房 地 产 测 绘 无锡市房屋产权监理处 管建平.

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1 房 地 产 测 绘 无锡市房屋产权监理处 管建平

2 主 要 内 容 第一部分 房地产测绘概论 第二部分房地产平面图测绘 第三部分房地产面积测算 第四部分房产测绘资料的检查验收和整理归档
第五部分房产变更测绘 第六部分房产测绘成果利用

3 第一部分房地产测绘概论 一、房地产测绘的定义、目的、任务 二、房地产测绘的内容及特点 三、房地产测绘的作用 四、房地产测绘管理

4 一、房地产测绘的定义、目的、任务 （一）房地产测绘的发展历程 （二）测量学的概念和房地产测绘的定义 1．测量学的概念
广义测量学，是研究对地球整体、地球表面和外层空间中的各种自然和人造物体，在地理空间上分布的有关信息，进行采集、处理、管理、更新和利用的科学技术。

5 1、测量学的概念（了解） 狭义测量学，是研究如何测定地球表面点的位置和高程，用特定的仪器和手段，将地球表面上的地物、地貌和其他相关信息进行测量绘制成图，以及确定地球全部或者局部的形状大小的理论、方法和技术的科学。

6 2．房地产测绘的定义（了解） 房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。 房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

7 2．房地产测绘的定义（了解） 房地产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围建立整体的房地产平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图——房地产分幅平面图。房地产基础测绘与房地产信息系统、登记系统、房地产信息分析统计汇总、城市规划建设管理等紧密相关。

8 2．房地产测绘的定义（了解） 房地产项目测绘，是指在房地产管理中，根据需要或者申请人的申请要求，开展的测绘房地产分丘平面图、分层分户平面图及相关房屋面积测算、房产、地籍权属调查等活动。将这些活动中形成的信息进行整合并与基础图建立数据关联，进入图形数据库。

9 （三）房地产测绘的目的任务（了解） 房地产测绘的任务就是对房屋本身及其房屋相关的建筑物、构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上自然和人造物进行测量调查和绘图工作；对房地产权属、位置、结构数量、利用情况等进行测定、调查和绘制成图的工作。

10 （三）房地产测绘的目的任务（了解） 房地产测绘的目的是为房地产管理服务（如房屋登记、登记档案、开发经营、交易管理、房屋征收、评估、征税、鉴定等活动提供图文信息资料）；为城乡规划建设（如人口管理、基础设施、地下管网、通信、环境保护）提供基础数据和资料；为委托人提供测绘数据；为房地产GIS、数字城市提供基础数据和信息。

11 二、房地产测绘的内容及特点（了解） （二）房地产测绘的工作程序 （三）房地产测绘的特点 1、测图比例尺大： 2、测绘成果具有法律约束力：
（一）房地产测绘的内容 （二）房地产测绘的工作程序 （三）房地产测绘的特点 1、测图比例尺大： 2、测绘成果具有法律约束力： 3、测绘成果精度要求高： 在测量中有三种误差，称粗差、系统误差和偶然误差。粗差无法进行平差，发现粗差成果不能用，系统误差和偶然误差可以进行测量平差予以解决。

12 二、房地产测绘的内容及特点（了解） 系统误差是在计量允许的误差范围，由于测量仪器本身固有的误差，系统误差是指“在相同的测量条件下的测量值序列中数值、符号保持不变或按某确定规律变化的测量误差”。 偶然误差是在观测时总有不规则的变化、测量条件的偶然变化而产生的误差，偶然误差是指“在相同的测量条件下的测量值序列中数值、符号不定，但又服从于一定统计规律的测量误差”。

13 二、房地产测绘的内容及特点 用m表示中误差 : m＝±（VV/n）0.5。“在相同测量条件下的一组真误差平方中数的平方根”叫中误差。把在测量中衡量测量精度的一种数值指标我们称中误差，如在获取地形图上的要素成果时，一般可从图上索取或者量取，但是怎么量能满足丈量精度呢，规范规定其点位中误差在± 毫米以内。中误差不等于真误差，它仅是一组真误差的代表值。而且中误差的大小反映了该组观测值精度的高低，因此，通常称中误差为观测值的中误差。中误差实用公式m＝± （VV/n-1）0.5 。

14 二、房地产测绘的内容及特点（了解） 4、要求修测、补测、变更测量及时： 5、房地产测绘人员既要懂测绘业务、更要懂房地产登记业务
（四）房地产测绘与地籍测量的关系 （五）房地产测绘与地形测量的差别 1、测绘内容的不同： 2、测绘成果的不同：

15 三、房地产测绘的作用（熟悉） （一）在房屋登记中的作用 （二）在房地产交易中的作用，其实与登记是一致的 （三）财政税收经济作用
（四）社会服务、决策参谋功能 （五）在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用 （六）解决房产纠纷中的作用

16 四、房地产测绘管理 （一）房产测绘资格的管理 （二）房产测绘成果的监督管理

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18 第二部分房地产平面图测绘 一、房地产平面图测绘概述 二、房地产平面控制测量 三、房产调查 四、房地产分幅图的测绘 五、房地产分丘图的测绘
六、房地产分层分户图的测绘

19 一、房地产平面图测绘概述 （一）房地产平面图的概念
房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，对房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分层分户平面图(简称分户图)。对地籍图来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。其中，房产分幅图和地籍图可为房地产权属、规划、税收等提供用途和基础资料。房产分丘、分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。

20 一、房地产平面图测绘概述 房地产图测绘内容包括，测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。 （二）房地产平面图测绘的特点

21 二、房地产平面控制测量 （一）房地产平面控制测量的目的和作用。 （二）房地产平面控制网的布设原则和基本要求 （三）房地产测量的坐标系统
1、什么是2000国家大地坐标系？ 2、 2000国家大地坐标系基本参数 长半轴：a＝ m 扁率：f＝1/ 地心引力常数：GM＝ ×1014m3s-2 自转角速度：ω＝7.292l15×10-5rad s-1

22 二、房地产平面控制测量 3、采用2000国家大地坐标系的意义 （四）房地产平面控制测量的方法 1、城市导线网测量 2、GPS定位测量优点
1）定位精度高；2）观测时间短； 3）测站间无需通视；4）观测方便；5）提供统一的三维坐标； 6）全天候作业；7）实时定位。

23 城市等边直伸符合导线

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26 三角控制测量网

27 GPS控制测量网

28 CORS控制测量示意图

29 三、房产调查 （一）房地调查的任务与目的 （二）房产调查的方法 （三）房产调查的内容
1、房屋用地调查：（1）房屋用地坐落的调查；（2）房屋用地情况的调查；（3）房屋用地权界线的调查。 2、房屋调查：（1）房屋的坐落；（2）房屋产权人的调查；（3）产别的调查；（4）产权来源；（5）房屋层数和层次；（6）建筑结构、建成年份、房屋用途、占地面积、建筑面积、墙体归属等调查。 3、行政境界与地理名称调查：

30 四、房地产分幅图的测绘 （一）房地产分幅图的作用 （二）房产分幅图测绘的范围 （三）房产分幅图的坐标系统与测图比例尺
1、房产分幅图的坐标系统 2、房产分幅图的测图比例尺

31 四、房地产分幅图的测绘 （四）房产分幅图的分幅与编号 （五）房产分幅图的精度要求 （六）房产分幅图测绘内容与要求 （七）房产分幅图的测绘方法
1、房地产图点的测量方法。 2、房产分幅图的成图方法。

32 五、房地产分丘图的测绘 （一）房地产分丘图的作用 （二）房地产分丘图的范围 （三）房地产分丘图的坐标系统和比例尺 （四）房地产分丘图的编号
（五）房地产分丘图的内容和要求 （六）房产分丘图的精度要求 （七）房产分丘图的测绘方法

33 六、房地产分层分户图的测绘 （一）房地产分层分户图的作用 （二）房地产分层分户图的范围 （三）房地产分层分户图的比例尺
（四）房地产分层分户图的编号 （五）房地产分层分户图的内容和要求 （六）房地产分层分户图的成图方法

34 第三部分房地产面积测算 一、房地产面积测算的意义和内容 （一）房地产面积测算的意义 （二）房地产面积测算的内容 1、房屋建筑面积
2、房屋使用面积 3、房屋产权面积 4、房屋共有建筑面积 5、房屋用地面积

35 第三部分房地产面积测算 1、房屋建筑面积（了解） 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖；有围护物；结构牢固；有实际使用功能；层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

36 第三部分房地产面积测算 2、房屋使用面积（了解） 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
房屋使用面积是房屋各层中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。

37 第三部分房地产面积测算 房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。
3、房屋产权面积（了解） 房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。 4、房屋共有建筑面积（了解） 房屋共有建筑面积是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

38 第三部分房地产面积测算 用地面积包括房屋占地面积、其他用途的土地面积。
5、房屋用地面积（了解） 用地面积包括房屋占地面积、其他用途的土地面积。 房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。

39 第三部分房地产面积测算 下列土地不计入用地面积（了解）： （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或者间隙地；
（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河涌、水沟、排污沟； （4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地； （5）其他按规定不计入用地的面积。

40 第三部分房地产面积测算 （三）房地产面积测算的一般要求和方法 1、房屋面积测算的一般要求（熟悉） 2、房屋幢、层、户的划分原则（熟悉）

41 1、房屋面积测算的一般要求（熟悉） （1）房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。
（2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 （3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以㎡为单位，取至0.01㎡。 （4）量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。 （5）房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

42 幢的划分一般可按照下列原则确定（熟悉） 1）幢的确定 ①底下裙房，裙房以上为(多幢塔楼)的房屋，应视为一幢，裙房以上的多幢塔楼，应作为不同功能区分别计算分摊系数。 ②地面上（底层）的车库（含架空层、半地下室地上部分≥1.5）相连通的建筑，应视为一幢。 ③地下（含半地下室地上部分＜1.5）为大型车库并互相连通，地上不相通或以过道、通廊相连的若干房屋，地上各幢按多幢计算。

43 2）特殊情形幢的划分 ①由裙楼和多座塔楼组成的幢建筑，当裙楼及各塔楼之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且相互间无共用设施、设备的，可将裙楼及其相应的塔楼作为一幢（见PPT综合楼）。 ②当地面车库（含架空层、半地下室≥1.5）层以上各幢的共有部位相互独立时，其车库层上的塔楼，可分别作为多幢。 ③当连接多座塔楼的大型裙楼，塔楼以下为多功能用途时（见PPT综合楼），地下是车库及设备，地上裙楼亦为商业与停车场混合。当商业或其它功能的共有建筑空间无相互冲突时（见PPT综合楼），进行共有建筑面积分摊计算。

44 综合楼

45 ④在小区内，地上大型车库或架空层上建造的超长或高差较大的房屋，相互衔接但中间有伸缩缝的，已按各幢编成不同幢号（或有合法手续）时，若无相关共有共用设施、设备冲突的，可各自按单幢计算。
⑤房屋建成后改建、扩建并形成整体的，应在满足房屋登记条件下，作为一幢。否则，改建、扩建部分应单独计算。 ⑥以一个合法建设主体为一幢。地面上有多个独立建筑的楼房，每个独立建筑是一个合法建设主体，地下部分有多个不同的合法建设主体共同设计建设成一个地下整体建筑区域，这样的建筑群体应按照各自的合法主体进行分幢。

46 房屋的层数、总层数和不计的层数（熟悉） 房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。 夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

47 房屋产权登记发证的基本单元 房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间（栋、层、单元、套、间等）。房屋的基本单元不能小于间，不能大于栋。一户可以是一套标准户型，也可以是一间、一层、一个单元、一幢（或多幢）房屋的范围。

48 第三部分房地产面积测算 （四）房屋边长数据的采集（熟悉） 1、预测面积的房屋边长数据采集 的资料来源
1）房屋建筑设计图纸（含施工平面图、立面图、剖面图等）。 2）房屋销售方案、公共部位的情况说明。 3）建设单位提供的其它资料。

49 第三部分房地产面积测算 2、实测房屋面积数据采集对测量 工具的要求（熟悉）
房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，依据不同的精度要求选择相应的测量工具。 （五）房地产面积计算的方法

50 第三部分房地产面积测算

51 第三部分房地产面积测算 二、房屋面积的测算规定（熟悉） （一）计算房屋面积的基本条件 （二）房屋建筑面积测算的规定
1、计算全部建筑面积的范围 2、计算一半建筑面积的范围 3、不计算建筑面积的范围 4、部分特殊情况的建筑面积计算方法 （三）房屋面积测算的精度要求（熟悉）

52 房屋面积测算的精度要求（熟悉）

53 第三部分房地产面积测算 三、房屋预测面积与实测面积产生差异的原因及其处理 四、共有建筑面积的计算与分摊（熟悉）
（一）共有建筑面积分摊计算相关的定义 （二）成套房屋建筑面积定义 （三）共有建筑面积的确认 （四）共有建筑面积的分类 1．不计入分摊的共有建筑面积 2．计入分摊的共有建筑面积

54 第三部分房地产面积测算 （五）共有建筑面积处理原则 （六）共有建筑面积分摊的计算公式 五、共有建筑面积的测量与分摊计算（熟悉）
（一）共有建筑面积的测量 1、测量前的准备 2、边长数据的测量 3、共有建筑的界线测量 4 、内业绘图及面积计算

55 第三部分房地产面积测算 1、整体分摊 2、多级分摊 （1）第一级分摊， （2）第二级分摊， （3）第三级（第n级）分摊，
（二）共有建筑面积的分摊计算 1、整体分摊 2、多级分摊 （1）第一级分摊， （2）第二级分摊， （3）第三级（第n级）分摊， （4）住宅内需要进一步分割时，参照上述方法和公式进行进一级分摊。 （三）非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按各户套内建筑面积的比例分摊。

56 房屋面积二级分摊 各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积
如有甲、乙、丙、丁、戊、己六块面积，戊是上一级分摊得到的幢共有建筑面积，己是本功能区内的共有建筑面积，甲、乙、丙、丁是四个套内自有面积，那么戊、己就得由甲、乙、丙、丁来分摊。 各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+本功能区内的共有建筑面积）÷套内建筑面积之和。如上述，我们把（戊+己）÷（甲+乙+丙+丁）=（第二级分摊系数）K2 ，这就是房屋面积二级分摊。

57 第四部分房产测绘资料的检查验收和整理归档
一、测绘产品质量检查的目的和要求（了解） （一）质量检查验收的目的 （二）质量检查体系 二、房产测绘资料检查验收的依据和内容（熟悉） （一）检查验收依据 （二）检查验收的方法和内容 1、检查验收的方法 2、验收的主要内容有

58 第四部分房产测绘资料的检查验收和整理归档
（三）检查验收过程中发现的问题及处理方式 三、成果资料的质量评定及技术报告、 检查报告和验收报告的内容（熟悉） （一）测绘成果质量评定 （二）技术报告、检查报告和验收报告的内容 四、测绘资料的提交及归档 （一）测绘成果的提交 （二）测绘资料的归档

59 第五部分房产变更测绘 一、房产变更测绘概述 （一）变更测绘的一般原则 （二）变更测绘的工作程序 （三）变更测绘的处理方法

60 第五部分房产变更测绘 二、变更测绘的内容（了解） （一）房屋现状变更 （二）房屋权属变更 三、变更测绘的测量方法 （一）变更测绘的方法
（二）变更测绘的资料整理和归档，以上述成果验收内容相同

61 第六部分房产测绘成果利用 一、房地产测绘成果利用 （一）房地产测绘成果与房屋编码 1、坐标法 2、分宗法 3、分幅（分丘）法 4、生命周期法

62 第六部分房产测绘成果利用 1、房地产测绘生产，并提交测绘成果 2、房地产测绘成果审核 3、房屋登记收件
（二）房屋登记中房产测绘成果的利用过程 1、房地产测绘生产，并提交测绘成果 2、房地产测绘成果审核 3、房屋登记收件 4、测绘成果数据记载于登记簿，并生成房屋权证附图

63 第六部分房产测绘成果利用 5、发证 6、房屋登记档案管理 二、房地产测绘成果在数字化城市建设中的利用 （一）数字城市建设与房地产测绘
（二）基于GIS的房地产管理信息系统的建立

64 第六部分房产测绘成果利用 （1）性能要求。建立一个开发性好的GIS商用平台，并考虑平台的兼用性方便数据转换，留有良好的系统接口便于对接，赋予灵活的权限手段和安全管理机制，提供WEB服务，网络用户响应速度快，基于组件的开发； （2）技术要求。采用标准化的房地产编码体系和存储格式，符合国家标准的统一坐标系统和精度，对房屋幢、户有统一的管理格式，符合房产测量国家技术标准规定； （3）数据要求。有房地产测绘基础空间数据和项目测绘数据，并以房屋登记属性数据建立关联关系，建立空间坐标位置；

65 第六部分房产测绘成果利用 （4）安全保密性要求。应有安全保密、自动转储、恢复、加密机制、进行数据传输、跟踪记录、监控捕捉安全事件，规定访问权限、身份许可等安全策略 （5）开放性、集成性要求。开放性，具有前端开发工具，标准化接口，相互协作、兼用和可定制性能力；集成性，为复杂的GIS应用系统设有标准格式的其他系统集成接口。 通过WebGIS（万维网地理信息系统）发布系统，实现房产测绘成果汇入房产信息网络，方便公众查询服务。

66 看题目—选择题 题１：房地产测绘内容包括（ ）。 A、编写技术设计书 B、房地产平面控制测量 C、房地产调查 D、房地产面积测算
E、房地产变更测量

67 看题目—选择题 题2：用于房地产权证配图的图有。 A、房产分幅图 B、房产分丘图 C、房产分户图 D、地籍图 E、宗地图
题3：已知实测界址点、房角点的坐标中误差为±0.02,请问相邻坐标点的允许误差是（ ） A、±0.02　 B、±0.03 C、±0.04 D、±0.05

68 看题目—选择题 题4：在测绘成果质量评定中,房屋面积测算二次面积量算较差均在限差内，（）属于优等品。 A、其中80%以上小于中误差的
B、其中70%以上小于中误差的 C、其中60%以上小于中误差的 D、其中50%以上小于中误差的

69 看题目—选择题 A、网络化 B、虚拟仿真 C、优化决策支持 D、可视化 E、集成化
题5：数字城市是将城市地理、资源、环境、人口、经济、社情和各种社会服务等复杂系统进行数字化和（） A、网络化 B、虚拟仿真 C、优化决策支持 D、可视化 E、集成化

70 看题目—选择题 题6：下列对共有建筑面积确认的是（） A、房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识
B、功能区服务的共有建筑面积，应有该功能区内各产权单位分摊 C、分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界 D、房屋面积实测时，需要测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况 E、共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明

71 Thank You !