99年度地政士稅務講習 土地增值稅稽徵實務 主講人 葉枝蓮.

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1 99年度地政士稅務講習 土地增值稅稽徵實務 主講人 葉枝蓮

2 宣導事項 請多利用土地增值稅申報書附聯 申請地價稅自用住宅。

3 宣導事項 勿取巧安排創設土地共有關係，並以分割方式達成土地實質移轉，藉以規避應繳納之土地增值稅。此類案件均列為年度清查重點，
如經查獲即按實質課稅原則補徵土地增值稅 。

4 宣導事項 自98年9月1日起建構地方稅網路 申報系統，該系統提供土地增值 稅、地價稅、房屋稅、契稅、印 花稅、娛樂稅等申報〈辦〉作業
，請多加利用。

5 土地稅法第34條 自用住宅用地優惠稅率 一生一次 一生一屋

6 一生一屋VS一生一次 適用順序 面積限制 持有房屋限制 土地持有期間限制 設籍及持有房屋期間限制 營業或出租期間限制

7 無該自用住宅以外房屋 土地所有權人 配偶 未成年子女 已辦保存、未辦保存、信託移轉

8 無該自用住宅以外房屋 例外規定 先購後售 新購地完成移轉登記原自宅1年內出售

9 土地稅法第31條 繼承前領回區段徵收抵價地之地價， 高於繼承開始時該土地之公告現值者 ，應從高認定。

10 案 例 土地交易約定由買方繳納土地增值稅，交易不成立申 請撤銷，是否可以退還代繳人？ 申請條件 由權利人向稽徵機關申請代繳有案
案　例 土地交易約定由買方繳納土地增值稅，交易不成立申 請撤銷，是否可以退還代繳人？ 申請條件 由權利人向稽徵機關申請代繳有案 權利人能提出證明該項應退稅款，確係由權 利人代為繳納 由代繳人辦理切結手續 建議 購買土地約定由買方繳納增值稅，可於申報時同時 申請代繳，保障代繳人權益 實務上有些土地交易約定由買方繳納土地增值稅，往往交易不成立申請撤銷時會要求將稅金退給代繳人，原則上須退給納稅義務人，在什麼條件下可以退給代繳人？ 因為有些代繳人以現金繳納或其他原因無法提出證明文件，而無法退給代繳人，所以我個人建議如果購買土地約定由買方繳納增值稅時，可於申報時申請代繳以保障代繳人的權益

11 案 例 土地現值申報並辦竣移轉登記後，是否能再 更改其原申報土地現值？ 申請條件 原則上於辦竣移轉登記後，應不准雙方當事
案　例 土地現值申報並辦竣移轉登記後，是否能再 更改其原申報土地現值？ 申請條件 原則上於辦竣移轉登記後，應不准雙方當事 人再更改其原申報土地現值 原取得公有土地按實際出售價額申報，再移 轉時誤按當期公告土地現值申報，查明確係 申報錯誤時准予更正

12 案 例 被繼承人74年3月23日死亡 75年3月6日重劃確定 76年7月23日繼承登記 重劃費用證明書為被繼承人名義
案　例 被繼承人74年3月23日死亡 75年3月6日重劃確定 76年7月23日繼承登記 重劃費用證明書為被繼承人名義 重劃費用證明書之核發對象應更正為繼承人，其重劃費用始准扣除

13 長期減徵(§ 33) 長期持有土地者減徵優惠 持有土地年限超過20年以上者 持有土地年限超過30年以上者
　持有土地年限超過20年以上者 超過最低稅率部分減徵20% 持有土地年限超過30年以上者 超過最低稅率部分減徵30% 持有土地年限超過40年以上者 超過最低稅率部分減徵40% 必須稅率超過20%以上才有長期減徵，申請自用住宅稅率無長期減徵之適用

14 長期減徵(§ 33) 長期持有土地起算點 99/5/6台財稅字第0990041650號令 第1次規定地價前取得之土地，於原規定
地價後第1次移轉應課徵土地增值稅案件 ，其持有期間起算點，以取得土地所有 權之時點為準。

15 長期減徵(§ 33) 繼承發生日…58年4月 原規定地價…67年10月 前次移轉現值…67年10月 申報移轉…99年6月
持有土地年限超過40年以上者 超過最低稅率部分減徵40%

16 長期減徵(§ 33) 取得原參與重劃土地時點…58年4月 原規定地價…67年10月 前次移轉現值…67年10月 申報移轉…99年6月
持有土地年限超過40年以上者 超過最低稅率部分減徵40%

17 重劃減徵(§ 39) 重劃日…58年4月 原規定地價…67年10月 申報移轉…99年6月 重劃土地移轉減徵土地增值稅，不包括
規定地價前已辦理重劃之土地

18 土地重測案例 重測前面積100平方公尺 92年重測，重測後面積105平方公尺 前次移轉現值80年7月每平方公尺840元
更正前次移轉現值每平方公尺800元

19 扣除改良土地費用案例 Ａ地130平方公尺，改良費用985,456元 Ｂ地95平方公尺 Ａ地Ｂ地合併分割後
Ａ地140平方公尺，Ａ1地65平方公尺，Ａ2地20平方公尺 移轉Ａ1地扣除改良費用 985,456*65/225=284,687

20 一、自用住宅基地認定標準 建物權狀記載基地地號 建物權狀未將全部基地地號記載時，應憑土地 所有權人檢送之下列資料認定
房屋建築執照或使用執照 建物勘測成果表 完工證明書不得作為自用住宅基地之證明文件

21 案 例（二） 新建房屋完工未滿1年，可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？ 都市土地350平方公尺 公告土地現值每平方公尺13,984元
案　例（二） 新建房屋完工未滿1年，可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？ 都市土地350平方公尺 公告土地現值每平方公尺13,984元 基地公告土地現值4,195,200元 房屋評定現值144,800元 房屋完工未滿1年，且房屋評定現值不及所佔基地公告土地現值百分之十 ，按一般用地 稅率課徵土地增值稅。 審核 房屋稅籍資料 使用執照

22 案 例（二） 房屋建築完成後，合併相鄰非房屋建築基地之空地，土地合併 後出售，是不是整筆土地都可以適用自用住宅用地稅率？
案　例（二） 房屋建築完成後，合併相鄰非房屋建築基地之空地，土地合併 後出售，是不是整筆土地都可以適用自用住宅用地稅率？ 土地合併前非屬房屋坐落基地，則該部分土地面積仍應按一般 用地稅率課徵 審核 土地謄本標示部記載合併資料 土地卡查合併日期及合併前面積

23 案 例（三） 增建之房屋坐落基地，移轉時可否按自用住宅用地 稅率課徵？ 審核條件 房屋增建部分登載於建物勘測成果表
案　例（三） 增建之房屋坐落基地，移轉時可否按自用住宅用地 稅率課徵？ 審核條件 房屋增建部分登載於建物勘測成果表 增建房屋設籍已滿1年以上，及符合自用住宅用地要件

24 二、地上建物所有權人之認定 如期申報：以訂立買賣契約日 逾期申報：以申報日前項資料登載之所有權人為準 建物登記簿所載房屋之所有權人為準
未辦理建物所有權登記者，則以房屋稅籍 資料登載之義務人為準 逾期申報：以申報日前項資料登載之所有權人為準

25 案 例 繼承土地後再移轉，土地上有未辦理保存登記之房屋，房屋稅籍所有權人仍為被繼承人，是否可以適用自用住宅用地稅率？
案　例 繼承土地後再移轉，土地上有未辦理保存登記之房屋，房屋稅籍所有權人仍為被繼承人，是否可以適用自用住宅用地稅率？ 僅能以繼承房屋之應繼分比例計算，按自用住宅用地稅率課徴 建議 房屋先辦理繼承後再申請按自用住宅用地稅率課徴

26 三、地上建物部分作營業使用認定標準 按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用一般及優惠稅率（實務上是以房屋稅籍資料各樓層之住家及營業面積計算比例） 計算自住與非自住面積時，建物層數之認定 建物所有權狀所載層數 建物勘測成果表所載層數

27 案　例 林君土地面積100㎡ ，地上建物2層樓，1樓(50 ㎡)作營業使用，增建2樓違建(50 ㎡)作為自用住宅使用，申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅 審核文件-建物權狀記載1層樓 　核課-以1層樓實際使用情形核課 　 100㎡全部改按一般稅率課徵 審核文件-建物權狀記載1層樓，增建2層樓檢附建物勘測成果表 核課-以2層樓實際使用情形核課 100×50/100=50㎡ (准自用稅率) 50㎡改按一般稅率課徵 建議 房屋有部分做營業使用，而有增建違建樓層作為自用住宅使用時，需申請建物勘測成果表，計算比例較為有利

28 繼承移轉(§ 28) 因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅
因繼承取得之土地再行移轉時，其前次移轉現值，以被繼承人死亡時土地公告土地現值為準

29 繼承移轉(§ 28) 案例 贈與取得之土地，前次移轉現值原登記為贈與當期之公告現值，贈與人於贈與後二年內死亡，經依遺產及贈與稅法第15條規定，併計遺產稅後再移轉，其前次移現值如何認定？ 　 以繼承時之公告現值為準

30 公共設施保留地之移轉(§ 39 II) 未被徵收前之公共設施保留地移轉免徵 應檢附之證明文件：土地使用分區證明書
需加註本筆土地為公共設施保留地及取得方式（徵收、徵購或未明定方式） 以市地重劃、獎勵捐贈方式取得、由私人或團體投資興辦之公共設施保留地移轉無免稅之適用 經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，課徵土增稅

31 公共設施保留地之移轉(§ 39 II) 案例 　非都市土地地目為道之交通用地無§ 39 II免稅之適用，但若為供農路使用之土地，應屬農業用地範圍，可憑農用證明書申請依§ 39 之2第1項申請不課徵

32 協議價購 案例 土地使用分區載明道路用地以市地重劃 方式辦理開發 自願依徵收補償地價售予○○縣政府

33 配偶相互贈與土地之移轉(§ 28-2) 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土增稅 土增稅不課徵並非實質免稅，若該筆土地未
來漲價空間大，嗣後移轉時須適用較高稅率 ，反而增加土增稅負擔。 若為重購退稅土地，在列管期間贈與，將被 追繳，贈與時機審慎評估。

34 配偶相互贈與土地之移轉(§ 28-2) 夫妻一方死亡或離婚，生存配偶或離婚配偶行使剩餘財產差額分配請求權，可依土地稅法第28條之2申請不課徵土增稅。

35 配偶相互贈與土地之移轉(§ 28-2) 案例 86.5.21-93.1.14配偶贈與免申報期間 夫妻贈與取得土地，原地價誤植 查獲關鍵：
1.申報檔及徵銷檔無申報資料 2.登記原因贈與，配偶關係 3.原因發生日在87年2月

36 農業用地移轉(§39-2) 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土增稅 應檢附之證明文件：農業用地作農業使用證明書
農地分次或再度移轉，需重新申請農業用地作農業使用證明書

37 案例 A土地農用證明書使用分區行水區 66年都市計畫發布為行水區  72年8月3日非屬農業用地

38 案例 A土地原為農業區 72年8月3日屬農業用地 76年都市計畫變更為住宅區未完成細部計畫仍作農業使用 證明文件：
1.農業用地作農業使用證明書 2.都市計畫主管機關出具細部計畫尚未完成未能准許依變 更後計畫用途使用之土地使用分區證明書

39 農業用地移轉(§39-2) 法拍農地不課徵 申請期限：收到通知次日起30日內 逾限始申請農用證明無不課徵之適用 申請人：義務人或權利人
債權人不得代位申請

40 農業用地移轉(§39-2) 法拍農地調整原地價 申請人：權利人、義務人或債權人 檢附證件： 都市土地…土地使用分區證明
非都市土地…土地登記謄本

41 案例 A土地原宗地面積800平方公尺部分未作農用 拍定後分割為 A土地600平方公尺附農用證明  B土地200平方公尺87年有違建
法拍農地部分未作農用拍定後申准分割農業主管機關 始核發農用證明仍應課稅

42 農業用地移轉(§39-2) 農地移轉申請不課徵土地增值稅，需負擔繼續作農業使用的義務，有下列情形再移轉時應課徵土地增值稅
經查獲未作農業使用，且未於期限內改善 　在期限內改善，而再有未作農業使用情事

43 重購退稅 2年內重購或出售 重購地超過原出售地扣除土增稅餘額 土地所有權人同一人 建物所屬且辦竣戶籍登記  面積限制
無出租無營業 先購後售時已持有自用住宅

44 重購退稅案例 案例一 2年內期間計算 出售地 訂約日96年10月1日 申報日96年10月20日 完成移轉登記96年10月30日
案例一 2年內期間計算 出售地 訂約日96年10月1日 申報日96年10月20日 完成移轉登記96年10月30日 重購地 訂約日98月10日1日 申報日98年10月20日 完成移轉登記98年10月30日 重購地 訂約日98月10日1日 申報日98年11月30日 完成移轉登記98年12月10日

45 重購退稅案例 1.重購地都市土地400平方公尺 每平方公尺1000元 新購地價400,000元 案例二 重購退稅之計算
案例二 重購退稅之計算 1.重購地都市土地400平方公尺 每平方公尺1000元 新購地價400,000元 出售地價：350,000元 繳納土地增值稅：15,000元 重購地價以300平方公尺新購地價300,000元 計算不足支付新購地價數： 300,000 -〈 350, ,000 〉=- 35,000…..否准退稅 2.重購地非都市土地400平方公尺 每平方公尺1000元 新購地價400,000元 400,000 -〈 350, ,000 〉=65,000…..退稅15,000元

46 重購退稅案例 案例三 先購後售重購時查核原出售地是否符自宅要件 1.先購地96.5.24訂約 96年6月12日完成登記
1.先購地 訂約 96年6月12日完成登記 後售地 訂約 97年10月29日完成登記 後售地94年5月2日遷出戶籍 96年7月13日遷回戶籍 2.先購地 訂約 96年6月12日完成登記 後售地94年5月2日遷出戶籍 96年5月1日遷回戶籍

47 重購退稅案例 案例四 法拍地重購退稅之計算 1.重購地拍定價1,500,000元 拍定日當期公告土地現值1,080,000元
案例四 法拍地重購退稅之計算 1.重購地拍定價1,500,000元 拍定日當期公告土地現值1,080,000元 出售土地地價1,468,842元 繳納土地增值稅12,388元 計算不足支付新購地價數： 1,080,000 -〈 1,468, ,388 〉=- 376,454…..否准退稅 2.重購地拍定價1,500,000元 拍定日當期公告土地現值1,800,000元 1,500,000 -〈 1,468, ,388 〉=43,546...退稅12,388元

48 重購退稅追繳案例 部分追繳 1.出售地價2,400,000元，新購地價3,000,000元 繳納土地增值稅600,000元。
2.重購地上建物3層樓，各層樓均為50平方公尺， 1樓全部供營業使用，2、3樓供住家用。 3.仍供自宅使用新購地價3,000,000*2/3=2,000,000 4.2,000,000- 〈2,400, ,000〉= 200,000 5.應追繳稅額600,000元- 200,000元=400,000元

49 簡報結束 謝謝