冉家坝项目前期定位策划方案.

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1 冉家坝项目前期定位策划方案

2 目录 整体市场环境研判 项目SWOT论证分析 项目整体定位结论 PART 3 PART 4 PART 5 PART 1 企业开发目标解读
项目自身条件解析 PART 3 整体市场环境研判 PART 4 项目SWOT论证分析 PART 5 项目整体定位结论

3 开发商目标解读 表层问题 深层问题 Part1 开发商目标解读 1：项目高地价拿地，如何实现项目最终的高溢价？
2：项目如何从项目周边竞品里面脱颖而出，实现最终的快速销售？ 1：通过合理的产品规划、新颖的主题包装、分物业的优化打造，实现项目整体价值的最大化，实现项目的高溢价。 2：通过创新的产品定位、植入高附加值、合理的营销策略，实现项目的快速销售。

4 目录 整体市场环境研判 项目定位论证分析 项目整体定位结论 PART 3 PART 4 PART 5 PART 1 企业开发目标解读
项目自身条件解析 PART 3 整体市场环境研判 PART 4 项目定位论证分析 PART 5 项目整体定位结论

5 项目自身条件解析>>项目区位解读
Part2 项目自身条件解析 项目位于渝北区冉家坝片区，临近北环，5分钟到达新牌坊商圈，10分钟即到观音桥商圈，与重庆北站、江北机场的距离均在20分钟车程以内，区位优势较为明显。 渝北区 本案 观音桥商圈 约4km 江北机场 重庆北站 约19km 约5km 新牌坊商圈 本案

6 项目自身条件解析>>项目交通环境解读—外部交通
Part2 项目自身条件解析 项目周边形成“三横三纵”便利交通路网，主要通过内环快速路和星光大道与主城其他区域相连，临近项目两个公交站点共14条公交线路，通达性好，昭示性强。 内环快速路 北环立交 星 光 大 道 新南路 洪湖西路 银 杉 路 本案 余 松 北环1站 红星美凯龙站 机场 北 碚 北环一站公交车次：245路、288路、465路、502路、537路、602路、621路、826路、832路、852路； 红星美凯龙站公交车次：245路、502路、530路、537路。 沙坪坝 新牌坊、观音桥 江 北

7 项目自身条件解析>>项目轨道交通解读
Part2 项目自身条件解析 项目临近轨道交通冉家坝站点，直线距离约300m，除了已通车的6号线，规划中的轨道交通5号线和环线目前已开工，预计分别在2017年、2018年通车，未来轨道交通便捷。 轨 道 6 号 线 冉家坝 冉家坝站 轨道6号线 轨道5号线 轨道环线 本案 约300m

8 项目自身条件解析>>项目公共交通解读—四至环境
Part2 项目自身条件解析 项目地块被城市主干道新南路、银杉路及两条城市支路围合，处于十字路口，噪音影响较大。 新南路 杜松路 星湖路 本案 银杉路 城市支路 城市次干道 城市次干道 新南路

9 项目自身条件解析>>项目四至环境解读
Part2 项目自身条件解析 项目北侧紧邻劲力·五星城自由地，东接龙湖MOCO，南临祈年悦城和在建冉家坝中心，西面是金科·国际广场，包括蚂蚁SOHO和红星美凯龙，周边居住氛围浓厚，但形象较差。 金科·国际广场 劲力·五星城自由地 龙湖MOCO 本案 金科·国际广场 劲力·五星城 自由地 龙湖·MOCO 冉家坝中心 （在建） 祈年 悦城 橄榄郡 新南路 橄榄郡 冉家坝中心（在建） 祈年悦城

10 项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。
地块价值 Part2 项目自身条件解析 项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。 新南路 银杉路

11 项目自身条件解析>>项目经济指标解读
Part2 项目自身条件解析 地块为商住用地，占地面积1.2万方，建筑面积7.2万方，总体体量较小,无大盘优势； 容积率6.0，限制物业发展； 商住比例为3:7，商业体量约2.2万方，精准定位有利于实现商业价值最大化。 土地编号 K14-2/01 用地属性 R2C2 占地面积 1.2万方 建筑面积 7.2万方 容积率 6.0 商住比例 3:7

12 项目自身条件解析>>项目地形地貌解读
地块实图 剖面 项目地块方正，内部呈下陷形态，与路面形成约10m高差，下陷部分平坦无高差，利于打造车库和地下商业。 地块剖面图 约10米 新南路 劲力五星城自由地 城市次干道 祈年悦城

13 项目自身条件解析>>项目配套解读
项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。 星光学校 重庆市农村商业银行 市财政局 永辉超市 龙湖动步公园 中国银行 龙湖花园巴蜀学校 石子山体育公园 本案 重庆龙湖医院 工商银行 水利局 冉家坝中心 人事局 工商局 重庆新天城小学 重庆海关 重庆林业局 卫生局 松树桥中学 重庆市中医院 武警总队 重庆市第五检查分院 生活配套 市政配套

14 项目自身条件解析>>项目配套解读
项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。 龙湖动步公园 石子山体育公园 本案 生活配套 市政配套

15 项目自身条件解析>>小结 项目优势 项目劣势 1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。
2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。 3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。 4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。 5、配套优势：项目配套完善，满足生活及商务需求。 项目劣势 1、项目紧邻城市主干道，噪音污染较大。 2、项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。 3、项目临近冉家坝中心大型城市综合体，增加了商业发展难度。

16 目录 项目定位论证分析 项目整体定位结论 PART 4 PART 5 PART 1 企业开发目标解读 PART 2 项目自身条件解析
整体市场环境研判 PART 4 项目定位论证分析 PART 5 项目整体定位结论

17 住宅市场分析

18 2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。
住宅市场 2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。 2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡） 年份 套数 套内面积 套内均价 平均面积 （平方米/套） 2012 160713 7476 72.87 2013 163923 8409 72.60 增长幅度 2% 1.63% 12.48% -0.37% 2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2% ； 套内成交面积 万方，环比上涨1.63% ； 套内成交均价8409元/平方米，环比上涨12.48%； 平均每套成交面积72.6平方米，环比下降0.37% 。 2013年重庆主城普通住宅物业成交量价月度走势图（套、元/㎡） 2013年重庆主城普通住宅3、4、10月旺季成交套数最高，成交高达17000套。成交均价7月达到全年最高水平，8734元/平方米。

19 住宅市场 渝北区住宅物业成交位列第二，价格低于渝中区、江北区，有利于吸引更多价格敏感度客群。
2013年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比） 2013年重庆主城普通住宅沙坪坝区和南岸区成交套数占比最大，并列占比15%； 其次为渝北区、江北区和巴南区和九龙坡区，分别占比14%，12%，11%和10%； 2013年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/㎡） 渝中区成交价格最高，套内均价达到10821元/平方米，其次为江北区和北部新区，成交均价分别为9461元/平方米，9016元/平方米； 渝北区成交价格相比较于渝中区、江北区低 元，将吸引更多价格敏感度客群。

20 高层在售、多层售馨。目前在售二期洋房，仅剩不到30套
项目住宅市场分析>>市场格局 项目所在的冉家坝片区，目前仅有3个在售楼盘，内部竞争较少。 片区周边两大板块皆为房地产开发的热点区域，对项目造成一定的客源截留，构成了项目的竞争格局。 尚林汇景 两江春城 龙湖源著三期龙湖大道 劲力五星城自由地 安泰城市理想 长安锦绣城 欣光松宿 沃泰第五区 中渝山顶道国宾城 中渝香奈公馆 在售 待售 朝兴龙城国际 溪岸上品 嘉凯城北麓官邸 本案 首创德尔菲谷 新牌坊片区 花卉园片区 冉家坝片区 项目 名称 物业类型 （在售） 面积 区间 均价 （元/㎡） 备注 龙湖源著三期龙湖大道 高层、花园洋房 高层：40-148㎡ 洋房： ㎡ 高层：套内9500 洋房：13000 目前在售小户房源，项目在建中 两江春城 别墅、洋房、高层 高层：63-80㎡ 洋房：80-160㎡ 高层：11000 洋房：13500 在售5#高层，别墅待售，项目在建中 劲力五星城自由地 花园洋房、多层、高层 洋房： ㎡ 高层：73-109㎡ 多层36-57㎡ 洋房：15500 高层：6700 多层：8600 高层在售、多层售馨。目前在售二期洋房，仅剩不到30套

21 渝北冉家坝松石大道506号（道达尔汽车养护中心背后） 江北观音桥鸿恩寺森林公园东大门H分区04-2地块(儿童公园附近)
项目住宅市场分析>>市场格局 供应：区域内共有14个楼盘，其中12个在售，供应体量近40万方， 产品：容积率集中在2-4，较高容积率促使区域产品以高层、洋房为主， 价格：主要价格集中在 元/平方米之间。 项目名称 地址 开发商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 物业类别 现状 价格（元/平方米） 冉家坝片区 两江春城 渝北北环出口（石子山体育公园旁） 重庆中华置业有限公司 573600 2.5 洋房、别墅、 高层 在售 均价11000 龙湖源著三期龙湖大道 渝北新牌坊新南路西段B分区B3-2地块(动步公园西450米) 重庆嘉逊地产开发有限公司 20845 204518 10 花园洋房、高层 均价10300 劲力五星城自由地 北部新区高新园新牌坊星湖路1号(水晶郦城公交站南侧) 重庆劲力(实业)集团 103332 300000 3 花园洋房、多层、高层 均价12000 新牌坊片区 中渝山顶道国宾城 渝北新牌坊新溉路8号（科技大厦旁） 重庆中渝物业发展有限公司 100000 540000 3.85 高层、花园洋房 中渝香奈公馆 渝北新溉大道99号（轻轨3号线郑家院子站旁） 64431 295979 3.43 高层 均价16000 长安锦绣城 渝北龙华大道99号(原宇通客车总厂地块) 长安集团•长安地产 150000 660000 3.49 均价9900 沃泰第五区 渝北泰山大道西段(人和立交桥旁) 重庆市沃泰房地产开发有限责任公司 17457 64422 均价8500 欣光松宿 渝北龙溪街道兴隆街50号（绿化广场对面） 重庆欣光物业发展有限公司 5637 29911 3.8 待售 待定 花卉园片区 朝兴龙城国际 渝北冉家坝松石大道506号（道达尔汽车养护中心背后） 重庆朝兴实业有限公司 20000 50000 4 均价8388 溪岸上品 江北红石路（大庆村立交旁） 重庆市民顺房地产开发有限公司 17375 60139 2.93 均价10500 首创德尔菲谷 江北红石路大庆村（鸿恩寺公园旁） 重庆首创新石置业有限公司 229313 43000 3.5 花园洋房 嘉凯城北麓官邸 江北观音桥鸿恩寺森林公园东大门H分区04-2地块(儿童公园附近) 嘉凯城集团股份有限公司 133400 174729 1.3 别墅 均价13000 安泰城市理想 渝北冉家坝SM城市广场（龙湖紫都城旁） 安泰地产集团 29154 207932 5.8 均价9200 尚林汇景 江北南桥寺盘溪三支路阳光花城（茶叶市场旁） 重庆龙桥建设开发有限公司 21147 101384 2 预计均价7100

22 项目住宅市场分析>>案例分析
项目位于渝北北环出口，由国有控股大型投资集团、上市公司—云南城投重庆首发项目，115万方后现代公园城，绿化率约为33%，是一个低密度、高绿化率生态住所。 开发商 重庆中华置业有限公司 项目地址 渝北北环出口（石子山体育公园旁） 占地面积 573600平方米 总建面 平方米  容积率 2.50 绿化率 33%  规划户数 待定 楼面价 11000元/平方米 建筑形态 花园洋房 建筑风格 现代简约风格 停车位 暂无 建筑类别 多层 小高层 高层 物管费用 1.80元/平方米·月 交房标准 毛坯 物业管理 交通：30余路公交线路，4个公交车站，轨道交通环线体育公园站，轨道交通冉家坝站； 商业：大型综合商业体，格调商业街区，风情高端餐饮步行街，未来的冉家坝商业中心，永辉超市，SM广场等； 金融：富滇银行、三峡银行、重庆银行、重庆农商行、华夏银行、建行、农行、中行、工行等； 资源：江北体育公园，两江春城公园，汽车电影公园、运动休闲公园和儿童游乐公园。

23 项目住宅市场分析>>案例分析
项目涵盖超五星级酒店、国际甲级写字楼、综合商业体、格调商业街区、花园洋房、联排别墅、SOHO小户、高层公寓等多种物业形态。 联排别墅 花园洋房 综合商业体 商业街区 公寓 花园洋房 写字楼

24 项目住宅市场分析>>案例分析
项目户型以两居室户型为主，三室、四室户型为辅，面积区间为63-147㎡。 高层户型：2室2厅1卫+院馆，套内面积约63.02㎡ 户型方正紧凑，分区合理； 飘窗设计，增加室内景观价值； 空间灵活多变，可变三房。 洋房4层户型：3室2厅2卫，套内面积约99.51㎡ 户型方正紧凑，分区合理； 飘窗设计，增加室内景观价值； 入户花园设计，空间自然延伸。

25 项目住宅市场分析>>案例分析
项目去年4月开盘至今，高层仅剩5号楼还未推出，准备近期开盘，去化率达到69%。 价格：均价11000元/平方米。 销售现场 售房部

26 项目住宅市场分析>>案例分析
项目整体评价： 优 势 云南城投重庆首发项目，体量较大，具有品牌大盘效应； 区位优势明显，冉家坝中心在建，发展前景看好； 产品线丰富，户型设计合理； 自带17万方大型综合商业体，配套完善。 劣 紧邻城市主干道，噪音影响较大。

27 项目住宅市场分析>>长安锦绣城
项目地处新牌坊核心，总占地约 15万方，容积率约3.49，着力打造多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目。 开发商 长安集团•长安地产 项目地址 渝北龙华大道99号(原宇通客车总厂地块) 占地面积 150000平方米 总建面 660000平方米  容积率 3.49 绿化率 38.80%  规划户数 4610户 楼面价 9900元/平方米 建筑形态 住宅、高尚住宅、商业步行街 建筑风格 欧洲古典风格 停车位 约3500个 建筑类别 高层 超高层 物管费用 1.60元/平方米·月 交房标准 毛坯 物业管理 重庆市长安物业管理有限公司 商业：自带约5万㎡美国风情商业步行街； 教育：江北区观音桥小学、江北区花园小学，重庆市第十八中学、重庆市第十四中学、重庆市第七十三中学、重庆市第四十五中学、重庆市第四十二中学、重庆市蜀都中学、重庆市观音桥中学、重庆市第十九中学等； 医院：江北区第一、二、三、四人民医院、解放军第324中心医院、江北区中医院、重庆第十人民医院、红旗河沟医院、龙湖医院。

28 项目住宅市场分析>>长安锦绣城
项目共25栋楼，规划有景观高尚住宅、约5万平方米美国风情商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等建筑形态，拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完善配套。 渝北实验小学锦绣长安分校 幼儿园 美国风情商业步行街 幼儿园 渝北实验小学 美国风情商业街

29 项目住宅市场分析>>长安锦绣城
项目户型以两室、三室为主，在售房源套内面积区间为53-117㎡。 一室两厅一卫，套内面积53.43平米，建筑面积63.89平米 两室两厅一卫，套内面积75.39，建筑面积90.15 1 2 1 2 三室两厅双卫，套内面积108.92平米，建筑面积130.25平米 四室两厅三卫+空中院馆，套内面积167.92，建筑面积203.4㎡  3 4 3 4

30 项目住宅市场分析>>长安锦绣城
项目分三期销售，目前在售6、7号楼，自2008年12月03日开盘以来，去化较好，达到76%。 价格：均价11000元/平方米。 6号楼 7号楼

31 项目住宅市场分析>>长安锦绣城
项目整体评价： 优 势 区域位置较好，交通路网发达，便捷度高； 规划约5万㎡美国风情商业步行街，配套较为完善； 产品结构丰富，户型设计合理； 规划布局合理，升值空间较大。 劣 临近城市主干道，噪音污染较大。

32 如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？
竞品市场关键点 物业 类型 区域以高层产品为主，溢价能力有限 如何结合项目优势，打造溢价更高的产品？ 价格 区域高层竞争环境激烈，且高层套内均价9200～10500元/㎡。 如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？ 产品 区域主力的产品户型区间为40-80㎡ 如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？

33 公寓市场分析

34 公寓市场 项目所在的冉家坝片区，目前公寓在售楼盘有2个，内部竞争较少，项目发展公寓物业，具有一定发展机会；
竞争板块产品户型主要为小户型，面积区间集中在30-60㎡之间。 在售公寓物业销售价格在10000元/㎡左右。 项目 名称 面积 区间 梯户配比 层数 价格 现状 两江春城 19-80㎡ — 元/㎡ 在售 劲力五星城自由地 36-57㎡ 26层 8600元/㎡ 售馨 龙湖源著 45-75㎡ 2T9户 10300元/㎡ 北城阳光尚线 35-39㎡ 40层 11500元/㎡ 中渝香奈公馆 待售 润都七号 ㎡ 3T14户 32层 9550元/㎡ 佰度SOHO 23-81㎡ 3:13 30层 9300元/㎡ 沃泰第五区 30-60㎡ 1:4 24层 10000元/㎡ 售罄 长安锦绣城 36-52㎡ 2:5 33层 安泰城市理想 60-80㎡ 2:9 9200元/㎡ 金科蚂蚁SOHO 21-47㎡ 8361元/㎡ 两江春城 龙湖源著 劲力五星城自由地 北城阳光尚线 中渝香奈公馆 润都7号 佰度SOHO 安泰城市理想 长安锦绣城 沃泰第五区 金科蚂蚁SOHO 本案 冉家坝片区 新牌坊片区 在售 待售 售罄

35 项目市场分析>>项目周边典型公寓解析
沃泰第五区 开发商 重庆市沃泰房地产开发有限责任公司 项目地址 渝北泰山大道西段(人和立交桥旁) 占地面积 17457平方米 总建面 64422平方米 容积率 3.00 绿化率 30% 规划户数 647户 面积范围 30-60㎡ 建筑形态 公寓 建筑风格 —— 几梯几户 3梯12户 楼层 24层 户车比例 120个 交房标准 毛坯 折后单价 10000元/㎡ 剩余货量 售罄

36 项目市场分析>>项目周边典型公寓解析
两江春城 开发商 重庆中华置业有限公司 项目地址 渝北北环出口（石子山体育公园旁） 占地面积 573600平方米 总建面 平方米 容积率 2.50 绿化率 33% 规划户数 —— 面积范围 19-80㎡ 建筑形态 高层 建筑风格 现代建筑风格 楼层 9层 交房标准 毛坯 折后单价 元/㎡ 剩余货量 在售，去化较好，达到60%

37 项目市场分析>>项目周边典型公寓解析
安泰城市理想 开发商 安泰地产集团 项目地址 渝北冉家坝SM城市广场（龙湖紫都城旁） 占地面积 29154平方米 总建面 207932平方米 容积率 5.80 绿化率 46.57% 规划户数 2124户 面积范围 60-80㎡ 建筑形态 公寓 建筑风格 欧式风格 几梯几户 4梯18户 楼层 24层 户车比例 —— 交房标准 毛坯 物管费用 2.30元/平方米·月 电梯品牌 物业管理 长城物业管理有限公司 折后单价 9200元/平方米 剩余货量 剩余少量80㎡户型

38 如何根据项目自身优势，打造溢价更高的公寓产品？
公寓市场小结 现状 大区域内公寓产品较多，但冉家坝小片区内竞争不大 如何根据项目自身优势，打造溢价更高的公寓产品？ 去化 区域内公寓产品去化相对较快，呈现出供不应求的态势 如何在已有市场基础上，对项目进行创新打造？ 产品 区域公寓产品主力户型区间为19-60㎡ 如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？

39 写字楼市场分析

40 项目写字楼市场分析>> 2013年办公物业成交体量同比下降86万㎡，降幅为43.2%，其中渝北区降幅最大；
成交单价下降485元/㎡，跌幅4.52%，2013年办公物业去化情况较差。 2012与2013年办公成交对比表（万方、元/㎡） 年份 套数 建筑面积 建面均价 2012 7948 211 10720 2013 7723 125 10245 增长幅度 -2.83% -43.2% -4.52% 2013年各区域办公物业总成交体量同比2012年下降，其中渝北区降幅最大，2013年北部新区成交体量最大；各区域成交建面均价整体同比2012年相差不大，江北区涨幅较为明显，2013年江北区办公物业建面均价最高。

41 北部新区金开大道起始端（棕榈泉国际花园对面）
项目写字楼市场分析>>竞争格局 冉家坝片区前期规划以商业和居住功能为主，商务楼宇相对分散。但项目所属的渝北-北部新区板块供应量较大，预计未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈。 高科星系列 项目名称 地址 销售均价 体量（万方） 升伟晶石公元 北部新区金开大道起始端（棕榈泉国际花园对面） 15000 8 山顶总部基地 渝北北部新区高新园新南路186号 28000 10 总部广场 渝北北部新区高新园新南路160号 17000 15 动力国际 渝北北部新区高新园新南路1160号水晶郦城旁 16000 3 中渝广场 重庆两江新区新牌坊立交 20000 11（余5万方） 康田凯旋国际 19000 2.5 涉外商务区 北部新区人和组团 23000 8.8 两江春城 重庆市渝北区冉家坝 待定 12 力帆枫越 新溉大道与东湖南路交界 两江天地 北部新区金山板块 3.7 沃泰第五区 渝北泰山大道西段 6.4 财富中心A座 涉外商务区 上丁企业公园 EBD生态区版块 金科蚂SOHO 康田凯旋国际 龙湖国际 本案 中渝广场 两江春城 龙湖水晶国际 新牌坊版块 扬子江商务中心 龙湖水晶星座 冉家坝版块 售罄 待售 在售

42 在售项目分析 项目周边在售写字楼以高端甲级为主，供应体量达114万方，均价在14000-22000元/㎡之间，整体去化缓慢。 2014.03
项目名称 重庆涉外商务区 康田凯旋国际 中渝广场1号 中渝广场2号 中渝广场3号 土地性质 商业用地 物业档次 甲级 面积参数 总体量 319315㎡ 10.8万㎡ 7.3万㎡ 3.7万㎡ 3.3万㎡ 标准层面积 1131㎡ 1900㎡ 2000 1500 户区分间 260~300㎡ 210~530㎡ 300~500㎡ 80-100 层高 标准层高 3.8m 4m 4.35m 3.28m 电梯 电梯数量 5 22 20 14 7 电梯品牌 通力 美国原装OTIS 日本富士达 大堂 大堂面积 500㎡ 2000㎡ 1159㎡ 390㎡ 大堂挑高 8m 12m,18m 11.5m 8.4m 空调系统 VAV变风量空调系统 VAV 美国开利水循环系统 中央空调，离心式制冷机 无 车位（个） 2799 675 3072 物业服务 物管公司 戴德梁行 金融街第一太平戴维斯 第一太平戴维斯 物管费用 10元/㎡（不含空调） 25元/㎡ —— 月去化量 1600㎡ 3000㎡ 成交均价 22000元/㎡ 19000元/㎡ 21000元/㎡ 17500元/㎡ 14000元/㎡

43 项目周边以甲级写字楼为主，价格区间跨度大； 项目所在片区未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈；
写字楼市场小结 项目周边以甲级写字楼为主，价格区间跨度大； 项目所在片区未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈； 渝北区2013年办公物业成交体量同比降幅最大，项目周边办公物业市场表现为供大于求，去化较为缓慢。

44 商业市场分析

45 重庆商业市场 未来大型商业展示 未来三年内主城区，潜在大型商业总体量约403.6万方，其中渝北冉家坝片区的潜在大型商业体量约79万方。 区域
序号 项目名称 商业体量 （万㎡） 渝中区 1 重庆瑞安嘉陵天地 30 江北区 东原D7区 18 2 英利国际广场 10 越洋广场 17 3 重庆朝天扬帆 22 IFC国金中心 9 南岸区 金隅大成时代都会 21 4 煌华国际商城 13 同景国际城 24 5 阳光世纪（新世纪mall） 8.6 鲁能领秀城 渝北区 （临近冉家坝片区） 中渝国际都会 40 东原1891购物中心 12 SM广场 14 长嘉汇商业 两江春城商业中心 沙坪坝区 旭阳台北城 龙湖源著天街 8 协信城立方星光天地 北部新区 大雅金开国际 九龙坡区 华润万象城 35 力帆金开项目 星汇两江

46 重庆商业市场 冉家坝片区的潜在大型商业均聚集在未来冉家坝中心周边，未来竞争激烈。 冉家坝片区 本案 2014.03 日月中心广场[14万方]
龙湖时代天街[约60万方] 北城天街[14万方] 朗晴广场[13万方] 金源时代购物中心[35万方] 阳光世纪（新世纪）[8.6万方] 煌华国际广场[13万方] 煌华新纪元[8万方] 星光68广场[3.5万方] 大融城[9万方] 茂业百货[8万方] 绿云尚都[10万方] U城天街[12万方] 万达广场[12.6万方] 协信星光时代广场[13.8万方] 国汇中心[14万方] 百联上海城[26万方] 重庆瑞安嘉陵天地[30万方] 英利国际广场[10万方] 朝天扬帆[22万方] 东原D7区[18万方] 越洋广场[17万方] IFC国金中心[9万方] 旭阳台北城[24万方] 协信城立方星光天地[10万方] 金隅大成时代都会[21万方] 同景国际城[24万方] 鲁能领秀城[24万方] 东原1891购物中心[12万方] 中渝国际都会[40万方] SM广场[14万方] 两江春城商业中心[17万方] 财富中心[14万方] 大雅金开国际[13万方] 力帆金开[12万方] 华润万象城[35万方] 沙坪坝区商业 三北区域商业 南岸区商业 渝中区商业 潜在商业 星汇两江[12万方] 龙湖源著天街[8万方] 冉家坝片区 本案

47 周边典型商业 项目周边同类型竞品共计12个，源著天街、两江春城、星汇两江、新光三越会在未来2-3年逐步开业，届时会导致商业竞争白热化，对项目造成一定压力。 星汇两江 财富中心 新光三越 SM广场 源著龙湖天街 两江春城 祈年悦城 晶郦馆 MOCO 冉家坝中心 项目名称 体量 （万m²） 现状 财富中心 13.8 运营中 SM广场 15 星汇两江 12 招商中，预计2014年底开业 两江春城购物中心 17 在建 源著龙湖天街 10 预计2016年开业 新光三越 25 预计2015年开业 龙湖MOCO 3 龙湖晶郦馆 2.5 冉家坝中心 11.3 祈年悦城商业街 1.5 招商中 橄榄郡 0.7 劲力五星城 3Km范围内 橄榄郡

48 周边典型商业 客群：多为EBD中档次消费群体，尤其以年轻客群为主； 业态：以餐饮、休闲、娱乐、零售为主等。 重庆财富购物中心项目基本数据
大型购物中心 湖滨餐饮区 公寓 酒店 写字楼 重庆财富购物中心项目基本数据 开发商 香江国际 总建面 13.8万平方米 停车位 1200个 开业时间 楼层 共7层（地上四层、地下3层） 运营模式 只租不售、统一产权，整体经营 项目地址 重庆北部新区洪湖东路1号 重庆财富购物中心由香港香江国际集团开发，地处重庆北部 新区核心地段。总建筑面积13.8万平米，总共7层，地上四层 ，采取只租不售的运营模式，统一产权，整体经营。 项目整体定位为中、高端，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为 一体的大型Shopping Mall。

49 周边典型商业 客群：多为冉家坝板块客群； 业态：餐饮、休闲、零售。 重庆SM城市广场项目基本数据
开发商 SM集团 总建面 15万平方米 停车位 1500个 开业时间 运营模式 只租不售、统一产权，整体经营 项目地址 重庆市渝北区冉家坝松石大道148号 项目单体总建筑面积约15万平方米，位于重 庆市渝北区松石大道与余松路交叉处，毗临 百安居及沃尔玛超市，周边住宅小区林立， 交通便捷，地理位置优越，蕴含着巨大的市 场潜力和市场容量。 定位为集购物、餐饮、休闲及娱乐为一体“ 应有尽有”的大型综合性购物中心。

50 如何在未来激烈竞争中突围，提升项目优势？
商业市场小结 商业 现状 区域商业处于快速发展中，目前整体商业竞争环境激烈 如何在未来激烈竞争中突围，提升项目优势？ 辐射 范围 目前区域商业氛围较弱，辐射能力有限 如何结合自身优势、周边商业规划，规划自身商业体量，把握辐射力度？ 商业 业态 区域商业业态以 如何定位商业主题和商业形态，提升项目商业部分价值？

51 酒店市场分析

52 周边酒店情况分析 区域酒店分布 区域内酒店数量较多，且五星级酒店占比大，市场竞争较为激烈。 金科大酒店（五星级） 欧瑞锦江酒店（五星级）
宜必思酒店 （精品酒店） 本案 古悦巴精品酒店（四星级标准装修） 五洲大酒店 （四星级） 澳维酒店 （五星级） 喜百年酒店 （四星级） 希尔顿逸林酒店 （五星级） 世纪金源大饭店 （五星级）

53 206间客房、30个餐饮豪华包房、11个茶艺包房，“佐敦娱乐会所”携30个豪华KTV包房入驻
项目周边以星级酒店为主，酒店房间多为小户型，面积和价格区间跨度较大，竞争激烈。 酒店名称 地址 酒店等级 面积区间 房间数 入住价格 （元/晚） 金科大酒店 北部新区门户金开大道，消防总队对面 五星级 18-60㎡ 206间客房、30个餐饮豪华包房、11个茶艺包房，“佐敦娱乐会所”携30个豪华KTV包房入驻 元 欧瑞锦江酒店 渝北区西湖路6号 40-80㎡ 313间客房 元 宜必思酒店 渝北区龙山街道龙山一路296号 精品酒店 20-30㎡ 100间客房 元 古悦巴精品酒店 渝北区龙山一路5号(扬子商务中心5-7楼) 四星级 25-30㎡ 40间客房 元 喜百年酒店 渝北区松石大道98号 30-55㎡ 158套客房 元 澳维酒店 重庆市渝北区龙山街道旗龙路2号 37-110㎡ 217间套房 元 世纪金源大饭店 江北区建新北路二支路1号 40-70㎡ 402间（套）房 元 五洲大酒店 江北区红锦大道63号（加州花园旁） 29-104㎡ 199间客房 元 希尔顿逸林酒店 江北区洋河一路68号协信中心B栋 33-55㎡ 284间舒适别致的客房及套房 元

54 项目周边以星级酒店为主，且五星级酒店较多，市场竞争激烈；
酒店市场小结 项目周边以星级酒店为主，且五星级酒店较多，市场竞争激烈； 酒店房间多为小户型，面积区间18-110㎡，价格区间 元/晚，跨度较大。

55 目录 整体市场环境研判 项目整体定位结论 PART 3 PART 5 PART 1 企业开发目标解读 PART 2 项目自身条件解析
项目定位论证分析 PART 5 项目整体定位结论

56 SWOT 分析 合理规划布局，规避不利因素； 优化产品设计，通过建筑风格及外立面打造提升项目形象。 优势——Strength
劣势——Weak 项目位于冉家坝中心，区域发展利好； 轨道交通优势、公共交通便捷； 紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度； 项目配套完善，满足生活及商务需求。 项目紧邻城市主干道，噪音污染较大； 项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。 机会——Opportunity SO战略（发挥优势，抢占机会） WO战略（利用机会，克服劣势） 渝北区住宅物业成交靠前，但价格略微偏低，有利于吸引更多价格敏感度客群； 片区公寓物业供不应求，具有发展空间； 周边竞争对手多已成型，有利于进行针对性的差异化设计。 利用轨道交通和公园资源优势打造轨道花园综合体； 立足冉家坝核心区，打造“都市社区”形象； 发展公寓物业，抢占市场； 利用完善配套增加项目附加值，提升项目竞争力。 合理规划布局，规避不利因素； 优化产品设计，通过建筑风格及外立面打造提升项目形象。 威胁-----Threaten ST战略（发挥优势，转化威胁） WT战略（减少劣势，避免威胁） 临近冉家坝中心大型城市综合体，项目商业发展压力大； 项目周边未来商业供应体量较大，竞争激烈； 受到周边项目不同程度的客户拦截。 借势冉家坝中心影响力，吸引客群； 通过项目整体形象打造，提升项目关注度，吸引客群； 商业产品差异化打造，形成产品突围，实现商业价值最大化。 丰富商业物业产品线，吸引更多客群，提升商业价值； 使项目产品形象化、主题化，提升项目品质。