住宿輔導組 賃居安全講座 ~租賃契約與安全~ 主講人：住輔組賃居承辦人張羨雯. 住宿輔導組 賃居安全講座 ~租賃契約與安全~ 主講人：住輔組賃居承辦人張羨雯.

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2 住宿輔導組 賃居安全講座 ~租賃契約與安全~ 主講人：住輔組賃居承辦人張羨雯

3 租屋廣告陷阱多 如何篩選才安全

4 租屋資訊網 如何找到興大租屋資訊網 興大首頁 拉到最下方 快速連結 找到租屋資訊網

5 設定搜尋條件

6 教育部6+1安全評核項目 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具 建築物內或週邊停車場所設有照明者 滅火器功能是否正常
熱水器裝設是否符合安全要求 有火警警報器或獨立型偵煙偵測器 逃生通道是否暢通，標示是否清楚 學生是否知道逃生通道及逃生要領

7 看屋要領 1、日夜晴雨、內外兼顧 2、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能
6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量

8 看屋基本事項 確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵窗是否通暢。
注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議跟房東要求更換新鎖，或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的鎖）。 注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功能是否正常。 電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂，小心漏電、跳電。

9 看屋基本事項 檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。 屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。
採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。 樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住無法順 利開關。 地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大面積補土 或整修痕跡。

10 簽約時多注意 簽約後沒煩惱 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 二、確認租屋地址及房屋所有人: 三、確認幾個人簽約
簽約時多注意 簽約後沒煩惱 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是… (核對產權證明—建物所有權狀或稅單) 三、確認幾個人簽約 (若為合租一層公寓，合約書上須註明所有承租 人之姓名，勿以一人為代表簽約)

11 租約內容 租賃雙方的簽名 租賃標的物及租用範圍 租金金額及給付方式 租期的始末 押租保證金 轉租權、提前解約權 修繕歸屬 回復原狀
稅負的問題

12 簽約注意事項 簽了契約未仔細看，竟然發現… 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。

13 何謂定金/押金/租金？ 定金：承諾，推定契約成立 押金：保證，又稱「押租金」、「擔保金」 用意：1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償
依照法律規定，押金，不得超過2個月房租總額，已交付者， 如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第99條參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。 租金：義務，使用者付費

14 定金收據範本 房東若有收取定金，務必請房東開立收據 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章：
茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日

15 關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請 求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還 之 ＊小提醒：定金金額一般以房租每月租金之3或4分之1。 參考租屋講座P34

16 市售版本契約書導讀 ~ ~簽約要注意的陷阱 房屋租賃契約書 文具店版本

17 房屋租賃契約書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方)
立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店 屋所在及使用範圍（務必寫清楚） 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議） 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)（可另約定） 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋租賃契約書

18 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。(修改或刪除) 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。(預繳的要退回) 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。

19 第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。(修改或刪除)
第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等) 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除)

20 第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。
上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： （查驗證件確認無誤） 電話： 地址：（屋主實際居住地址） 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號： 建議刪除

21 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 傢俱 名稱 壹台 壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況
□房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

22 租約中止- -提前解約 先看看契約簽定內容對於提前解約的規定 提出解約的一方通常需給付違約金 違約金合理金額為一個月的租金金額

23 租約終止- -回復原狀 租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。 因此，牆壁如無「顯然污損」（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布，到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。 ＊小提醒：入住時可拍照留底，以便租約終止房東點交房屋時 與房東確認回復原狀之狀態

24 十大租屋糾紛排行榜 １、終止租約，提前解約（26.44﹪） ２、欠租、租金之增減（19.12﹪） ３、押金抵充返還（15.44﹪）
４、修繕問題（5.52﹪） ５、回復原狀（5.23﹪） ６、費用欠繳及費用分擔（如水電）（3.77﹪） ７、損害賠償（3.27﹪） ８、續約（不定期租約產生）（2.16﹪） ９、轉租、分租（2.09﹪） 10、買賣不破租賃（1.97﹪）

25 常見租屋糾紛及處理方式 1. 未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？
答：未滿二十歲之大學生為「限制行為能力人」，其所為之契約行為依民法 §79條為「效力未定」，應經法定代理人（通常為父母）承認始生效力。但依民 §77，大學生之租屋行為應可認係「依其年齡及身分，日常生活所必需者」，無須經法定代理人允許或承認，應為有效。 2.房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？ 答：契約為租賃雙方權利義務之憑據，理應各執一份為憑。依誠信原則，房客應堅持保留一份正本才是。

26 常見租屋糾紛及處理方式 3.多人合租，由其中一人代表與房東簽約，但其中一位室友搬走後，房東要求房客要付全部的租金是否合理？
答：多人合租同一房屋，而「房屋之全部租金」由數人分擔者，雖其中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全部租金，應有理由。（但如數人分別與房東簽約分租特定房間者，因有各別之租賃關係，個別房客即無分擔他人【搬走之室友】租金之義務。） ＊建議：若為多人合租同一房屋，合約書請各自簽或是將所有人的姓名資料皆填寫於合約書上，並註明房間分配。

27 常見租屋糾紛及處理方式 6.承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？） 答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意，不得擅自開啟，違者有觸犯刑法第306條—侵入住居罪之嫌。 。除房東有正當理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時）」外，房客有權拒絕；房客如欲「換鎖」保障隱私亦可，但租期屆滿時，應注意負責「回復原狀」。

28 常見租屋糾紛及處理方式 8.房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？
答：應視當時有無「利用工具」（攝、錄影器材）窺視：如有，則依刑法 §315之1應以「妨害秘密罪」論處（最重可處三年以下有期徒刑）；如無（係僅依雙眼），則依社會秩序維護法 §83Ⅰ妨害善良風俗之行為，可處6000元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當地派出所報警處理（記得索取報案三聯單，以為憑據）。 ＊住輔組備有防針孔探測器，歡迎同學借用，以保障自身安全。

29 常見租屋糾紛及處理方式 10.哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？熱水器？..），若房東遲遲未修，該如何處理？
答：（1）房東在所租賃房屋提供之設備，例如：電視、冰箱、冷氣、熱水爐、電燈、電風扇、門窗…等，如非可歸責於房客故意或過失原因之損壞者，依民 §423、§429，房東應負修繕義務。 （2）房東未依約修繕，依民 §430，房客可選擇自行修繕（費用由房東負擔或自次月租金中扣抵），或終止租約。

30 常見租屋糾紛及處理方式 13.房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可否以此原因終止租約？
答：（1）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約，催告房東限期給付之。如房東未限期提供者，因非契約主要給付義務之違反，房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益，應於立約時載明設備品名、數量，及未提供之效果，以免爭議。 （2）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定，除非明訂於租約（例：「甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方得終止租約。」），否則，房客不得據此理由終止租約。

31 常見租屋糾紛及處理方式 14.房客提前解約，並願意讓房東扣除押金，但是預繳的租金（約６個月）房東言明不退還，是否合理？
答：契約提前終止後，依民法 §263準用259之規定，房東就預繳之租金應返還之。（例：每月租金5000元，預繳租金6月，共3萬元。房客僅住一個月而要求提前終止者，一般租約均要求房客應補貼房東一個月租金之損失；除非房客另有應負損害賠償責任之事由，否則房東就租金部分，應返還20000元；如有另收押金者，亦應返還。）

32 常見租屋糾紛及處理方式 15.租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的金額是多少？ 答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」以為憑據。

33 結語：租屋的小提醒 仔細察看「屋況」（外在環境、漏水…）、「設備」（冷氣、熱水器、冰箱、電視、大門…）是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管使用責任。 「產權」調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的「人品」 「三金」（定金、租金、押金）、「四費」（水電瓦斯費、管理費、第四台收視費、網路費）要談清楚。「報稅」問題先講好。 （房客）準時「交租」，（房東）盡快「修繕」。 雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。 遇有「糾紛」耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式 「出入安全」（注意陌生人）、「公共安全」（用電及瓦斯）

34 感謝聆聽