力高君御国际 开盘前营销执行报告 2015年1月8日.

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1 力高君御国际 开盘前营销执行报告 2015年1月8日

2 C:目录 一、营销节点铺排总控图 二、项目年前宣传推广安排 三、项目年后至开盘宣传推广安排 四、当前工作进展

3 一、营销节点铺排总控图

4 营销节点铺排（总控图） 阶段 目标 展示配合 拓客 营销动作 推广 推售节点 2015年1月 2月 3月 4月 日期 项目入市形象期
首批产品入市认筹蓄客期 首批产品入市认筹蓄客期 强销期 目标 产品形象全面释放，以倾世的面貌带给客户信心 首批产品入市，引发市场热议，迅速积累蓄客量 首批产品入市，引发市场热议，迅速积累蓄客量 开盘热销 展示配合 华润万家临展 营销中心开放 星光大道开放 景观示范段开放 精装样板房开放 拓客 致昌南的一封情书 返乡客拦截 莲塘社区媒介投放（小区灯箱、电梯广告版） 乡镇赶集日派单拓客 派单拓客 二手市场联动 营销动作 营销中心开放活动 星光大道开放 港式家宴 小丑节 拉斯维加斯 明星揭幕 明星驾临 梦回香港，巨星登场 推广 主要干道户外广告 乡镇刷墙 电台口播 微信平台 乡镇店招免费更换 出租车LED 网络通栏 南昌县电影院片头 江西楼市 县电视台 分众传媒 报广 公交车体广告 推售节点 免费护照办理 护照诚意金收取 护照升级 开盘

5 二、项目年前宣传推广安排

6 a 悬念造势 1月16日—1月21日

7 案例启示： 1.产品属性相关的文化载体。 2.气压式主动传播。 3.直观感受后的兴趣思考。

8 产品属性相关的文化载体==香港星光大道与港式都会特区。 气压式主动传播==全昌南人都在讨论香港歌词！
于本案的思路： 产品属性相关的文化载体==香港星光大道与港式都会特区。 气压式主动传播==全昌南人都在讨论香港歌词！ 直观感受后的兴趣思考==谁把歌词搬上广告牌？

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10 a.“迎接光辉岁月“ b.“十年之前，我不认识你，你不认识我“ c.“叮嘱我，跌倒，不应放弃“ 阶段主题： …… 阶段思路： 核心媒介：
 …… 阶段思路： 第1步：在所有户外及公交站台媒体山，打上经典香港金曲歌词，制造舆论气压。 第2步：利用报纸软文、广播谈话类节目、县电视台专访等栏针对这一现象进行话题炒作。 第3步： 2015贺岁大片全放送”VIP专席包场观影券。 目第4步：涉入第二阶段，项目形象及产品为主题。 核心媒介： 户外（悬念表现）、软文+广播+电视台（专访炒作）、海报+微信（百部港片活动信息）

11 神秘人物，豪包100万户外广告牌，只打经典香港歌词！
第2步： 何人所为？100万户外牌打歌词！ ——一句歌词100万！值得吗？不值得吗？值得吗……—— 昌南惊现！100万级香港歌词上户外！ ——神秘人物钟情香港歌词，身在莲塘，心在香港？—— 神秘人物，豪包100万户外广告牌，只打经典香港歌词！ ——真土豪，天价户外打歌词！——

12 江西二套18:00（都市现场）20:00 （晚间800） 何人所为？昌南全城户外一夜间全部打上香港经典歌词！
“前有福建土豪为庆儿子生日包天价户外，今有神秘人物一掷100万只为香港歌词。” ……

13 7:00~9:00 早高峰看城市（17:00~19:00晚高峰看城市）
何人所为？昌南全城户外一夜间全部打上香港经典歌词! “正在昌南的朋友们正好可以留心关注一下。” ……

14 第3步（海报、微信）：

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16 梁朝伟、刘德华、黎明、郭富城、BEYOND…… 大都不是主演！
1p 成龙、周润发、周星驰、谭咏麟、关之琳、 梁朝伟、刘德华、黎明、郭富城、BEYOND…… 大都不是主演！ 2p 《警察故事》、《英雄本色》、《大话西游》、 《倩女幽魂》、《旺角卡门》、原班人马…… 基本没有加盟！

17 大戏将至 徐克、陈可辛、麦兆辉、袁和平、 刘伟强、杜琪峰、尔冬升…… 在导别的影片！ 2015年度最重要影片 力高·君御国际 贺岁大片免费看
3p 徐克、陈可辛、麦兆辉、袁和平、 刘伟强、杜琪峰、尔冬升…… 在导别的影片！ 4p 大戏将至 2015年度最重要影片 力高·君御国际 贺岁大片免费看 1.1华润万家外展点全城公开，现场取票

18 昌南，即将被改变的起点——临展启动 营销战略 线下动作 1月10日，临展启动 1 2 临展启动 致昌南的情书
1月21日、22日 1月25日 2月14日 临展启动 致昌南的情书 营销中心开放暨免费护照办理 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 昌南，即将被改变的起点——临展启动 1月华润临展启动，开始积累客户资源。 华润临展人员安排： 尚美佳到岗置业顾问4名，采取轮班制，每班次在岗2人，上午8点30—5点为一班次，下午1点30—9点为一班次，下午1点30—5点安排2名临展在岗置业顾问前往周边派单外拓。 （甲方人员安排建议一致）

19 悬念阶段线下动作 “来自香港的礼物！” ）于外展点开放同时，在外展点附近开放场地设置巨大礼盒。
）和上体现“香港经典20年”LOGO及项目LOGO。 ）项目礼盒写上“来自香港的礼物”字样。 ）1.10第一次派单及户外更换同一天，揭幕礼盒，盒内项目LOGO展现。

20 悬念揭秘，营销中心开放，持续扩大本案影响力
1月21日—2月25日 b

21 港式风范 巨星登场 阶段主题： 阶段思路： 核心媒介： ——1.25昌南首个“星光大道”级营销中心全城公开——
项目形象的全城公开，县城正式派单展开。 核心媒介： 户外+广播+海报+微信（项目形象+营销中心开放）

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24 在临展开放同时，聘请百人小蜜蜂，统一着装，给昌南人们的一封信，以情书的形式派发 （区域范围由莲塘中心区域往周边乡镇辐射）
营销战略 线下动作 1月21日，22日一日倾城， 致昌南的一封情书，打开本案认知度 1月10日 1月21日、22日 1月25日 2月14日 临展启动 致昌南的情书 营销中心开放暨免费护照办理 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 一日倾城——致昌南的一封情书 在临展开放同时，聘请百人小蜜蜂，统一着装，给昌南人们的一封信，以情书的形式派发 （区域范围由莲塘中心区域往周边乡镇辐射）

25 活动概述 营销战略 线下动作 1月21日，22日一日倾城， 致昌南的一封情书，打开本案认知度 活动名称：一日倾城——致昌南的一封情书
活动时间：2015年1月21日、22日（2天） 派发区域：南昌县主要街道 人员安排：派单人员100名，监控人员2名 费用预估：约5万元 推广配合：网络软文炒作，微信朋友圈炒作 活动内容：21日、22日聘请百人派单人员，统一着装，以情书的形式发放力高君御国际致南昌县的一封情书，情书内可含本案相关资源。 活动目地：力高君御国际作为新盘入驻南昌县，可通过此次活动迅速增加区域内客户对本案的认知度，为后期营销中心开放做蓄客准备。

26 具体人员安排 营销战略 线下动作 1月21日，22日一日倾城， 致昌南的一封情书，打开本案认知度
本次派单主要围绕整个莲塘城区，覆盖主力街道，重点小区，学校周边等。 人数安排 20人 5人 10人 派发区域 向阳路 莲西路 五一路 府前西路 莲富路 澄湖中路、澄湖中路 揭家巷 莲水巷 文卫路 沿河南路 康乐路 斗门东路 以上派发区域均含沿途商铺、小区、学校。

27 营销战略 巨星驾到，君御国际营销中心盛大开幕暨开始办理免费护照 线下动作 1月25日， 营销中心开放暨免费护照办理 1 2 临展启动
1月10日 1月21日、22日 1月25日 2月14日 临展启动 致昌南的情书 营销中心开放暨免费护照办理 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 巨星驾到，君御国际营销中心盛大开幕暨开始办理免费护照 活动当天配合舞狮，剪彩，同时结合售楼部开放活动，抽取香港游，同步进行办理免费护照，登记意向客户。

28 2月14日星光大道揭幕，同时电商进场，对免费护照用户进行诚意金收取。
营销战略 线下动作 2月14日， 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 1月10日 1月21日、22日 1月25日 2月14日 临展启动 致昌南的情书 营销中心开放暨免费护照办理 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 星光大道揭幕暨诚意金收取 2月14日星光大道揭幕，同时电商进场，对免费护照用户进行诚意金收取。

29 活动概述 营销战略 线下动作 2月14日， 星光大道揭幕暨电商进场，收取诚意金 活动名称：星光大道揭幕暨诚意金收取
活动时间：2015年2月14日 活动地点：力高君御国际营销中心 活动人数：100—200人左右 参与人员：潜在客户、周边客户 费用预估：约5万元 推广配合：网络软文炒作，微信朋友圈炒作，电台口播，报广 活动邀约：提前3天通知意向客户，告知认筹信息。 活动内容：活动当天暖场活动为配合电商认筹氛围，电商认筹可采用“日进斗金”的形式加深客户粘性，促使客户尽早认筹。 日进斗金活动规则：从认筹当日起，除了享受认筹X千抵X万，每日额外增加100元总房款优惠，如果最终购房成功，则享受对应房款折扣

30 营销战略 返乡客拦截 线下动作 2月1日—16日返乡客拦截 1、昌南客运站、洪城客运站、徐纺客运站三大长途客户站和火车站定点举牌拓客。
2、周边乡镇拓客，根据各乡镇赶集节点，装饰安排看房车，直接下乡拓客。

31 活动概述 营销战略 1、昌南客运站、洪城客运站、徐纺客运站三大长途客户站和火车站定点举牌拓客。 线下动作 返乡客拦截
时间：2015年2月1日-2月16日（16天） 地点：昌南客运站、洪城客运站、徐纺客运站、火车站 人员安排：电商小蜜蜂每日8人，每处2人 活动内容：在各个站点举牌，以一票低万金的噱头吸引客户上门，建议返乡客认筹享受开盘额外优惠，返算表价，若通过小蜜蜂带客上门小蜜蜂可获得额外奖励。 活动目地：短期内积累客户资源，为首批开盘做准备。

32 活动概述 营销战略 2、周边乡镇拓客，根据各乡镇赶集节点，包装安排看房车，直接下乡拓客 。 线下动作 返乡客拦截
时间：2月1日-2月16日（16天） 地点：南昌县周边乡镇 人员安排：电商小蜜蜂每日6人，置业顾问1名 地点安排：上午各赶集乡镇，下午莲塘中心五一路、向阳路、莲西路周边区域 活动内容：根据各乡镇赶集节点，前往各乡镇派发DM单张，利用包装好的看房车，直接接送意向客户前往案场。 活动目地：短期内积累客户资源，为首批开盘做准备。

33 营销战略 线下动作 返乡客拦截 具体时间及乡镇安排 日期 2月1日 2月2日 2月3日 2月4日 2月5日 2月6日 2月7日 2月8日
2月9日 2月10日 农历 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 二十 二十一 二十二 地点 向塘镇 黄马乡 武阳镇 富山乡 泾口乡 冈上镇 三江镇 东新乡 塘南镇 日期 2月11日 2月12日 2月13日 2月14日 2月15日 2月16日 农历 二十三 二十四 二十五 二十六 二十七 二十八 地点 塔城乡 八一乡 广福镇 幽兰镇 蒋巷镇 向塘镇

34 三、项目年后至开盘宣传推广安排

35 持续炒作，加深市场关注度 一炮而红，开盘热销 2月26日—4月18日 d

36 港星大腕 驾临昌南 请谁由您说了算 阶段主题： 阶段营销思路：
港星大腕 驾临昌南 请谁由您说了算 阶段营销思路： 本案计划在2月初认筹， 4月初开盘，仅有2个月的认筹期，且中间还有约半个月的过年真空期，因此，需要一条较大噱头，参与性较强的营销活动主线，配合每周高参与性的暖场活动，引导客户上门，然后参与进这条主线内，增加客户粘性，引起市场对项目的关注。 阶段推广思路： 利用公众人物的知名度，提升项目的知名度及影响力，已经为无数项目成功例证。 香港明星到场助阵，演唱会或见面会的形式。 参与性，是为名人活动的核心重点==到底请谁？ 。 核心媒介： 户外+公交站台+报纸硬广软文+广播+电视台+海报+微信

37 出场费：￥200万 刘德华 优势：人气及影响力兼备，辐射年龄段广泛，绝对巨星气场。 劣势：费用较高，演员档期难以确定。

38 出场费：￥90万 谢霆锋 优势：知名度较高，在70~80后中极具影响力，费用适中。 劣势：演员档期难以确定。

39 出场费：￥45万 黄贯中 优势：BEYOND核心成员，黄家驹之弟，在70~80后中知名度较高。 劣势：知名度相对较小，难以造成轰动局势。

40 梦回香港阶段一线上宣传

41 现场布置 “明星纸板投票” ）案场设置20名香港明星纸板。 ）纸板前置投票箱，到场客户均可领取意愿选票自行投入。
）设置票选公式板，随时更新明星票数。

42 活动概述 营销战略 1、乡镇刷墙广告、乡镇小巴车体广告覆盖，乡镇店招加印本案LOGO及联系方式，帮乡镇店面免费制作安装。 线下动作
返乡客拦截（2月28日—4月18日） 活动概述 1、乡镇刷墙广告、乡镇小巴车体广告覆盖，乡镇店招加印本案LOGO及联系方式，帮乡镇店面免费制作安装。 时间：2015年2月28日-4月18日 地点：南昌县周边乡镇 主要内容：进行乡镇刷墙广告，将乡镇小巴车体进行广告覆盖，同时对有需求的乡镇门店，免费统一制作安装店招。 主要目地：短期内积累客户资源，为首批开盘做准备。

43 活动概述 营销战略 2、围绕莲塘小区，在其社区宣传栏，电梯宣传栏，进行项目信息投放。 线下动作 时间： 2015年2月28日-4月18日
返乡客拦截（2月28日—4月18日） 活动概述 2、围绕莲塘小区，在其社区宣传栏，电梯宣传栏，进行项目信息投放。 时间： 2015年2月28日-4月18日 地点：莲塘内小区覆盖 主要内容：围绕莲塘小区，在其社区宣传栏，电梯宣传栏，进行项目信息投放。 主要目地：短期内积累客户资源，为首批开盘做准备。

44 提前进行全城派票，临近元宵，以大型港式家宴为噱头，加深为本案认知度，同时进行元宵DIY活动保持人气，确保现场氛围，促进认筹。
营销战略 线下动作 3月1日， 元宵节暖场活动——港式家宴 2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 红红火火贺元宵——港式家宴空降大昌南 提前进行全城派票，临近元宵，以大型港式家宴为噱头，加深为本案认知度，同时进行元宵DIY活动保持人气，确保现场氛围，促进认筹。

45 活动概述 营销战略 线下动作 3月1日， 元宵节暖场活动——港式家宴 活动名称：红红火火贺新春——港式家宴空降大昌南
活动时间：2015年3月1日 活动地点：力高君御国际营销中心 活动人数：100—200人左右 参与人员：潜在客户、周边客户、认筹客户 费用预估：约5万元 推广配合：网络通栏软文，微信朋友圈，电台口播。 活动目地：元宵后返乡客户陆续回到工作城市，抓住最后波返乡客户。

46 拥有护照的客户可来现场领取一定筹码，然后在现场进行博弈，活动结束后，清点筹码总数，根据各自的筹码量换取礼品。
营销战略 线下动作 3月14日，大战拉斯维加斯 2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 来自香港的约战——大战拉斯维加斯 拥有护照的客户可来现场领取一定筹码，然后在现场进行博弈，活动结束后，清点筹码总数，根据各自的筹码量换取礼品。

47 梦回香港阶段二线上宣传

48 营销战略 线下动作 3月21日—29日，为期9天的小丑节 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 2 3 3 4
2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 “小丑节” （暖场活动形式及内容仅供参考，举行可由活动执行公司提供）

49 营销战略 线下动作 4月4日，票选明星公开会 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 3 4 2 3 电商进场，收取认筹金
2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 “票选明星公意公开会” ）于开盘前前二周，聘请本地知名主持人，以产品发布会的形式，举办明星公意公开会。 ）现场公布明星投票结果（可操作），并邀请到场客户投票。 ）派发礼品及IPHONE抽奖。

50 梦回香港阶段三线上宣传

51 营销战略 线下动作 4月11日，天王驾到，全城轰动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 3 4 2 3 电商进场，收取认筹金
2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 “天王驾到，全城轰动” ）开盘前一周举行明星见面会，引爆全城热潮。 ) 提前一周进行派票、抽票，对外推广，认筹即可获赠票。

52 营销战略 线下动作 4月18日，首批开盘 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 2 3 3 4 电商进场，收取认筹金
2月26日 2月1日—17日 3月1日 3月14日 2月5日 3月20日 3月21日—29日 2月7日 4月4日 2月14日 4月5日 4月11日 3月1日 4月18日 梦回香港第一波造势启动 乡镇拓客，深挖返乡客启动 梦回香港第一波造势启动 梦回香港第二波造势启动 港式家宴 大战拉斯维加斯 电商进场，收取认筹金 小丑节 揭秘明星暨认筹升级 情人节暖场活动 梦回香港第三波造势启动 天王驾到，全城轰动 港式火锅暖场活动 首批开盘，全城热销 “首批开盘，一炮而红” ）累积房源总量二至三倍的卡量进行顺势开盘，造成哄抢的效应，引发市场热议。

53 附：开盘前媒体投放计划表 春节前营销费用（万元） 151 春节后至开盘营销费用（万元） 351 计划开盘前（1-4月份）营销费用 502
现报批（1-4月）营销费用

54 沙盘模型 总计39万，3年分摊，每年13万，每月1.08万 三维视频 总计22万，3年分摊，每年7.33万，每月0.61万 星光大道雕塑 总计8.6万，3年分摊，每年2.87万，每月0.24万 固定电话吉祥号码 总计20万，3年分摊，每年6.67万，每月0.56万 售楼处内部物料 总计6.6万，3年分摊，每年2.2万，每月0.18万 软装费用 总计179万，3年分摊，每年59.67万，每月4.97万 标识系统 总计19万，3年分摊，每年6.33万，每月0.53万 固定资产 总计50万，3年分摊，每年16.67万，每月1.39万 除甲醛及售楼处开荒 总计11.5万，3年分摊，每年3.83万，每月0.32万 整合推广 总计60万，1年分摊，每月5万

55 e 活动补充建议

56 活动补充建议 “3D画展” 可结合届时项目已有的园林景观，布置出本案独有的3D画展，甚至是3D明星，全城派发门票，吸引客户上门，并且为后期的活动做准备。

57 活动补充建议 “维秘天使秀” （暖场活动形式及内容仅供参考，举行可由活动执行公司提供）

58 四、当前工作进展

59 一、制作类物料工作进度 外展点：已开始接待客户； 沙盘模型：正常制作中，23号安装到位； 影视片：已基本完成第一个影视片的制作，即将出街，第二、三个影视片脚本审核中； 标识系统：19号安装到位； 二、营销活动准备情况 售楼处开放活动：售楼处开放活动核价中，本周五上议题，可保证正常执行； 星光大道雕塑及3D画：走流程中，预计2月中旬可开放进行展示；

60 三、资产类物料工作进度 售楼处内部物料：14号到位； 售楼处软装：付款流程催批中； 固定资产： 15号到位。 吉祥号码：16号开通； 广告采购：户外广告、莲塘县电视台广告合同流程审批中。

61 开盘当天劲销60% 开盘一周内销售70%

62 销售目标 开盘当天销售 87 套(销售率60%)； 开盘当天销售 9146 平米(销售率60%)；
首批开盘6#，7#总货量为 平米，总计144套房源。 开盘当天计划销售目标如下： 销售目标 开盘当天销售 套(销售率60%)； 开盘当天销售 平米(销售率60%)； 注：销售套数及销售面积根据按60%的销售率估算得出。 销售均价根据市场周边情况及蓄客情况而定。

63 TKANKS FOR YOUR ATTENTION!