沭阳市场调研报告.

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1 沭阳市场调研报告

2 目录 1、沭阳宏观市场 2、沭阳市场调查 3、沭阳楼市分析 4、沭阳商业分析 5、项目分析

3 沭阳宏观市场

4 沭阳城市扫描 城市地理环境 城市地理位置： 沭阳历史悠久，因位于沭水之阳而得名。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，被誉为花乡虞姬故里。县域东西60公里，南北55公里。东与连云港接 壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰 韩山海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。 城市交通： 京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时。 沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。江苏省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。

5 城市人口： 沭阳总面积2298平方公里，辖35个乡镇（场），有177万人口，其城区户籍人口约40万人。是江苏省陆域面积最大、人口最多的县份。 宏观经济： 沭阳的城市经济发展迅速，被美誉为“苏北的小温州”，2007年宏观经济继续持续增长，生产总值146.3亿元人民币，人均地区生产总值为8312元（突破1000美元），比06年净增1300多元，产业结构得到根本转变27.2∶43.5∶29.3，工业、第三产业成为拉动当地经济持续发展的基础。 07年其他经济数据

6 工业发展： 2007年以来，全县新引进的237个项目中，亿元以上项目52个，5亿元以上项目11个，10亿元以上项目3个。规模扩大、企业集中、产业集聚、园区可持续发展的特征更趋明显，已经初步形成全国最大的专业画材生产基地、国内最大的包覆纱专业生产基地、国内最大的蓄电池生产基地 。     至今，落户沭阳经济开发区的企业已达460家，10亿元以上项目5个，上市公司投资项目11个，集聚了5.75万产业工人。一座以轻纺服装、五金、机械、汽配、电子、新能源等产业为支撑的新兴工业基地已初步形成。 民营经济发展： 五年前，沭阳本土产值超亿元的民营工业企业是空白，目前已达16家，业事、大江、恒通三家公司向集团化迈进。到2007年末，沭阳规模企业由2002年的174家增长到目前的401家，五年间翻了一番多。 农业经济发展： 沭阳是苏北典型的农业大县，素有花木之乡，2007年花木销售额26亿元，农民年均收入4920元。农民收入年均增长12.7%。

7 城市扫描总结 沭阳是全国人口第一大县； 历史悠久，文化底蕴深厚； 生态良好，为华东最大的氧吧；
宏观经济持续增长，人均ＧＤＰ突破１０００美元； 产业结构更趋合理，工业发展形成经济平稳增长的产业支撑。

8 沭阳城市发展规划 1、沭阳市城市发展规划、方向 2、沭阳房地产市场状况

9 沭阳城市发展现状 沭阳城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域； 城南、城东两大区域，为城市大开发的打造重点；
县政府的东迁，带动新区的开发增长迅速，区域房地产市场快速发展。

10 城南新区 经济开发区 城东新区 老城区 沭阳城市分区图

11 沭阳城市发展方向 东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的，政治经济中心；
南移 东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的，政治经济中心； 南移：火车站的建成通车，政府规划的新汽车站开始动迁，城南新区的配套生活生活设施的不断完善，城南规划为未来的城市居住中心。

12 沭阳房地产发展现状 沭阳房地产市场发展历程 沭阳至2005年以来规划建设各类小区95个，总建筑面积1100万平米，现以建成340万平米。 产品的类型不断丰富，小高层、高层等产品不断增多，城市，2005年至今以建成小高层、高层39栋。 正在施工的小高层有109栋，规划有137栋预计在08年开工建设。 房地产市场价格每年以400元/平米的速度递增，呈现价量其实的良好发展势头。 近几年政府安置房共建成90万平米安置房在很大程度上了平抑房价的上涨。

13 沭阳房地产发展现状 2007年沭阳的房地产市场销售率达到80%，市场销售情况良好，房地产发展健康。 从07年8月底-08年1月的调查情况看，沭阳城区多层商住楼房平均价格在1500元/平方米左右，低于周边接壤县（市、区）平均房价（2150元/平方米左右）30%，成为苏北地区的“房价盆地”。 从2007年10月至今年1月价格不断上涨，市场出现了无房可买的脱销情况。

14 沭阳房地产发展现状总结 沭阳房地产市场经过这几年的发展产品不断丰富，市场供应量不断增加。 市场价格随着城市的发展不断上涨。
沭阳城市的房地产市场主要发展方向是城东新区和城南新区两个区域，高品质楼盘和大盘主要集中在该区域。 与周边同区位条件县市相比，价格具有较大的弹性空间，而人口的支撑，将对住房的需求保持刚性增长态势； 沭阳城市每年供应市场的安置房和经济适用房的面积在很大的程度上组织了房价的上涨，预计今年共建安置小区面积50万平米，这将在一定程度上平抑房价的上涨。

15 沭阳房地产市场调查

16 市场调查走访——区域需求 客户调研分析，城东与城南，在未来1~2年的市场需求旺盛，成为沭阳主要购房的意向区域。.

17 市场调查走访——产品需求 沭阳市场，客户对多层产品接受程度最高，成为市场需求购买的主流，小高层产品开始得到市场认可，具有一定购买需求。

18 市场调查走访——户型需求 结合对市场客户的问卷，三房在沭阳成为最受市场欢迎的产品，大三房（3+2）、小三房（3+1）的市场接受程度最高，得到市场追捧。

19 市场调查走访——面积需求 市场接受的主流户型面积，主要在91~120平米，走俏市场。

20 市场调查走访——客户可接受总价 通过对市场走访，商品房总价在12~19万的接受程度高，受到市场认可。

21 市场调查走访分析——市场的需求特征小结 1、沭阳人选择多层为主，小高层次之； 2、商品房三室两厅和三室一厅走俏市场；
3、商品房面积需求在91~120㎡为主； 4、商品房单套总价可接受区间在12~19万；

22 沭阳楼市

23 沭阳楼市一揽表 ★ ▲ 天津花园 姑苏花苑 沃得嘉园 苏通花苑 万顺帝景天成 九龙大厦 新田广场 圣廷苑 四季花苑 国贸大厦 景辉佳园
亲水人家 阳光天地 金地华园 ★ 新县政府 紫磬花园 沭阳楼市一揽表 巴黎新城 金禾理想城 豪园 浙江商城 盛源华庭 清华苑小区 凤凰国际城 新江南小区 尚城新 世纪 书香名邸

24 老城区板块 城东新区板块 沭阳 楼市 城南新区板块

25 110852平米 1.34 独栋别墅：3.5元/平米*月 花园洋房 老城区住宅市场分析 老城区住宅项目经济指标列表 项目名 占地面积
建筑面积 容积率 产品类型 九龙大厦 110852平米 平米 1.34 独栋别墅：3.5元/平米*月 花园洋房 亲水人家小区 多层 巴黎新城 商铺、高层、多层 金地花园 115837 143680 1.26 多层、小高层、写字楼 天津花园 21157 小高层、多层

26 老城区住宅项目销售状况列表 项目名 主力户型面积 销售价格 去化率 开盘时间 九龙大厦 三房：136—139 2100 90% 07年5月
商铺：70—120 9000 亲水家园 三房：90—110 1800 95% 07年6月 5500 天津花园 三房：100—120 2000 巴黎新城商业街 三房：119—128 2200 98% 06年 商铺：/（621套） 12000（预计) 为销售 金地华园 三房：115—120 一期95% 07年9月

27 老城区典型项目分析 九龙大厦 项目档案： 占地：110852平米 建面：172898.1平米 容积率1.34 绿化率：40.1%
物业管理费： 独栋别墅：3.5元/平米*月 花园洋房：1.5元/平米*月 项目资源：打造高尔夫球场、碟子湖水系。 产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 总套数 高层 2100 商铺 一层：12000 二层：5000

28 户型分析总结：户型的创新性不够，户型通透性不够，居住舒适性不强。
九龙大厦户型分析 朝南露台保证公共空间的采光。 次卧不能保证干湿分区动静分离。 主卧露台较小，不能保证居住的舒适感。 主卧露台较小不能很好的采光，影响舒适度。 次卧不能保证干湿 分区动静分离和采光。 双落地飘窗保证了房屋的通透性。 转角窗保证了主卧的采光使其居住的舒适度有一定提高。 户型分析总结：户型的创新性不够，户型通透性不够，居住舒适性不强。

29 九龙大厦项目分析 九龙大厦地处人民中路市中心，学校的正对面，有着较好的地理位置优势。 住宅的户型设计面积过大，高层项目，市场抗性较大。 户型设计上缺乏创新，居住舒适度不高。 项目商业存在着很大的投资潜力，采用了返租模式，在区域内是比较新颖的模式。

30 项目资源：靠近205国道和沭河良好的地理位置和良好的水景。
老城区典型项目分析 金地华庭 项目档案： 占地：115837平米 建面：143680平米 容积率1.26 绿化率：37.6% 总套数：833户 车位数：420个 分期：分两期，一期销售完毕。 项目资源：靠近205国道和沭河良好的地理位置和良好的水景。 一期产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 总套数 多层 三房：115—122 1800 450套左右 商铺 120（上下两层） 5500 小高层 200

31 金地华庭主力户型分析 双景观阳台，使景观最大化，保证了房屋的通透性。 八角窗审计增加了主卧的居住舒适度。 多飘窗设计，保证房间的采光。
卧室采用飘窗设计，保证了房间的采光。

32 金地华园项目分析 项目西面紧邻沭河，东面靠近205国道，地理位置优越，有良好的景观资源。 户型面积设计过大，导致项目一期销售速度缓慢，市场接受度有限，户型设计上采用了八角窗和双景观阳台，一定程度上增加了居住的舒适性。 项目客户群主要是老城区的置业者，多数属于二次置业，集中是个体工商户，教师，公务员。 项目二期将会推出产品为小高层、多层，写字楼最后推出。

33 老城区分析总结 老城区现在供应量不大，都是小规模项目开发，楼盘品质都不是很高。
老城区的购房主要群体是老沭阳人，他们不愿意离开老城区内良好的配套环境。 老城区的主要还是以多层为主，小高层，高层供应量少。 市场供应户型主要面积在110—130平米的三房两厅，但是去化速度较慢，客户比较偏好95—118之间的小三房户型。 未来老城区主要是城市改造出现的地块用于房地产开发，现在已经无地可供，主要向外围发展。

34 城东新区板块 城东各项目经济指标列表 项目名 占地面积 建筑面积 容积率 产品类型 新田广场 20288 44439 高层 四季花苑
41809 77400 多层、小高层 建设大厦 41575 阳光天地 450亩 40万左右 多层、小高层、高层 金禾理想城 115837 1.39 浙江商城 300000 商铺、高层住宅 豪园 620 36万 联排别墅、多层、高层 城东复邦 77.5 11万 2.1 小高层、多层 盛源华庭 200 23万 多层、高层

35 项目名 主力户型面积 销售价格 去化率 开盘时间 剩余量 新田广场 三房：115—120 2300 85% 预计今年5月 一期剩余20套，二期两百套。 四季花苑 三房：140—150 1800 一期：85% 二期开盘预计4月 3.5万平方 建设大厦 三房：117 2200 一期剩余十几套 去年6月 别墅十二套左右，22层高层100多套 联排别墅：214 别墅未推出 阳光天地 二期 三房： 110—130 未 开盘 二期预计在今年6月 剩余25万平米未开发二期将开出13栋，四栋小高层 盛源华庭 三房：98—109 1900 二期去化率50% 07年12月 二期还剩余200套左右 两房：82—86 金禾理想城 三房：110 一期剩余几十套 二期预计在6月左右开盘 项目只开发出一期，预计剩余量在10万左右。 浙江商城 商铺：60—120 商铺：4500 住宅销售完毕 06年10月 剩余商铺9万方，没有推出市场。 豪园 三房：100—120 去化率90% 三期今年开盘 整个项目剩余开发量28万，推出联排别墅200栋。 别墅：340 2350 100% 东城复邦 三房：112—120 未销售 二期第三批小高层未面市 小高层剩余100多套

36 城东典型项目分析 新田广场 项目档案： 占地：20288平米 建面：44439平米 容积率：2.2 产品：高层 分期：分两期，一期销售中。
项目资源：靠近新汽车站，紧邻迎宾大道，交通区位优越；与虞姬生态园一路之隔，良好的景观环境。 一期产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 高层 三房：115—120 2300

37 新田广场户型分析 电梯设计在远离卧室的地方，保证了卧室的安静。 1.5米大露台，落地窗设计，保证了客厅的宽敞明亮。
4米大开间的客厅，保证了业主接待朋友时的舒适度。

38 新田广场项目分析 新田广场是沭阳头一个纯高层住宅项目，有着良好的地理位置，但是市场的培育期较长，市场的抗性较大。
主力户型主要集中在115—120平米的三房，去化速度较慢。 客户群主要是老城区的二次置业群体，他们以投资为主，看重区域的发展优势。

39 城东新区典型项目之 金禾理想家园 项目档案： 占地：115849平米 建面：132400平米 容积率：1.39 产品：高层、多层、小高层
总户数：1200 项目资源：紧邻省重点试验小学，靠近政府行政机构。 一期产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 商铺 100左右 4000 多层 三房：110 1900

40 理想家园户型分析 大客厅设计满足了业主接待朋友的空间，使户型通透，采光较好。 错层设计增加了户型的空间感，在户型上做了一定的创新。
主卧采用落地窗设计，增加了实际使用面积和良好的景观面。

41 城东新区典型项目之 金禾理想家园分析 理想家园主力户型面积区间在110平米左右的三房，是沭阳最适合沭阳置业的面积区间。
项目最大的优势靠近省重点小学，置业者在很大程度上是看重项目周边良好的教育资源。 在户型上采用了错层设计，采用了一定的创新，但错层的销售情况并不理想，对创新的产品抗性比较大。

42 城东房地产市场分析 城东新区由于县政府今年搬迁到该区域，带动了区域房地产的快速发展，大盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域。 城东置业者主要以国家公务员为主，是多次置业的群体，对楼盘的品质要求较高。 购房的主力面积集中在90—120平米之间的三房，喜好多层，对小高层和高层的抗性较大。 08年城东新区将会是沭阳房地产市场的领跑者，下半年会有70万平米面市，供应量将继续上升。 城栋的产品类型也在不断丰富，出现了写字楼等商业项目。

43 城南各项目经济指标列表 项目名 占地面积 建筑面积 容积率 产品类型 景辉佳园 90 12万 1.9 高层、多层 姑苏花苑 独栋、酒店
苏通花苑 182 168000 小高层、多层 凤凰国际城 170 15万 多层、小高层 万顺帝景天成 11万 17万 高层、联排、小高层、叠加、双拼 沃德嘉园 290 211220 1.08 高层、叠加公寓、多层、联排别墅 尚城新世纪 1.303 多层 财富广场 / 22.6万 高层 新世界庭院 151亩 10万 1.0 小高层、多层、商铺 新江南小区 160亩 19.2万 1.8

44 项目名 主力户型面积 销售价格 去化率 开盘时间 剩余量 景辉佳园 110 2000（预计） 未开盘 08年5月 12万 姑苏花苑 联排：287 2500 剩余不到20套 06年 苏通花苑 三房：90—110 1900 二期销售率90% 07年 二期还剩余30套 凤凰国际城 三房：110 2100 50% 万顺帝景天成 三房：138 / 08年 17。2万 联排：215 沃德嘉园 三房：108—129 1800 90% 一期还剩余联排别墅3套；叠加公寓20逃左右，还剩余二期11万未开发 联排别墅：262.5 98% 叠加公寓：163—196 85% 尚城新世纪 三房：100—120 小高层剩余30户 花园洋房：177 2000 财富广场 未面市 新江南小区 1800（预计） 为开盘 预计08年5月 新世界庭院 三房：120 剩余少量小高层 商铺：40-90 4000 100% 销售完毕

45 城南典型项目分析之 万顺帝景天成

46 产品类型：高层、小高层、双拼、联排、叠加
城南典型项目之 万顺●帝景天成 项目档案： 占地：110852平米 建面： 平米 容积率1.34 绿化率：40.1% 产品类型：高层、小高层、双拼、联排、叠加 产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 总套数 高层、小高层 80—143 6500 1100 联排别墅 236—380 17000 320

47 万顺●帝景天成户型分析 联排别墅 动静分离，大客厅设计 赠送大面积的入户花园。 卧室都采用独立卫生间设计，保证了居住的私密性。
较大的活动空间，保证了业主的社交需要。 多露台设计，保证了景观价值的最大化。 动静分离，大客厅设计 主卧设计在四楼保证了业主的私密性，双露台设计保证景观价值的最大化。

48 万顺●帝景天成户型分析 多层

49 项目资源：自身打造别墅项目，提高项目的稀缺性。
城南典型项目分析之 沃德嘉园 项目档案： 占地：196480平米 建面：211220平米 容积率1.08 绿化率：40.8% 总户数：1530户 项目资源：自身打造别墅项目，提高项目的稀缺性。 产品类型 主力户型面积(㎡) 售价 多层 108——129 1800 高层、小高层 80—143 / 叠加公寓 136—139 2500 联排别墅 236—380

50 沃德嘉园联排别墅户型分析

51 沃德嘉园多层户型分析

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53 沭阳房地产市场现状分析

54 客户群分析

55 产品分析

56 平面推广分析

57 沭阳商业市场分析 1、重点街道租金、业态分布 2、专业市场分析 3、酒店市场分析 4、在售商业分析 5、商业市场小结

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59 项目分析 1、项目地块分析 2、项目周边配套 3、项目区域竞争力分析 4、项目SWOT分析 5、项目开发思路建议