第一章 物权概说 重点与难点 重点：物权的概念、物权的效力 难点：物权的本质、物权的优先效力 第一节 物权的意义

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1 第一章 物权概说 重点与难点 重点：物权的概念、物权的效力 难点：物权的本质、物权的优先效力 第一节 物权的意义
第一节 物权的意义 第二节 物权与其他民事权利的关系 第三节 物权的类型体系 第四节 物权的效力 本章内容

2 内容引入 回 顾 民事权利分类

3 第一节 物权的意义 一、物权的词源 二、物权的意义 三、物权的本质 四、物权的特性 五、物权的客体

4 一、物权的词源 所有的观念 所有权 实际上，从现有的研究资料来看，罗马法中最早规定下来的物权主要是关于相临关系。（见〈〈十二铜表法〉〉）
1811年的《奥地利民法典》中首次（也是目前唯一的）对物权的概念作出了规定。 1896年德国民法典规定了物权编

5 二、物权的意义 物权法第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”

6 三、物权的本质 对人关系还是对物关系？

7 四、物权的特征 （一）物权是财产权 （二）物权是对世权 （三）物权是绝对权 （四）物权是支配权

8 五、物权的客体 物权的客体是特定的物。 特定的物≠特定物 权利在特殊情况下也可以成为物权的客体

9 知识点回顾 何为物？ 血液、头发、假肢、尸体、动物是不是物？ 物的基本分类有哪些？

10 物的基本分类有哪些？ 1．不动产、动产（特殊动产：货币、有价证券、与人体分离的器官） 2．特定物、种类物（是否适用替代履行） 3．原物、孳息

11 （1）孳息的认定（天然孳息、法定孳息；孳息必须与原物相分离）
【例1】下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？ A．出租柜台所得租金 B．果树上已成熟的果实 C．动物腹中的胎儿 D．彩票中奖所得奖金

12 （2）孳息的归属 A.一般规则： 自然孳息——归所有权人，有用益物权人的，由其收取，约定的从约定；法定孳息——约定的从约定；没有的，按照交易习惯。 B.特殊规则： A）买卖合同，孳息所有权，随交付而转移 B）抵押物所生孳息的收取权（并非所有权）————扣押之日，抵押权人收取，但未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 C）质物所生孳息的收取权（并非所有权）——约定——质权人收取

13 司法考试真题 【例2】1998年10月5日甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于同年10月8日将一头受胎的母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一头。下列选项中哪些中正确的？ A．质押合同生效时间为1998年10月5日 B．质押合同生效时间为1998年10月8日 C．小牛应归乙所有 D．小牛应归甲所有，但可作为质权的标的

14 4．主物、从物（从物的构成要件： ①非主物的成分；②辅助主物发挥效用；③与主物归属同一人；④须交易上无特别习惯：装米之米袋）
典型的主从物关系：电视机与遥控器、房屋与车库、落地灯与灯罩、网球拍与球拍套、鼠标与电脑、眼镜盒与眼镜等。 5．消耗物和不可消耗物（分别适用于消费借贷与使用借贷） 6．可分物、不可分物（共有物分割场合；履行抗辩场合）

15 第二节 物权与其他民事权利的关系 一、物权与债权 （一）二者的联系 同为财产权；前者是基础，后者是变动方式 （二）二者的不同 1.客体不同
2.权利性质不同 3.效力不同 4.权利设定上不同 5.效力不同

16 二、物权与知识产权 重点掌握其区别。日后可在学习《知识产权法》课程时加深认识。 三、物权与继承权 重点掌握其区别。将来可在学习《继承法》课程时加深认识。

17 第三节物权的类型体系 一、物权的法定种类 物权种类法定主义 二、物权的分类 A、完全物权与限定物权 （一）区分的标准
以物权人对标的物利益支配范围为标准。

18 （二）区分的意义 1.区别对物的权利的限定目的 2.两者的效力范围不同 B、用益物权与担保物权 （一）区分的标准 按照设立物权的目的不同 （二）分类的意义 对两个权利的限制不同

19 知识点补充 用益物权的进一步分类 担保物权的进一步分类

20 C、动产物权与不动产物权（最为基本的分类）
（一）区分的标准 依物权的客体是动产或不动产为标准 区分动产物权与不动产物权的意义在于，两者在物权的取得方法、流通的性质和范围、成立要件、公示方式、取得时效等方面都有不同。 D、登记物权与不登记物权 这是按照物权的变动是否须经登记而划分的。

21 （二）区分的意义 登记物权的权利变动依登记而生效，不登记物权的权利变动依交付而生效。 E、主物权与从物权 （一）区分的标准 根据两个物权之间是否具有从属关系为标准 从随主走 ；约定除外。

22 F、有期限物权与无期限物权 （一）区分的标准 根据物权有无期限 （二）区分的意义 消灭原因不同 G、本权与占有

23 司考练习 【例】财产所有权是一种什么权利？ A．自物权 B．他物权 C．完全物权 D．限定物权 答案：AC

24 三、我国法上的基本物权类型 所有权 用益物权 担保物权 占有 准物权

25 第四节 物权的效力 一、物权的排他效力 一物一权 二、物权的优先效力
1．物权的优先效力相对于债权的平等性而言的，所有的债权的法律地位都是平等的 2．物权相互间的优先效力 （1）先发生的物权优于后发生的物权。（2）限制物权的效力优先于所有权。

26 3．物权优于债权 （1）物权优于债权：一物上既存在物权，又存在债权时，物权优于债权。（一物二卖）。 （2）物权优于债权的例外：买卖不破租赁；预登记债权 三、物权的追及效力 （1）物权的追及效力：不论物落入何人之手，权利人均可以追及之并直接行使权利。 （2）追及权的行使受到善意取得制度的限制。

27 四、物权请求权 （1）传统种类：原物返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。 新增：物权确认请求权 恢复原状的本质？ （2）原物返还请求权的构成要件：原物存在；占有人为无权占有；请求人为有权人。 债权保护方式（损害赔偿请求权等）：『债权保护方式与物上请求权可以并用，也可单独适用。』

28 思考练习 【例】下列案件，哪些适用返还原物？ A．张某借了王某的手表并把它卖给了刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还
B．宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还 C．贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还 D．赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱无奈要求赵某返还两只羊。 答案：BC

29 【例】物权人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害，称为物权请求权。关于物权请求权，下列哪一表述是错误的？（2011-3-8）
A．是独立于物权的一种行为请求权 B．可以适用债权的有关规定 C．不能与物权分离而单独存在 D．须依诉讼的方式进行

30 恢复原状的本质？ 原物返还请求权的构成要件：原物存在；占有人为无权占有；请求人为有权人。 债权保护方式（损害赔偿请求权等）：『债权保护方式与物上请求权可以并用，也可单独适用。』

31 司考练习 【例】下列案件，哪些适用返还原物？ A．张某借了王某的手表并把它卖给了刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还
B．宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还 C．贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还 D．赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱无奈要求赵某返还两只羊。 答案：BC

32 第二章 物权的变动 本章重点：物权行为理论、不动产登记与动产交付的法律意义 本章难点：物权行为理论、不动产登记与动产交付的法律意义
第一节 物权变动的意义与形态 第二节 物权行为理论 第三节 物权变动的规范模式 第四节 不动产登记与动产的交付

33 第一节物权变动的意义与形态 发生 转移 变更（广义：主体、客体、内容的变化；狭义：客体、内容的变化） 消灭 一、物权变动的意义
物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。 物权对主体而言的得丧变更 二、物权变动的形态 发生 转移 变更（广义：主体、客体、内容的变化；狭义：客体、内容的变化） 消灭

34 三、物权变动的原因 民事法律行为（需要物权变动公示） 法律行为以外的事实行为与事件 公法上的行政行为或司法行为

35 第二节 物权行为理论 物权变动的最重要的原因是法律行为，该法律行为在德国法系国家被称为物权行为。
鉴于物权行为理论及其立法规制问题颇为艰深，非为初学者所能透彻理解、把握，故对本科生不要求必须掌握。 教学中教师可适当点拨，学生大致了解即可。 一、物权变动中的原因行为与物权行为的区分 知识回顾：有因行为与无因行为的分类

36 二、什么引起了物权变动 原因行为？ 物权行为？ 三、物权行为真的存在吗？ 对该理论批评者众，立法上采纳该理论的主要是德国、我国台湾地区 课外阅读文献： 雅克布斯：《十九世纪德国民法科学与立法》后记部分：《物权合同存在吗？》

37 第三节 物权变动的规范模式 一、基于法律行为引起的物权变动 （一）法律行为引起的物权变动模式 （1）物权形式主义的物权变动模式
物权合意＋不动产登记（动产交付）＝物权变动 （2）债权形式主义的物权变动模式 债权合意＋不动产登记（动产交付）＝物权变动 （3）意思主义的物权变动模式 债权合意＝物权变动（登记对抗主义）

38 （二）我国物权变动的基本模式☆☆☆☆ 1．不动产物权变动模式 物权法第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

39 哪些法律另有规定 （1）《物权法》第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
《承包法》第22条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 第23条 县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 （2）《物权法》第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

40 【例9】关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（2010-3-55）
A.自土地承包经营合同成立时设立 B.自土地承包经营权合同生效时设立 C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证 D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人

41 司考练习 【例】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 答案：ABCD

42 2．动产物权变动 基本原则： 第23条．动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第24条．船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 注意：机动车等抵押的，无须交付，登记对抗主义。

43 【例10】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（ ） A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失 B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任 C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失 D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失

44 3 .一物多卖情形下物权的归属 普通动产： 先受领＞先付款＞合同先成立 船舶、航空器、机动车等特殊动产： 先受领＞先登记＞合同先成立

45 司考练习 【例】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ （ ） A．甲 　　B．乙 　　C．丙 　　D．丁 答案：A

46 3．合同效力与物权效力区分 物权法15．当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 比较：“抵押合同自登记之日起生效。”【担保法42条】（已废） 比较：质押合同自质物移交于质权人占有时生效。【担保法64】（已废）

47 司考练习 【例1】乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？ （2007－3－6） A．合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B．合同无效，甲应返还所受领的价款 C．合同有效，甲应继续履行合同 　　 D．合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 答案C

48 【例2】房地产开发企业甲欲急售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。下列关于甲、乙、丙、丁之间关系的何种表述是正确的？ A．甲、乙之间买卖合同有效 B．甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益 C．甲、丁之间签订的房屋买卖合同属效力待定 Ｄ．丙取得房屋所有权 答案：AD

49 二、基于法律行为之外的法律事实引起的物权变动
第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第29条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 补充法条：《继承法》第02条 继承从被继承人死亡时开始。 第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

50 第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。　

51 司考练习 【例】甲、乙之父丙去世，留下三居室商品房一套，下列说法正确的是： A．甲、乙自办理过户登记时，方能取得该商品房的所有权
B．甲、乙欲将该商品房转让给他人，甲可以直接将该商品房过户登记给他人，而无须先过户到自己名下然后过户给他人 C．即使没有办理过户登记，该房屋在分配之前属于甲、乙共同共有 D．甲、乙欲将该房屋转让给他人，须先将该房屋过户至自己名下，然后再过户给受让人 答案：CD

52 【例】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（ ） A．5月10日前，吴某是房屋所有权人 B．2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人 C．3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人 D．5月10日后，王某是房屋所有权人

53 第四节 不动产的登记与动产的交付 一、不动产的登记 （一）登记的含义与类型 （二）登记的效力与意义 （三）登记生效时间 申请？受理？登记日？
第四节 不动产的登记与动产的交付 一、不动产的登记 （一）登记的含义与类型 （二）登记的效力与意义 （三）登记生效时间 申请？受理？登记日？ 物权法14．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

54 （四）登记资料的查询、复制 物权法18．权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 （五）更正登记 物权法19－1．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

55 （六）异议登记 权利人或者利害关系人——对登记提出异议——该异议记载于不动产登记薄——异议登记失效事由：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉——异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 （七）预告登记 预告登记的债权具有物权效力 预告登记失效事由：债权消灭/能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的

56 （八）登记错误的赔偿责任 第21条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

57 司考练习 【例】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是： （2007－3-96） A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件 B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某 C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力 D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料 答案：BCD

58 【例】甲公司开发写字楼一幢，于 2008 年 5 月 5 日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于 2008 年 5月 6 日申请办理了预告登记。2008 年 6 月 2 日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（2009－3－8，单） A．抵押合同有效，抵押权设立 B．抵押合同无效，但抵押权设立 C．抵押合同有效，但抵押权不设立 D．抵押合同无效，抵押权不设立

59 二、动产交付 （一）动产的交付方式。 动产交付的方式包括现实交付与拟制交付。拟制交付分为简易交付、指示交付、占有改定。 举例说明，掌握其含义。 （二）交付是动产物权变动的生效要件，上述几种交付方式多能发生物权变动的效果。

60 【例】某宾馆为了 8 月 8 日的开业庆典，于 8 月 7 日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于 8 月 9 日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月 15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（2004－3－10，单） A．8 月 7 日 B．8 月 8 日 C．8 月 9 日 D．8 月 15 日

61 【例】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ （ ） 　　A．甲 　　B．乙 　　C．丙 　　D．丁

62 占有改定也存在几种例外： （A）质权的设定。 第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 （B）《物权法》第106条规定动产的善意取得以动产的交付为构成要件。占有改定与指示交付是否属于此处的“交付”？从平衡当事人利益出发，占有改定不能使善意第三人取得动产所有权。

63 不动产自登记之日发生移转：交付决定风险负担和孳息归属；
三、不动产交付的意义 不动产自登记之日发生移转：交付决定风险负担和孳息归属； 登记决定所有权移转； 登记与否并不影响商品房买卖合同的效力。

64 第三章 物权法及其基本原则 本章重点：物权法定原则 本章难点：物权法定原则的价值 教学内容： 第一节 物权法的概念与特征
第二节 物权法的基本原则

65 第一节 物权法的概念与特征 一、物权法的概念 调整物权关系的法律规范的总称。有广义与狭义之分。 二、物权法的特征
（一）私法但具有大量的公法规范 （二）国内法但具有国际性 （三）固有法性 （四）裁判性规范

66 三、物权法的作用 定分止争 物尽其用。

67 第二节 物权法的基本原则 一、物权法定原则 《物权法》第5条：“物权的种类和内容，由法律规定。”即物权法定原则 （1）物权法定原则的理由
（2）违反物权法定原则的后果 （3）物权法定的“法”仅指法律，而不包括习惯法。

68 【例】甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？（2007－3－11）
A．该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权 B．该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权 C．只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权 D．该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权 思考：上题中甲能否要求其父的母校承担违约责任？

69 二、公示公信原则 公示原则 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 公信原则 三、禁止物权滥用原则 第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

70 第四章所有权 本章重点：业主的建筑物区分所有权、共有、善意取得 本章难点：优先购买权、善意取得的构成要件 教学内容： 第一节 所有权概述
第二节 业主的建筑物区分所有权 第三节 相邻关系 第四节 共有 第五节 动产的特殊取得方式

71 第一节 所有权概述 一、所有权的概念 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、所有权的特征
绝对性、永久性、排他性、弹力性、最完全性

72 三、所有权的内容 积极权能、消极权能 四、所有权的种类 （1）国家所有权 （2）集体所有权 （3）私人所有权

73 第二节业主的建筑物区分所有权 （1）谁是业主？ 一、含义
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （1）谁是业主？ 取得建筑物专有部分所有权的人是业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也是业主。

74 （2）复合型权利 专有部分的所有权、共有部分的共有权与共有部分的管理权。 二、专有权 （一）专有部分 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： 　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　（2）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

75 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
房屋包括整栋建筑物。 （二）自由利用权 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主是“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

76 三、共有部分的共有权 （一）共有部分 1.道路、绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 2.车位、车库： （1）规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。

77 （2）占用公共部分的车位归业主共有。 “应当首先满足业主的需要”：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的。 配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 3.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

78 4.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
5.建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 （二）共有权与共有的区别 业主对共有部分的共有权与共有存在很多不同，这些不同我们应当掌握：（1）业主的共有权不包括优先购买权；按份共有人享有优先购买权（曾经在司法考试中作为题肢考查过）。（2）业主的共有权从属于专有权，具有从属性；共有是独立性的所有权。

79 从属性体现在： 其一，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础；没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。 其二，丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

80 其三，业主不得以放弃权利不履行义务；而共有人可以放弃共有权。业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用等。
四、共有部分的管理权 （一）管理组织（业主大会与业主委员会） （二）业主管理共有部分的方式有：自行管理、委托他人管理。 考点：物业合同 （1）前期物业合同对业主具有约束力；

81 （2）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
（3）物业费的催缴（书面—诉讼） 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 （4）物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。

82 （三）业主的表决权 双层表决权 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项： （1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （2）改建、重建建筑物及其附属设施。 其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

83 （1）面积计算 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 （2）人数计算 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； 总人数，按照前项的统计总和计算。

84 （四）业主权利的保护 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

85 司考练习 【例1】何某是某一小区A栋楼的业主，何某为了方便小区居民生活，欲将自己的住宅转化为专门从事送水业务的水站，何某的行为需要取得何人同意： A．何某是自己住宅的所有权人，无需取得他人同意 B．何某“住改商”的目的在于便民，无需取得他人同意 C．何某要取得物业公司的同意 D．何某要取得本栋建筑物内的其他业主同意 答案:D

86 【例2】下列哪些财产属于业主共有？ A．建筑物的外墙 B．露台 C．电信公司在小区设置的网络交换器 D.物业服务用房 答案：AD

87 【例3】张某将房屋出租给李某，双方约定由承租人李某缴纳物业费。后来，张某认为应该由李某承担租赁期间的物业费，李某则认为张某是房屋的所有人，应该由张某承担物业费。二人都拒绝交纳物业费。此时，物业公司有权： A．要求张某缴纳 B．要求李某缴纳 C．同时要求张某与李某缴纳 D．只能要求张某缴纳 答案：ABC

88 【例4】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ （2006－3－55）
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 答案ABD

89 甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（ ） 　　A．有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利 　　B．有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之 　　C．无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意 　　D．有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可 答案：B

90 【例】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ (2008-3-58)
A．张某无权要求王某拆除广告牌 B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

91 第三节 相邻关系 一、相邻关系的概念 二、相邻关系的本质 三、相邻关系的类型

92 司考练习 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？ A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材. B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C.甲应依约定向丙支付占地费 D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场

93 第四节 共有 一、共同共有与按份共有的认定 （1）共同共有的类型：夫妻财产、家庭财产、继承开始后遗产分割前、合伙财产。
（2）１０３ＰＫ民通意见８８：共有类型推定的重大转变 第103条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 （3）关于按份共有的份额推定 份额不明的确定：约定；没有约定的，出资额确定，没有出资额，视为等额享有。

94 二、共有物的管理与处分 1． 共有人都有管理权 第９６条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2．法律处分 （1）按份共有——应经占份额三分之二以上的按份共有人同意（但当事人另有约定的除外。）『违反者——无权处分——第三人可受善意取得的保护』 （2）经全体共同共有人同意（共有人之间另有约定的除外） 『违反者——无权处分——第三人可受善意取得的保护』

95 司考练习 【例】甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70％份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为： A．无须经任何人同意 B．须经乙、丙、丁一致同意 C．须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D．须经乙、丙、丁中的两人同意 答案：A

96 【例】甲、乙、丙、丁共有 1 套房屋，各占 1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（2012－3－6，单） A．有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利 B．有效，对共有物的处分应当经占共有份额 2/3 以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之 C．无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意 D．有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额 2/3 以上的共有人的同意即可

97 3． 事实处分——共有物的分割 （1）分割原因：第99条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 （2）分割方式：实物分割（事实处分与法律处分）、作价补偿、变价分割 （3）瑕疵担保：第100条第2款　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

98 三、份额的处分 1、处分自由 2、优先购买权 第101条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 （1）转让份额。（赠与不包括在内） （2）共有人与非共有相比而言，共有人之间无优先购买权。多个共有人主张优先购买权的，由转让份额的共有人决定。没有决定的，按比例购买。 （3）同等条件 注意：房屋承租人的优先购买权

99 知识链接 　《房屋租赁合同解释》第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 　　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 　　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。　　　

100 总结： 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的；
第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 总结： 1、侵害优先购买权的，不能主张无效。 2、共有人、近亲属、善意第三人优于承租人

101 司考练习 【例】甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?
A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权 B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权 C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位 D．乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权 答案：D

102 四、对外关系 1．按份共有——对外产生的债权债务是连带债权与连带债务。（第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的——按份债权与按份债务。） 2．共同共有——连带债权与连带债务。

103 第五节 动产的特殊取得方式 回顾： 权利的原始取得与继受取得 一、继受取得与原始取得之区别
继受取得是指以原所有权人的所有权及转移所有权的意思为依据而由另一主体取得所有权，包括买卖、互易、赠与、继承、遗赠。 原始取得是指不以原所有人的所有权及转移所有权的意思为依据，而是直接依据法律的规定取得所有权，主要包括先占、添附、国家取得发现之埋藏物、隐藏物，国家取得遗失物，善意取得、收取孳息、生产、建设、征收、罚款、没收等。

104 司考练习 【例】下列哪一选项属于所有权的继受取得？ （2008-3-10） A．甲通过遗嘱继承其兄房屋一间
B．乙的3万元存款得利息1000元 C．丙购来木材后制成椅子一把 D．丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 答案：A

105 【例】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？(2008-3-8)
A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

106 物权的特殊取得方式之一：先占 一、先占 1、含义: 先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。
1、含义: 先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。 2、先占的成立要件 （1）对象为“无主之动产” 哪些动产可以先占？抛弃物：（A）抛弃的意思；（B）放弃控制 不动产为何不能先占？ (2)占有（1）事实状态；（2）所有的意思。

107 【例1】私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？ A.张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权 B.张某基于先占取得电脑的所有权 C.王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿 D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权 答案：ACD

108 【例2】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。关于潘某能否取得奇石的所有权，下列哪一说法是正确的？
A．不能，因为石头是河流的成分，长江属于国家所有，石头从河流中分离后仍然属于国家财产 B．可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物，经有关部门许可即可以取得其所有权 C．不能，因为即使石头是独立物，但长江属于国家所有，石头也属于国家财产 D．可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权

109 物权的特殊取得方式之二：善意取得 一、无权处分与善意取得 二、善意取得的概念
善意取得是指无权处分人将他人之动产或者不动产转让给第三人，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。 三、善意取得的制度价值 保护交易安全 四、善意取得的构成要件

110 （1）无权处分； （2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （3）以合理的价格转让；（是否已支付价格无关紧要） （4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 无权处分他人之物的合同是否有效？

111 《合同法解释三》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

112 五、善意取得的法律效果 （1）原所有人之追及权受阻；所有权灭失； （2）第三人取得所有权； （3）善意取得后，该物之上的原权利消灭，但善意受让人在受让时知道或应当知道该权利的除外。 六、原权利人的救济 （1）违约责任；（2）侵权责任；（3）不当得利。

113 【例1】甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字面挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的，后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3万元价格卖给丙。甲回国后，发现自己的字画在丙家中，询问情况后，向法院起诉。下列有关该纠纷的表述中哪些是正确的? A．乙与丙之间的买卖合同属于无效合同 B．乙与丙之间的买卖合同属于有效合同 C．甲对该幅字画享有所有权 D．丙对该幅字画享有所有权 答案：BD

114 七、其他物权的善意取得 （一）动产质权的善意取得 （1）出质人对质物无处分权；（2）出质人合法占有质物；（3）质物为动产；（4）质物已交付；（5）质权人不知出质人无处分权（善意） （二）抵押权的善意取得 （1）抵押人对抵押物无处分权；（2）登记在抵押人名下；（3）抵押登记已经完成；（4）债权人不知无权处分。

115 【例2】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？
A．保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B．电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C．动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D．受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人

116 物权特殊取得方式之三：拾得遗失物 一、遗失物的归属 （1）归失主； （2）归国家。（6个月无人认领） （3）归善意第三人
何种条件下归善意第三人？

117 第107条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 （二）拾得人的权利 费用偿还请求权与悬赏报酬请求权（侵占者，不享有）——留置权（同一法律关系） （三）拾得人的赔偿义务 拾得人因故意或重大过失造成遗失物毁损、灭失的，承担赔偿责任；无过失或有一般过失不承担责任。

118 【例1】甲的一头牛走失，乙牵回关入自家牛棚，准备次日寻找失主。当晚牛棚被台风刮倒，将牛压死。乙将牛肉和牛皮出售，各得款500元和100元。请人屠宰及销售，支出100元。下列哪一种说法是正确的？
A.甲有权要求乙返还一头同样的牛 B.甲有权要求乙返还500元 C.甲有权要求乙返还600元 D.甲有权要求乙按该牛的市价赔偿1000元

119 【例2】一日清晨，甲发现一头牛趴在自家门前，便将其拴在自家院内，打探失主未果。时值春耕，甲用该牛耕种自家田地。期间该牛因劳累过度得病，甲花费300元将其治好。两年后，牛的主人乙寻牛来到甲处，要求甲返还，甲拒绝返还。下列哪一说法是正确的？ A.甲应返还牛，但有权要求乙支付300元 B.甲应返还牛，但无权要求乙支付300元 C.甲不应返还牛，但乙有权要求甲赔偿损失 D.甲不应返还牛，无权要求乙支付300元

120 （四）参照性规定 《物权法》第114条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

121 【例3】1995年韩玉笙因盖房挖地基，发现一个瓦罐，内有500块银元及一张绵布，上面写着“为防日寇搜查，特埋此。王天民，1938年7月5日”。王天民为王大水的爷爷，1938年7月8日被日寇杀害。王大水一家解放后定成份为中农。该500块银元： A．应归韩玉笙所有，因为是他发现的 B．应归王大水所有 C．应由韩玉笙与王大水平分 D．属无主财产，应上缴国家

122 物权的特殊取得方式之四：添附 附合 混合 加工 物权归属、利益平衡。
《民意》８６．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。 《合同法》第223条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

123 司考练习 【例】甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？ A.由乙无条件拆除，费用由乙自理 B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用 C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用 D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有 答案D

124 用益物权之一：用益物权概述 一、概念 用益物权人是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 二、特征
第一，用益物权是以他人之物为客体的权利，是他物权。 第二，用益物权是以占有、使用、收益为内容的物权，是“用益”物权。 第三，用益物权的客体主要是不动产，但我国《物权法》并不排除动产作为用益物权的客体。

125 第四，用益物权是限制物权。 第五，用益物权具有期限性。 第六，用益物权具有独立性。 三、传统用益物权的种类与内容 （一）地上权 （二）永佃权 （三）役权 （四）典权

126 用益物权之二：建设用地使用权 一、含义 二、建设用地使用权的分类与排他效力
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 二、建设用地使用权的分类与排他效力 （1）建设用地使用权可以分为地下建设用地使用权、地表建设用地使用权与地上建设用地使用权。 （2）建设用地使用权的排他效力。土地的分层使用，使用益物权的排他效力受到更多限制。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。在同一土地上可以存在多个建设用地使用权或其他用益物权。

127 三、取得方式 建设用地使用权的创设取得有两种：出让或划拨 出让方式取得包括：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 采取出让取得的主要是经营性用地或者同一土地有两个以上意向用地者的。

128 采取划拨方式取得包括： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。

129 四、建设用地使用权的设立 （1）合同应当采用书面形式 （2）建设用地使用权自登记时设立 五、建设用地使用权的内容 建设用地使用权的权利内容：（1）建筑物所有权的归属；（2）建设用地使用权的流转；（3）占有、使用与收益的权利。 六、建设用地使用权的流转 （1）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。 （2）使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （3）建设用地使用权的变动经变更登记之后发生效力。

130 七、建筑物与建设用地使用权的关系 （1）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 （2）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 （3）建设用地使用权可以设定抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

131 新增建筑物不在抵押物范围之内，但实现抵押权时应同时处分。
抵押人单独抵押建设用地使用权的，未抵押的建筑物视为一并抵押。 （4）房屋等建筑物可以设定抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 抵押人单独抵押建筑物的，未抵押的建设用地使用权视为一并抵押。 因此，房屋等建筑物可以抵押，但是不能单独抵押。 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。因此，在我国，房屋与建设用地使用权是合一的。

132 八、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
九、集体所有的土地如何能够作为建设用地使用权的客体？ （1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 （2）兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地进行建设的。 （3）符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

133 【例】甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？ A．甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿 B．甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产 C．甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿 D．溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让 答案：BC

134 用益物权之三：土地承包经营权 一、含义 二、期限
耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 三、设立 土地承包经营权的设立，采取的是意思主义。承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

135 土地承包经营权的登记仅具有确定权利的效果而不具有设定土地承包经营权的效力。
四、土地承包经营权的流转 （1）流转方式：土地承包经营权的流转方式包括转包、互换、转让，而不包括抵押。（见《物权法》第184条） （2）土地承包经营权流转登记的效力：登记对抗主义。

136 五、土地承包经营权的调整 承包期内，原则上不能调整。发包人可以调整承包地的情形： （1）可以调整的情形：承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，可以调整。 （2）承包地被依法征收的。 调整的程序：必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

137 六、土地承包经营权的收回 发包人原则上不能收回，可以收回土地承包经营权的情形：（1）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。 （2）承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 （3）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。 （4）不按照批准的用途使用土地的。 （5）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 （6）承包期内，妇女结婚，在新居住地取得承包地的，发包方可以收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地取得承包地的，发包方可以收回其原承包地。

138 七、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
八、土地承包经营权的客体 集体所有的土地与国家所有但交由集体使用的土地。

139 【例】刘家村在本村"四荒"土地发包过程中的下列哪种做法不符合《土地承包法》的规定？
A．村东的荒沟通过招标方式发包给邻村人张某 B．村西的荒丘通过拍卖方式发包给外乡人王某和陈某 C．村北的荒山通过公开协商方式发包给县林业开发公司 D．村南的荒滩依据村委会决议发包给本村人黄某、刘某和邱某组成的股份合作社 答案：D

140 用益物权之四：地役权 一、概念 利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。 他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
地役权的客体——不动产

141 二、地役权的设立 当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款： (一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)供役地和需役地的位置； (三)利用目的和方法； (四)利用期限； (五)费用及其支付方式； (六)解决争议的方法。 利用目的和方法 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

142 　第一百六十一条　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
本条虽然是关于地役权期限的规定，但本条的隐喻如下： 土地承包经营权人等用益物权人可以设定地役权。 谁有权为需役地设定地役权？ 土地所有人、需役地之用益物权人、债权利用人等都可以设定，其期限可以是无期。 谁有权为供役地设定地役权？ 供役地的土地所有人有权设定。但是供役地的土地承包经营权人等用益物权人是否可以设定？

143 【例1】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项正确？ A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

144 三、地役权与其他用益物权的效力 地役权与其他用益物权的效力以设定时间先后决定。 （1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 （2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

145 四、地役权的从属性与不可分性 1、从属性 （1）地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 （2）地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

146 【例2】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项正确？ A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

147 2、不可分性 （1）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 （2）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 供役地移转的，地役权没有登记的，不能对抗善意第三人。已经登记的，可以对抗。

148 【例3】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪些是错误的？ A.甲对乙的土地不享有地役权 B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元 C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 答案：ABCD

149 【例4】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？
A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 答案：ABCD

150 五、地役权关系的解除 六、地役权的登记 在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：
第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。（第 168 条） 六、地役权的登记 设立登记：对抗主义 第一百六十九条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 其它登记是否为对抗主义呢？ 在何处登记？

151 知识点比较 比较：与相邻关系的区别 ——意定与法定 ——有偿与无偿 ——独立权利与法定关系 ——实质区别：相邻人的容忍义务与其扩张上限

152 地役权与相邻关系的区别 地役权 相邻关系 本质 所有权内容（限制或延伸） 用益物权 产生不同 法定 合同 是否有偿 无偿 有偿 类型
用水、排水、通行、铺设管线、通风、采光、日照、相邻环保关系等 类型与之相似、但可以约定另外的类型 满足需求 基本需求，必须利用 更高追求 登记不同 无需登记 登记对抗

153 《民意》97：相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
临时施工占用不属于相邻关系的范畴。 《物权法》第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

154 【例5】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？ A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C.甲应依约定向丙支付占地费 D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场 【例6】某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？ A.相邻权 B.地役权 C.建设用地使用权 D.宅基地使用权

155 用益物权之五：宅基地使用权 一、宅基地使用权的概述 （一）宅基地使用权的概念
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。 （二）宅基地使用权的特征 1．宅基地使用权的客体具有特殊性。 2．宅基地使用权的主体具有特殊性。 3．宅基地使用权目的的特定性。 4．宅基地使用权具有无偿性、福利性。 5．宅基地使用权的无期限性。

156 （三）宅基地使用权与建设用地使用权的比较 1、成员的限制性；2、福利性；3、流通的限制性； 二、宅基地使用权的取得 （一）审批取得
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 （二）附随取得

157 三、宅基地使用权人的权利与义务 （一）宅基地使用权人的权利 （二）宅基地使用权人的义务 四、宅基地使用权的消灭 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。 对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 已经登记的宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记。

158 担保法之一：担保概述 一、担保的概念 担保是指债务人以自己的财产或者第三人以自己的财产或信用保障债权人债权实现的法律制度。
提供担保的一方是担保人（方），接受担保的一方是担保权人（方），债务人为被担保人（方）。 二、担保的类型 担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。

159 三、反担保 第三人以自己的财产或者信用为债务人提供担保的，为了保障担保人承担担保责任之后能够有效保障自己的权利，担保人可以要求债务人提供反担保。 反担保是对担保人的担保。 反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。 反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。　　

160 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
四、担保合同的从属性 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 1、主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。 2、主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任;担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 3、担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承担赔偿责任。 担保人可以根据承担赔偿责任的事实对债务人或者反担保人另行提起诉讼。

161 五、无效担保 1、国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。 2、《担保法解释》第4条V.《公司法》第16条 第4条 董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。

162 《公司法》第十六条　公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。
公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。 前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

163 【例如】何某、刘某、邬某系某化工公司股东，何某系该公司法定代表人。2005年，何某私人向某村委会借款110万元。嗣后，何某未按约还款，村委会向法院起诉。审理中，经法院主持调解，何某承诺还款，并向法院出具了由化工公司为其提供担保的担保书和承担连带清偿责任的和解协议。之后，化工公司向法院申诉称，何某未经化工公司其他股东同意，向法院出具负连带清偿责任的担保书和和解协议，违反了法律规定，侵犯了公司利益，应予撤销。 第一种意见认为，法院调解内容不违反法律规定。公司法第十六条属于管理性规定，与公司对外行为无必然牵连，对第三人不具有约束力，违反该规定对外提供担保的，担保行为的效力不受影响，否则不利于交易安全。故化工公司为何某提供担保虽未经股东会决议，但不能对抗第三人，担保应为有效，应驳回化工公司的申诉。 第二种意见认为，公司为股东提供担保，应按公司章程的规定由股东会作出决议，化工公司章程中并未规定可对外提供担保，且何某未经股东会决议而以公司名义为其提供担保，违反公司法的规定，担保无效。

164 3、以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。 4、无效的对外担保合同 (1)未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的 (2)未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的; (3)为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的; (4)无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的; (5)主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。但法律、法规另有规定的除外。

165 六、担保法 规范担保关系的法律规范的总称。 《中华人民共和国担保法》、《物权法》等规定了担保制度。 新法优于旧法：二者抵触的，物权法为准。

166 担保法之二：定金 一、定金的概念 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。 二、定金的分类 1、立约定金
立约定金是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。

167 2、成约定金 3、解约定金 成约定金，谓为合同成立要件的定金。 因其未见有“定金罚则”，故实际非债的担保。
司法解释第116条规定，当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未付定金，但主合同已经履行或履行主要部分的，不影响主合同成立或生效。 3、解约定金 解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。设立解约定金必须在合同中作出明确规定 ，否则对合同规定的定金只能解释为违约定金。 解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。

168 4、违约定金 违约定金实际就是履约定金，即以担保合同履行而支付的一定数额的金钱。 《担保法》第 89 条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。 5、证约定金 证约定金，是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。我国法律上没有这种定金。

169 三、定金合同的成立 定金合同是实践性合同 四、定金数额的确定 1、定金的数额:定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。超过的部分，无效。 2、实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。 五、定金罚则及其适用 定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

170 定金罚则适用的特殊情形： （a）当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 （b）因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。 （c）因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

171 担保法之三：保证 一、保证的概念 保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
保证人是债务人之外的第三人。 不履行债务？ 保证人的保证责任可以是履行债务，也可能是承担责任。

172 二、保证的设立 （一）保证人的资格 1、原则：保证人要有代偿能力，法人、其他组织与自然人都可做保证人。国家机关、事业单位、社会团体、职能部门等不得为保证人。 2、例外☆☆ （1）《担释》14：不具有完全代偿能力的保证人，保证有效 （2）《担释》16：从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，提供的保证有效。 （3）8：国家机关经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷提供的保证

173 （4）分支机构的担保能力《担释》18： A、未经法人书面授权提供保证的，无效。给债权人造成损失的，根据各自的过错处理。保证无效后应赔偿的，由分支机构经营管理的财产承担。债权人无过错的，企业法人承担责任。 B、经法人书面授权提供保证的，授权范围不明的，法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。 （5）职能部门不能做保证人。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，债权人自担损失；债权人不知的，过错责任。

174 【例】请选出下列在法律规定的特殊情形下可以为保证人的选项
A．学校、幼儿园、医院 B．社会团体 C．国家机关 D．企业法人的职能部门 答案：ABC

175 （二）保证合同 1．保证合同的当事人是保证人与债权人，而债务人不是。 2．保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。《担保法》13 书面形式的认定：《担释》第22条 （1）第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。 （2）主合同中有保证条款的。 （3）保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。

176 甲向乙借款5万元，乙要求甲提供担保，甲分别找到友人丙、丁、戊、己，他们各自作出以下表示，其中哪些构成保证？
A．丙在甲向乙出具的借据上签署“保证人丙” B．丁向乙出具字据称“如甲到期不向乙还款，本人愿代还3万元” C．戊向乙出具字据称“如甲到期不向乙还款，由本人负责” D．己向乙出具字据称“如甲到期不向乙还款，由本人以某处私房抵债” 答案：ABC

177 1.成立上的从属性：原则（没有债权就无保证）；例外（最高额保证）
三、保证的特征 （一）从属性 1.成立上的从属性：原则（没有债权就无保证）；例外（最高额保证） 2．范围和强度上的从属性：保证责任的范围与强度与主债务一致，但另约除外。 3．移转、变更与消灭上的从属性 A．债权让与对保证的影响

178 2．债权人同意债务承担对保证的影响 ————保证人书面同意，继续承担；反之，不再承担相应的保证责任。 3．债的变更：《担释》30 PK 24 （1）关于数额：增大或者减少 保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。

179 （2）关于期限：与保证期间紧密联系 债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。 （二）独立性（保证合同独立的合同、独立的责任） （三）补充性或连带性（一般保证：补充；连带责任保证：连带） （四）单务性（保证人单方义务） （五）无偿性

180 张某向王某借款1万元，约定年息为15%，并由李某提供了保证。现王某欲将该债权转移给宋某，在原保证合同时债权转移并无任何约定的情况下，下列哪一选项所述的内容是正确的？（1998－3－2）
A.如果该债权发生转移，李某即免除了保证责任 B.如果该债权发生转移，李某应在原保证担保的范围内继续承担保证责任 C.该债权的转移必须得到李某的同意，李某才在原保证担保的范围内继续承担责任 D.该债权发生移转并由王某通知了李某后，李某即在原保证担保的范围内继续承担保证责任 答案：B

181 甲企业与乙银行签订借款合同，借款金额为10万元人民币，借款期限为1年，由丙企业作为借款保证人。合同签订3个月后，甲企业因扩大生产规模急需资金，遂与乙银行协商，将贷款金额增加到15万元，甲和银行通知了丙企业，丙企业未予答复。后甲企业到期不能偿还债务。该案中的保证责任应如何承担? A．丙企业不再承担保证责任，因为甲与乙变更合同条款未得到丙的同意 B.丙企业对10万元应承担保证责任，增加的5万元不承担保证责任 c.丙企业应承担15万元的保证责任，因为丙对于甲和银行的通知未予答复，视为默认 D．丙企业不再承担保证责任，因为保证合同因甲、乙变更了合同的数额条款而致保证合同无效

182 甲向乙借款2万元，并由丙从中作保，三人均在借款合同上签字。后甲请求乙推迟还款期限1年，乙应允，但提出推迟1年期间的利息为30%，甲同意，并签订了变更合同协议。甲、乙将变更合同的内容告知了丙。丙当时碍于情面，口头表示同意。后因甲到期不能还款，遂发生纠纷。丙应承担什么责任？ （1997－2－11） A．丙应对该2万元借款及其推迟1年期间的30％的利息承担保证责任 B．丙应对该2万元借款及其推迟1年期间的法定存款利息承担保证责任 C．丙应对该2万元借款承担保证责任，对推迟1年期间的利息则不承担保证责任 D．丙对该2万元借款及其推迟1年期间的利息均不承担保证责任 答案：D

183 四、保证方式 （一）一般保证与连带责任保证 1．甄别
《担》17－1： 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 （1）一般保证在合同中约定，因此，题干中会交代。←→未交代，连带 《担》17－2：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。

184 （2）一般保证强调执行先后（先诉抗辩权）←→不存在
（3）《担释》125：债务人与保证人可为共同被告（执行有先后）←→《担释》126：诉债务人或保证人或共同被告（执行无先后） 2．连带责任保证的类型： （1）约定：《担》18（2）推定： 对保证方式没有约定或者约定不明确的《担》19 3．保证人的抗辩权《担》18 保证人享有债务人的抗辩权，即使债务人放弃。 4．一般保证人专有之先诉抗辩权 （1）先诉先执行→→ →→ 不能实现的，保证人承担

185 （2）先诉抗辩权灭失事由：（担17－2、担释25） A.债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的（债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行）； B.人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； C.保证人以书面形式放弃先诉抗辩权的。

186 【例】下列哪几种情形，一般保证的保证人不得行使先诉抗辩权？
A.债务人被宣告失踪，且无可供执行的财产 B.债务人移居国外，但国内有其购买现由亲属居住的住宅 C.债务人被宣告破产，中止执行程序的 D.保证人曾以书面方式向主合同当事人以外的第三人表示放弃先诉抗辩权 答案：AC

187 （二）按份（共同）保证与连带（共同）保证
1.甄别 按份保证：债权人与保证人约定保证份额 →→→共同保证人以内部约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。 →→对保证的范围（份额）没有约定的，推定为连带保证 →→→→对同一债务同时或分别提供保证的——认定为连带共同保证 连带保证中，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。

188 注意：“全部保证责任”？ 一般保证中，保证人的全部保证责任：就债务人财产强制执行仍不能实现的部分 连带责任保证中，保证人的全部保证责任：债务人的全部负债。 归纳：与一般保证、连带责任保证的四种组合: ——一般；按份共同 ——一般；连带共同 ——连带，按份共同 ——连带；连带共同 核心考点：两个推定

189 甲欠乙10万元，丙、丁分别对乙的债权提供了保证。但对保证的方式等未作任何约定。下列说法正确的是：
A．丙、丁对乙的债权承担的是连带责任保证 B．丙、丁的保证是连带共同保证 C．如果丙、丁约定各自承担5万元的保证责任，此约定须经乙的同意方可有效 D．如果丙、丁与乙约定，他们各自承担5万元的保证责任，但对保证方式没有约定，丙、丁的保证是连带责任保证 答案：ABD

190 3.共同保证中的追偿权 （1）按份共同保证人之间没有追偿权→→→→可向债务人追偿 （2）连带共同保证中的追偿权：『追偿有先后：先向债务人追偿，不能实现的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担（约定，没有的平均分担）』

191 （三）最高额保证 保证人与债权人可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 （1）保证人的保证数额：主债权不能超过最高额，超过的部分不承担。 （2）保证期间：约定债务清偿期的，保证期间为清偿期限届满之日起6个月。没有约定债务清偿期限的，最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起6个月。

192 甲向乙借款12万元，丙、丁、戊为连带保证人。借款期届满，甲无力偿还债务，丙代为偿还了12万元。对此，丙可以取得下列哪些权利？
A、可以请求甲偿还12万元。 B、可以请求丁、戊偿还各自应负担的4万元 C、可以先请求甲偿还，不足部分再向丁、戊请求偿还 D、可以请求丁、戊偿还各自应负担的4万元，并可同时请求甲偿还4万元 【答案】A、B

193 五、保证期间与诉讼时效 （一）保证期间 1．约定 注意：保证期间的2个推定：
（1）保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。 （2）保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。

194 司考练习 甲向乙借款5万元，还款期限6个月，丙作保证人，约定丙承担保证责任直至甲向乙还清本息为止。丙的保证责任期间应如何计算？
A．主债务履行期届满之日起6个月 B．借款发生之日起2年 C．借款发生之日起6个月 D．主债务履行期届满之日起2年 答案：D

195 甲向乙借款10万元，由丙作为保证人，约定"如果甲到期不能偿还该债务，由丙承担保证责任，直至甲的债务本息还清为止"。下列哪些选项是正确的？
A．该保证为一般保证 B．该保证为连带责任保证 C．保证期间为主债务履行期届满之日起2年 D．保证期间为主债务履行期届满之日起6个月 答案：AC

196 2．没有约定：保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
注意：主债务履行期间的确定：约定或者宽限期届满之日。 3．在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。（担25－2） 注意：在保证期间，债权人未要求承担连带责任保证的保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 4.保证期间的性质 保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。《担释》31。

197 司考练习 陈某向贺某借款20万元，借期2年。张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。（2008－3－93） 　关于贺某的抵押权存续期间及张某的保证期间的说法，下列选项正确的是： A．贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 B．贺某在主债权诉讼时效结束后的两年内仍可行使抵押权 C．张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月 D．张某的保证期间为主债务履行期届满之日起二年 答案：AC

198 司考练习 依照《中华人民共和国担保法》和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》的相关规定，连带责任保证的法定保证期间属何种期间？（2005－3－57） A．诉讼时效期间 B．除斥期间 C．可变期间 D．不可变期间 答案：BD

199 （二）保证合同的诉讼时效 1．保证诉讼时效的起算 （1）一般保证 债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。 （2）连带责任保证 债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。

200 2．保证诉讼时效的中断、中止 一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。 一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。

201 司考练习 下列有关保证责任的诉讼时效的表述哪些符合法律的规定？ （2003－3－42）
A.一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断 B.一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断 C.连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断 D.连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断 答案：AD

202 下列关于保证债务诉讼时效的哪些表述是正确的？ （2006－3－59）
A．保证期间届满后，不必再起算保证债务的诉讼时效 B．保证债务的诉讼时效起算后，不必再计算保证期间 C．保证债务的诉讼时效随主债务诉讼时效中止而中止 D．保证债务的诉讼时效随主债务诉讼时效中断而中断 答案：ABC

203 六、保证人的抗辩权 （1）保证人享有债务人的抗辩权，且不受债务人放弃抗辩权的影响。 （2）保证人享有自己的抗辩权

204 七、保证责任的免除 1．保证欺诈30：《担释》40 保证人不承担民事责任： （1）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；
（2）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。 （3）主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的。

205 2．新贷偿旧贷 《担释》39：原则：旧贷消灭，保证责任免除！例外：新旧一起保或者知道以新偿旧。 甲（债权人） → →旧100万 → → 乙（债务人） ↓ 新120万（80万？） ？ 丙

206 担保法之四：担保物权概述 一、概念 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利 。 1、优先受偿权（打破债权之间的平等性） 2、可以在谁的财产上设立？（债务人，第三人） 3、何种情形下行使？ 4、担保物权与保证的区别

207 （1）保证人只能是严格意义上的第三人，所以肯定有追偿权 ←→ 可为主债务人本人 （2）保证人承担无限责任 ←→ 物保人的有限责任
（2）保证人承担无限责任 ←→ 物保人的有限责任 （3）债权人只享有一般债权 ←→ 优先受偿权 债务人 债权人 追偿 保证人

208 二、特征 （一）从属性 债权移转对担保物权是否有影响？为什么？ 债务承担对担保物权的影响如何？
（1）如果第三人提供担保的，经其同意，继续承担保证责任； （2）第三人没有经其同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任

209 （二）不可分性 1、担保物部分灭失的后果处理？ 2、担保债权部分实现对担保权的影响如何？ （三）物上代位性 第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 1、本质？担保物权的延伸还是担保物权本身？ 2、物上代位性如何行使？

210 司考练习 【例】甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在多大数额内承担保证责任？ A．7万元 B．6万元 C．5万元 D．4万元 答案：B

211 三、担保物权合同无效的处理 第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 过错责任？

212 四、担保物权的分类 1、按标的分 动产担保物权、不动产担保物权 2、按公示方式分 交付设立、登记设立 3、按设立方式分
法定担保物权、意定担保物权

213 五、担保物权的担保范围与顺序 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

214 六、担保物权的消灭 （一）主债权消灭； （二）担保物权实现； （三）债权人放弃担保物权； （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

215 担保法之五： 抵押权 一、抵押权（质权）的从属性
物权法175．第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

216 司考练习 【例】甲对乙享有60万元债权。丙以价值50万元的房屋为乙向甲设定抵押并办理了登记。若乙的朋友丁与乙达成协议，由其代替乙向甲还款。下列说法正确的是： A．乙与丁之间的还款协议属于效力待定 B．甲同意乙将债务移转给丁，丙未作任何意思表示的，丙免除担保责任 C．甲允许乙将60万元中的30万元债务转让给丁，丙对另外的30万元继续承担担保责任 D．丙应当以书面方式同意乙的债务移转行为，方继续承担担保责任 答案：ABCD

217 二、抵押权（质权）的物上代位权 《物权法》174．担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

218 司考练习 【例】甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在多大数额内承担保证责任？ A．7万元 B．6万元 C．5万元 D．4万元 答案：B

219 三、抵押权的设定 （一）登记生效主义 抵押权登记生效主义的适用范围： （不动产以及与不动产相关的权利）建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；四荒地的土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押。 （二）登记对抗主义 1．登记对抗主义的适用范围：生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具；正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记不具对抗效力。

220 2．浮动抵押 （1）浮动抵押的设定主体：企业、个体工商户、农业生产经营者。 （2）抵押物：现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品。 （3）抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记不具对抗效力。抵押人住所地的工商行政管理部门为登记机关。 （4）登记不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 （5）效力：①债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿（注意：并非设定抵押权时）；②抵押人可以自由处分抵押的财产；相对人：支付对价＋取得财产。

221 司考练习 【例】个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记。抵押期间，甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙。后甲不能向乙履行到期债务。对此，下列哪一选项是正确的？( ,单) 　　A．该抵押权因抵押物不特定而不能成立 　　B．该抵押权因未办理抵押登记而不能成立 　　C．该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人 　　D．乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权

222 （三）禁止流押（质）契约 1．抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。『流押契约无效，不影响其他部分的效力』 2．物权法211：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 ——注意： （1）禁止流质契约对质权同样适用 ————与折价的区别

223 第１９５条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

224 四、抵押权的效力 （一）对抵押权人的效力 1．抵押物价值的清偿顺序：（1）实现抵押权的费用；（2）主债利息；（3）主债 2．抵押权的保全 （1）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求停止其行为。 （2）价值减少的，增担保请求权。 （3）拒绝增担保的，要求提前清偿。

225 3．抵押权的抛弃与顺位变更 （1）抵押权人可以抛弃抵押权——损害债权人利益的，债权人享有撤销权。 （2）抵押权人可与抵押人协议变更抵押权的顺位，未经其他抵押权人同意的，不得对其他抵押权人造成不利影响——否则，对其他抵押权人不发生法律效力

226 司考练习 【例】．黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？ （ ） A．甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B．甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C．甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D．甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元 答案：C

227 4．权利的存续期间 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权

228 司考练习 【例】甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？ （2007－3－13） 　　A．2007年12月2日 B．2009年12月2日 　　C．2009年3月6日 D．2011年3月6日 答案：C

229 （二）对抵押人的效力 1．抵押物的转让 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外

230 司考练习 【例】甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元。抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。对此，下列哪一表述是正确的?（2002－3－8） A．甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙 B．甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意 C. 甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意 D．甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权 答案：C

231 【例】5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的？ （2006－3－9） A．乙可对该房屋行使抵押权 　　 B．甲与丙之间的抵押合同已生效 C．甲与丁之间转让房屋的合同无效 　　 D．丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失 答案C

232 2．抵押物的出租权 《物权法》190： 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《担解》66：　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

233 《城镇房屋租赁司法解释》第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

234 司考练习 【例】2005年1月1日，甲将其房屋抵押给乙，借款10万元，借期3个月。2月1日，甲将该房屋出租给丙但未告知丙抵押的事实，租期3年。借款期满，甲无力还款。乙遂对房屋行使抵押权。关于本案，下列说法错误的是： A．甲与丙之间的房屋租赁合同无效 B．乙可对该房屋行使抵押权 C．甲对丙应当承担损害赔偿责任 D．乙实现抵押权时，在同等条件下，丙有优先购买权 答案：A

235 担保法之六： 质权 一、动产质权 （一）质押合同 ——书面形式（效力的判断按照合同法，合同效力与质物交付无关）
（二）质权自出质人交付质押财产时设立 《担保法解释》87．出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。 《担保法解释》88．出质人以间接占有的财产出质的，质押合同自书面通知送达占有人时视为移交。占有人收到出质通知后，仍接受出质人的指示处分出质财产的，该行为无效。

236 司考练习 【例】方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说:我有一部手提电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押。孙同意，遂付款。下列哪种说法是正确的？ （2003－3－8） A．孙某实际占有电脑时质押合同才生效 B．如刘某书面同意，则质押合同生效 C．如刘某收到关于质押的书面通知，则质权生效 D．如质押合同生效，则孙某有权收取电脑租金 答案：C

237 （三）实际交付的财产与约定的财产不一致的，以实际交付的为质物
（四）质权的法律效力 1．质权人的转质权 （1）《担保法解释》94．质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。（已废）

238 （2）《物权法》217．质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

239 司考练习 【例】甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的？ （ ） A．丙因善意取得而享有质权 　　 B．因未经乙的同意丙不能取得质权 C．甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任 　　D．对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 答案：ACD

240 2．质权人的义务 （1）妥善保管质物的义务——保管不善的，承担赔偿责任。可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可要求：（A）质权人将质押财产提存；（B）要求提前清偿债务并返还质押财产。 （2）不作为义务：质权人不得使用质物。 （3）及时行使质权的义务『怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。』 （4）返还质物：债务履行的，质权人应当返还质押财产。

241 司考练习 【例】甲向乙借款而将自己的货物质押给乙，但乙将该批货物放置在露天地里风吹日晒。在此情况下： A．甲可以解除质押合同，收回质押物
B．甲可以要求提前清偿，返还质押物 C．甲可以请求乙向有关机关提存该批货物 D．甲可以要求乙赔偿损失 答案：BCD

242 二、权利质押 考点：——以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。质押“背书”具有对抗第三人的效力。 ——以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。 ——以知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立。 ——以应收账款（收费权）出质的质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

243 司考练习 【例】周某以公司债券出质，债券上未进行任何记载。周某按约定将债券交付给质权人。下列说法哪项是正确的？ A.质押合同成立但不生效
B.质押合同不成立 C.质押生效，但不具有对抗效力 D.质押合同生效且具有对抗效力 答案：C

244 【例】甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。下列说法哪一个是正确的？
B．质押合同自签订书面质押合同之日起生效 C．乙对该债券不享有质权 D．乙以债券已出质对抗丙的执行申请，不能得到法院的支持 答案：BD

245 担保法之七： 留置权 一、留置权的成立要件 （一）留置权的客体 债权人合法占有的动产：（债权人不知债务人无权处分的，仍然享有留置权）
（二）留置的动产与担保的债权属于“同一法律关系” 企业之间的留置不受“同一法律关系”的限制。

246 （三）债权已届清偿期，债务人不履行债务 （四）法律未规定或者当事人未约定不得留置 【例】依照我国《物权法》的规定，下列合同中可能发生留置权的有哪几种？ A．保管合同 B．委托合同 C．加工承揽合同 D．行纪合同 答案：ABCD

247 二、留置权的法律效力 （1）留置效力； （2）优先受偿权：给予债务人2个月以上的履行期限（不易保管的除外），未履行的，产生优先受偿效力：协议折价、拍卖、变卖。

248 担保法之八：担保物权之间的关系 一、一物多保 （一）留置权——质押权与登记的抵押权（设定时间先后）——未登记的抵押权
【例】甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，但没有办理抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。下列哪些说法是正确的？ A.乙优先于丙受偿 B.丙优先于丁受偿 C.丁优先于乙受偿 D.丙优先于乙受偿 答案：CD

249 （二）重复抵押的效力先后 （1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （2）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 注意： （1）登记的先后按照在登记簿上的记载为准。 （2）超额抵押的效力：可以重复抵押，但超额部分不具有优先受偿的效力（并非无效）。 （3）后抵押权先到期（拍卖之后，留够先抵押权担保的债权份额）、先抵押权行使后对后抵押权的保护（先实现，超过的部分提存，保证后抵押权的实现）

250 司考练习 【例】甲将自己的一辆价值20万元的轿车先后抵押给乙、丙、丁，分别担保了乙的10万元债权、丙的5万元债权以及丁的20万元债权。乙的抵押权没有登记，丙的抵押权进行了登记，丁的抵押权也没有登记。下列说法正确的是： A．轿车担保的债权超过了抵押物本身的价值，超过部分无效 B．丙的抵押权效力优于乙、丁的抵押权 C．乙的抵押权在效力上优于丙的抵押权 D．乙、丁的抵押权在效力上是平等的 答案：BD

251 二、一债多物保 总结： 1．债务人之物保与第三人物保并存 （1）先执行债务人提供的物保，不足清偿主债务的，再执行第三人提供的物保； （2）放弃债务人提供的物保，其他物保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。 2．物保皆由债务人之外的人提供的，债权人享有自由选择的权利

252 3．同一债权由多个担保物权担保的，各担保物权人对债权的清偿份额
（1）有约定的，按照约定； （2）没有约定的，连带责任； （3）担保物权人可以选择任一担保人承担责任，也可选择所有的担保人承担责任。 4．物保人的追偿权 （1）第三人提供物保的，向债务人追偿 （2）承担责任的物保人之间的追偿权

253 【例】甲向乙借款20万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为15万元。若甲到期未履行债务，下列哪些表述是正确的？ A.乙应先就丙的轿车行使抵押权，再就丁的轿车行使抵押权弥补不足 B.乙应同时就两辆轿车行使抵押权，各实现50％债权 C.乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足 D.乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权 答案：CD

254 担保法之九：保证与物保的竞存 甲（债权人） 乙（债务人） ↑ ↖ ↑ ↖ ↑ ↗ ↖ ↗ ↖
甲（债权人） 乙（债务人） ↑ ↖ ↑ ↖ ↑ ↗ ↖ ↗ ↖ 丙 （保证人）→ ← 丁 （保证人） → ← 戊（物保人）

255 总结： （1）债务人提供物保时，行使顺序具有强制性；
（2）第三人提供物保时，自由选择性：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。（担释38－1） （3）放弃或怠于行使灭失物保的，减轻或免除保证责任：（担释38－3） （4）物保无效或担保物因不可抗力灭失而没有代位物的，保证责任不减轻：（担释38－2） （5）追偿权 按份担保的，向债务人追偿。 当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或约定不明，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。

256 甲对乙享有60万元债权，丙、丁分别与甲签订保证合同，但未约定保证责任的范围和方式。戊以价值30万元的房屋为乙向甲设定抵押并办理了登记。（2005－3）
85．下列关于乙、丙、丁关系的表述何者正确？ A．丙、丁的保证都为连带责任保证 B．丙、丁对乙的全部债务承担保证责任，但彼此之间不负连带责任 C．若丙与丁事后约定各自担保乙的30万元债务，该约定未经甲的同意不能生效 D．若丁代乙清偿了全部债务，应首先向乙追偿，若乙不能偿还再要求丙分担责任。 答案：AD

257 86．下列关于丙、丁、戊关系的表述何者正确？
A．若甲放弃对戊的抵押权，则丙、丁只对甲的30万元债权承担保证责任 B．若甲要求丙、丁承担保证责任，丙、丁可主张先诉抗辩，要求甲先行使对戊的抵押权 C．甲可以在丙、丁、戊中任意选择一人，要求承担担保责任 D．若甲、戊之间的抵押被宣告无效，丙、丁应对全部债务承担保证责任 答案：ACD

258 87．若甲对乙的债权已过诉讼时效一年，下列说法何者正确？
A．乙若对甲进行清偿，则事后无权要求甲返还 B．丙若对甲进行清偿，则无权对乙进行追偿 C．甲不能对戊的房屋行使抵押权 D．倘甲催告乙还款，乙在催款通知上签字，诉讼时效将因中断而重新起算 答案：ABC

259 88．若乙的朋友己与乙达成协议，由其代替乙向甲还款，下列说法何者正确？
A．该协议在通知甲后发生效力 B．如甲同意该协议，则丙、丁不再承担保证责任 C．甲同意该协议，戊无论同意与否均应继续承担抵押担保责任 D．若甲、戊都同意该协议，甲对戊的抵押权不因债务转移而受影响 答案：BD

260 占 有 本章重点：占有的本质与分类、占有的效力 本章难点：善意占有与恶意占有、占有的保护 授课内容： 第一节 占有概述 第二节 占有的效力
占 有 本章重点：占有的本质与分类、占有的效力 本章难点：善意占有与恶意占有、占有的保护 授课内容： 第一节 占有概述 第二节 占有的效力 第三节 占有的保护

261 第一节 占有概述 一、占有的概念和性质 占有是对物在事实上的占领、控制。 占有不是权利而是事实状态

262 二、占有的分类 分类 分类标准 分类实益 结论 自主占有 他主占有 是否以所有的意思 时效取得、先占须自主占有
自主占有并非一定有权源：盗贼之占有也是 直接占有 间接占有 是否以一定的法律关系为纽带 占有的手段不同、保护方法不同 间接占有人对直接占有人享有返还请求权 有权占有 无权占有 是否存在本权 无权占有人在有权占有人请求返还原物时，有返还义务 作为留置权要件的占有须为有权占有 善意占有 恶意占有 依无权占有之心理状态（恶意：知无占有权利） 遗失物拾得人之占有为恶意占有

263 司考练习 【例】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。对此，下列哪一种说法不正确？（ ） A.乙对相机的占有属于无权占有 B.丙对相机的占有属于他主占有 C.丁对相机的占有属于自主占有 D.戊对相机的占有属于直接占有 答案：B

264 【例】丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的? (2011-3-57)
A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋 C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋 D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩

265 三、善意占有与恶意占有 1．使用、收益权 本于物尽其用的法理，法律赋予善意占有人有使用、收益占有物的权利，且善意占有人因使用占有物而使该物受到损害（损耗）的，可以不承担损害赔偿责任；但恶意占有人无此权利，如果擅自使用致损的，则应承担赔偿责任。 物权法第２４２条　占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

266 2．原物及其孳息返还 物被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。 第２４３条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 3．必要费用求偿权 第２４３条规定，善意占有人可以无条件主张，但未规定恶意占有人可以。

267 4．代位物的返还与赔偿 第２４４条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

268 第二节 占有的效力 1．事实的推定 2．权利推定

269 第三节 占有的保护 占有人的返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权以及损害赔偿请求权。 占有人的返还请求权的期限为1年。

270 司考练习 ．甲、乙是邻居。乙出国2年，甲将乙的停车位占为己用。期间，甲将该停车位出租给丙，租期1年。期满后丙表示不再续租，但仍继续使用该停车位。下列哪一表述是错误的？ A．甲将乙的停车位占为己用，甲属于恶意、无权占有人 B．丙的租期届满前，甲不能对丙主张占有返还请求权 C．乙可以请求甲返还原物。在甲为间接占有人时，可以对甲请求让与其对丙的占有返还请求权 D．无论丙是善意或恶意的占有人，乙都可以对其行使占有返还请求权 答案：B（C）？

271 【例3】甲向乙借款5000元，并将自己的一台笔记本电脑出质给乙。乙在出质期间将电脑无偿借给丙使用。丁因丙欠钱不还，趁丙不注意时拿走电脑并向丙声称要以其抵债。下列哪些选项是正确的？ （2007－3－57） A．甲有权基于其所有权请求丁返还电脑 B．乙有权基于其质权请求丁返还电脑 C．丙有权基于其占有被侵害请求丁返还电脑 D．丁有权主张以电脑抵偿丙对自己的债务

272 【例4】丙找甲借自行车，甲的自行车与乙的很相像，均放于楼下车棚。丙错认乙车为甲车，遂把乙车骑走。甲告知丙骑错车，丙未理睬。某日，丙骑车购物，将车放在商店楼下，因墙体倒塌将车砸坏。下列哪些表述是正确的？（ ） A．丙错认乙车为甲车而占有，属于无权占有人 B．甲告知丙骑错车前，丙修车的必要费用，乙应当偿还 C．无论丙是否知道骑错车，乙均有权对其行使占有返还请求权 D．对于乙车的毁损，丙应当承担赔偿责任