第一章 导论.

Presentation on theme: "第一章 导论."— Presentation transcript:

1 第一章 导论

2 第一节 房地产与房地产开发 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发程序 第四节 房地产业 第五节 房地产开发经营税收
第一章 导论 第一节 房地产与房地产开发 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发程序 第四节 房地产业 第五节 房地产开发经营税收

3 第一节 房地产与房地产开发 一、房地产 1.房地产 （Real Estate, Real Property）
第一节 房地产与房地产开发 一、房地产 1.房地产 （Real Estate, Real Property） 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位三者的综合体。 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分。 区位：是指房地产的空间位置。 房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

4 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产 1.房地产 土地 田地、地面； 地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体； 从开发角度讲，土地是三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 Real Estate Development & Operation

5 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产 1.房地产 建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 狭义：房屋 广义：房屋、构筑物 房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 三者关系？ Real Estate Development & Operation

6 房屋和构筑物的区别 ①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 ②是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的。
对于亭子、宝塔之类的建筑物，一般只好直呼其为建筑物。 Company Logo

7 思考：摆在屋里的家具属于这一类别吗？ 其他地上定着物
指建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 1.物理上不可分离。 2.虽可分离但会降低价值。 地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。 思考：摆在屋里的家具属于这一类别吗？

8 1.房地产 房地产 房地产的定义 土地 建筑物 其他地上定着物 实物 权益 区位

9 房地产的基本存在形态 土地 建筑物 房地 有无建筑物 是否单独 整体看待 房地产：可能为土地，也可能为建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。
房地：指土地与建筑物的合成体。

10 real estate和real property
1.房地产 其他名称 不动产 物 业 real estate和real property Real Estate Development & Operation

11 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产 2.房地产的特性 物 理 属 性 经 济 属 性 改造增值性 不可移动性 相互影响性 独一无二性 Content Layouts 寿命长久性 价值量大 资源稀缺性 流动性差 Real Estate Development & Operation 11

12 广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”
思考 1.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产的什么特性呢？ 2.为什么房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场？ 广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”

13 3.房地产的分类（按照用途划分） 居住类房地产 商业类房地产 工业类房地产 特殊用途房地产：物业空间的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
飞机场 高尔夫球场

14 试一试 找到下列房地产各自所属的用途 果园 居住房地产 商业房地产 仓库 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 别墅 娱乐房地产 工业房地产
农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产 仓库 别墅 影剧院 美食城 机场 度假村 百货商场 行政办公楼

15 3.房地产的分类（按照开发程度分） 现 房 熟地 在建工程 不具有城市基础设施 毛地 有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置
生地 毛地 有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置 有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物 熟地 现 房 已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地 在建工程 建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件

16 非收益性房地产：不能直接产生收益的房地产，如：未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。 关键看在本质上是否具有直接产生经济效益的能力
3.房地产的分类（按是否产生收益) 是否产生收益 收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益 非收益性房地产：不能直接产生收益的房地产，如：未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。 关键看在本质上是否具有直接产生经济效益的能力

17 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产与房地产开发 二、房地产开发 1.房地产开发的涵义 以城市规划区内的国有土地为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 我国有两种土地所有权形式； 房地产开发必须符合城市规划的要求； 房地产开发在实践中一般有狭义和广义两种理解； 在实践中，房地产经营这个概念也被广泛使用，并且很多时候和房地产开发一起混合或并列使用。 Real Estate Development & Operation

18 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产与房地产开发 2.房地产开发的特点 易受国家的经济政策等多方面环境因素的影响和制约 市场具有地区性和分散性，需求具有稳定性 涉及面广，综合性与复杂性强 开发成本高、建设周期长、风险大 Real Estate Development & Operation

19 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产与房地产开发 3.房地产开发的分类 1） 开发深度：土地开发 房屋开发 2） 开发区域：新区开发 旧城改造 3） 开发规模：单项开发 成片小区开发 4） 开发方式：定向开发 联合开发 合作开发 单独开发 …… Real Estate Development & Operation

20 Real Estate Development & Operation
第一节 房地产与房地产开发 4.房地产开发的作用 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 有利于城市总体规划的实现 有利于加速城市现代化进程 Real Estate Development & Operation

21 Real Estate Development & Operation
5.房地产开发的参与者 建筑承包商 房地产开发企业 消费者 投资主体和金融机构 政府有关部门 专业顾问 土地使用权人 房地产开发的参与者 Real Estate Development & Operation

22 第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的设立 企业法人登记的名称和组织机构 1.设立条件 固定的办公用房
第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的设立 1.设立条件 企业法人登记的名称和组织机构 固定的办公用房 有100万元以上的注册资本 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员  2名以上持有资格证书的专职会计人员 其他条件

23 Real Estate Development & Operation
2.房地产开发企业设立的程序 营业执照复印件 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 企业章程 验资证明 法定代表人的身份证明 专业技术人员的资格证书和聘用合同 Real Estate Development & Operation

24 Real Estate Development & Operation
第二节 房地产开发企业 二、房地产开发企业的资质管理 1.资质等级划分 4级和暂定资质 2.资质审批 一级由建设部审批 具体审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 3.动态管理 每年核定一次 4.资质等级对应的业务范围 二级及二级以下资质可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目 Real Estate Development & Operation

25 房地产开发企业的资质等级条件 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，未发生过重大工程质量事故。商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

26 三、房地产开发企业的分类 1．按开发企业经营业务范围划分 （1）房地产开发专营企业 （2）房地产开发兼营企业 2．按企业的产权关系划分
（1）公有制的房地产开发企业 （2）外资房地产开发企业 （3）民营房地产开发企业 3．现代企业制度下的房地产开发企业类型 房地产有限责任公司和房地产股份有限公司

27 四、房地产开发企业的组织机构设置和人才结构
1．房地产开发企业的组织机构设置 部门制 项目公司制 （1） （2） （4） （3） 专业管理公司制 事业部制

28 2．房地产开发企业的人才结构 人才结构 建筑师 项目拓展与开发人员 工程师 财务人员 营销策划人员 法律顾问

29 第三节 房地产开发程序 遵循房地产开发程序的原因： 1、房地产产品的形成内在的规律性 2、减少投资风险，使开发项目顺利进行
第三节 房地产开发程序 遵循房地产开发程序的原因： 1、房地产产品的形成内在的规律性 2、减少投资风险，使开发项目顺利进行 3、城市政府审批制度 一、传统工程项目建设程序： 立项决策阶段 建设准备阶段 施工建设阶段 竣工验收阶段 后评价阶段

30 立项决策阶段 可行性研究 项目建议书 选址意见书及立项批文
申领选址意见书时，需按规定向主管部门提交选址申请报告、有效的项目建议书及其他必需的文件。 可行性研究 对项目在资源、技术、经济、市场、工程、环境、社会等方面所进行的科学分析与论证，以判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利、环境是否受到不利影响等，并对多个可能的备选方案进行择优比选 项目建议书 项目提出的必要性和依据；项目的规模、建设地点和初步方案；建设条件分析；投资估算；资金筹措初步方案；项目进度；综合效益等

31 建设准备阶段 该阶段的工作流程一般为： 申领建设用地规划许可证 申领建设工程规划许可证 项目规划设计 开工准备 ① ② ③ ④

32 二、房地产项目开发流程 租售与物业服务 投资决策 前期工作 工程建设 投资机会分析 项目可行性研究 项目投资决策 获取项目开发用地
房地产开发项目手册 项目规划设计与报建 取得工程规划许可证 办理项目融资手续 开工准备工作 基础工程 主体工程 安装与装修工程 室外工程 竣工验收 销售准备 市场营销 现场销售 物业服务

33 第四节 房地产业 一、房地产业的含义（Real Estate Industry） 从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。
第四节 房地产业 一、房地产业的含义（Real Estate Industry） 从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。 房地产中介服务业 房地产估价 房地产经纪 房地产咨询（含房地产策划等） 房地产销售 房地产律师 房地产公证 房地产物业管理服务业 房地产金融服务业

34 一、房地产业的含义 （1）房地产业的行业属性 （2）房地产业与建筑业的关系

35 Real Estate Development & Operation
二、房地产业在国民经济中的地位 （1） （2） 在国民经济中的基础性 在国民经济发展中的先导性 地位 （4） （3） 在国民经济发展中的其他重要作用 在国民经济发展中的支柱性 Real Estate Development & Operation

36 Real Estate Development & Operation
全国固定资产投资与房地产开发投资 单位：亿元 Real Estate Development & Operation

37

38 Real Estate Development & Operation
前瞻效应：指产业的发展创造了能够引起新的产业活动。 回顾效应：指产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。 旁侧效应：促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高这种间接影响。 Real Estate Development & Operation

39 三、房地产业与国民经济关系的一般规律 一般规律 房地产业的发展需要与国民经济发展保持一定的比例。
1.国民经济对房地产业的作用，可以是正面的，也可以是负面的，可以是带动的，也可以是制约的。 2.房地产业对国民经济的作用总体来说也可分为促进和牵制两个方面。 Real Estate Development & Operation

40 Real Estate Development & Operation
四、我国房地产业的发展现状及发展前景 房地产业已成为我国经济的重要支柱产业 （1） 我国房地产业的发展现状及发展前景 （3） （2） 目前我国房地产业仍然处于发展时期，未来还有较大的发展空间 我国目前的房地产业存在着各小行业不均衡发展的态势 Real Estate Development & Operation

41 笑话欣赏 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢…… 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

42 第五节 房地产开发经营税收 一、我国现行房地产税收制度 房产税（保有环节） 城镇土地使用税（保有环节） 耕地占用税（取得环节）
第五节  房地产开发经营税收 一、我国现行房地产税收制度 房产税（保有环节） 城镇土地使用税（保有环节） 耕地占用税（取得环节） 中国现行房地产税 土地增值税（流转环节） 契税（流转环节） 其他与房地产紧密相关的税种:固定资产投资方向调节税（已停征）、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。

43 二、我国现行房地产税收种类

44 1.房 产 税 （1）纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；
1.房  产  税 （1）纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人； 产权出典的，以承典人为纳税人； 产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。

45 1.房 产 税 课税对象是房产，在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 （2）课税对象
1.房  产  税 课税对象是房产，在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 （2）课税对象 从价计征的，以房产原值一次减除l0一30％后的余值为计税依据。 （3）计税依据 从租计征的，以房产年租金收入为计税依据。 房产税采用比例税率 按房产余值计征的，税率为1．2％ 按房产租金收入计征的：税率为12％ 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂按4%的税率征收房产税。 （4）税率

46 例题解析 某企业2012年底自有经营用房原值为100万元，已知当地规定扣除比例为30%，适用税率为1.2%。计算该企业2012年应纳房产税的税额。 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%=100×（1-30%）×1.2%=0.84（万元） 2012年，某企业将自有房屋出租给某公司，每月收取租金10000元，计算该企业2012年应纳房产税的税额。 应纳税额=房产租金收入×税率(12%)=10000×12×12%=14400（元）

47 1.房 产 税 （5）纳税地点和纳税期限 ①纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。
1.房  产  税 （5）纳税地点和纳税期限   ①纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。  ②纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。

48 1.房 产 税 （6）减税、免税 下述房产免征房产税: ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
1.房  产  税 （6）减税、免税 下述房产免征房产税:   ①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。  ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

49 1.房 产 税 （6）减税、免税 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税
1.房  产  税 （6）减税、免税 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税 对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。 房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。 ④经财政部批准免税的其他房产 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

50 2. 城镇土地使用税 土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
2.  城镇土地使用税 （1）纳税人 土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 （2）课税对象 土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,课税对象是上述范围内的土地。  （3）计税依据 纳税人实际占用的土地面积

51 例题解析 某企业实际占地面积10000平方米，经税务机关核定，单位税额3元/m2，计算该企业每年应纳城镇土地使用税税额。
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额=10000×3=30000（元）

52 2. 城镇土地使用税 土地使用税是采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次： 单位：元
2.  城镇土地使用税 （4）适用税额和应纳税额的计算   土地使用税是采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：   单位：元 1.5元至30元 ①大城市 ②中等城市 1.2元至24元 ③小城市 0.9元至18元 ④县城、建制镇、工矿区 0.6元至12元

53 2. 城镇土地使用税 （5）纳税地点和纳税期限 ①纳税地点 土地使用税由土地所在的税务机关征收 土地使用税按年计算，分期缴纳。 ②纳税期限
2.  城镇土地使用税 （5）纳税地点和纳税期限     ①纳税地点 土地使用税由土地所在的税务机关征收 土地使用税按年计算，分期缴纳。 各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。 ②纳税期限

54 2. 城镇土地使用税 政策性免税 ①国家机关、人民团体、军队自用的土地； ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
2.  城镇土地使用税 （6）减税、免税 ①国家机关、人民团体、军队自用的土地； ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； ④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；  政策性免税  ⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； ⑦由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

55 3.耕地占用税 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。
（1）纳税人 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。 （2）课税对象 耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。  （3）税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次： ①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，10～50元／m2； ②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，8～40元／m2； ③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，6.5～32.5元／m2； ④人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／m2。

56 3.耕地占用税 （4）计税依据 以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行据实征收原则，按照规定税率一次性计算征收。 （5）加成征税
经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。 对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

57 （6）减税、免税 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道所占耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
①减税范围： 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道所占耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。   农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 ②免税范围： 军事设施占用耕地； 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。

58 3.耕地占用税 （7）纳税环节和纳税期限 土地管理部门在通知单位或个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

59 4.土地增值税 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人
4.土地增值税   凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人 （1）纳税人 各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。 （2）征税范围 包括国有土地使用权；地上建筑物和其他附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。 可以通过以下几个标准判定是否属于土地增值税的征税范围： ①转让的土地使用权必须是国家所有。 ②土地使用权、地上建筑物和其他附着物的产权必须发生转让。 ③必须取得转让收入。 因此，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。

60 4.土地增值税   交换房地产？ 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 房地产抵押 ？ 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 思考：房地产出租呢？

61 4.土地增值税 （3）计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据
4.土地增值税   （3）计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 货币收入 纳税人转让房地产所取得的收入 实物收入 其他收入

62 4.土地增值税 土地增值额 税率 未超过扣除项目金额50％的部分 30％ 超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分， 40％
4.土地增值税   （4）税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率： 土地增值额 税率 未超过扣除项目金额50％的部分 30％ 超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分， 40％ 超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分 50％ 超过扣除项目金额200％以上部分 60％

63 巩固练习 某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为多少？ （1）先求增值额：
增值额＝300－100＝200（万元） （2）再计算增值额与扣除项目金额之比 增值额占扣除项目金额的％＝200／100×100％＝200％ （3）计算土地增值税税额 应纳税额＝100×50％×30％＋100×（100％－50％）×40％＋100×（200％－100％）×50％＝85（万元） 思考并计算假若取得收入为350万元，其他条件不变则增值额又为多少？

64 4.土地增值税 应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数来计算 土地增值额 应纳税额（一步计算）
4.土地增值税   （4）税率和应纳税额的计算 应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数来计算 土地增值额 应纳税额（一步计算） 未超过扣除项目金额50％ 土地增值额×30％ 超过扣除项目金额50％未超过100％ 土地增值额× 40％一扣除项目× 5％ 超过扣除项目金额100％未超过200％ 土地增值额×  50％一扣除项目× 15％ 超过扣除项目金额200％ 土地增值额× 60％一扣除项目金额× 35％

65 巩固练习 用一步到位的式子计算刚才的两道题目
某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为多少？ 思考并计算假若取得收入为350万元，其他条件不变则增值额又为多少？

66 4.土地增值税   扣除项目  (1)取得土地使用权时所支付的金额：这一部分包括两个方面：一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；二是包括纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定交纳的相关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时所规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 (2)房地产开发成本：土地开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本：土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 （3）房地产开发费用：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

67 4.土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要分两种情况扣除。
4.土地增值税   财务费用中的利息支出 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要分两种情况扣除。 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

68 4.土地增值税   房地产开发企业缴纳的印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。 扣除项目 ④与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。 ⑤财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 ⑥旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

69 4.土地增值税   扣除项目 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。  纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：     (1)隐瞒、虚报房地产价格的；     (2)提供扣除项目金额不实的；       (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

70 例题解析 某公司2012年8月转让一栋2000年建造的办公楼。当时造价为2000万元，经房地产评估机构评估，该楼的重置成本为6000万元，成新率为7成。转让前取得土地使用权支付的地价款和有关费用为900万元，转让时取得收入为9000万元。计算土地增值税。

71 （1）转让收入=9000（万元） （2）可扣除项目 ①评估价格=重置成本×成新率=6000×70%=4200（万元） ②取得土地使用权支付的金额为900（万元） ③转让有关的税金 营业税=9000×5%=450（万元） 城市维护建设税=450×7%=31.5（万元） 教育费附加=450×3%=13.5（万元） 印花税=9000×0.5‰=4.5（万元） 税金合计： =499.5（万元） 可扣除项目合计： =5599.5（万元） ④增值额的计算 增值额= =3400.5（万元） ⑤增值率的计算 增值率=3400.5÷5599.5×100%=60.7%，大于50%，小于100%。 ⑥应纳土地增值税的计算 土地增值税税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5% =3400.5×40% ×5%= （万元）

72 4.土地增值税   （5）减税、免税 ①纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 ②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 ③因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 ④个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

73 5.   契    税 （1）纳税人 《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，如典当、出租、抵押不征收契税，目前我国的契税征收范围也不包括继承。具体征收范围如下： ①国有土地使用权出让； ②土地使用权转让，包括出售，赠与及交换； ③房屋买卖； ④房屋赠与； ⑤房屋交换；

74 5.   契    税 （1）纳税人 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：     (1)以土地、房屋权属作价投资、入股；     (2)以土地、房屋权属抵债；     (3)以获奖方式承受土地、房屋权属；     (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

75 5. 契 税 发生产权转移变动的土地、房屋。 （2）课税对象 （3）税率 3％~5％
5.   契    税 （2）课税对象 发生产权转移变动的土地、房屋。 （3）税率 3％~5％ ①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 （4）计税依据 ②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 ③土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。 ④以划拨方式缺的土地使用权的，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费或土地收益作为计税依据。

76 5.   契    税 （5）纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

77 5. 契 税 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
5.   契    税 （6） 减税、免税 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征； 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征； 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征； 纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征； 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

78 案例 前两天，曹先生购买了位于河西奥体中心附近的一套二手房，111平方米，2001年建成，经和卖主协商，他付了40万元（单价3600元），并拿到南京地税部门按此价开具的不动产营业税通用发票。接着，他去契税征收所交纳契税，以办理过户手续，谁知却被告之，40万元的房价明显偏低，需要重新估价。当时一位工作人员告诉曹先生，该小区二手房屋以前的成交价单价没有低于4200元的，所以应该要按4200元×111平方米即466200元征收契税。由于一下子多出6万元，契税也就多出1324元 。 《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款明确表示：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

79 6.   相  关  税  收 （1）两税一费 ①营业税 对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税 销售不动产的营业税税率为5％ 2011年1月26日经国务院批准，财政部、国家税务总局发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知中规定：自当月28日起，个人出售购买不足5年住房的，全额征收营业税；个人出售购买5年以上非普通住房的，按照销售收入减去购房价款以后的差额征收营业税，个人出售购买5年以上普通住房的，免征营业税。

80 6. 相 关 税 收 随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税 纳税人：缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人
6.   相  关  税  收 ②城市维护建设税 随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税 纳税人：缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人 征税范围：全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇及其以外的地区 城市市区：7％ 地区差别税率 县城、建制镇：5％ 不在城市市区、县城、建制镇的：1％ 计税依据：以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额

81 6. 相 关 税 收 ③教育费附加 随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税
6.   相  关  税  收 ③教育费附加 随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税 以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据 教育费附加率为3％分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳

82 6.   相  关  税  收 （2）企业所得税 纳税人：所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括6类：即国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得的其他组织。 征税对象：纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。 税率：25％ 自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

83 6. 相 关 税 收 国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。
6.   相  关  税  收 （3）个人所得税 国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。 2011年1月26日经国务院批准，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

84 6. 相 关 税 收 工资、薪金所得； 个体工商户的生产、经营所得； 对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 劳务报酬所得； 稿酬所得；
6.   相  关  税  收 个人所得税－税目 工资、薪金所得； 个体工商户的生产、经营所得； 对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 劳务报酬所得； 稿酬所得； 特许权使用费所得； 利息、股息、红利所得； 财产租赁所得； 适用比例税率，税率为20％ 财产转让所得； 偶然所得； 经国务院财政部门确定征税的其他所得。

85 6. 相 关 税 收 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税
6.   相  关  税  收 （4）印花税 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税 纳税人:包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

86 6. 相 关 税 收 （4）印花税 下列凭证为应纳税凭证：
6.   相  关  税  收 （4）印花税 下列凭证为应纳税凭证： （一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同； （二）产权转移书据； （三）营业帐簿； （四）房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证； （五）经财政部确定征税的其他凭证。

87 6. 相 关 税 收 印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。
6.   相  关  税  收 (4) 印花税 印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。 比例税率 税率 定额税率 对于一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分5档，千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。 对于一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款，即每件5元。

88

89 巩固练习 某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％）。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10％。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为多少？

90 第六节 本章课外学习（自学）

91 第一节 房地产与房地产开发 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发程序 第四节 房地产业 第五节 房地产开发经营税收
第一章 导论 第一节 房地产与房地产开发 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发程序 第四节 房地产业 第五节 房地产开发经营税收

92 ThE END!