住房公积金最高贷款额度由20 万元/人、40 万元/户，恢复为30 万元/人、60 万元/户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房证明可再贷款 重庆 重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限额由现行的20 万元提高到40 万元，职工最高可贷成数为购房款的80％

41 附：近一年各地方楼市政策微调汇总 方式 城市 出台时间 主要内容 减税 或 补贴 芜湖（叫停） 2012.02.09
鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在90 平方米及以下、70 平方米以上的，财政部门再给予50 元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70 平方米及以下的，财政部门再给予150 元/平方米购房补贴 杭州 开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1 亿元，用于建立租房补助和购房补助机制，符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴 马鞍山 自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助 上调 限价 佛山（叫停） 本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500 元/平方米以下的住房 中山 商品房限价从每平方米5800 元上调至6590 元 土地出让优惠 广州 广州市政府携南站商务区31 幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30 天延长至4-6 个月 户籍 成都（叫停） 放松对购房者的资格审查，欲仅在房产证登记发放时核查购房者资格，而原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行 上海（叫停） 本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭” 从化 从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策2 年，作为办证缓冲期，以利维护社会稳定

42 楼市调控威力渐显，大型房企抗风险能力较强，房地产市场洗牌力度加大
变化趋势 政策难以放松 库存上升 新增供应多 去化缓慢 放缓开工 库存升至高位后 逐步回落 供需在更低的成交量 达到平衡 减少土地储备 库存上升和资金链趋紧导致房价维持稳中略降 开发投资资金来源项中，贷款及自筹资金在2012年都出现了同比下滑，政府对于信托融资的公开口径将是以规范市场为主并严加监管，完全禁止开发商通过信托融资将会非常危险，信托渠道不会完全堵死，信托成本也将持续走高。 另外房企在本轮景气衰退中总体表现的较为理性，以万科、保利为代表的高周转房企大幅缩减土地市场的支出，秉持现金为王的积极销售策略，房企整体出现资金链断裂的可能性很小，小部分房企资金链可能断裂，行业整合将更多以企业并购而非破产的形式出现。

43 中国政策的特点小结及2013年展望 对应方案 调控政策态势 未来楼市调控政策核心 调控中心转向 房地产市场未来发展
从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。在外围经济不出现大幅恶化的背景下，2012年不会出现2008年底反转式的政策转向； 未来楼市调控政策核心 控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，使其分流部分商品房市场，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。另外，房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产产业格局； 调控中心转向 本轮调控政策的重心从注重房地产业的经济功能转向注重其社会功能，这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。房地产市场不能靠投资性需求支撑，而要靠自住型需求推动。而目前来看，差别化信贷和税收工具是控制投资性需求的有效手段，在保护自住型住房需求的前提下全面开征房产税，是调节房地产市场的经济手段和长效机制； 房地产市场未来发展 房地产市场虽仍有空间，增速下降却是必然趋势，房地产行业调整在所难免。在2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，影响行业发展的长效机制将逐步建立，房地产业仍面临较好的发展空间。 房地产企业应采取稳健的财务模式，控制负债率，改变过去粗放扩张式的土地盈利模式，将品牌和专业化能力作为盈利关键。把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、金融行业等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。

44 住宅产品市场 成都市住宅市场现状及特征 未来中央房地产政策变化趋势及应对方案 未来房地产市场趋势（全国/成都）

45 2011年住宅类用地供应量及比例均有明显减少，可预计未来2-3年内面世产品应以商业办公为主
全国供应 2011年，全国130个城市土地供应量上涨，全年共计推出土地32,242宗，推出面积达到137,359万平方米，同比增加6%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合类用地）9,999宗，推出面积49,535万平方米，同比减少11%，商业办公类用地5,279宗，推出面积14,877万平方米，同比增加58%； 住宅类用地供应量占总量的36%，较之去年43%的比重明显减少，今年土地供应量上涨主要受工业用地与商业办公用地增量的影响。 2011年全国133个城市土地市场交易数据（部分一、二线城市） 城市 宗地（宗） 总宗地面积（万平方米） 住宅宗地面积（万平方米） 住宅楼面价格（元/平方米） 推出 成交 北京市 283 249 1675 1390 688 468 4791 5088 上海市 829 776 3067 2833 1090 970 3537 3996 广州市 204 143 756 601 285 193 4069 3393 深圳市 71 60 289 270 128 3618 杭州市 802 777 1538 1427 264 223 4693 6217 天津市 786 727 4911 4573 1332 1193 2060 2187 南京市 271 1231 1135 442 356 3210 2958 重庆市 983 632 5038 3186 2006 1207 1863 1933 成都市 327 297 1748 1536 478 421 1646 1754

46 从全国范围看，2012-2014年房地产开发住宅年竣工量将达到12.3亿平方米，将会出现供求平衡的格局
供需关系 随着 新拍卖土地量的增加（假设 年新开工面积在 年竣工），则 年，房地产开发住宅年竣工量将达到12.3亿平方米； 按照中国目前人口增长速度和城市化速度预测， 年城镇住宅需求年均将达到12.7亿平方米； 商品房住宅的开发就可以满足城镇居民住房的基本需求（不包括公租房、小产权房、非房地产开发建设等），市场的供求格局将扭转，并出现供求基本平衡的格局。 年城镇年度新建住宅量预测 年份 总人口 预测 城市化率预测 人均住宅面积（平方米） 住房存量 （亿平方米） 新增住宅 折旧 需求面积 2012 13.53 52.5% 30.1 214 9.2 3.3 12.5 2013 13.58 53.7% 30.6 223 9.4 3.2 12.6 2014 13.64 54.9% 31.1 233 9.6 13.0

47 市场供求关系变化将使市场竞争进一步加剧，且政策的压制可能导致全国销量难有较好表现
综述 行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史在未来几年都将难以再现，需要开发商在融资、产品、管理方面均能够体现较强能力才能有较理想的市场回报； 据了解，未来10年每年城镇首次置业新房需求平均约在 亿平方米，假设首次置业在新房成交中占比35%（采用万科地产2012年一季度报告数据），则可推测全国商品住宅销售面积约为 亿平方米，较之2011年降幅为-20%至-5%，因此，在首次置业有限的情况下，仅靠首次置业需求将很难推动全国住宅销量的持续增长，这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都带来较大压力，因此未来2-3年内国家政策的调控对于促进房地产投资是非常必要的； 综上所述，供求平衡的局面使房价将有进一步抑制，政策对改善型购买需求将会有进一步抑制，并使全国整体市场较难有很好表现，一些国内重点城市由于 年已经经历了较为明显的调控，因此销量可能将提前转入增长。

48 与全国趋势一致，2011年土地供应偏重于商业及商业兼容住宅用地，预计未来2-3年将延续这一趋势
成都供应 因2011年政策调控，成都市供应商品房用地偏重于商业及商业兼容住宅用地，其占比高于住宅及住宅兼容商业用地14个点； 预计未来2-3年土地供应仍将延续这种趋势，商业用地占比较大。 成交方面占比均衡，反应了开发商不因调控而改变，仍然对住宅市场报有很大的期望。

49 受调控影响，2011年成都市土地成交量明显下降，开发商拿地谨慎，外地房企移步二线城市
成都成交 排名 开发商 土地面积 （亩） 土地金额 （亿元） 1 保利 602.67 15.99 2 成都青羊城乡建设发展有限公司 596.85 10.86 3 龙湖 458.51 10.15 4 嘉隆利 378.33 8.88 5 四川浩森投资有限公司 377.15 8.04 6 成都瑞升房地产开发（集团）有限公司 289.72 2.32 7 中铁瑞城 288.87 6.58 8 伊夏成都国际商贸城股份有限公司 281.49 1.69 9 成都富森美家居股份有限公司 264.56 1.32 10 上海长峰房地产开发有限公司 247.31 9.92 2011年龙湖、保利、万科、中海、中建、中铁等知名开发商皆竞得土地，但较2010年相对理智，大部分地块以略高于起拍价获得； 2011年因调控政策加温，外地开发商逐步转进二线城市，北京金隅大成布局双流，云南俊发获得青羊区土地已呈项目-时光俊园。

50 预计住宅市场存量将在2012年达到历史之最，市场价格下行趋势明显
未来趋势 年大成都范围内住宅备案口径下供销走势对比（单位：万方） 年成都主城区住宅备案口径下 供销走势对比（单位：万方） 预计2012年大成都范围内住宅备案量不会超过2100万方，新增供应与今年持平，存量将高居不下，达到历史最高值。 2012年预计主城区住宅的情况与今年基本持平，只是存量也将超过1100万方，成为历年之最。 明年无论是主城区还是郊区，存量压力将高居不下，势必会带动市场价格出现全面下行。

51 成都房地产市场未来发展趋势预测 综述 1、长期来看，成都房地产市场发展大势趋好 2、未来2-3年，商业供应量大，市场竞争激烈
成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，城市影响力的增强，使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批国内外知名企业及城市移民，办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场、住房市场需求强盛，成都市房地产市场发展大势趋好。 2、未来2-3年，商业供应量大，市场竞争激烈 2009年成都市商业用地供销出现较大幅度增长，土地市场井喷直接导致成都从2011年开始商业地产市场供应井喷； 预计未来3-5年成都总供应量超过7000万方，市场竞争激烈。

52 商业市场 成都市商业市场现状 典型商业项目数据参考

53 目前成都市现有城市级商圈为春熙路商圈和盐市口商圈，区域级商圈有八个，分布在二环路沿线
分布格局 目前成都优质商圈主要分布在城市核心区域以及新兴的人口密集居住区域； 从商圈等级来看，春熙路、盐市口是现有的两大市级核心商圈，其余为发展中的区域级商圈。 从方向来看，城西和城南优质商圈数量和质量都较高，城东商圈处于快速发展阶段，城北暂时缺乏优质区域级商圈，这与成都城市发展方向、不同城区传统功能定位以及城市居民分布都有非常密切的关系。 序号 商圈名称 1 春熙路商圈 2 盐市口商圈 3 骡马市商圈 4 双楠商圈 5 光华商圈 6 棕北商圈 7 成仁路商圈 8 建设路商圈 9 新南商圈 10 沙湾商圈 10 4 3 2 1 8 5 7 6 9

54 城市级商圈位于城市的地理中心，是成都历史最为悠久的商圈
商圈概况 商圈名称 商圈位置 商圈范围 占地面积 历史背景与发展沿革 所在区位的城市功能 春熙商圈 城中 东大街以北，北新街以东，总府路以南，红星路以西 约0.8平方公里 始建于1924年，1992年春熙夜市开张，2001年政府对春熙路实行改造规划 商务区 盐市口商圈 学道街以北，人南路以东，总府路以南，春熙路以西 约1平方公里 自古以来均是成都城中心区域，商业发展历史可追溯至汉朝 骡马市商圈 城西北一环内 羊市街以北，金仙桥以东，江汉路以南，人民中路以西 约2.6平方公里 已有近三百年繁华历史，清代有尧光寺、真武宫等，近代有红光商场、轻工大厦等 光华商圈 城西二环沿线 龙腾路以北，青羊大道以东，清江东路以南，二环路以西 约3平方公里 2000年后兴起的新兴商圈，周边住宅项目的快速发展为商圈成长的重要因素 大型居住区 双楠商圈 城西南二环沿线 双楠大道以北，武阳大道以东，龙腾路南，双元街以西 约5.8平方公里 以置信开发双楠住宅项目始建，后扩大至外双楠区域，始于90年代后期

55 次级区域商圈分布在二环路沿线，上世纪90年代后期逐步发展起来，与城市扩张及人口迁徙有着密切关系
商圈概况 商圈名称 商圈位置 商圈范围 占地面积 历史背景与发展沿革 所在区位的城市功能 棕北商圈 城南临二环 新希望路以北，人南路以东，领事馆路以南，科华路以西 约2.3平方公里 以设美领馆及棕北住宅区建设为先导，先后发展了多个住宅项目及商务楼 商务区＋大型居住区 成仁路商圈 城东南二环沿线 沙河以北，老成仁路以东，二环路以南，锦华路以西 约1.5平方公里 2007年后因住宅发展而兴起的商圈 大型居住区 建设路商圈 城东二环沿线 新鸿路以北，一环路以东，建设北路以南，二环路以西 约3平方公里 2006年后因住宅发展而兴起的商圈 新南商圈 火车南站区域 三环路以北，站华路以东，天府大道以西，机场高速以南 约2平方公里 因天府新城发展而逐步兴起的商圈 商务区+大型居住区 沙湾商圈 城西北 二环线内外 沿沙湾路及交大路形成长条状范围 约3.5平方公里 因沙湾会展中心及住宅项目的兴起而形成，始于90年代初期

56 市级商圈消费者来源为整个城市，而区域级商圈消费者来源以一个或者几个片区居民、高校及商务群体为主
商圈特征 商圈名称 商圈地位 辐射范围 主要消费群体 人流量 春熙商圈 市级商圈 成都为主，辐射西南地区 主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群 28万人/天 盐市口商圈 22万人/天 骡马市商圈 区域商圈 以西大街为中心的5公里范围内 骡马市商务办公人群，骡马市周边居住区的居民 5万人/天 光华商圈 以清水河居住区为中心的3公里范围内 西南财大学校师生及光华片区居民 双楠商圈 以双楠河居住区为中心的5公里范围内 内外双楠居住区的居民 10万人/天 棕北商圈 以领事馆路为中心的3公里范围内 区域内商务办公人群，科华、棕北片区的居民 成仁路商圈 以万达广场为中心的5公里范围内 成仁路、川师大、东湖、东光及中和片区的居民 6万人/天 建设路商圈 以建设路为中心的4公里范围内 建设路周边居住区的居民 新南商圈 以新南商业项目为中心的4公里范围内 天府新区及城南常住居民、学校师生及商务群体 8万人/天 沙湾商圈 以会展原址为中心的3公里范围内 沙湾居住区的居民

57 目前百货的数量最多，品牌超市与购物中心等量。由于购物中心近三年来发展迅速，未来放量较大
商圈特征 春熙商圈和盐市口商圈的项目数量明显多于区域商圈，这是由于该两个商圈大量的人流和成熟的商业氛围吸引了众多商业地产开发商和运营来布点开发经营。而区域商圈辐射范围相对较小，区域消费力无法支撑大量商业项目的存在； 春熙商圈和盐市口商圈以百货为主，这是由于该两个商圈是成都传统的时尚消费集中地。区域商圈大部分以超级市场为主，这是由于区域商圈均依托大型居住社区，以大量的日常基本生活消费诉求为主。 商圈名称 百货 品牌超市 购物中心（与品牌超市、百货主力店分开统计） 合计 春熙商圈 6个 1个 7个 盐市口商圈 2个 9个 骡马市商圈 5个 光华商圈 4个 双楠商圈 棕北商圈 成仁路商圈 建设路商圈 新南商圈 0个 沙湾商圈 3个 22个 14个 49个

58 得益于巨大的人流量，春熙路盐市口商圈的租金已经与国内一线城市的成熟商圈相媲美
租金收益 商圈名称 首层商业租金 首层与二层租金比例 租金增幅 未来三年增长空间 春熙商圈 元/月.平米 5：1 每年约6% 未来增幅将下降，维持每年3%左右 盐市口商圈 元/月.平米 4：1 每年约5% 骡马市商圈 元/月.平米 3：1 每年约2% 未来将维持每年2%左右的小幅增长 光华商圈 元/月.平米 每年约3% 未来将维持每年3%左右的小幅增长 双楠商圈 元/月.平米 未来将维持每年3%左右的一般增长 棕北商圈 元/月.平米 每年约4% 成仁路商圈 元/月.平米 2：1 每年约16% 未来增幅下降，但仍将保持5%左右的增长 建设路商圈 元/月.平米 未来增长率将提升，维持每年4%左右 新南商圈 元/月.平米 未来增长率将提升，维持每年5%左右 沙湾商圈 元/月.平米

59 高端百货——仁和春天百货人东店 典型项目 项目名称 仁和春天人东店 项目总面积 约30,000平方米 楼层数 一期主体地上5层，地下1层
二期百货为地上6层，地下2层 单层面积 1+2层约20,600平方米；3+4层约5,000平方米 定位 高档时尚百货 目标客户群体 30-50岁高收入时尚有品位的群体为主 业态比例 购物约90％，10％的休闲餐饮 入住率 100% 租金/扣点 国际品牌大多由仁和代理，普通品牌20-25% 年营业额 约12亿元（2009年） 坪效 约3,400元/平方米/月 开业时间 1998年 停车场 二期地下停车场 典型国际品牌 BVLGARI Cartier BURBERRY LA MER OMEGA Givenchy

60 高端百货——美美力诚 典型项目 项目名称 美美百货 项目总面积 约12,000平方米 楼层数 天一店4层；川信店2层 单层面积
约3,000平方米 定位 高档时尚百货 目标客户群体 30-50岁高收入时尚有品位的群体为主 业态比例 川信店：100%购物 天一店：85%购物，餐饮约占15% 入住率 100％ 租金/扣点 国际一线品牌8-12%，国际二线12-18% 年营业额 约5.5亿元（2009年） 坪效 约3,800元/平方米/月 开业时间 2004年 停车位数量 与川信共用停车场 典型国际品牌 TIFFANY&CO HERMES Salvatore Ferragamo MAX MARA Gucci Marc by Marc Jacobs

61 高端购物中心——仁恒购物广场 典型项目 项目名称 仁恒购物广场 项目总面积 约44,000平方米 楼层数 5层 单层面积 约8,800平方米
定位 高品质购物中心 目标客户群体 25-50岁高收入群体 入住率 100％ 业态比例 服装饰品80%，家居生活配套3%，餐饮、娱乐12%，美容美发5% 租金/扣点 国际一线品牌8-12%，国际二线12-18% 年营业额 暂无 坪效 开业时间 2010年 停车位数量 735个（与仁恒写字楼共用） 主力店品牌 Louis Vuitton DIOR PRADA BURBERRY Versace Dunhill 英皇钟表 Givenchy HUGO BOSS

62 中高档购物中心——凯丹广场 典型项目 项目名称 凯丹广场 项目总面积 约9万平方米 楼层数 4层 定位 中国西部首家欧式购物中心
目标客户群体 区域内的中产家庭 入住率 100％ 业态比例 购物：64％，餐饮23％，休闲娱乐13％ 租金 1F约450元/月/m²；2F约280元/月/m²； 3F约180元/月/m²；4F约80元/m² 年营业额 暂无 坪效 开业时间 2010年 停车位数量 约1000个 主力店品牌 ZARA H&M UNIQLO BABY ART 嘉禾影院

63 中档购物中心——万达广场锦华店 典型项目 项目名称 万达广场锦华店 项目总面积 约18.8万平方米 楼层数 3层 定位
结合购物、娱乐、餐饮、娱乐为一体的“ 一站式”大型综合类购物休闲中心 目标客户群体 区域内的在校学生、万达锦华城住户与周边常住人口中的年轻人 入住率 100％ 业态比例 购物：64％，餐饮17％，休闲娱乐19％ 租金 1F： 元/平米/月； 2F： 元/平米/月； 3F：90-110元/平方米 年营业额 约13亿元，含伊藤锦华店和万千百货（2009年） 坪效 567元/m²/月 开业时间 2007年12月 停车位数量 1,930个 主力店品牌 伊藤洋华堂 万千百货 国美电器 万达影城 大玩家 大歌星KTV

64 中低档大型综合超市——麦德龙 典型项目 项目名称 麦德龙 经营面积 约1.1万平方米 层数 1层 年营业额 约4亿元（2009年） 坪效
3030元/m²/月 开业时间 2001年8月15日

65 中档生活型百货——伊藤洋华堂（春熙店） 典型项目 项目名称 伊藤（春熙店） 项目总面积 约1.5万平方米 层数 地下1层，地上5层 年营业额
约10亿元（2009年） 坪效 5555元/m²/月 开业时间 1997年11月21日

66 中高档电影院——万达影城锦华店 典型项目 项目名称 万达影城锦华店 建筑面积 8000余平米 影厅规模 11个国际标准厅和2个VIP厅
容纳人数 2000余人 年营业额 暂无 坪效 开业时间 2007年12月

67 随着东大街区域和双桥子区域的逐步成熟，东大街商圈、双桥子商圈将成为备受瞩目的新兴区域商圈
未来供应 从东大街的的国际金融中心IFC、晶融汇、铁狮门项目到太古远洋项目，东大街沿线未来将形成新的高端购物中心聚集区域； 随着华润万象城的开业，合景泰富香港置地项目、环球贸易中心项目的筹建等，双桥子-攀成钢商圈将迅速崛起。 序号 商圈名称 1 春熙路商圈 2 盐市口商圈 3 骡马市商圈 4 双楠商圈 5 光华商圈 6 棕北商圈 7 成仁路商圈 8 建设路商圈 9 新南商圈 10 沙湾商圈 11 东大街商圈 12 双桥子商圈 10 4 3 2 1 8 5 11 12 7 6 9

68 未来增量市场上将以新兴发展区域的中型购物中心为主，并不乏大品牌开发商及运营商的参与
未来供应 未来3年供应 网点数 项目名称 高档 3个 美美力诚（南部新城店）、铁狮门项目、仁和南部新城项目 中高档 5个 国际金融中心、环球贸易中心、合景泰富香港置地项目、太古远洋项目、华置广场、 中档 12个 中粮大悦城、来福士广场、中航九方广场、银石广场、 华置广场、凯德置地火车南站项目、汉景大厦、茂业百货2期、招商地产东城国际、城北天地、龙湖时代天街、光华新光三越 未来3年将面世的商业项目仍然以中档项目为主，中高档项目次之，高档项目的供应量最少。 未来高档项目中将出体量大、物业条件好的高品质购物中心类型项目（美美力诚、铁狮门项目等），将使得单一项目内汇集更丰富的高档业态和更多的高档品牌，在提升整个高档物业市场的品质同时，亦将对现有的高档物业产生冲击。 未来的中高档和中档项目中将有越来越多的购物中心出现，在提升同档次物业的整体品质的同时，亦将不可避免的对同档次的百货产生冲击。

69 办公市场 成都市写字楼市场状况 成都市甲级写字楼典型项目分析

70 根据关键指标对成都优质写字楼进行级别划分——国际甲级、甲级和乙级写字楼
开发商背景 在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发 经验的优秀开发商　 物业管理 高端的物业管理 地理位置 坐落于城市的商务中心或商贸中心 便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商 贸金融中心 保安系统 支持24小时门卫服务 中央监控系统 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应 外立面 具有时代设计感特征，能成为区域地标 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料 入住单位 乙级写字楼：国内及本地知名企业在入住单位中占相当比例 甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业占相当比例 建筑设计 豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙 体和地板 单层面积达2000平方米及以上，楼层可灵活分割 得房率不低于70% 办公单位总计GFA超过30000平方米 楼层高度不低于3.8米，室内层高不低于2.8米 柱距>8.4米 设备配置 VAV或VRV分户计量中央空调、加热、通风设备 动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出 智能化消防设备 数量足够的高速电梯，候梯时间<40s，保证客流和货运的 顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系 统 停车场 充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统 租金 乙级写字楼：租金水平不低于35元/平方米/月 甲级写字楼：租金水平不低于70元/平方米/月 国际甲级写字楼（顶级写字楼）：满足100%或超出该标准； 甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼； 乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼。

71 成都写字楼市场发展迅速，供应量逐年递增，档次不断提升
发展历程 发展阶段 起步期 发展期 快速发展期 2007- 稳定繁荣期 1998年，成都乙级写字楼发展起步；1999年后甲级写字楼开始发展 优质写字楼进入飞速发展时期，供应量逐年递增，并呈现出在南部新城增加的趋势 发展特征 甲级写字楼品质极大提升 甲级写字楼发展加速 租售方式 销售 销售 销售为主，个别租赁 销售+租赁 98年，第一个乙级写字楼建行大厦； 99年，第一个甲级写字楼川信大厦； 2000年，第二个甲级写字楼冠城广场。 时代广场（2005年）、汇日央扩大厦（2006年）、中环广场（2006年，成都第一座由开发商持有并仅用于租赁的甲级写字楼) 香格里拉（2007年，首个国际甲级写字楼） 仁恒置地 典型项目 03年，城市之心、威斯顿联邦大厦

72 目前，成都写字楼市场正处于稳定繁荣期的过渡阶段，综合体、高端写字楼供应增多
发展阶段 阶段特征 此阶段区域成熟度相比快速发展期有所提高，物业呈复合型、高端化发展趋势，客户主要逐渐从投资型客户过渡为自用型客户。 客户特征：客户追求高品质楼盘，对产品细节的感知还需加以引导。 稳定繁荣期 阶段 快速发展期 基础建设期 规划期、启动期 大型综合体，大型MALL 项目建设 写字楼、商业 基础设施 住宅，基础设施 无人气 投资客、豪宅客 商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资者 城市白领、创意人士、都市游走者 人口特征 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 政府公建建设 政府部门搬迁 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确定信心 区域称为城市中心，成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，紧急活动和社会活动引领城市生活 时间 标志

73 2006年以来存量写字楼空置率持续下降，但2010年起大量写字楼入市导致下降趋势逆转
发展趋势 甲级以上写字楼供应与吸纳总量呈逐年上升趋势，高端客户需求旺盛，高品质项目吸纳状况持续改善。 租赁市场：2006年以来经济强势带动写字楼需求上升，租赁成交活跃，存量写字楼空置率持续下降；成都写字楼市场处于快速发展阶段。 2010年起大量写字楼入市，空置率下降趋势开始逆转。

74 已入伙甲级及以上写字楼主要分布于人南沿线和顺城街-东大街板块
甲级写字楼 分布格局 成都市甲级及以上存量写字楼分布图 顺城街-东大街沿线：包括顺城街、东大街、蜀都大道沿线（一环以内） 人民南路沿线：天府广场至三环路以内的人民南路沿线 地铁一号线 三环路 中环广场 顺城街-东大街沿线板块 二环路 一环路 时代广场 仁恒置地 人民南路沿线板块 香格里拉 汇日央扩 威斯顿联邦 国航世纪中心 国际甲级写字楼 本地甲级写字楼 备注：统计至2011年年底已入住或交房的项目。

75 存量乙级写字楼29个，共117万平方米，分布相对分散，58%位于一环路以内
分布格局 目前乙级写字楼29个，供应量117.1万平方米，58%分布一环路以内，25%分布在一环路到三环路之间，17%分布在三环外。 乙级写字楼相对甲级写字楼，分布相对分散，对于区位的要求更加灵活。 娇子大厦 二环路 地铁一号线 新世纪广场 温哥华广场 新时代广场 顺城街-东大街 华敏国际 中铁名人大厦 凯乐广场 国栋商务大厦 东方广场 宏达大厦 一环路 正熙国际 天一广场 总府大厦 宏达国际广场 四川国际大厦 达义罗浮广场 三环路 财富中心 丰德国际广场 商鼎国际 高新国际 本地乙级写字楼 注：仅选取了入住情况较好、物业品质较高的乙级写字楼进行研究。

76 国际甲级租金150元/m²/月以上，甲级租金120-150元/ m² /月，乙级租金80-110元/ m² /月
发展现状 档次 区域 项目 租金报价（元/月/平方米） 空置率 国际甲级 市中心 仁恒置地广场 12% 东大街 香格里拉 5% 甲级 航天科技大厦 40% 城市之心 90-105 时代广场 17% 中环广场 10% 花样年喜年广场 85-100 人民南路 汇日央扩国际广场 15% 锦江国际 25% 力宝大厦 90-120 20% 国航世纪中心 威斯顿联邦大厦 90-130 新希望大厦 90-110 —— 川信大厦 80-95 乙级 丰德国际 95-110 30% 摩根中心 市中心CBD建成投入时间较早，使用时间较长，配置低，老化严重，租金水平不高。 人民南路区域市场认可度高，租金水平稳步攀升，空置率持续下降； 东大街受2号线施工影响，招商存在一定困难，但政府支持力度大，租金补贴高，也有一些大型企业入驻。 数据来源：统计时间为2011年12月

77 潜在优质写字楼供应量预计超过400万平方米，项目所在的大源板块供应量占据半壁江山，供应井喷，竞争激烈
市场供应 潜在优质写字楼供应量 预计超过400万平方米 ，其中甲级及以上写字 楼达252万平方米。 未来预计达到国际甲级 标准的项目： 铁狮门项目 棕榈泉国际 保利国际广场 国金中心IFC 其中，棕榈泉国际和保 利国际广场位于大源板 块。

78 随着城市重心南移，写字楼市场也将向南发展，未来人南延线将成为优质写字楼的集中供应区
市场供应 中环广场 银石广场 威尔斯洲际广场 三环路 一环路 国际金融中心IFC 茂业中心 二环路 地铁一号线 布鲁明顿广场 铁狮门项目 东大街板块 曙光国际 喜年广场 明宇金融广场 九龙仓时代8号 中航城市广场 环球贸易中心 奥克斯广场 人民南路板块 来福士广场 大陆国际 中汇广场2期 复城国际 花样年香年广场 站南板块 国航世纪中心 ICON创世纪广场 地铁控制中心 大鼎世纪广场 希顿国际 东方希望中心 花样年福年广场 绕城高速 保利国际广场 新希望国际 新世纪环球中心 航兴国际广场 棕榈泉国际中心 天合凯旋广场 大源板块 中信广场 环球时代广场 国际甲级写字楼 本地甲级写字楼 本地乙级写字楼 注：未来供应（到2015年）定义：2012年至2015年将具备入住或者交房条件的项目 78

79 已知未来将推出国际甲级写字楼6个，分别为铁狮门项目、保利国际广场、棕榈泉国际中心、国际金融中心IFC、来福士广场、国际贸易中心ICC
市场供应 国际金融中心IFC （未知） 成都ICC （未知） 铁狮门项目 （只租不售） 东大街核心金融商务区 来福士广场 （未知） 人民南路—南延线政务商务区 保利国际广场 （出售） 大源板块 棕榈泉国际中心 （出售）

80 人南延线写字楼市场将推出17个本地甲级写字楼项目，其中站南板块7个，大源板块9个
市场供应 地铁 环球时代广场 威尔斯洲际广场 三环路 大鼎世纪广场 站南板块 ICON创世纪广场 东方希望中心 花样年香年广场 茂业中心 复城国际 绕城高速 曙光国际 地铁控制中心 中航城市广场 希顿国际 奥克斯广场 大源板块 花样年福年广场 中信广场 注：未来供应（到2015年）定义为2012年至2015年将具备入住或者交房条件的项目。

81 2012年大多为存量项目销售，将出现甲级写字楼的供应空当
入市时间 国际金融中心 铁狮门项目 国际甲级 保利国际广场 棕榈泉国际中心 东方希望中心 花样年香年广场 花样年福年广场 中航城市广场 曙光国际 环球时代广场 大鼎世纪广场 甲级 奥克斯广场 复城国际 ICON创世纪广场 希顿国际 茂业中心 中信广场 2011 2012 2013 2014 已经入市的甲级写字楼项目销售都已进入尾声，其他的甲级项目预计在2012年年初或2013年入市； 国际甲级写字楼除已面市的棕榈泉国际中心和铁狮门项目，剩余两个项目将在2012年末、2013年面市，2012年出现高端写字楼市场供应空当。

82 成都整体市场近一年去化量约80万平方米，其中站南板块去化量最大，达总量的52%
市场去化 目前成都写字楼市场各板块价格有明显的区域特征，东大街写字楼均价为20465元，为全城最高，其次人民南路均价为17981元，站南板块均价为13357元，大源板块11521元； 近一年写字楼总去化面积约80万平方米。其中，站南板块总去化面积最大，为42万平方米。 人民南路 东大街 站南板块 人南沿线 大源板块 板块 年销售面积 （平方米） 所占比例 均价（元/平方米） 东大街 50623 7% 20465 人民南路 49272 6% 17981 站南板块 416919 52% 13357 大源板块 279744 35% 11521 合计 796560 15831 注：数据来源于房管局备案，统计周期为2010年10月-2011年9月。

83 东大街写字楼主要为高价高速去化模式，大源板块和站南板块为低价高速去化模式
市场去化 1 东大街甲级 2 人民南路甲级 3 站南板块甲级 4 站南板块乙级 6 大源板块乙级 5 大源板块甲级 去化速度(平方米/月） 主力均价段（元/平方米） 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 目前成都甲级写字楼根据所处区域不同，价格敏感点也有所不同； 其中，东大街甲级写字楼均价最高，可达21000元左右，人民南路甲级写字楼价格敏感点在18000元左右，站南板块甲级写字楼价格敏感点在15000元左右，大源板块价格敏感点在14000元左右。

84 办公市场 成都市写字楼市场状况 成都市甲级写字楼典型项目分析

85 保利国际广场位于大源板块最核心位置，400米地标项目，具备天然的高端质素
典型项目 保利国际广场核心竞争力 地段 大源板块核心商务区 天府新区CBD最核心位置 通达性 位于剑南大道西侧 距离地铁口步行不到5分钟 昭示性 楼高达400米，区域地标 商业配套 写字楼自身拥有优质软/硬件配套 打造本区域最高端商业中心 未来将成为区域核心商业地带 品牌认知度 已在成都开发多个高端项目 品牌认知度强 景观资源 项目北面规划圣保罗高尔夫球场， 未来景观度、可视性较好。 项目概况 位置 大源中心区 物业档次 国际甲级 建设面积 25万平方米 物管公司 高力国际 主体建筑高度 400米 开发商 保利地产

86 铁狮门项目位于东大街核心区域，国际品牌认知度强，拥有大量的国际大客户资源
典型项目 铁狮门核心竞争力 地段 成都一环内，东大街核心区 通达性 下东大街沿线，距离建设中的地铁2号线出口步行只需5分钟 昭示性 楼高达158米以上，区域地标 商业配套 写字楼自身拥有优质软/硬件配套 离中心商业区卓越商业配套仅5分钟 品牌认知度 国际大品牌开发商发力之作 品牌认知度强， 拥有大量国际大客户资源 商务氛围 处于成都成熟核心商务商业商圈 项目概况 位置 东大街 物业档次 国际甲级 建设面积 17.6万平方米 面世时间 2011年底 主体建筑高度 158米 开发商 美国铁狮门房地产公司

87 棕榈泉国际中心位于天府大道沿线，地铁上盖物业，配有六星级费尔蒙国际酒店
典型项目 棕榈泉国际中心核心竞争力指标 地段 世纪城天府大道沿线，CBD核心地段 通达性 天府大道延线，地铁上盖物业 昭示性 楼高达200米，沿天府大道侧无遮挡物 商业配套 6星级费尔蒙国际酒店 1F至4F高端精品商业 极大提升写字楼价值 品牌认知度 国际品牌开发商，品牌认知度强 拥有国际大客户资源 项目概况 位置 大源板块 物业档次 国际甲级 建设面积 7.6万平方米 交房时间 2013年 主体建筑高度 200米 开发商 成都棕榈泉联营置业有限公司

88 时代8号高价高速热销，以核心地段+交通通达性+高产品品质+高端形象，实现畅销
典型项目 项目基本情况 开发商 龙茂房地产开发（成都）有限公司 地址 锦江区东大街芷泉段8号 总建面 94000平方米 开盘时间 2010.6 交房时间 2012年初 物业类别 办公商业住宅综合体 单层层高 4.05米 楼高 主楼165米 车位比： 1:190 大堂 900平9.5m挑高大厅 物业 世邦魏理仕 项目定位：城市CBD的核心之地，对话世界的顶级商务典范； 产品卖点 商业：标准地铁上盖物业，与地铁无缝连接；毗邻城市核心商圈； 写字楼：城市CBD的核心位置，高标准的硬件配置； 营销特点：通过对写字楼公共空间（大厅）及核心设施（电梯）上的重点投入，使客户充分感知到本项目的高端配置与品牌形象。 销售总面积(平方米) 月去化面积(平方米) 成交均价（元/平方米） 50624 5191 20465

89 东方希望中心单价以1.5万/平为分水岭，销售情况迥异，区域价格天花板明显
典型项目 项目概况 位置 天府新城 物业档次 甲级 建设面积 26万平方米 标准层面积 1970平方米 层高 100米 开发商 成都东方投资控股公司 从东方希望中心2011年的销售数据可看出，15000元/平方米是这个区域的价格敏感点，高于此价后去化速度将逐步减慢。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 均价（元/平方米） 13515 13575 14329 14896 15271 16742 17120 17038 17702 月均去化面积（平方米） 6691 3245 751 8723 863 2036 320 2471 2343

90 成都写字楼市场发展迅速，但高端写字楼市场尚处于初级阶段，客户对于高端产品的接受程度落后于产品发展速度
发展趋势小结 结论1 成都写字楼市场进入了快速发展期转入稳定繁荣期的过渡阶段，综合体、高端写字楼加速供应。 结论2 成都写字楼市场迅猛发展，供大于求态势初显，空置率下降趋势开始逆转，未来成都优质写字楼市场吸纳将面临巨大挑战。 结论3 已入伙甲级写字楼主要分布于人南沿线和顺城街-东大街板块，租金 元/平方米/月；已入伙国际甲级写字楼两个，租金150元/平方米/月以上。 结论4 存量优质乙级写字楼29个，共117万平方米，分布相对分散，58%位于一环路以内，租金80-110元/平方米/月。

91 未来供应井喷竞争加剧，写字楼高端市场竞争形势较为严峻
发展趋势小结 结论5 未来4年成都写字楼供应量巨大，市场将出现井喷现象，项目所在大源板块为写字楼供应最大区域，市场竞争激烈。2012年为高端写字楼的供应空当。 结论6 目前市场对国际甲级写字楼的认知度不是很高，国际甲级写字楼供应较少；已知国际甲级写字楼项目地段、品牌、产品等优势明显。 结论7 本案不仅面临以保利国际广场、棕榈泉为代表的国际甲级写字楼的高端形象竞争，更多需要应对的是来自区域内大量甲级写字楼会对本案造成客户分流。

92 酒店市场 成都市酒店级服务式酒店公寓市场现状 成都市四星级、五星级（国内企业/世界连锁）酒店分析

93 现有挂牌五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店已达21家
分布格局 五星级酒店列表 1.锦江宾馆 2.城市名人酒店 3.天府丽都喜来登酒店 4.西藏饭店 5.总府皇冠假日酒店 6.明宇尚雅饭店 7.索菲特万达大饭店 8.香格里拉大酒店 9.凯宾斯基饭店 10.富豪首座酒店 11.新东方千禧大酒店 12.海悦花园大酒店 13.加州花园酒店贵宾楼 14.青城山豪生国际酒店 15.成飞宾馆贵宾楼 16.家园国际酒店 17.世纪城天堂洲际酒店 18.望江宾馆 19.天之府温德姆至尊豪庭大酒店 20.保利公园皇冠假日酒店 21.世纪城假日酒店 13 19 14 20 15 4 3 天府 广场 5 2 12 1 6 7 8 18 9 17 11 10 21 16

94 从目前已知数据看，全市挂牌无星级酒店的经营情况均较好，年入住率可达到70%以上
总体经营 情况 成都市目前挂牌的以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店已达24家； 取2011年第三、四两个季度的数据来看，成都市五星级酒店平均入住率为70%以上（第四季度一般为五星级酒店淡季），已挂牌五星级酒店的执行房价可以达到800元/间/天以上。 统计时段 挂牌五星级饭店数量 执行房价 （元/间/天） 平均入住率（%） 2011年 第三季度 12 951 73.71% 第四季度 13 817.08 71.88%

95 四星级酒店选址相对比较集中，多分布在以天府广场为中心的城市核心
分布格局 典型四星级酒店列表 1.绿洲大酒店 2.天府阳光酒店 3.银河王朝大酒店 4.四川宾馆 5.四川岷山饭店 6.罗曼假日大酒店 7.金麒麟酒店 8.四川新华国际酒店 9.鼓楼智选假日酒店 10.天仁大酒店 11.怡东国际酒店 12.波尔菲特酒店 13.明宇丽雅饭店 14.锦江宾馆锦苑楼 15.凯宾斯基附楼 16.鹤翔山庄 17.国宴宾馆 18.沃特酒店 19.博瑞花园酒店 20.天伦国际大酒店 天府 广场

96 四星级酒店 总体经营 情况 从2011年第三、四季度的统计看，成都四星级酒店房价随淡旺季变化有大约100元左右的价差，入住率保持在75%以上； 从2012年到2015年，预计将新增6座四星级酒店，提供2,118个房间。 饭店数量 平均房价 （元/间夜） 平均出租率（%） 四星级 （四季度） 15 384.94 76.47% （三季度） 498 78.07%

97 成都现有的服务式公寓共计四家，除奥克伍德外，其余均分布在市中心锦江边
分布格局 ①—④:已有服务式酒店公寓 天府 广场

98 现有服务式公寓入住率为70%以上，未来四年将有约1200套新增供应
总体经营 情况 成都现有服务式酒店公寓供应不多，主力商家有4家，其中3家集中在主城区核心位置，且占据稀缺的锦江河景优势，入住率较为稳定，大都保持在70%——80%； 未来4年约有1200套国际标准的新增供应。如： 晶融汇位于锦江区东大街，有220套供应，预计2013年入住。 华置广场位于青羊区提督街，有120套供应，预计2014年入住。 来福士广场位于武侯区人民南路，预计2012年入住。 雅诗阁金融城位于高新区天府大道，有181套供应，预计2014年入住。

99 包括一栋写字楼，一栋酒店及商业和服务式公寓（分布在5-7层） 房租月结，但需要在入住前交纳3个月房租作为押金
——香格里拉酒店服务式公寓 典型项目 香格里拉酒店服务式公寓 开发商： 香港嘉里集团 管理方： 香格里拉酒店集团 位置： 滨江东路9号 占地： 53亩 总建筑面积： 158,000平方米 电梯： 4部（与酒店共用） 层高： 净高2.6米 推出时间： 2007年12月 项目组成： 包括一栋写字楼，一栋酒店及商业和服务式公寓（分布在5-7层） 服务式公寓套数： 26套（5层：10套、6层：10套、7层：6套） 服务式公寓总建筑面积： 约3,240平方米 入住条件 房租月结，但需要在入住前交纳3个月房租作为押金 得房率： 80% 户型配比及租金 见下表（下页）

100 典型项目 ——香格里拉酒店服务式公寓 房型 面积范围 挂牌价格 一室一厅 84平方米 48,000元人民币/月+15%服务费 96平方米
50,000元人民币/月+15%服务费 二室一厅 126平方米 55,000元人民币/月+15%服务费 138平方米 60,000元人民币/月+15%服务费 三室一厅 192平方米 65,000元人民币/月+15%服务费

101 一期总建筑面积68,000平方米，二期总建筑面积56,810平方米
——盛捷服务式公寓 典型项目 盛捷服务式公寓 开发商： 成都瑞安汇达房地产有限公司 管理方： 雅诗阁 位置： 人民南路三段1号 占地： 16亩 推出时间： 2010年 服务式公寓套数： 200套（16-34层） 总建筑面积： 一期总建筑面积68,000平方米，二期总建筑面积56,810平方米 服务式公寓总建筑面积： 30455平方米 入住条件： 日结月结均可 户型配比及租金 见下表（下页）

102 典型项目 ——盛捷服务式公寓 房型 面积范围 挂牌价格 开间 68-78平方米 15，800元人民币/月 一室一厅 108-123平方米
19，800元人民币/月 平方米 20，800元人民币/月 150平方米 26，800元人民币/月 二室一厅 191平方米 —— 复式套二 平方米 复式套三 平方米

103 典型项目 ——仁恒辉盛、丰德奥克伍德 仁恒辉盛阁国际公寓 丰德奥克伍德 丰德奥克伍德 仁恒辉盛阁国际公寓 仁恒辉盛阁国际公寓 丰德奥克伍德
行政区 锦江 武侯 位置 人民南路 套数 360套 (51,500 平方米) 237套 (30,000 平方米) 入住时间 2011 管理方 辉盛 奥克伍德 物业 仁恒置地广场 丰德国际广场 开发商 仁恒 万瑞 仁恒辉盛阁国际公寓 丰德奥克伍德 丰德奥克伍德 仁恒辉盛阁国际公寓

104 酒店市场 成都市酒店级服务式酒店公寓市场现状 成都市四星级、五星级（国内企业/世界连锁）酒店分析

105 典型五星级酒店概况 酒店概况 名称 位置 规模 配套设施 总面积 客房数 床位数 锦江宾馆 成都人民南路2段80号 70亩；
建筑面积64548平方米 518 751 15个会议厅；韩国烧烤、日本料理、川、粤菜餐厅；酒吧；恒温游泳池；康乐中心；雪茄吧等 总府皇冠假日酒店 蜀都大道总府路31号 建筑面积55000平方米 434 594 无烟楼层；残疾人房间；6间会议室；西餐厅、日式餐厅等 香格里拉大酒店 成都市滨江东路9号 50亩 — 中餐厅、西餐厅；网球；桑拿按摩；SPA；健身运动； 游泳池 索菲特万达大饭店 成都市滨江中路15号 建筑面积40000平方米 350 507 3个中式、西式、日式餐厅；400坐席大宴会厅、多语种同声传译演播厅等7个会议厅；SPA；KTV；GYM；大堂酒吧 家园国际酒店 成都机场路181号美好花园 400余亩 268及 37栋别墅 508 四季厅、白金汉宫、枫丹白露宫等12个会议厅；威尼斯西餐厅、古家村食府（川菜）；温泉会所；网球会所；恒温游泳池；保龄球等

106 经营情况较好的五星级酒店近年来房价递增幅度为15-20%左右
2007年 2008年 2009年 2010年 索菲特 860 900 1100 1,200 比上年增长（%） / 4% 22%　 　9% 总府皇冠假日酒店 680 750 890 1098 10%　 　19% 23%　 锦江宾馆 480 580 700 800 21% 14%　 家园国际酒店 590 870 15% 　16% 近两年来，房价以平均每年10%——25%的速度增长； 锦江宾馆自2007年开始，房价每年增长率为21%。 注：家园国际酒店的数据均不包括37栋别墅 2012年平均房价 名称 房价水平（元） 锦江宾馆 1550 总府皇冠假日酒店 1440 香格里拉大酒店 1651 索菲特万达大饭店 1230 家园国际酒店 926

107 五星级酒店的经营情况较好，多数可达到75%以上入住率
在成都目前挂星的13家五星级酒店中，香格里拉、锦江宾馆、天府喜来登、凯宾斯基等平均日常入住率可达80%——100%； 旅游旺季或举办会展时，入住率可达100%； 右表中的入住率为2010年数据，每年大约会有5%——7%的浮动。 入住率 2007年 2008年 2009年 2010年 索菲特 60% 71% 72% 总府皇冠假日酒店 73% 79% 84% 81% 锦江宾馆 78% 74% 家园国际酒店 —— 62% 70% 76%

108 从客户来源看，国内顾客以一线城市客户为主，以商务会议客户居多
客源情况 酒店客户来源 四川省内 国内其他省市 来源地 国外 来源国 索菲特 0% 70% 北京、上海、广州 30% 欧洲、日本、东南亚、美国 总府皇冠假日酒店 60% 商务客人 40% 日本、韩国、美国、加拿大 香格里拉大酒店 20% 北京、上海 欧美、新加坡 锦江宾馆 35% 25% 港澳台、欧美、日本（最多，占13%） 家园国际酒店 45% 北京、上海、沿海城市 日本、东南亚、欧美 酒店客源 旅行社 商务公务会议 普通散客 其他 索菲特 10% 80% 0% 总府皇冠假日酒店 30% 55% 5% 香格里拉大酒店 20% 40% 锦江宾馆 8% 50% 35% 7% 家园国际酒店 25% 28% 41% 6%

109 自助餐厅、中餐厅及位于饭店顶层的全景观西餐厅；7个会议室；健身；SPA；KTV 6个会议厅；桑拿；按摩；室内游泳池；健身中心；川菜、西式餐厅
典型四星级酒店概况 酒店概况 名称 位置 规模 配套设施 房价水平 客房数 （元） 绿洲大酒店 成都市忠烈祠西街99号 230 9个会议室；餐厅；酒吧；KTV 974 岷山大饭店 人民南路二段55号 409 自助餐厅、中餐厅及位于饭店顶层的全景观西餐厅；7个会议室；健身；SPA；KTV 887 四川宾馆 成都市总府街31号 400 6个会议厅；桑拿；按摩；室内游泳池；健身中心；川菜、西式餐厅 396 明宇丽雅饭店 锦江区人民东路59号仁和大厦 306 会议室；西餐厅；棋牌室；健身中心,；按摩 648 成都鼓楼智选假日酒店 大墙西街72号 281 5个会议室；餐厅 498

110 攀成钢区域 攀成钢片区现有及未来供应情况 周边楼盘信息

111 除1、2、5、17号住宅用地及1号商业用地待出让外，其余地块已出让完毕，已入住/在建中逐渐增多，区域逐渐成熟
土地权属 深长城项目 1号住宅地块 2号住宅地块 乐天 项目 环球汇 仁恒滨 河湾 成都ICC 泰和 项目 1号商业用地+5号住宅地块 伊泰 天骄 17号住宅地块 吉宝 项目 澳龙 名城 在建项目 已入驻项目 待建项目 待出让地块 绿地 锦天府 镏金 岁月 阳光水岸

112 新鸿基ICC——香港地产三大巨擘联袂打造成都高端都市综合体标杆之作
典型项目 概况 区位 成都东大路二环路外沙河畔，攀成钢片区 投资商 香港九龙仓集团，新鸿基地产，恒基兆业地产 占地 面积 308亩 容积率 6.5 建筑 约125万m² 物业 构成 写字楼、酒店、住宅、购物中心、观景台等 新鸿基ICC区位示意图 新鸿基ICC效果图

113 280m超甲写字楼+210m甲级写字楼+五星级酒店+观景台
规划方案 规划布局及物业组成 物业 体量 其他 写字楼 超高层4栋，约38万平方米 持有，统一招租 酒店 品牌管理档次待定，预计档次不低于丽思卡尔顿、w酒店 购物 中心 约16万平方米 含超市、百货、imax影院等，持有，统一招商 住宅 规模待定，其中一期住宅约21万平方米 —— 280m超甲写字楼+210m甲级写字楼+五星级酒店+观景台 高档住宅 购物中心 新鸿基ICC布局规划示意图

114 开盘销售超过80%，截止目前，一期一批次推出单位即将售罄
销售情况 开盘时间   销售价格 内部均价9000元/m²，对外均价1.1万元/m²；特色单元 万元/m² 供应 220套，面积区间 m²，主力面积区间 平米m² 去化 几近售罄，只剩下1套 客户 多港澳台客户，新鸿基内部员工 看中点 区域价值、品牌、升值潜力等 开盘当天供应220套，当天认购182套，其中，内部认购109套，开盘当天2小时认购73套，销售情况很好……截止目前，销售仅售1套…… ——新鸿基置业顾问

115 158m²，三房两厅双卫 户型分析 户型优点： 宽面宽设计，采光好； 带入户花园； 横厅设计，空间开阔； 主卧全套房设计，舒适感强；
南向u型明厨，且带生活阳台，使用方便；

116 117m²，两房两厅双卫 户型分析 户型优点： 主卧套房，带卫生间设计； 客厅带舒适生活阳台。

117 院墅，约468m² 户型分析 户型优点： 别墅户型设计，城市中享受别墅生活 私家大花园赠送 别墅式入户，尊贵私密 独立双私家车库

118 天池府邸，约273m² 户型分析 户型优点： 顶层私家游泳池，独享城中豪宅生活； 屋顶观景平台，饱览一城繁华；
休闲空间与居家空间动静分离，互不干扰

119 香港置地和合景泰富的285亩地块即将呈现另一大型城市综合体项目——环球汇
未来供应 概况 区位 攀成钢片区 开发商 香港置地、合景泰富 占地面积 285亩 建筑面积 90万m² 物业构成 住宅、写字楼、公寓、商场、酒店 开发节奏 建设中， 但面市时间不详 双桂路 环球汇 东大路 二环路 环球汇区位示意图

120 伊泰地块有望打造成成都住宅市场上的又一高端项目
未来供应 概况 区位 攀成钢片区 开发商 内蒙古伊泰置业 占地面积 80亩 建筑面积 21万平米 产品 12栋25-39层的纯高层电梯组成，其中两栋39层高的超高层建筑 主力户型面积 平米左右，共计660余户 开发节奏 待建 双桂路 二环路 东大路 伊泰 项目 伊泰项目区位示意图

121 攀成钢区域 攀成钢片区现有及未来供应情况 周边楼盘信息

122 都汇华庭项目概况 基本信息 开发商 华人置业·爱美高地房产 项目位置 锦江镗钯街 装修情况 毛坯 占地面积 27亩 建筑面积 19.8万方 容积率 8.5 总户数 1707户 绿化率 33% 车位比 1:0.6 户型面积 65-248㎡ 内部配套 1座独立会所，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，另配备了一个室外景观游泳池，会所装修则引入港式顶级私人会所理念。

123 11年都汇华庭共计销售8793㎡，近1年月均走量400㎡，成交均价15700元/㎡
都汇华庭销售概况 11年都汇华庭共计销售8793㎡，近1年月均走量400㎡，成交均价15700元/㎡ 受限购政策及楼市大环境因素影响，至11年4月起，项目销量明显下挫，直至12年2月起，受市场回暖因素带动成交量有小幅上升；

124 半数户型为70-90㎡，大户型占比不足10%，整体去化率为33%，还未交房
都汇华庭销售概况 半数户型为70-90㎡，大户型占比不足10%，整体去化率为33%，还未交房 户型配比：半数以上为70-90小户型，100㎡以上户型占比不足10%； 销售率：项目整体去化达33%，去化速度慢； 面积段 总套数 套数 比例 总面积(㎡) 销售套数 销售面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 50-70 186 32.5% 12527 46 3110 15520 140 9416 24.73% 70-90 331 57.9% 28211 146 12633 13986 185 15578 44.11% 47 8.2% 6007 -- 0.00% 7 1.2% 1590 1 206 18190 6 1384 14.29% 0.2% 250 18139 100.00% 合计 572 100.0% 48587 194 16200 15732 378 32387 33.92%

125 时代豪庭/时代尊邸项目概况 基本信息 开发商 九龙仓·龙茂房地产 项目位置 芷泉段88号 装修情况 毛坯 占地面积 106亩 建筑面积
25万方 容积率 6.0 总户数 1881户 绿化率 33% 车位比 1:0.75 户型面积 ㎡ 内部配套 3200平米豪华会所，包括室内恒温泳池，健身房，阅览室，小型电影院，KTV台球室，瑜伽室，棋牌室以及1700平米尊邸私享会所等

126 11年时代豪庭共计销售19000㎡，月均走量1616㎡，成交均价17000元/㎡
时代豪庭/时代尊邸销售概况 11年时代豪庭共计销售19000㎡，月均走量1616㎡，成交均价17000元/㎡ 项目销售情况良好，因推售时出现房源不足现象，对销售产生一定影响；

127 150-250大户型为主，整体去化率为84%，近1年去化速度慢，一期入住率30%
时代豪庭/时代尊邸销售概况 大户型为主，整体去化率为84%，近1年去化速度慢，一期入住率30% 户型配比：大户型项目， ㎡户型为主； 销售率：项目整体已销售4年，已经进入尾盘销售阶段，整体去化率达85% 面积段 总套数 套数比例 总面积(㎡) 套数 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 90-110 112 6.8% 11883 12039 100.00% 457 27.7% 52096 455 51865 12038 2 231 99.56% 70 4.2% 10049 13732 398 24.1% 63044 322 50711 14395 76 12332 80.90% 360 21.8% 62791 333 58024 12734 27 4767 92.50% 240 14.6% 52004 101 21891 20335 139 30113 42.08% 12 0.7% 3254 8 2170 16995 4 1084 66.67% 合计 1649 100.0% 255123 1401 206596 14098 248 48527 84.96%

128 雍锦汇项目概况 基本信息 开发商 九龙仓·龙润房地产 项目位置 锦东路一心桥6号 装修情况 精装修（装修标准4000元/㎡） 占地面积
22亩 建筑面积 7.6万方 容积率 3.96 总户数 约240套 绿化率 29% 车位比 1:1.8 户型面积 ㎡为主 配套 家乐福、北京华联近在咫尺。步行到地铁2号线二环路站约5分钟

129 11年雍锦汇共计销售9000㎡，月均走量816㎡，近期成交均价17000元/㎡
雍锦汇销售概况 11年雍锦汇共计销售9000㎡，月均走量816㎡，近期成交均价17000元/㎡ 进入12年，项目销售缓慢，月均销售1套，即使楼市小阳春也未能带动项目快速走量；

130 200-250大户型为主，整体去化率为20%，去化速度慢，项目滞销，还未交房
雍锦汇销售概况 大户型为主，整体去化率为20%，去化速度慢，项目滞销，还未交房 户型配比：大户型项目， ㎡户型为主； 销售率：项目整体去化达20%，项目滞销； 面积段 总套数 总面积(㎡) 套数 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 76 16 60 21.05% 2 780.1 -- 0.00% 合计 78 62 20.51%

131 朗御销售概况 基本信息 开发商 新嘉置地（成都）发展有限公司 项目位置 大慈寺路3号（东大街与府河交汇处） 装修情况
精装修（装修标准约4000元/平米） 占地面积 11亩 建筑面积 7.7万方 容积率 7.35 总户数 622户 绿化率 28.6% 车位比 1:0.82 户型面积 79-560㎡ 配套 大型商场伊藤，百盛，美美力诚，王府井等

132 11年朗御共计销售6800㎡，月均走量566㎡，近期成交均价约15000元/㎡
朗御销售情况 11年朗御共计销售6800㎡，月均走量566㎡，近期成交均价约15000元/㎡ 进入12年，项目销售缓慢，月均销售1套，即使楼市小阳春也未能带动项目快速走量；

133 70-90中小户型为主，整体去化率超过70%，当期去化速度较慢
朗御销售情况 70-90中小户型为主，整体去化率超过70%，当期去化速度较慢 户型配比：中小户型项目，70-90㎡户型为主； 销售率：开盘以来推出468套，整体去化超过70%； 面积段 总套数 套数 比例 总面积(㎡) 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 70-90 400 85.5% 35406 299 26399 16258 101 9007 74.75% 90-110 4 0.9% 365 15664 100.00% 20 4.3% 3679 12 2207 15123 8 1471 60.00% 40 8.5% 9031 26 5870 16060 14 3160 65.00% 500以上 2024 -- 0.00% 合计 468 100％ 50507 341 127 72.86%

134 绿地锦天府项目概况 基本信息 开发商 上海绿地集团成都锦江房地产开发有限公司 项目位置 锦江东二环与汇泉南路牛沙路交界处 装修情况
包含毛坯和精装修单位 占地面积 137.86亩 建筑面积 28万方 容积率 3.00 总户数 1243户 绿化率 30% 车位比 1:2.2 户型面积 ㎡ 配套 万达广场、万象城、锦江区第二医院、锦江区中医院、锦江区妇幼保健院

135 2011年12月至今朗御共计销售6700㎡，月均走量560㎡，近期成交均价约19000元/㎡
绿地锦天府销售情况 2011年12月至今朗御共计销售6700㎡，月均走量560㎡，近期成交均价约19000元/㎡ 项目因开盘主推低密产品，价格高企，销售缓慢。

136 170-200大户型为主，当前主推低密产品，去化速度慢，还未交房
绿地锦天府销售情况 大户型为主，当前主推低密产品，去化速度慢，还未交房 户型配比：大户型项目， ㎡户型为主； 销售率：开盘以来，推出低密产品30余套，目前去化20余套 面积段 总套数 套数 比例 总面积(㎡) 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 196 45.9% 37293 10 1953 12979 186 35339 5.10% 59 13.8% 12057 2 409 11974 57 11647 3.39% 58 13.6% 15611 -- 0.00% 82 19.2% 26913 7 2329 15513 75 24584 8.54% 32 7.5% 14117 4 1610 19308 28 12506 12.50% 合计 427 100.0% 105992 23 6302 15467 404 99689 5.39%

137 誉峰项目概况 基本信息 开发商 合景泰富（成都市中天盈房地产开发有限公司） 项目位置 高新区万象南路360号 装修情况
精装修（装修标准约6000元/平米） 占地面积 280亩 建筑面积 55.27万方 容积率 3.30 总户数 1988户 绿化率 43% 车位比 1:2 户型面积 ㎡ 配套 成都市第一人民医院、成都市高新区管委会、W酒店

138 11年誉峰共计销售约7.5万㎡，月均走量6200㎡，近期成交均价约20000元/㎡
誉峰销售概况 11年誉峰共计销售约7.5万㎡，月均走量6200㎡，近期成交均价约20000元/㎡ 在同类产品中，项目销售情况较好，2012年月均去化约26套。

139 200-250大户型为主，去化速度较好 誉峰销售概况 户型配比：大户型项目，200-250㎡户型为主；
销售率：项目去化较好，整体去化约80％ 面积段 总套数 套数 比例 总面积(㎡) 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 378 31.7% 70581 312 58422 22928 66 12159 82.54% 723 60.6% 154544 575 122904 19803 148 31639 79.53% 5 0.4% 1462 3 896 23798 2 565 60.00% 82 6.9% 28845 54 19029 31035 28 9816 65.85% 2229 34562 100.00% 500以上 1 0.1% 544 38448 合计 1194 100.0% 258206 950 204026 21974 244 54180 79.56%