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总案大纲 第一部分：竞争对手总览 第二部分：策略中心思想 第三部分：策略执行 第四部分：营销节点 第五部分：价格策略 第六部分：视觉表现
第七部分：物料规划 第八部分：销售管理 总案大纲
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【第一部分：竞争对手总览】
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（包括配置标准、销售状况、希顿配置标准及楼盘分布图）
竞品项目市调报告 （包括配置标准、销售状况、希顿配置标准及楼盘分布图）
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2011年竞品分析小结： 1、市场放量状况： 今年写字楼市场将陆续有东方希望中心、奥克斯广场、创世纪、大魔方、创新时代广场等近5个写字楼项目面市，加上已在销售的德商国际、蜀都中心、凯旋广场、新世纪环球中心、大鼎世纪广场、康普雷斯、香年广场、新希望国际等项目，预计推出的写字楼总量将达到约140万平方米，竞争将分外惨烈； 2、产品硬件、配置状况： 从竞争对手配置标准对比发现，东方希望中心、大鼎世纪广场、创世纪等竞争对手在产品基础硬件、产品配置方面，与希顿国际广场多数相比不相上下；甚至在某些方面还有自身的优势。 3、市场售价状况： 通过市调我们发现，目前售价最高的是大鼎世纪广场，成交价格在约13000，售价较低的有德商国际成交价格约9800。
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一、我们面临着何种严峻的形式？ 困难一、激烈的市场竞争； 困难二、自身产品并不具备明显的优势； 困难三、不得不面对的高售价压力；
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二、我们的出路在哪里？ 突破口一：策略先行，提出全新的商务理念，赋予项目独特的性格， 突破口二：强化项目软性服务、商务感受及氛围；
突破口三：充分利用希尔顿酒店的影响力，大手笔推广传播，拔高调性， 建立品质，做足做大影响力； 突破口四：销售上采取全方位销售策略，充分挖掘并利用社会资源、建立 渠道网络和丰富的客群资源库； 突破口五：建立专业、高效、极具战斗力的销售团队；
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【第二部分：策略中心思想】
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1、定位思考 2、定位方向 3、定位目标
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重新定义现代的商务观 引领未来商务发展潮流 1、定位思考：希顿国际广场究竟应该怎样定位？
2011年的商务办公市场，将是残酷竞争的一年，我们要在激烈的竞争中顺利突围，必须要提出一个全新的商务概念，给商务一个革命性的理念，才能在众多的市场竞争中脱颖而出，才能给自己一个鲜明的性格和气质，让产品从此与众不同。 换句话说，我们要： 重新定义现代的商务观 引领未来商务发展潮流
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奢侈品写字楼 奢侈的商务享受 籍此，我们给希顿国际广场一个震撼且名副其实的产品定位，赋予其全新的产品理念，那便是：
我们的目标是要将希顿国际广场打造成： 奢侈品写字楼
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即希顿国际广场之外的一切产品； 即独一无二的希顿国际广场； 一类是非奢侈写字楼， 另一类是奢侈写字楼，
从此，市场上的写字楼有了两个全新的类别： 一类是非奢侈写字楼， 即希顿国际广场之外的一切产品； 另一类是奢侈写字楼， 即独一无二的希顿国际广场；
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内在的精神气质和独特服务，才是不可复制和取代的。
2、定位方向：一般商务与奢侈商务的分界线在哪儿？ 再好的硬件设施、再先进的技术，最终必然会被后来的产品所超越，写字楼的硬件配套是外表和躯体，而软性服务才是真正的灵魂，而只有 内在的精神气质和独特服务，才是不可复制和取代的。 所以，我们除了要在产品硬件上做足功夫之外，更要花大力气来解 决软性服务，软性服务的体现，更多的是依靠和归咎于具有划时代意义的商务理念作为指引，并在这一理念的指引下，开拓出一种全新的商务模式和商务感受。并通过营销和推广培育产品独有的精神气质。 这正是希顿国际广场所要做的
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奢侈商务首创者 引领一场商务理念的革新 希顿国际广场要做的是， 随着时代的进步，商务的需求也正发生着巨大的改变。
现代商务，已经不再是传统压抑、呆板、甚至死板的纯商务办公，越是高端的商务，就越是要具有一个轻松、休闲的商务环境和氛围， 为商务人士提供一个宽松的商务办公、洽谈场合，这就是我们需要在 软性服务上予以体现的重中之重。
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
室内MINI高尔夫体验馆
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
健身俱乐部
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
咖啡馆
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
红酒吧
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
雪茄吧
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
斯诺克球房
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利用经营式楼层营造商务配套系统提供高品质商务休闲感受构筑全新商务理念
高端私人商务会所
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利用经营式楼层营造 商务配套系统提供高 品质商务休闲感受构 筑全新商务理念产品 商务服务系统 （提供商务所需的咨询、
法律、金融等无缝隙服务）
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国际知名物业公司提供高素质物业服务
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项目销售阶段，着重体现软性服务及商务享受。
为看房客户提供专车上门接送服务； 为自驾客户提供代客泊车服务； 销售人员采用一对一销售服务； 销售中心内为客户提供各种饮品； 为看房及后期入驻客户提供机场免费接送服务（建议后期仍保留这一项）； 销售人员能至少提供中英双语讲解及咨询服务； 销售中心同时为客户提供机票、酒店、餐饮，出租车预定服务；
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希顿国际广场销售中心饮品单： 咖啡类： 茶叶类： 软饮类： 【咖啡师现场研磨类】： 【速溶类】： 摩卡咖啡（Mocha Coffee)
圣多斯咖啡（Santos Coffee） 哥伦比亚咖啡（Colombia Coffee) 曼特林咖啡（Mandeling Coffee) 危地马拉咖啡（Guatemala Coffee) 爪哇咖啡（Java Coffee) 云南小粒咖啡 【速溶类】： 麦斯威尔咖啡 雀巢咖啡 格兰特咖啡 铭咖啡 邦美蜀 云南普洱 西湖龙井 洞庭碧螺春 竹叶青 依云矿泉水 昆仑山矿泉水 柠檬水 蒸馏水
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3、定位目标：如何才能实现我们的定位目标？
我们认为应从以下几个方面来达成目标： （1）、产品自身特性化的强有力支撑（这是基础）； （2）、营销推广树立的项目形象和气质（这是精神）； （3）、团队气质和卖场形象要足够的高端（这是气场）； （4）、宣传及销售物料要具高品质（这是形象）； （5）、软性服务展现奢侈商务享受（这是气质）；
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【第三部分：策略执行】 该部分将包含推广总原则的拟定，推广总原则的策略性阐述，以及阶段推广策略的详细说明。
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1、推广策略总则： 高端商务概念、高端影响力
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2、推广策略总则详解： 以奢侈的商务享受为项目推广核心，以打造成为奢侈品写字楼作为终极目标；
项目亮相伊始，以奢侈的商务享受为中心，一经推出便树立项目奢侈品写字楼形象，强有力的声音引发市场关注，进一步强化形象。运用高端奢侈公关推广手段，给项目赋予时尚、财富的品质特质，树立高端形象； 充分借助希尔顿酒店，阿特金斯等为项目增添亮点，提升形象； 将产品细节、服务细节等合理适时的运用到推广的各个阶段中； 大手笔品牌策略和精准销售策略的有机结合；
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3、项目阶段推广策略规划： 第一阶段：蓄势炒作期策略 第二阶段：亮相爆发期策略 第三阶段：持续影响期策略 第四阶段：开盘期策略
第五阶段：强销期策略 第六阶段：项目全程销售分段性策略 第七阶段：尾盘期策略
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第一阶段：蓄势炒作期策略 借助行业专家、业内、媒体人士的口吻 进行市场预热铺垫炒作
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该阶段，重点是借助媒体人士、专家学者、业内人士从第三方的角度进行市场炒作，针对现代商务观念、高端商务、未来的商务在何方等议题进行探讨，引发市场关注，达到预热市场的作用。
从而，在下一阶段项目亮相时，能够更好的与市场进行衔接与融合。
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相关炒作话题： 成都商务现状扫描； 何为现代商务观； 高端商务如何定义？ 未来商务路在何方？
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项目集中爆发式的亮相推广，时尚、财富、行业爆发性公关活动，
第二阶段：亮相爆发期策略 项目集中爆发式的亮相推广，时尚、财富、行业爆发性公关活动， 亮相后系列软文持续跟进；
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亮相推广主题： 奢侈的商务享受 谨以奢侈礼遇领袖商务 仅希尔顿酒店，已影响世界多年 商务无外乎两类，希顿，非希顿
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亮相推广系列主题（备选）： 试想，165.8米的奢侈品？ 且论，20亿的奢侈品？ 一座城市的全球坐标。 请相信希尔顿的选择。
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亮相后，软文炒作持续跟进，维持市场热度。
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软文炒作话题： 希尔顿缘何姗姗来迟？ 迪拜帆船酒店后，阿特金斯再度操刀； 100项科技领先，与希顿而言，仅是开始；
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在项目盛大的亮相推广期，已三波持续性的高端时尚、财富、行业系列盛会，形成对市场的持续影响。
第一波：由时尚主题担当排头兵，举行盛大的高端时尚盛会，吸引市场广泛 关注，引爆市场，形成舆论热点，扩大影响力； 第二波：接着以金融、财富主题进行第二波攻击，探讨项目价值，引发对项 目认同的共鸣； 第三波：最后，以地产行业公关收尾，对项目进行深入、详细的传播。
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希顿国际广场时尚盛典 第一波： 以时尚之名，将本次活动打造成为一场广受瞩目的时尚界盛会，一场高端奢侈的时尚派对。
邀请国内当红一线时尚人士出席盛会，吸引广泛关注，赋予项目时尚气息，有效树立项目形象。
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活动定位： 一场瞩目的时尚盛典 一场云集明星、名人、名流的名仕之夜 一场奢侈、高端、专属的派对
之所以要将本次活动打造为一场时尚盛典，是与本案奢侈的商务享受 这一概念想契合，同时以时尚来吸引广泛关注，赋予本案鲜明的时尚气息。 一场云集明星、名人、名流的名仕之夜 通过当红影视明星、名模、名流的聚集，扩大市场影响力，在市场上 形成更大的话题和舆论热点，吸引广泛关注，已达到推广项的目的。 一场奢侈、高端、专属的派对 活动中力求使用奢侈、高端元素，一是展现活动品质及调性，二是， 通过活动，映射出本案的形象和品质高度，建立本案高端时尚的形象及 气质。
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活动形式： 以高端时尚派对形式和氛围贯穿整场活动，活动中穿插顶级奢侈品走秀表演，明星现场献艺来展开，通过各种媒体向市场进行放声；
现场营造出时尚气息、轻松娱乐的氛围，当红明星的到场出席，增加话题，扩大影响力，吸引广泛关注，树立项目高端时尚的气息。
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邀请一线当红明星助阵，增加话题性，扩大活动影响力
张梓琳 任达华 李冰冰 黄晓明 选择上述两位
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邀请知名时尚类主持人： 李艾 吴大维 吴佩慈 小S
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邀请中外模特现场演绎大牌奢侈品走秀，将时尚气息完美演绎。
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活动现场示意
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现场高品质氛围营造 现场顶级奢侈物品展
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第二波： 希顿国际广场财富盛典 打造成为一场广受瞩目的投资及财富的主题盛会，赋予项目至高的财富标签。将本场活动打造成一个财富名流汇聚的投资盛典。
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活动定位： 一场财富汇聚的投资盛会 一场云集经济学家、名人、企业家的领袖之夜 一场奢侈、高端、专属的派对
对于投资、财富这类的话题，永远都是社会和市场的热点。本案作为一个 高投资价值的产品，投资话题当然不能缺少，这样的活动更是对本案目标人群 的利益直接对话，更是对本案投资价值的标榜； 一场云集经济学家、名人、企业家的领袖之夜 通过明星、名人、名流、专家学者、业内代表的聚集，扩大市场影响力， 在市场上形成更大的话题和舆论热点，吸引广泛关注，已达到推广项目的目的； 一场奢侈、高端、专属的派对 活动中力求使用奢侈、高端元素，一是展现活动品质及调性，二是，通过 活动，映射出本案的形象和品质高度，建立本案高端形象及气质；
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邀请国内经济、地产、财富代表人物，为活动打上财富、投资的标签
著名经济学家郎咸平 国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松 知名企业家 史玉柱 阿里巴巴创始人 马云
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邀请知名财经类主持人： 央视陈伟鸿 杨澜 央视芮成钢
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现场极具颠覆性的舞美表演
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第三波： 希顿国际广场亮相盛典 邀请业内、地产圈、写字楼意向客户齐聚一堂打造一场高端、有品质和格调的产品推介盛会，传达项目理念，详细阐述产品。 由此，正式宣告希顿国际广场重磅上市。
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活动定位： 一场高端的产品盛会 一场云集业内人员、知名专家学者的地产峰会 一场奢侈、高端、专属的派对
将整个推介会打造城高端的产品的说明会，充分展现气质以及价值； 一场云集业内人员、知名专家学者的地产峰会 通过地产业内专家学者聚集，扩大市场影响力，增加活动的公信力。在 市场上形成更大的话题和舆论热点，吸引广泛关注，树立项目形象和品质； 一场奢侈、高端、专属的派对 活动中力求使用奢侈、高端元素，一是展现活动品质及调性，二是，通 过活动，映射出本案的形象和品质高度，建立本案高端形象及气质；
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邀请国内地产专家学者 全国工商联房地产商会会长 聂梅生 SOHO中国 潘石屹
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现场环境包装
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希尔顿酒店及阿特金斯相关高层出席
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同时，建议尽可能 与世界奢侈品协会寻求合作 世界奢侈品协会为项目颁发 “中国首席奢侈写字楼”
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在我们力求打造“中国奢侈写字楼”这一理念的指引下，世界奢侈品协会是一个良好的合作途径及平台。
我们可借助世界奢侈品协会这一平台，进行一系列的公关推广，以求快速 奠定项目高端奢侈形象，扩大知名度和市场唯一性。 如：前期可与世界奢侈品协会联合举行合作新闻发布会，并现场进行盛大的授 牌仪式，授予希顿项目“中国唯一奢侈品写字楼”称号； 中、后期可根据项目节点开展高端派对、奢侈品发布会和巡展，甚至可与 世界奢侈品协会合作，在销售中心内划分出单独的区域打造奢侈品宫殿，宫殿 内的奢侈品物品仅对项目客户开放，不对外售卖。 同时，针对项目客户开展定制各种奢侈品的服务。
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世界奢侈品协会简介： 世界奢侈品协会World Luxury Association在香港成立世界奢侈品协会有限公司、及
WLA中国传媒集团，投资涉及世界奢侈品 在中国地区的传媒、出版、研究院、俱乐部 等多个实体机构，其麾下《环球奢侈品》、 《环球奢侈报告》系列杂志亚太中文版也 在中国内地正式发行。 世界奢侈品协会俱乐部（World Luxury Association Club简称WLA-CLUB）主要来自 以游艇、飞机、航空、汽车、珠宝、钟表、 服装、皮具、雪茄、洋酒、娱乐等世界顶尖 奢侈品牌及世界顶尖服务机构与其固定消费 会员组成。
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世界奢侈品协会四大合作方式 1.为项目授牌，颁发区域内唯一奢侈品物业称号 2.高端奢侈品联合展览
3.国际级品牌展示发布活动、顶级品牌LOGO专属使用权 4.联合打造奢侈品宫殿 联合地产项目，吸引高端目标客群到场，为项目宣传、销售、 提升品质感、奢华感造势。
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项目授牌，颁发区域内唯一奢侈品物业称号 “中国唯一奢侈品写字楼” 制造独一无二的形象气质，引起社会关注
世界奢侈品协会为项目颁发区域内唯一奢侈品物业概念，为项目树立独具一格的 形象符号，吸引市场关注和巨大的影响力。 如本案，可寻求与世界奢侈品协会合作，由世界奢侈品协会为项目颁发。 “中国唯一奢侈品写字楼” 制造独一无二的形象气质，引起社会关注
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第三阶段：持续影响期策略 项目形象推广持续，项目价值传达，并开展小众型公关活动配合推广
产品深度剖析解说，全国范围内产品推介会，已期完成客群的积累；
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本阶段，大力开展定向行销，以及不间断的公关活动，更要大张旗鼓的走出去，如到北京、上海等城市进行产品推广，开拓成都之外的更大市场。
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公关活动建议： 与各商会、行业协会合作，开展针对各个商会、协会的专场推介会； 与高端俱乐部合作，开展针对性的推介会；
与四川大学、西南财经大学、西南交大EMBA培训班合作，开展相关活动；
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方式一：外地在蓉商会专场推介 成立商会联谊拜访组，分为华北区，华东区，华南区，西北区四大块， 逐个商会拜访梳理 商会网站投放广告
福建商会 浙江商会 商会网站投放广告 梳理网站商会成员招商求租等资料 商会牵线举办专场推介酒会
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方式二：高端俱乐部 成立高端俱乐部拜访组，进行有针对性的接洽。分为以下几类： 高尔夫球类（成都乃至全国范围内的高球俱乐部），
文化休闲类（高端会所俱乐部成员、豪车俱乐部）， 商务类（社团、企业家协会、在蓉外商俱乐部等）， 金融类（各大银行1000万资产以上的VIP客户）， 按照上述分类，安排专人进行逐个拜访梳理 俱乐部内刊、网站等载体投放广告 梳理俱乐部实力成员资料，做有针对性的接洽和置业计划 与俱乐部合作，举办专场推介酒会
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方式三：与四川大学、西南财经大学、西南交大EMBA 培训班合作，开展专场推介
成立EMBA推介组，负责与各高校EMBA班对接，开展有针对性的活动， 进行项目推介。 在EMBA投放广告 梳理各EMBA班成员资料，进行一对一的制定接洽计划 通过高校EMBA班这一载体，举办专场推介酒会
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希顿国际广场北京/香港/上海/深圳/广州推广季
分别在上述五个城市进行广告投放，设置客户接待点。 同时，在客户积累到一定程度时，开展有针对性的产品推介会。
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做好客户登记、开始内部认购、品牌性客户入住宣传，
第四阶段：开盘期策略 做好客户登记、开始内部认购、品牌性客户入住宣传， 在开盘时，取得爆发性开盘成果
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要求在扩大客户资源的同时，将前期积累的意向客户转化为签约客户，为此推广工作将围绕以下三种模式进行：
1、现场体验营销 由于已经取得预售许可，因此可以展开大量的项目广告宣传，吸引大量人流到现场咨询；现场样板房的正式投入使用将有利于进行体验营销。 如若样板房不能如期投入使用，将采用虚拟空间、户型空间模型来进行弥补，增加客户的体验感。 2、品牌企业的入驻： 利用品牌企业的入驻，加强宣传，一点带面。 3、关系、渠道营销 通过各类代理公司、个人、商会、及公关活动的举办将意向客户转化为签约客户；我们将根据项目的具体情况展开关系营销。 4、网络营销 通过网络推广来支持公司品牌和项目品牌的建设。
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深入到产品及服务细节推广，产品价值传达，公关推广持续
第五阶段：强销期策略 深入到产品及服务细节推广，产品价值传达，公关推广持续
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深入到产品及服务细节推广：该阶段主要已挖掘产品及服
务细节，强化产品形象为主。 产品价值传达：通过产品和服务细节的挖掘，凸显产品的 价值核心。 公关推广持续：通过对产品深入的剖析，并利用各种公关 推介会，传 达给购买者。
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服务办公楼分段放量策略、超甲写字楼销售启动策略
第六阶段：项目全程销售分段性策略 服务办公楼分段放量策略、超甲写字楼销售启动策略
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一、服务办公楼分段放量策略 1、结合成都市目前的房产销售现状，及写字楼实际销售状况，我们 首期开盘只推出服务式办公楼。 2、利用优惠幅度的控制，作到分段放量，确保部分楼层的完整性，便于有 客户大面积 购买的需要。 1）首推，低段楼层（3－12层）试探市场。 其中，3层定义为整栋服务办公楼配套，需定向销售。 2）根据低段楼层销售情况，适时推出中段楼层（13－21层），确保 高段（21层以上）楼层的完整性，为后期客户大面积购买做好铺 垫； 3）根据整栋楼层销售情况，适时调整销售策略，保证销售利益最大化。
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二、超甲写字楼销售启动策略 我们建议超甲写字楼最好的运营方式为：先租后售 面临的考验：考虑未来南延线办公楼物业的供应量非常的巨大，因此在我们项目投入市场的同期将会有很大的竞争压力。 市场的情况：同期大部分开发商会将主要精力投放到销售物业方面，对于物业的租赁将不会特别的重视。 我们的机会：我们可以在这个期间内重点进行项目的租赁工作，目标位吸引一些国内外知名企业的入住，当入住企业超过30%后再投向市场进行销售，反过来在市场树立优势，吸引投资客户的购买。
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由于不同行业的公司对写字楼的面积需求差别较大，写字楼产品组合必须在基本销售单位的基础上做出各种面积组合，所以超甲写字楼我们将采用分段自由组合来进行销售。
1、对高段楼层（26－36层）进行整层（单元）出售，确保这些楼层 的完整性，为后期大型企业的入住做好铺垫； 2、对中段楼层（18－25层）进行半层、三分之一层、四分之一层出售； 3、对低段楼层（4－17层）进行拆零销售。
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第七阶段：尾盘期策略
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存量消化，价格提升，力求利益最大化 项目成果展示，有效提升项目品质，起到促进作用 开展老带新政策，发动现有业主，拓展渠道
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4、媒体策略： 为确保项目高端品质形象及项目影响力，媒体策略方向为： 1、品牌覆盖——以网络、户外媒体确保项目的推广覆盖面更广；
2、品牌高度——以电视、报纸、航空媒体、户外广告来树立项目品牌及 品质高度； 3、产品及服务细节—报纸、专业杂志媒体详细阐述项目产品细节； 4、销售信息的精准到达——高端时尚类、财经类杂志、行业杂志、报纸、 短信等，将项目销售信息准确转达给客群；
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5、媒体选择： 报纸媒体：成都商报、华西都市报、国内主流报媒； 杂志媒体：
国内杂志：《时尚》、《男人装》、《智族GQ》、《头等舱》、《商务周刊》 《财经》、《商界》、《经理人》、《中国企业家》、《商界评论》 《第一财经周刊》、《理财周刊》；《福布斯》、《周末画报》 本地杂志：《成都楼市》、《高尔夫》高端俱乐部内刊、企业商会等社团会刊； 电视媒体：中央电视台（财经及体育频道）、旅游卫视、东方卫视、BTV、凤凰卫视、 成都电视台及四川卫视； 网站媒体：项目网站、新浪、搜狐、腾讯、搜房网、焦点房产网、MSN门户网站； 框架类媒体：成都各知名写字楼楼宇媒体；北京、深圳、上海、广州各知名写字楼 楼宇媒体；全国范围内知名高尔夫球场、商务及休闲会所框架媒体； 户外媒体：成都主要干道户外大牌、成绵、成南、成雅等高速路、机场户外广告大牌；
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【第四部分：营销节点】
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说明：可售面积根据最新面积预测成果报告确定，含公摊
1、销售产值详细统计表 可售楼栋 可售建筑面积（㎡） 可售面积效益均价（万元/㎡） 预估产值（万元） 甲级写字楼 76089 1.48 服务式办公楼 47888 1.48 说明：可售面积根据最新面积预测成果报告确定，含公摊 合计销售产值约： 万
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2、销售节点安排： 2013年6月底前完成 超甲写字楼85% 服务式办公95% 2011年完成服务式办公45%销售量
2012年完成：超甲写字楼55% 服务式办公85% 2011年 5月 9月 2012年 4月 9月 2013年 2013年6月 2011年5月 28号销售 中心开放 2011年9月 开盘主推 服务式办公 开盘期内完成30% 2012年4月推出 超甲写字楼 （低区小面积部分） 超甲完成15% 服务办公完成60% 2012年9月 写字楼全部推出 超甲完成40% 服务办公完成70%
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3、销售节点详解： 2011全年：完成服务式办公45%， 即：销售面积约：21549.6平方米， 销售金额约：31893万
2012全年：完成超甲写字楼55% 完成服务式办公85% 即：销售面积约：82553平方米， 销售金额约：122179万 2013年6月底前：完成超甲写字楼85% 完成服务式办公95% 即：销售面积约：110169平方米， 销售金额约：163050万
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4、推广节点安排 2011年5月 28号销售 中心开放 2012年4月推出 超甲写字楼 （低区小面积部分） 2011年9月 开盘主推
服务式办公 2012年9月 写字楼全部推出 2011年 5月 9月 2012年 4月 9月 2013年 2013年6月 月 前期准备 2011.9月 项目开盘 月 市场预热炒作 2011.9月 月 产品细节推广 超甲市场预热集客 公关活动持续 2012.5月 月 产品价值深化 品牌巩固 公关推广强化 月 项目集中爆发 正式亮相 大型公关活动展开 软文跟进 2012.9月 月 尾盘消化 完美收官 2012.4月 超甲开盘
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5、开盘前营销节点 2011年6月 2011年7月 借助销售中心开放，开始系列软文铺垫
与各大纸媒、网媒沟通，进行项目亮相前期的软文铺垫沟通准备 借助销售中心开放，开始系列软文铺垫 借助一次大型公关活动，聚焦各大媒体，全面提升整个项目品质 针对产品细节进行全面推广，同时开展系列产品推荐会，延续丰满项目高品质推广的诉求 2011年3月开始 2011年5月28日销售中心对外开放 2011年6月 2011年7月 2011年8月开始开始内部认购及意向协议的签订 2011年9月根据项目客户积累情况择机开盘
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【第五部分：价格策略】 采用高价入市的策略
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市场环境 预计获利 产品差异性 总体定价 策略 目标受众心理承受价 竞争对手定价策略 项目成本
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高价策略 产品本身特点决定 营销策略 的需要 推广手段 目标客户 的需要 的需要 高品质形象 需高价格支 撑 本地写字楼 缺乏亮点，
高价本身就 是最大推广 卖点。 高品质形象 需高价格支 撑 获取最大 心理满足 产品本身 具有独特性 产品综合 性能佳 开发量 小，利于 消化
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优势 高价 策略 劣势 先声夺人，品质和楼盘形象得到展示 便于获取最高利润 难于聚集人气，楼盘营销有一定风险
便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产 高价 策略 难于聚集人气，楼盘营销有一定风险 资金周转回收慢，需开发商有充分抗压能力 劣势 日后价格调控空间小 解决方案： 价格暗折
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开盘销售价格确保：效益均价14000元/平方米
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【第六部分：视觉表现】
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视觉表现部分主要包含以下内容： 一：项目LOGO及相关设计表现； 二：报版设计表现； 三：报版设计过程稿；
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一：项目LOGO及相关设计表现 1、最终LOGO展示 2、LOGO与建筑的演变关系 3、LOGO延展运用的两个方向 4、LOGO的运用及VI
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最终LOGO展示
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LOGO与建筑的演变关系
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LOGO延展运用的两个方向
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LOGO的运用及VI
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户外大牌
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户外大牌
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户外大牌
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户外大牌
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二：报版设计表现 1、亮相报版初步思考设计； 2、报版设计方向的思考； 1）、品牌系列报版； 2）、产品展示系列报版；
3）、服务展示系列报版；
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亮相报版初步思考设计
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2、报版设计方向的思考；
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产品展示系列报版
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产品展示系列报版
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服务展示系列报版
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三：报版设计过程稿
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【第七部分：物料规划】
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项目物料主要包括以下几类： 1、现场销售类物料 2、广告推广类物料（报版、户外等） 3、网络媒体物料（如网站等） 4、影视媒体物料（CF片）
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1、现场销售类物料规划 模型 项目3D形象宣传片 名片、信封、便笺、手提袋、雨伞等 形象展示墙 LOGO形象墙 接待酒水单 导视牌 标识牌
展板 资料架 销控表 品牌展示 奖项展示 五证展示 卫生间小贴士 销售中心内场
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1、现场销售类物料规划 项目精神堡垒（在项目现场实际考虑） 沿途户外道旗 沿途户外灯杆旗 销售中心门头 导视牌 标识牌 警示牌 项目围墙
销售通道包装（在项目现场实际考虑） 保安岗 销售中心外场
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2、广告推广类物料规划 产品手册 户型单张 项目楼书 报版 公交站牌 户外广告大牌
高端杂志（时尚类、财经类、休闲类、商务类、奢侈品类）平面媒体 高端会所平面广告定投 楼宇轿厢平面广告 机场候机楼平面广告 名车售卖场平面广告定投
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项目楼书
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项目楼书
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3、网络媒体物料规划 项目网站 知名门户网站广告链接 著名搜索引擎关键字搜索链接 高端主题会所网站广告链接 顶级酒店网站广告链接
顶级休闲场所（高尔夫）网站广告链接
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4、影视媒体物料规划 项目形象宣传片（3D形象片和胶片拍摄片） 主流电视媒体（旅游卫视、凤凰卫视、BTV、广东卫视、东方卫视）
项目形象广告片 顶级商务写字楼框架媒体广告片 高端会所多媒体广告片 机场VIP候机厅广告片
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【第八部分：销售管理】
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一、市场现状 仁恒置地广场 航天科技大厦 蜀都中心 凯旋广场 德商国际 新世纪环球中心 大鼎世纪广场 康普雷斯 摩根中心 香年广场
新希望国际 东方希望中心 楼盘位置 青羊人民南路二段红照壁 人民南路一段 新会展德赛一街 大源组团，开智路118号 益州大道北段与民丰大道交汇处 天府大道北段1700号 人南延线天府立交旁 高新区盛和一路88号 锦江锦江区海椒市街3--5号 天府大道中段 天府大道与大源三线交汇处 站华路与泰来路交汇处 开发商 新加坡仁恒置地 四川航天科技集团 成都蜀都银泰 成都天合凯旋置业有限公司 成都德商置业有限公司 成都世纪城新国际会展中心有限公司 大鼎世纪地产 谊兴房产 广联置业 花样年集团 四川新希望房地产开发有限公司 东方希望集团 营销代理 世邦魏理仕、高纬环球 仲量联行 联合传播 无 世家 嘉联地产 浦旺联行 星彦地产
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二、可销售产值： 可售楼栋 可售建筑面积（㎡） 可售面积均价（万元/㎡） 预估产值（万元） 甲级写字楼 76089 1.48
服务式办公楼 47888 1.48 合计 123977 备注： 1、以上统计不涉及项目车位租售管理；
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（1）、管理主动 有竞争就更能发挥开发商的管理主动权。对于目前代理市场很多不规范操作的小动作能起到良好的规避作用。 建议措施： AB公司各自准备月报、周报，对于对于项目信息及时客观的把握有相当大的好处，杜绝隐瞒、作伪的现象。 案场管理AB公司互为参考、互为监督。便于案场管理人员有效发挥职能。 AB公司的共同参与资源单位的推荐比选，对于有效的把控优势资源有良好的作用。 （2）、渠道更广 有协同合作更能有效扩大客户拓展领域 AB公司各自的累积的渠道资源能有效促进项目走出去，拉进来。 协同合作对于项目知名度，与价格上走空间都有着良好的促进作用。 3）、项目外围设定渠道代理：设定2-3家渠道代理公司，直接在外围为项目服务，提供更多的客户资源。
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如果我们项目采用自己组建团队销售的模式，也不能单纯按照住宅销售的模式，必须有所调整，具体如下： 1）、内部工作架构：
1、设立营销中心，下设各职能部门，具体架构如下； 营销负责人1名 合同管理员1名 营销总监1名 营销助理1名 策划部 销售部 大客户部 客户服务部 策划推广经理1名 销售经理1名 大客户部经理1名 客户服务经理1名 置业顾问8名 大客户部专员1名 客户服务专员2名 共计：19人
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依托各专业公司，利用其自身的丰富资源为项目的客户资源储备、后续销售、租赁提供全方位的服务。
2）、外部工作架构： 依托各专业公司，利用其自身的丰富资源为项目的客户资源储备、后续销售、租赁提供全方位的服务。 咨询顾问公司 物业服务公司 营销中心 广告推广公司 3家左右的公关活动公司
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我们针对两种销售模式， 建议采用自主营销+渠道代理
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汇报结束
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