淄博市张店区华光路黄金国际商业街项目前期策划

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1 淄博市张店区华光路黄金国际商业街项目前期策划
谨呈 山东德泰堂置业有限公司 2011 / 02

2 一.宏观经济 目 录 二.项目概况 三.市场研究 四.潜在竞争 五.借鉴案例 六.定位建议 七.概念方案 八.经济测算

3 一 宏观经济 城市区位 淄博交通 山东省概况 淄博概况 人口分析 GDP与人均GDP对比分析 固定资产投资 三产分析 社会消费品总额分析
可支配收入与消费性支出分析 产业发展 小结

4 城市区位 淄博市 淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地 南与泰山毗邻 北与黄河相依 东与潍坊市相接 西靠济南和莱芜
淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区 ），3县（桓台、高青、沂源县）

5 淄博交通 铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市； 济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；
淄博周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷 滨博高速 济青高速 济青高速 滨博高速 淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局 区域共同发展的效应开始显现

6 山东省概况 人口密度大，GDP高于全国发展速度 山东省土地面积占全国总面积的2% （即15.71万平方公里），居民人口
9417.2万人约占全国总人口的7% 2008年度山东省实现GDP 亿 元，占中国当年GDP总量的9% 从发展速度看，2008年山东省GDP 增长率为12.1%，高出全国3.1个百 分点。此外，当年财政收入总额为 1956.9亿元，占全国的3% 社会消费品零售总额占全国 绝对值 占全国比重 国内生产总值占全国 人口 9417.2万 面积 15.71万平方公里 财政收入占全国 人口密度大，GDP高于全国发展速度 资料来源：山东/中国统计公报

7 淄博概况 淄博市土地面积占山东省总面积的4% （即5965平方公里），居民常住人口 504.51万人（约占全省总人口的5%）
2008年度淄博市实现GDP 亿元 (全省排第5位),占全省当年GDP总量 的7%；从发展速度看，2008年淄博市 GDP增长率为13%。此外，当年 财政收入总额为114.69亿元，占全省 的6% 社会消费品零售总额占全省 绝对值 占山东省比重 国民生产总值占全省 人口 504.51万 面积 5965平方公里 财政收入占全省 淄博市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9% 资料来源：淄博/山东统计公报

8 人口分析 淄博市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人 资料来源：淄博统计公报

9 GDP/人均GDP对比分析 淄博市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名
城市 GDP(亿元) 排名 青岛 1 烟台 2 济南 3 潍坊 4 淄博 5 济宁 6 东营 7 临沂 8 威海 9 泰安 10 城市 人均GDP(元) 排名 东营 102741 1 威海 63519 2 青岛 52895 3 淄博 52036 4 烟台 49012 5 济南 45724 6 莱芜 35845 7 滨州 33610 8 枣庄 28744 9 日照 28300 10 淄博市2008年GDP达到 亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名 近三年淄博市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%， 城市发展潜力大 资料来源：淄博/山东统计公报

10 固定资产投资分析 淄博市全社会固定资产投资在2008年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量
近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3% 资料来源：淄博统计公报

11 三产分析 2008年淄博市第一产业占GDP的3.5％（82.18亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP
淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳 近三年淄博三产发展保持平稳增长

12 社会消费品零售总额分析 2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元
淄博市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%），商业发展迅速 资料来源：淄博统计公报

13 可支配收入与消费性支出分析 2008年淄博城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元，
呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%和12.3% 资料来源：淄博统计公报

14 产业发展 淄博工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局
化工产业 日用陶瓷 作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成 淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新的活力

15 产业发展 机械冶金 目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主 新材料产业 电子产业 淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位 市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平

16 小结 城市发展潜力大 本地化特色强 城市地位 资源城市 随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显 经济发展
GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位 城市发展潜力大 本地化特色强 城市人口 6 人口规模较大，常住人口占绝对比例 产业发展 工业化城市，第二产业发达 16 16

17 二 项目位置及地块条件 地块周边 道路系统 项目概况 公共交通 周边主要物业 SWOT分析

18 项目位置及地块条件 地处以黄金国际商业街区 为中心的城市新型商圈， 未来商业价值潜力巨大 N 项目位置 地块指标 用地面积
地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、 西至世纪路、南至华光路 地块指标 用地面积 约17600平方米 建筑面积 地处以黄金国际商业街区 为中心的城市新型商圈， 未来商业价值潜力巨大 本项目

19 地块周边 世 纪 路 西 六 路 联通路 TESCO 拟建百货 本项目 华光路

20 地块周边 TESCO 占地面积（平米） 18500 建筑面积 （平米） 73500 购物中心 超市 楼层 总面积 （平米） 使用面积（平米）
业态 卖场面积 F4 8500 4700 餐饮、娱乐 F3 9600 5300 生活 F2 9500 5200 时尚 F1 9700 5400 化妆品、鞋、手表 、珠宝 500 B1 1400 800 快餐 14400 8900 备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米 ，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米

21 地块周边 TESCO 停车位 楼层 停车场（平米） 地面 236 B1 2500 B2 17500（购物中心及卖场） 464 合计
20000 700 停车位(TESCO 卖场) 560 停车位(TESCO 购物中心) 140

22 地块周边 TESCO 项目进度 05/2010 发包人开始建设工作 03/2011 完成的结构和屋顶 09/2011 产权移交到乐购
01/2012 购物中心即将开业

23 本项目 道路系统 N 世 纪 路 西 六 路 西 五 路 联通路 华光路 围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；
本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道； 城市各区域车辆方便到达本项目

24 公交系统 本项目 项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站； 公交线路、站点
项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站； 有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站； 公交站点发达，公交便利度较高 34 90 139 160 2 121 126 123 137 159 160 N 西 六 路 西 五 路 世 纪 路 公交线路、站点 移动大厦站 途径线路：34、90、139、160路 西六路北首站 莲池公园站 途径线路：2、121、126路 西班牙风情街站 途径线路：159、160路 美达集团站 莲池小学站 途径线路：123、137路 联通路 本项目 华光路

25 N 项目位于黄金国际商业街区： 现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域 未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质 瑞丰苑小区
世纪花园 美达花园 莲池小区 瑞景苑小区 世 纪 路 西 六 路 西 五 路 金丽大厦 黄金国际 西班牙风情街 联通路 世瑞苑小区 金丽花园 联通营业厅 富邸大酒店 中国建设银行 本项目 政通超市 民泰大酒店 华光路 莲池公园 道庄小区 丽景源大酒店 义乌小商品城 九级塔花苑小区 淄博市职业学院 大润发 超市 张店区第七中学 齐泰花苑 项目位于黄金国际商业街区： 现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域 未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质 地块周边人口构成 特点 居民小区 商业人流 项目周边住宅小区较多 项目周边有一定的商业项目和商业人流

26 共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住
周边物业 住宅人口 序号 楼盘 名称 位置 开发商 物业 类型 户数 均价 （元/平米） 入住 日期 1 黄金国际 张店区华光路与西六路交汇处 山东黄金置业有限公司 小高层、高层、多层 预计 户，已入住1000多户 5300 共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住 2 瑞丰苑 张恒路与联通路交口 创业房产 多层 1000多户 3500 2003年 3 瑞景苑 1500多户 2000年 在售 已售 项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主； 随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大； 周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发

27 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售总额的平稳增长，未来有稳定的市场支持
地形及面积合理，具备规模 效益。地块呈长方形，沿 华光路东西向为延展面，延 展面达200多米，非常利于 商业的发展 城市交通网络发达，公交系 统便利 紧临的黄金国际小区是本地 档次高、规模大的社区，社 区内的居民多是收入较高人 群，可为本项目带来潜在的 高收入客群 优势 劣势 近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售总额的平稳增长，未来有稳定的市场支持 商业业态现状大多定位雷 同，亟待符合市场需求的差 异化、标志性商业提升整 体品质 张店的对外交通条件非常 好，商业的辐射能力强 西部新城的发展与政府的西 迁，将带动西部商业地产项 目的蓬勃发展 本项目所处城市核心区土地 　供应稀缺，物业升值潜力大 机会 淄博市外来人口数量少，本 土化倾向较强，不利于城市 的对外交流以及经济发展的 多样化 淄博新城区高档综合商业项 目陆续建成，如名尚城市广 场、佳世客，会对本项目入 市造成一定威胁 威胁 地块处于华光路，目前该 区域商业项目少，商业氛 围不够浓厚

28 三 市场研究 淄博市商业发展历程 淄博市商业市场未来发展格局 张店区商圈分析 销售类商业分析 餐饮类商业分析 休闲娱乐类商业分析
商业市场特征总结 与青岛、济南对比分析

29 淄博市商业发展历程 第一阶段： （1985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形
第二阶段：（ ）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型 第三阶段：（2002—至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变

30 淄博市商业市场未来发展格局 《淄博市中心城区商业网点规划》的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化
规划将分为近期规划（到2010年）和远期规划（2011年—2020年） 主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商 业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。 规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。

31 淄博市商业市场未来发展格局 老城区未来发展远景规划 将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围
商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨 干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域 新城区未来发展远景规划 将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副 中心 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮 高新区未来发展远景规划 建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业 项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、 餐饮店

32 张店区商圈分布 三大商圈： 美食街商圈 银座商圈 大润发商圈 大润发 商圈 银座 商圈 美食街 商圈 本项目

33 张店区代表性项目 代表性项目： 商业零售企业： 1.淄博商厦 2.金帝购物广场 3.银座商城 4.大润发超市 步行街： A.美食街商业街
B.西二路商业街 C.共青团路商业街 D.新世界商业步行街 4 D 2 C B 3 A 1 本项目

34 张店区商圈分析 名称 典型商家 商圈类型 特色与发展方向 美食街商圈 淄博商厦、利群购物广场、 振华商厦、国美等 传统商圈 （核心商圈）
淄博最早形成的商业街区、商业网点密集，人流旺盛，商业气氛浓厚，商圈辐射能力强，淄博各区县消费者首选之地。业态丰富，以百货、超市、专卖店为主 银座商圈 银座商城、王府井商业步 行街、金帝购物广场、苏 宁、全球通影院、嘉信茂 广场等 新兴商圈 （次核心商圈） 商圈是以银座商场、金帝购物广场与王府井步行街为核心并向华光路延伸发展出的新兴商圈。商圈业态丰富，以百货、餐饮、休闲、娱乐为主 大润发商圈 大润发超市、新世界步行 街、五里桥银座等 （次商圈） 商圈以大润发超市、新世界步行街为核心，发展出的新兴商圈。业态主要由大型超市、百货、休闲娱乐、零售店铺组成

35 张店区商圈分析 美食街商圈 地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路 商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和
美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈 商圈主要商业项目： 1 、淄博商厦 2 、美食街沿街商铺 3 、利群购物广场 4 、振华商厦 5 、国美电器 5 2 1 4 3 本项目

36 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——淄博商厦 物业基本情况 物业情况 公司名称 淄博商厦 投资商 淄博商厦股份有限公司 商场地址
山东省淄博市张店区美食街内 开业时间 1995年12月 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共7层，5万平方米 经营档 中高档 商家合作模式 扣点分成 约25%-28% 经营模式 品牌专柜 硬件设施 2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调 停车位 地面停车400个 物业性质 单体商业 淄博商厦外立面（正在装修） 淄博商厦内部 通往超市电梯 品 牌 店

37 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——淄博商厦 楼层 介绍 业态 品牌 B1 超市 烟、酒、食品、药品、日化、百货 F1 珠宝
明牌、周大福、千禧之星、谢瑞磷等 化妆品 玉兰油、水芝澳、美宝莲、佰草集等 鞋类 爱步、TATA、森达、BELLE、思加图等 皮具 金利来、华伦天奴、花花公子、鳄鱼等 餐饮 麦当劳 钟表 TUDOR、ROLEX、TISSOT等 F2 男装 圣大保罗、皮尔卡丹、金利来、罗马世家、JACKJONES、才子、乔顿等 女装 杰西、米兰登、声雨竹、ONLY、VERDMODA、凯撒、玛丝菲尔等 F3 运动区 NIKE、ADIDAS、美津浓、李宁、KAPPA等 休闲区 真维斯、美特斯邦威，佐丹奴等 羊绒区 梦特娇、皮尔卡丹、金利来，鄂而多斯等 女性用品 百图、华尔思丹、爱慕、美思、安莉芳等 F4 家用电器 LG、三星、TCL、西门子、东芝、JVC、日立等 F5 电脑、数码产品 联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧等 婴幼儿童用品 ABC童装、米奇、水孩儿等 F6 餐饮（美食城）；羽绒服

38 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——淄博商厦 淄博商厦是淄博市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶
持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高︰中︰低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 商场销售情况分析 提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因淄博商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日 降大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观

39 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——利群购物广场 物业基本情况 物 业 情 况 公司名称 利群购物广场 投资商
青岛利群集团股份有限公司 商场地址 淄博市张店区商场东路2号 开业时间 2005年4月19日 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共6层，5.8万平方米 经营档 中档 商家合作 模式 扣点分成 约24%-26% 经营模式 品牌专柜 硬件设施 2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯， 中央空调 停车位 地面停车150个 物业性质 单体商业 商场外立面 运动区 商场内部

40 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——利群购物广场 定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈的淄博商厦 楼层 介绍 业态 品牌 B1
超市 烟、酒、食品、药品、日化、百货 F1 美宝莲、羽西、欧莱雅、卡西欧、周大福、六福珠宝 F2 绅士世界 啄木鸟、美国苹果、法国梦特娇、乔顿、维多利保罗、意大利堡马、太子鳄、 上海BOSS 女装 杰西、米兰登、欧妮雅、艾格周末、凯撒、玛丝菲尔等 F3 秀美天地 淑女屋、G2000、粉蓝、艾格、艾格周末、伊莎贝尔 F4 时尚休闲 安踏、依米奴、李宁、美特斯邦威、真维斯、耐克、班尼路 F5 精品家电 主要经营冰箱空调、洗衣机、彩电、音响、通讯器材、数码、电脑、厨具、 健身器材、办公文体用品等 定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈的淄博商厦

41 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况——美食街沿街商铺 美食街，源于1991年9月20日，作 为一条承载着淄博商业梦想的“金
街”，淄博人无不引以为荣。特别 是经过16年多的市场洗礼，美食街 现已成为淄博的商业品牌 美食街长800米，业态以服装、餐饮、 通讯产品为主，租金价格在淄博无 处能及，价格区间3.5-9元/平米/天， 且商铺经营状况良好，极少铺位出让 整体环境 沿街食品店 沿街商铺 沿街商铺

42 张店区商圈分析 美食街商圈 美食街商圈分析小结
商圈位于淄博市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范围几乎涵盖整个淄博市，吸引了大量消费者。商业气氛成熟，商家品牌知名度较高，以百货业态为主，已形成了固定的客流，经营状况良好 片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场 临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了3.5-9元/平方米/天 美食街除几个大中型商场以外，基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，“脏、乱、差”在美食街有目共睹。行人、自行车、摩托车、出租车、公交车混杂，整体环境有待提升

43 望海路（正阳路—荟阳路） 重要品牌： 服饰鞋包：以纯 三彩 361 休闲：在水一方 洗化：绣购化妆品 千美化妆品 餐饮：土大力

44 海西路（正阳路—荟阳路）

45 山东路（正阳路—荟阳路）

46 丽阳路（海曲路—望海路）

47 福海路（正阳路—东关南街）

48 项目自身业态与租金

49 张店区商圈分析 银座商圈 地理位置：银座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸
商圈组成：主要由银座商城、金帝购物广场、王府井广 场为核心构成，业态以百货、专业店、零售 店铺餐饮、娱乐为主 4 商圈主要商业项目： 3 2 1 1 、银座商城 2 、金帝购物广场 3 、王府井步行街 4、 嘉信茂广场 本项目

50 2个主出入口，1个正门，四部扶手梯、中央空调
张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——银座商城 物业基本情况 物 业 情 况 公司名称 银座商城 投资商 山东银座商城股份有限公司 商场地址 山东省淄博市张店区柳泉路128号 开业时间 2003年5月 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共7层，5.6万平方米 经营档次 中高档 商家合作 模式 扣点分成 25%-30% 经营模式 品牌专柜 硬件设施 2个主出入口，1个正门，四部扶手梯、中央空调 停车位 地面及地下停车 场停车400量 物业 性质 单体商业 商场外立面 品牌专柜 男 装 超 市

51 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——银座商城 楼层 介绍 业态 品牌 B1 超市 烟、酒、食品、药品、日化、 F1 珠宝
老庙钻石、周大福、金至尊、 化妆品 OLAY、玉兰油、、H2O、蝶妆美宝莲 鞋类 巴黎世家、STACCATO、森达、策乐、哈森、FED、ECCO F2 男装 NABARRO、AMURS、皮尔卡丹、金利来、沙驰、凯撒、卡尔丹顿、杰凡尼、 皮具 BOSS包、圣大保罗皮具、安东尼奥、老人头 F3 女装 声雨竹、敦奴、季候风、菲妮迪、哥弟、米兰、SBQ、和泰 饰品 福禄寿、富翔、she’s、 F4 运动休闲服 NIKE、ADIDAS、李宁、KAPPA、levis、LEE、哥伦比亚 时尚女装 贝拉维拉、江南布衣、 ONLY、VERO MODA、 COLUMBIA、CAT、 TEENIE WEENIE F5 电脑数码 联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧 婴幼儿童用品 JOJO、DADIDA、DISNEY

52 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——银座商城 银座商城淄博店于2003年5月1日正式开张营业，是目前淄博市规模最大、档次最高、环
境最佳的百货类商场 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高︰中︰低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位相对较高 商场销售情况分析 提袋率20只（时间：2010年1月20日 星期三 中午16：26-16：56 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降 大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况可以了解到中高档商城中银座商城是当地经 营最理想的

53 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——金帝购物广场 物业基本情况 物 业 情 况 公司名称 金帝购物广场 投资商
淄博金帝购物广场有限责任公司 商场地址 山东省淄博市张店区柳泉路 开业时间 1999年 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共6层，5.2万平方米 经营档次 中低档 商家合作 模式 扣点分成 约21%-25% 经营模式 品牌专柜 硬件设施 中央空调 停车位 地面停车100辆 物业 性质 单体商业 商场立面 商场专柜 商场内部空间

54 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——金帝购物广场 定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城 楼层 介绍 业态 品牌
B1 超市 烟、酒、食品、药品、日化 F1 珠宝 周大福 化妆品 美宝莲、欧莱雅、雅芳 表类 卡西欧、瑞士天梭表 F2 男装 老爷车、华伦天奴、莱尔丹 女装 东方夫人、白领风采、温沙蒂 F3 休闲装 以纯、美特斯邦威、衣之纯、自一方、东方骆驼 运动装 乔丹（乔丹中国）专买、安踏、雷速运动、360、灰鼠 F4 童装童鞋 小数点、石英纳、叮当猫、巴拉巴拉、海威尔 工艺品 陶瓷 F5 电脑数码 电脑城、微波炉、热水器、消毒柜、印品、加温气、吸尖器、浴霸、炉灶、 电风扇、五金、电饭煲、电工电料、电暖器 定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城

55 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——嘉信茂广场 物业基本情况 物 业 情 况 公司名称 嘉信茂广场 投资商 新加坡嘉德置地与深国投
商场地址 淄博市张店区柳泉路67号 开业时间 2008年 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共4层，3万平米 经营档次 中档 商家合作 模式 商铺租赁: 1F： 元/平米/天 2F：2-4元/平米/天 3F： 元/平米/天 经营模式 零售店铺、 超市 硬件设施 四部平行扶手电梯，中央空调 停车位 顶层停车300辆 物业性质 单体商业 商场外立面 商场中庭 商场专柜 顶层停车场

56 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——嘉信茂广场 目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般 楼层 介绍 业态 品牌 F1 超市
沃尔玛 男女装 ESPRIT、JACKJONES、 珠宝、个人护理 上海故事、屈臣氏 餐饮 麦当劳、味千拉面、肯德基、蒙自源米线、 F2 运动休闲区 ADIDAS、NIKE、KAPPA、 箱包 都宝路、塞飞洛 麦当劳 F3 童装 北辰宝贝、dizai 个人护理、内衣 一品夫人美容会馆、季诺 其他 嘉庚育英学堂 目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般

57 张店区商圈分析 银座商圈 典型商业概况——王府井步行街 王府井广场，建筑面积3.3万平方米，由 4个单体建筑构成，铺面258套
王府井广场主业态比例餐饮占20.4%，服 装占44.8%，饰品占17.3% ，美容占 6.1%，其余婚纱摄影、网吧、工艺品等 其他业态占11.4% 项目租金水平相差比较大，依照位置不 同从2～6元/平方米/天等 目前店铺经营情况尚可，服装类、餐饮类经 营情况略好一些 物业基本情况 物 业 情 况 商业名称 王府井步行街 投资商 淄博通乾商业有限公司 商场地址 山东省淄博市张店区柳泉路 开业时间 2002年 营业时间 9：00-21:00 经营面积 共3层，3.5万平方米 经营档次 中档 商家合作模式 租赁 经营模式 品牌专柜 硬件设施 停车位 地面停车100辆 物业性质 单体商业 分区 业态 名店街 品牌专门店、餐饮、精品服装等 时尚街 KTV、服装零售、餐饮、药房等 蚂蚁街 流行饰品（2010年1月22日开业） 步行街商铺 步行街入口

58 张店区商圈分析 银座商圈 银座商圈分析小结 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域,业态丰 富，商业氛围浓厚
商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次金帝购物中心、王府井商业街、嘉信 茂排最后，依商家经营档次排序：银座商城、金帝购物中心、王府井商业街、嘉信茂 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而吸引了大 量淄博中高端消费群。并且大多数消费者都是有车一族，喜欢在下班时间与休息日前来购 物，但由于商圈配套设施不完善，常出现交通拥挤和停车难等问题，目前该区域道路在维修 建设，未来交通状况可能会得到改善 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消费，年轻 人的涌入使商圈更具时尚感

59 张店区商圈分析 大润发商圈 3 1 4 5 6 2 地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路
商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，此时 商圈结构已基本成型， 逐步形成淄博市级辅 助次商圈 3 1 4 5 商圈主要商业项目： 6 2 1、大润发 2、新世界步行街 3、利群莲池购物广场 4、齐赛数码 5、银座五里桥店 6、尚美第三城 本项目

60 张店区商圈分析 大润发商圈 典型商业概况——大润发超市 物业基本情况 淄博大润发主要由两大板块组成，一块是
大型的平价卖场，为淄博市民提供30000 余种优质商品，品种丰富；另一块是品牌 商店街，聚集了黄金珠宝、化妆品、 饰 品、 服装、运动、皮具、鞋、食品、综合服务等 系列国际、国内知名品牌 大润发优质的精装修与国际化一流管理服 务与本土传统超市形成鲜明的对比，并且 提供免费停车位，在商品价格上一直坚持 “市场最低价”将商品提供给前来消费的 顾客。得到了市场的一致好评，大受淄博 消费者欢迎，每天都有着大量的人潮涌入 卖场，经营状况良好 物业基本情况 物 业 情 况 商业名称 大润发超市 投资商 大润发流通事业股份有限公司 商场地址 淄博市张店区华光路86号 开业时间 2002年 营业时间 8：00-21:00 经营面积 2层2.5万平方米 经营档次 中档 商家合作 模式 商铺租赁 （4-7元/平米/天） 业态组合 大型超市 综合零售 硬件设施 中央空调 停车位 地面停车300辆 物业性质 单体商业

61 张店区商圈分析 大润发商圈 超市卖场 休闲服饰 外立面 内部商业街 金银珠宝

62 张店区商圈分析 大润发商圈 典型商业概况——新世界步行街 物业基本情况 新世界商业街位于西四路北段，南起商场西路，北止
华光路，纵贯张店城区主要交通干道共青团西路和人 民西路，呈南北走向，全长1.8公里，宽14米，两侧建 筑2至6层不等，总建筑面积25万平方米，总占地面积7 万平方米，由南、中、北三段组成 新世界商业街现有各色商家300户左右，形成了以餐饮 小吃、各品牌服装店、特色产品、旅馆、网吧、健身 中心、美容美发、休闲娱乐等为特色的街区 现时该商业街平均的租金维持在0.7～2.7元/平米/ 天，南边商铺的租价较高。经过两次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐渐降低 靠近大润发超市的店铺经营情况最好，其他的稍差些 物业基本情况 物 业 情 况 商业名称 新世界步行街 步行街 地址 西四路北段，南起商场西路，北止华光路 开业时间 1999年 经营面积 25万平方米 经营档次 中档 商家合作 模式 租赁： 元/平米/天 经营模式 独立商铺 业态 零售、服装、数码城

63 张店区商圈分析 大润发商圈 零售商铺 步行街入口 步行街 零售商铺 零售商铺

64 休闲主题院落式街区，区域划分为三大主题街区：东西坊、万博汇、西湖天地
张店区商圈分析 大润发商圈 典型商业概况——尚美第三城 物业基本情况 物 业 情 况 商业名称 尚美第三城 地址 淄博市共青团西路94号 开发商 东营渤海房地产开发有限公司淄博分公司 项目定位 休闲主题院落式街区，区域划分为三大主题街区：东西坊、万博汇、西湖天地 项目占地 4.5万平米 总建筑面积 7.3万平米（休闲街区4.5万㎡，住宅2.8万㎡ ） 开业日期 2009年10月 项目类型 商业街/临街商铺 特色 项目为集休闲、餐饮、购物等多元化经营业态于一体的休闲商业街区，共由25幢具有浓郁的民族特点又不失时尚风格的建筑组成。错落有致的院落式商业街区，融合东西建筑情韵，西式的大玻璃、大框架与中式传统的回廊、挑檐、天井等构筑起“隔而相望”的空间特色，青砖灰瓦、木栅花窗又构成了江南特有的经典场景 已进驻商家 鼎尚豆捞坊、苏荷酒吧、齐鲁商业银行、雅典娜KTV、大汉松骨洗浴、韩尚宫、新郎西服、重庆名门娱乐会所、爱尊堂商务宾馆、JJ苏荷酒吧、鼎尚料理体验馆、雅典娜娱乐广场、希努尔·男装、石蛤蟆餐饮、五牛汤馆、燊牛日本料理、摸错门牛肚王、小俩口烤肉、泰国餐厅、齐邦咖啡、北京御茶园、麦乐迪量贩K T V、乐味牛排、大汉松骨足疗、芳草婚纱摄影、艾尚家饰、自然香蔬食馆、麻辣生活馆等 刚进入市场，经营情况有待市场考证

65 张店区商圈分析 大润发商圈 大润发商圈分析小结 新世界步行街顶端与大润发超市交汇处构成本商圈最为繁华的路段。新世界步行街由北往南商
业气氛逐渐变淡，沿街商业主要以服装店、网吧、旅馆为主，档次较低 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业街排最 后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街 此商圈内住宅项目较多，人流较密集 因商圈内现主要大型项目是超市形式，消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需 求多以家庭消费与日常生活消费为主 本项目位于大润发商圈，入市后将可增强商圈影响力 随着黄金国际的入市及政府的西迁,该商圈内的现有资源已无法满足日益增长的消费需求, 这 也同时为本项目提供了很大的发展空间

66 张店区商圈分析 商圈对比 对本项目的发展启示 引入时尚、新颖业态，增加大润发商圈的活力 开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展 商圈 优势
劣势 美食街 位于市中心，交通便利，可达性非常强 老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整个城市 以传统百货店为主力业态，顾客忠诚度高 处于繁华闹市区，停车位少 业态单一、品牌档次不高，缺乏时尚元素 未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制 银座商圈 在淄博的百货类商家中属较高档次的，且品牌度也较高，从而吸引了大量淄 博中高端消费群 业态单一、缺乏时尚元素 大润发 位于主干道交口，交通便利，方便停车 政府的西迁加上高档住宅的落成，本区域消费力不可小视 目前业态较为单一，没有大型综合商业提升商圈影响力 引入时尚、新颖业态，增加大润发商圈的活力 开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展

67 张店区销售类商业分析 销售类商业分布 柳泉路销售类商业分布 联通路销售类商业分布 金晶大道销售类商业分布 世纪路销售类商业分布
张恒路销售类商业分布 华光路销售类商业分布 人民路销售类商业分布 西五路销售类商业分布 共青团路销售类商业分布 西六路销售类商业分布 西二路销售类商业分布 新世纪商业街销售类商业分布

68 张店区销售类商业分析 已售商业 序号 商业名称 位置 面宽 （米） 进深 层高 （净高）（米） 店铺 面积（平米） 租金 （元/平米/天）
售价 （元/平米） 其他费用 租售方式 经营 情况 1 淘宝街 （外铺） 商场西路与柳泉路交口 3-5 4-6 2.2 - 物业费为0.15元/㎡/天 一带三 一般 2 （内铺） 2.8-3 10-20 内铺不分位置，只分大小 3 美食街 （美都汇内铺） 3-9 5-14 8-20 5.6 转让费 10-20万 较好 4 西班牙 风情街 世纪路 3-6 6-10 3-3.5 40-120 1.4 只租不售 较差 5 义乌小商 品城（二期外铺） 4-5 60-100 23800 6 义乌小商品城（二期内铺）

69 富丽商场内物业费25元/㎡/月，取暖费36元/㎡/月，空调费33.6元/㎡/年
张店区销售类商业分析 已售商业 序号 商业业态 位置 面宽 （米） 进深 层高 （净高）（米） 店铺 面积（平米） 租金 （元/平米/天） 其他费用 租售方式 经营情况 7 婚纱摄影店 西二路 3-6 5-8 20-180 1.1-5 - 一带二、一带三 较好 8 特产、 服装 共青团路 2.5-4 4-8 10-60 富丽商场内物业费25元/㎡/月，取暖费36元/㎡/月，空调费33.6元/㎡/年 内铺一层，外铺一带二 较差 9 服装、 美发 新世界商业街 3-8 5-10 3-3.7 16-150 转让费1.6-4万，卫生费150元/年（60㎡） 一层、一带三 10 餐饮 联通路 6-13 3-3.5 30-300 一带二 一般 11 张恒路 4-6 8-14 40-200 1-2 12 布艺家纺 西五路 4-10 30-150 一带二、一带三、一层 13 餐饮、五金 人民西路 6-10 14 九级村底商 华光路 8-10 80-270 1.2

70 张店区销售类商业分析 在售商业 序号 商业 名称 位置 面宽 （米） 进深 层高 （净高）（米） 店铺面积 （平米） 租金 （元/平米/天）
售价 （元/平米） 其他费用 租售方式 备注 1 国际 商贸城 昌国 西路 3-6 2.5-6 3-3.5 9-30 - 物业费为0.27元/㎡/天，电为1.08元/度 只租不售 为均价，签约期为五年，租金一年一收，目前处于优惠期，前两年免租金和物业费 2 美达 花园 联通路 4-8 13-14 4.2（F1）、3.6（F2） 55-230 8000 物业费0.8元/㎡/天 只售不租 — 3 华夏 柳泉路与美食街交口 5-13 6-11 40-200 5.5 含物业费 商场2010年年底开业 4 银领 华光路 一期三层：51.3；二期一层：37.4； 二期二三层：54.58 一期三层22.1；二期一层24.6；二期二三层24.4 5（一层）4.3（二层）4.5（三层） 一期三层为1300；二期一层900二层1500三层1500 一层均价15000二层均价7800三层均价4200 每一层全部整体出售，经营业态不受限制，一期的一二层已全部卖出 5 尚城领域 柳泉路 3-8.5 7-9.5 3.7 29-300 20000（靠柳泉路）15000（南边） 只售不租，一带二（靠柳泉路）、一层（） 占地面积为10.35亩，建筑面积为2.3万㎡，商铺共38套，2010年3、4月开盘，年底交房，非产权式商铺，经营业态不受限，地下有停车场，地面有部分停车位 6 天府金街 西五路 3.5-7 8-9 6600均价 物业费0.65元/㎡/天 只售不租，一带三 经营业态不受限制

71 张店区销售类商业分析 汇总分析 西二路 共青团路 新世纪商业街 联通路 张恒路 西五路 人民西路 华光路
临近美食街，其商业业态分布以婚庆影楼较多，餐饮、服饰店较少 业态分布较杂，人流较少，生意冷清 西侧紧靠山东理工大学，其商业业态分布以网吧、旅馆、美容美发、餐饮为主，客流主要以理工大的学生为主，生意较差 业态分布以餐饮为主，生意一般 业态分布以娱乐餐饮为主，KTV及餐饮店很多，生意较好 业态分布以布艺家居装饰为主，其街边店铺多数来自71345部队大院房，目前无空房，生意尚可 业态分布以家居装饰、五金建材为主，生意一般 业态分布较杂，店铺面积相对较大，生意一般

72 张店区销售类商业分析 小结 张店区的底商供应大多只租不售； 出租情况：一般；
经营状况以美食街、联通路和张恒路较好，娱乐休闲、餐饮类商业较为集中； 租赁市场：由于底商普遍为散售、缺乏统一的商业规划、招商及后期管理， 租金水平在0.6-9元/天/平米； 营销理念：处于初步阶段无法合理的把控营销节奏； 底商销售基本没有投资回报的承诺； 张店区的商铺大多为一带二或一层作为一个销售单元，三层商铺较少，经营状况一般

73 张店区餐饮类商业分析 类别 店铺名称 西式 餐饮 糕点 麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆、麦田蛋糕、两岸咖啡西餐厅、上岛咖啡 中式
阿瓦山寨、顺意海鲜楼、合家亲妈妈菜、徐氏翅参、老毕疙瘩汤馆、海得利海参馆、贾府酒店、泰式鱼头、莲池酒楼、金太洋酒楼、巴山汉子酒家、老船夫海鲜厨房、天地人海鲜楼、金泰大酒店 特色 过桥缘米线、重庆鸡公煲、阿香米线、国梁烤鸡、傣妈米线、圣禾馄饨馆、外婆桥粥店、石蛤蟆快餐、李先生加州牛肉面、六乃喜休闲风味快餐厅、小俩口烤肉、蒙山绿野蚂蚱鸡、月牙泉休闲餐厅、牧牛郎巴西烤肉、岩石城自助餐厅、豪客来牛排、樱芝日本料理 火锅 煮乐汇火锅、重庆刘一手火锅、北洋肥牛、红达肥牛、五位城肥牛

74 张店区餐饮类商业分析 小结 张店区餐饮类商业呈现出以下特点 餐饮类特色品种较少 服务水平有待提高 当地口味较重，以博山菜，川菜、海鲜类居多
对各地特色餐饮期待较强 大餐饮：相对分散，面积较大。大餐饮基本为独立门户的多楼层配置格局；特色餐饮：既集中又分散，相对集中的餐饮店在王府井步行街、张恒路、联通路；特色餐饮主要以街边店为主，主流的店铺面积在 ㎡之间，大多临街特色餐饮店都是一层及一带二，少量有一带三的格局

75 张店区娱乐休闲类商业分析 KTV 名称 位置 消费价位 优惠活动 营业时间 消费环境 服务情况 芒果量贩式KTV 金柜KTV 大家乐KTV
中心路140号 小包：45元/小时（晚上） 中包：69元/小时（晚上） 大包：89元/小时（晚上） 有会员卡可3折（办会员卡20元） 至01：30（明清街和柳泉路芒果店通宵营业） 较好 金柜KTV 王府井广场中心位置 小包：28元/小时（晚上） 中包：36元/小时（晚上） 大包：44元/小时（晚上） 暂无 通宵 大家乐KTV 荣宝斋西 小包：36元/小时（晚上） 中包：48元/小时（晚上） 大包：60元/小时（晚上） 一般 泡泡堂KTV 西五路和共青团路交口 小包：26元/小时（晚上） 中包：49元/小时（晚上） 大包：57元/小时（晚上） 至晚上24点 超乐KTV 柳泉路和美食街的路口 小包：35元/小时（晚上折后价） 中包：48元/小时（晚上折后价） 大包：73元/小时（晚上折后价） 正在打折 红糖果KTV 世纪路义乌小商品城旁 中包：44元/小时（晚上） 大包：54元/小时（晚上） 思乐KTV 张恒路与联通路交口 小包：36（白天）48（晚上）元/小时 中包：44（白天）58（晚上）元/小时 大包：51（白天）68（晚上）元/小时

76 张店区娱乐休闲类商业分析 全球通电影院 位置 开发商 占地面积 票价 定位 楼层分布
张店区柳泉路45号 开发商 淄博市电影公司 占地面积 1272平米 票价 普通版本 40/25（学生） 3D版本60 定位 集电影放映、会议、娱乐为一体的综合性文化活动场所 楼层分布 一、二（放映室）、四、六是全球通影院 三层是百乐门KTV 五层是办公和设备用房 淄博全球通电影城是淄博市电影公司投资2000余万元兴建的大型影城，全球通电影城是山东省第一家完全按照五星级标准建造的电影城，其效果达到国内一流水平 一层 四层 六层 两个放映厅，并有九个自选电影厅 有四个厅 动感地带厅 全球通厅 彩信厅 彩铃厅 全球通VIP厅 神州行数字厅 动感地带情侣厅

77 目前淄博张店区的电玩城数量较少，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进一步提升发展的空间较大
张店区娱乐休闲类商业分析 豪乐电玩城 位置 张店区国美电器地下一层 建筑面积 约1500平方米 营业时间 24小时 消费标准 1元两枚游戏币 经营情况 一般 客群 主要是学生、年轻人 消费环境 较差 服务情况 配套设施 各种大型电玩游戏机、游艺机 目前淄博张店区的电玩城数量较少，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进一步提升发展的空间较大

78 张店区休闲娱乐类商业分析 小结 张店区休闲类商业呈现出以下特点 以KTV为主，电影院、电玩城、洗浴中心相对较少；
电影院以全球通电影院的档次较高，规模较大，经营状况较好，客流辐射全市及周边； 档次较高的电玩城和洗浴中心都较少，消费环境和服务都不是很好，经营状况也不佳； 张店区娱乐休闲类商业整体档次不高，配套设施和服务水平有待加强，可提升发展的空间较大

79 目前淄博张店区的洗浴中心较多，档次不一，大多为中低档次，生意一般
张店区娱乐休闲类商业分析 雍庭洗浴中心 项目 地理位置 星级 消费标准 最大接待人数 消费环境 服务情况 配套设施 雍庭洗浴商务会馆 张店区联通路80号 按五星级标准 38/108/128/158(元/套) 400人/天 较好 设有超大停车场、自助餐厅 目前淄博张店区的洗浴中心较多，档次不一，大多为中低档次，生意一般

80 商业市场特征总结 商业业态 未来发展 超市 百货 购物中心 底商 认知度最高 辐射范围广 目前空白 供应活跃
能吸引当地及周边区域中高收入人群前去消费，以利群、日百、银座为中心，档次以中低档为主。 购物中心作为商业的大型综合体本地目前空白，一则大型购物中心对开发商资金实力要求很高；二则购物中心的经营要求较高的商业运作经验和能力 所有新建住宅小区均有一定面积用于销售的底商，供应活跃，但由于缺少主力店的带动，且底商规模有限，物权分散，无法吸引优质商户，因此目前底商租金较低、空置率较高，尤其不临街的底商表现尤为明显 分布广、多（商场内均有超市），辐射范围大，当地居民的认可度高，本地消费市场还停留在生活便利型阶段；区域内存在大量农贸市场，业态发展潜力大。 未来发展 供应会保持，但会更注重商业主题和业态的规划 市场提升 保持市场影响力，但垄断性会削弱 市场提升

81 商业市场特征总结 商业品牌 商场 品牌档次 业态布局 淄博商厦 中高档 品牌比例为 高︰中︰低 约等于3:5:2
中高档 品牌比例为 高︰中︰低 约等于3:5:2 百货为主，除餐饮外无其他业态 百货与餐饮（六层含餐饮，但面积相对较小，品质 较弱，人流量不大）比例约为9：1 淄博金帝 购物广场 中低档 品牌比例为 高︰中︰低 约等于1:2:7 百货为主，无其他业态 青岛利群 淄博店 中低档 品牌比例为 高︰中︰低 约等于1:3:6 济南银座 中高档 品牌比例为 高︰中︰低 约等于3:5:2 商场自身百货为主，无其他业态 紧临王府井广场内有部分餐饮

82 商业市场特征总结 商业品牌 品牌空白 国际 名品 时尚 品牌 大众 服装 餐饮 休闲娱乐 运动 休闲品牌
进入中国时间早；商品种类为手表、鞋等 国际 名品 品牌空白 　 　 　 　国际知名化妆品品牌； 　更多国际时尚服饰品牌； 　设计新颖，针对年轻时 　尚人群的国内服饰品牌； 　主题、时尚餐厅； 　中高档中餐厅； 数字影城 大型连锁KTV 电玩城 儿童体验中心 运动 休闲品牌 中国推广力度强、市场影响力广的国际运动休闲品牌 时尚 品牌 主要为服装类；国际品牌进入不多；非当季最新款式 大众 服装 多为在二、三线城市推广力度强的国内服装服饰品牌 餐饮 休闲娱乐 国际知名快餐；休闲娱乐设施发展迟缓

83 消费结构不平衡，留在本地的消费力水平和档次都不够
商业市场特征总结 消费特征 外向型：消费力 最强的中青年消 费力外流至济南 青岛、京津及日、 韩地区 内向型：普通居 民消费特征明显 本地化、内向化 消费结构不平衡，留在本地的消费力水平和档次都不够 对本项目发展的主要启示 拦截外流消费力

84 商业市场特征总结 小结 淄博现有商业经营的不足： 对于商厦或购物中心一般遵循业态比例分配原则为：零售：餐饮：娱乐=52：18：30的产业
经营黄金比例 （可适当调整），全淄博现有商厦还是以百货业态为主，内部娱乐及餐饮相对薄 弱，未能在功能和形式上体现出异业互补。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，更 便捷的满足一站式服务，提高其消费兴趣。例如：顾客逛购疲劳时，可有美味的特色餐饮 店、香醇的咖啡馆、清香的功夫茶社或影院及游戏机房另其休息放松来得以互补，在这方 面对于我们的项目有很大的提升空间 对于商户的选择性不强： 经走访，淄博市内商业街对于底商无任何经营约束及限制， 不符合商业 长期经营性的特点 经营形象的重视程度有待提升： 经营形象不仅仅是商场内的装修档次规格，在此前提下更 重要的是员工的人员形象及服务意识与专业性，此问题不仅仅是关系到营业额，更会影响 到顾客对于商场的认知。例如：北京新光天地对于商户的员工都会进行二次面试，对人员 形象、口头表达能力、反应能力等都会进行严格审核，对之后的服务方面严格把关；再比 如深圳的整体商业氛围相对较强，员工的服务意识很高，这都是我们应该得以重视的地方 综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破

85 与青岛、济南对比分析 淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相当于青岛、
城市居民可支配收入（元） 社会消费品零售总额走势（亿元） 城市居民消费性支出（元） 淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相当于青岛、 济南2007年的水平；另外淄博当年的消费性支出是11447 元，相当于青岛2006年的水平，济南 年之间的 水平 在社会消费品零售总额方面， 年近三年期间与青 岛、济南相比差距巨大，这说明淄博的消费品方面还有一定 的上升空间

86 与青岛、济南对比分析 青岛商业历程 传统商业期 现代商业起步期 现代商业发展期 现代商业成熟期 1949~1995 1996~2001
2002~2008 2009年至今 本地国营商业； 以百货为主； 商业规模总体较小，档 次较低； 消费力的提升促进少数高 档百货出现； 消费观念的改变促使专业 商场、专卖店及超市大量 出现 大型超市、专业店进一步 拓展市场； 大型商业由传统百货向综 合型商业过渡； 外资商业逐渐突破壁垒进 入青岛商业市场 消费类商业大量出现 外资连锁商业/外阜商业 地产集团大举进入 综合型购物中心开始出现 商业壁垒逐步减弱，商业 发展更加透明、有序 青岛国货 华联商厦 东方贸易大厦 发达商厦 家乐福、沃尔玛 利群购物中心 丽达购物中心 万达广场 百丽广场 海信广场

87 与青岛、济南对比分析 青岛商圈分析 青岛商圈分布如下： 中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李村商圈 崂山商圈 CBD商圈 李村商圈 崂山商圈

88 与青岛、济南对比分析 青岛商圈分析 中山路商圈 台东商圈 李村商圈 香港路商圈 崂山商圈 CBD商圈 主要 项目 特征 档次 客户
百盛、青岛国货、 东方贸易大厦 利群商厦、当代商 城、沃尔玛、国美 电器 维客、北方国 贸、利客来商 厦 百丽广场、海信 广场、巴黎春天 阳光百货 利群崂山购物广 场、丽达购物中 心 万达广场 特征 中山路是青岛市繁华 的发源地，作为市级 商业中心已有百年的 历史，是青岛市一张 珍贵的名片； 以大型百货商场为龙 头，以服装类为市场 主要经营形态 该商业圈目前汇集了 青岛几乎所有的主要 商场，是青岛市最繁 华的商业圈 区域内大量的、密集 的居住区为商业市场 的发展提供了有利的 市场支撑 以李村为主，东 部、沧口商圈两 翼齐飞，带动整 个李沧商业繁荣 的盛大局面 崛起的高档商群代 表； 中高档商业设施较 多 地理位置、硬件设 施优越，日益发展 成高档消费及住宅 区 万达广场广场由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈 档次 中高档 中低档 高档 客户 青岛市区及周边居 民以及旅游消 费者 主要为中等收入的 本市人口 周边居民为主 高收入人群的消 费区 周边居民及年青 时尚群体

89 与青岛、济南对比分析 济南商业历程 传统商业期 现代商业起步期 现代商业发展期 现代商业成熟期 1949~1995 1996~2002
2003~2009 2010年至今 本地国营商业； 以百货为主； 商业规模总体较小，档 次较低 消费力的提升促进少数高 档百货出现； 消费观念的改变促使专业 商场、专卖店及超市大量 出现 大型超市、专业店进一步 拓展市场； 大型商业由传统百货向综 合型商业过渡； 外资商业逐渐突破壁垒进 入济南商业市场 消费类商业大量出现 外资连锁商业/外阜商业地 产集团大举进入 综合型购物中心开始出现 商业壁垒逐步减弱，商业 发展更加透明、有序 济南百货、大观园、人民 商场、济南华联、济南第 一百货 贵和购物中心、银座商城 三联家电、万家隆、大润 发等 泉城路万达 家乐福、沃尔玛等 国美电器、苏宁电器、伊 势丹等 恒隆广场 万达广场 佳世客

90 与青岛、济南对比分析 济南商圈分析 济南商圈分布如下： 泉城路商圈 经四路商圈 英雄山路商圈 洪楼商圈 北园大街商圈 （家居建材市场）

91 与青岛、济南对比分析 济南商圈分析 泉城路商圈 经四路商圈 洪山楼商圈 英雄山路商圈 北园大街商圈 主要 项目 特征 档次 客户
贵和购物中心、银座商城、三联家电 华联商厦、嘉华商城 人民商场、大观园商场 贵和花园路店、银座 华信店、大润发花园 路店 银座八一店、易初莲花 贵和体育中心店、山水 大润发 银座购物北园店、大润 发天桥店、美凯龙 特征 泉城路是济南最繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，有十字金街之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街 经四路商圈是济南最传统的商圈，在泉城路商圈兴起之前是济南第一大商圈 历史文化的沉淀及现代 时尚潮流的涌入，为该 区域增添了独有的文化 休闲特色； 经一路延长线道路改造 工程的实施，将联动该 区域与泉城路商圈 该商圈是伴随着山东省体 育中心的发展而逐步发展 起来的新兴商业区； 整体供应较小，以百货和 超市为主，并有数量众多 的中式餐饮 北园大街商业带是家居、 建材类专业市场的聚集地 ，其中档次较高的有银座 家居、美凯龙等； 该商圈特征过于单一，对 于其他类型业态的进入将 形成阻碍效应 档次 中高档 中档及中低档 以中档为主，并有少量 以体育休闲为主题的中 高档商业 中低档 客户 主要以高端消费人群为主 市权贵阶层购物的主要场所 以及旅游消费者 主要为中等收入的 本市人口； 消费者年龄18-50岁， 主力消费者30岁左右 以中高端消费人群为主，是高收入、高学历的新兴中高收入阶层购物的主要场所 以济南南部的中高收入 居民及时尚青年为主要 服务对象 建材家居专业市场具有 全市级辐射力，甚至能 辐射周边城市； 服装批发市场以中低档 消费为主； 百货及超市时周边区域 居民购物的主要场所

92 与青岛、济南对比分析 人均综合商业面积：淄博落后于省内的青岛、济南，大型综合商业还有一定的上升空间
城市说明 山东经济发达的二线城市 山东经济欠发达的二线城市 山东经济发展中的三线城市 大型综合型商业面积 （百货/购物中心等） （万平米） 70.4 68.5 32.7 主要连锁商业 利群百货（3家） （本地商业集团） 巴黎春天（1家） 大商麦凯乐（1家） 百盛百货（1家） 银座百货（3家） 贵和百货（4家） 伊势丹（1家） （07年闭馆，拟待恒隆广场落成后迁入） 银座百货（2家） 利群百货（2家） 大商新玛特（1家） 市区人口数（万） 276 384 278 人均综合商业面积 0.26 0.18 0.12 人均综合商业面积：淄博落后于省内的青岛、济南，大型综合商业还有一定的上升空间 连锁商业品牌：青岛的本地商业集团与外资连锁品牌并存，济南与淄博目前的大型综合商业仍以本地商 业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守

93 与青岛、济南对比分析 发展前景 对比青岛、济南城市的发展历程看，包含 多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一
体、拥有舒适的消费环境、符合当代人购 物特点的大型综合性商业已成为商业发展 的重要趋势 淄博消费市场的潜力不容忽视，一些知名 零售商品牌正在选址建设中，实力雄厚、 经验丰富商家的进入，将为市场带来新的 商业理念和成熟的经营方式 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益 凸显，目前的商业项目特别是商业街及销 售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招 商管理，导致经营混乱、业态同质化程度 高等弊病，引入专业化的商业经营管理成 为改变现状的最有效方法 特色化经营成为趋势，随着经济发展所带 来的需求档次提升，以及市场竞争的加 剧，特色化商业项目越来越受到追捧

94 四 名尚·城市广场 潜在竞争 佳世客淄博购物中心

95 竞争项目 地理位置 名尚城市广场 距本项目直线距离 名尚·城市广场：距本项目2公里左右 佳世客：距本项目1.5公里左右 佳世客 本项目

96 名尚·城市广场 概况 其中商业部分： 地理位置：位于高新技术产业开发区鲁泰大道与西五路、西六路、 兰雁大道围合地片 开发商： 北京昂展集团
开发商： 北京昂展集团 占地面积：约23万平米 建筑面积：约60万平米（其中商业约30万平米） 项目定位：集住宅、酒店、写字楼、公寓、商业等为一体的城市 综合体 开工时间：2009年8月8日 总投资：约18亿元 其中商业部分： 商业定位：主题式超大型一站式综合购物中心 建筑风格：迪斯尼建筑风格 业态组合：超市、百货、五星级影城、书城、室内游乐城、 电玩城、真冰溜冰场、大型连锁KTV、美食广 场、数码电器城、酒吧、珠宝城、户外运动主 力店、健身中心、大型餐饮及名品商业街 2009年8月8日开工

97 1-3层为百货，4层为美食广场、电玩城、KTV
名尚·城市广场 布局图 酒店式公寓 酒店式公寓 写字楼 五星级酒店 室内中间部分为大型室内游乐场 1-3层为百货，4层为美食广场、电玩城、KTV 1-2层为大型超市，3-4层为影院

98 名尚·城市广场 商业组成比例 自建商业招租部分 自建商业销售部分 70%持有 30%销售 超市：意向主力店家乐福
百货：计划引进国外知名品牌百货 影院：拟引进中影星美院线与全球通合作的大型电影院 室内游乐场：计划引进国外品牌 30%销售 除去各个大型主力店之外的店铺对外出售

99 名尚·城市广场 与本项目对比分析 本项目体量适度，可把握及时入市时机，抢占市场，抢占先机 本项目可打造特色主题，以体验式消费模式为主导
竞争: 名尚·城市广场打造的是城市综合体，体量大、功能全，商业总体运行后将可能形成 高新区商业中心的地位 名尚·城市广场商业定位是购物中心，以多、全、高端定位取胜 名尚·城市广场打造室内游乐场，为淄博推出的首例主题式商业项目 互补: 同为商业开发，入市后能大力带动淄博商业的发展 名尚·城市广场商业体量过大，入市时间不能明确把握，招商压力大，资金回笼难度大 本项目体量适度，可把握及时入市时机，抢占市场，抢占先机 名尚·城市广场打造的是多而全而高的购物中心 本项目可打造特色主题，以体验式消费模式为主导 名尚城市广场位于高新区，商业氛围不浓厚 本项目地理位置、商业氛围、交通便捷性均有一定优势

100 佳世客淄博购物中心 项目概况 地理位置：华光路和西九路路口西北角 占地面积：约7.7万平米 建筑面积：12万平米（一期8万平米）
开发商：青岛永旺东泰商业有限公司 投资：8亿元，其中外资占65% 开工日期：2008年5月 项目进展速度：自2008年项目动工以来，目前已 封顶，招商工作基本完成，预计 2010年3、4月份开始营业 停车位：地面+地上三层共2000个停车位

101 佳世客淄博购物中心 商业构成 项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体 的多功能综合性现代化大型购物中心
业态构成：百货、超市、影院、电玩、KTV、 电器 经营计划：全部持有，不对外销售，百货及超市 为自营 已确认进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、ONLY、 VERO MODA、马克华菲等 2009年8月8日开工

102 与本项目对比分析 佳世客淄博购物中心 竞争: 处于城市规划重点区域，发展前景大 日本知名品牌，有一定的知名度，同时属于政府大力支持项目
互补: 同属华光路区域，入市后可协同发展，扩大商圈影响力 佳世客淄博购物中心位于政府未来规划区域，但不确定因素较多，市场培育期相对较长

103 五 借鉴案例 北京石景山万达

104 北京石景山万达 总体规划 北京石景山万达广场，坐落于长安街延长线上，占据石景山核心区域，是目前石景山区、西长安街唯一 的大型综合体项目
5A 写字楼 五星级酒店 5A 写字楼 商业街 百货 5A 写字楼 5A 写字楼 公寓 公寓 北京石景山万达广场，坐落于长安街延长线上，占据石景山核心区域，是目前石景山区、西长安街唯一 的大型综合体项目 北京石景山万达广场，是万达集团斥巨资取的北京石景山区银河商务区2期项目用地，占地7万平米，总 建筑面积28万平方米，规划有高档酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高 档百货商场、步行商业街和综合餐饮等多重功能的城市综合体

105 北京石景山万达 商业构成 步行商业街 主题餐厅 大歌星KTV 神采飞扬电玩城 红黄蓝亲子园 家乐福超市 运动100 国美电器 万千百货
万达国际影城 主力店： 百货：万千百货，2.4万平米 超市：家乐福，2万平米 次主力店： 运动店：运动100，3300平米 电器：国美电器，4460平米 影院：万达国际影城，1.2万平米 餐饮：主题餐厅，7000平米 娱乐：大歌星KTV，5500平米；神采飞扬电玩城，约2400平米 儿童：红黄蓝亲子园，600平米 室内商业步行街： 室内商业步行街：3层，1.3万平米

106 北京石景山万达 业态组合特征 步行街内业态组合丰富，nike、kappa、puma、
vero moda、only、jack jones等知名服装服饰均 在此设有品牌旗舰店，肯德基、麦当劳、必胜客、 味千拉面、权金城、麻辣诱惑等各种中外知名餐饮 、特色美食也全面进驻，生活配套服务设施齐全 以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国 际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧 密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享， 为商家带来了旺盛的人气、商气和财气，商家经营 几乎没有的“培育期” 国美

107 万达业态分布更侧重餐饮、休闲娱乐方面，本项目可借鉴此点，让本项目成为淄博购物、休闲、娱乐一站式消费首选之地
北京石景山万达 业态分布 石景山万达广场商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长为180米，分为上中下三层，总 建筑面积2万平方米以上。一层名品荟，以百货、服饰、电玩为主；二层魅力街，以门面商铺、 KTV为主；三层食赏坊，以影城、餐饮、亲子园为主 万达业态分布更侧重餐饮、休闲娱乐方面，本项目可借鉴此点，让本项目成为淄博购物、休闲、娱乐一站式消费首选之地

108 北京石景山万达 室内步行街 优势： 1、清洁、卫生、环境较好 2、方便商业中心全天候经营
3、便于组织垂直交通，带动二楼以上商业人流，有效提高楼上商业的价值 4、提高商业档次，便于国内外知名商业品牌的招商引入

109 小结 市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白，本项目可参考万达广场的业态分布，将当地
综上所述，石景山万达商业部分是以一个集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环 境、符合当代人购物特点的大型综合性商业，它的出现弥补了石景山区的商业不足，带动了当 地商业的迅速发展 与本项目对比：本项目商圈内有较好的经济基础及较强的市场消费能力，但淄博现有商业整体较为落后，商场大多属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的 购物环境。缺少时尚的经营主题及新颖的经营管理理念，所以对于商场内提袋率的调研数据相对较低。 因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营风格，将引导整个淄博及周边城市 市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白，本项目可参考万达广场的业态分布，将当地 较为薄弱的休闲娱乐与特色餐饮充分调动，增强本项目在当地的精品、特色化经营策略

110 六 定位建议 案名定位 市场定位 客群定位 主题定位 功能定位 商品定位 建筑形态定位 整体定位方案 业种业态甄选 目标租户 租户组合建议
租金租期标准

111 金泰风尚名品街 首推案名 案名定位 以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名： 以围绕地理位置命名
金泰时尚中心 金泰风尚名品街 金泰精致生活中心 金泰金街体验广场 金泰国际名品街 以围绕地理位置命名 黄金国际购物 以围绕个性化命名 金泰休闲购物乐园 金泰风尚E世界 首推案名 金泰风尚名品街

112 市场定位 本项目地块互补商业 西临：TESCO 东临：百货、酒店式公寓（规划中）
与两大互补商业项目共同聚集人气，但应形成自身经营特色化，共同营造一站式消费氛围 创造特色主题商业街，以体验式消费模式为主导

113 客群定位 通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布的调研，结合本项目自身特色以及在淄博城市的区位、道路交通、商业开发规模体量、市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下 ： 目标客群层级： 淄博当地收入水平不高，中等或中等偏上收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的体量 从周边看，汇聚着大量中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费 从人口年龄结构上，以25-40岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿、消费能力、消费自主性等均较高 高 中 低

114 主题定位 金泰风尚名品街

115 功能定位 体验式消费 购物 餐饮 休闲 娱乐 服务

116 商品定位 购物：中档偏高的流行性及品质定位，中价格 餐饮：品质及流行性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型，满足各类消费群体的消费需求
娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态 服务：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费群体的需要 项目整体定位为中高档为主，在餐饮及服务类上少量高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体

117 建筑形态定位 商业街形式 特点 一 面 另 一 面 面向华光路 形象展示面， 注重品质 面向住宅小区 注重生活配套， 便利性为主 双临街

118 整体定位方案 主题定位 主题延伸 功能定位 业种业态 生活 “第三空间” 全天候娱乐 社交聚会、休闲时光 创意前沿、品味文化 体验式消费
餐饮、娱乐、 购物、服务 美食广场、快餐、主题特色餐厅、异国料理、大型餐厅、 健身中心、运动场馆、PUB、休闲网吧、休闲书吧、 桌球俱乐部、电玩游艺、美容美发、电器、 家居、运动、名品服饰、儿童服饰

119 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 百货店
目前，满足人们中高水平的生活需求是百货最基本的特点，现在百货的商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强 不选 项目地旁将会有百货店 不建议引入 超市 其经营足以最优惠的价格、提供最齐全的商品及家居用品给消费者，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源 项目地紧临TESCO 家居卖场 以满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的现代业态，单店规模通常在1万平米以上，经营的商业品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品品类 淄博房地产业已进入快速发展轨道，投资性购房比例逐年下降，随着收入的增加，家居性消费会有增长，但考虑增长速度缓慢及租金水平因素，不建议引入 专卖店 是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者，所以需要作深入的关注。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，时尚化，品牌化服装旗舰店值得关注 必选 作为商业中心的商业形式，深受淄博消费者的认同，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要部分 引入各个商品品类的品牌

120 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 专业店 电器专业店
发展的市场空间，电器专业店多独立为战，但其将逐渐成为商业中心招商的重要组合，通常电器专业店的租赁面积在 平米 可选 作为一站式商业中心需要引入电器专业店 可以引入2000平米电器专业店或3C专业店 运动用品店 随着消费者参健康的意识日益提高，对健身中心、体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化特性，以增强运动用品店的吸引力，如设置体验性运动设施 淄博运动用品消费量大，不可忽视，就经营方式上需要区别于目前市场上以代理商专卖店为主的形式，覆盖各类运动用品的大型专业店和品牌折扣店符合未来消费模式 建议引入大型运动用品专业店迪卡侬或运动Factory Store “时尚生活” 书店 是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，体现时尚生活主题的有一定规模的书店。这类书店的经营理念是希望把纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，通常还提供饮品、简餐，并经营些特色的艺术品手工艺品等 项目时尚性、文化性的特色，要体现在商户的选择上 建议引入500平米文化书吧，除图书音像产品外提供简餐、饮品等 玩具店 现今儿童对成年人选择购物的地点具有越来越重要的影响力，可通过创造一个互动的经营环境以创新经营，用差异性吸引消费者 满足家庭消费的主题概念 建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境

121 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 餐饮 美食广场
其快捷方便的食品、便宜的价钱以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化的消费者，这个组合配合周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力 必选 淄博市场现餐饮发展提升潜力较大，为满足当地消费者的消费需求，不但要在特色上加强重视察，更应在环境上有所提升，以区别于现有消费场所 建议引入美食广场，要求其在经营上有一定的特色，如菜式丰富性、特色的就餐环境等 中式快餐 通常规模在30-100平米，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国人生活，是商业中心不可或缺的选择 满足大众消费需求 建议引入各地经营良好的商家，涵盖不同档次 中国美食 可选面积从 平米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气 餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等 建议引入不同地方特色的餐厅，要求知名品牌或新连锁品牌，在就餐环境上突出不同的地方特色，或能体现当地特色的表演 西式快餐 一般面积需要 平米，品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径，且现在多以休闲为目的在此类餐厅就餐，学生和白领是西式快餐的消费主力 在淄博当地还属于中档消费，对大众吸引力较强，是人气培养的业种 引入知名连锁商家及新品牌 异国料理 经营面积一般在 平米，常见有日韩、东南亚、法式、意式，品牌均已有较高知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择 可选 能塑造项目差异性的规划业种 引入2－3家新品牌连锁异国料理

122 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 餐饮 主题、特色 餐厅
主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘，或怀旧或热烈的气氛。主题餐厅最好是结合餐饮与娱乐的新概念，这种类型的餐厅设施可同时提供两种不同功能——既是一间食肆，也是一个娱乐的好去处，两者的功能不能分割 可选 可塑性高，可结合不同的业态主题设置不同的主题特色餐厅，如运动主题、儿童主题、情人主题餐厅，选择合适的经营者是难点 引入2-3家300平米的主题餐厅 甜品店 需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，在相应的季节品尝着对应的甜品，既享口福又对身体有益 休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围 建议引入香港甜品、冰激凌店、地方特色甜品店 咖啡茶坊 适宜营业面积80-140平米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富有特色，是情侣约会、朋友座谈的好去处 必选 休闲性强 建议引入3-5家咖啡、饮品及茶坊

123 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 娱乐 俱乐部
运动会员俱乐部，商务私人会所等形式多样的俱乐部，提供不同消费者类型独特的消费需要 可选 俱乐部的形式会为项目带来一部分固定的消费群体，可结合运动主题设置俱乐部 建议引入运动俱乐部，提供培训服务，组织会员赛事，建议在顶层设商务会所，提供商务餐饮、娱乐、会议等服务 健身中心 现代人对健康的要求越来越高，相对应的配套服务如健身的热度与日俱增，健身中心提供设施和教练为会员提供全方位的健身塑身服务，目前健身中心会员多以白领为主 优选 淄博健身中心较少，本区域居民对于对生活品质的追求有利于引入以健身，塑身为主题的会所 建议引入知名品牌健身中心或专业瑜伽馆 PUB 有从100多平的小酒吧到几百平米的迪吧慢摇吧，属于高压力人群娱乐的场所，中青年是主力军，消费档次依装修和服务档次定位 淄博同类设施较少，可以引入特色酒吧 建议引入3-5家不同风格PUB，以便形成消费氛围，可考虑餐厅酒吧的形式 KTV 现在比较流行的量贩式KTV面积可达 平米，含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间都可以营业，各时段折扣不同以吸引各种能力的消费者 不选 本项目周边已有大型娱乐场所，另KTV对本项目人气带动不大 不建议引入 儿童娱乐中心 父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一下以换领游戏券形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施 必选 满足区域商业中心及家庭化消费的特点 建议引入儿童娱乐城，如反斗城

124 业种业态甄选 业种业态 特点及市场现状 可选性 甄选理由 建议要点 服务 美容美发
面积50-200平米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多 可选 目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体 建议引入专业化较强的美容美发店，如个人形象设计Salon，美容Spa，瘦身美体 个人护理 这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为 平米，经营所有类别的日用品，且屈臣氏有很多自有品牌，整体价格优势很大 受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥 建议引入300平米以上个人护理用品店，如屈臣氏旗舰店 照相摄影 此类专营店面积不定，看引进品牌的档次和数量而定，其种类又分家用级和专业级，面向客户不同 大面积经营者通常承租能力不高 建议引入新品牌的儿童摄影店，婚纱摄影店或个人形象投影店 眼镜光学 20-30平米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进 消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别 引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店 药店 各地均有政策规定最小面积，一般店面在200平米左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大的吸引周围的群众 作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要 建议引入50-100平米药店 音像礼品 面积一般50-150平米，经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品 优选 一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高 建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家 银行 银行网点90-200平米，自助银行一般20-30平米，作为方便顾客的基本配置，一般商业中心会有一个自助银行和几个ATM机 必选 完善配套设施 建议引入1家银行网点，1-2个自助银行

125 目标租户 主力店 服饰—Fox Town/La’ vita/novo concept/Miss Sixty/MNG/Uniqle/Luka Town/H&M/C&A 美妆—Sephora /Sasa//WatonsFanc/Missha/The face shop/L’ occitane/家美乐/佰草集 运动—迪卡侬/锐利城/运动100/名店运动城/Nike Town/Adidas Factory Store/奥运汇 家居—特立居/生活经艳/无印良品/多样屋/居之岛 零售 核心店 名品服饰—Lacoste/Polo jeans/CK jeans/Miss Sixty/BMW Life style/Rose Bullet/W./Formarina/Jessica 配饰—施华洛士奇/AGATHA/Just Gold/CTF2/K Gold/谢瑞麟/翡翠源/Time Zone/City Chain/Casio/Swatch/玛士高/亮视点/巴黎三城 鞋类皮具—COBO/Bonia/Joy&Peace/Nine West/GEOX/ECCO/Belle/Aee/Le Saunda/Fed/Samsonite 休闲服饰—Basic House/Mudd/Blue moon Blue/Azona ao2/Ebase/Honeys/Eland/Vero Mode/Only/Edc/麦考林

126 目标租户 爱茜茜里/DQ/Hot dog king/水果捞/满记甜品/星巴克/诺卡咖啡
餐饮 爱茜茜里/DQ/Hot dog king/水果捞/满记甜品/星巴克/诺卡咖啡 必胜客/papa Johns/Steak King/汉堡王/麦当劳/真功夫/吉野家 豆捞坊/斧山料理/港丽餐厅/斗牛士/禾绿寿司/巴西烤肉 川国演义/巴国布衣/渝信川菜/沸腾渔乡/来福楼/王品/大渔/金钱豹/苏浙汇 娱乐 汤姆熊/Sega World/传奇桌球/战略高手网吧/儿童反斗城/嘉斯猫/舒适堡/一兆韦德皇室健身/亚历山大会馆 服务 玛花纤体/美丽田园/思研丽 王磊形象设计/审美

127 租户组合建议 租户组合 旗舰租户 餐饮娱乐 30% （ 娱乐10%，餐饮 20% ）
餐饮娱乐 30% （ 娱乐10%，餐饮 20% ） 零售/服务 70%（精品 40% ，旗舰25%，服务5%） 主力租户 旗舰租户 电影院 星美国际影城 平米左右 儿童体验中心 反斗城 平米左右 电玩城 嘉斯猫 平米左右 美食广场 平米 必胜客 平米 星巴克 平米 ESPRIT 平米 C&A 平米 屈臣氏 平米

128 租金租期标准 2 1 可承受租金（元/天/平米，建筑面积） 租期 5年 10年 15年 大型主力商家租期长，承租能力低
服装服饰 百货/购物中心 超市 健身中心 KTV 影院 餐饮 大型主力商家租期长，承租能力低 餐饮、服饰类商家可支付租金较高，但稳定性差

129 视觉与听觉的双重享受

130 亲和… …温馨

131 玩到尽兴

132 美味时刻，欢乐共享

133 夜色迷人…

134 时尚店铺

135 精品服饰

136 风格店铺 高雅人文

137 精挑细选，惊喜不断

138 种类繁多，特色店铺 兴趣消费，体验消费

139 热 闹 缤 纷

140 独处、小聚两相宜

141 国际化服务，人文关怀

142 七 总平面图 方案一、二各层平面图 概念方案 垂直交通分析 各层业态建议

143 总平面图 N 主入口 次入口 经济技术指标： 总用地面积 17600㎡ 总建筑面积 56965㎡ 其中 地上建筑面积 42460㎡
小区底商 小区底商 拟建百货 黄金国际购物中心 主入口 次入口 经济技术指标： 总用地面积 17600㎡ 总建筑面积 56965㎡ 其中 地上建筑面积 42460㎡ 地下建筑面积 14505㎡ 淄博黄金国际购物中心商业规划

144 商业人流 N 小区底商 小区底商 拟建百货 黄金国际购物中心 主要人流 次要人流 主入口 次入口 连通廊 淄博黄金国际购物中心商业规划

145 车流组织 N 主要车流 商业车流 货运车流 车库出入口 卸货平台 小区底商 小区底商 拟建百货 黄金国际购物中心
淄博黄金国际购物中心商业规划

146 〖方案一〗一层平面图 精品外铺 配套外铺 次主力店 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

147 〖方案一〗二层平面图 精品外铺 次主力店 商业内铺 水吧 淄博黄金国际购物中心商业规划

148 〖方案一〗三层平面图 次主力店 商业内铺 水吧 淄博黄金国际购物中心商业规划

149 〖方案一〗四层平面图 儿童体验 电影院 主题餐饮 电玩 图书 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

150 〖方案一〗负一层平面图 淄博黄金国际购物中心商业规划

151 〖方案二〗一层平面图 精品外铺 配套外铺 次主力店 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

152 〖方案二〗二层平面图 精品外铺 次主力店 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

153 〖方案二〗三层平面图 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

154 〖方案二〗四层平面图 儿童体验 电影院 主题餐饮 电玩 图书 商业内铺 淄博黄金国际购物中心商业规划

155 垂直交通分析 F1 F2 F3 F4 B1 淄博黄金国际购物中心商业规划 扶梯 客梯 货梯

156 一层业态建议 ●精品街铺●化妆个护●黄金珠宝●名牌餐饮●生活街铺 精品荟萃， 演绎炫彩品质生活

157 二层业态建议 ●时尚女装●儿童天地●服装饰品 时尚掌门， 破译时尚流行密码

158 三层业态建议 ●潮流男装●运动休闲●皮鞋皮具●家居用品●数码产品 潮人部落， 跟随风尚前沿

159 四层业态建议 ●影院●儿童体验●主题餐饮●电玩●卡通动漫 休闲天地， 尽享梦幻乐活空间

160 八 经济测算 测算分析表

161 THE END