万科金域国际营销提报方案 1949地产机构 万科金域国际营销提报方案 1949地产机构

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2 万科金域国际营销提报方案 1949地产机构

3 在上一轮提报中， 我们与开发商明确了： 金域国际项目定位——生长于自然的国际城 金域国际项目logo—— 本轮提报我们将重点解析项目形象定位与推广调性， 以更为落地的方式制定2012年度营销推广策略。

4 Ⅰ金域国际形象定位 Ⅱ金域国际推广调性 Ⅲ全年推广营销手段 目 录

5 Ⅰ金域国际形象定位分析 壹：金域国际档案 贰：项目价值体系 叁：项目两大特色 肆：项目产品定位 伍：项目形象定位

6 项目档案 项目地址 鞍山铁西区解放西路、交通路与兴盛路交汇 物业类型 住宅及商业 装修状况 全装修 占地面积 22万平米 建筑面积
68万平米 绿化率 容积率 3.0 车位数量 0.6配比，北区地面停车476辆，南区地面停车780辆，北区地下车库29664㎡，南区地下车库36572㎡， 项目开发 项目分五期开发，一期开发 周边配套 永乐公园、大润发、鞍钢铁西医院、二院。学校：黎明小学、四十六中、三中。 交通状况：兴盛路西、交通路南，处于鞍山市火车站和高铁西站中间位置，各距4公里左右。

7 价值体系 万科品牌 自然资源 区位发展 项目意义 产品本身 物业服务

8 万科品牌 万科，全球最大住宅开发商 万科深耕鞍山二十年…… 品牌实力和品牌文化赋予生活更多色彩和韵味， 与世界媲美的国际风尚让生活在此光耀。 万科93年进入鞍山，一直以行业领跑者的身份，伴随鞍山的发展，成为改变城市界面的推动者和影响人居文化的浸润者。19年来，从鞍山市中心的东源大厦，再到湖南板块的城市花园，再到市区核心地标的金色家园，再到引领高新区住宅发展的万科城，以及湖南板块北美风情豪华社区以强调生活主张的惠斯勒小镇可以说在鞍山任何一个区位开发建筑都能被消费者所认可，同时，也一次又一次的引起城区的质变，开启高档、舒适的人居生活新模式，成为推动城市进化的新力量。

9 自然资源 50万平永乐公园，鞍山第二大公园。 别人是让公园成为外配套，而本案是让公园成为一部分。 建筑生长在公园里，以新城市公园观演绎新城市公园的国度。 拥有自然景观资源的房子 本身便构成了一道风景 在风景与风景的对话中 我们渴望发现一种 源自梦想的最大价值 一草一木、建筑与人将构成一幅完美图景

10 “区域发展规划” “新站前商业圈” “未来的黄金地段” 区位发展
明年起，铁西将重点推进永乐公园周边总计1.5平方公里风景带和商业带建设，五年内完成老城区改造。同时要按照高标准、现代化要求，对高铁新城实施同步建设，大力发展“新站前经济”，建设集交通、商贸、金融、信息、文化、旅游、休闲及办公为一体的城市商务中心。 “新站前商业圈” 随着铁西去区以永乐公园周边整体改造为契机，大力发展餐饮、娱乐、文化、旅游、休闲等产业；依托高铁客运鞍山站、桃仙机场鞍山候机楼和鞍山通海大道等资源和区位优势，突出抓好鞍山高铁站前综合商业区建设，完成站前广场区、金融商贸区、酒店服务区、商务办公区、物流集聚区、居民住宅区6大功能区建设。 “未来的黄金地段” 项目处于铁西区发展核心板块，永乐公园内，周边配套完善，具有重要的战略意义： 学区教育/20中学、三中、四十四中学、民主小学 机关单位/铁西区公安局、铁西区人民检察院、铁西区邮电局、铁西区体委 商业/交通银行、邮政银行 医院/铁西区西医院 交通规划/园区内有市政规划道路

11 项目意义 “世界级规划，多元业态” “超规模建筑，新地标城市门户” “全方位配套优质生活资源” “提升区域价值，改变城市未来”
高端住宅、顶级商业，新都市主义规划理念 “超规模建筑，新地标城市门户” 70万平米超大体量，规划的高层成为城市地标，从永乐公园看项目，有城市天际线美景、视觉享受，楼梯宽窄变化、高低错落以及外立面颜色的变换组合的协调，不会产生审美疲劳，暖色系的应用更加具有识别性。 “全方位配套优质生活资源” 文化、商业、生活、医疗资源配套完善，尤其在生活硬件配套上，幼儿园等设施齐备。成熟社区、安全卖点。 “提升区域价值，改变城市未来” 对万科而言，是城市的建设者，它促进了整个区域的房地产市场发展进程。它提升了区域居住价值成为新一代选择区，它树立了区域新的标杆形象。

12 价值体系 整体规划 建筑理念 产品品质 园林景观 全面家居 功能提升 感性价值 产品本身

13 整体规划 宏大体量规模 占地面积22万㎡，建筑面积67万㎡，分五期开发，铁西区唯一品牌开发的现代都市大盘，国际化社区 高容积率低密度 产品分为高层（26-32层）和小高层（11-16层），小高层为主体产品，项目整体容积率为3，但园区内部不足1.8的容积率 全区配套设施 园区内有市政规划道路，自身3500㎡幼儿园、 67000平米商业、车位配比0.6，一期0.3，地下车库直接入户

14 建筑理念 建筑设计理念 将永乐公园作为设计的元素，与城市的界面互相作用，BLOCK街区设计理念将一条开放式的城市规划道路，划分为两大组团，入口处设有门岗，更加安全 建筑风格 高层建筑：采用现在主义建筑风格 小高层建筑：本项目小高层采用包豪斯建筑风格 板式住宅 南北通透、格局工整、舒适度高 点式高层 360度景观，最大化享受自然景观资源 内外结合 高层可以看到外部永乐公园自然景观、周边繁华景象，还可以欣赏到园区内部自身静逸的景观环境，错落分布无挡光，将阴影投到公园方向。 小高层享受低密度以及园区内部景观资源，私密性强，也可称为电梯洋房、花园洋房。

15 产品品质 产品类型 瞰景高层：85-140㎡——首置进取型客户 花园洋房（多层）：90-135㎡——改善舒适型客户 赠送面积： 产品户型 南北通透、户型方正，紧密三居室，一期产品70-115㎡ 使用率：高层电梯有1t2,1t3，高层公摊小在20%左右，小高层公摊15% 绿化率：…… 楼间距： 50米 新工艺新材料 双玻窗

16 园林景观 内外景观（公园地产） ……

17 全面家居 万科 “全面家居解决方案”，不同于精装修、全装修，它“涵盖从低到高不同层面的住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务，制定了一系列的标准体系。其关键是在设计上围绕实用性和日常生活相关来考虑，除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。”

18 如健康概念、投资概念、绿色概念、环保概念、生态概念、生活方式、地域文化等等。
功能提升 人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传 统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。附加值生活是无形的，万科在为人们提供有形的居住空间的同时，始终坚持为住户们创造剩余价值——或是构筑一个无 形空间、或是传递一种居住文化，或是提倡一种生活方式。 如健康概念、投资概念、绿色概念、环保概念、生态概念、生活方式、地域文化等等。

19 感性价值 在不同时代、不同地域、不同阶段，消费者会有不同的侧重关注点。金域国际呈现给市场的声音应该体现出发展进程，以及对生活空间的感受多元化。品质尊荣、成熟社区、身份地位、安全可靠，学区教育、婚房情缘、回报亲恩等。

20 中国第一物业，万科物业 物业服务 1992年成立，全国首家物业公司， 50多座进驻城市遍布全国， 5000万平米在管面积，
超30万户服务客户， 以领先行业的服务理念，开创多种服务模式，打造精品式物业服务， 国内规模最大，口碑最佳； 1995年率先将物业引入沈阳，迄今已服务4万多户业主。 获得荣誉 2010年，万科荣获 “2010中国物业服务百强企业”第一名。 2011年，万科物业以9.09亿元的品牌价值， 荣获“2011中国物业服务优秀品牌企业”第一名！

21 项目特色 项目两大特色 自身规划 永乐公园 国际城 自然生态

22 产品定位 生长于自然的国际城 定位语包含了自然与建筑的和谐共生的关系，自然与人的和谐发展的关系，以及人与人之间的和谐友好关系。对位本案所要倡导的项目主张。

23 形象定位 为确保项目在市场中脱颖而出， 我们基于对项目优势的理解， 并提出以下三个方向slogan，供开发商对比选择：

24 方向一 从项目的战略意义，精神高度出发，具有丰富的输出价值感

25 三部曲——是铁西的地标；是万科战略布局的重要标志；
金域国际，万科与城市的里程碑 三部曲——是铁西的地标；是万科战略布局的重要标志； 是鞍山住宅格局变化的里程碑。

26 金域国际是铁西的地标 金域国际 本身就可以代表铁西， Slogan间接将“铁西”隐含在项目中，提升了客群对片区发展的憧憬，
避免由于市场普遍对铁西区发展不认可而产生负面影响的情况， 最大化吸纳客户。 对于铁西片区的地缘客户而言，金域国际的地标意义以及成为中心的企业目标与客群积极向上的心理相符，不会产生退却的心理。

27 金域国际是万科在鞍山的重要战略标志， 是万科的里程碑 万科19年耕耘鞍山市场，布局要点都集中在城市中心的繁华板块，
相继完成了铁东、高新区高端住宅的战略部署后， 这是万科第一次进入铁西市场。 万科是城市的运营商，善于用发展的眼光观捕捉未来， 万科与铁西、乃至鞍山是同步发展的关系。 作为万科扎根于鞍山的第六个项目，金域国际被寄予更高的厚望。 坚持做“老百姓买得起的好房子”，让更多人享受到万科的品质， 是万科在鞍山战略布局的重要里程碑。

28 金域国际是鞍山住宅格局变化的里程碑 金域国际是铁西区、乃至鞍山城市发展的里程碑 随着铁西区政府的发展规划，全运会、高铁、新站前商业圈……
热潮不断，铁西区乃至鞍山市的住宅格局也在发生改变。 在以前，铁西区也许不会作为择居首选， 但现在，随着世界级的品牌开发商进入，铁西区发展将炙手可热， 除了地缘客户外，其他区域的购房者也将纷至沓来， 2012，金域国际不仅影响城市居住格局的改变， 还将引领一种全新的生活方式的变革，具有历史意义。

29 我们提出的精神主张，不仅仅将项目打造成为一个标志，
同时也是将项目开发理念和未来愿景高度凝聚。 对于本案，彰显区域地位毋庸置疑，“里程碑”的形象基调明确。 弊端：站在项目与品牌、城市融合发展的高度上，没有直接体现铁西区域，但规避了直接提到铁西的排他问题。

30 方向二 对铁西区域说话，填补空白

31 铁西地王，万科制造 采用地王的说法集中引爆， 缩少推广周期成本、节省时间 输出项目更直接，语境大气，树立客群精神领袖
打造地王的核心必备要素—— 发展空间 +地段兼容+消费者区域最高+适合鞍山客群心理 弊端：直接说出万科在铁西，具有排他性， 不可避免的屏蔽掉了一部分对铁西印象不好的的客群。

32 后期演绎地王概念： 区域内独一无二的地理位置（地段——铁西区最好、最繁华的版块） 区域内唯一一个品牌开发商（万科全球最大的住宅开发商） 区域内唯一一个坐落于公园的楼盘（永乐公园，鞍山第二大公园） 区域内唯一一个70万平米的建筑群落 区域内唯一一个能享受10%商业的楼盘，6万平米 区域内唯一一个商业和住宅建设在公园里的楼盘 区域内唯一一个天际线，城市景观，园林景观 区域内唯一一个有幼儿园在自己园区内的社区 区域内唯一一个全面家居解决方案 区域内价格高最高的楼盘 …… 地王级的生活品质/居住环境/社交圈层/物业服务/升值空间

33 方向三 与项目联系的概念化包装

34 金域国际，CSD国际生活城 CSD（central shopping district）中央休闲购物区
具有自身主题公园、超大商业规模、以休闲功能、中央景观区为核心 比较国际化的概念，与项目定位支持

35 支撑点：公园+地段+核心区 1.目前，只有本案位于永乐公园内部，可以做到“长于公园内”，其他项目仅可以做到“临近公园”、“望见公园”，这种优势是无法比拟的。 2.大多数项目都将永乐公园作为项目景观的外围利用优势，而没有条件将公园的自然资源融入到项目本身整体打造，而金域国际在设计规划时，已经将公园作为其中的一部分，与自然合作了。 3.大多数项目对于永乐公园的自然资源还处于“借用”或“占有”，处于“索取”的阶段，而本案则是与公园自然资源共同生长、以尊重的态度共同和谐发展，让永乐公园成为项目的亮点和价值的附加值，同时通过本项目自身的打造反过来带动永乐公园更加绚丽多彩。

36 在市场竞争中，要在销售方面创造优秀业绩，势必要挖掘与众不同的优势，本案长于公园，名副其实的CSD中央景观区概念，可通过概念包装，吸引市场关注。CSD概念可以令本项目营销形式多种多样，令买家有不同的新鲜感从而促进销售。 弊端：对于鞍山市场而言，过于概念化，需要二次营销

37 项目slogan 综合论述项目形象的建立基础， 1949建议项目slogan: 金域国际，万科与城市的里程碑

38 Ⅱ金域国际推广调性 壹：方案A 贰：方案B 叁：方案B’

39 本轮提报主要解决项目的调性， 如何在最短的时间内让目标客群过目不忘？记忆深刻？ 1949主张“语不惊人死不休”

40 因此，我们在推广中，建议： 1.形象期 项目的形象首次亮相——金域国际，万科与城市的里程碑
解析项目与区域的关系，承上启下——金域国际，铁西地王 2.产品期 承接形象期的调性，深入解释项目价值体系：项目体量、公园地产、教育配套、商业、全面家居解决方案等等。

41 方案A

42 金域国际，万科与城市的里程碑 NO.1项目形象篇 报广文案： 1949，新中国的里程碑 2008，中国体育的里程碑
2012，从铁东到铁西，他们等了19年…… 金域国际，万科与城市的里程碑

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44 NO.2形象过渡篇 报广文案： 不在中心，何以为家 点阵:万科品牌 中心区域 第一大盘 中央公园 优质学区 核心商业 全面家居

45 世界再大，生活不过方寸 70万平国际生态城，万科·金域国际，为世界描绘美好生活 NO.3产品体量篇 报广文案： 一个人的世界美丽而精彩，
一群人的世界繁华而可爱， 世界再小，却在你我之间， 世界再大，生活不过方寸 70万平国际生态城，万科·金域国际，为世界描绘美好生活

46 默数1000棵树，回到家 纯享50万平永乐公园，万科·金域国际，让生活更自然 NO.4产品公园篇 报广文案： 有时常常笑自己，
有一群动植物邻居， 在这片森林里， 生活就是每天 默数1000棵树，回到家 纯享50万平永乐公园，万科·金域国际，让生活更自然

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48 就是执子之手，送子读书 独享3000平幼儿园，万科·金域国际，献给更懂生活的人 NO.5产品教育篇 报广文案：
房子、票子、车子、妻子、孩子， 已达五子登科，人生至乐， 但能想到最浪漫的事儿， 就是执子之手，送子读书 独享3000平幼儿园，万科·金域国际，献给更懂生活的人

49 唯“物”主义说，资本带来自由 6万平BLOCK商业街区，万科·金域国际，还生活自由自在 NO.6产品商业篇 报广文案： 物质强调质感时尚，
生活标榜自由不羁， 在如此繁华的世界里， 唯“物”主义说，资本带来自由 6万平BLOCK商业街区，万科·金域国际，还生活自由自在

50 经过思考的生活，颠覆传统的精装 万科·金域国际，简约生活简单而至 NO.4全面家居篇 报广文案： 总想给生活一个完美， 总是烦恼生活的琐碎，
凡事何必亲力亲为？ 万科全面家居解决方案，给你 经过思考的生活，颠覆传统的精装 万科·金域国际，简约生活简单而至

51 方案B

52 NO.1项目形象篇 报广文案：铁西地王 金域国际，铁西唯一地王 点阵：万科品牌 中心区域 第一大盘 中央公园 优质学区 核心商业 全面家居

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54 金域国际，承载铁西对地王的渴望 70万平国际生态城，城邦体量成就铁西地王
NO.2产品体量篇 报广文案： 金域国际，承载铁西对地王的渴望 70万平国际生态城，城邦体量成就铁西地王 地王的诞生，对于一个区域的发展来说，不仅仅是价值的极致升华，更是一个区域的精神所在。以地王为原点，引领区域前行的脚步。万科·金域国际，以中心区域70万平铁西第一体量，成就铁西地王。

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56 金域国际，接受公园对地王的景仰 50万平永乐公园，自然力量辅佐铁西地王
NO.3产品公园篇 报广文案： 金域国际，接受公园对地王的景仰 50万平永乐公园，自然力量辅佐铁西地王 地王的培育，对于一个区域的发展来说，不仅仅是价值的无限凝聚，更是一个区域对完美生活的追求。以地王辐射周边，带动区域不断发展。万科·金域国际，拥50万平原生树林，以生活之森呼吸，造就铁西地王。

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58 方案B’

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62 Ⅲ全年推广营销手段 壹：营销推广节点 贰：各阶段营销计划

63 营销推广节点 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6.1家乐福临时接待中心对外开放 8.15售楼处对外开放 8.25开盘
5月 月 月 月 月 月 月 月 6.1家乐福临时接待中心对外开放 8.15售楼处对外开放 8.25开盘 9.16加推 10.15商业街示范区开放 形象期 （5月中旬- 6月中旬） 蓄客期 （6月中旬-开盘前） 热销期 （8.1认筹-开盘-加推） 强销期（持续） 月-12月 概念导入 品牌树立 信息释放 品质展现 主题落地 实现销售 聚焦人气 全城互动 5.15房交会

64 任务：品牌形象树立和项目概念导入 目标：区域炒作和品牌使命感表达 策略：高调亮相和柔和攻心 第一阶段：形象期 （5月中旬—6月中旬）

65 线上线下并行，阶段核心推广语： 金域国际，万科与城市的里程碑 推广手段： 线上：报纸、杂志 线下：户外、活动营销、渠道渗透

66 6.1-15项目形象出街2篇报纸广告：里程碑、铁西地王 5月中旬房交会至7月线下宣传，项目形象户外出街：
形象期配合 5月 月 月 月 6.1家乐福临时接待中心对外开放 8.15售楼处对外开放 形象期 蓄客期 6.1-15项目形象出街2篇报纸广告：里程碑、铁西地王 线上 线下 6.15-开盘前项目产品信息出街6篇产品系列报广 5月中旬房交会至7月线下宣传，项目形象户外出街： 金域国际，万科与城市的里程碑 8.1认筹，围绕产品力、销售力释放销售信息 热销期 8月更换项目产品信息，为开盘蓄势 5.15房交会

67 户外广告 站牌 候车厅 LED 高炮 （5月中旬——7月）

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73 纸媒广告 报纸硬广 报纸软文 杂志 （6月-中旬）

74 媒体应用——报纸硬广 媒体应用——报纸软文 媒体应用——杂志 针对人群：企事业的高管、私营业主、全市的中高端人群
媒体选择：辽沈晚报、千山晚报、钢都日报 辽沈与千晚的发行量较高且受众于企事业单位，符合本案目标人群。 建议主要以辽沈及沈日为主，日报为辅。 媒体应用——报纸软文 应用目的：软文因其大量的文字构成特点，常用于产品价值阐述。 在第一阶段，区域进程发展和品牌形象表达，软文炒作必不可少。 应用选择：以辽沈及日报为主，千晚为辅。 应用形式：建议以图文并茂的软文硬广形式进行发布，更便于瞩目及阅读。 媒体应用——杂志 应用目的：项目入市形象树立阶段。且本阶段杂志以形象树立及价值传递为主，扩大市场对于本案的认知度及关注度。 应用选择：鞍山楼市、楼典 应用形式：建议以鞍山楼市为主要宣传载体，楼典为辅，以便更广的吸纳鞍山市外的客户，扩大项目的知名度。

75 金域国际，万科与城市的里程碑 软文炒作诉求内容： 2012年，万科参与你的未来 软文3篇： 1、 2012，鞍山铁西，因万科·金域国际而不同
2、金域国际，万科与城市的里程碑 3、金域国际，铁西地王

76 网络的炒作必不可少 炒作点： 1、万科·金域国际，万科与城市发展里程碑 2、万科·金域国际，铁西地王 3、万科·金域国际，与自然共同生长

77 渠道渗透 成熟入住小区、新建在售项目

78 渠道拓展：针对万科业主进行精准渠道营销 本案的目标客户构成： 万科老业主 鞍钢 私企业主
钢材专业市场 动迁户 万科迷 项目首批客户一定是万科的老业主，以老业主对万科品牌的忠诚度进行营销，从而以这批业主来影响铁西的价格敏感型客户和全城的犹豫型客户。

79 渠道拓展：针对万科业主进行精准渠道营销 通过热衷于万科品牌业主购买铁西万科，降低铁东客群对铁西的抗性，拉动铁东客群购买铁西万科，增强铁西人民的信息及购买动机。 形式1：成熟入住小区：园区内释放信息---公告栏、信息栏 形式2：新建在售项目：在售项目的售楼处----物料植入宣传 形式3：万科业主点对点短信发送

80 线下活动 思路：紧密配合销售节点展开

81 邀请郭明义参加鞍钢历史图片展的启动仪式。
动作一：名人：郭明义 寻找鞍钢印象 ——启动仪式唤起新鞍山人的共鸣 邀请郭明义参加鞍钢历史图片展的启动仪式。 郭明义：新时代雷锋形象，从雷锋到郭明义，时代精神的传递和进化。 名人效应：邀请郭明义参与唤起新鞍山人的心灵共鸣，作为鞍钢历史图片展的启动仪式嘉宾，以其新时代的雷锋形象展示出项目所倡导的新鞍山人的精神主张。 “他总看别人还需要什么，他总问自己还能多做些什么。他舍出的每一枚硬币、每一滴血，都滚烫火热。他越平凡，越发不凡；越简单，越彰显简单的伟大！ ”这是“感动中国”2010年度获奖人物组委会授予郭明义的颁奖词。

82 活动配合销售策略：万科走进鞍钢 策略思考：鞍钢是鞍山市的主要经济支柱，具有悠久的历史地位，在鞍山市内具有非常大的公众影响力。本次活动旨在拉近项目与鞍钢的关系，通过活动提升鞍钢人的影响力、自豪感，进而通过鞍钢人带动身边的客户成交。 内容： 1、通过鞍钢人介绍到访且有意向购房的客户享有一定的优惠政策。制造全城的全员营销总动员。 2、以郭明义的名义感染鞍钢人的关注。实现项目信息植入鞍钢厂区，或实现两个企业的长期合作关系。

83 动作二：寻找鞍山各行各业的“杜拉拉” 时间：6月1日 地点：家乐福（配合项目在家乐福的临时接待中心开放）
形式：万科可通过活动的形式招募报名各行各业的“杜拉拉”，并从中选取优秀的女性在售场举办“杜拉拉大比拼活动”比如：厨师、特警、林业工人、制衣工人、出租司机、保健按摩师、消防队员等。 意义：杜拉拉代表了努力进取的女性时代，代表了积极乐观的生活主张，代表了女性的独立，这是一种时代的产物，女性群体对于社会的意义发生着翻天覆地的变化。此活动不仅可以扩大在鞍山的人气，也与项目自身进化城市发展的观念契合。

84 动作三：红色鞍山的记忆，绿色鞍山的畅想 ——公园花卉展 活动时间：2012.7月 活动地点：永乐公园 参加人员：全城鞍山人
活动意义：红色鞍山的时代已经成为记忆，绿色的新鞍山正与时俱进，体现项目自身提倡绿色生态的理念及项目所带来的健康新生活主张 活动形式：世界各地名花卉展，体现永乐公园的活力 配合活动：现场发放绿色环保的宣传手册（印有项目的信息）并可参与现场环保生态的小活动，还可获得环保袋等奖品。

85 任务：完成开盘前蓄客任务 目的：项目价值点落地和人气聚集促进销售 策略：价值力导和体验营销 第二阶段：产品期 （6月中旬—开盘前）

86 金域国际，铁西地王 ——生长于自然的国际城
阶段核心推广语 金域国际，铁西地王 ——生长于自然的国际城 推广手段： 线上：报纸、杂志、网络 线下：户外、围挡、活动营销、渠道渗透

87 与目标客户群的对话时， 即要抓住其心理需求， 又要用项目价值点力导吸引来现场， 因此，作为关键的销售期， 将项目的最具有产品力进行诉求， 将项目精神主张进行落地诉求。 同时做热销氛围炒作。

88 纸媒广告 报纸硬广 报纸软文 杂志 （6月中旬-开盘前）

89 线下活动 思路：紧密配合销售节点展开

90 公园乐趣多 动作：售楼处开放活动 体验、话题、亲民 万科金域国际营销中心正式开放 活动时间：2012年8月15日 针对人群：意向客户、媒体
目的：积聚人气，为开盘蓄客

91 活动主题：那些年，我们一起玩过的游戏 活动形式描述：
针对意向客户在公园内组织活动，活动现场需准备踢毽子、跳房子等小时候经常玩的小游戏，售楼处内摆上小霸王学习机、弹珠、弹弓、蜡笔等儿时爱不释手的物品，供应大大泡泡糖、跳跳糖等怀旧零食。专门请师傅现场制作爆米花和棉花糖！ 各种80后童年耳熟能详的游戏、食品应有尽有。 让客户感受到出门即公园的生态社区，不仅拥有繁华的自由商业街区，还可以随时在绿色氧吧中寻找儿时的美好时光。

92 任务：完成开盘及2次加推任务 目的：项目价值点落地和人气聚集促进销售 策略：价值力导和体验营销 第三阶段：强销期 （开盘后）

93 绽放城市的梦想 动作一：火爆开盘活动 火热、话题、高调 ——万科金域国际盛大开盘 活动时间：2012年8月25日 针对人群：意向客户、媒体
目的：让开盘别开生面，声势浩大

94 开盘关键词： 高调、主题、话题、火爆 启市的完成，造势的形成， 此阶段的重点任务是完成项目的火爆开盘。 目标人群也需要现场氛围的感染，
项目形象气质的把握同时，拒绝低调开盘。 开盘关键词： 高调、主题、话题、火爆

95 高调、紧迫、品质、人气制造 通过1949前线多年操作全案代理项目的经验 住宅项目开盘，需要现场的氛围感染，以感染和促进现场的成交。
因此，本次开盘，建议几个关键点的把握。 高调、紧迫、品质、人气制造

96 大屏幕同步开盘现场，包括选房、成交等环节，通过大屏幕表现，营造现场火爆及紧张的氛围，适当表演节目的安排，活跃现场氛围。

97 开盘现场：选房、推荐房源、成交后庆祝

98 我与万科一起改变城市 ——万科·金域国际答谢加推 动作二：一次加推活动 公益、新意、立意 活动时间：2012年9月16日
针对人群：意向客户、媒体 目的：目标客群亲临现场，选房热销

99 与自然一起生长的建筑 目的：空气质量越来越差，人类的环保意识越来越强烈。以种子作为礼物赠送给业主，起到宣传环保主题，同时寓意深刻。
亲民亮点：成交业主赠送一包植物种子，取与植物共同生长的寓意，同时起到倡导环保主题，与本案的项目主张相契合。 与自然一起生长的建筑 目的：空气质量越来越差，人类的环保意识越来越强烈。以种子作为礼物赠送给业主，起到宣传环保主题，同时寓意深刻。 大部分客户对于环保生态意识较为淡薄，本活动可以让客户更深刻的感受到项目尊重自然，回归自然的绿色环保理念，了解项目精神层面的核心内涵。

100 目的：目标客群亲临现场，感受自然商业氛围
动作三：商业示范区开放 体验、休闲、亲民 还生活自由自在 ——万科·金域国际商街示范区开放盛典 活动时间：2012年10月15日 针对人群：意向客户、媒体 目的：目标客群亲临现场，感受自然商业氛围

101 体验活动：欧洲小镇风情美食节 ----商业示范区开放
商业示范区盛大开放，开放了项目的展示面，可以身临其境的感受自然商业带给客群的全新的生活方式。 活动时间：2012年10月25日 活动地点：商业街区 邀请人员：业主、意向客户、媒体人员 活动目的：不仅让客户亲眼观赏到商业街区的缤纷，更要让客户亲身感受到项目自有商业街区给生活带来的便捷性、丰富性，感受到一站式生活及项目的高端生活氛围,对项目带来的未来生活充满憧憬和期待。

102 活动形式：通过在商业示范区前的临街广场举办风情美食文化节，客户在参加活动的同时，也能品尝正宗特色的欧洲美食。
在活动包装上，在桌椅、餐具、服装及现场的包装物料都尽情体现欧洲商业街区的特色，让客户更加真实的感受到置身于欧洲，享受欧洲的阳光与美食的绝妙体验。

103 “银十”过后， 市场进入了北方自然季节的淡季， 意在追求淡季不淡， 因此，在本报告第四阶段，将围绕进入冬季的各大节日及目标客户喜好的活动来做营销方面的建议。 同时，冬季的营销，拓客为主。

104 鞍山高端中小学共聚万科·金域国际欢度万圣节 预估效果：拓客手段，从孩子入手，寻找家长资源
动作四：利用感恩、复活等节日 拓客高端中小学的资源 万圣节欢乐总动员 鞍山高端中小学共聚万科·金域国际欢度万圣节 公关活动时间：2012年11月 （售楼处） 针对人群：三中、六中、大西街小学 预估效果：拓客手段，从孩子入手，寻找家长资源

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106 动作五：利用平安夜、圣诞节 拓客高端中小学的资源 圣诞节欢乐总动员
万科业主金域国际欢度圣诞节 公关活动时间：2012年12月23日 （售楼处） 针对人群：万科业主 预估效果：拓客手段，万科业主资源

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108 渠道渗透 鞍钢厂矿、政府公务员

109 渠道拓客策略 鞍钢、厂矿等支柱型产业职工和中层； 政府八大局的公务员。
鉴于本阶段具有明晰的产品价值信息，可以对外释放和详尽推介，因此，适宜采用渠道拓客的手段，进行有效推广。 本阶段主要针对如下人群，进行有效推广： 鞍钢、厂矿等支柱型产业职工和中层； 政府八大局的公务员。

110 拓客sp活动策略 鞍钢职工和中层： 针对该类客户群的拓客形式： 第一步：影院走进鞍钢
联系工会，以影院走进鞍钢的噱头，以公益性的形式联合鞍钢工会，放映电影。在电影放映前，播放项目宣传片及项目概念PPT。 批注：这种方式，降低走入企业难度，易于前期接洽。 第二步：团购改变命运 细则：可针对企业员工，进行团购政策的优惠[团购改变命运] 批注：针对团购意向人员，可再次进入企业，进行项目PPT宣讲。 制定团购策略，针对成交套数，相应给到工会接洽人成交好处费。

111 拓客sp活动策略 政府公务员： 针对该类客户群的拓客形式： 拓展形式：
针对公务员的拓展策略，可采取高层介绍路线及特殊礼物派发，打入这部分客户内部或者引起其注意。 高层介绍： 针对合作单位及跟公司领导私人关系不错的人士，进行私人宴宴请。宴请标准每人1000元标准。第一可以回馈政府领导，第二可以推介公关项目。

112 拓客sp活动策略 特殊礼物派发： 鞍山公务员们陆续收到了一件神秘的礼物，刻有“ 万科·金域国际，邀请你”的精美礼品（或是钥匙链、或是精美领钱包等） 虚拟场景： 在科室办公室。 张先生看到了那个讨人喜欢的小玩意，拿起来把玩了一番。 黄先生笑道：“这个东西是那天突然有人专程送来的，我看着还不难看，就用上了。听说有不少人都收到了这样一件神秘礼物。” 张先生也笑了：“也不是谁都能收到的。礼物也挑人呢。”

113 THE END THANK YOU!