综述：写字楼销售现回暖，但商业市场投资及土地成交仍然低迷

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0 2015年4月商业地产市场月报 中国指数研究院

1 综述：写字楼销售现回暖，但商业市场投资及土地成交仍然低迷
宏观环境：GDP增速持续放缓、商品零售总额小幅下滑，但受益于自贸区扩容、京津冀一体化等 国家政策利好以及服务业逆势增长，商业地产宏观环境有所改善。 市场表现：1-4月，商办投资同比增幅较去年同期、1-3月均收窄，写字楼销售面积同比转降为 增，商业营业用房销售面积同比增幅扩大，4月单月商办销售好于上月。一季度，多数城市优质写 字楼及优质零售物业首层空置率较上季下降，租金变化平稳。4月，土地市场供求下降，楼面价环 比止跌，溢价率走低。 关注点：激烈竞争下寻求变革——万达商业布局O2O线上平台；万科打造社区商业品牌V- LINK；万达万科两巨头签署战略合作协议；万科联合鹏华基金推公募REITS，谋求轻资产运行。 机会与预警：一线城市及南京、成都、重庆、武汉等城市由于在服务业发展水平、人口规模、高 净值人群和国际平台等方面的优势，商办市场存在一定投资机会；沈阳、济南、合肥等城市因第 三产业积淀不深、人均开发量过高，风险值得关注。

2 宏观环境 GDP增速下滑、商品零售需求放缓、服务业逆势增长; 自贸区扩容、京津冀一体化利好商业地产发展
GDP与经济结构：一季度GDP同比增长7.0%，增速放缓；第三产业占比51.6%，创 新高，经济结构持续优化。 服务业经济：一季度金融业增加值同比增长15.9%，占比提高；服务业整体持续扩 张，促进市场对办公用房需求。 消费水平：4月CPI同比上涨1.5%，比上月提高0.1个百分点，通缩风险减缓；消费品 零售总额增速有望趋稳，利好未来市场对商业营业用房需求。 政策动向：截止2015年4月，上海 、广东、天津、福建等四个自贸区正式落地；4月 30日，《京津冀协同发展规划纲要》获中央政治局会议审议通过。

3 图： 2011年第一季度至2015年一季度第三产业占比、同比增速及GDP同比增速
GDP与经济结构：GDP增速放缓，第三产业快速增长，经济结构持续优化 GDP增速放缓：2015年一季度，国内生产总值14.07万亿元，同比增长7.0%，比2014年下降0.4个百分 点，经济增速显著放缓。 第三产业占比提高：2015年一季度第三产业增加值7.26万亿元，累计同比增长7.9%，自2012年3季度以 来持续高于GDP增幅；在GDP中占比达到51.6%，创新高，比去年同期高出1.8个百分点，经济结构持续 优化。 新一届中央政府上台后，持续加大定向调控力度，经济结构战略性调整逐步深化，政策效果逐步显 现，新的增长动力正在加速形成。第三产业（服务业）是商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在 GDP中占比提高，为商业地产发展提供利好。 图： 2011年第一季度至2015年一季度第三产业占比、同比增速及GDP同比增速 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

4 图： 2011年1季度-2015年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业同比增幅
服务业经济：服务业整体持续扩张，促进市场对办公用房需求 汇丰服务业PMI： 2015年4月，汇丰服 务业PMI指数为52.9%，比上月提高0.6个 百分点，该指数自今年以来稳步提升，表 明我国服务业保持扩张态势。 批发和零售业、住宿和餐饮业： 2015年 一季度，批发和零售业增加值同比增长 5.8%，较去年四季度大幅降低3.7个百分 点，不到2011年平均水平的一半。住宿和 餐饮业增加值同比增长5.3%，较上季度小 幅下滑。两者增速下滑将在一定程度上影 响商业营业用房的需求。 金融业增加值： 一季度金融业增加值同 比增长15.9%，比去年四季度提高5.7个百 分点；占GDP比重达到9.7%，比去年同 期提高1.1个百分点。金融业发展程度提 高有利于促进市场对办公用房的需求。 图： 2011年1月-2015年4月汇丰服务业PMI走势 图： 2011年1季度-2015年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业同比增幅 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

5 图： 2011年1月-2015年4月居民消费价格指数（CPI）走势
消费水平：通缩风险减缓，消费品零售总额增速有望趋稳 消费品零售总额： 2007年以来，消费品零售 总额稳步增长，由2007年4月的6673亿元增加 到2015年3月22387亿元，增长超过3倍。消费 品零售总额持续增长，支撑了近年来商业地产 的快速发展。同比增速来看，2015年4月，消 费品零售总额同比增长10.0%，比上月降低0.2 个百分点，比去年同期下降1.9个百分点。同 比增速放缓，一定程度上拖累了近期市场对商 业营业用房的需求。 居民消费价格指数（CPI）： 4月CPI同比上 涨1.5%，比上月提高0.1个百分点，价格呈现 弱企稳迹象，通缩风险有所减缓。受此影响， 以名义价格计算的消费品零售总额将得到提 振，消费品零售总额增速有望企稳，利好未来 市场对商业营业用房的需求。 图： 年各年4月消费品零售总额及同比增速 图： 2011年1月-2015年4月居民消费价格指数（CPI）走势 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

6 政策动向：自由贸易区扩容和京津冀一体化推进将显著带动当地商业地产需求
自由贸易区扩容： 2013年9月29日，中国首个自由贸易区上海自贸区正式挂牌成立。2015年4月21日广东、天津和福建 三个自由贸易试验区正式挂牌，继上海2013年自贸试验区正式挂牌一年多以后，改革开放再添“试验 田”。贸易自由化及投资自由化共同推进，促进贸易区产业结构升级，吸引大量跨国公司和全球化企业 入驻。一方面促进写字楼的需求量迅速提升；另一方面推动相关零售业发展，进一步提高部分商业营业 用房需求。 京津冀一体化推进： 2015年4月30日，中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，有效推动京津冀一体化。 京津冀协同发展规划推进实施将加强北京政治、文化、国际交往和科技创新的功能，各办公区和商圈有 望吸引更多国际化企业和品牌入驻，商业地产将向精细化、差异化、国际化方向发展。天津和河北受益 于北京优质产业转移，配合轨道交通建设，引导人流、物流、资金流的聚合，新商圈和社区型商业的形 成将为商业地产发展带来更广阔的空间。 资料来源：中国指数研究院综合整理

7 写字楼销售好转，商业营业用房供需回落；商办土地市场低迷
市场表现 写字楼销售好转，商业营业用房供需回落；商办土地市场低迷 需求： 1-4月，写字楼销售面积结束2014年4月以来的连续同比下降，转为增长 13.6%；商业营业用房销售面积同比增长5.2%，增幅较1-3月收窄0.2个百分点；一季 度多数城市优质写字楼及优质零售物业首层空置率较上季下降，租金变化平稳。 供应：1-4月全国写字楼、商业营业用房开发投资额同比分别增长20.6%、13.9%，增 幅均收窄；新开工面积同比均下降，降幅分别为14.5%、6.5%。 土地市场：4月全国商办用地推出1926万㎡，同比下降50.9%，环比下降20.2%；成交 946万㎡ ，同比下降71.7%，环比下降46.9% ；成交楼面均价1644元/㎡，同比上涨 6.7%，环比上涨2.8%；平均溢价率为3.52%，较去年同期下降17.8个百分点。

8 全国成交：1-4月写字楼销售面积同比转降为增，商业营业用房同比增幅较1-3月略有收窄
写字楼：1-4月全国写字楼销售面积564万㎡，结束2014年4月以来的连续同比下降趋势，转为增长13.6%。4月，40个代表城市写字楼销售面积约为154万㎡，同比减少3.5%，环比增长32.8%。 商业营业用房：1-4月全国商业营业用房销售面积1782万㎡，同比增长5.2%，增幅较1-3月略收窄0.2个百分点。4月，40个代表城市商业营业用房销售面积约为150万㎡，与去年同期基本持平，环比增长19.1%。 图： 2009年至今全国商办销售面积及同比增速 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

9 全国投资：1-4月商办投资同比增幅较去年同期、1-3月均收窄
写字楼：1-4月全国写字楼开发投资额1088亿元，同比增长20.6%，增幅较1-3月收窄7.0个百分点，较去年同期收窄5.3个百分点。 商业营业用房：1-4月全国商业营业用房开发投资额3638亿元，同比增长13.9%，增幅较1-3月收窄3.3个百分点，较去年同期收窄11.5个百分点。 图： 2009年至今全国商办开发投资及同比增速 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

10 全国供应：1-4月写字楼新开工面积同比降幅扩大，商业新开工面积同比降幅收窄
写字楼：1-4月全国写字楼新开工面积939万㎡，同比降幅较1-3月扩大8.7个百分点至14.5%。4月，20个代表城市写字楼新批上市面积约为175万㎡，同比减少5.5%，环比转降为增，增长41.6%。 商业营业用房：1-4月全国商业营业用房新开工面积5145万㎡，同比降幅较1-3月收窄2.1个百分点至6.5%。 4月，20个代表城市商业营业用房新批上市面积为145万㎡，同比减少47.6%，环比增36.8%。 图： 2009年至今全国商办新开工面积及同比增速 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

11 图： 2014年至今各季度一线城市优质写字楼租金及空置率 图： 2014年至今各季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率
租金及空置：一季度多数城市写字楼空置率较上季下降，租金基本平稳；成都空置率居高、租金跌幅较大 图： 2014年至今各季度一线城市优质写字楼租金及空置率 一线城市：一季度，上海、深圳优质写字楼租金环比小幅上涨；北京、广州环比小幅下跌。仅深圳优质写字楼空置率（9.9%）较上一季度提升4.6个百分点。 二线城市：一季度，10城市优质写字楼租金环比变化平稳，其中：沈阳涨幅最大，为2.9%；成都需求疲软，空置率高达35.4%，且租金跌幅最大，为1.8%。天津、南京、重庆、沈阳4城市优质写字楼空置率较上一季度小幅提高。 图： 2014年至今各季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率 数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com

12 图： 2014年至今各季度一线城市优质零售物业租金及空置率 图： 2014年至今各季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率
租金及空置：一季度多数城市优质零售物业首层空置率较上季下降，租金变化平稳 图： 2014年至今各季度一线城市优质零售物业租金及空置率 一线城市：一季度，仅广州优质零售物业首层租金环比下跌1.2%。仅北京优质零售物业首层租金空置率较上一季度提高0.1%。 二线城市：一季度，武汉优质零售物业首层租金为18.3元/㎡/天，环比上涨26.2%，变化较大；其余9城市租金基本平稳，其中，宁波跌幅最大，为6.5%。仅宁波、重庆、青岛、天津4城市空置率较上一季度小幅提高。 图： 2014年至今各季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率 数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com

13 商办土地：供求下降，楼面价环比止跌，溢价率走低
供应：4月，商办用地推出1926万㎡，同比下降50.9%，环比转增为降，下降20.2%。 成交：4月，商办用地成交946万㎡ ，同比下降71.7%，环比转增为降，下降46.9% 。 楼面均价：4月，成交楼面均价1644元/㎡，同比上涨6.7%，环比转跌为涨，上涨2.8%。 溢价率：4月，商办用地平均溢价率为3.52%，较去年同期下降17.8个百分点。 图： 2011年至今全国300个城市商办用地推出及成交面积 图：2011年至今全国300个城市商办用地楼面均价及溢价率 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

14 关注点 激烈竞争下寻求变革 企业动态：万达商业布局O2O线上平台“飞凡网”，主打体验消费；万科打造社区商 业品牌V-LINK；万达万科两巨头签署战略合作协议。 企业融资变革：万科联合鹏华基金推公募REITS，谋求轻资产运行。 近期热销项目：北京金融街中心、上海徐汇广场——地理位置优越、交通便利。 新开项目速递：青岛万象城、成都远洋太古里、中粮万科半岛广场——不仅注重体验 式业态布局，还在建筑风格、文化元素、业态组合等方面实现特色化创新。

15 企业动态：万达上线非凡网，主打体验消费；万科打造社区商业品牌V-LINK
万达商业O2O线上平台——“飞凡网”面世 3月底，万达 “腾百万”投资50亿元的集餐饮、百货、秀场、金融等服务于一体的电商平台“飞凡 网”正式上线试运营，意味着万达电商进入2.0时代。 “飞凡网”突出了O2O概念。使用飞凡APP可以“畅享上网免费、店铺实时导航、停车自动缴费、餐 厅远程排队以及移动支付五大服务”。值得注意的是，飞凡网与天猫不同，它的体验消费占比将达 35.8%，并将在未来不断提高这一比例。 万科发布V-LINK品牌，着力打造社区商业 4月20日，北京万科发布V-LINK品牌，宣告万科社区服务商2.0阶段的到来。 V-LINK社区打造的内涵包括We Work(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、 WeShare(共享社区)四大方面，构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。 通过V-LINK万科将与创业者一起打造分时的教育配套，如面向幼儿的早教，面向青少年的4点半学 堂，面向青年的职业培训，面向老年人的兴趣小组等。 V-LINK体现了万科“客户真实体验的移动互联 社区”理念，最终实现触发人与人之间链接。 商业地产发展趋势 资料来源：中国指数研究院综合整理

16 企业动态：万达万科两巨头签署战略合作协议
5月14日上午，万科集团与万达集团股份有限公司在北京举行战略合作签约仪式。在国内房地产需求萎缩的前提下，万科和万达达成合作，目的可能在于如下几个方面：巩固并扩大现有市场份额；战略性抢占电商新型产业市场；抱团拓展全球市场。 合作拿地，共同开发 发挥各自拿地优势，提高议价能力； 万科在住宅领域以及万达在商业地产领域的优势互补，有利于进行组合创新，设计差异化产品，满足多样化的客户需求。 资产证券化及金融创新 通过资金的优化匹配，提高利用效率； REITS等金融工具的创新，打通直接融资渠道，共同实现轻资产运营。 资料来源：中国指数研究院综合整理

17 企业融资变革：万科联合鹏华基金推公募REITS，谋求轻资产运行
项目概况：总投资8亿元，建筑面积4万平米；以BOT模式运营，预定于2023年9月无偿移交前海管理局；2015年租金收入为 元/平方米。 REITS标的：万科前海公馆的租赁收入。 房地产投资经营管理人：万科。 REITS融资是全球房地产行业重要融资方式。截至2014年，全球共27个国家783只REITs产品在公 开市场进行交易。同时，全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元，2003年-2013年市场年均复合增 长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。 万科前海项目REITS优势：国家大力提倡金融创新；项目坐落于深州市前海自贸区；前海管理局大 力支持；相比于私募基金，面向投资者范围更广、流动性更高。 国内REITS面临的问题：国内商业地产的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上达到7%以上， 至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。而目前，在中国现有的税法框架下，通过长期持 有物业获得租金收入再进行分配，需缴纳营业税、企业所得税等各项税收。 资料来源：中国指数研究院综合整理

18 热销项目：北京金融街中心、上海徐汇广场——地理位置优越、交通便利
图：北京金融街中心项目 图：上海徐汇广场项目 开盘时间： 建筑面积：90226㎡ 物业类型：甲级标准写字楼 开发商：金融街(北京)置业有限公司 开盘时间： 建筑面积：700000㎡ 物业类型：甲级标准写字楼 开发商：万科、九龙仓、绿地三家企业合力打造 4月，位于北京市西城区的金融街中心项目成 交总价9.58亿元，居北京各商办物业成交总价 首位。当月成交建筑面积15963㎡，成交均价 60000元/㎡。 项目特色：二环以内、地铁沿线、投资地产 4月，位于上海市徐汇区的徐汇万科中心项目成 交面积4.52万㎡，成交总价15.51亿元，两项指 标均居上海各商办物业首位。当月成交86套，建 筑面积45182㎡，成交均价34318元/㎡。 项目特色：区域地产标杆杰作，地铁沿线、南站商圈 资料来源：中国指数研究院综合整理

19 新开项目速递：成都远洋太古里——设计独特、定位精准、体验式消费
图：成都远洋太古里项目 图：成都远洋太古里项目各业态配比 特色简介 开业时间： 总建筑面积：25.2万㎡ 项目地址：成都市锦江区 商业定位：文化+商业的城市中心新地标 经营定位：中高档时尚消费 建筑定位：复古街区购物中心 业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地 开发商：太古地产、远洋地产携手开发。 项目设计秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入到建筑群落之中。 集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验。 远洋商业地产的标杆之作。 项目特色：设计独特（复古街区式）、定位精准、体验式消费（建筑体验、业态体验、商家体验）、低密度。 资料来源：中国指数研究院综合整理

20 新开项目速递：中粮万科半岛广场——更注重体验式消费，强化购物中心的社交功能
图：中粮万科半岛广场项目 开业当日中午，中粮万科半岛广场的客流量已超过4万人次。 特色简介 更注重体验式消费。与原先规划相比，大幅提高 体验式消费比例，其中餐饮由20%提高到28%， 体验式消费占比由原来的50%，提高到60%。 强化购物中心的社交功能。休闲化、生活化、运 动化、科技化、人文化的元素，不仅能够满足人 们购物消费需要，也能让人们体验更多生活形 态。在商场线上线下的互动方面，V-in系统、微 信用户拓展并形成黏性，无缝衔接、精准推送。 开业时间： 总建筑面积：12万㎡ 项目地址：北京市房山区长阳半岛 物业类别：半岛购物中心、半岛写字楼、半岛VMO、半岛商业街、半岛步行街五部分共同构成 开发商：中粮、万科两大品牌地产联袂开发 项目特色：更加注重体验式消费，减少家居用品等替代式商品的布局，彻底摒弃家电业态强化购物中心社交功能。 资料来源：中国指数研究院综合整理

21 新开项目速递：青岛万象城——全国规模最大、业态组合最丰富的购物中心之一
图：青岛万象城项目 图：青岛万象城项目各业态配比 据统计，开业前四天，青岛华润万象城客流量破60万人次， 车流量超4万辆次，营业额突破5000万，创青岛商业新纪录。 开业时间： 总建筑面积：45万㎡ 项目地址：青岛市山东路 物业类别：购物中心、酒店式公寓、高档住宅、五星级酒店、写字楼 开发商：华润置地 目前全国最大的万象城。 涵盖品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、亲子教育、文化体验等功能，在“主力店+半主力店”、“零售+餐饮+娱乐”业态组合理念基础上，实现由四大主力店升级至八大主力店的创新。 特色简介 项目特色：租赁项目。目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城。 资料来源：中国指数研究院综合整理

22 展望：短期内商办市场过剩风险和区域性机遇并存，商业地产模式创新带来新的消费体验
趋势展望 2015年一季度，全国总体经济增速放缓，固定资产投资增速下滑。但第三产业增速高于整体增速， 在GDP中占比持续增加，2015年1季度更是创历史新高，这与汇丰PMI指数显示服务业保持扩张相 印证。4月CPI现弱企稳迹象，消费品零售总额保持在10%以上增速。1-4月，商办销售出现好转， 多数城市空置率较上季度下降，土地市场整体低迷，楼面价环比止跌、溢价率走低。长期而言，商 办市场仍然存在趋势性机会，但由于全国各省市发展不平衡，短期内商办市场过剩风险和区域性机 遇并存。 此外，商业地产开发模式加速转型升级，原有以销售为主、租售并举的传统模式向持有运营转变。 万科倾力打造社区商业V-LINK、万达推出电商平台，以及万万合作，将为人们的办公、购物、休 闲、娱乐带来新的体验。 商业地产发展趋势 资料来源：中国指数研究院综合整理

23 展望：一线城市及南京、成都、重庆、武汉等城市存在一定投资机会；沈阳、济南、合肥等城市短期风险值得关注
写字楼：一线城市服务业领先，加之全国高素质劳动力的聚集和完善的营商环境，市场需求强劲； 成都、重庆和武汉，借助其区域核心地位，商业服务业的增长势头喜人，存在较好的投资机会；南 京地处长三角腹地，高素质人才供给力强，办公楼市场不断发展。 商业营业用房：上海、北京主要受益于人口规模、高净值人群和国际平台优势，广州主要受益于发 达的商业贸易环境，引领商业地产发展；重庆、成都作为西南区域中心城市，消费群体规模、市场 规模占优势；厦门、福州等城市沿海优势推动商业地产升级。均存在进入机会。 市场预警 写字楼：沈阳和济南的第三产业积淀不深，需求增长不及其它城市，高量的市场供应已经开始生成 反应，短期内仍将受困于消化现有存量。 商业营业用房：沈阳、合肥、大连人均开发量过高，应警惕风险。西北部分城市人口及消费水平制 约商业地产发展，后继发展空间不大。 商业地产发展趋势 资料来源：中国指数研究院综合整理

24 The End ! Thanks ! 详情请查询：