福州市区域调研报告 中原地产代理（深圳）有限公司福州分公司.

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1 福州市区域调研报告 中原地产代理（深圳）有限公司福州分公司

2 一.区域概况

3 1.区域总体状况 （1）位置及范围 福州，福建省会。因九百多年前福州就遍植榕树，“绿荫” 满城，暑不张盖”，故又有“榕城”的美称。
福州是历史文化名城,福州素有“八闽首府”之美称。 福州为全国三大温泉区之一，是世界上久负盛誉的温泉名城。 福州市是全国工艺美术的重点产区。 福州是著名的商贸城市。早在东汉时期就与海外有贸易往来。

4 （1）位置及范围 福州 地理概况： 福州地处中国东南沿海、福建省东部的闽江口，东经118°08‘～120°31’，北
25°15‘～26°29’之间。与台湾省隔海相望。是中国最早实行对外开放的沿海 城市之一，也是中国历史文化名城之一，建城至今已有2200多年，从汉代至今都 是中国东南沿海贸易良港,素有“福海宝地”之誉。

5 （1）位置及范围 福州市行政区域划分图 福州市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市、五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，总面积约1.2万平方公里，其中市区总面积1043平方公里；总人口660多万，其中城区人口243万。

6 （1）位置及范围

7 （1）位置及范围

8 （2）自然条件 自然条件——气候及地形条件： 福州依山傍海，气候宜人，绿树长青，属暖湿的亚热带季风气候。
全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达326天，年平均日照数为1700～1980小时；年平均降水量为900～2100毫米；年平均气温为16～20℃，最冷月1～2月，平均气温达6～10℃；最热月7～8月，平均气温为24～29℃。近年来常出现热岛效应，夏季中午气温高达36℃以上。福州主导风向为东北风，夏季偏南风为主，7～9月是台风活动期。 福州地貌属典型的河口盆地，城区位于盆区中央。盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在600～1000米之间，东有鼓山：西有旗山；南有五虎山；北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。

9 （2）自然条件 自然条件——地形条件： （1）地势西高东低，呈层状下降
境内西枕鹫峰—戴云山脉(闽中大山带)，地势高峻，海拔多至800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。永泰县西南部的东湖尖，海拔1682米，是全区最高峰。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较高的山峰，如鼓山绝顶峰(海拔919.1米)、旗山(755.2米)、五虎山尾虎顶(611米)等。 闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰—戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的福州平原。

10 （2）自然条件 自然条件——地形条件： （2）以山地丘陵为主，平原面积较小
全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。山地主要分布在内陆各县，如永泰、闽清、闽侯3县山地的面积分别占各该县土地总面积的55.23%、46.82%和46.10%。丘陵分布广泛，各市县均在31.74%～57.52%之间，其中以连江和罗源两县较大，分别占各该县土地总面积的57.52%和54.30%。在丘陵分布中，内陆以高丘陵为主，沿海各市县除罗源外，均以低丘陵为主。台地和平原占全区土地总面积的25.75%，其中台地所占面积较大。台地大部分分布在沿海各市县，以福清、长乐、平潭3市县所占比重较大。平原主要分布在闽江下游地区，福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。 在广袤的山区，镶嵌着为数众多的小盆地，这些小盆地自然条件较好，是山区的精华所在。福州平原四周鼓山(东)、旗山(西)、五虎山(南)和莲花峰(北)所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大的两个盆地。

11 （2）自然条件 自然条件——地形条件： （3）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿
境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长800.3公里。而两者直线距离仅118公里，海岸曲折率为1∶68，略高于全省海岸曲折率(1∶57)的平均水平。 海域广阔，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为10‰～12‰，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。　　 曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾18个，其中较大的自北向南有罗源湾、定海湾、马尾港、福清湾及与莆田市交界的兴化湾。 福州地区辖属岛屿有545个，面积520.03平方公里，岸线长 公里，分别占福建省海岛总数、总面积和岸线总长的35.25%、39.27%和37.74%。均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。

12 （2）自然条件 自然条件——植被： 福州分属南亚热带季雨林和中亚热带常绿阔叶林两种植被地带。受多种自然条件影响，植被类型复杂，植物种类繁多。由于近代遭受人为砍伐影响，原生植被多遭破坏，目前主要植被以次生植物为主，主要树种有马尾松、杉木、竹林、柳林、榕树、相思树-、樟木、木麻黄、灌木丛等，沿海地区有红树林、沙生草木等。人工植被以各种农作物为主。闽清雄江乡黄褚林是现今唯一保存良好的较完整的常绿阔叶林，已列为省级自然保护区。地带性土壤以红壤、赤红壤、黄壤为主，耕地以水稻土为主。

13 （3）人口状况 人口现状及未来发展变化 人口现状： 人口数量变化： 人口结构的变化：
总面积1.2万平方公里，常住总人口666万人；其中，城区规划面积1043平方公里，市区总 人口247万人。 福州总人口居全省第二位。增长速度稳步下降反映出我市人口类型已逐步 由“高出生、低死亡、高增长”转变为“低出生、低死亡、低增长”的现代型 （根据2005 年人口抽样调查结果公布 ） 人口数量变化： 随着工业化的推进和经济的持续快速发展，城镇建设步伐不断加快，我市农村大批剩余劳动 力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集，引导着我 省城镇化水平不断提升。 人口结构的变化： 房地产开发以沿江为发展轴，在林浦洲、马杭洲、南江滨、螺洲新区、金山新区、淮安新区 等7大片开发建设高档滨江住宅区，增加更多消费能力强劲的人群。产业的升级，带来电子、 物流、商贸、教育、科研等高素质的人口，改变原有的人口结构。

14 2.鼓楼区概况 鼓楼区： 位于福州市城区西北部，是福州市中心城区。辖区面积35.7平方公里，常住人口44.6万，辖9街1镇，161个居委会，15个行政村，该区是福州市古城的发祥地，约公元前200年，秦设闽中郡，汉闽越王建都称为“冶城”。 历代建有鼓楼，置铜壶滴漏报时，“鼓楼”因而得名。福州的建城历史由此发端。 2200多年的发展史，给鼓楼留下了深厚的文明积淀。辖区拥有三坊七巷、朱紫坊、闽王祠、文庙、西禅寺等90多个重点文物保护单位，培育了林则徐、严复、林觉民、邓拓、高士其等一大批名人英杰，素有“海滨邹鲁”、“文儒之乡”的美称。

15 2.鼓楼区概况 鼓楼区——产业分布： 四大产业集群 产业名称 代表园区 信息产业集群 福州软件园 高新技术产业集群
洪山科技园、留学人员创业园、省火炬高新技术创业园等 劳动密集型制造业产业集群 “飞地园区”：“鼓楼工业小区” 等 流通服务业产业集群 大多为专业街区，如津泰路精品名品街、杨桥路房产中介服务街、五四路中央商务区、温泉公园路风情酒吧街等

16 2.鼓楼区概况 鼓楼区——产业分布： 福州软件园 洪山科技园

17 2.鼓楼区概况 鼓楼区——配套设施： 基本配套齐全,完善,发展成熟,生活便利,但由于是老城区,土地资源有限,部分配套出现更新滞后等情况 商业配套 东街口商圈、六一环岛商圈、五一广场商圈、五四路商业中心、西二环商业中心、江滨路商业中心等等 ,形成较为成熟的商圈 市政配套 邮局、鼓楼区人民法院、公安局.水厂、省委省政府.区政府等 金融配套 中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构 餐饮娱乐 京门大酒楼 .梅海江南酒楼.知味馆.梅海江南酒店 .黎明大酒店全聚德餐厅 .贵族世家牛排湖东店 .中森百汇 .福州市鼓楼区老天味酒楼等多家酒店 等多家餐饮娱乐场所 酒店宾馆 福州美伦华美达大饭店 .于山宾馆 .  福州温泉大饭店 .福建阳光假日大酒店.西湖大酒店 .福建洲际大酒店.华林饭店.福州邦辉大酒店.福建山水大酒店 .福州大酒家.福州金仕顿大酒店 .福建左海大厦 等多家3星级以上酒店和宾馆 教育配套 区属小学35所，542个教学班；中学3所，113个教学班，公办幼儿园6所，31个班，在园幼儿1221人。此外，还有区职业中学、开智学校、教师进修校、少年科学艺术宫 医疗设施 省立医院.福建省卫生厅卫生监督所 .福建省职业病与化学中毒预防控制中心 .福建省医学科学研究所 .福建省中医药研究院 等多家省市级医疗单位 汽车站 洪山西客站.

18 2.鼓楼区概况 鼓楼区——交通组织： 1.政治、商业、文教中心，公交车多,人流大,交通压力较大。
2.市政公交配套不足,非机动车流巨大,并且治理,监管力度不够.路况较差. 高峰期,拥堵现象极为严重. 3.相关配套滞后, “停车难”问题突出.

19 2.鼓楼区概况 鼓楼区——土地利用现状： 成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积小,数量少: 宗地2006拍－16号，分A、B两个地块，整体出让 A地块 1．位置：鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口东北侧。 2．出让土地面积：约14343．3平方米（合21．51亩）。 3．用途：二类居住用地（R2）、商业金融用地（C2，允许兼容办公）、公共绿地（G1）、公共停车场（库）用地（S3）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公、公共绿地、社会停车场（库）用地五十年，居住用地七十年。 4．规划建筑容积率：3．0以下（含3．0），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积35％以下（含35％），商业为集中式商场。 5．规划建筑密度：30％以下（含30％）。 6．规划绿地率：25％以上（含25％）。 B地块 1．位置：鼓楼区，乌山西路与西二环交叉口东南侧。 2．出让土地面积：约16666．2平方米（合25亩）。 3．用途：二类居住用地（R2）、商业金融用地（C2，允许兼容办公），公共绿地（G1）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公、公共绿地用地五十年，居住用地七十年。 4．规划建筑容积率：3．2以下（含3．2），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积35％以下（含35％），商业为集中式商场。 5．规划建筑密度：30％以下（含30％）。 6．规划绿地率：25％以上（含25％）。

20 2.鼓楼区概况 鼓楼区——土地利用现状： 地块三: 地块四: 成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积少,数量少: 宗地2007拍—01号
1、位置：鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司福州羽绒厂部分地块。 2、出让土地面积：4404.3平方米（合6.61亩）。 3、用途：商业金融用地（C2、写字楼）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公用地五十年。 4、规划建筑容积率：3.0以下（含3.0）。 5、规划建筑密度:24%以下（含24%）。 6、规划绿地率:30%以上（含30%）。 7、建筑层数：15层以下（含15层）。 地块四: 1.位置:鼓楼区,五一北路东侧 2.出让土地面积：约20610平方米(合30.92亩)； 3.用途：二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、社会停车场库用地(S3)。 4、规划建筑容积率：3．O以下(含3．O)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8％以下(含8％)； 5、规划建筑密度：20％以下(含20％)； 6、规划绿地率：25％以上(含25％)；

21 2.鼓楼区概况 鼓楼区——住宅发展： 1.西区开发尤为迅猛
中心西区地理位置优越，主要分布在传统中心城区鼓楼区，外延闽侯地域，东邻省政府行政中心区域，南临福州大学高校区域，北邻福州软件园高科技产业中心区域。城市交通、周边环境、市政配套相对比较成熟。 2.中心西区交通拓展 ,规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高尚住宅区即将成型. 中心西区的交通主干道梅峰路正在积极拓展之中，待建成后，二环路可经梅峰路直达洪甘路，洪山桥与西二环两者之间的距离。按鼓楼洪山新区概念性规划，福州市鼓楼区初步确立的一纵、三横、四个地块组团、五大公园、六个卫星地块点缀其间的洪山新区开发设想，具体为：一纵：甘洪路－江滨路；三横：软件大道、梅亭路梅峰路、乌山西路；四区：软件园区、江滨区、洪山新区、凤湖新区；而令人关注的五大公园分别为金牛山公园二期、拟延伸建设的洪山闽江公园、大腹山公园、马坑鸿梅公园、左海公园。按此设想，一旦完成，以洪山新区为重要区域的中心西区将建成规划科学、风光秀美、配套完善、生活便利的环保型高尚住宅区。

22 3.台江区概况 区域历史沿革及现状——台江区：
台江，旧称南台，公元前202年，无诸被封为闽越王，在大庙山建一台，“登南城翘望，有台临江”，故名之，是一个有二千多年历史的文化名城。 　　       福州市台江区在中国南方福建省的东部，地处福建省省会----福州市中心,位于北纬26度05秒，东经119度18秒，濒临闽江下游北岸，离台湾省基隆市130海里。 该区作为福建省传统的、著名的商品集散地，历来商贾云集，有福州市区的"黄金宝地"、"聚宝盆"之盛名。   

23 3.台江区概况 台江区——产业分布： 三大商贸圈 同时还开辟了10条商贸专业街。
台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。 三大商贸圈 中部 福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市 东部 鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊 西部 台西科技园为主，开辟科工贸市场 同时还开辟了10条商贸专业街。

24 3.台江区概况 台江区——配套设施： 商业配套 福州步行街、中亭街、台江农贸市场、步行街榕城美食街、元洪城、五金日杂批发市场、福州服装鞋帽城、英惠电脑城、维修街、特艺城等专业市场 、宝龙城市广场 、万象城 等大型购物中心 市政配套 文化馆1个；街道文化站12个；居委会文化室90个;区图书馆1个,区博物馆1个；民俗博物馆1个；省级文物保护点2个，市级文物保护点10个，区级文物保护点15个；历史纪念馆1个;广播站1个健身辅导站145个 , 金融配套 中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构 餐饮娱乐 台江榕城美食街 .台江风味美食街等大型食街,牛牛餐吧 .鸭棚子美食坊 .长汀麻辣火锅城 等多家餐饮娱乐场所 酒店宾馆 厦门摩登世家酒店公寓、福州美海酒店、阿波罗大酒店,福州唐城大厦 等多家三星级酒店 教育配套 3所市属中学、4所职专学校外，还有区属中学10所，其中完全中学1所、职业高中附设初中部2所、初级中学6所、社会力量办的初中1所、 20所职工成人学校、５所公办独立幼儿园，还有各类幼儿园77所 医疗设施 各类卫生事业机构(不含省、市属和民营）18个，其中区级医院3个、防疫机构1个、基层卫生机构14个，有专业卫生技术人员249名。还有民营医院1家、个体医疗机构54家。 汽车站 亚峰客运站和汽车南站

25 3.台江区概况 台江区——交通组织： 福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利
台江区濒临闽江下游,东南距闽江口51公里.离台湾省基隆市130海里,江岸线长达7600米 水上交通以台江码头、鳌峰洲码头、苍霞码头为主，分布在闽江北岸，上游通闽北等内地山区，下游往马尾闽江口，可直达全国沿海各主要城市和东南亚各地； 陆上铁路、公路四通八达，贯连全国各地，福州长途汽车站设在该区五一路中段，市公交汽车站、点密布全区，电车站起点设在台江广场； 区内设有中国民航、上海航空公司等十余处售票处。 　　　

26 3.台江区概况 台江区——土地利用现状： 传统商业旺区,旧城改造较多,土地出让面积有限,且多用于商业用地 地块一: 宗地2007—10号
1.宗地位置:台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地） 2.土地面积:2949㎡(合4.42亩) 3.土地用途:教育科研设计用地(兼容办公) 4.规划指标: ⑴规划建筑容积率:5.2以下(含5.2)； ⑵规划建筑密度:25%以下(含25%)； ⑶规划绿地率：25%以下(含25%) 地块二 福建融侨集团有限公司 宗地2006拍—17号 1、位置：台江区，六一中路东侧。 2、出让土地面积：约36983平方米（合55.47亩）。 3、用途：二类居住用地（R2）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，居住用地七十年。 4、规划建筑容积率：2.5以下（含2.5），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%）。 5、规划建筑密度:22%以下（含22%）。 6、规划绿地率:35%以上（含35%）。 7、建筑高度：沿六一路及西北侧公共绿地住宅建筑高度不超过40米。

27 3.台江区概况 台江区——土地利用现状： 地块三:宗地2007—08号
地块A 1、位置：群众路与广达路交叉口西南角 2、出让土地面积：约16338平方米 （合24.51亩）。 3、用途：商业金融用地（C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：7.6以下(含7.6)；（2）规划建筑密度: 30%以下(含30%)；（3）规划绿地率: 25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度249米左右。 地块B 1、位置：国货路与广达路交叉口西北角。 2、出让土地面积：约16962平方米（合25.44亩）。 3、用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：5.9以下(含5.9)，商业建筑面积占计算容积率总建筑面积10％以下；（2）规划建筑密度: 25%以下(含25%)；（3）规划绿地率: 25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160左右。 地块C 1、位置：广达路以东，儿童公园路南侧。 2、出让土地面积：约19143平方米 （合28.71亩）。 3、用途：二类居住用地（R2）。 4、规划指标：（1）规划建筑容积率：6.57以下(含6.57)；（2）规划建筑密度: 15%以下(含15%)；（3）规划绿地率: 30%以上(含30%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160米左右。

28 3.台江区概况 台江区——土地利用现状：2006年出让土地 茶亭街改造项目,共九个地块 地块一 地块二 地块三
（一）宗地2006让－25号（A区，含地块一、地块二）     出让面积：约5929平方米（合8．89亩），其中：  地块一     1．位置：南门兜西营里市场南侧。      2．出让土地面积：约2919平方米（合4．38亩）。     3．用途：商业金融用地（C2）。      4．规划指标：     （1）规划建筑容积率：2．0以下（含2．0）。（2）规划建筑密度：43％以下（含43％）。（3）规划绿地率：10％以上（含10％）。     地块二      1．位置：南门兜东南侧      2．出让土地面积：约3010平方米（合4．51亩）。     3．用途：商业金融用地（C2、兼容办公）。      4．规划指标：     （1）规划建筑容积率：1．52以下（含1．52）。（2）规划建筑密度：25％以下（含25％）。（3）规划绿地率：15％以上（含15％）。 地块三    1．位置：八一七路与高桥路交叉口西南侧。    2．出让土地面积：约8682平方米（合13．02亩）。     3．用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2、兼容办公）。     4．规划指标：     （1）规划建筑容积率：1．67以下（含1．67），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。     （2）规划建筑密度：43．6％以下（含43．6％）。     （3）规划绿地率：12％以上（含12％）。     （4）建筑高度：27米以下（含27米）；其中茶亭河两则建筑高度14米以下，以2至3层为主。     

29 3.台江区概况 台江区——土地利用现状：2006年出让土地 地块四 地块五 地块六 地块七 1．位置：八一七路与高桥路交叉口东南侧。
 地块四      1．位置：八一七路与高桥路交叉口东南侧。      2．出让土地面积：约3834平方米（合5．75亩）。      3．用途：商业金融用地（C2、兼容商务公寓）。      4．规划指标：  （1）规划建筑容积率：2．27以下（含2．27），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。  （2）规划建筑密度：40％以下（含40％）。   （3）规划绿地率：5％以上（含5％）。 （4）建筑高度：24米以下（含24米）；同时满足八一七路景观规划的要求。     地块五   1．位置：八一七路与群众路交叉口西北侧。 2．出让土地面积：约3838平方米（合5．76亩）。 3．用途：商业金融用地（C2）。 4．规划指标： （1）规划建筑容积率：1．23以下（含1．23），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：40％以下（含40％）。 （3）规划绿地率：12％以上（含12％）。 （4）建筑高度：14米以下（含14米），以2至3层为主。 地块六 1．位置：八一七路与群众路交叉口东北侧。 2．出让土地面积：约3428平方米（合5．14亩）。 3．用途：商业金融用地（C2、兼容商务公寓）。 4．规划指标： （1）规划建筑容积率：1．66以下（含1．66），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：36．6％以下（含36．6％）。 （3）规划绿地率：10％以上（含10％）。 （4）建筑高度：24米以下（含24米），同时满足八一七路景观规划的要求。 地块七 1．位置：八一七路与交通路交叉口西北侧。 2．出让土地面积：约12627平方米（合18．94亩）。 3．用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2、兼容办公）。 4．规划指标： （1）规划建筑容积率：1．4以下（含1．4），商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积44％以下（含44％），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：30％以下（含30％）。 （3）规划绿地率：25％以上（含25％）。 （4）建筑高度：27米以下，同时沿茶亭河两侧、八一七路建筑高度14米以下，以2至3层为主。

30 3.台江区概况 台江区——土地利用现状：2006年出让土地 地块八 地块九
1．位置：八一七路与群众路交叉口东南角。 2．出让土地面积：约14519平方米（合21．78亩）。 3．用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）、广场用地（S2）。 4．规划指标： （1）规划建筑容积率：5．20以下（含5．20），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积48％以下（含48％），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：46％以下（含46％）。 （3）规划绿地率：25％以上（含25％）。 （4）建筑高度：100米以下（含100米） 宗地2006让—27号（C区、地块九） 地块九 1．位置：洋头口西北侧。 2．出让土地面积：约29003平方米（合43．50亩）。 3．用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）。 4．规划指标： （1）规划建筑容积率：3．92以下（含3．92），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31％以下（含31％），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积618．3平方米。 （2）规划建筑密度：36％以下（含36％）。 （3）规划绿地率：25％以上（含25％）。 （4）建筑高度：150米以下（含150米）

31 3.台江区概况 台江区——住宅区域发展： 旧屋区改造与新区建设进展迅速
现已完成了占地14.54公顷的苍霞棚屋区改造工作，3341户居民回迁苍霞新城； 地处商贸黄金地段的安平新区已完成商住楼建设，已开始选房回迁和对外销售； 江九、江十旧屋区仅用10天时间全面完成动迁任务；

32 4.仓山区概况 区域历史沿革及现状——仓山区：
仓山区位于福州市城区南部，辖整个南台岛，分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、长乐隔江相望。辖区面积142平方公里，人口35.2万人。全区下辖仓前、东升、对湖、临江、三叉街、上渡、下渡7个街道和仓山、城门、盖山、建新、螺洲5个镇，共有112个居委会和112个行政村。      仓山区古称藤山，明洪武年间北麓始建盐仓，该地俗称盐仓前，藤山遂道称仓前山，简称仓山，区名由此而来。境内多山丘坡地，高盖山、长安山、烟台山等贯穿中、北部，东部有黄山、城门山等。岛内风景秀丽、气候宜人，历史上曾于烟山南麓遍植梅树，素有“琼花玉岛”的美称，古时，就有“十里花为市，千家梅作林”的繁华。由于独特的地理位置、自然条件，仓山区还是历史上有名的领事使馆区，外贸基地及航运中心，英、美、法等17个国家在仓山设立了领事馆或代办处，同时还创建教堂，开办学校，开设医院、发行报刊、设立洋行等。由于西方经济、文化渗透，仓山区至今保存着英式、哥特式、罗马旋门式、东欧式及中西结合式的建筑，形成了仓山区独特的建筑特色和区貌。区内名胜古迹众多，金山古寺、陈若霖故居、陈绍宽故居、烟台山公园、高盖山公园等人文、自然景观与正在开发的马杭洲、桔园洲、闽江公园（南园）等沿江沙洲构成了仓山区丰富的旅游资源。 仓山区是福州著名的学区，自1980年被国务院批准为福州市的文化居住区以来，区内新建和扩建少年宫、文化馆、图书馆、科技馆等一批文化设施。特别是国家投资在区西南部有新办30多所大、中专院校和干部学校。          随着水、电、通讯等基础设施建设的不断发展，投资环境将进一步优化、必将有力地促进仓山区经济的腾飞。

33 4.仓山区概况 仓山区——产业分布： 鞋类、机电五金、电子、服装四大产业集群
现有鞋类、机电五金、电子、服装四大产业的规模企业159家，年产值90．96亿元 。其中拖鞋年产11．5亿双，成为全国拖鞋生产的主要基地, 产量占全国市场的50％，福建省80％以上的拖鞋也来自这里。

34 4.仓山区概况 仓山区——配套设施： 商业配套 片区商业目前比较单一，通过解放大桥引导台江老商业区的商业氛围，形成以麦德龙为龙头的三叉街商业中心。目前其他商业为永辉超市、国美、华厦汽车城，以生活配套商业和汽车销售为主商业形态 市政配套 水电汽等基础设施已经投入大量资金建设;全省最大的中心广场——榕城广场、500亩的金山文体中心、福州新展览城、省建设厅、福州市中级人民法院、医院、公交汽车总站等;南江滨公园、湿地公园、林浦公园等，加快高盖山公园、城门山公园、清凉山公园、淮安古窑址公园、劳动者公园、帝封江公园、华夏世纪园、林浦公园等 金融配套 工商银行 农业银行 兴业银行 中国银行 商业银行 交通银行等多家金融机构 餐饮娱乐 香喷喷西京风味楼 .海鸥陈记美食 .怡香居茶坊 .常来常往音乐酒吧 .翁板烧 .安泰国石酒楼 .宜水居等多家餐饮娱乐场所.其中大学城附近也有很多师生休闲场所 酒店宾馆 福州绿岛大酒店 .福州国谊大酒店 .福州融侨水乡酒店 等为数不读的三星级酒店,区域消费能力有限 教育配套 将新建3所、扩建11所学校。包括：新建南江滨小学、江南水都小学、麦顶融信小学3所学校；拆迁新建永南中学、胪雷小学、建华小学；扩大福州十二中学、麦顶小学2所校园；扩建福州四十中学、仓山实验小学等11所学校。 医疗设施 福州市第二医院（塔亭医院）. 福州市第三医院（鹤龄医院）. 福州市第四医院（福州神经精神病防治院）. 福建肺科医院 .福建师范大学医院 .仓山区中医院 .城南医院 汽车站 火车南站、汽车南站（火车南站综合交通枢纽 ）

35 4.仓山区概况 仓山区——交通组织： 仓山区地处福州市南大门，水、陆、空便利的交通条件日趋发达 闽江、乌龙江四周环绕，水路运输十分便利。
福厦路起始点和福泉高速公路接口始于我区，并有8座大桥与岛外连接； 正加紧实施的环岛提路工程，以及日臻完善的岛内路网建设，将进一步促区域交通网络建设的成熟化、合理化。 福州长乐国际机场距该区仅35公里。

36 4.仓山区概况 仓山区——交通组织： 未来仓山交通：道路通达·环线合拢 公路铁路轻轨齐上阵
未来仓山交通：道路通达·环线合拢 公路铁路轻轨齐上阵 快速路：南二环、三环、后浦路(二环、三环连接线)、浦上路、福湾路。 金山区千路网：金上路、金塘路、金山大道、芦滨路、凤山南路、洪湾路、建新大道、金洲路、闽江大道、盖山西路； 仓山区主干路网：上三路一三高路一林浦路一线、双湖路、邮校路、首山路，南台大道、六一南路一则徐大道、前横南路； 盖山区主干道路网：盖山路、战备路、先锋路、福厦路、义序纵一、义序纵二路； 城门区主干道：螺城路、先锋路、福厦路、站前路等。 跨江大桥：横跨乌龙江的湾边大桥和横跨闽江的前横桥、鼓山大桥、魁岐大桥。 规划中的环岛路：总长53．4公里，乌龙江北岸三环路宽按100米、80米，其它路段原则上按50米控制。 金山轻轨换乘枢纽、橘园洲枢纽、台屿换乘纽及三角埕枢纽。南台岛清凉山北侧将建设福州铁路南站。 绕城高速路：贵新隧道与同三高速、京福高速公路、福厦高速形成闭合高速公路通道，形成环城高速公路。

37 4.仓山区概况 福州市概况 仓山区——土地利用现状： 2004-2006年区域土地交易量 （单位：亩） 年 份 区域板块 交易面积 ( 亩
福州的土地一级市场的竞争一直以来都很激烈，而且都是由政府来控制的。按照福州目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，这两年来福州每年供地量大致都在3000～4000亩。而在区域出让的土地面积均超过1500亩，是福州土地储备的主要来源，政府加大南部开发力度，区域每年的土地出让应该不会少于现有的1500亩。 年 份 区域板块 交易面积 ( 亩 ) 金山 2004 仓山 460.69 2005 仓山、金山 2006 合 计 --

38 4.马尾区概况 区域历史沿革及现状—— 马尾区：
马尾区福建省重要港口，福州市外港。位于福州市东郊闽 江（马江）北岸。马尾港深居闽江口门之内。从马尾到 闽江口长达33公里,出口河段多为峡谷,口外有琅岐、粗 芦、川石等岛屏障,港区四周山岭环峙,避风条件好；港 域深广；并有福州市和广大腹地依托，是良好港口。 马 尾港开发较早。20世纪50年代后马尾港进行重建，已在 罗星塔前沿新建2座万吨级和2座5000吨级泊位。 自福州 被列为开放城市以后，已确定设立马尾经济技术开发区。 罗星塔耸立在罗星山上，是福建省文物保护单位，罗星 山已辟为公园。罗星山西麓立有甲申马江海军阵亡将士 纪念碑和陵墓。马尾港面对大江，视野寥廓，景色宜人， 为福州市旅游点之一。

39 4.马尾区概况 马尾区——产业分布： 福州经济技术开发区（以下简称开发区）设于中国福州马尾
开发区着力营造国际化的投资环境，投入大量资金进行了基础设施建设，已开发了具备兴建现代工业项目条件的土地１０平方公里,引进了一批包括国际上著名跨国公司在内的４０多个国家和地区的投资者在开发区内投资,形成了以电子、光机电仪一体化、生化制药、机械冶金、建材、轻纺和食品等门类为主的工业体系,并向贸易、旅游、运输、金融等第三产业和现代农业拓展，呈现出强劲的发展势头。

40 4.马尾区概况 马尾区——配套设施： 商业配套 马尾区商业步行街及街区配套商业 市政配套
燃气混气站一座.变电站5座.污水处理厂2座.日供水10万吨的自来水厂.市话母局2座，模块局2座 .马尾区政府. 金融配套 各类金融分支机构30多家 餐饮娱乐 海峡颐乐园.福州海上明珠大酒店等,大多集中在马尾区港口路罗星塔公园附近. 酒店宾馆 福州国际海员酒店 .马尾邦辉大酒店 .鸿祥宾馆.望楼大酒店等 教育配套 普通中学、职业中学、国际学校、技工学校和中等专业学校20多所 医疗设施 福州市马尾区医院.福州马江医院. 汽车站 无大型客运站,火车站有马尾站

41 4.马尾区概况 马尾区——交通组织： 港口：马尾港历史悠久，
港口：马尾港历史悠久，                                              自古以来就是福州的“水上门户”，是闽东南和闽江流域的主要货物集散地。现共有万吨级码头泊位13个（其中集装箱专用码头3个，国际客运码头1个）。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。已开辟日本、菲律宾、新加坡、香港等40多个国家和地区的航线，年吞吐量达1500万吨。 公路：马尾通往市区有一级公路，北京至福州的104国道从区内横贯而过。于1999年9月竣工通车的福州江滨大道，使马尾与市区的距离缩短15公里，加快开发区的城市化进程。福州至厦门的高速公路建成，使福建省沿海地区经济紧密相联。中国沿海大通道同三线（黑龙江的同江——海南的三亚）的罗长高速公路段穿过马尾，使开发区接入中国高速公路网。 航空：福州长乐国际机场与马尾仅一江之隔，设计规模为年吞吐量650万人次，20万货物。已开通国内外航线40多条，每周有航班260多次。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。机场经开发区通往市区的通道——青洲大桥，将使马尾与机场距离缩短为18公里。 铁路：福（州）马（尾）铁路可通往全国各地。筹建中的温（州）福（州）铁路将从马尾向浙江省延伸，建成后将成为福建出省的“第三通道”。

42 4.马尾区概况 马尾区——土地利用现状： 04年,福州马尾区一幅915.3亩土地经过近半个月的挂牌成功出让，这也是福州市自2000年执行土地拍卖、挂牌以来，出让土地单幅面积最大的一块 .三木集团在福州市马尾区国土资源局最终以14430万元人 民币竞得此块土地 . 05年8月,三木置业此次竞得的宗地编号为马宗地2005挂－06号，位于福州市马尾区福州开发区交通路，出让面积为24794平方米（合37.19亩），规划用途为商业、住宅用地，规划容积率不大于2.6，建筑密度不大于28％，绿地率不低于30％ .

43 4.马尾区概况 马尾区——住宅区域发展： 随着福州市城市对外扩展进程的进一步加快，使得各开发商纷纷看好马尾，斥资进入.
从资源来看,位于福州市东郊闽 江（马江）北岸的马尾,背依鼓山拥有得天独厚的景观和交通资源, 对于开发大量高端别墅项目拥有较好的条件,并且地处开发区,对于中低端项目也有较大的市场需求. 从马尾用地条件和发展过程的实际出发，规划布局采取“单心双片”结构。马尾旧城向东发展，形成城市中心。港区、保税区、经济技术开发区和快安投资区分设在城市中心的东西两侧，两头推进。生活居住北靠山、南沿江，争取较好的居住环境。

44 5.晋安区概况 区域历史沿革及现状—— 晋安区：
晋安区是福建省会最大的城区，位于福州市区东北部，东与马尾区、连江县，西与鼓楼区、闽侯县，北与罗源县，南与仓山区接壤，是一个城乡结合、山区平原结合的新城区。 全区总面积552平方公里，下辖鼓山镇、新店镇、岳峰镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡和茶园街道、王庄街道、象园街道等九个乡镇、街道，114个行政村、58个社区，全区人口约51万，除汉族外，还有畲族、满族等少数民族。 “晋安”之名最早可追溯到晋代。晋太康三年（公元282年）置晋安郡，郡治福州。唐乾元元年（公元758年），福州又置晋安乡。 现在的晋安区，是1996年福州行政区划调整由原郊区更名而来。2004年，晋安区实现地区生产总值92.85亿元，财政总收入突破6亿元大关，达到6.02亿元，地方财政收入3.43亿元。近年，先后获得“全国科技进步先进区”、“全国社区建设示范区”、“全国计划生育优质服务先进区”、“中国民间艺术（寿山石）之乡”、“福建省文明城区”等称号。 晋安区物产丰饶，风光秀美。“国石”候选石寿山石独产于此，叶腊石矿的储量、品位在全国首屈一指。北峰山区杉、松、竹等林木遍布，是一座天然绿色“宝库”。位于新店的闽越“冶城”遗址是福州2200年悠久历史的见证。“闽王”王审知墓和林则徐墓位于凤池山和金狮山麓。东部有鼓山风景区、“闽刹之冠”涌泉寺、“左海小庐山”鼓岭避暑山庄。北峰山区正沿着建设“福州后花园”的方向发展，实施《北峰农业科技观光园区规划》，现相继建成了万亩无公害蔬菜基地、鼓岭柳杉王公园、岭头玉佛园，同时，中国寿山石文化村工程全面动工。

45 5.晋安区概况 晋安区——产业分布： 全区建有福兴、金城两个省级外商工业投资区，以及36个各类工业小区，区内“三资”企业达500多家，吸收外资总额7亿多美元，是福州市重要的外向型经济基地。 全区工业企业1814家，在三大产业中的比重约占62%，工业企业中，纺织、塑胶、制鞋、服装等劳动密集型传统产业占较大比例，同时光纤电子、生物医药、环保机械等高新技术产业迅速崛起，成为经济增长的新亮点。随着“福州光电园区”在此创立，以及JDSU、OPLINK等世界知名跨国公司的加盟，不久的将来，这里将成为亚洲地区重要的光纤元器件生产基地。 迅猛发展的第三产业奠定了晋安区商贸大区的地位，位于连江路北段以生产资料为主的十大专业批发市场，占地1600亩，年交易额百亿元，是福建省规模最大的专业市场区之一。目前市场区改扩建工程一期改造项目业已完成，二期建设开始启动，待2002年二期工程完成后，市场区的整体效益将初步形成，并将成为福州市乃至福建省建材聚散的中心。火车站商贸黄金地段和晋安河沿岸的娱乐餐饮聚集带是购物、娱乐、美食重要场所。 晋安区还是福州市传统的副食品生产基地，每年为市区提供蔬菜2万多吨，肉蛋17000吨，水产品2600多吨。被称为榕城“后花园”的北峰山区方圆429平方公里，占福州市区面积的五分之二，是一块极具开发潜力的处女地，目前正以旅游开发为龙头，利用山区资源丰富和高海拔无污染的优势，建设北峰农业科技观光园区，逐步带动绿色食品、竹林丰产、养殖、花卉茶果、观赏旅游五大基地建设。

46 5.晋安区概况 晋安区——配套设施： 商业配套 市政配套 金融配套 餐饮休闲 酒店宾馆 教育配套 医疗设施 汽车站
晋安河东岸商业带.火车站商圈.福马路商圈.福新路商圈 市政配套 晋安区人民政府. 自来水厂.公安局.法院等 金融配套 中国银行.商业银行.农业银行.工商银行.建设银行.招商银行等多家金融机构 餐饮休闲 渝味火锅.长乐松下天然海鲜楼.武夷农家.怡心休闲苑.东方渔港大酒楼.黄岐海鲜酒楼中城店等集中于六一路.福马路.福新中路等餐饮娱乐场所,中国寿山石观光洞 .寿山石文化村 .皇帝洞大峡谷 . “八一七公园.明朝古馆 .寿山古街 .善伯洞风景区 .寿山石寨等旅游娱乐项目 . 酒店宾馆 福建黄金大酒店.福州新紫阳大酒店 .福建省龙祥大酒店 .福建丽景天下大酒店 等多家酒店 教育配套 各级高质量教学水平的学校坐拥于此，鼓山新区中心小学、鼓山苑小学,鼓山实验幼儿园、紫阳小学、鼓山中心小学、红光小学、则徐中学、二十中、三十八中、青少年活动中心、福州师专、中华职业大学、福建省警官学校等，拥有各类学校近百所 . 医疗设施 福州市晋安区妇幼保健院 . 福州市晋安区医院 汽车站 长途汽车北站 五里亭客运站 晋安泉头客运站

47 5.晋安区概况 晋安区——交通组织： 晋安区交通便捷、福州铁路客货两站和汽车北站坐落其间 福州长乐国际机场及马尾万吨泊位良港近在咫尺
104国道贯穿境内，交通网络纵横交错，为物流、人流的通畅提供了 便利的条件。

48 5.晋安区概况 晋安区——土地利用现状： 2006年出让土地一览表 宗地号 位置 面积 用途 规划指标 宗地2007—09号
晋安区，官前路以南，东方公寓东北侧 2762.6㎡(合4.14亩) 居住用地 划建筑容积率:1.5以下(含1.5)； 规划建筑密度:26%以下(含26%)； 规划绿地率：30%以下(含30%) 宗地2007拍-07号 晋安区,新店镇厦坊村、金城投资区管委会北侧金城商业中心 5349.3㎡(约合8.02亩) 商业金融、办公 规划容积率:2.5以下(含2.5) 6.出让年限:商业40年,办公50年 宗地2006挂—07号 晋安区，福飞北路东侧、厦坊路南侧 约 平方米（合63.23亩） 二类居住用地（R2）、商业金融用地（C2）。土地使用权出让年限：商业（金融）用地四十年、居住用地七十年。 规划建筑容积率：2.2以下（含2.2）,其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%） 建筑密度:24%以下（24%） 规划绿地率:30%以上（30%）。    宗地2006挂—06号 晋安区，福飞北路东侧 约161853平方米（合242.78亩） 二类居住用地（R2）。土地使用权出让年限：商业用地四十年、居住用地七十年 规划建筑容积率：2.2以下（含2.2）,其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积5%以下（含5%）。 建筑密度:24%以下（含24%）。 规划绿地率:30%以上（含30%）。 宗地2006拍-09号 连江北路与福新东路交叉口东南角 约15153平方米（合22.73亩） 商业金融用地(C2)、二类居住用地(R2) 规划建筑容积率：2．1以下(含2．1)，规划建筑密度：27％以下(含27％)； 规划绿地率：30％以上(含30％)；

49 5.晋安区概况 晋安区——住宅区域发展： 福州市“东扩南进”的重要区域和福州“后花园”，在新的世纪，晋安区面临难得的发展机遇，随着鼓山新区、新店新区的成片开发，晋安区将成为未来福州市最具活力和升值潜力的地区之一. 根据《规划》，晋安区将从西向东、从南向北梯次推进“晋安河东岸经济圈、连江北路经济圈、鼓山经济圈、新店经济圈、北峰生态经济圈”建设。在商贸商务业方面，今后晋安区将重点发展一条商业景观带、四个商务区（商务中心）、建设“九条商业街”.九条商业街 分别是１．王庄服装精品街；２．樟林路寿山石工艺一条街；３．文博路文化用品一条街；４．鼓山新区都市森林商业街；５．福新中路餐饮娱乐商业街；６．晋安河东岸一条街；７．晋连路五金交电杂货一条街；８．茶会美食一条街；９．古城旧货古玩收藏品一条街。 城市“东扩南进”趋势明显，晋安区也将成为我市房地产开发的重点区域之一.

50 6.闵侯区概况 区域历史沿革及现状—— 闽侯县：
有2000多年的建治史，古有“八闽首邑”之称；地处福建省东部，福州市西南侧。距福州市区中心22公里，是全省最靠近省会的县城。全县面积2136平方公里。全县现辖9镇7乡，315个村（居）委会，总人口61.95万人。旅居海外华侨10多万人，是主要侨乡之一。气候温和，物产丰富。 已探明地下矿产有金、钨、铜、铁等21种。多处地热资源已被开发成淡水鳗和热带鱼养殖基地。境内水力蕴藏量达17万千瓦。全县森林面积221万亩。草坡50万亩，农田2.31万公顷，已建成橄榄、柑桔、龙眼、六月麻等十大特色万亩基地和肉、禽、蛋、奶、鱼、菜、瓜、茶、菌、笋等十大副食品生产基地。主要经济作物有蔬菜、甘蔗、茉莉花、茶叶、枳壳等；尚干单脚蛏、峡南凤尾鱼、南通银鱼、侯官河鳗称“水中四珍”；橄榄、荔枝、龙眼、雪柑四大名果，蜚声海内外，是全省有名的“花果之乡”。 该县名胜古迹众多。旗山、雪峰山与福州鼓山并称福州“三绝”。雪峰崇禅寺是福州五大禅林之一。寺外著名的枯木庵，内外壁有唐、宋、元、明名人题刻，属国内仅有。南通十八重溪是著名的省级风景名胜区，还有捷扬高尔夫球场、竹岐金水湖山城、大湖石牛山等景区，已成为远近闻名的度假休闲旅游区。闽候名人辈出，宋光禄大夫陈襄；清林则徐、沈葆祯、严复，文学家陈衍；民国政府主席林森、“二七”烈士林祥谦、报界先驱林白水、化学家侯德榜等著名人物都出生在闽侯。

51 6.闵侯区概况 闽侯县——产业分布： 三大投资区 青口投资区 上街投资区 福州农业科技园区
位于县城东南端，地处福州南大门，为闽侯、福清、长乐三县（市）要冲，北距福州25公里。总体规划面积10平方公里，其中福厦公路两侧作为工业走廊用地6平方公里，重点开发机械、电子、新型建材、高新技术产业。 上街投资区 位于福州西郊，闽江南岸，依托“洪塘大桥”与福州市连成一体，市政府把它定为福州西大门，北与福州农业科技园区一水相连，总面积157平方公里。投资区总体规划面积23平方公里，新区开发10平方公里，已开发7平方公里，重点教育、生物技术、房地产等行业。外商在这里投资开发电子、食品、箱包、机械、房地产等项目。 福州大学城已选址上街镇，现已完成初步总体规划，一期总用地2万亩。 福州农业科技园区 园区座落在县城与福州市之间的荆溪镇，为福建省首家综合性农业园区。现有耕地、林地、果园、桑园、淡水养殖场49020亩。园区规划建成集科技、农业、工业、创汇、观光、度假为一体，能够与国际市场接轨的“农业特区”。 闽侯县“两南”农科教示范区由南屿镇和南通镇构成，是福州（闽侯）农业科技园、福州海峡两岸农业生产合作实验区闽侯示范区的组成（延伸）部分。示范区地处闽江南岸，福州西南郊区。区内自然资源十分丰富，具有优越的地理气候条件，耕地面积5.79万亩，盛产水稻、柑桔、龙眼、荔枝、六月麻、蔬菜、猪、禽和各类淡水鱼产品等。

52 6.闵侯区概况 闽侯县——配套设施： 商业配套 闽侯县商业街等街区配套商业 市政配套
邮电通信设施齐全。现拥有程控交换机容量达10万门以上.变电站7个 .自来水厂27座，日供水能力12万吨 . 金融配套 各种金融机构88家，可办理外汇业务的银行有13家 . 餐饮娱乐 旅游娱乐场所约208家 酒店宾馆 县境内宾馆（旅社）370家 教育配套 中学就有二十九所，另有四所职业中学，小学已经普及，是全省普及六年制小学义务教育的先进县 医疗设施 闽侯县医院.闽侯县祥谦医院.闽侯县精神病院.闽侯县中医医院 汽车站 闽运汽车站

53 6.闵侯区概况 闽侯县——交通组织： 水路运输源远流长，拥有闽江、乌龙江、大樟溪、水运便利。
公路交通交织成网，福厦公路、324国道、福古公路、316国道、101省道贯境而过。全县现有公路93条，总长811.47公里。福泉高速公路筹建中的京福高速公路贯穿闽侯县南部，使闽侯公路交通步入现代化行列。 洪塘大桥、南港大桥已架通。正在筹建之中的金上大桥、闽侯闽江大桥把闽江两岸乡镇连成一体。 外福铁路途经境内达42.8公里 航空运输十分便捷，县城至义序机场仅36公里，至长乐国际机场43公里。

54 6.闵侯区概况 闽侯县——土地利用现状： 2005- 2006年土地出让情况(非全部) 项目名称 项目规模 项目容积率 拿地时间 三盛
300亩 1.5 2006年6月 正祥林语墅 680亩 1.25 2005年5月 丰业投资项目 761.43亩 2005年6月 阳光地产项目 298亩 新拍卖4宗地 共约730亩 均为1.6 2006年12月

55 6.闵侯区概况 闽侯县——住宅区域发展： 闽侯是离福州最近的县,福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。并且有资料显示,闽侯将会发展成为福州个一个区,随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，闽侯，将发展成为福州市重要的文教新城. 南进西拓

56 片区住宅开发项目及供应 2006年福州商品房（住宅）供应情况 行政区分布 供给总量 ( 万平方米 ) 占比 (%) 其中住宅 鼓楼区
67.63 15.07 59.37 台江区 62.25 13.88 51.31 仓山区 228.74 50.99 198.58 晋安区 47.09 10.50 42.26 马尾区 42.88 9.56 40.40 ;? hD 合计 448.59 100.00 391.92 供给的行政区分布上看，2006年开发量主要集中在仓山区，占比为50.99%，仓山房地产在福州市的房地产市场的影响显得举足轻重。在过去的几年中，福州楼市的热点区域集中鼓楼、台江、金山及仓山等区域，而且也引领着福州楼市的发展趋势。在进入2006年，除过这几个区域持续升温外，仓山版块成为房地产的热点区域，而且随着城市建设的逐步完善，这个区域将成为市民的购房首选。

57 福州市区域房地产市场分析 福州市房地产可以粗略分为几大片区：市中心板块、江滨板块、西区板块、五四北板块、东区板块、仓山板块、金山板块等。 市中心区板块，有着无可比拟的地段优势，拥有最为完善的配套和基础设施。商业地产与写字楼是最为显著的产品形态，而住宅产品开发则多以小户型、高层为主。代表楼盘有汇城井源居、万都阿波罗、阳光假日公寓等。 江滨板块经过几年来的不断发展，市场已经逐渐成熟，并形成了自身独特的市场特点，充分利用水的稀缺性，社区高档，价格高昂。代表楼盘有融侨锦江、世贸外滩花园、心家·泊、海润滨江花园等。 西区板块将自然资源与城市资源相结合，建设高尚生活走廊，代表楼盘有仁文·大儒世家、运盛美之国等。 五四北板块作为城市次中心生活区之一，大型低密度住宅确立该板块以别墅为核心定位的居住区。另外一类是公寓住宅，低价入市是近年来该板块楼盘的巨大优势所在。代表楼盘有居住主题公园、枫丹白露和果岭生活等。 东区板块以建设工薪阶层住宅为主，随着基础设施的完善，受到众多工薪结成的追捧，同时部分具有优越自然资源的区域则建设高档住宅。代表楼盘有大景城、武夷绿洲等。 仓山板块是福州的文化居住区，有浓厚的文化气息，但相当丰富教育设施和文化遗产也制约着片区的进一步规划建设。代表楼盘有兰庭新天地、滨海嘉年华、罗马佳洲等。 金山板块两面临江，条件极其优越，是“东扩南进西拓”城市战略的重心之一，原来的房价不高但随着这几年房地产及基础设施投入的加大，房产升值潜力逐渐变强。代表楼盘有江南水都、中天金海岸等。

58 五四北板块 西区板块 东区板块 市中心板块 江滨板块 金山板块 仓山板块
图1-2 福州市房地产区域板块图 经过对七大板块区域市场的研究发现，金山板块与江滨板块具有相似的区位价值，前者位于闽江和乌龙江之间，后者在闽江南北两岸，同具有稀缺性水景资源，发展方向均是高尚居住区，通过对比、分析、整合、借鉴这两大板块楼盘具体情况，有利于形成本项目的产品差异和特色。 小结： 金山板块和江滨板块，具有相似的景观、相似的区位、相似的发展方向，其未来对客户资源的竞争将会越来越激烈。

59 7.区域SWOT分析 行政区分布 优势 劣势 机遇 挑战 市中心板块 非常成熟，配套完善，交通便利，商业发达 没有新的地块可供持续开发
旧城改造项目 将面临着其他片区大户型豪宅的威胁 江滨板块 拥有一定的土地资源和丰富的自然景光资源 楼盘价格高昂 资源稀缺，升值潜力大 面临马尾的海景资源的竞争 西区板块 西区是涨幅最平稳的板块，自然资源与城市资源相结合。 西区曾经一度被边缘化，只有少量的楼盘在开发 随着基础设施的不断完善，这里与市区的差异正日益缩小  市场定位细化 五四北板块 城市次中心生活区，大型低密度豪宅区 配套不够完善 五四北的开发空间已经很小 福州中央商务区后花园，仍有升值空间 五四北并不列在福州东扩南进的城市发展战略中 东区板块 独有的紧邻城市核心的区位优势，而成为距离城市核心最近的新区。 周遍配套不成熟 东区板块借着“东扩”的步伐发展迅速 市政配套设施的逐步完善，使得东区的居住生活开始趋于便利。 仓山板块 教育区，有大量土地可供开发，统一规划构成新的居住片区 片区配套不够完善 统一规划，将来的升值潜力巨大 闽江各个大桥的修建完成，仓山区的交通问题得到了有效缓解 金山板块 两面临江，条件极其优越。“东扩南进西拓”城市战略的重心 社区不成熟，配套不完善，需要几年的过度期。 因自然景光资源较好，适合做别墅等高档楼盘 统一的政府规划使金山在功能分区上比较合理

60 二.区域相关的城建规划状况

61 1.区域功能与发展方向 福州中心城为核心圈层，集中布局金融、商贸、文化信息、行政管理、综合服务等为主的第三产业；中心城外围邻近各城镇为第二圈层，主要发展科技中心，大专院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工业；第三圈层为第二圈层之外的市域范围，主要发展城郊型农业、旅游业和大型工业区等。引导和加强小城镇建设，提高小城镇发展水平，让小城镇为广大农村提供高水平的服务，发挥联系城乡“桥梁”的作用。 努力推进城乡一体化，科学引导城市化进程。1995年城市化水平达到43%。 规划本世纪内城市化水平每年增长1.2个百分点，到2000年城市化水平为49%，城镇人口控制在290万人；2000年－2010年，城市化水平每年增长1.1个百分点，到2010年，城市化水平可达60%， 城镇人口控制在393万人。 城镇等级与规模：城镇体系规划由五级组成。 第一级为福州市市区，人口规模200万人。 第二级为福清市区和长乐市区，人口规模15－35万人。第三级为凤城、罗源、潭城、樟城、梅城、甘蔗，以及上街、金峰、 龙田、渔溪，其中沿海城镇人口规模10－15万人，山区城镇人口规模8－12万人。第四级为中心镇。 第五级为一般建制镇和集镇。

62 1.区域功能与发展方向

63 2.规划指标 规划布局：福州市域划分成四个经济区：即闽江口中心经济区、沿海南翼经济区、沿海北翼经济区和西部山区经济区。并在此基础上，分别以一、二级中心城市，或三级中心城镇为主，相应地组成四个城镇群体。在城镇群体之下，又以三级中心城市，或四级中心城镇组织城镇组团。主要城镇沿江、沿海展开，呈“T”字型结构。 (1)闽江口中心城镇群体是城镇体系的中心。 其中，中心城集中反映福州作为现代化中心城市和海峡西岸经济繁荣带中重要的经济、金融、贸易、科教、信息和文化中心的职能。在带动市域发展，协调区域城镇，以及推进闽台交流与合作方面起着核心的组织作用。 (2)中心城外围的马尾、长安、琅岐、长乐市区、 青口、上街、甘蔗等城镇，主要是接受中心城的辐射，强化和分担中心城的功能。今后应加快基础设施的建设，加强与中心城的联系，吸引人口与产业的集聚，形成合理规模，共同推进闽江口经济圈的发展与繁荣。 (3)航空城、福清湾投资区、江阴港口、 罗源湾开发区以及福清融侨经济技术开发区等，要利用港口和政策优势，内联外引，重点建设工业项目和交通设施，相应地建设新城，成为市域经济社会发展的新增长点。 (4)凤城、罗源、梅城、樟城、潭城，以及渔溪、 龙田等城镇，都应当按其在对外开放中的地位和作用，按其各自的资源优势，发展具有各自特色的经济，成为相应地域的增长核心。 (5)中心镇是地域中心， 对农村具有很强的辐射和吸引作用，是城镇体系的基础。中心镇主要发展为农业产业化服务的第二产业、服务业和乡镇企业。中心镇在发展过程中应集中紧凑，讲究规模效益，节约土地，保护环境。

64 2.规划指标 福州在区域中重要的交通地位决定了福州应以“大港口、大口岸、大枢纽”为目标，建立现代化、综合性的立体交通体系。
(1)港口：福州港是全国19 个沿海主枢纽港口之一，总体布局为“一港三片八区”，即分为闽江口、福清湾、兴化湾三大部分，下辖台江、马尾、青洲、筹东、松门、长安、松下、江阴八个港区。近期主要是闽江口内港区扩大规模、配套建设，同时开始建设外海的松下、江阴港区，逐步形成多功能综合性港口，并将成为对台“三通”的重要口岸。 (2)铁路：福州是我国东南沿海重要的铁路枢纽。 福州－温州铁路和福州－厦门铁路是国家沿海铁路主动脉的重要组成部分，它们和外福铁路、横南铁路、鹰厦铁路一起构成四通八达的铁路网络。规划在中心城的南台岛设福州铁路新客站。 (3)公路：福州是全国48个公路主枢纽之一。同三线、京福线两条国家公路主干线汇于福州。三条对外辐射的国道、三条省道及其相互之间的联络线，构成福州市区对外联系公路网。它们与市区到机场、海港，以及空港、海港之间的公路，构成快速便捷的公路网络。规划建设后坂、北站、马尾、洪山、长乐、鼓山等六个客运枢纽站场和后坂、杜坞、鹤林、马尾、枕峰、林朱、福兴七个货运枢纽站场。 (4)机场：福州机场设于长乐樟港，为国际机场， 最终规模达到年旅客吞吐量3500－4000 万人次， 货邮运量150万吨。

65 3.公共设施配套 基础设施适度超前，引导产业和人口的集聚， 推进城市发展。
(1)电力负荷预测，2000年200万KW，2010年500万KW。电源点除已建成的华能电厂和水口电站外，规划新建连江门边、筱埕、罗源鉴江、福清牛头尾、壁头角等电厂以及长乐山前核电站。不在城市及近郊区建设燃煤电厂。 新建500KV环网及其变电站2座；220KV 建成双环网，其变电站在闽清、永泰、连江、罗源、平潭各一座，长乐、闽侯各二座，福清三座，中心城九座，共二十一座；110KV变电站94座。每座变电站均双电源供电。 (2)市话容量预测2000年达到186.6万部；主线普及率达28.5部/百人，长话线路2010年达到20.5万路； 福州－长乐－福清－厦门，福州－连江－罗源－上海，福州－闽清－永泰通讯实现光缆化。 (3)划定竹歧至洪山桥的闽江段、大樟溪口至长乐炎山的乌龙江段、唐坂水库上游的敖江段、永泰县城至葛岭的大樟溪段为水源保护区。为解决部分沿海地区的缺水问题，实行全流域水资源统一调配。各城镇要根据自身发展规模完善和建设水厂。 (4)城镇燃气气源以液化石油气为主， 在长乐和官头港口选择专门地段建设专用码头及储罐区。大的城镇逐步推行管道液化石油气，其它城镇供应罐装液化石油气。

66 4.区域设计 优化城市空间布局，实现现代化的城市发展新格局。
(1)推动闽江沿岸和福厦路、 福厦高速公路沿线的新区开发和建设，重点发展“三港”即空港(长乐国际机场)、河口港(马尾、长安)、海港(松下、江阴)与“二线”即江滨大道沿线、南大门及福厦路与福厦高速公路沿线，并将其开辟为新的经济增长点。 (2) 加强中心城与周边外围组团和城镇的现代化交通网络，形成更为紧密的关联体。 (3)调整工业布局，工业区建设重点是沿江向海延伸，依托“三港”建设高水平的临海型、临空型工业区。 (4)中心城二环路以内的工业原则上外迁， 强化中心城的办公、文化、信息、金融、商贸中心的功能。

67 三.区域典型项目及代表性物业分析

68 四.区域住宅区域分析

69 1.区域住宅供应总量分析

70 2.区域住宅建筑类型分析

71 3.区域住宅区域户型分析

72 4.区域住宅价格分析

73 5.区域住宅销售分析