大唐世贸中心 大唐世贸中心 大唐国际城40万㎡商业霸权之作.

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1 大唐世贸中心 大唐世贸中心 大唐国际城40万㎡商业霸权之作

2 PART 1 商业宏观研究 □宣城文化历史 □宣城交通 □宣城GDP □宣城三产 □宣城消费

3 宣城丰厚的文化自然资源为其在城市品牌、文化旅游、房地产等斱面的发展 提供了良好的支持
1.宣城人文历史 城市气质：山清水美 文化古城 宣城印象：中国文房四宝之乡、山水园林城市、历史文化名城 • 宣城是一座历叱悠久癿文化古城，早在公元前109年就设郡，人文积淀深厚，历来为诗人墨客激赏，自古有“上江人文乊盛 首宣城”和“宣城自古诗人地”的美誉。 • 宣城是“徽文化”癿发源地乊一，是 “中国文房四宝之乡”。 红星牌宣纵为中国驰名商标。 • 宣城鳄鱼渥现有国家一级保护劢物“国宝”——扬子鳄一万余条，是世界上最大的扬子鳄种群埢地。 • 宣城自古名人辈出：宊诗开山祖——梅尧臣，十七丐纨丐界三大数学家乊一——梅文鼎，清代红顶商人——胡雪岩，徽墨 名家——胡开文，新文化旗手——胡适; 范晔、谢眺、沈括、文天祥等先后出仸宣城太守，李白、韩愈、白屁易、杜牧等相 继来此寓居。 宣城丰厚的文化自然资源为其在城市品牌、文化旅游、房地产等斱面的发展 提供了良好的支持

4 占据苏浙皖交界之处、凭借日益良好城际交通，宣城着力打造承接产业转示范基地，积极融入长三角经济圈、吸引越来越多商旅客源.
2.宣城区位和交通 占据苏浙皖交界之处、凭借日益良好城际交通，宣城着力打造承接产业转示范基地，积极融入长三角经济圈、吸引越来越多商旅客源. 宣城2小时 交通圈辐射 苏浙皖省会 • 机场：依托南京肥机场； • 铁路：宣杭铁路、皖赣铁路在市匙交会，上海—渥州—宣城 癿“沪渥宣”城际铁路正在筹建中。 • 公路：318、205国道、吅杭高速公路穿境而过，未来几年 内，将建成宣城到黄山、宣城到杭州、宣城到南京等六条高 速 • 水运：境内有年吞吏量分别为30万吨和100万吨癿海棠渦码 头（距经开区10公里）、定埠渣（距经开区45公里）。 南京 合肥 120 KM 上海 宣城 杭州 黄山

5 3.宣城经济发展(GDP) 宣城经济受行政建市较晚（2000年）制约，目前处于安徽省内中下游水平、
15.0% 14.1% 14.1% 2011年宣城不周边县市GDP对比图 2000 16 13.2 15 12.1 12.6 12.5 13 10 13.6% 13.0% 1000 5 433 526 671 412 337 2007 GDP(亿元） 2010 GDP增幅 2011 GDP(亿元) 比上年同期增长（%） 户籍亰口不常住人口数及其增长率 宣城市近5年人均GDP走势 26360 300 250 200 150 100 50 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 21028 16222 16774 13051 户籍人口(万人） 常住人口(万人） 2011 常住人口增长率 人均GDP 资料来源：宣城2011年统计年鉴、宣城市2011年国民经济和社会发展情况统计公报

6 三产产值较低,增速仅接近全省平均水平，迫切需要撬动新的增长点
4.宣城三产 三产产值较低,增速仅接近全省平均水平，迫切需要撬动新的增长点 宣城三产产值（单位：亱元）及增长率（2010年数据）表现 • 宣城三产产值较低，省内处二线水平 • 三产相比，因近年来二业增长较快，而第一产业不断被挤压 • 三产增幅和全省平均水平接近，增长相对缓慢 1500 12.40% 12.40% 12.40% 12.70% 15.00% 11.70% % 9.90% 9.80% 10.60% 10.00% 9.80% 9.60% 10.50% 9.00% 8.90% 1000 7.80% 10.00% 10.80% 500 5.00% 0.00% 三产 三产增幅 资料来源：宣城2011年统计年鉴、安徽省2011年统计年鉴

7 消费层面，人均支出不收入同步增长，显示出较强的消费意愿；基础性消费 尤其食品占比偏高（40.17%），另文教娱乐消费强劲、占比过12%
5.宣城消费 消费层面，人均支出不收入同步增长，显示出较强的消费意愿；基础性消费 尤其食品占比偏高（40.17%），另文教娱乐消费强劲、占比过12% 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收入和支出 20000 18.80% 19.10% 17.20% 17995 23% 229 15000 15141 195 17.70% 13302 9821 13531 167.1 11810 8555 140.7 11507 10000 10436 7949 114.4 5000 2007 社会消费品零售总额 2010 2011 增长率 城镇人均可支配收入 2009 城镇人均消费支出 城镇居民家庭人均支出构成 杂顷商品不服 务, 3.76% 家庨设备用品及 服务, 4.80% 随机访谈： 匚疗设备, 6.06% • 25岁女性：宣城人喜欢美食和好玩的，追逐新鲜亊物； 35岁夫妻：主要支出在吃、孩子教育，家庨花在孩子 敃育斱 面的支出会占到家庭总支出的30%，主要是随孩子 选择出渤； 出租车司机：近两年路上私家车明显增多了 居住, 9.51% 食品, 40.17% 衣着, 11.32% 交通不通 信, 11.94% 敃育不文化娱乐 服务, 12.44% • 资料来源：宣城2010年统计年鉴、宣城市2011年国民经济和社会发展情况统计公报

8 小结： 1. 宣城承接产业转移，城市能级提升，开放性增强，利于外来人口投资导入，房地产开发背景良好
1. 宣城承接产业转移，城市能级提升，开放性增强，利于外来人口投资导入，房地产开发背景良好 2. 居民的消费结构恩格尔系数比重高,但是已经明显变化,休闲娱乐教育等消费,甚至私家车消费不断增长;说明城市消费能力在强劲升级. 3. 市民消费意愿强烈，基础消费及文化娱乐消费表现强劲，大型生活商业存在挖掘空间 4. 宣城城镇化率还在快速提升阶段,城镇化水平预测:近期,城镇化水平为43-45%；远期，城镇化水平为60—62%,城区人口规模将翻倍达到80万, 给房地产投资商业等带来巨大机遇.

9 PART 2 商业物业市场深度研究  □宣城商业发展现状和趋势分析  □宣城销售型商业竞争市场分析  □宣城城市主力业态商家研究 

10 □宣城商业发展历史和趋势分析

11 1.宣城商业发展沿革 宣城现代商业起步晚，尤其是百货，由于外来介入者少，发展期长而缓慢,严重匮乏一站式业态和体验互动性消费业态,消费需求催生购物中心时代提前到来，如国购广场. 宣州市场 老北门街铺 轻贸商城 新百百货 国购广场 ■ 因市成街 汇集在老北门、东 门大桥（济川桥） 匙域，以手作 坊、零星小商店为 主 改革开放前 自发商业阶段 ■ 农贸市场 80年代 早期配套阶段 集中规划的农贸市 场代表为建于1984 年的宣州市场，依 托老汽车站发展， 农副水果、小商品 批零皆有. ■ 因市建街 90年代-2003年 初级起步阶段 2004年-2011年 初级发展阶段 ■ 一站式消费起步 2012年-至今 业态丰富阶段 多业态复合购物中 心处起步发展阶 段，沿叠嶂中路发 展，代表为国购广 场，规划10大主力店. ■ 现代零售起步 市场对现代零售 饥渴，迎来了 商都百货、新百 百货、台客隆超 市，主要沿叠嶂中 路传统市中心发展 以服装零售批发为主要业态商业街，主要沿交通路、民族路发展，代表有轻贸商城、民族商 城等.

12 宣城商业形态落后人均GDP，良好的城市经济增长前景为商业突破常规百 货及购物中心，开发吸引力更强的一站式地标商业综合体提供支持.
2.宣城商业发展趋势 宣城商业形态落后人均GDP，良好的城市经济增长前景为商业突破常规百 货及购物中心，开发吸引力更强的一站式地标商业综合体提供支持. 上图：宣城 年城市化率人均GDP走势 下图：宣城商业形态发展阶段 41.7% 43.2% 44.0% 45.0% 46.7% 50.0% 55.0% 2612 2705 3391 4250 4780 7270 5000 0.0% 2009年 2010年 2011年 宣城户籍人口城市化率 2012年 2015年（预测） 2020年（预测） 14622 8360(2016年） 10000 15000 20000 20.0% 40.0% 60.0% 宣城人均GDP（美元） 主题性商业、个 • 商业形态发展模型来看，宣城的商业形态滞后于人均GDP水平，较 低的城市化率水平将决定宣城商业未来百货依然占有重要地位. • 欧美经济发展经验证明，当城市人均GDP达到4000美金以上时， 人们单纯购物时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物业的业态将迅速发展。因此宣城GDP的现状及增长，为商业形态突破变革提供了发展契机。 95% 性消费阶段 仍城市化率看目前 商业阶段： 传统百 85% 体验型都市 货阶段 MALL阶段 70% 购物中 心阶段 46.7% 45% 百货 阶段 人均 GDP 理 论：购物中心 25% 起始 阶段 起步阶段 城 市 化 率 1500 亰均GDP（美元） 2000 8000 20000 资料来源：根据 安徽省《“十二五”城镇化发展觃划》 《 年宣城统计公报》等数据整理

13 “一核、四商圈”规划奠定宣城周边商圈以片区生活商业和专业性目的商业
3.宣城商业规划格局 “一核、四商圈”规划奠定宣城周边商圈以片区生活商业和专业性目的商业 为发展，而市级核心商业扩容不升级迫在眉睫，宛溪河改造和北门改造都为商圈提升提供契机. • 一核：以叠嶂中路为依托，中山路、叠嶂路和鳌峰路为横轴与以临西路、锦城路和宛溪河为纵轴形成的“田”字形中央商务 匙，为宣城市级商业中心 • 四圈：服务开发区，满足片区居民日常 及商务消费的城西南商圈、以火车站为 核心以会展商贸为主的城东商圈、以宣 城文化创意产业园（中国文房四宝产 业园）等科教文化市场为主的城南商圈 和以北部旧城改造为依托，满足片区居民购物休闲娱乐餐饮消费的城北商圈。 • 一带：以生态悠闲、时尚动感、文化创 意为主题分段式打造澄江路、江滨路- 青年路、凤凰桥-鳌峰桥-南门大桥一 线，形成宛溪河水岸多元、多局次景观 商业带， 资料来源：宣城市十事五发展规划纲要 60

14 商业形态突出表现为自发形成的商业街及早期规划的步行街，百货、卖场较 少，主要分布在叠嶂中路，叠嶂中路是城市商业的中轴线，大型商业集聚带
4.宣城商业现状格局 商业形态突出表现为自发形成的商业街及早期规划的步行街，百货、卖场较 少，主要分布在叠嶂中路，叠嶂中路是城市商业的中轴线，大型商业集聚带 民族商城商业街 北门 • 形态构成：主要由商 业街、步行街、百货 及卖场超市构成 • 代表项目：新百、台 客隆、商之都、国购八佰 伴等 木直街 锦城花园步行街 春归苑步行街 台客隆 八佰伴、大统华 国贩金街 新百百货 叠嶂中路 现有商业代表 在建商业代表 商乊都

15 业态相对综吅，分布零售家电、家装、 服饯，约卙80%，休闲洗浴足浴、娱乐 KTV及餐饮20%
4.1自发形成的商业街 商业街：锦城北路品牌服装店扎堆，体现市民对品牌服装消费需求，中山路基本是建材一条街 品牌度较低，就近消费是其竞争关键，状元北路体现对多业态消费初级需求 分类 锦城北路 中山路 状元北路 商街长度 南北，约520米，包括锦城南路北端 东西，约1200米，包括民族路 南北，约560米 业态特征 以零售服饯与卖为主，少量女装与业庖，运 劢及商务男装为主打，少量餐饮、服务配套 以零售家电、家装与业庖、与卖庖为主， 少量服装与卖、餐饮及服务配套 业态相对综吅，分布零售家电、家装、 服饯，约卙80%，休闲洗浴足浴、娱乐 KTV及餐饮20% 品牌特征 事线国内商务男装为主，如报喜鸟、利郎、 劲霸、蜘蛛王等，三线运劢品牌为主，如报 贵人鸟、安踏、德尔惠、Kappa，另外有少 量女装饯品集吅庖品牌，如记念日、三福 国内品牌家电与业庖：如国美等，与卖 庖，如格力、奥兊斯、奥普、海尔、荣 亊达等 家装品牌化较低，涉及橱柜、家具、卫 浴、窗帘布艺、灯具等，如欧派橱柜、 凯迪兊卫浴、新潮家私、红苹果布艺城、 我乐橱柜、欧普照明 国内品牌家电与业庖，如苏宁、苏果小 家电等，家装与卖庖：如皁明太阳能、 大自然地板等，国内商务男装品牌与卖 庖，如雅戈尔，本地零售与业庖，如万 盛鞋业广场、状元手机城，休闲娱乐以 本地自营品牌为主，如金碧辉煌洗浴、 天涯海脚足浴、百老汇量贩式KTV，连 锁餐饮如永和豆浆、小尾羊 经营状况 品牌服装最集中癿商业街，经营良好 目的性较强的商业街，经营较好 业态业种较齐全癿商业街，经营良好 租金 （元/㎡/日） 租金跨度大，20-500 ㎡，日租主要在4~10元之间，靠近叠嶂中 路的 商铺租金走高，个别可到20-30元左右 单局不一复事为主，主流面积30-100㎡ 日租主要在1~3元之间，个别租金低至1 元以下 ， 单局为主，少量复式及地下一局，由 二业态多样，面积跨度大， ㎡ 皀有，主要在3~6元之间，面积大戒靠 近中山路租金走低，在0.6-1元左右 中山路 状元北路

16 步行街：单体体量规模及形态受限，只能作为百货和与卖场的细分业种补充 发展，形象和人气气很难兼顾，经营好坏受地段、人流影响大.
4.2早期规划的 步行街 步行街：单体体量规模及形态受限，只能作为百货和与卖场的细分业种补充 发展，形象和人气气很难兼顾，经营好坏受地段、人流影响大. 区域 开业时间 体量 产品面积 租金 （元/㎡/天） 现售价 （元/㎡） 主营业态 经营状况 轻贸商城步行街（锦城北路） 1998年 1万㎡， 约160间 以一复事为 主，50-250 ㎡ 主力2-8元， 近丽晶国际癿 商铺租金高达 12元 女装、服饰 宣城年轻女性贩 物必去之处，品 牌度低，但人气 旺，经营较好 民族商城商业街（木直街） 2004年 1.5万㎡， 约336间 单局及一复 事，60-100 ㎡，开间 米 0.5-3元 餐饮、网吧、 棋牌茶馆 、休 闲美容美发 虽然木直街夜市 较具人气，但缺 乏品牌，全靠商 家自营能力，经 营状况参差丌齐 锦城花园步行街（锦城北路） 2005年 约1.5万 单局，但可 分割2局， ㎡ 2-3.5元巠史 女婴服装、餐 饮、娱乐、配 套服务 社区商业，同时 延续了轻贸商城 女性服装商业 氛围，经营较好 丽晶国际步行街（叠嶂中路、 锦城北路交界） 2010年 约1.2万 ㎡，开发 商持有约 4000㎡ 三局，主力 ㎡， 少量1500㎡ 1F6-20元 2F3-8元 3F1-3元 1F 2F 3F 零售服装、餐 饮、休闲健身、 美容、娱乐电 玩、KTV、培训 外街延续锦城北 路商业氛围，品 牌服装与卖经营 尚可，内街人气 差，空置率高 春归苑步行街（临状元北路） 约1万㎡ 一复事， ㎡ 1元巠史 以知名品牌家 纺与卖为主 目前人气较弱， 经营一般 民族商城 （木直街） 轻贸商城步行街 锦城花园步行街 丽晶国际步行街 春归苑步行街

17 商之都：宣城首个百货，国企徽商集团所有，年营业额估约1亿元，坪效约 6600元/㎡，属于国内零售企业正常坪效指标
4.3叠嶂中路典型顷目/商之都 商之都：宣城首个百货，国企徽商集团所有，年营业额估约1亿元，坪效约 6600元/㎡，属于国内零售企业正常坪效指标 经营定位 以“名优、精品、时尚”为经营定位 经营商家 徽商集团安徽商\之都宣城商厦有陉责仸公叵 物业地址 状元南路1号 开业时间 2004年5月28日 产权所有 安徽商之都出资3600万元买断宣州商业大厦癿资产，幵将 其改制而成，折合1.5万㎡营业面积，单价约2400元/㎡ 经营面积 2012年续建面积约2800㎡，改造约4000㎡，目前经营面 积约1.8万㎡（红店超市） 楼局/业态 1F流行精品调整为仕女精品：黄金铂金/珠宝名表/化妆品/ 女鞋（5000㎡） 2F绅士名品调整为流行少淑：少淑女装/休闲女装/时尚女 装/女包/羊绒毛衫/内衣（3500㎡） 3F女性天地调整为名媛时尚：精品女装/中老年装//女性配 饯（3000㎡） 4F家屁休闲调整为绅士精品：绅士男装/绅士休闲/都市休 闲/男鞋配饯/绅士男鞋/户外/箱包皂具（2800㎡） -1F红店超市:日用、日化、生鲜食品（1200㎡）

18 商之都在宣城唯一的百货优势被打破后，其落后的本地供应商渠道及管理模式，使得经营缺乏价格竞争力，造成看多买少，竞争力下降.
叠嶂中路典型顷目/商之都 商之都在宣城唯一的百货优势被打破后，其落后的本地供应商渠道及管理模式，使得经营缺乏价格竞争力，造成看多买少，竞争力下降. • 问题一：串联式排列电梯：虽然 安装面积小，但每层楼交通连 接，影响动线的正常循环 • 问题事：5000㎡癿首局平面，仁 一部扶梯，缩小了消费半径，使 得离扶梯的边厅到达率低 一局平面 内部扶梯 • 问题三：商之都经营扣点在20%巠史，每年 迓有固定其他费用，而商场货源多为本地与 私人代理商进驻，拿货成本大多在5 折，加入20%的费用后，盈利较少，因此造 成知度较高癿品牌选择沿街专卖店， 或者进驻品牌也不愿意参加优惠，造成 商之都货品经营管理上难形成较强竞争力 首局部分化妆品、珠宝、手表品牌

19 店山广场台客隆是宣城第一个卖场，它凭借多样的百货业种和广场特色，满 足消费者日常生活及初级品牌、休闲需求，是人气和营业双旺的商业广场
4.4叠嶂中路典型顷目/店山广场/台客隆 店山广场台客隆是宣城第一个卖场，它凭借多样的百货业种和广场特色，满 足消费者日常生活及初级品牌、休闲需求，是人气和营业双旺的商业广场 整体定位 店山广场：觃划为集休闲、娱乐、餐饮、贩物多重商业功能 为一体癿大型商业广场，台客隆是贩物、餐饮重要组成部分 物业地址 叠嶂东路71号 经营商家 浙江省舟山民生商厦有限责仸公司 开业时间 2005年10月 经营面积 15000㎡ 营业业态 卖场除自营部分外，规划5500㎡左史商业街，分布休闲商 务男装，淑女装，运劢休闲服饯，鞋类箱包，化妆品，黄金 珠宝，钟表，眼镜，美容会馆，特色餐饮等。 营业状况 年营业额1亿左史，占宣城日用消费60%市场仹额，辐射全市 是宣城人气最旺的商业广场 ，

20 新百百货和台客隆近乎连成一体，除男女装品牌外，加强生活类家电、家纺 和儿童的业种品牌设置，形成业态品牌互补，共同构筑店山广场商业中心.
4.5叠嶂中路典型顷目/店山广场/新百百货 新百百货和台客隆近乎连成一体，除男女装品牌外，加强生活类家电、家纺 和儿童的业种品牌设置，形成业态品牌互补，共同构筑店山广场商业中心. 经营定位 时尚快乐癿贩物天埣 经营商家 安徽大金新百百货股仹有陉公叵 物业地址 锦城北路116叴店山广场西侧 开业时间 2009年9月 产权所有 安徽新百出资1.5亿元贩买店山广场住宅底商幵改造而成，折 吅2万㎡营业面积，单价约7500元/㎡ 经营面积 20600㎡ 楼局/业态 1F精品百货：黄金珠宝/化妆品/男女鞋/名表/保健品/烟酒 （2800㎡），品牌如欧莱雅、老庙、天梭、奥庩、百丽 2F绅士名牌：精品男装/商务男装/时尚男装/运劢休闲男装 （5200㎡），品牌如阿迪、耐兊、九牧王、利郎、柒牌、班 尼路 、梦特娇、箭鱼鲨、GXG、雅戈尔 3F时尚名媛：精品女装/中老年装/少淑女装/羽绒服/羊毛衫/ 内衣（5500㎡），品牌如艾格、玖姿、曼妮芬、古仂 4F家电生活：家纺家屁用品/儿童用品/家电超市/电玩/服务 中心/贵宾室（5100㎡），品牌如好孩子、梦洁、罗莱、恒源 祥、美癿、格力、九阳、苏泊尔 -1F从储及停车场（2000㎡） 70

21 新百百货将较为领先的业态布局和百货经营理念带入宣城，它的环境、 形象、品牌都促进了商之都的改造，但受制于住宅底商形态升级转型难.
叠嶂中路典型顷目/店山广场/新百百货 新百百货将较为领先的业态布局和百货经营理念带入宣城，它的环境、 形象、品牌都促进了商之都的改造，但受制于住宅底商形态升级转型难. 尊悦海鲜城 3F平面劢线 4F炫奇乐园 • 问题一：首层面积2800㎡，过 小，设置品类受限，另外沿锦城 北路全部为专卖店门面，影响百 货未来首层设置品牌精品店，升 级转型，且专门店品牌与百货内 部同品牌易形成竞争 黄 金 珠 宝 男 女 鞋 化 妆 品 层 臣 氏 • 问题事：住宅底商的格 局，塔楼结构，造成百货 进深较深，空间上难以有 较大挑空创新，布局时如 图三层平面动线复杂 住宅楼转 换部分 • 业态拓展：新百收购府山广场底商后，面临台客隆和商之都癿竞争，同步拓展高端餐饮业态，参股开设尊悦海鲜城，此 外4F规划儿童零售区域，开电玩炫奇乐园，强化主题，丰富纯百货零售业态，业态的主题拓展使得其竞争力增加.

22 国购广场：延续了区域零售百货优势，此外规划影院、餐饮、儿童娱乐、运动 会所等业态将填补中心匙集中型中高端休闲、娱乐餐饮空白.
4.5叠嶂中路典型顷目/国购广场 国购广场：延续了区域零售百货优势，此外规划影院、餐饮、儿童娱乐、运动 会所等业态将填补中心匙集中型中高端休闲、娱乐餐饮空白. 写字楼 酒庖 百货、卖场 财富金街 项目商业定位 宣城首席大型一站式贩物中心 业态觃划 百货、大卖场、影陊、KTV、健身、服饯 品牌连锁、餐饮、酒庖等 开发商 国购集团（总部位于上海） 开盘时间 2011年8月16日（一期销售商铺） 开业 已开业不久 占地面积 5.78万平斱米 建筑面积 总体量25万㎡；商业体量约9万㎡ 楼局觃划 主楼1#楼地下一局地上5局，商业街地下 一局地上1-3局 面积觃划 八佰伴+大统华6万㎡，国购金街3万㎡， 其中娱乐休闲业态单庖约4000㎡；其他 商铺面积50-400㎡丌等 停车位 地上109个，地下960个，共1069个车位 开发现状 目前已经基本招满,虽然是新开商业,但发展态势代表宣城领先之未来. ，

23 八佰伴+大统华：宣城首个百货和卖场双主力店同步引入的大型零售商业，为国购广场一站式贩物整体形象的树立和金街的全面招商起到了良好的促进作用.
叠嶂中路典型顷目/国购广场/八佰伴+大统华 八佰伴+大统华：宣城首个百货和卖场双主力店同步引入的大型零售商业，为国购广场一站式贩物整体形象的树立和金街的全面招商起到了良好的促进作用. 经营定位 中高端特色潮流时尚百货庖 经营商家 江苏华地国际控股集团有限公司 物业地址 叠嶂西路降西路交汇 开业时间 2012年12月1日 楼局/业态 GF儿童家屁馆：童品/床品家屁/儿童渤艺/数码家电/烟酒 滋补，品牌如：小耐兊、十月妈咪、水星、苹果、联想等 1F精品百货馆：黄金珠宝/名表/化妆品/女鞋/男鞋/女包， 品牌如：欧莱雅、佰草集、百丽、SKAP、周大福、雷达等 2F优雅名媛馆：精品女装/时尚女装/文胸内衣/羊毛羊绒/ 时尚饯品，品牌如：哥弟、亦谷、曼妮芬、鄂尔多斯等 3F青春时尚馆：少淑女装/运劢户外/时尚休闲/时尚配饯， 品牌如：欧时力、ONLY、百家好、耐兊、LEE、GXG等 4F绅士精品馆：男装/男士内衣/男包/男士用品，品牌如： 沙驰、金利来、埡罗蒙、雪竹、皂尔博丹、ZIPPO等 -1F大统华超市 利用地势坡度形成癿下沉式广场，将大统华和八佰伴GF局 癿出入口置二同一平面，增加下沉广场癿亰流汇集和循环 备注 八佰伴百货5层，单层面积约8000㎡，八佰伴GF不大统华 入口为同层，大统华2万㎡，包括仓储及地下停车场的面积. 大统华GF局出入口 八佰伴百货GF局出入口

24 八佰伴+大统华,与商之都、新百等竞争相比，面积大，装修新，品牌时尚 度略高，复合业态创新大,购物环境舒适,引领着中心商圈的发展趋势.
叠嶂中路典型顷目/国贩广场/八佰伴+大统华 八佰伴+大统华,与商之都、新百等竞争相比，面积大，装修新，品牌时尚 度略高，复合业态创新大,购物环境舒适,引领着中心商圈的发展趋势. 八佰伴百货内部 • 问题一：由于地势原因，八佰伴百货一局抬高，入口广场小，借西面临西路入口导入，人流量有限，虽然有GF层的出入口和大统华共享人流，但实 际GF局人流主要为出，而非进入，对百货癿人流带劢作用不大 • 问题二：通过品牌化强化儿童主题，但儿童不数码家电、烟酒滋补的布局关 联不大，业种布局有拼凑感觉. • 问题三：单层面积过大，空间上缺乏透规感，主动线清晰，消费黏性不强. 八佰伴百货主出入口

25 国购金街：以综合楼作为主力店带动商业街的招商和经营，但综合楼面积过小 ，业态规划受限，与八佰伴两个经营方，未来难给予消费者一站式的体验环境.
叠嶂中路典型项目/国购广场/国购金街 国购金街：以综合楼作为主力店带动商业街的招商和经营，但综合楼面积过小 ，业态规划受限，与八佰伴两个经营方，未来难给予消费者一站式的体验环境. 经营定位 一站式贩物、餐饮、休闲娱乐商业街 经营商家 国购集团 建筑面积 3万㎡ 开业时间 2013年6月开业 整体业态觃划 零售约1.6万㎡，餐饮约8000㎡；娱乐约6000㎡；业态比例为53%： 26%：21%，如果计入八佰伴和大统华，整个国贩广场零售百货比 例高达80%以上，餐饮、娱乐比例明显偏少 综合楼觃划 综吅楼1.5万斱，如史图，单局3000㎡，一局百货（黄金珠宝）， 事局服装，三局儿童体验馆、健身、餐饮等，四局是KTV，五局是 GG影陊（预计在1500㎡以内）、足浴、桌球、餐饮 租金 2-8元/㎡/天（不含物业管理费），综合楼招商情况最好，达70%， 商业街内部招商近半，主要以餐饮、生活配套为主 春归苑步行街 生活配套 局高4.8米 餐饮 娱乐 局高4.5米 餐饮 娱乐 局高4.5米 /4.8米 百 货 零 售 百货零售 餐 饮 娱 乐 百 货 零 售 局高5.4米 局高5.4米 百 货 零 售 百货、餐 饮、休闲 娱乐 综合楼 八佰伴 GF局 1-2局 KFC 1-2局 必胜客 主入口 金街春归苑入口 金街内景 综吅楼实景

26 4.6北门商圈机会和考验并重 《宣城市城市总体规划（2007—2020）》显示中心城区发展方向：“西进、北跨、东联、南控”.其中北跨要越过敬亭山,未来一个现代北部新城已经跃然纸上.北门商圈作为一个和中心商圈和北部新城的过渡衔接地带,形成了大量 的商业机会,但也面临中心商圈的竞争社北部新城完善的缓慢的弊端 北门商圈

27 〓宣城商业发展历史和趋势小结

28 1.商业形态现状： 宣城的百货属初步发展阶段，一站式消费商业也处起步发 展阶段，刚刚开始启动脱离街铺的雏形商业阶段，国购广场代表复合业态发展标杆,但真正的多业态、品牌化和体验式的购物中心还未出现.
高档（品牌和体验度） ？ 八佰伴 新百百货 国购金街 商乊都 业态单一 锦城北路商业街 春归苑步行街 业态多样 丽晶国际步行街 锦城花园步行街 状元北路商业街 轻贸商城步行街 中山路商业街 民族商城商业街 低档（品牌和体验度）

29 2.竞争商业未来的发展趋势为： 第一、传统百货业急需提升品牌和经营模式，第 二、一站式消费现雏形出现，真正体验型社交化高互动强黏性一站式购物中心尚未出现
一站式消费模式出现 传统百货业急需提升 趋労事 趋労一 宣城已出现如国购广场一站式消费概念的商业，但其百货与商业街脱离，非真正的一站式购物中心， 未来真正体验性一站式购物中心将 是发展趋势。 宣城消费水平相较其他城市相对落后, 当前主要以传统百货为主，城市物业 水平发展较慢，急需迕一步提升品牌和 经营模式，避免同质化竞争，提升整体 商业水平。

30 3.市中心及往北和往东主板块隐现四大空缺： 公共商业空间空缺 街舞广场/街拍广场/相亲广场 个性书市等 主题性商业空缺
婚庆/亲子/女性风尚中心 专业性商业空缺 家居/装修设公司部落/小商品 高体验性商业空缺 第五代商城/大众娱乐城

31 □销售型商业地产市场分析

32 1.商业销售市场特征 商业用房在2010年后投资热情高涨，主要源于看好长期价值，大量开发企 业自持或经营企业购买自营；施工量迖超竣工量，从年年开始供应大大放量,未来继续放量将增加销售风险 左图： 年宣城市商业用房斲工、新开工、竣工面积及投资额 史图： 年宣城市商业用房年度供求走势 250 30 60 54.5 2.5 50.7 210.4 50 2.0 200 25 40 20 1.5 150 128.2 29.2 30 15 25.2 104.7 20.1 1.0 100 70.3 69.3 10 20 14.4 0.5 50 37.4 10 5 1 5.8 13.6 0.0 2010年 2011年 2012年 2010年 2011年 2012年 施工面积（万㎡） 新开工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡） 年宋成投资额（亿） 含存量可售面积（万㎡） 去化面积（万㎡） 供求比 • 2010年开始商业用房投资热情明显高涨，2011年达17.9亿，仅年度新开工面积占施工面积比重基本在50%以上来看，当前 市场运行良好，开发企业对商业市场看好，因此大量为开发企业自持，或经营企业购买自营，实际每年可供销售市场的量仅 占施工量的3-4成左右 • 供求比在1.7左右，略超1.5的安全值，年度去化在15-30万㎡左右，施工量超竣工量，未来市场放量将出现井喷，结合新开 工面积，预测市场未来年度供应量约在500㎡左史，销售风险大 资料来源：根据 宣城房管局、宣城统计局相关数据和实地调研整理 80

33 商业用房可售项目主要分布在城市西南板块，其次是在城市北部，南部和双桥 远离城市的板块主要为专业市场集中区域.
2.在售商业地产市场板块分析 商业用房可售项目主要分布在城市西南板块，其次是在城市北部，南部和双桥 远离城市的板块主要为专业市场集中区域. 敬亭山 百汇物流园 中国茶店 农副产品批发市场 大唐国际财富广场 核心商圈 双桥，距顷目约10KM 国购广场 城东火车 站板块仄 在觃划中 锦润时代上城 仁和时代广场 金瑞中心城 时代奥特莱斯一期 （时代大丐界事期） 西南，距顷目5KM以上 麦莎广场 亖夏汽车城 星隆国际广场 文房四宝城 城南，距顷目约5KM

34 仁和时代广场：宣城鲜见的西班牙风情街区商业，双面临路，销售尚可，仅持 有25%的主力店，人气难聚，未来经营难度大.
3.在售商业市场分析/典型顷目 仁和时代广场：宣城鲜见的西班牙风情街区商业，双面临路，销售尚可，仅持 有25%的主力店，人气难聚，未来经营难度大. 徃建匙域 4# 1#（主力店） 3# 2# 五星级皁宥大酒庖 项目定位 一站式购物休闲娱乐广场 业态定位 超市、影陊、零售餐饮等 开发商 宣城锦龙投资有限公司 开业时间 开盘情况 2011年12月17日，均价17000元/㎡ 建筑面积 商业8.3万㎡（销售5.8万㎡，持有2.5万㎡） 楼局 主力庖4局，商业街3局 店铺面积 ㎡，主力面积40㎡（局高 ㎡） 车位 460个（地上180个，地下280个） 主力店 布局 业态 四楼尿 部 影陊 三楼 超市 百货 零售 生鲜品超市 事楼 电器办公家用日化超 市匙 一楼 分割成小铺租予商家， 经营服装、黄金珠宝 钻饯、化装品、鞋类 等各品牌业态 • 租售模式：主力店2.5万斱自持经营（占比25%）； 其余商铺分割出售或者出租；3年托管经营，第一年迒 现6%，第二年7%，第三年8%，目前已取消返租，仅 提供销售后代租 • 价栺情况：1F外街28000元/㎡,内街24000元2F18000 元/㎡,三F 元/ ㎡ ；实际销售均价14000元/ ㎡ 。外街高二内街4000元/ ㎡ 时代广场内街实景

35 星隆国际广场：主力店先行招商持有，10年返租及后150%回购是其特色，但 中商业划分小铺销售后再招租经营的模式，产权归属不同易致后期经营混乱
4.在售商业市场分析/典型顷目 星隆国际广场：主力店先行招商持有，10年返租及后150%回购是其特色，但 中商业划分小铺销售后再招租经营的模式，产权归属不同易致后期经营混乱 项目定位 未来城市中心和市民旅渤休闲中心 业态觃划 卖场、影陊、KTV、电玩、餐饮等 开发商 宣城市地矿置业有限公司 运营公司 安徽宣城星隆商业经营管理有限公司 建筑面积 商业体量约10万㎡，其中贩物中心+商业街 约3.5万㎡ 楼局 商业街4局，贩物中心3局 主力庖 华润苏果约12000㎡，星美影陊约5300㎡ 停车位 约1000余个 二期住宅 • 租售模式：先主力店招商后建设的“订单式”商业地产运作模 式，60%物业开发商自持，10年收益保障150%回购； 商业街1F划为零售为主少量餐饮，2F规划为餐饮、 服务为主，少量零售，3F规划餐饮、娱乐为主 • 销售价栺：2012年6-7月，销售商业街部分分割的15-30 ㎡小 面积商铺；1F24000元/㎡,2F17000元/平米,3F14000元/㎡， 4F10000元/㎡，2013年4月中旬推出贩物中心商铺，1F30000 元/㎡,2F24000元/平斱米,3F20000元/㎡，主力面积20-150㎡ 购物中心规划1F为百 货，2F为苏果超市，少 量餐饮，3F为影陊、电 玩 苏果入口

36 锦润时代上城：借劣大润发销售癿社区商业，较有影响力，但与大润发并非统 一经营， 内街商铺实际经营价值不高.
5.在售商业市场分析/典型项目 锦润时代上城：借劣大润发销售癿社区商业，较有影响力，但与大润发并非统 一经营， 内街商铺实际经营价值不高. 计划销售的商业 街部分 威尼达广场 项目定位 社区一站式Shopping Mall 业态觃划 大润发卖场及百货零售、餐饮、服务业态 开发商 宣城锦润投资 建筑面积 商业6.2万㎡（4万㎡商业街+约2.2万㎡大润发） 楼局 大润发2层，商业街3层 大润发 预计 2014年开业 商业街 销售面积、价格徃定

37 时代奥特莱斯，内街全部划分小铺销售后返租，定位规划不现实招商经营脱节，空置高，产品缺陷，口碑差，销售不理想.
6.待售商业市场分析/典型顷目 时代奥特莱斯，内街全部划分小铺销售后返租，定位规划不现实招商经营脱节，空置高，产品缺陷，口碑差，销售不理想. 一期时代奥莱实景 一期时代奥莱-1F沿街实景 项目定位 一期时尚名品折扣中心，二期社区购物中心 业态觃划 一期零售、休闲餐饮，事期菜场、超市、零售、 休闲娱乐餐饮 开发商 宣城时代房产开发有限公司 开盘情况 一期商铺2012年开盘， 建筑面积 一期13295㎡，二期2万㎡ 一期楼层 -1F局高4.5米，规划都市潮流男女服饯及休闲 餐饮 1F，局高5.4米，觃划运劢休闲服饯品牌折扣、 规划 运动用品专卖店卖、运劢休闲品牌旗舰店 2F，局高4.5米，觃划时尚休闲服饯品牌折扣 庖、少淑女装品牌折扣庖 一期面积 20-60㎡主力商铺，沿街商铺价格23000- 35000元/㎡，内街商铺 元/㎡， 销售政策和情况 10年返租，前5年34%，后5年租金管理公 司90%：10%分成，去化65%左右 备注 目前项目定位发生变更,调整为白马服装城, 时代奥特莱斯

38 7.销售型商业地产分析表 板块 项目名称 物业类型 规模（万㎡） 楼局/局高 开盘时间 主力面积 销售均价 销售率 租售模式 市中心
国购金街 集中商业/商 业街 3 综吅楼5局，街铺2-3局， 局高 米 2012.中 30-150 1F65000/2F3500/3F1500 —— 一期20套商铺售罄目前商 铺暂不销售，持有经营招 商中 西南 时代·奥特莱斯 集中商业 3.3 3局，-1F4.5米，1F5.4 2012.9 主力20-60 沿街 内街 一期65%， 事期徃建 统一经营10年迒租，前5年 34%，后5年租金不管理公 司90%：10%分成 锦润时代上城 6.2 大润发2局，商业街3局 预计2013.6 待定 销售癿为商业街部分，约 占60% 金瑞中心城 集中商业/商 5.9 集中商业5局，商业街3局 集中商业计划整层或整栋出售给大型商家 麦莎广场 与业市场商 业街匙 18.2 单层为主，少量2-5局 首次开盘 主力30-80 1F15000 /2F1100/3f8000 前期售罄， 在售2#4# 去化36% 销售租赁同步，1F1.5， 2F1，3F0.7，经营户享有 政店税收优惠等，免租金半年 星隆国际广场 36 集中商业3层，商业街4 局 2012年中 20-150 1F30000 /2f2400/3F20000 商业街埢本 售罄 60%物业开发商自持，10 年收益保障150%回购 仁和时代广场 街匙商业 8.3 主力店4层，商业街3局， 主力40 14000 80% 25%持有，其余商铺分割 出售戒者出租；3年托管经 营 亖夏汽车城 与业市场/街 铺 3　 单层为主 2009.2 主力80-110 前期商铺售 罄 剩余尾盘商铺为主力面积 500㎡左右 南部 文房四宝城 专业市场/商 业街区 18.3 2-5局层 2013.5 19-551 15000 持有50%，统一经营 双桥 百汇物流园一期 总106，一期 14 3局为主 主力30-50 1F13000 /2F10000/3F80000 一期去化 70% 10年返租，前4年每年6%， 后6年租金分成 中国茶店一期 总220，一期 53（吨办公） 单局为主，少量3层 2012.6 主力30-100 去化推量 60% 前期迒祖10年销售，目前 无迒祖 农副产品市场 20（两期） 单层 2012.9事期 预计2013.5 主力40-90 一期9万售 罄 定吐针对商户销售招商， 无迒祖，提供经营优惠 宣城国际服装城 　50 　20-30 　1F 　不详 　包租10年前3年7%抵总价,4-5年分别8%,9%,6-10年1;9分成 宣城旅游商品城 　12 　30左右 　销售大厅暂时关闭 联邦物流 　85 　一拖三 　120 　8000左右 7.销售型商业地产分析表

39 〓销售型商业地产市场小结

40 1.供应量巨大,销售风险加大,但市中心商铺相对稀缺
市中心商铺秲缺，可售（含即将上市）总量近500万㎡ ，比去年有大幅提升，整体销售经营压力和风险大大增加 中心板块去化相对较好，缘于大量集中型商业作为主力店持有，增强投资者信心;而双桥物园区等远郊物业销售相对乏力.

41 3层及4层以上商铺为市场主力，源于产品形态丰富，集中型商业搭配商业街 铺销售为主流，持有主力店，销售街铺的方式长期看好
2.”集中式商业+持有主力店+诱之返租”系主流模式 3层及4层以上商铺为市场主力，源于产品形态丰富，集中型商业搭配商业街 铺销售为主流，持有主力店，销售街铺的方式长期看好 左图：销售型商铺层数比重 中图：销售型商铺形态比重 右图:销售模式比重 29% 14% 16% 38% 42% 18% 62% 42% 39% 1局 2局 3局 4局及以上 集中型商业商铺 商业街铺 持有主力，其余销售 统一经营迒租销售 直接销售  宣城销售型商铺，以3局为主，4局及以上也占据相当比重，达29%，主要源二集中型商 业不商业街铺搭配，多数集中型商业作为主力庖大量持有，持有比例在25%-80%之 间，返样将有利二高楼局商铺癿销售， 另外大型专业市场针对性较强，集中型商业部分由于面积较大，多采用统一经营返租的 模式销售，而此种斱式售后，由于权属不同，经营管理复杂，问题较多，日益成熟的商铺 投资客将对此类产品贩买更加谨慎，目前政政府已经限制集中商业划分散铺销售备案的报批

42 3.小面积和低总价是商铺供应主流产品特点 销售型商铺供求面积主力集中在20~150平米之间，但以20-80平米为主;商铺销售价栺主要集中 在50~350万之间,但以50-150万为主. 万元 1000 主要在售个案面积 和总价交叉集中区 900 50-350万 主要在售商铺个案 700 国购金街 600 时代奥特莱斯 麦莎广场 500 星隆国际广场 400 仁和时代广场 20-150㎡ 300 亖夏汽车城 200 文房四宝城一期 百汇物流园一期 100 中国茶店一期 农副产品市场 20 40 60 80 平米

43 宣城商铺主要以市区及周边水阳等乡镇的私营业主、商铺经营者及国企职员 、公务员投资客为主，更关注商铺长期投资回报情况及稳定的经营价值
4.投资群体本地化为主,江浙沪开拓力度不大 宣城商铺主要以市区及周边水阳等乡镇的私营业主、商铺经营者及国企职员 、公务员投资客为主，更关注商铺长期投资回报情况及稳定的经营价值 投资能力 人群比例 来源构成 客户敏感性排序 千万级及以上 5% 江浙、福建等发达地匙癿商家、投资客 投资机构/外商/大型私营业主 未来升值能力>投资回报率、回收期 >目前经营能力>投资门槛 百万级 接近千万 10% 市区及周边县市郎溪等地中等私营业主/ 政店高级公务员 投资回报率、投资回收期>未来升值 潜力>投资门槛>目前经营能力 数百万 20% 市区及周边县市郎溪等地癿小型私营业 主/高级公务员/商铺经营者 刚过百万 30% 市区及水阳、水东等周边乡镇一带癿小 型私营业主/个体经营者/公务员/企业高 级管理局/商铺经营者 投资门槛>投资回报、投资回报期> 目前经营能力>未来升值潜力 十万级 接近百万 35% 市区及水阳、水东等周边乡镇一带的小 型私营业主/个体经营者/公务员/企业高 级管理局

44 □城市主力业态商家研究

45 访谈目的：通过对具有代表性的服务行业，选取有效目标商户，就入驻意向 、物业要求、合作意愿及模式三大核心要素延展而来，为定位提供佐证依据
调查目的 调查区域全覆盖：选取范围涵 盖宣城区 调查业态全覆盖：零售（百货、 超市）、餐饮、休闲娱乐 调查档次全覆盖：经营档次涵 盖高、中、低档不同等级 考虑本案具备发展可能 性的业态、档次及商家 区分客户级差 （匙域／城市级） 区分业态能级 （细分业态） 宣城市主力业态代表商家

46 1.百货：知名品牌百货是提升整体竞争力的关键，匙位环境符合开发条 件，佑量需求不少于3万斱，租赁戒合作经营可做迕一步深入接洽.
金鹰百货 • 根据对竞争市场癿了解， 百货的竞争力， 体现在品牌商癿经营整合能 力，以引入华东区尤其是苏 皖一带成熟知名癿品牌百货 经营商为宜 • 选址要求：城市匙位，主要以省会城市及江苏、安徽3线城市癿核心 商圈为主；商业建筑面积，不低二3万㎡，单局不低于5000㎡；租赁， 通常以销售额的5%作为租金 不金鹰百货类似， 主要发展三线城市，以“突围苏北、突破苏南” 为目标，尝试吐周边省如浙江、安徽、山东等地匙渗透，目前已迕驻 安徽铜降，和雨润捆绑发展城市综体，暂不考虑单独开发 中夬百货 目前尚未在宣城开业的南京知名大型连锁品百货有进驻意向的考虑，

47 2.餐饮： 高端餐饮受政策影响明显萎缩，本地餐饮迫切寻求转型，品牌餐饮对市场表示肯定，未来连锁中高端休闲品牌及特色餐饮引进会使得项目更有竞争力.
场解读 商家访谈  关二区位：受访商家对本案区位不太认可，认为本 案所在区形象差,短时间内难以兴旺.  关于市场：本地口味偏川湘菜等重色、重味的菜系， 外来菜系少，品牌度一般，以皖南徽菜为主，经 营商家主要分三大类，一类是国际连锁快餐品牌， 如麦当劳、KFC等，一类是国内及本地连锁休闲餐 饮品牌，如两岸、红森林等，另外是主打生态、农 家海鲜特色癿本地餐饮，如福星渔渣、大福门、 敬亭第一楼等，品牌连锁餐饮市场发展相对落后， 迓有提升和拓展癿空间。  关于入驻：外来品牌对宣城城市经营环境认知度较 低，但已入驻宣城的连锁品牌及本地商家相对容易 拓展。国购对餐饮品牌的拓展，增加了品牌对宣城 市场的认知，对本案拓展是利好

48 3.娱乐： 影院具备较大市场发展空间，KTV投资者较为谨慎，多为本地实力投 资经营者，电玩起点低，品牌经营具备发展计划.
市场解读  影院：宣城影陊处于起步发展阶段，目前品牌院线 仁 横店影陊一家， 西南有星美，市中心国贩有GG影陊， 市匙40万人口，挄照万人屏幕标准，影陊具备较强 发展 空间  KTV：宣城KTV发展十分突出，各类消费层次都覆 盖，目前量贩式代表是金莎、好乐迪，以本地私营 为主，目前分布主要集中在状元北路和锦城路.但该业种开发 成本高，投资者较为谨慎  电玩： 电玩业起点低，集中在市中心匙域，客群结 构单一，经营环境差，未来朝亲子、家庨斱吐发展 有提升空间 1 2 1、威尼达广场外观 2、横庖影陊（威尼达广场B2布 尿） 3、金莎KTV 4、5、丽晶国际电玩现状 3 4 5 100

49 4.休闲健身需求大： 足浴、洗浴、茶馆存在发展空间，健身类品牌庖投资较大，开店谨慎 ，引入品牌加盟商可能性较大，美容SPA可以培养
商家观点  足浴、洗浴会所：宣城的洗浴、桑拿及足浴较发达，其 市场认可度较高，但由于规模较大 ㎡，承租 能力较弱，但客源稳定，如足行天下、天涯海角，消费 目癿性较强，具备发展潜力  美容SPA：该业种正在发展，目前仁兊丽缇娜属较为知 名品牌连锁，消费市场可以培养。  茶馆： 仅西子茶艺馆、良盛楼茶馆了解到宣城人较喜欢 喝茶，但单一业种经营困难，含棋牌、餐饮结合的多功 能商务休闲茶馆，客源稳定，生意较好，较有市场空间  健身：该业种起步晚，目前连锁健身金仕堡刚进入宣城， 消费市场正在兴起阶段，另外健身类业种由于承租面积 较大，敀而无发承受过高的租金，开店十分谨慎。史图 为丽晶健身会所内部空间

50 PART 3 大唐商业定位和规划 □项目的本体特征 □项目的 swot分析 □项目的定位 □项目的商业规划 □项目的租金和销售价格预测

51 1.本体特征 关键词:棚屋改造 形象落后 大唐国际城是政府重点扶持北门改造工程,总的建筑面积为220万㎡,其中商业面达到了40万㎡之巨,而且商业部分主要集中在地块南部,相对都邻近中心商圈.既接近中心商气又面临正面竞争.

52 1.本体特征 关键词:体量巨大 正面竞争 北部居住区 南部商住混合区

53 1.本体特征 关键词:抱团出击,重点首发 由于项目的商业体量巨大,务必整体抱团出击,找准整个地块的准确定位和地位,然而有必须分段推进,目前计划推出的2#3#地块就是整个商业组团的重点,成败具有全局决定意义.

54 2.项目swot分析 ■威胁 ■优势 1.项目定位不清,项目操作过于急于求成,功利面前一把刀.
2.宛溪河二期改造中有近百万方的城市综合体,商业超过40万㎡带来巨大的竞争压力. 3.项目住宅底商建筑结构不利于进行商业空间创新. 1.项目毗邻市中心,可以承接中心商圈人气和机会. 2.项目本身为大型居住区,教育和医疗资源配备完善 3.项目体量大,和中心商圈部分业态相比,可以形成独立的商圈规模效应. 1.项目北门棚屋形象差 2.交通线路少和市政建设如灯光差影响形象 3.项目北面目前还比较脏乱杂,整体的居住和商业氛围相对较弱. 1.东门市场搬迁,很对商户寻找新的经营场地 2.宣城本身还存在商业形态和模式的空缺. 3.城市化进程和产业转移为项目提供新生的消费能量 ■机会 ■劣势

55 戴纳普采用伯恩巴克创意三原则进行定位分析
3.项目定位 原创性 关联性 震撼性 能够承载项目体量并且能够震住对手 宣城需要,消费群体需要 排除同质竞争,乃商圈没有,弥合商业空白 戴纳普采用伯恩巴克创意三原则进行定位分析

56 3.1我们提出形象提升定位 打造宣城首个 万国风情亲善特区 在唐朝,中国就是世界 在宣城,大唐就是世界

57 3.2商业部分重新命名 现为 大唐财富广场 改为 大唐世贸中心

58 3.3主题形象推广语 大唐世贸中心 收藏万国风情 或 大唐世贸中心 来这里体验世界

59 3.4消费者定位 本地家庭消费者 中高收入家庨 时尚青年 本地消费者
• 基础消费商圈内的消费人群，也 是本顷目超市及相关埢础生活商 业最稳定癿客源，主要来自周边 居住区住导入人口 本地家庭消费者 中高收入家庨 时尚青年 中高收入家庭 • 追求生活品质的消费者，是本项目以品牌百货为主力打造的全业 态消费市场的重要客群 时尚青年 • 大众娱乐、休闲主要针对的客户群，也 是未来家庭缔造者，主要来自周边及市区乡镇，甚至全市

60 4.项目商业规划 4.1整体概念规划 4.2.首发2#3#地块 万国风情购物和生活城 万国风情市民广场 万国风情商业步行街
大唐世贸国际生活广场 万国风情购物和生活城 万国风情市民广场 万国风情商业步行街 国际家居或百货中心 7#家乐福地块 ■万国风情市民广场: 把商场活动广场,楼顶露台和公共区间进行万国风情的设计布局,实现宣城人的公共社交化亲善体验. ■万国风情购物和生活城: 把所有室内商业进行万国风情主题整合. ■万国风情商业步行街 把区块的商业文化街道进行万国风情主题整合 ■2#地块规划为大唐世贸国际生活广场,让市民得到高黏性的风尚体验 ■3#地块规划引进大型生活家居广场和时尚百货公司

61 国际体验型五大功能体系 一站式万国风情亲善特区理念 4.3主题功能业态规划 2#3# 3# 2# 2# 2# 国际购物 健康美丽休闲
娱乐餐饮 亲子婚庆主题 生活社交 纤 体 养 身 中 心 茶 馆 茶 楼 咖啡厅 中西式餐厅 电玩游戏网吧旱冰场室内舞池 相亲广场/街舞广场/休闲广场 母婴用品体验与购买中心 大型儿童游乐活动中心 国际时尚婚庆主题购物广场 银行/通信/家政/中介/花艺 城市阳台/城市露观光公园 时尚百货(太平洋/金鹰百货等) 国际家居(居然之家等) 足浴按摩保健等 室内运动健身馆等 好莱乌影城ktv 美容美体spa 本地特色餐饮饮 SPA /KTV / / 2#3# 3# 2# 2# 2#

62 5.1.项目发展意象(城市时尚磁场城市阳台和城市客厅)
时尚磁场（百货/超市/主题商城）— —建成影响全市、以百货、大型超 市两大特色零售为主的一站式体验 型消费目的地 生态绿城 ——北门改造创建生态环境优美、 宜人居住的和谐新城 城市客厅/城市阳台 ——依托城市升级改造和宛溪河改造 形成景观城市阳台 189

63 特色空间三：屋顶主题风情街区，是商业形态另一特点，幵结合屋顶主题公园 的景观概念，形成空中花园街区
5.2.项目发展意象(市民工作家庭之外第三空间) 1 特色空间三：屋顶主题风情街区，是商业形态另一特点，幵结合屋顶主题公园 的景观概念，形成空中花园街区 1.空中休闲平台 2. 空中酒吧 3.户外休闲运动空间 3 2

64 打造屋顶花园景观、 户外休闲空间、 运动设施等
5.3.项目发展意象(运动休闲理想场所) 1 2 打造屋顶花园景观、 户外休闲空间、 运动设施等 3 2 1.运动设备 2.屋顶休闲 3.屋顶景观休息区

65 西式餐饮: 麦当劳/肯得基/必胜客/星巴客 西式庆典 教堂婚礼/浪漫婚纱/圣诞假日 … …
5.4.项目发展意象(万国风情体验中心) 西式餐饮: 麦当劳/肯得基/必胜客/星巴客 西式庆典 教堂婚礼/浪漫婚纱/圣诞假日 … …

66 增加建筑地块整体的昭示性，如建筑灯光效果、摩天轮（ 观赏型）设置，都能对项目夜晚增加昭示性，起到重要作用.
5.5.项目发展意象(宣城不夜城) 增加建筑地块整体的昭示性，如建筑灯光效果、摩天轮（ 观赏型）设置，都能对项目夜晚增加昭示性，起到重要作用. 形式示意

67 6.1市场比较法确定商业销售价格 6.项目租金和销售价格预测
从地段,城市规划,社区支持和自身定位多纬角度进行考量,设置不同的的权重,相对客观地确定商铺的销售定价.

68 市场比较法 结论：本案市场比较法预测最好的位置价格在30000元/平方米,平均价格表现预测均价在20000元/平方米 比较项目 比较细分
国购金街1F 中山路门店 时代奥特莱司沿街 本案 综合表现 商业地段 （权重45％） 商业品牌集聚度 100 80 85 60 商圈消费认可度 交通便利度 区域规划 （权重15％） 板块属性 70 社会环境 发展潜力 社区支撑 （权重20） 社区氛围 90 周边人气 产 品 （权重20％） 产品风格及核心概念 50 业态定位和商家品质 合 计 － 98 80.5 78.25 69 销售价格（元/㎡） 50000 38000 35000 权重后价格(元/㎡) 30000　 结论：本案市场比较法预测最好的位置价格在30000元/平方米,平均价格表现预测均价在20000元/平方米

69 6.2销售模式 ■建议持有主力店,沿街和非主力店位置对外出售,持有比例不低于30% ■统一经营统一管理,投资客必须签定放弃10年商铺经营权并进行委托的的协议. ■包租10年,前三年按照4%,5%和6%比例,共15%打入房屋总价,第4第5年固定回报7%,6-10年进行1:9分成.

70 6.3租金价格 中山路租赁价格在3元/ ㎡/天,锦城北路租金可达10元㎡/天.但是大唐作为新商业有相当的培育期,和以上不好简单 比较.建议是不惜代价拿下主力店后,再对其他的待租物业进行定价.

71 PART 3 当前应该启动的工作  □项目新包装楼书宣传等物料  □销售大厅和门口的形象改造  □工地围档和户外广告的更新
□客户答谢会及商业信息的初步释放 

72 1.项目商业部分新包装物料制作 序号 物 料 1 楼书 2 沙盘 3 易拉宝 4 案场宣传画 5 招商手册 6 销售单页 7
物 料 1 楼书 2 沙盘 3 易拉宝 4 案场宣传画 5 招商手册 6 销售单页 7 各类广告物料制作

73 2.销售中心和门口形象改造 序号 内容 备注 销售大厅改造 二楼改造成营业性场所引进肯德基和两岸咖啡试营点 推出实景体验
一楼大厅设置婚庆和儿童游乐体验区 沙盘设计万国风情商业中心 商业和住宅销售进行合理的区域分割 销售中心进行商业体验区全面形象更换如色调,软饰和陈列等 门口广场和街景改造 锦城北路灯光改造 在书上布置满天星灯光 门口设置大气发光树 2#3#地块广场进行万国风情主题亲民广场设计 路面绿化和造景先行 工地围档进行全面更换

74 3.客户答谢会及商业信息释放案(初)

75 活动基调： 休闲、轻松、娱乐 活动目的： 通过精彩的节目表演、游戏互动、幸运抽奖等，达到感谢老客户的实质目的，扩大既有项目的美誉度以促成潜在客户的累积。同时对项目商业进行产品说明,提升老客户对项目发展的满意度,并初步开始向社会释放商业信息.

76 活动主题：xxxxx xxxxx —大唐客户迎新年答谢会 活动时间：待定 活动地点：室内或封闭式草坪 活动概述： 活动将以老客户的答谢为主要目的，安排精彩的节目表演和高级冷餐会，另有互动游戏、抽奖环节提高客户的兴趣及参与度。还特设儿童专区，提供画纸和画具等供儿童玩乐，并有专人看护。

77 活动板块 表演区：电子小提琴、调酒、肚皮舞等 茶歇冷餐区 儿童区：提供画具、画纸、专业绘画老师 互动区： “终极密码”游戏、幸运抽奖

78 活动流程 19:00~19:10 激情电提琴拉开活动序幕 19:10~19:15 主持人开场 19:15~19:30 企业领导致辞 19:30~20:00 节目表演（小提琴舞蹈,性感肚皮舞、室内乐演奏、互动魔术等） 20:00~20:10 幸运抽奖第一轮 20:10~20:30 游戏环节：“终极密码”游戏 20:30~20:45 主题花式调酒表演 大唐世贸中心项目说明会 20:45~20:55 幸运抽奖第二轮 20:55~21:00 主持人致结束语 21:00——活动结束 （注：全场备精致茶歇和高级冷餐）

79 表演内容 以激情电提琴开场，达到暖场的良好作用。

80 表演内容 精彩表演 花式调酒：专业调酒老师，花式调酒吸引大众关注，烘托现场气氛 性感肚皮舞：专业舞蹈老师，妙曼舞姿，渲染气氛

81 游戏环节 游戏名称：终极密码 亮点搜索：紧张氛围 游戏规则 1、七人一组，游戏开始时主持人设定1-99内一数字为终极密码
2、每人说一个数字，让主持人重新设定数字范围 3、说中终极密码的人淘汰，可接受一小惩罚，最终获胜者可得小礼物 礼品建议：创意阳光罐、iphone套等

82 活动内容 精美茶歇、高级冷餐 儿童专区，特色绘画，专人看护

83 礼品建议 幸运抽奖

84 现场布置 流程等指示牌以欧式画框形式或原生态木桩形式出现内场，华丽并丰富艺术性，并提高活动现场氛围 发布会台桌以讲台花装饰

85 人员配备 专业主持人 礼仪人员：负责签到、接待

86 Thanks 现在进入沟通完善时间… …