第六章 房地产保险.

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1 第六章 房地产保险

2 学习目标： 1.了解风险的含义及房地产业存在的风险类型。 2.了解房地产保险的概念及作用。 3.掌握房地产保险的各个构成要素。
4.掌握房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险、房地产信用保证保险。 5.理解房地产保险的运作过程。

3 第一节 房地产业风险与房地产保险 一、房地产业存在的风险
第一节 房地产业风险与房地产保险 一、房地产业存在的风险 风险是指在一定条件下和一定时期内，由于各种结果发生的不确定性而导致行为主体遭受损失的大小以及这种损失发生可能性的大小。房地产业也存在风险，房屋从设计、生产到销售、分配、使用，每个环节都面临风险，都有可能发生损失。风险与损失可以通过购买保险加以转移。人们所面临的风险损失一般分为四种类型：财产风险、责任风险、人身风险和信用风险。

4 （一）房地产财产风险 房地产财产风险是指因房地产财产发生毁损、灭失和贬值而使有关利益方遭受损失的不确定性。造成房地产财产损失的原因一般都可归入自然风险、社会风险和经济风险这三种类型。自然风险是指自然现象(如物理的、化学的、生物的原因)可能造成人身伤亡和财产损失。社会风险是指出于个人或集团在社会上的异常行为造成人身伤亡和财产损失的风险。经济风险是指企业在生产与销售等经营活动中，由于受各种市场供求关系、贸易条件、价格变化等因素变化的影响，或经营者对前景预料发生偏差的决策失误等，导致其在经济上遭受损失的风险。

5 （二）房地产责任风险 房地产责任风险是指因人们的过失或侵权行为造成他人的财产毁损或人身伤亡，在法律上必须负有经济赔偿责任的不确定性。在房地产经营中，房地产所有者、使用者及其设计、建造、经营房地产的个人和企业都面临责任风险。 1．因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险。 2．房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险。

6 （三）房地产人身风险 房地产人身风险是指人们因早逝、疾病、残疾、失业或年老无依无靠而遭受损失的不确定性。在房地产领域中，个人房地产抵押贷款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)遭受人身风险不仅将给借款人自身及家庭带来利益上的损失，还会因偿还贷款能力的减少而给债权人带来损失。这也是房地产有关人身风险中最主要的部分。房地产人身风险还包括房地产行业尤其是从事开发建设的房地产企业的职工因遭受意外伤害事故可能造成的伤亡、残疾。

7 （四）房地产信用风险 在房屋建造和交易过程中，银行和开发商可能面临不能如期收回贷款或房款的风险，购房者可能面临房地产开发商不能按期交房的风险等，这实质是房地产业务中的信用风险，前者为购房者信用问题，后者为开发商信用问题。一方面，购房者可能由于家庭中主要成员死亡、伤残、疾病、失业、经营失败或遭受损失、自然灾害导致经济困难等原因不能履行还款义务，给银行或开发商造成损失；另一方面，开发商也可能由于资金周转不灵或其他原因导致工程不能延续或完工，因债务等问题可能导致已出售的房产不能交付使用，给购房者带来经济损失。

8 二、房地产保险 （一）房地产保险的概念 保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。 房地产保险就是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险。

9 （二）房地产保险的作用 1．抵御意外不幸，实现经济补偿 2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展 3．推动我国保险业的全面发展
4．保驾护航，推动国民经济的发展 5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展 6．促进对外开放，改善投资环境

10 第二节 房地产保险构成要素 房地产保险的构成要素是房地产保险运行的必备条件，主要包括房地产保险基金、房地产投保人、房地产保险人、房地产保险关系人、房地产可保风险、房地产保险合同等部分，此外还涉及到房地产保险的辅助人。 一、房地产保险基金 保险基金是指专门从事风险经营的保险机构，根据法律或合同规定，以收取保险费的办法建立的、专门用于保险事故所致经济损失的补偿或人身伤亡的给付的一项专用基金，是保险人履行保险义务的条件。

11 二、房地产投保人 房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险费的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地产投保人必须是被保险房地产的所有人或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。

12 三、房地产保险人 房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人，如保险公司。房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。 房地产保险人的义务有： 1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照合同规定并进行调查后审定的损失费，叫做保险赔偿，又称理赔； 2．当保险事故发生后，保险人应该立即履行对投保人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况，核算确定经济补偿金额予以赔偿；

13 3．积极开展保险房地产的防损工作，及时检查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。
房地产保险人的权利有： 1．按照合同收取保险费，这是保险人最基本的权利； 2．保险人有要求房地产投保人按合同履行义务的权利； 3．有适当灵活使用保险金的权利。

14 四、房地产保险关系人 （一）被保险人 房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征如下： 1．被保险人是受保险合同保障的人。 2．被保险人享有保险金请求权。

15 （二）受益人 受益人的特征如下： 1．受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。 2．受益人独立享有保险金领取资格。 3．受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。 4．受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理。

16 五、房地产保险的可保风险 可保风险是指符合承保人承保条件的特定风险。尽管保险是人们处理风险的一种方式，它能为人们在遭受损失时提供经济补偿，但并不是所有破坏物质财富或威胁人身安全的风险，保险人都承保。各保险企业应谨慎运用弱化的可保条件来承保风险，以免造成保险经营的不稳定。

17 保险是减少风险的一种有效手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人承保的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可保风险条件有以下几点：
1．风险必须是偶然的。 2．风险导致的损失必须是意外的。 3．风险属于纯粹风险，而不是投机风险。 4．风险必须是大量的。 5．风险损失必须是能以货币衡量的，具有较大损失的可能性。

18 六、房地产保险合同 （一）保险合同的含义 保险合同又称保险契约，是保险关系得以产生的依据，具体是指投保人支付规定的保险费，保险人对保险标的因保险事故所造成的损失，在保险金额范围内承担赔偿责任，或者在合同约定期限届满时，承担给付保险金义务的协议。

19 （二）房地产保险合同的特点 房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点：
首先，房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。 其次，房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。

20 （三）房地产保险合同的内容 1.保险人名称和住所； 2.投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所； 3.保险标的。
4.保险金额和保险价值。 5. 保险费。 6.保险责任。 7.保险期限。 8.违约责任。

21 （四）房地产保险合同订立的原则 l.最大诚信原则
是指保险合同的双方当事人在签订和履行保险合同时，必须保持最大限度的诚意，双方都应遵守信用，互不欺骗和隐瞒，投保人应向保险人如实申报保险标的的主要风险情况，否则保险合同无效。 在房地产保险中，基本诚信原则要求如下： （1）投保人必须陈报实质性的重要事实 (2)保证条款的使用 (3)违反诚信原则将使合同失效

22 2．可保利益原则 可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。 拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益，反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也惟有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益就叫可保权益。

23 3．赔偿原则 房地产保险合同是赔偿性质的合同。当保险事故发生，投保的房产或有关利益遭受损失时，保险人应按合同规定的条款履行赔偿责任。赔偿的原则如下： (1)保险人对赔偿金额有一定限度 (2)保险人对赔偿方式可以选择 (3)被保险人不能通过保险赔偿而获得额外的利益

24 4．权益转让原则 权益转让原则又称代为求偿原则。当保险事故由第三方责任引起时，第三方对此应负有赔偿责任。如果被保险人从第三方那里获得了补偿，就相当于没有损失，因而不能再向保险人提出索赔要求；如果保险人应投保方申请并同意赔付其损失后，保险人就可以取代被保险人地位拥有向第三方索赔的法定权力，即代位求偿权。

25 5．重复保险分摊原则 投保人以一个保险标的同时向两家或两家以上保险公司投保同一危险，即构成重复保险，其保险金额往往超过保险标的的可保价值，因此在发生保险损失时，应根据保险赔偿原则，采取各保险人之间分摊保险赔偿金的办法，以防止被保险人从各方获得的总保险赔偿超过可保价值。

26 6．近因原则 近因是指造成保险标的损失的最主要、最有效的原因。也就是说，保险事故的发生与损失事实的形成有直接因果关系。按照这一原则，当被保险人的损失是直接由于保险责任范围内的事故造成的，保险人才给予赔偿。这是因为现实中保险标的的损失是由多种风险事故同时或者连续发生造成的，而这些风险事故往往同时有被保风险、非保风险或除外风险。近因原则是判断保险人是否需要赔偿的标准。

27 七、房地产保险的辅助人 房地产保险的辅助人，是指与保险合同的订立或履行有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪人，在国外还有保险公证人和体检医师等。 （一）保险代理人 保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为，由保险人承担责任。

28 （二）保险经纪人 保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。保险经纪人的特点如下：
1．保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出发点是为投保人利益。 2．保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。

29 第三节 房地产保险业务种类 根据房地产面临的风险以及保险标的性质的不同，房地产保险业务种类可划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保证保险。 一、房地产财产保险 房地产财产保险是对房屋财产因意外事件造成的损失进行赔偿的保险，是由投保人或被保险人与保险人签订房屋财产保险合同，以一定的保险费支出来应对可能遭受的不确定性的损失发生，以实现风险转移的一种经济补偿制度。

30 （一）企业财产保险 企业的房产一般不作为单独的保险标的进行保险，而是和其他固定资产以及流动资产一并投保，其适用范围是指可以向保险人投保该保险种类的单位。企业财产保险适用于在我国境内注册的国有企业、集体企业、股份制企业、私营企业，在实务上也包括国家机关、事业单位和群众团体等。企业财产保险包括基本险和综合险两类。

31 1.保险标的范围 主要包括： （1）属于被保险人所有或与他人共有而由被保险人负责管理的财产； （2）属于由被保险人经营管理或替其他人保管的财产； （3）具有其他有关法律承认的与被保险人有经济利害关系的财产等，如具有承租利益的房屋。 上述财产是否可以用于投保，主要是看保险标的与被保险人之间是否具有可保利益，即被保险人与保险标的之间是否存在某种利害关系。只有对保险标的存在可保利益，才可以投保。否则，即使投保，保险人也不会承担保险责任。

32 2.保险责任 （1）企业财产保险基本保险责任。企业财产保险基本险的责任包括由于火灾、爆炸、雷击、飞行物体及其他空中运行物体坠落以及为抢救保险标的和防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成的保险标的的损失。当房屋发生保险事故时，为减少保险房屋损失，被保险人对保险房屋采取措施、保护和整理措施而支付的必要的、合理的费用。 （2）企业财产保险综合险的责任范围。企业财产综合险的责任范围是在基本险基础上的扩展。除基本险的责任范围外，还包括：暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡和地面突然塌陷。

33 3.责任免除 企业财产保险基本险和综合险对于下列原因造成的财产保险标的的损失，保险人都不承担保险责任： （1）战争行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴乱、暴动。 （2）地震、核反应、核子辐射和放射性污染。 （3）被保险人及其代表的故意行为或违法行为以及被保险人及其代表的纵容所致。 （4）财产保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失。如旅馆的房租收入、被保险人与其他人签订的合同，因保险事故发生造成不能履行后需要承担的经济赔偿责任等。 （5）房屋本身的缺陷、自然损坏。

34 4.保险金额 保险金额是最高赔偿限额。企业房屋保险的保险金额由被保险人自行确定，被保险人既可根据原始价值、原始价值加成数和重置价值确定，也可根据估价的方式或其他方式确定。至于企业的代保管房屋财产，一般应由被保险人自行估价或按照重置价值确定保险金额，并在保险单上特别列明。其保险价值按照出现时的重置价值或账面余额确定。

35 5.赔偿处理 房屋保险标的在遭受保险事故后，在保险责任范围内的损失，保险人按以下方式确定赔偿金额。 （1）全部损失 受损房屋财产的保险金额高于或等于出险时的重置价值的，其补偿金额以不超过出险时的重置价值为限；受损房屋财产的保险金额低于出险时的重置价值，其补偿金额不得超过该项房屋财产的保险金额。 （2）部分损失 受损房屋财产的保险金额等于或者超过出险时的保险价值的，其补偿金额按照实际损失金额计算；受损房屋财产的保险金额低于出险时的重置价值的，除了企业房屋保险合同条款另有约定，应该根据实际损失或受损房屋财产恢复原状所需要的修复费用乘以保险金额与出险时的重置价值的比例计算。

36 6.保险期限 企业财产保险的保险期限一般以不超过1年为限，保险责任一般以双方约定的起保日零时开始到期满日24时为止。期满后经协商可以续保。

37 （二）家庭房屋保险 家庭房屋保险包括普通房屋保险和房屋两全保险。前者采取交纳保险费的方式，保险期满后，不退还保险费，续保需重新办理保险手续；后者是采取交纳保险储金的方式，保险期满后，无论保险期内被保险人是否得到了保险赔偿，保险人都将投保人所交的保险储金退还，具有储蓄和保障双重功能。

38 1.保险标的范围 保险标的范围包括：被保险人所有的房屋；投保人与保险人约定并在保单上注明的房屋，包括与他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租赁的房屋等。正处于紧急状态的房屋和违章建筑不在保险标的范围之内。 2.保险责任 家庭房屋保险的保险责任包括火灾、爆炸、雷击、冰雹、洪水、海啸、地面突然塌陷、崖崩、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、空中运行物体坠落，外界建筑物和固定物体倒塌，暴风、暴雨以及因防止灾害蔓延或因施救、保护所采用必要的措施而造成保险房屋的损失，以及由此支付的合理费用。

39 3.责任免除 责任免除包括战争、军事行为或暴乱、核辐射或污染、地震等不可抗力造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为和违法行为；保险标的因设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在的缺陷以及自然磨损造成的损失和产生的费用；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失；由于政府行为所导致的损失。 4.保险期限 房屋普通险的保险期限为1年，房屋两全险的保险期限分为1年、3年、5年三种，以抵押贷款方式购买的产权房屋，保险期限与贷款合同期限相同，最长以30年为限。

40 5.保险费率、保险金额 保险费率是根据各地的具体条件制定的，并以房屋的结构来区别，一般为1‰～3‰，单位集体投保的则给以优惠。保险金额为房屋单位售价乘以房屋总面积或按合理的评估价格确定，也可由双方约定一个价格。

41 （三）房屋建筑工程保险 房屋建筑工程保险承保房屋建筑工程在建造过程中因自然灾害和意外事故造成的损失。当前我国开办的保险业务有建筑工程一切险。建筑工程一切险有许多附加险，如第三者责任保险，工程预期利润损失保险等，另有多种适应工程项目特点的特约条款。 1.保险标的范围 房屋建筑工程保险承保的标的范围以建筑工程合同为依据，主要包括：房屋建筑工程及在工地的物料，房屋建筑用机器、工具、设备和临时工房及其屋内存放物件，所有人或承包人在工地的原有财产，附带安装工程项目，场地清理费，工地内的现成建筑物和所有或承包人在工地的其他财产。

42 2.承保责任范围 房屋建筑工程保险的责任范围包括：因地震、雷击、冰雹、洪水、海啸、地面突然塌陷、崖崩、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风等自然灾害造成的物质损坏或灭失；企业职工因缺乏经验、疏忽或因过失造成的事故损失；原材料质量问题或因工艺不良引起的事故所造成的损失；盗窃、恶意行为等造成的损失。

43 3.除外责任 房屋建筑工程保险的除外责任有：被保险人故意行为致损；自然磨损、停工、罢工、战争等因素造成的损失；因原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失；因设计错误引起的损失和费用；非外力造成的机械或电气装置的损毁或建筑用机器、设备、装置的失灵；盘点时发现的短缺；维修保养和正常检修的费用；档案、文件、账簿、票据、现金和有价证券、图表资料的损失等。建筑工程第三方责任保险应另行保险，其责任不在保险范围之内。

44 4.保险期限 房屋建筑工程保险的保险期限自被保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时开始，到工程所有人对部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格，或者工程所有人实际占有或使用或接收该部分或全部工程之时终止，以先发生着为准。 5. 保险金额 建筑工程的总价值为险种的保险金额，包含设计费、建筑所需材料设备费、施工费、运杂费、保险费和税款以及其他有关费用。投保人可先按预计的合同工程概算投保，完工后再按实际造价调整工程保险金额，保险费也随之调整。

45 6. 保险费率 保险费率一般按照工期费率计收，即由保险公司对投保工程进行风险评估后，根据工程的性质、危险程度被保险人的状况等因素来确定。 7.赔偿处理 对于保险期限内出现的损失，保险人可以选择支付赔款或以修复、重置受损项目的方式来赔偿，但对保险财产在修复或重置过程中发生的任何变更、性能增加或改进所产生的额外费用，保险人不负有赔偿责任。

46 二、房地产责任保险 （一）房地产公众责任保险 1．房屋所有人、出租人和承租人责任保险
承保房屋所有人、出租人和承租人在行使该房屋所有权和使用权过程中产生的场所责任风险。目前我国开办的公众责任保险就是承保商业性房地产所有人、出租人和承租人的场所责任保险。

47 2．承包人责任保险 适用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保险人在进行合同项下的工程或其他作业造成对第三者的损害赔偿责任。此险种房屋建筑部分也可纳入房屋建筑工程保险中。目前我国开办的承包人责任保险主要是和建筑工程一切险或安装工程一切险一起投保的，称为建工险或安工险的第三者责任保险。

48 （二）房地产职业责任保险 职业责任保险主要是指医生、律师、会计师、建筑师等自由职业者因工作过失而造成他人人身伤亡和财产损失的赔偿责任。房地产职业责任保险是对房地产专业人员因工作上的疏忽或过失造成他人损害应承担的经济赔偿责任而提供的保险。房地产专业人员包括建筑师、工程师、监理工程师、房地产估价师等。 房屋建筑工程勘察设计责任保险可以归入此类保险中。房屋建筑工程勘察设计责任保险的保险对象是经建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政部门注册登记依法成立的房屋建筑工程勘察设计单位。

49 （三）房地产产品责任保险 房屋在使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损失赔偿责任的风险。房地产开发商或销售商可以向保险公司投保产品责任险，将这种经济损害赔偿责任转嫁给保险人，一旦由于房屋责任事故给消费者或第三人造成人身伤害或财产损失，保险人承担依法应由房地产开发商或销售商负责的经济损失赔偿责任。

50 三、房地产人身保险 在房地产领域中有关的人身保险业务主要有建筑工程团体人身意外伤害保险、住房抵押贷款寿险、房地产人身意外伤害保险。
（一）建筑工程团体人身意外伤害保险 建筑工程团体人身意外伤害保险的投保范围是，在建筑施工现场从事管理和作业，并与施工企业建立劳动关系的人员均可作为被保险人，以团体为单位，由所在施工企业或对被保险人具有保险利益的团体作为投保人，经被保险人书面同意，向保险公司投保此险种。

51 1．保险责任 被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内，因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身故，保险人按保险合同给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；或因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身残，保险人按残疾程度给付保险金。

52 2．保险期限 保险期限分为一年或根据施工项目期限的长度确定。自保险公司同意承保、收取保险费并签发保险单的次日零时起，至约定的工程项目预期验收合格日24时止。提前竣工的，保险责任自行终止，保险人对投保人按日计算退还未满期净保费。保险合同期满时工程仍未竣工的，投保人需申请办理续保，保险人审核同意并收取保险费后，保险期间将延续至续保约定的工程预期竣工验收合格日24时止。

53 3．保险金额和保险费 保险金额由合同双方约定，但同一保险合同所承保的团体中每一被保险人的保险金额应该一致。保险费可以按被保险人人数或按建筑工程项目总造价或按建筑施工总面积计算，并一次交清。 建筑工程团体人身意外伤害保险虽然必须团体投保，但是保险金额按每一被保险人计算，当一次或累计给付的保险金达到保险金额时，保险人对该保险人的保险责任终止。

54 （二）住房抵押贷款寿险 它是保险公司向借款购房者提供的一种保额递减式人寿保险。购房者办理借款手续，同时办理人寿保险。在保单有效期内，如果被保险人死亡或完全残疾，则由保险公司代替家庭偿还购房者所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的贷款金额相称。购房者参加这一保险，可以用较低的保险费换取高额的保险保障，一旦被保险人在还款期间发生不幸，保险公司根据合同把贷款余额一次性全部付给按揭银行，使购房者免除后顾之忧。 目前我国开办抵押住房综合保险中包括住房抵押贷款寿险。

55 （三）房地产人身意外伤害保险 人身意外伤害保险是指被保险人遭受意外伤害事故造成死亡或永久致残，由保险人给付全部或一部分保险金额的一种保险。意外伤害指的是外来的、突然的、剧烈的、非本意的和明显的使被保险人受到伤害的事件。人身意外伤害不承担人因患病残疾而给付保险金的义务。房地产领域内最需要保险保障的对象是施工单位的雇佣人员。我国《建筑法》第48条规定：“建筑施工单位必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费”。 人身意外伤害保险可附加意外伤害医疗保险和意外伤害住院补贴保险。

56 四、房地产信用和保证保险 信用保险和保证保险承保的都是信用风险，即债务人不按规定履行义务而给债权人带来损失的可能。两者存在区别，信用保险是应债权人要求保证债务人信用的保险，具有一般保险的特征和原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人和被保险人，承保的风险是第三方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使代位求偿权等。

57 （一）工程合同保证保险 合同保证是保证被保证人将履行所有合同义务。在房地产开发项目中，工程合同保证保险主要有以下险种和保险责任：
1．投标保证保险，承保工程所有人因中标人不签订承包合同而遭受的经济损失。 2．保证保险，承保工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的损失。 3．预付款保证保险，承保工程所有人因承包人不能履约而受到的预付款损失。 4．维修保证保险，保证承包人在完工之后的一段时期内会纠正工程中的缺陷和调换质量有问题的材料。

58 （二）住房抵押贷款保证保险 住房抵押贷款保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险人寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人(银行)遭受经济损失时，由保险人代为补偿。借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须审查被保证人的资信。

59 第四节 房地产保险的运行与实施 一、房地产保险的投保与承保 1．投保程序
第四节 房地产保险的运行与实施 一、房地产保险的投保与承保 1．投保程序 个人或企业参加房地产保险时，首先应与有关保险公司联系。与保险公司联系的渠道主要有两种：一是直接与保险人联系，二是通过中间人(代理人)与保险公司联系。 无论采用哪种方式，投保的程序主要分以下步骤。 （1）投保人填写投保单。 （2）保险公司受理投保单。 （3）保险人签发保险单。 （4）保险费的交付。

60 2．房地产保险的承保 承保是指投保人与保险人签订保险合同的过程。它是保险经营的重要环节，不仅反映保险经营管理的水平，也影响保险企业的经济利益和社会稳定。 承保工作的程序包括接受投保单、审核验险、接受委托、缮制单证等步骤。 （1）接受投保单。投保单是投保人申请购买保险的凭证，也是保险人签发保险单的依据。 （2）审核验险。保险人收到投保单后要严格审核。对财产保险，主要查验投保财产所处的环境、风险程度及防护措施等；对人身保险，要查验被保险人的健康状况、个人病史、年龄、性别、财务状况、职业、嗜好、居住环境等。 （3）接受业务。 （4）缮制单证。

61 二、房地产保险的防灾防损 保险防灾防损是社会防灾防损的一部分，具有下列特点： 1．防灾的主体是保险企业；
2．防灾的对象是保险标的，其覆盖面较小； 3．防灾的依据是保险合同的约定； 4．防灾的手段是向投保人提出建议促使其整改，对不接受建议的被保险人只能解除合同或不予续保。

62 三、房地产保险索赔与理赔 当保险标的物在保险有效期间内发生损失或损害时，被保险人可要求保险人按保险单的规定给予赔偿，这种要求在被保险人称之为索赔。保险人履行保险合同，处理被保险人提出的索赔要求，进行保险赔偿的工作称之为理赔。索赔是被保险人的权利，理赔是保险人应尽的职责。

63 1．被保险人的索赔程序 （1）发出出险通知。 （2）被保险人应设法避免损失进一步扩大。 （3）被保险人应保持损失现场的完整。（4）提供必要的索赔文件。 （5）领取赔偿金。 （6）索赔的时效问题。

64 2．保险人的理赔程序 （1）立案编号，现场查勘。 （2）审核保单。 （3）损失核赔。 （4）给付赔偿金。 （5）代位求偿权的取得。

65 课堂讨论 作为住房的所有权人，你认为你的住房存在哪些房地产风险？可以通过购买哪些保险来降低风险？

66 复习思考题 1.从保险角度来讲，房地产业的主要风险类型有哪些？ 2.什么是房地产保险？ 主要包含哪些构成要素？
3.房地产保险主要有哪些业务品种？ 4.房地产保险合同订立的原则主要有哪些？ 5.简述房地产保险的运作程序。

67 实践与训练 实训项目：查阅相关法律并联系以下材料回答：什么是保险利益原则？永安保险公司需要赔偿吗？
光华建筑有限责任公司将自己的一批电器转让给光明五金公司，光华建筑有限责任公司是光明五金公司的唯一股东。后来，光华建筑有限责任公司以自己的名义，在永安保险公司为该批电器投保。再后，发生保险事故，全部电器被毁。 光华建筑有限责任公司向永安保险公司索赔。 永安保险公司的律师认为：光华建筑有限责任公司对这批电器没有保险利益。光华建筑有限责任公司虽然是光明五金公司的债权人，但是，在没有抵押或者留置的情况下，债权人对债务人的财产没有保险利益。

68 保险公司拒绝赔偿，于是产生了纠纷。本案争论的问题是光华建筑有限责任公司对于该批电器是否具有保险利益。一种意见认为：光华建筑有限责任公司以自己的名义投保，在该财产之上也没有设置抵押权或者留置权，因此不能得到赔偿。另一种意见认为：光华建筑有限责任公司对于该批电器具金钱上的利益，具有一定的经济利益，他们的利益受到了损失，也应当得到赔偿。 实训目的：通过分析以上案例材料，加深对保险利益原则的理解以及保险利益原则在保险实务中的运用。 实训步骤： （1）同学分组：3～5人一组，分工查阅有关资料和分析上述案例。 （2）每个小组各提交一份实训报告。

69 案例分析 林某2006年6月10日购买一栋别墅，价值300万元，同月15日，林某向A保险公司购买了房屋火灾保险，保险期限为1年，保险金额为300万元，并于当日交清了保险费。2007年2月10日，林某将该别墅以325万元的价格卖给周某，但是林某并没有经A保险公司办理批单手续。2007年3月10日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。 思考题： 1．若林某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？ 2．若周某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？