项目名称说明： 目标用地范围规划为：中国（深圳）国际酒文化创意产业园 目标用地及其周边范围规划为：中国（深圳）酒文化小镇

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0 中国（深圳）酒文化小镇 XX投资管理公司 战略规划和可行性研究报告 2011年6月 策划设计：深圳·XXXX策划机构
2011年6月

1 项目名称说明： 目标用地范围规划为：中国（深圳）国际酒文化创意产业园 目标用地及其周边范围规划为：中国（深圳）酒文化小镇
前者是后者的启动项目和核心项目。 特此说明。

2 楔子篇 机遇篇 审视篇 执行篇 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.1 酒和酒文化 1.2 酒水产业链及其发展 1.3 酒水产业链的新契机
第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国际酒水业现状与发展 2.2 酒类产业项目专项产品研究 2.3 酒文化产业园的新时机 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.1 区位优势 3.2 市场优势 3.3 技术优势 3.4 政策优势 审视篇 第四章 综合开发条件优越 4.1 龙华，深圳副中心 4.2 龙华，城市新势力 4.3 龙华，高尚型社会 4.4 龙华，复合助推力 4.5 龙华，未来大变革 第五章 目标用地分析和评估 5.1 区位和交通便捷 5.2 可发展空间充裕 5.3 现状问题与对策 执行篇 第六章 产业园概念性规划 6.1 项目总体定位 6.2 项目开发模式 6.3 项目规划概念陈述 6.4 项目功能分区设置 6.5 启动区初步规划 第七章 项目实施进度安排 7.1 项目开发时序 7.2 项目建设相关 第八章 投资与盈利分析 第九章 战略规划和可行性研究结论与建议

3 项目概况 1、项目背景 2、目标地块 3、策划范围 4、文本任务 楔子篇

4 项目概况 1、项目背景 2、目标地块 3、策划范围 4、文本任务
2009年，国务院颁布第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，标志着文化产业已经上升为国家战略。 过去的五年，是深圳文化产业发展最为迅猛的时期。2010年，深圳市文化产业增加值为637亿元，占全市GDP的6.7%。文化产业已成为深圳市最活跃、最具竞争力的支柱产业之一。随着文化产业的持续深入发展，龙华区街道办及其下属企业龙华街道投资管理公司决定在龙华下油松片区整合已有资源，建设发展中国深圳（国际）酒文化产业园项目，以此带动龙华文化产业发展，推动龙华经济产业结构调整和升级。 2、目标地块 龙华镇（下油松）东环一路与民清路交叉口西北角菜地约2万平米。 3、策划范围 工作内容将从目标地块展开，辐射到周边，整合区域资源，从而确定项目启动区和远景区，在此基础上对中国（深圳）酒文化产业园项目进行研究分析，论证该项目开发的可行性。同时，对项目未来产品开发、市场定位和发展战略进行前期策划。 4、文本任务 通过对国内外酒业、食品业以及深圳文化产业和区域经济等方面的研究，探索和发现行业未来的发展空间、机会和趋势； 通过对同性质或者同类型的项目进行分析研究，把握市场发展规律，提炼出项目的发展模式和路径； 通过对市场、业态以及可利用资源的评估，指导项目产品的设计和开发。

5 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.1 酒和酒文化 1.2 酒水产业链及其发展 1.3 酒水产业链的新契机 机遇篇

6 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.1 酒和酒文化(1)：酒的分类
酒的化学成分是乙醇，一般含有微量的杂醇和酯类物质。 食用酒是一种保健饮料，能促进血液循环，通经活络，祛风湿。 我国是酒的故乡，也是酒文化的发源地，是世界上酿酒最早的国家之一。我国是最早酿酒的国家之一，早在2000年前就发明了酿酒技术，并不断改进和完善，现在已发展到能生产各种浓度、各种香型、各种含酒的饮料。 酒品分类按照国产和进口可以分为国酒和洋酒两大类。 国酒：根据商品特性，分白酒、黄酒、米酒、果酒、啤酒和药酒六类。 洋酒：根据酿造方法，分为蒸馏酒、酿造酒和调制酒三大类。 国酒 白酒 黄酒 米酒 果酒 药酒 啤酒 茅台 塔牌绍兴酒 米婆婆甜酒酿 葡萄酒 当归地黄酒 青岛啤酒 五粮液 阿拉老酒 孝感生龙佬米酒 梅子酒 地榆菖蒲酒 雪花啤酒 西凤酒 福建老酒 客家米酒 草莓酒 枸杞子酒 燕京啤酒 双沟大曲 桃源黄酒 东汉醪糟 西瓜酒 五味子药酒 哈尔滨啤酒 洋河大曲 湖北乾昌 天府醪糟 石榴酒 对虾酒 金星啤酒 古井贡酒 西塘老酒 艾佳人月子米酒 鸭梨酒 红花酒 珠江啤酒 剑南春 古运河黄酒 喜仙醪糟 西红柿酒 妙沁药酒 金威啤酒 泸州老窖 古越楼台 橘子酒 中华啤酒 杏花村汾酒 会稽山 金枣酒 洋酒 蒸馏酒 酿造酒 配制酒 威士忌 佐餐葡萄酒 开胃酒 金酒 含气葡萄酒 甜食酒 伏特加酒 强化葡萄酒 利口酒 朗姆酒 特基拉酒 白兰地

7 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.1 酒和酒文化(2)：酒的文化
在世界数千年的文明发展史中，酒与文化的发展基本上是同步进行的。在酒的生产、销售、消费过程中所产生和积累的物质文化和精神文化，共同构建了人类社会的酒文化。 酒文化包括酒的制法、品法、作用、历史等酒文化现象，既有酒自身的物质特征，也有品酒所形成的精神内涵，是制酒饮酒活动过程中形成的特定文化形态。 酒文化在中国源远流长，不少文人学士写下了品评鉴赏美酒佳酿的著述，留下了斗酒、写诗、作画、养生、宴会、饯行等酒神佳话。 酒作为一种特殊的文化载体，在人类交往中占有独特的地位。酒文化已经渗透到人类社会生活中的各个领域，对文学艺术、医疗卫生、工农业生产、政治经济各方面都有着巨大影响和作用。 世界文化现象有着惊人的相似之处，西方的酒神精神以葡萄种植业和酿酒业之神狄奥尼苏斯为象征，到古希腊悲剧中，西方酒神精神上升到理论高度，德国哲学家尼采的哲学使这种酒神精神得以升华。尼采认为，酒神精神喻示着情绪的发泄，是抛弃传统束缚回归原始状态的生存体验，人类在消失个体与世界合一的绝望痛苦的哀号中获得生的极大快意。 政治 经济 社会生活 酒文化 艺术 科技 历史 酒文化产业

8 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.1 酒和酒文化(3)：文化属性及其发展契机 酒水的文化特性 文化产品市场契机
在人类社会饮酒的漫长过程中，形成了酒自身独特的人文特性。不同的场合和不同的环境下，饮用对应的某种类型和品质的酒酿，会促进社会和生产活动的效率。 中国的酒酿最为常见的是白酒、葡萄酒和啤酒，他们在社会生活中扮演着不同的情绪定位。 文化产品市场契机 酒水产业链上，衍生的上下游的环节包括三大现代社会的文化产品：非物质文化遗产的酿酒工艺和技术、以酿酒制酒为核心的创意设计业和以酒水消费为中心的休闲体验产品。 目前，这三种类型的产品已经在其他传统行业得到小规模的开发，发展势头良好。如龙润和八马两大企业的茶叶文化，如深圳罗湖的工艺礼品文化开发等等。

9 第一章：新契机——酒水产业链发展 1.2 酒水产业链及其发展：产业发展脱离原产区限制 酒一次发酵 酒的再发酵
酒水作为人类社会的一种消费性产品，自从被发现起，就逐渐形成了其生产链和消费链。到了现代社会，随着生产技术的发展和社会的进步，酒水本身及其上下游的行业共同构建起了庞大的酒水产业链。 酒一次发酵 酒的再发酵 人才招聘 厂房建设 工艺标准 酒瓶开发 直接消费 行业认证 媒体活动 分销商管理 质量保障 农作物种植 制作加工 酿制 灌装 进入市场 品牌营销 分销渠道 消费者 …… 其他原料开发 设备采购 质量监管 包装设计 专业评级 策划宣传 分销商服务 售后服务 行业准入 原产区：原始产业链 贸易区：现代产业链 社会的发展和专业的分工促进了酒水产业的升级，也让酒水产业链得到了丰富和延伸。商业的运作、政府的管理、行业的自律以及消费者的需求又使得产业链更加完善和深化。酒水产业链，已经远远超过了酒水原产区的地域限制和空间限制。

10 第一章：新契机——酒水产业链发展 资源配置中心 1.3 酒水产业链的新契机
酒水产业链的发展，已经不再局限于酒水的原产地。酒水中心的建立，也不再需要传统意义上的产业基础。原产地的各项条件往往满足不了酒水企业的与时俱进的发展。只有在经贸物流发达的区域中心，才能汇聚产业链上各个环节的资源。 中国的酒水产区遍布全国，虽然经过近十年来的整合，但仍然没有真正的资源配置中心。而这一个行业中心的建立，对于一个城市而言意义非凡。 资源配置中心

11 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国际酒水业现状与发展 2.2 酒类产业项目专项产品研究 2.3 酒文化产业园的新时机 机遇篇

12 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国际酒水业现状与发展(1)：葡萄酒成为“国际酒”
世界各国都有属于自己的传统酒类品种，广受欢迎的有葡萄酒、啤酒和白酒。但从全球酒水流通的角度看，葡萄酒成为“国际酒”。而国际酒水业，也基本上围绕葡萄酒的生产、销售和消费而展开。 全球葡萄酒生产国出口情况（百万公升） 1、世界酒业竞争以葡萄酒为核心 2、西欧和美国是世界酒业的霸主 3、中国在国际酒水市场上地位不突出

13 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国际酒水业现状与发展(2)：世界葡萄酒产区和交易中心
伦敦 纽约 香港 2.1 国际酒水业现状与发展(2)：世界葡萄酒产区和交易中心 美国是全球最大的葡萄酒进口国之一，人均年消费量在10 瓶以上，市场增长空间非常巨大。 中国经济增长，葡萄酒市场迅速升温，大大提高了行业预期。 香港依靠中国大陆等新兴葡萄酒市场，成为世界第三大葡萄酒贸易中心。 全球葡萄酒产区和三大葡萄酒贸易中心分布图

14 白酒业：竞争从无序走向有序，市场加剧向品牌酒企和老牌产酒区集中。 黄酒业：市场较大，但是品牌分散，局限于市级区域影响，缺乏竞争力。
第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国内酒水业现状与格局(3)：全国酒产区分布情况 总体格局：中国经济的发展促进了消费量的提升和消费结构的调整，这直接促使酒水业获得空前的发展机遇。从酒类上看，白酒作为国酒的地位依然坚挺，形成“东北-西南白酒长廊”；啤酒也有稳定的增加；红酒和其他进口洋酒上升速度最快。 白酒业：竞争从无序走向有序，市场加剧向品牌酒企和老牌产酒区集中。 黄酒业：市场较大，但是品牌分散，局限于市级区域影响，缺乏竞争力。 啤酒业：广东、山东、黑龙江和重庆等啤酒企业占据了啤酒业的大半江山，但是中高端市场长期为国外大品牌所控制。 葡萄酒业：葡萄酒的产量增速一度超过白酒，成为酿酒业的领头羊。葡萄酒在中国的销售，年增长在5%以上，并且预期上升空间超过白酒。 我国酒产业与国际酒产业强国的差距： （1）内销为主，国际营销水平低 （2）缺乏核心竞争力产品，树立品牌 （3）缺乏国际化标准 （4）出口的产品包装没与国际接轨 （5）缺乏具有国际商业的营销人才

15 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.1 国内酒水业现状与格局(4)：广东酒水市场大，白酒红酒啤酒三分天下
（1）广东是国内最大的红酒消费地 据最新的统计显示，2010年上半年，经广东口岸进口葡萄酒1886万升，价值1.2亿美元，比去年同期分别增长47%和60%。其中，自欧盟进口葡萄酒占同期经广东口岸葡萄酒进口总量的六成，进口量达1136万升，大幅增长72.5%。其中，来自澳大利亚的进口葡萄酒增长了30%。广大的消费市场吸引商家纷纷入驻广州酒市场，的广东省已经成为了国外众多葡萄酒厂商纷纷主动上门来寻在商机的宝地，酒文化产业园将成为一个商家入驻的首先目的地，成为一个消费者与酒商各得其所的绝佳平台。 （2）广东是最大进口酒市场 2010年广东各种酒类总销售额360亿元，占全国酒类销售总额3800亿元的9.5%，其中进口酒销售额110亿元，占全国进口酒销售总额218亿元的50.5%。广东成进口酒最大市场。进口葡萄酒销售以年均50%以上的速度增长。 （3）广东形成“三分天下”的酒业格局 2008年广东啤酒销售额102亿元，白酒100亿元，洋烈性酒加葡萄酒100亿元。 （4）酒类经营一片混乱 尽管广东有如此之好的市场空间，但酒类经营却是一片混乱。据广东酒类专卖局介绍，全广东省有5000多家制酒企业，可有生产许可证的只有1000多家，剩下的以“小、乱、散”的家庭作坊居多，给管理造成了很多困难。有关部门称，酒市混乱流通最甚。据悉，广东一些酒类专卖市场并未起到廓清酒业市场的作用，很多批发市场内有少数几家商铺在卖酒外，已没有“专业市场”的影子。业内人士认为，批发市场销售手法陈旧、市场功能单一，与大部分名酒的品牌形象很难匹配，而且没有权威的酒类检测机构对酒产品质量保证，人们难以建立起购买的信心，市场红火一阵后就逐步走向衰落。 广东拥有广阔酒类产品消费市场，但是经营市场一片混乱，这正是酒文化产业园的机遇，通过酒文化产业园的建立完善广东酒类营销市场解决现在问题，产业园的建立是广东酒类市场发展的新引擎。

16 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.2 酒类产业项目专项产品研究(1)：深圳 深圳国际葡萄酒文化产业城
概况：深圳国际葡萄酒文化产业城位于深圳龙岗区中心城，处于深莞惠城市圈的重要节点，区位交通较好。项目由民营企业投资开发，商业面积4万㎡，总投资10亿元人民币，项目按照国际顶尖标准打造成集进口葡萄酒采购交易、展览展示、资讯发布、培训检测、文化博览、餐饮休闲等于一体的全产业链全新服务平台。该项目被评选为2011年深圳文博会分会场。 功能分区：会展会所区、产地使馆区、采购交易区、酒吧餐饮区、文化博览区五大功能分区。 现状问题：项目处于发展初期，起步较低，目前定位也不高端。文化性质不突出，产业园形象一般，暂时难以发挥出应有效益。

17 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.2 酒类产业项目专项产品研究(2)：广州 广州一统国际酒文化创意产业园
概况：广州一统国际酒文化创意产业园是香港投资商与广东省酒类行业协会联合打造的注重体验式消费、阳光购物无假酒的酒类产业基地，定位为永不落幕的酒类博览会，预计总投资人民币10亿元，总占地面积20万平方米，总建筑面积30万平方米。 功能分区：一期建设商铺，二期将开设全国首座酒业高等学府，三期将建设五星级酒店和酒文化主题公园。 现状问题：停留在商业物业的运营层面上，没有发挥其真正的文化创意能量，名不副实。其未来规划的发展空间也有限。

18 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.2 酒类产业项目专项产品研究(3)：广州、泸州 广州保税区国际酒类交易中心 四川中国白酒金三角
概况：广州保税区国际酒类交易中心是由广州开发区管委会和广东省酒类专卖局联合打造，项目包括酒类电子交易所、酒类商贸街和进口酒类现代物流三部分，是一个集仓储、品牌展示、商贸、配送、分销于一体的专业化酒类交易平台，该交易中心打造的是一个外贸集散地概念。拥有电子交易中有来自欧洲、澳洲、北美、南美和南非等16个以上国家的200多个葡萄酒厂商。 目标定位：打造华南地区永不落幕的国际酒类交易中心和继纽约、伦敦之后的全球第三个国际酒类交易所 现状问题：注重交易和市场控制，停留于传统商业开发方式。 概况：该园区选址于泸州市江阳区黄舣镇，该区域内汇聚了茅台、五粮液、泸州老窖、郎酒、董酒等名酒，是中国最著名的白酒聚集地。园区规划面积1万亩，投资120亿元。国家酒检中心已于2009年在此建成并正式投入使用。该中心旨在集中发展白酒酿造、白酒灌装、仓储物流、交易展示等产业，为入驻白酒企业提供便利的生产设备及配套服务环节，来自全国各地的白酒企业将陆续入驻此园区。 目的定位：弘扬中国酒文化，打造中国的“波尔多”国际品牌，让川酒更多地进入国际市场。 现状问题：专注于生产链环节，但是对其上下游产业业态基本忽略。对于文化的创造、保护和传承，缺乏完善的考虑。

19 第二章：新时机——酒水文化产业项目空白 2.3 酒文化产业园的新时机：产业链上最高端的酒水文化项目严重缺乏 酒文化产业园的新时机：
酒水生产 酒水贸易 酒水文化 低端 高端 中端 1 品级 产业链 ①四川中国白酒金三角 ②深圳国际葡萄酒文化产业城 ③广州保税区国际酒类交易中心 ④广州一统国际酒文化创意产业园 中高端酒水文化产业项目严重缺乏 2 3 4 酒文化产业园的新时机： 1、中国形成了内地白酒生产和香港红酒交易互相辉映的局面； 2、国内积极开发酒水产业园，集中分布在广东（贸易区域）、北京（行政中心）和四川（生产区域）。这些项目注重生产和销售，基本上忽略了产业链上比产品制造更高级的文化链条； 3、中高端酒水文化产业项目的严重缺乏，中国酒水产业发展面临新时机。

20 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.1 区位优势 3.2 市场优势 3.3 技术优势 3.4 政策优势 机遇篇

21 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.1 区位优势(1)：深圳是国家与世界沟通的最重要窗口
深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通纽带，是中国通过香港走向世界的门户，是一个具有国际性质的贸易平台

22 第三章：新产业——深圳优势和机会 内地 深圳 香港 3.1 区位优势(2)：深圳紧邻世界第二大葡萄酒贸易中心 大陆白酒出口 国外葡萄酒进口
（白酒生产基地群） 大陆白酒出口 随着经济和社会的高速发展，建市30余年的深圳如今已跻身为大陆四大一线城市，它以特殊的地理位置和畅达的海陆空交通，成为世界进入中国的重要门户、中国通往世界的重要窗口。 就白酒业而言，深圳也极力扮演着后起之秀的角色，定位为中高端的“金鹏城”酒，如今已经在珠三角取得了喜人的成绩。 紧邻世界葡萄酒交易中心的香港，深圳以其强大的消费能力和广泛的国际影响力，畅想着在酒水市场取得新的成功，成为中国白酒通往世界的枢纽。 深圳 （世界窗口、中国码头） 香港 （世界葡萄酒贸易中心） 国外葡萄酒进口

23 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.2 市场优势(1)——经济支撑和广大的消费市场 深圳经济保持稳而快的发展
2010年基本实现现代化，全市地区生产总值达到10000亿元，人均地区生产总值达到1.2万美元左右； “十五”期间，深圳平均年末增速高于平均上半年增速1.6个百分点。 人均GDP达到106745元（10年），深圳人的平均年龄为29岁，消费方式时尚、超前。深圳拥有强大的消费能力。 广东是国内类内消费大省，深圳市位居省内前茅，消费市场大 广东各种酒类总销售额360亿元，占全国酒类销售总额3800亿元的9.5%，其中进口酒销售额110亿元，占全国进口酒销售总额218亿元的50.5%。广东成进口酒最大市场。进口葡萄酒销售以年均50%以上的速度增长。 广东省的酒类消费主要集中在广州，深圳，东莞和佛山。深圳是我国内地首个人均GDP过万美元的城市（2007年）。酒类零售总量以55亿元仅次于广州。其中葡萄酒销售额：7亿。进口葡萄酒1.5亿。销售量：15 000吨。进口烈酒销售总额17亿。销售量5000吨。05-07年销售收入平均增长20%。

24 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.2 市场优势(2)——强烈酒文化市场需求 深圳消费者注重酒类产品的品牌，对酒文化的需求强烈
随着经济的发展，人民生活水平的提高，消费者对消费产品的需求的侧重点会随之改变，近几十年来深圳经济飞速发展，人民生活水平快速提高，人民的消费层次不断提高，作为一个正在快速发展的酒类产业也随之发生的巨大的变化，人民更加注重对酒类产品的文化需求，酒文化产品在深圳有着广阔的市场。 深圳消费者在购买酒考虑的因素分别为：质量28.57%，品牌23.81%，价格14.29%，产地4.76%，口味28.57%。在消费酒水中，啤酒和白酒各占39%，葡萄酒占10%。 下图红色虚线范围内正是深圳当酒类消费市场的层次概况，说明深圳酒类消费已经进入到消费者对酒品牌和酒文化注重的阶段。 功能消费层次（社交需求、尊重需求） 物质消费层次（生理需求、安全需求） 价值消费层次（自我实现需求） 注重对酒口感、质量、价位的要求，不在乎产品是否有华丽的包装或是深厚的历史文化根源 注重获得饮酒享受的要求；对酒的包装、外观的要求往往甚于对口感、质量的要求。 注重对酒品牌，酒文化的需求，一种情感的依托，自我感觉的满足。 酒类产品的消费层次示意图

25 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.3 技术优势——物流业与技术人才支持 深圳拥有强大的设计力量和人才
08年深圳设计人才存量有2万多人，其中还包括全国拔尖的大师级的设计人才。近10年来，深圳的设计师几乎获得过世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项。在全球最权威的设计师组织———国际设计联盟（AGI）中，中国内地共有4位会员，深圳便占了2位。 深圳“设计之都”为产业园区提供设计人才 2008年11月19日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都”称号。设计之都建立为深圳与设计相关的产业吸引创意资本和人才，推动全市与设计相关的产业发展。 深圳的物流业持续发展 从2004年到2009年，深圳社会物流总额从 亿元增加到 亿元，年均增长率为10.79%；深圳市物流业增加值从308.30亿元上升到789.53亿元，增长两倍多，年均增长16.97%。 深圳的物流效率不断提高，领先其他主要城市 在国际上，物流业总费用占GDP的比例是衡量一个地区物流业运作效率的通行指标。从2004年到2009年，深圳市物流业总费用占GDP的比例从15.51%下降到15.10 %，五年期间下降了0.41个百分点。从变化趋势上看，深圳市社会物流总费用占GDP的比例整体呈不断下降的态势，这说明深圳市物流业运营的整体效率在不断提升。深圳现代物流业的运营效率尽管较美国的10%、德国的11%、日本的8%相比仍有较大差距，但整体较国内其他主要城市已处于领先水平。

26 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.4 政策优势(1)：文化产业成为支柱产业，发展喜人 深圳文化产业发展具有良好的政策环境
文化是现代城市竞争力的主要指标，发展文化产业已经成为城市争夺的新焦点。文化产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。作为一个富有创新和敢为人先精神的实验性城市，深圳是推进国家文化产业的高峰，各级政府都制定了一系列的战略政策，来支持文化产业的发展。 2004年，深圳市制定了《深圳市实施文化立市战略规划纲要》，并提出建设“创意设计之都”的目标，重点发展创意设计相关产业，包括动漫产业、建筑设计、装饰设计、印刷、服装设计等产业。深圳市的总体目标是用5年时间建成文化产业发展中心城市，这意味着各级党委、政府要像抓高新技术产业一样把发展文化产业摆在更加突出的位置，使其成为重要支柱产业。 在2006年新起草的《深圳市文化产业发展“十一五”规划》当中，为实现将文化产业打造成第四大支柱产业的目标，深圳市已经具体确立了扶持文化产业发展的七大战略。即科技创新战略、产业集聚战略、品牌带动战略、项目拉动战略、自主创新战略、国际化战略、人才战略。 在良好的政策背景下，深圳文化产业的发展逐渐走向成熟，除了华侨城著名的OCT-LOFT创意产业园，还创建了一些新型的创意产业园。2011年第六届深圳文博会分会场多达40多家，广泛分布于深圳各区。这说明，深圳发展文化产业的理念已经深入人心，为酒文化产业园的建设提供了良好的氛围与环境。 文化产业是城市竞争新焦点 文化产业是深圳第四大产业 深圳文化产业发展七大战略 深圳文化产业发展提供条件 深圳文化产业发展具有良好的政策环境

27 第三章：新产业——深圳优势和机会 3.4 政策优势(2)：深圳休闲旅游兴起，为项目发展提供新机遇
20多年来，深圳旅游业从无到有，从小到大，迅猛发展，已成为中国重要的旅游城市、旅游创汇基地，形成如下特点： （1）产业框架颇具规模：深圳旅游业已形成固定资产超过300亿元的规模，食、住、行、游、娱、购六要素配备齐全。深圳已建成富有地方特色、自然特色、文化特色的各类旅游景点50多处，建成一批中国一流、极具国际水平、文化内涵丰富的主题公园。 （2）旅游总体实力国内领先：深圳的旅游行业各项经济指标均居全国前列。目前旅游业已经成为深圳国民经济的重要增长点和重要产业之一；深圳假日旅游发展在全国居领先水平，城市化进程也加速了群众休闲旅游的市场发展。 （3）旅游企业整体水平和服务水平较高：深圳旅游直接从业人员达15万人，各旅游企业都十分注重硬、软件的建设。 （4）旅游产品不断更新换代：世界之窗、锦绣中华、民俗村、欢乐谷、明思克、野生动物园、青青世界等景区，从挖掘丰富的文化内涵入手，借助高科技手段，使产品不断升级换代，以高档次的文化品位吸引了回头客，保持了市场占有率。深圳市在旅游资源开发上，还坚持高标准、高档次和可持续发展的原则，推出了大批环保、新、奇、特的产品，如改革开放风景线和工业旅游线等。 （5）旅游行业管理和运行进入了有序化和规范化的轨道：政府集中力量抓全市宏观旅游发展规划和重点旅游开发区建设，为旅游企业的开发和经营提供指导、示范、协调、服务和监督，其管理方法正向国际准则靠拢。 在未来的几年内，深圳旅游将以建设滨海特色的国际旅游城市为目标，以“大运”举办为契机，加速发展高端旅游。大批外地旅游者的进入以及本市居民的旅游需求，为酒文化产业园项目的发展提供了良好的环境和全新的机遇。

28 审视篇 第四章 综合开发条件优越 4.1 龙华，深圳副中心 4.2 龙华，城市新势力 4.3 龙华，高尚型社会 4.4 龙华，复合助推力
4.5 龙华，未来大变革 审视篇

29 第四章：综合开发条件优越 4.1 龙华，深圳副中心
根据《深圳市城市总体规划 》中城市分区和功能组团规划方案，龙华与观澜和坂雪岗三大街道共同形成深圳中部综合组团。如图所示。 《总规》中，深圳市还建立了三级城市中心体系，其中，包括2个城市主中心（福田-罗湖中心、前海中心）和包括龙华在内的5个城市副中心。如图所示。 龙华位于深圳中部综合组团

30 深圳市区的延伸地带、配套服务区和功能拓展区
第四章：综合开发条件优越 4.2 龙华，城市新势力 龙华包括龙华新城和龙华中心区，在发挥对中部分区综合服务职能的同时，承担全市和区域性的交通枢纽功能，并承接福田中心区综合服务功能的延伸。 在《深圳市中部综合组团分区规划》这一方案中，对于龙华的未来发展方向也有诸多的描述。对于龙华而言，中部组团重点发展的高端服务业、房地产业和先进制造业都成为未来最大机会。 更重要的是，随着福田中心区空间的饱和和膨胀，发展压力和动力直指龙华片区，推动着龙华承担更多责任，发挥更多潜能。在这种全新形势下，龙华的全新使命更加明确，它将成为： 深圳市区的延伸地带、配套服务区和功能拓展区 深圳市中心区的后勤基地 深圳物流中心和交通枢纽 深圳中北部经济、行政和文化中心

31 高尚型社会 逐渐形成 第四章：综合开发条件优越 4.3 龙华，高尚型社会 国家战略： 产业结构调整 龙华淘汰落后工业 引入国际知名企业
龙华在国家战略和城市政策的引领下，在自身积极谋求发展的努力下，如今，往日的工业型城市正在逐渐步入高尚型社会。 国家战略： 产业结构调整 龙华淘汰落后工业 引入国际知名企业 居民素质提升 消费结构优化 社区环境提升 服务业大发展 配套设施完善 高尚型社会 逐渐形成 深圳政策： 特区内外一体化 市中心北扩龙华 高素质人才集聚 龙华被深圳民间称为白领镇，富士康、好日子等大品牌和大企业的职员长期在龙华居住生活，他们的消费带动了当地的商业和服务业的兴起。此外，因为龙华距离市区CBD非常近，居住成本较低，也吸引了市区大批白领在此生活。 近年来龙华房地产的发展，促进了龙华社区环境的提升和优化。龙华，从工业型社会向高尚型社会稳步过渡。 高尚型社会为文化产业消费市场和酒水消费市场的繁盛建立起良好的基础。在这样的前提下，酒文化产业园的发展更迫在眉睫。

32 第四章：综合开发条件优越 4.4 龙华，复合助推力 龙华物流业 龙华地产业 龙华商业 龙华科技业 深圳北站交通枢纽 龙华物流园区
龙华还有众多得天独厚的优势。物流业方面，随着深圳北站的开通和运营，以此为中心，物流业将迎来全新的发展机遇；地产业方面，龙华是目前深圳豪宅聚集地之一，并且住宅可开发空间较为充裕，尤其是商业性住宅，更是可以通过旧厂房、民房进行改造；商业方面，龙华作为城市副中心，已经有良好的出商业氛围，未来的商业潜力比较清晰；龙华的科技业整体并不具优势，但是随着科技企业和白领人才的进入，依托富士康这种大型科技航母，未来的预期还是很有竞争性的。 龙华物流业 龙华地产业 龙华商业 龙华科技业 深圳北站交通枢纽 龙华物流园区 龙华城市物流配送中心 高标准商务楼 高星级宾馆酒店 现有楼宇改造 大力发展楼宇经济 龙华新城商圈 牛栏前商圈改造项目 上河坊购物小镇 龙华科技园 富士康科技园 物流业、地产业、商业和科技业等行业和产业的兴起和发展，给龙华带来了全新的机遇。对于中国深圳（国际）酒文化产业园而言，龙华各行各业的优势资源都将整合为复合性的助推力，推动酒文化产业园项目走向成功。 32

33 第四章：综合开发条件优越 4.5 龙华，城市新区位 本案
项目目标地块在5公里范围内有重要交通枢纽深圳北站，并以此为核心规划有城铁四号线、五号线、六号线和十六号线等。铁路上有广深客运线、深厦铁路、南平铁路。加上近年来修建开通的福龙路、布龙路、南坪快速路等主干道，龙华区位优势更加明显，交通更加发达，这进一步提升了项目的可进入性。 本案 （在深圳交通网络版图上，龙华接近为深圳的心脏）

34 第四章：综合开发条件优越 4.6 龙华，未来大变革
通过前面的分析我们基本上对龙华的现状和前景有了一个理性的判断。在深港一体化的大前提下，深圳已经接近为国际性大都市，并且仍将持续深入，由此而崛起的不仅仅是城市规模，更是城市影响力、市场号召力和产业向心力。 在龙华这个特殊重要的区域发展文化产业，并依托香港红酒市场和内地白酒生产群，以此来打造酒文化交易展示、酒文化娱乐休闲的文化产业园，不仅仅具有市场的可行性，而且更是产业的一个全新创想。 34

35 第五章 目标用地分析和评估 5.1 区位和交通便捷 5.2 可发展空间充裕 5.3 现状问题与对策 审视篇

36 第五章 目标用地分析和评估 5.1 区位和交通便捷(1)：龙华位于东莞-香港南北走廊中轴上
龙华新区的南北中轴线区域中心位置，使其更容易沟通深圳南北和东西； 龙华周边区域的产业发展定位各有偏重但是对酒文化产业园项目不构成威胁，这是客观上最有利的条件之一。 区域及其发展定位 建设以信息产业为特色的现代制造业名城、适宜创新创业安居乐业的生态城市和珠三角新兴物流城市。 发挥对中部分区的综合服务职能的同时，承担全市和区域性的综合交通枢纽功能，并承接福田中心区综合服务功能的延伸。 南山区重点发展现代物流业、商贸旅游业和高科技产业；宝安区定位为区域生产性服务业中心、重要的高新技术产业和先进制造业基地。 承担全市的行政中心、文化中心功能，发展成为国内重要的金融中心和商贸中心，国际著名的电子产品交易中心和国际知名的会展中心。 罗湖区强化金融和商贸服务功能，推进商业区及旧工业的更新，发展文化创意等新兴产业；盐田区定位为自然生态保护区，国际性滨海旅游度假区和重要的海港物流基地。

37 第五章 目标用地分析和评估 5.1 区位和交通便捷(2)：处于深圳中北部中枢位置，进入性非常好 至东莞 至观澜 至机场、广州 至惠州
至龙大高速、 机荷高速 目标用地交通网络全覆盖，三十分钟内可东抵盐田、西达宝安、北至东莞，十五分钟内更是可以直达福田中心区。 梅龙路未贯通 目标地块 梅观高速 梅龙路 福龙路 至龙华 布龙路 至布吉、 南坪、水官 至梅林关 至南山 至罗湖 至福田中心区 至福田中心区

38 第五章 目标用地分析和评估 5.2 可发展空间充裕 低端工业 亟待提升 绿地范围， 可限制利用 旧工业厂房， 可改造 农田菜地， 可置换发展
老工业区和老居民区 可提升发展 老旧物业， 利用不合理 目标地块 旧厂旧区， 可改造翻新 低水平物业 可改造升级 根据对目标地块及其周边的物业情况了解发现，以目标地块为中心，东西各五百米范围内低端的旧工业区、旧厂房遍布。随着龙华产业结构调整进程的深入，这些旧厂房、旧生活楼将被腾空，无论是改造翻新还是推倒重建，都给酒文化产业园创造良好的可发展空间。

39 第五章 目标用地分析和评估 5.3 现状问题与对策 国务院颁发的《全国主体功能区规划》中指出，深圳属于优化开发区域，应优化空间结构。减少工矿建设空间和农村生活空间……控制城市蔓延扩张、工业遍地开花和开发区过度分散。 现状问题 应对方法 1、土地性质：目标用地为教育用地 2、土地限制：周边用地建筑林立 3、河流污染：目标用地东边河流污染 4、周边乱象：地块周边脏乱差现象 1、发展教育和培训项目，引入酒水专业学校 2、本项目申请立项，先控制周边用地 3、规避河流，且将滨河区域作为预留用地 4、等待时机，集中盘整 环顾目标地块周边， 基本上都可以进行重新开发

40 执行篇 第六章 产业园概念性规划 6.1 项目总体定位 6.2 项目开发模式 6.3 项目规划概念陈述 6.4 项目功能分区设置
6.5 启动区初步规划 执行篇

41 深圳休闲娱乐新都会 广东文化产业示范区 中国酒文化产业集聚区 中国大陆红酒洋酒集散中心 亚洲酒水产业文化博览交易中心
第六章 产业园概念性规划 6.1 项目总体定位 通过前文论述，针对不同等级区域和不同的产业领域，我们将项目总体定位为： 深圳旅游产业 广东文化产业 中国白酒行业 中国酒水产业 世界酒水产业 深圳休闲娱乐新都会 广东文化产业示范区 中国酒文化产业集聚区 中国大陆红酒洋酒集散中心 亚洲酒水产业文化博览交易中心

42 第六章 产业园概念性规划 6.2 项目开发模式 国内外常见的产业集聚区开发模式有两种：流沙型和流水型。这两者并不截然相反，在宏观上看，两者甚至一致。 两者可以 互相融汇 流沙型开发模式 流水型开发模式 流沙型开发模式特点：投资风险小，社会处于上升期。 1、最初区域整体规划； 2、选区域内一点，集中进行复合型功能初期开发； 3、初期开发成功后，容量膨胀往外延展； 4、在区域内开发其他独立项目，分散一期功能和容量。 开发模式代表： 深圳华侨城旅游区、美国加州葡萄酒产业集聚群、美国硅谷 流水型开发模式特点：投资风险大，社会处于稳定期。 1、最初区域整体规划； 2、在规划全域，同时铺开开发； 3、开发完成后，同时运作、发展和深化； 4、在某一地区取得成功后，复制到其他地区。 开发模式代表： 香港迪斯尼、北京房山葡萄酒集群、深圳永丰源

43 第六章 产业园概念性规划 6.2.1 项目开发模式（流沙型）：美国加州葡萄酒产业集群 1779年，圣地亚哥 1830年，洛杉矶
1848年，加州Coloma Junipero Serra神父在圣地亚哥建立了 San Juan Capistrano教会葡萄园并生产葡萄酒 Jean Louis Vignes开拓大型葡萄园并在国内销售葡萄酒。 加州淘金热吸引了来自世界各国的梦想家，新移民推动葡萄园发展 加州葡萄酒赢得国际荣誉，开始快速发展，新世界葡萄酒的时代来临 加州葡萄酒业历经虫灾、禁酒令和二战的重重磨难后，恢复正常营运 Agoston Haraszthy伯爵在葡萄产业的成功促使加州大学成立了葡萄研究中心 20世纪六七十年代，加州 1950年代，加州 1880年，加州 解读：加州葡萄酒产业集群，不是完整意义上的“流沙型”发展模式。但是这种自然形成的、与社会保持同步上升和发展的历史路线给予我们启发：看准市场机遇和资源优势，以小规模的投入赢取大产业的喷涌式发展。

44 第六章 产业园概念性规划 6.2.2 项目开发模式（流水型）：北京房山葡萄酒产业集群 项目背景：
青龙湖湖区气候环境和土壤条件为酒用葡萄种植和红酒产业发展提供了天然条件。 项目远景规划： 房山选择了国际葡萄酒庄作为主导产业，建设以青龙湖国际红酒城、房山国际葡萄酒庄产业集群。集群以“一樽一盏一心海，一房一山一世界”为主题，以青龙湖镇为核心起步区，进而带动城关等10个浅山区乡镇发展高端葡萄酒产业。 项目具体规划： 青龙湖国际红酒城计划总投资80亿元。其中，红酒核心城区占地面积500亩，计划投资40亿元；同时，建设酒庄20个，其中2011年建设5个，2012年建设10个，2013年建设5个，每个酒庄投资2亿元，计划投资40亿元。国际红酒城建成后每年预计实现收入2亿元。 解读：房山葡萄酒产业集群，在规划上属于流水型的开发模式，但实际操作上也类似流沙型。这一项目的特点是在规划完成后，在区域内进行大范围的开发，包括葡萄种植园的开发和国际红酒城的建设。该项目的局部同期开发和后期分期开发，具有可借鉴性。

45 第六章 产业园概念性规划 6.2.3 项目开发模式选择 投资商要确保投入回报比 龙华社会环境和经济处于快速上升期
酒文化产业园选择何种开发模式进行开发，是本项目最重要的问题之一。 通过前文对国内外两种开发模式——“流沙型”和“流水型”的研究和剖析，我们对国际酒文化产业园项目未来的开发道路有了清晰的认识。 酒文化产业园项目的开发，前期因素有： 投资商要确保投入回报比 龙华社会环境和经济处于快速上升期 产业园目标控制区域空间大，但是民房、厂房遍布，清理时间漫长 机遇关键时刻，市场还在苏醒期间，竞争压力不大 通过对现状问题的深入了解，我们建议酒文化产业园采取“流沙型”开发模式：确保功能复合型的核心区——交易展示中心的成功开发，在此基础上在不同发展阶段将核心区交易展示以外的其他专业功能分离到区域内对应片区，进而打造酒文化产业集群。

46 第六章 产业园概念性规划 6.3 项目规划概念陈述 通过对项目的前述研究，我们对未来的发展方向已经形成清晰的认识。在深圳“文化立市”的宏观政策的指引下，在新龙华新使命的前提下，酒文化产业园将联合香港接轨国外红酒市场，联合茅台、宜宾等国内白酒酿造重镇缔造大陆白酒交易中心，深度整合深圳商贸资源、龙华本地的土地资源和城市配套设施，定位鲜明、功能齐全、品味高端、目光长远、考虑周全，有策略、有计划、有执行、有落地的建设和发展中国（深圳）国际酒文化产业园项目。 深圳酒文化产业园 整合全方位资源 龙华发挥潜力、剑指金字塔尖 成为中北部文化产业制高点 产业 联动 技术教育研发 食品餐饮物流包装 影响 产业结构 社会民生 人文 故事 历史传统 名人轶事 文化 艺术 文学电影 表演活动 贸易 销售 交易中心 交易方式 收藏 馈赠 节日庆典 珍品拍卖 文化 多样 工艺 复杂 饮酒风俗 礼仪仪式 种植作物 酿造加工 白酒 葡萄酒 黄酒 啤酒…… 法国 美国 新西兰 加拿大 酒类 繁多 产地 无数

47 3 7 2 1 6 5 4 第六章 产业园概念性规划 6.4 项目功能分区设置 一个轴线、四大板块 七大中心
项目的功能分区设置，需要综合考虑目前的用地现状、未来发展空间及城市区域规划。通过对项目用地及其周边的了解，将项目分为一条中轴线、四大发展板块和七大功能中心，形成“一轴、四板、七中心”的格局。 3 7 2 1 6 5 4 一个轴线、四大板块 七大中心

48 第六章 产业园概念性规划 6.4.1 项目功能分区一览 序号 分区 所属板块 初步功能定位 1 全球名酒交易展示中心 一期启动板块
项目的功能分区设置，需要综合考虑目前的用地现状、未来发展空间及城市区域规划。通过对项目用地及其周边的了解，将项目分为一条中轴线、四大发展板块和七大功能中心，形成“一轴、四板、七中心”的格局。 序号 分区 所属板块 初步功能定位 1 全球名酒交易展示中心 一期启动板块 交易展示、国际红酒期酒交易 2 世界酒酿高级研习学院 二期配套板块 科研机构、学术机构和试验中心 3 酒文化小镇管理中心 后勤、服务、生活 4 国际酒饮文化产业论坛 三期拓展板块 产业论坛、会议、酒店 5 美酒美食设计艺术区 四期综合板块 周边产业拓展 6 龙城美食休闲文化广场 休闲、商业、餐饮和娱乐 7 绅龙酒酿文化庄园 私家酒窖、高级宴会、私密会所 因为酒文化小镇寸土寸金，并且不适合大型货柜车辆进出，所以建议恒温仓储、物流配送功能架设在周边其他物流园区。

49 第六章 产业园概念性规划 6.4.2 全球名酒交易展示中心：酒酿世博会
全球名酒交易展示中心即为项目的一期启动板块，也是此文本规划设计的中心工作内容。交易展示中心是整个项目的心脏，它的成功决定着整个项目的未来发展前景。交易展示中心的目标用地较为平整，但用地面积受到限制，因此初步规划为一个中型的复合型功能中心，在后续功能分区没有开发之前，需要承担起整个项目的所有职能，包括品牌酒水展示、博物馆、交易、餐饮、商业、休闲、行业认证、教育培训、办公、投融资、金融保险和仓储等功能。

50 第六章 产业园概念性规划 6.4.3 世界酒酿高级研习学院：酒酿西点军校
世界酒酿高级研习学院集聚了国内外酒水行业的各类高端研究机构、行业协会、学术机构、认证机构、艺术团体、培训机构和政府相关单位。这个板块是整个项目规划的文化核心，囊括了与酒水、餐饮相关的产业链相关的科研和服务两种业态。更重要的是，科技研发中心所制定的行业和产品标准、所进驻的认证机构，将成为国内外酒企及相关企业组织进出口市场的要塞。

51 第六章 产业园概念性规划 6.4.4 酒文化小镇管理中心
酒文化小镇管理中心是整个项目管理运营的核心片区，同时也是园区职工的生活片区。在此板块中，最重要的是保安部门和消防设施的管理。在项目起步初期，有适量的仓储功能，但是步入发展成熟期，可进行产品调整，如发展房地产等。

52 第六章 产业园概念性规划 6.4.5 国际酒饮文化产业论坛：酒水奥斯卡
针对未来龙华经济、商业发展的大环境，以及项目在国际上的重要地位，建设四星级以上酒店，设立酒水产业专业论坛，举办品酒赛事、美食赛事和红酒品鉴会、名酒拍卖会等，这是促进项目发展的重要举措，也是项目发展的必要需求。 国际酒饮文化产业论坛规划为民清路和东环一路交接的西北角，这一位置面向更广阔的龙华商业，交通外向、形象突出，适合建设四星级以上的酒店。并且目前目标地块上已经有已建成的建筑，建议将其进行改造翻新，以酒文化包装成为主题酒店。

53 第六章 产业园概念性规划 6.4.6 美酒美食设计艺术区：酒的梦工厂
美酒美食设计艺术区，是出于满足未来以酒为核心的周边业态而规划，如酒类包装、设计、营销、策划、演艺、图书馆、展览和商业等。此外，在此板块，也可以进行地下空间的拓展，适当引入私密性比较强的相关项目。这一个功能区我们建议以LOFT形式开发，营造设计氛围，张扬个性风格。

54 第六章 产业园概念性规划 6.4.7 龙城美食休闲文化广场
龙城美食休闲文化广场，既是项目必备的功能，也是充分利用了场地优势和区内资源。休闲美食分为两大部分的功能，即休闲和美食，融合了休闲、旅游、娱乐、餐饮、酒吧、表演等业态，包括国际酒吧文化风情街等。通过建筑规划、路面铺设和景观设计等整体包装。 龙城美食休闲文化广场不应仅仅是项目的一个辅助功能或者配套功能。基于酒水产业和餐饮业紧密的联系，以及龙华至于深圳的重要性，此板块可以进行深度规划，打造成为龙华美食文化中心。

55 第六章 产业园概念性规划 6.4.8 绅龙酒酿文化庄园：深港波尔多
绅龙酒酿文化庄园板块，依托于项目西北角的山地、绿地地形而规划设计。此片区坐北朝南，方位较好，并且深藏于项目的后院，空间私密、环境清幽，适合高档、稀缺的尊贵奢华服务产品。 贵宾服务中心配置四大服务项目：会所、宴会、SPA和酒窖。 龙华作为深圳未来的副中心，将迎来更多国内外的高端客人，对高级的接待、款待、宴会和美食的需求会愈加旺盛。项目所规划的贵宾服务中心，不以“星级”为标准，而致力于打造会员制服务。在这里，客人享受的不是千篇一律的五星级酒店服务，而是特色鲜明、无微不至、顶级奢侈的各种产品。贵宾服务中心面向全球开放年费会员申请，以低调、私密来保证客户的利益。 贵宾服务中心依托于青山绿水，可规划设计地下恒温酒窖群。酒窖针对终身贵宾会员服务，每个会员可获得一个私家酒窖，享受专业的珍藏管理服务。

56 第六章 产业园概念性规划 基本指标 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.1启动区建设指标 物业规划 园区面积
20,000平米 建筑占地面积 10,000平米 建筑面积 195,000平米（地面17.5万+地下2万） 容积率 地上建筑面积/园区面积=17.5/2=8.75 物业规划 裙楼*1幢 10,000 m2/层*5层=50,000 m2 裙楼地下层*2层 10,000 m2/层*2层=20,000 m2 塔楼*2幢 2500 m2/层/幢*2幢*25层=125,000 m2 建筑高度 裙楼24m（4.8m/层*5层）+塔楼75m（3m/层*25层）=99m 项目地位于深圳龙华东环一路与民清路交汇地带附近。一期为红线内，约20亩。周边控制用地约200亩，为后期开发预留用地。 一期开发用用地内南侧即为国际酒文化中心大楼。楼前设有一定数量的露天停车场。北边靠近民清路设有入口广场与外界对接。中心大楼前设有商业广场，可供不定期室外举行活动之用。宗地内有一条河在河的岸边我们设有室外廊亭、休闲茶座。其余部分分别为公共绿化。

57 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.2 建筑风格及功能指引
建筑总体为裙楼+塔楼建筑模式。分为三个部分：底下两层为停车场。地面5层裙楼承载商业功能，裙楼底三层设有中庭，可以开阔视野，增加建筑物内景观及绿化。裙楼上部两栋20层塔楼分别承载酒店和办公的功能。

58 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.2 建筑风格及功能指引

59 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区初步规划 6.5.2 建筑风格及功能指引 酒店室内空间布局参考 单间户型参考 正方形塔楼参考
6.5 启动区初步规划 建筑风格及功能指引 正方形塔楼参考 套间户型参考 矩形塔楼参考

60 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.3 启动区功能布局 启动区（展示交易中心）功能布局 区域
启动区分为三大功能区：地下层、裙楼和塔楼。基于目前目标用地的现状，建议在地下层设立中小型超市，引入品牌经营；裙楼是启动区的核心区，将承担起项目起步阶段的重要职能；两幢塔楼中，一个设计为商务酒店，另一个则成为酒文化产业的孵化器，引入专业酒水企业，同时培育潜质企业。 启动区（展示交易中心）功能布局 区域 楼层 主要产品 链接 地下层 L2 停车场 L1 社区超市（引入沃尔玛等超市品牌） 裙楼 F1 酒类博物馆、演艺厅 F2 国内品牌酒水展示、销售服务中心 F3 国外品牌洋酒展示、销售服务中心 F4 酒文化主题餐饮 F5 学术、研究培训机构和会议厅 塔楼 A幢 企业孵化中心 B幢 商务酒店

61 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.4 启动区产品详解
流沙型开发模式：启动区产品与项目整体规划关系图

62 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.5 一楼：博物馆和演艺厅
一楼作为整个启动区的门户，基本上不考虑其投资回报。博物馆、演艺厅的设立，是作为吸引物而存在。博物馆将以其厚重、古朴、深邃的文化气息吸引社会各界前来参观，带动酒文化的普及和传播。

63 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.6 二、三楼：展示交易中心
二、三楼区域一方面保证了可进入性，另一方面也为酒水展示和交易提供了一个较为安静的环境。展示交易中心是启动区的核心区，它肩负起项目前期发展的重任。此功能区建议引入国内外一线品牌酒水企业，如茅台、五粮液、洋河等酒业集团。 二、三楼分别为白酒区域和红酒区域。两者不同的品种和背景文化决定了各自展示的不同风格。在不同的楼层，每一个入驻品牌的展区面积控制在500平米以上。 交易展示中心的经营方式早期建议以出租为主，以此调动商户开拓市场的积极性。到后期步入成熟阶段、市场逐渐形成，则可以转换经营方式，与商户分享利润获得回报。

64 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.7 四楼：酒文化主题餐饮
在这个体验型功能区，进餐不是为了美食，而是为了美酒。这里弥漫着浓厚的酒文化气息，中餐对应的是白酒文化，西餐对应了红酒文化，自助餐区域的各种啤酒可供享用。每一个消费者在这里都能找到自己最爱，原汁原味的酒水，千般滋味的氛围，让人们欲罢不能、欲走还留。 主题餐饮片区建议引入大型餐饮企业，中餐八家以上，西餐四家左右。每一个餐厅都需要与对应的品牌酒企深度合作，在店面装修、侍应服务等方面互相促进品牌的推广。

65 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.8 五楼：研究培训会议中心
此功能区是对启动区的提升物。技术开发、设计研究和教育培训在实体产品生产链体系中如今已经成为上流业态，他们的成果决定着现代高端工业的竞争力。因此，将高端研究开发机构、认证机构、行业协会、教育培训企业和政府相关管理组织引入，对于项目的影响力、公信力的提升具有非常重要的意义。这个楼层的空间是后续开发的第二大板块——科技研发中心的雏形。 会议区域服务于整个产业园，举办会议、论坛和活动；

66 第六章 产业园概念性规划 6.5 启动区（全球名酒交易展示中心）初步规划 6.5.9 塔楼：企业孵化中心、商务酒店
塔楼A幢的企业孵化中心是以办公、写字楼形式面向酒水、餐饮和食品行业招租。一般来说，孵化中心以创业企业和中小企业为主，但并不排除引入大企业的进驻。相反，后者以其专业、经验和市场影响将能够给予周边上下游企业成长的帮助。 在项目发展到一定阶段后，孵化中心企业都已经具备足够的市场竞争力。此时，这一个功能区整体转化为第五板块的产业联动中心，以更充足的空间、更独立的角色去赢得市场。 塔楼B幢建议引入中高端商务酒店品牌，并尽量将酒店主题化，打造一个红酒浪漫文化的商务型主题酒店。

67 第七章 项目实施进度安排 7.1 项目开发时序 7.2 项目建设相关 执行篇

68 第七章 项目实施进度安排 7.1 项目开发时序 分期 分区 开发时间 一期 全球名酒交易展示中心 2年
整个项目占地面积达较大，并且物业十分复杂，所以应按照市场需求的原则和投资效益原则，以及项目自身发展状况应该分期开发，滚动发展。 分期 分区 开发时间 一期 全球名酒交易展示中心 2年 以酒文化产业园的开发，形成一处可独立经营的主题园区。与此同时在其他片区进行土地整理，使酒文化小镇土地雏形初现。 二期 世界酒酿高级研习学院 将一期科研、培训和开发机构等业态剥离出来，引入此功能区，并进行第二轮招商。 酒文化小镇管理中心 三期 国际酒饮文化产业论坛 集中精力打造好此功能区，以高档次的会议论坛、品酒鉴赏会、拍卖收藏中心来占领市场制高点。运营周期应始于交易展示中心开业，提前5年做好相关铺垫工作。 四期 美酒美食设计艺术区 4年 进入产品成熟期。在前三期取得成功的基础上，继续发力，打造酒水产业和旅游商业。建成并投入运营的时间要控制在五年以内。 龙城美食休闲文化广场 绅龙酒酿文化庄园

69 第七章 项目实施进度安排 7.2 项目建设相关 项目建设方式：对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。 项目建设依据：本文本第六章《产业园概念性规划》。 工程质量与安全依据：《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》等。 项目组织管理 先进的项目管理制，各项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图

70 第八章 启动区投资与盈利分析 8.1 投资估算 8.2 财务效益 8.3 国民经济效益 执行篇

71 第八章 启动区投资与盈利分析 8.1 投资估算 中国（深圳）酒文化小镇 启动区建设项目 阶段 功能 建筑面积 （平方米） 单元/ 房间数
中国（深圳）酒文化小镇 启动区建设项目 阶段 功能 建筑面积 （平方米） 单元/ 房间数 经营模式 备注 Ⅰ期 停车场 10000 自营 地下 社区超市 出租 酒类博物馆、演艺厅 裙楼 酒文化主题餐饮 商务酒店(四星级) 62500 893 产权式销售 塔楼 企业孵化中心 学术、研究培训场地和会议厅 国内品牌酒水展示、销售服务中心/ 国外品牌洋酒展示、销售服务中心 20000 小计 195000

72 第八章 启动区投资与盈利分析 8.1 投资估算 中国（深圳）酒文化小镇 启动期总投资 序号 项目名称 投资额 （万元） 均价 (元/平米)
中国（深圳）酒文化小镇 启动期总投资 序号 项目名称 投资额 （万元） 均价 (元/平米) 占总投资比例 1 建安成本 110,750 5679 78.59% 2 市政、基础配套费 6,825 350 4.84% 3 管理费 4,430 227 3.14% 4 不可预见费 6,100 313 4.33% 5 前期工程费 12,811 657 9.09% 6 合 计 140,916 7226 100.00% 备注：以上不含土地成本；总建筑面积195000平米

73 第八章 启动区投资与盈利分析 8.1 投资估算 启动期 建设投资 资金流 一期项目建成后留置资产价值 万元 年度
经营稳定期，每年度需支出含税金在内的运营成本约3.47亿元。 一期项目建成后留置资产价值 名称 资产价值（万元） 经营性物业 186,688

74 第八章 启动区投资与盈利分析 8.2 财务效益 财务测算说明 开发时序：项目一期开发期两年
项目基准收益率取8%（目前五年期银行贷款年利率6.65％） 项目净现值贴现率取8% 一般营业税的税率为5%，城建税为营业税的7%，所得税为25% 固定资产折旧按20年提取，残值为10% 投资回收期含建设期

75 国内品牌酒水展示、销售服务中心/国外品牌洋酒展示、销售服务中心
第八章 启动区投资与盈利分析 8.2 财务效益 中国（深圳）酒文化小镇 启动期财务指标 项 目 建筑面积（平米） 投资总额（万元） 收入总额（万元） 年均收入（万元） 年均净利润（万元） 地产销售净利润（万元） 静态投资回收期（年） 动态投资回收期（年） 内部收益率 税后净现值（万元） 企业孵化中心 62500 40,064 147,750 7,388 3,030 10.50 17.85 9.42% 4,600 产权式商务酒店销售 47,572 93,750 22,540 1.51 1.55 94.76% 19,108 产权式商务酒店经营 606,208 30,310 7,339 2.10 2.11 370.43% 65,458 酒类博物馆、演艺厅 10000 12,416 130,670 6,534 2,719 5.76 6.86 23.71% 19,489 国内品牌酒水展示、销售服务中心/国外品牌洋酒展示、销售服务中心 20000 15,223 87,280 4,364 1,841 8.27 11.55 13.87% 7,894 酒文化主题餐饮 7,611 58,400 2,920 1,462 6.41 7.96 19.97% 8,827 学术、研究培训场地和会议厅 38,914 1,946 894 8.47 11.96 13.45% 3,664 停车场 5,209 36,500 1,825 836 6.97 8.94 17.74% 4,637 社区超市 1,558 4.98 5.71 29.06% 11,195 合 计 195000 140,916 1,257,872 58,206 19,679 5.25 6.22 25.13% 142,911 备注：除产权式酒店地产，经营性质项目收入总额按22年（含建设期）计算，年均净利润按20年计算；各项目前期工程费占各自投资额的10%；项目基准收益率和贴现率为8%。 项目财务评价： 1.内部收益率：通过总现金流量表得出该项目的整体内部收益率（IRR）为25.13%＞基准收益率8%，项目可行。 2.回收期：静态投资回收期为5.25年，动态投资回收期为6.22年，项目整体回收期理想。 3.净现值：项目20年经营期内的净现值为142911万元>0，项目有一定的抗风险能力。

76 第八章 启动区投资与盈利分析 8.2 财务效益 一期 年度经营净现金流 万元 年度

77 第八章 启动区投资与盈利分析 8.2 财务效益 一期 经营项目 盈亏平衡分析 一期 销售项目年度盈亏平衡分析
名称 企业孵化中心 产权式商务酒店经营 酒类博物馆、演艺厅 国内外酒水 展示、销售 服务中心 酒文化主题餐饮 学术、研究培训场地和会议厅 停车场 社区超市 总成本 （万元） 2,941 15,625 2,549 1,670 811 647 609 682 固定成本 （万元） 2,647 14,062 2,294 1,503 729 582 548 614 可变成本 （万元） 294 1,562 255 167 81 65 61 68 销售收入 （万元） 7,388 30,310 6,534 4,364 2,920 1,946 1,825 营业税金 （万元） 406 1,667 359 240 161 107 100 盈亏平衡经营能力 39.58% 51.93% 38.75% 37.97% 27.24% 32.83% 32.97% 22.82% 盈亏平衡销售收入（万元） 2,924 15,739 2,532 1,657 795 639 602 666 名称 产权式 商务酒店销售 总成本 （万元） 57,415 销售收入 （万元） 93,750 建筑面积 （平米） 62500 盈亏平衡点 （销售单价：元） 9186 备注：1.盈亏平衡点按经营期20年年均计算。2.固定成本和可变成本分别占总成本的90%和10%。3.按经营能力利用率计算：盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本-营业税金及附加） 当产权式酒店销售单价达到9186元每平米的时候，项目实现盈亏平衡。

78 第八章 启动区投资与盈利分析 8.2 财务效益 一期项目敏感性分析 一期 财务敏感性分析表 项 目 基本方案 投 资 营业收入 +10%
一期 财务敏感性分析表 项 目 基本方案 投 资 营业收入 +10% -10% 内部收益率 25.13% 21.86% 29.36% 28.51% 21.79% 当投资和收入上下浮动10%的时候，一期项目的内部收益率变动幅度都在4%左右，但基本内部收益率都能保持在20%以上。

79 带动直接就业7500人，5万元/人/年；带动间接就业75000人
第八章 启动区投资与盈利分析 8.3 国民经济效益 启动期项目国民经济效益 名称 细项 金额（亿元） 备注 20年 间接效益 直接收入 125.8 直接产出 间接收入 1257.9 10比1 社会贡献总额 营业税金及附加 7 上缴国家财政总额合计：23.1亿元 土地增值税 0.6 所得税 15.5 工资 75.6 带动直接就业7500人，5万元/人/年；带动间接就业75000人 福利 10.6 工资总额的14% 净利润 41.6 合计 151 年社会贡献率 1071% 项目对社会贡献总额/投资总额×100% 年社会积累率 15% 上缴国家财政总额/项目社会贡献总额×100%

80 第九章 战略规划和可行性研究结论与建议 9.1 战略规划结论 9.2 可行性研究结论 执行篇

81 第九章 战略规划和可行性研究结论与建议 9.1 战略规划结论
通过对深圳和龙华的城市发展现状和未来的充分研究、对深圳和龙华文化产业发展机遇和空间的探索以及对国内外酒水市场的全面深入分析，初步建议在龙华东环一路和民清路交界的西北角目标用地发展酒文化创意产业园项目。 通过对目标地块现状的难题和解决方法的研究，以及对项目开发模式的探讨，我们以目标地块为核心，将规划范围扩大到周边西部和北部约600米左右区域，形成一个综合性文化小镇的土地格局，并以此作为战略规划区域。 先期集中开发综合性功能的酒文化产业园，为酒文化小镇第一期项目，是小镇的核心区，同时也是启动区。产业园建筑形态为一幢大楼，5层裙楼和2座25层的双子星塔楼。产业园的酒文化交易展示中心，集中在裙楼之内。 根据战略规划，酒文化产业园将汇聚酒水产业及酒文化产业的相关业态，包括展览展示、交易贸易、收藏拍卖、文艺表演、技术开发、教育培训、餐饮美食、会议论坛等等。这些功能随着项目的发展和成熟会逐渐膨胀，并按照对应的方式进入到后期开发的各功能片区。 总的来说，酒文化小镇战略规划是一个酒水产业集聚区，立足深圳、依托香港、定位国际；它所处的城市以及具备的各种良好资源，完全可以成为亚洲酒水文化博览交易中心，成为新的中国酒都！

82 第九章 战略规划和可行性研究结论与建议 9.2 可行性研究结论与建议（一）
中国（深圳）酒文化小镇项目，着重于“蓄水养鱼”、“筑巢引凤”，并通过开发公司的努力来培育市场和建设品牌，使项目不再局限于原产区的生产环节，而更专注于市场、贸易和文化衍生品。这种新型的酒产业项目拥有先进的理念、战略的规划和广泛的市场，具有非常强的实际操作可行性。 酒文化小镇项目，将大幅提升酒酿产品交易能力，为深圳建立起“中国白酒交易之都”的行业地位和城市形象； 酒文化小镇项目，还将持久提升土地价值和物业的收益，使开发企业得到商业回报，同时大幅增加政府财税收入。 酒文化小镇项目，不仅符合国家总体功能区规划的指导思想，还符合深圳设计之都、文化产业发展战略、产业结构调整和优化以及低碳环保绿色产业的定位； 酒文化小镇项目，对于大龙华片区城市发展也将起到极大的推动作用。高起点、高标准建设酒文化小镇，必将促进龙华城市更新进程，对构建与城市功能相匹配的商业繁荣、居住环境良好、配套设施完善的城市功能区，起到巨大作用。 酒文化小镇项目，还将提供大量的就业机会。按照整体规划，项目将直接创造7500个以上的就业岗位，带动周边上下游商业和服务业75000个就业岗位。

83 第九章 战略规划和可行性研究结论与建议 9.2 可行性研究结论与建议（二）
中国深圳（国际）酒文化创意产业园项目，是在各级政府的十二五规划指导下所提出的，不仅吻合文化产业的发展要求，也符合胡锦涛同志科学发展观的思想。 酒文化产业园项目，尤其符合大龙华、新龙华和宝安区的国民经济和社会发展规划。产业园选址于龙华腹地，发展高端文化产业、酒水产业、科技研发产业和商贸旅游业，对于构建龙华城市副中心有着极其重要的意义。 酒文化产业园项目，将在优化产业结构、促进就业、提升民生水平等方面发挥示范效应，其良好的经济效益和社会效益更将成为中国经济发展提供全新模式。 总之，通过对区位交通、城市发展、产业规划、酒水和文化产业、区域经济和相关政策方针的综合研究，我们认为酒文化产业园项目不仅可行，并且应尽早予以立项、尽快实施！ 在项目实施的过程中，我们建议：整合深圳各级政府资源打造项目，获取国内外品牌酒企支持进行招商，邀请专业管理运营公司进行业务拓展，举办多种方式的活动和论坛来提升形象。——这是产业园发展动力源源不绝的解决方案。