控制性详细规划.

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1 控制性详细规划

2 一、控制性详细规划的基本理论 二 、控规的编制方法及存在问题 三、控规编制的新动态与发展趋势

3 一、 控制性详细规划的基本理论 基本认识（地位与作用、基本特征、基本原则） 发展历程（起源、规范成熟、发展变化）

4 城乡规划法发展历程回顾 《中华人民共和国城市规划法》 年12月26日正式颁布 年4月1日开始实施 中华人民共和国主席令 第七十四号 《中华人民共和国城乡规划法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。 中华人民共和国主席　 胡锦涛 年10月28日 中华人民共和国城乡规划法 （2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）

5 控制性详细规划 修建性详细规划 第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。
第二条　制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

6 控制性详细规划的基本认识 借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型； 城乡规划法明确的法定规划之一；
反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。

7 控制性详细规划的地位与作用 （1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。 从规划到管理——依法行政的依据；
从规划到实施——控制、引导、监督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。

8 （2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。
从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）； 从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化； 从整体到局部——控制指标细化、分解、落实； 控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。

9 （3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。

10 （4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。
从个体到群体——利益协调的平台； 从分歧到统一——公共政策的具体化。 控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。

11 控制性详细规划的基本特征 ——介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。
（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。 落实共性控制内涵； 提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。

12 （2）具有法律效应和立法空间。 具有法律效力而不是法律； 具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。

13 （3）具有相当的综合性 各纵向系统的设计综合； 各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。

14 总体规划

15 （4）刚性与弹性相结合的控制方式 规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能； 强制性内容的提出。 控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。

16 控制性详细规划编制的基本原则 （1）依法规划的原则
控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。 （2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。

17 （3）公开原则 控制性详细规划属于《行政许可法》所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。 （4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。 （5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。

18 控制性详细规划的发展历程 最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划
最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划 是领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。 确定了每块地块的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方位及小汽车停车库位等8项控制指标.

19 有益的探索 （80年代中后期） 桂林中心区详细规划（1987） 控制性详细规划正式命名，提出 综合控制指标体系（12项）。
用综合指标体系控制城市建设，更能体现出规划工作的本质——对城市建设予以控制引导。 综合指标体系的确定中引入城市设计研究以期控制建筑环境形成。 区分了控制性指标和引导性指标。 没有文本；附值缺乏科学依据；经济性研究不足；性质缺乏弹性。

20 广州市街区规划（80年代末） 更接近于ZONING的分区规划方法。 以城区的行政街区为规划单位，通过调查研究、现状分析、示意性建筑形体规划，检验控制指标在空间建设的合理性与可行性。 规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：①明确街区内地块的土地使用性质；②明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以上的道路红线和建筑的后退红线；③明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；④明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标；⑤明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指标；⑥明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。 颁布执行了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》这两个地方性的城市建设管理法规。

21 按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。
苏州桐芳巷改造规划（87年） 按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。 拓展了综合指标体系；区分了可开发用地和公共设施用地，对于配套用地的保证和可出让土地的市场化进行了初步探索；引入了地块经营的概念，同时对于地块最小单元的划分有了一定的认识；没有形成文本。

22 汕头龙湖片区分区规划 （89年） 将分区规划做到控制性详细规划的深度。 强调分区规划与控制性规划的衔接和规划控制配合；
突出了控制重点与控制本质，对于可盈利可转让设施强调符合经济规律，对于非盈利公共服务和市政设施强调保证与鼓励； 根据规划的具体要求调整了用地分类，便于实现规划控制以保证公共利益；在一级分类时，将公共设施用地分为政府职能用地（学校、医院等）和综合用地（住宅、综合楼等），前者在于控制不被占用，后者在于符合经济规律；在二级分类时将某些易被占用或忽视的设施单设一个小类，以便重点保证。对于社会服务体系根据重要性和是否赢利分为规定性、建议性和不可预见三种设施，分别给予定性定位、建议位置和不定位三种对策； 对于综合指标体系在传统基础上进行了新的拓展，提出基本、主要、辅助和参考指标，基本指标为各类用地共有指标；主要指标根据用地性质的不同而有所选择；参考指标起补充和校核作用，特殊情况下可取代主要指标；参考指标用于宏观控制参考。 提出具有通则意义用地相容表，良好地解决了用地相容性问题。； 探讨了适应招商和开发组合工业街坊的设计模式。

23 步入成熟 （80年代末90年代初） 温州旧城改造控制规划 规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施；
步入成熟 （80年代末90年代初） 温州旧城改造控制规划 规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施； 规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与； 分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾； 针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定； 对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据； 土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。

24 控制性详细规划地位确立，编制走向规范。 《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局）1986 《控制性详细规划编制办法（建议稿）》 （江苏省城乡规划设计研究院 ）1989 《南京控制性详细规划理论方法研究》（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。 1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控规的编制内容和要求。 1992年建设部又下发了《关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土地出让和开发活动的通知》，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权，出让前应当制订控规。确定的控规在土地市场化行为中的权威地位。 1995年建设部又制订了《城市规划编制办法实施细则》，进一步明确了控规的编制内容，这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步入了成熟阶段。从此，控制性详细规划逐步走上了规范化的轨道。

25 深圳法定图则 （1）法律上的保障 1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实行了《深圳市城市规划条例》，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。 （2）行政的支持 自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了“市局——分局——所”三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。 （3）深圳市通过对９０年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在《深圳市城市规划条例》中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。

26 规划变更——不得不面对的现实 现象1——社会的热点 规划变更——侵权——诉讼
法制、社会的进步，公民对财产权的认知及其权利的呼声更高涨，房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。 规划变更——重大购房风险? 规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出现的重大购房风险之一；在《楼市〉杂志的2003购房人眼球关注的10大焦点中，规划是否变更位列第三（排在前两位的分别是房价是升是降、购房合同条款是否合理、完善）。

27 现象2——行业的潜规则 后果——渐变地改变城市（居住改变北京）
规划变更改变规划建设条件，也改变了开发商的利润预期，成为一种为开发商很快熟练的廉价工具，也是规划管理部门最容易失守的城门，也一度是部分设计单位的摇钱树。 后果——渐变地改变城市（居住改变北京） 北京CBD、望京新区是最明显的例证，分散、零星的控规调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发具有投资回收快、收益高的特点，大量的控规调整项目的用地性质调整都指向了居住类。这种现象的普遍存在，导致这些局部地区的开发建设失去平衡，带来居住环境质量下降、交通堵塞等一系列的问题。

28 旧城原控规高度图 旧城现状高度汇总图 北京的规划变更——渐变的过程

29 起源 直观的原因 在规划实施前、实施过程中的建设变动、修改是一个出现较为普遍的现象。表征原因为规划编制技术缺陷、市场作用力、个案特殊原因等。
深层的原因 控规调整是规划控制所应当具有的严肃性、科学性同市场经济所代表的不确定性对规划所期望的具有灵活性和应变能力的矛盾协调的产物。

30 规划变更的类型 按主导对象划分——自上而下的政府主导和自下而上的市场主导。
按变动内容划分——技术指标如用地或建筑的使用性质、容积率、限高等。 按建设时序划分——建设前的调整、建设当中的变更，后者相对于前者常常由于对于先期建设的产权所有人的负面影响而引发了很多的法律诉讼。

31 控规调整——控规动态维护的尝试 在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式；
通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。 美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动（Variances） 申请修改区划实际就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。

32 城市设计的兴起——弥补控规不足的努力 城市设计概论 城市空间、美学、人的活动； 城市未来、城市结构、联系组织； 设计与法规的结合；
社会活动、连续决策的过程。 城市设计与城市规划 相互影响，互为补充。 不平行，不对应。 国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。

33 城市规划 二者主要近似方面 城市设计 已有较长的发展历史，相对完善的技术体系和管理体系，制度化程度较高。 历史发展阶段 相对较短的历史，正在探索、争论、发展中的技术，没有完整的体系，制度化程度较低。 在工业化发生过程中改善人们生活环境的活动。 城市规划是一种政府行为，是具有社会改良意义的运动，过程的社会性很强。 属性 有一部分是政府行为，还有一部分不是政府行为。目前往往限于城市美化和环境改善活动，社会性相对较弱。 城市规划和一部分城市设计都属于政府的行为。 一种发展逐步成熟的职业，是基于与城市相关的社会、政治、经济、地理、人文等学科的边缘学科，工作的综合性很强，政策性也很强。 学科专业特性 还不是一种职业，在城市规划和建筑学等学科基础上具有边缘特征，城市设计工作具有一定的综合性和统率性，但政策性不如城市规划强。 城市环境改善是共同关注的主题，都使用综合分析的工作方法。 面向区域、城市、社区较为长期的发展计划，成果本身体现为政策，采取较宏观的土地使用、财政、税收、法律手段达到目标。 目标与途径 针对局部的、务实的、短期的发展计划，有一部分成果成为城市规划政策或者空间组织的指导纲领，所采取的土地使用、财政、税收、法律手段相对局部和微观。 有计划地配置资源，达到一定的社会、经济、环境综合目标，都需要多重途径才可以达到。 土地使用是城市规划的工作要点，更加关注的是对城市生活和生产功能的宏观层面的组织，满足社会经济政治的需求，同时需要城市设计的观念和技术来充实。 技术要点 关注的土地使用和功能组织常常是微观和局部的，更关注环境的感受、美学和视觉艺术的创造，整体上要符合城市规划的既定目标和要求。 都是对土地使用做合理规划，技术手段都是先调查和分析问题，然后再寻找对策。 通过控制和引导土地使用及其变化来实施城市规划的政策。规划的实施管理包含着城市设计意象，规划只介入建设的部分环节，但不进入具体建设、经营和维护过程。 实施过程 城市设计本身可以看作是对城市规划政策的一种实施。城市设计通过具体项目的策划、设计组织、运作经营、维护管理等更具体、更直接的手段来加以落实。 最后都要落实到土地和空间层面，都需要考虑微观的经济社会以及建筑和设施的相关内容。

34 控规与城市设计的区别——法律地位不同 控制性详细规划是《城市规划法》中确定的法定规划层次，并且明确了将它作为城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。而城市设计在规划法中没有提及。 控制性详细规划在规划法中有明确的编制组织单位、规划审批机构和管理实施机构。而城市设计在这一方面没有明确要求，目前就国内展开的城市设计多是为了解决一个具体的问题而展开的。 不管承认与否，由于法定规划的原因，就控制机制和管理体制上，独立的城市设计在对城市建设的控制方面，都难以达到控规的地位。但是由于城市设计往往是具有针对性开展的工作，所以实践中其在城市建设控制中所起到的作用还是有目共睹的。 在建设部《城市规划编制办法》修编课题组在网上进行的全国范围内的城市设计调查中显示， 90%的被调查者均赞成城市设计应具有法定性，其中赞成部分法定的占多数为53%，只有10%的人反对，说明大家迫切需要改变目前城市设计的尴尬局面；这一点在城市设计机制建立的调查上，也充分反映出来，有69%的被调查者认为应建立独立的城市设计审批制度，反对者仅为11%。 但是建立独立的城市设计审批制度和公众参与机制这样的意愿，在目前我国的城市建设管理运行机制上还难以短期实现，那么，将部分城市设计的控制要求积极地反映在控规之中，不失为一条解决问题的途径。

35 控规与城市设计的区别——深度与层次不同 控制性详细规划是规划编制的一个层次，在层面和研究深度上，控规可能更加偏重于与本层次相关的综合控制，基本上控制要素是在一个层面上的，即围绕着城市中的地块做出一系列具体的控制管理要求。从某种意义上讲，一个全面覆盖的控规相当于一个总体规划深化后的全面建设规划。 而城市设计贯穿城市规划的全过程，有宏观城市设计、中观城市设计与微观城市设计的不同层次，这种层次划分仅与工作内容和工作重点有关，没有明确的层次划分界限，更没有与城市规划层次形成相互对应的关系。 城市设计可能更加要求以问题为导向，重点在于解决实际问题，解决问题的方法可能涉及到宏观、中观甚至微观的层次，大到城市的结构、格局，小到标识小品，都有可能成为城市设计研究与控制的对象。 城市设计根据实际解决问题的需要，需要涉及什么便涉及什么，以解决实际问题而不是以自身的完整性和系统性为目标。目前国内所开展的城市设计有些其实就是风貌规划、景观设计甚至环境设计等内容，有的可能仅仅是城市设计的一部分，但不影响其对实际问题的解决。 控制性详细规划针对一个特定层次，横向的控制综合性更强，而城市设计不针对一个特定的层次，纵向的控制系统性更强。两者之间存在着必然的结合点，这些结合点的内容正是控规需要城市设计给以技术和手段支持的地方。

36 控规与城市设计的区别——关注的焦点不同 控制性详细规划针对的城市开发与建设发展中，各个利益集团在其中所扮演的角色和各自所应承担的责、权、利关系，以保证各种利益为根本，考虑公平、公正的原则。它关注更多的是使城市建设达到一个满足最基本标准的平衡点。 城市设计针对城市中的三维空间环境、人的行为与环境的互动关系，它关注的是如何形成一个亲切、宜人、充满美感、可持续的最佳城市环境。 简单地讲，控规主要目的是不致使城市建得太坏；而城市设计主要目的是如何使城市建得更好。

37 控规与城市设计的区别——控制的方式不同 控制性详细规划采取一定的法定程序，对城市建设管理提出要求，并通过行政手段将这种要求在开发实施中强制执行，它的控制要求以综合控制指标体系来表达，虽然有规定性和引导性的区别，但这些都是在建设时必须给予解决和回答的问题，只是控制的程度和力度不同而已。 城市设计则是通过一系列设计导则、设计准则、设计指引等政策性的内容来引导城市建设甚至具体的建筑建造的。它的具体手段涉及到开发方式、政策引导、经济杠杆、图解图示以及意向设计等，大多是建议性或引导性的内容，虽然针对具体情况，许多内容需要成为强制性规定，但就法制与管理体制而言，这种做法都十分勉强，除非将这些内容纳入到控规中。 目前我国在详细规划实践中并没有完全割裂城市设计与控制性详细规划，很多城市设计内容是在控规中予以考虑的，这也是我国的控制性详细规划的一个主要特色。

38 两者的衔接方式——城市设计渗透控规 城市设计既然贯穿了城市规划的全过程，也必然应该贯穿控制性详细规划。 城市设计应该从自身专业的角度，即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据和控制手段。 城市设计的渗透不但需要从上渗透，还需要控制性详细规划为进一步细化的城市设计提供空间支持，为进一步展开城市环境设计、活动设计以及建筑空间组合设计提供基础。 目前国内在编制控制性详细规划时，城市设计的介入被认为是必须的环节，很多控制依据可能都来源于城市设计的研究。

39 两者的衔接方式——控规与城市内容不同深度的表达
一个城市不同的发展阶段不同的地区，具有不同的发展模式和发展控制要求，一般而言，城市中心区、重点景观区、重点地段、特色街区、文化保护区对城市设计的要求较高，城市周边地区、一般地区、成片居住区与工业区对城市设计的要求较低。 城市设计在控规开始之前就提出一个框架性的构想对于控规的深入编制具有积极的作用。控规在一般通则性控制的基础上，并非所有地段都应该深入地渗透城市设计的内容，而需要涉及的地段，应该毫不犹豫地实施城市设计层面的控制。 通过城市设计在城市中划定若干特定区，目前普遍认为比较具有现实意义的做法，城市可以以划定的特定区为依据，编制不同深度和不同要求的控规。 目前许多城市在城市中心区、保护区或重点地段，采取城市设计与控制性详细规划分阶段一体化编制的方式得到普遍的认同。

40 两者的衔接方式——城市设计内容在控规中的表达
城市设计的研究成果、设计控制要求以及控制手段应该尽可能地体现在规划成果之中。 许多城市设计特殊的语汇手法可以通过技术性转换的方式体现在控规的控制要求中，或者根据必要性增加新的控制指标或控制方式。 一般可以采取两种方式，一种是在综合控制指标中加强这方面的内容或至少考虑到这些因素的影响，比如在容积率的赋值上、开敞空间的组织上、建筑后退红线的规定以及一些指导性指标的控制上。 另一种方法是将城市设计内容纳入控规的文本和图则之中。目前的国内实践中有在控规的文本中按城市设计导则的形式单立章节，控规图则中除地块指标控制图则之外增加一张街坊设计指引图，通过一系列城市设计语言包括尺度要求、空间组合形式、图解示意等，达到控制建设目的的做法。 可以明确的是，控规在纳入城市设计内容时应该根据具体控制的需要，而没必要强求所有控规深度的一致性。

41 嘉兴中心区的城市设计与控规 旧区用城市设计，新区用控规； 形式不同内容相近； 最后都形成了具有法定意义的文本和图则。

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55 第二节 控规的编制方法及存在问题 基本的编制方法 新编制办法的变化 存在问题与解决思路

56 控规编制方法 编制程序: 前期研究\用地规划及工程规划\用地细分\指标确定\成果编制 控制内容: 土地使用\建筑建造\设施配套\行为活动
编制程序: 前期研究\用地规划及工程规划\用地细分\指标确定\成果编制 控制内容: 土地使用\建筑建造\设施配套\行为活动 控制方式: 指标量化\条文规定\图则标定\城市设计引导 赋值方法: 形体模拟\经验归纳\调查比较

57 规划控制指标体系 土地使用 土地使用控制 用地边界 用地面积 用地性质 土地使用相容性 环境容量控制 容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率 空地率 建筑建造 建筑建造控制 建筑高度 建筑后退 建筑间距 城市设计引导 建筑体量 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置 规划控制指标体系 设施配套 市政设施配套 给水设施 排水设施 供电设施 交通设施 其他 公共设施配套 教育设施 医疗卫生设施 商业服务设施 行政办公设施 文娱体育设施 附属设施 行为活动 交通活动控制 交通组织 出入口方位及数量 装卸场地规定 环境保护规定 噪音震动等允许标准值 水污染允许排放量 水污染允许排放浓度 废气污染允许排放量 固体废气物控制

58 编制深度要求 控制性详细规划是城市总体规划的具体落实，是地方规划行政主管部门依法行政的依据，可以规范城市中的开发建设行为，指导修建性详细规划和项目的具体设计。体现在以下三个方面： 深化和细化城市总体规划，将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制引导之中，保证城市规划系统控制的要求。 控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导时，将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相应的开发地块上，作为土地租让、招议标底条件。 所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。 控制性详细规划的编制成果并非越深越细越好，而是应该有针对性适度控制，成果表达应力求简洁明了，避免出现主观盲目的深化与细化，应为开发建设行为、修建性详细规划和具体设计提供一定选择与拓展空间。 控制性详细规划的深度应以是否具有规划依据为准绳，有充分依据的该细化就应该细化。对于不同的城市以及城市中的不同地段，可以不必强求规划深度的统一一致。

59 控制性详细规划总图则

60 控制性详细规划分图则

61 新旧《编制办法》的控规编制内容比较与变化
旧《编制办法》内容 新《编制办法》内容 主要变化 1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 内容无变化 2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求； 增加了公共设施配套要求。 3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求； 3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； 强调了运用城市设计的方法与手段。 4）确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高； 强调了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通设施的要求，明确交叉口交通组织形式。 5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求； 增加工程管线综合内容，明确地下空间开发利用具体要求。 6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 新增并明确了控规的强制性内容。

62 （1）强调了公共设施的配套要求。 原编制办法中没有明确说明，但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、服务半径等控制要求。

63 公共服务设施规划控制一览表 序号 类别 规划项目 用地面积（公顷） 布局位置 建筑面积（平方米） 其它控制引导要求 街坊编号 地块编号 1
教育科研 2 3 医疗卫生 4 5 文化娱乐 6 7 体育 8 9 行政管理 10 11 社区服务 12 。。。 总计

64 市政公用设施规划控制一览表 序号 类别 规划项目 用地面积 （公顷） 布局位置 控制与引导要求 街坊编号 地块编号 1 给水设施 2 3
雨、污水设施 4 5 供电设施 6 7 电信设施 8 9 供热设施 10 11 燃气设施 12 13 环卫设施 14 15 消防设施 16 。。。 总计

65 设施控制图则

66 （2）强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。
这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。

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69 （3）强调了交通需求分析的内容。 其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施实施过程中设计到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。

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71 北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式

72 重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式

73 （4）对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合。主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。

74 （5）关于地下空间利用的具体要求。随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提出科学的控制要求。

75 地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。

76 新《编制办法》的强制性内容 （1）《城市规划强制性内容暂行规定》
城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。 （2）2006年4月1日颁布实施的《城市规划编制办法》第四十二条 条纹中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

77 （3）2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］165号
文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。” 编制控制性详细规划时，强制性内容的确定应满足以上三项及其他相关规定的要求。

78 已经批准（或正在编制）的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果；
基础资料搜集的基本内容 已经批准（或正在编制）的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果； 规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件； 地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划编制和管理文件， 地方规划与建筑管理相关标准，如居住区配套、配建停车、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则； 准确反映近期现状的地形图（1：1000~1：2000），相关遥感信息地图和影像图； 规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等； 土地利用现状资料（1：1000~1：2000），规划范围及周遍用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料； 道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料； 市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料； 公共安全及地下空间利用现状资料； 建筑现状（各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑建筑特色等）资料； 土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数）等现状资料； 其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。 规划调研资料汇总形成基础资料汇编。

79 调研与分析的基本要求 在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。
从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。 对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。 基本分析内容应包括：区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。 现状分析内容、成果、图纸及研究报告编入规划成果附件。 调研成果的审核机制：由于调研成果直接影响到控规编制的科学性，许多城市在编制程序上增加了调研成果的审核，具有借鉴意义。

80 编制内容要求 1土地使用规划与控制 土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容，应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案，综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求，形成土地使用规划总图，详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用地性质和用地面积，并提出土地混合使用的方式与标准，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 2用地细分控制 在土地使用规划的基础上进行用地细分，结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，原则上不允许无限细分。用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素，提出通则式的标准作为指导，体现公平性。 用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。

81 3 建设控制 建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。在规划中应以公平、公正为原则，采取统一的技术标准，综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等，进行针对性控制。 4 城市设计引导 梳理城市设计系统，确定涉及片区的相关城市设计要求，并将其落实到规划地块的具体控制指标中。根据地方实际需要和具体条件可单独形成片区城市设计导则与街坊城市设计指引，对地块开发建设的具体行为提出必要的城市设计引导要求。

82 5交通规划与控制 根据交通需求分析，确定交通规划，其内容包括确定城市道路系统（各级道路红线、断面、控制点坐标与标高）；明确交通（步行、车行、公共交通等）组织方式、地块出入口位置和交通渠化措施，确定交通设施（公共停车、配建停车、公交场站等）建设要求并明确其空间权属关系。 6公共设施配套控制 根据公共服务设施系统规划确定公共服务设施配套控制要求，主要包括非市场行为的公益设施项目，以及公共服务配套设施的定位、规模、控制标准、控制要求等内容。规划应明确其用地边界与系列控制指标，无法落位应明确相关配建要求与服务半径等内容。 已经或正在编制各类专项公共服务设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。

83 7市政设施规划与控制 根据市政基础设施规划确定各项市政基础设施，明确各类市政设施源点位置、边界、规模与建设标准，确定各管线（路由）走向、位置、管径（宽度），并进行管网平面综合与竖向综合。 已经或正在编制各类专项市政设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。 8其他控制要求 根据相关规划（如历史保护的相关规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求；根据国家与地方的相关规范与标准落实“五线”具体的控制范围与控制要求； 竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高、以及道路交通设施的空间关系等。场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。 根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。

84 规划文本内容与要求 （1）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与概况；适用范围；主管部门与管理权限等。 ）
（2）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定； “五线” 控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及一般管理规定；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通用性规定等。 ） （3）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求等。） （4）关于规划调整的相关规定（调整范畴；调整程序要求；调整的技术规范要求等。） （5）奖励与惩罚的相关措施与规定 （6）附则（包括规划成果组成；使用方式；规划生效；解释权；相关名词解释等。） （7）附表（一般应包括《用地分类一览表》；《现状与规划用地平衡表》；《土地使用兼容控制表》；《地块控制指标一览表》；《公共服务设施规划控制表》；《市政公用设施规划控制表》；《各类用地与设施规划建筑面积汇总表》；其它控制与引导内容或执行标准的控制表等。）

85 规划图纸内容与深度要求 （1）规划图纸 1）位置图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。 2）用地现状图（1：2000~1：5000）：标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。 3）土地使用规划图：（1：2000~1：5000）标明各类用地细分边界、用地性质等内容。土地使用规划图应与用地现状图比例一致。 4）道路交通规划图：（1：2000~1：5000）标明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。 5）绿地景观规划图：（1：2000~1：5000）标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。 6）各项工程管线规划图：（1：2000~1：5000）标明各类市政工程设施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。 7）其它相关规划图纸：（1：2000~1：5000）根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空间利用规划图等。

86 （2）规划图则 1）用地编码图：（1：2000~1：5000）标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。 2）总图则：（1：2000~1：5000）各项控制要求汇总图，一般应包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线”控制总图则。 ·地块控制总图则：标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的主要控制指标。需标明的控制指标一般应包括用地编号、用地性质代码、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等强制性内容。 ·设施控制总图则：应标明各类公益性公共服务设施、市政工程设施、交通设施的位置、界限或布点等内容。 ·“五线”控制总图则：根据国家和地方相关规范与标准绘制红线、绿线、紫线、蓝线、黄线等控制界限总图。 3）分图图则（1：500~1：2000）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，应全面系统地反映规划控制内容，并明确区分强制性内容。 分图图则的图幅大小、格式、内容深度、表达方式应尽量保持一致。 根据表达内容的多少，可将控制内容分类整理形成多幅图则的表达方式，一般可分为用地控制分图则、城市设计指引分图则。

87 第三节 现行控规尚待解决的问题及解决思路

88 （1）缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。（以中小城市为甚）
1）存在问题： 委托随意性问题，委托边界随时改变甚至有所重叠。 是否应该全覆盖？覆盖到什么程度？如何覆盖？ 2）解决思路： 规划编制的系统性和计划性（年度编制计划、专门的编制研究中心）。 分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系统。 3）覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。 4）覆盖深度的区分与转换。

89 (4)关于地块编码 地块编码是将城市中的所有用地按照一定规则赋予一些代码。地块编码看似简单其实却是个系统工程，它往往与城市的地理信息系统联系起来，成为建立数据普查和数字化地图以及数据库的基础。 美国采取了双重独立地图编码系统（DIME），对道路交叉口既有编号又有坐标，道路定位确定街坊然后是地块。日本采取的是地名编码系统，前苏联采用了行政区编码系统，法国的地理编码与邮政编码融合为一，这些都是一些成功的经验。 我国目前一些城市所采取的编码系统一般采取三级编码“片区—街坊—地块”如北京的三级六位编码系统，深圳的编码系统将片区编号号扩展为“行政分区—标准分区—标准片区—版本号”。 在一个城市展开控制性详细规划之前，首先应对整个城市的编码系统进行确定，形成地方标准以便为控规的分片编制确定统一的依据和衔接的口径。 一方面，用地编码系统需要统一并且全覆盖，并且该编码系统应该是一个开放的系统，这里所讲的开放不仅仅是指可以将编码系统拓展到新区，在区域内也应该在各级如片区、街坊、地块中考虑到必要的调整和增减因素。 另一方面，地块编码应该充分反应城市的自然地域特征、行政管辖界限、开发规模等因素，积极与土地使用的权属界限一致，使地块编码成为城市中各宗土地的“身份证”。地块编码应与城市的地理信息系统相结合，成为未来建立数字城市数据库的基础。 41、马良伟，规划控制，清华大学硕士学位论文，2000

90 （5）关于产权地块 在我国城市土地有偿使用的条件下，城市中的土地都有相应的产权和使用权单位，因此控规中必须引入产权地块的概念，作为城市规划管理依法行政的客体。否则控规的法律意义将永远是模糊的。 深圳的法定图则引入了产权地籍的概念，这是法定图则从法律意义上讲必须的操作。而对于控制性详细规划来说是否应该引入这一概念还存在着一些争论。主要原因是，我国一般城市的规划部门和国土部门是分开，地籍掌握在国土部门手中，并且其操作规范和使用与规划部门并不完全一致。另外，在广大的城市建成区中，由于体制变化的原因，许多产权是复杂而模糊的，短期内很难整理清楚。编制控制性详细规划时没必要陷入产权地籍的纠纷中。 要解决这一问题必须从管理入手在控制性详细规划的土地细分上深入的研究，在新区建设时通过核发选址意见书保证规划地块与土地产权界限一致，在建成区中需要通过采取一定的技术手段，抓住旧城改造的时机积极理顺产权与控规地块的关系。 42、梁江、孙晖，城市土地使用控制的重要层面：产权地块——美国分区规划的启示，城市规划，2000年第6期

91 （6）关于规划控制指标体系——控规的灵魂 1）存在问题 指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。
指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。 指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象。 不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。 2）解决问题的思路 地方的统一技术措施提供参考。 通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。 个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。

92 上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为，避免主观臆断赋值现象。

93 （7）关于用地分类 1）问题的产生 目前普遍使用的是国家规范《城市用地与规划建设用地分类标准》（GBJ ），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。 该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。 2）解决问题的思路 针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。 适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式（公寓、高尔夫、物流等）。 与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。 适应城市自身的特色，符合管理需要。 区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。 目前国内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等）

94 用地兼容与混合用地 用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。 允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。 兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。

95 注：√适建 ×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。
居住用地 公共设施 。。。 R 1 2 3 4 C 低层居住建筑 √ 〇 多层居住建筑 高层居住建筑 教育设施 5 商业服务设施 6 文化设施 7 医疗设施 8 体育设施 10 办公建筑 11 旅馆 12 商住综合楼 13 对环境基本无干扰、污染的工厂 × 14 对环境有干扰、污染的工厂 15 普通储运仓库 16 危险品仓库 17 社会停车场 18 加油站 土地使用兼容控制表 注：√适建 ×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。

96 混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。
对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则： 1、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。 2、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原则：对于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。

97 CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。
混合用地的使用案例借鉴： RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。 CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。 VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的混合。混合的方式和比例具有相当的灵活性和适应性。一旦确定为多功能用地，不得进行单用途的开发建设，必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。 F 多功能用地 数种互无干扰的设施的混合用地。 F1 居住兼容公建及其他用地 以居住、公建及其他为主的用地，公建及其他建筑面积低于总建筑面积的40％ F2 公建及其他兼容居住用地 以公建及其他、居住为主的用地，居住建筑面积低于总建筑面积的40％ F3 数类设施的混合用地 除居住之外的数类设施的混合用地。 北京关于混合用地的分类定义，规定主导比例大于60%，但不高于80%。

98 （8）关于现状认定问题 城市在不断地发展更新，多样性混杂，城市生活在不断地延续进行，这是一个动态延续的过程。
从法律不能溯及既往的惯例来说，控规对现状的认定是必须的，虽然很多建设并不满足要求，也只能由当时建设时的法律条件为依据追究其合法性，而不是以控规编制的标准对其作出处理。 《北京市区中心地区控制性详细规划》（1999）的编制从总体上讲就是一个对现状认定的过程，在规划实施管理中采取了控规调整的动态控制方法。 在控规编制期间，存在正在建设的项目、已经获得建设许可但还没有展开建设的项目、拟建的项目等。 在控规开始切入时，就应该首先冻结该范围内的土地批租，对于在建和拟建的项目进行必要的评估，影响较大的应做相应的调整，在此基础上进行现状认定，避免出现模糊的认定空间，导致“伪现状”情况的发生。 日本的“规制”做法对改造更新的动态过程有所引导，值得借鉴。

99 （9）关于用地细分问题 用地细分是控规编制的重要内容，但土地细分应有限度，不可能将地块无限制地分下去，也不可能在城市中都是大型的集团开发。
根据《民用建筑通则》容积率、建筑密度等核心指标的定义都与地块紧密相关，脱离地块的大小，控制指标将没有实际意义。用地的细分也同样影响着指标的控制力度。 对于城市建设来说，合并地块进行单元开发的方式应该是被鼓励的，在美国区划管制中就有相应的鼓励政策。因此如何对待地块的合并，如何控制地块合并后的建设开发控制也应该在控规的编制技术中给予体现。 不同性质的的地块以及不同的开发方式，将影响地块细分的科学性。目前我国在该领域还缺乏系统的研究。

100 （12）关于“五线”控制 道路红线：道路用地边界，约定俗成，控制方法成熟。 城市紫线：历史文化街区和历史建筑的保护界限。法规完善相对独立。
城市绿线：城市中各类绿地范围的控制线。控规阶段很难划到单位附属绿地和居住小区或组团绿地。 城市蓝线：城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。可能与绿线有重合部分。 城市黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。可能与城市绿线、蓝线有重合部分。 控规中应标明明确的用地界限，并标注地理坐标。

101 济南控制性详细规划的六线控制规划图

102 《物权法》的基本原则 （1）符合基本经济制度和社会主义市场经济原则 （2）平等保护国家、集体和私人的物权原则 （3）物权法定原则
我国是社会主义初级阶段，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，因而物权法也是具有中国特色社会主义特点的，与资本主义社会经济制度的物权法有着本质的区别，必须全面准确体现我国社会主义基本制度，体现十六大提出的两个“毫不动摇”，即毫不动摇地巩固和发展公有制经济和毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，物权主体需具有平等的法律关系是物权法调整的平等财产的前提，因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。 （2）平等保护国家、集体和私人的物权原则 物权法作为民法的重要组成部分，其特点是调整平等主体之间的财产关系，因此物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质所决定的。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同的权利，遵守相同的规则，并承担相应的责任。只有这样才能发展社会主义市场经济和完善社会主义基本经济制度。 （3）物权法定原则 《物权法》第五条规定了物权法定原则，这一原则是指，能设立哪些种类的物权、各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定，当事人之间不能创立。依照立法法的规定，民事基本制度只能由法律规定，而且物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，物权是 “绝对权”、“对世权”，物权的权利人形式权利是排他的，对所有其他人都有约束力，物权的调整的权利人和义务人之间的关系与合同当事人之间的权利义务不同，物权的义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，而只能有法律规定。

103 （4）物权公示原则 物权公示原则包括两个方面：一是物权人享有物权、物权的内容变更或物权的消灭以什么方式确定。二是，由于物权是排他的“绝对权”、“对世权”，要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的医务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且权利人转让物时，应让对方知道自己有无资格转让该物。这些都要求以公众信服的方式解决无权的公信问题。对不动产来说其方式是登记，对动产来说其方式是交付。 （5）取得和形式物权遵守法律、尊重社会公德原则 在我们强调保护私人权利和利益的同时，也应强调权利不能滥用，取得或行使物权要尊重法律，尊重社会公德，不能损害公共利益和他人合法权益。在民法的传统理论上，这条原则也称为不得违反公序良俗的原则，它既是民法的原则，也是物权法的原则。

104 《物权法》的特点与核心内容 （1）明确了坚持社会主义基本经济制度。 （2）明确物权种类与形式。
将“实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展”、“巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济发展”等精神贯穿全部物权法，并强调平等保护国家、集体和私人的物权。 （2）明确物权种类与形式。 所有权是所有制的法律体现，是物权制度的基础。物权法对国家所有权、集体所有权和私人所有权都作了明确的规定，并将物权规定为“所有权、用益物权和担保物权”等三种形式。 （3）明确国有资产的范围、行使以及保护等规定。 从法律上进一步明确了属于国家的资源性、经营性财产的范围，也规定了由政府行使国有资产所有权，并依法对对人大负责，受人大监督，同时在平等保护的原则基础上，从5个方面强化了对国有资产的保护，包括明确归属、所有权不得转移、国有资产受法律保护、国有资产流失的法律责任以及管理监督责任。 （4）关于集体财产。 依据宪法和党在现阶段的农村政策，赋予农民长期有效的土地使用权，同时对土地承包经营权和宅基地使用权等的转让、抵押等做出相应的规定。对集体财产的占有、使用、收益和处分等做出原则性规定，并为今后深化改革留下空间。 （5）关于私有财产。 物权法进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。随着住房制度改革，业主的建筑区分所有权已经成为私人不动产物权的重要权利，因此物权法对建筑物内的专有和公有部分的所有权、使用、共同管理等做出规定，还对小区内停车位的归属、业主委员会职责、业主与物业服务机构的关系等做了规定。 （6）物权法对征收补偿的规定。 为了公众利益的需要，依据法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，并对征收补偿原则和内容做出规定。

105 《物权法》对城乡规划与城市管理的要求 （1）明确归属 （2）“物权法定”要求城乡规划突出法律特点 （3）平等保护、尊重社会公德
在城乡规划及城市管理中，应明确区分国家与地方政府的物权归属与利益划分，突出土地权属关系的清晰界定，明确城市土地产权空间格局，包括国家、地方政府、单位、企业、团体、个人的土地使用权归属，为城乡空间有序发展和顺利实施城市管理奠定基础。 （2）“物权法定”要求城乡规划突出法律特点 根据《物权法》规定，物权包括所有权、用益物权和抵押物权等三种形式，物权有哪些基本内容，只能由法律规定。城镇土地的物权中有关土地使用性质、开发强度、相邻关系以及其他权力和义务，必须经过城市规划加以明确，并且应强化城乡规划法律特征，履行相应的法定程序，提升城市管理中(包括规划变更)相关规划的法律地位。 （3）平等保护、尊重社会公德 《物权法》所遵循的“平等保护”与“尊重社会公德”的原则，要求既要保护公共利益，也要切实保护个体利益，要达到这一目标，公众参与是“公平保护”的必要途径。在城市规划过程中必须体现公平公正，是未来我国城乡规划与城市管理的重要特点。城乡规划的编制和城市管理应符合相关利害人的意愿，避免以专家领导的少数意见强加给社会，应将公众参与作为城乡规划的必要程序，同时应完善相关标准，对的各种利益清晰界定，包括：城市规划编制办法（重点是控制性详细规划）、有关相邻权的技术标准、关于城市管理的标准（如共有部分的分类细化）等。

106 《物权法》对控制性详细规划的影响 《物权法》的颁布施行对城市规划领域最直接的影响应该就是详细规划领域。其中作为法定规划的控制性详细规划，对于物权中的“物”和“权”的界定具有最直接的法律意义。就像《行政许可法》的颁布施行对控制性详细规划的公示和自由裁量权有了明确限定一样，今后在《物权法》的基础上，控制性详细规划需要更加清晰明确地界定产权边界、相邻关系，以及城市中各个利益主体的责、权、利关系。控制性详细规划是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的重要手段。