万科金MALL坊设计梳理 2013.1.08 1.

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1 万科金MALL坊设计梳理 1

2 目录 (1)商业模式 (2)外部流线 (3)公共区域 (4)标准楼层 (5)设备系统 (6)交付标准及展示做法 (7)物业管理
1-1、功能 1-2、模式 1-3、档次和定位 1-3、差异化需求 (2)外部流线 2-1、首层内部流线组织 2-2、外部交通流线组织 2-3、入口广场 (3)公共区域 3-1、大堂设计 3-2、核心筒设计 3-3、电梯厅设计 3-4、竖向交通设计 3-5、公共走道设计 3-6、地下车库 (4)标准楼层 4-1、两种方案对比 4-2、层高及净高分析 (5)设备系统 5-1、空调新风系统 5-2、电气系统 5-3、给排水系统 5-4、幕墙系统 (6)交付标准及展示做法 6-1、交付标准 、展示做法 (7)物业管理 7-1、人员管理 7-2、车场管理 7-3、物业清洁 (8)决策事项 8-1、绿色要求 8-2、外立面风格及材料的选定 8-3、室内装修决策项

3 零、概况 总图指标 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

4 零、概况 立面意向参考图 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

5 零、概况 立面意向参考图 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

6 零、概况 立面设计意向 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

7 一、商业模式 功能 模式 1、地下一、二层为车库（地下二层为人防车库）； 2、首层商铺、 二、三层商业设计为招租华润超市，目前
华润认可超市 方案； 3、四~十层办公室全部销售； 办公区域 二、三层目前设计为华润超市 首层办公大堂及商铺 地下车库（B2人防） 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

8 一、商业模式 档次和定位 万科金MALL坊项目标准为普通写字楼标准 附：不同地区甲级写字楼的部分指标要求
建议配置 内容 指标 建筑形象 玻璃幕墙或配铝板和石材立面（需决策） 大堂面积 300㎡左右，北140，南160（已确定） 大堂层高 5.5米（已确定） 标准层层高 层高3.9米（与区域达成一致） 实用率 内廊75%左右 电梯速度 建议选择2.5m/s 电梯荷载 1350KG 停车位 1个/100平（已确定） 中央空调 按区域要求及综合 标准层面积（㎡） 3200 走道宽度 1.8m左右 网络地板（架高地板） 建议配置（与成本沟通，得出数据）（需决策） 万科金MALL坊项目标准为普通写字楼标准 附：不同地区甲级写字楼的部分指标要求 本项目竞品写字楼关键指标参数 内容 指标 大堂层高 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位 标准层层高 3.9米左右 电梯 梯速4m/s左右 单层面积 3000~5000平米 架高地板 ≥10cm 电 梯 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米，等候时间不超过40秒，载重1600㎏/部，速度4m/s左右 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

9 一、商业模式 档次和定位 　深圳市 内容 指标 自检 建筑形象、结构 玻璃幕墙或配铝板和石材立面, 建筑形象高端、大体量 √ 人均指标 10-12平米/人 结构 框剪、框架结构，楼板承重250KG左右；（超市部分另计） 标准层面积 平米 层高 1-3F5.5米，办公3.5米 净高 2.6米—2.7米（架空地面 米）考虑梁高800 层高与净高对标 深圳华润大厦层高4.2米、净高2.8米； 深圳新世界中心层高4.02米、净高2.7米； 上海嘉里城办公层高4米、净高2.7米（0.15米架空地面）； 深圳龙岗万科大厦层高4.0米；佛山南村万科大厦层高4.05； 沈阳万科大厦层高3.9米； 得房率 约70% 标准层走廊净宽 净宽1.8米左右 大堂、电梯厅 注重大堂小空间的品质感，在100平方米以上，挑高5.5米，电梯厅宽度在3.2米左右，走道以石材、瓷砖乳胶漆为主； 大堂，电梯厅基本以石材、高档瓷砖为主要装修材料 办公区单元标准 分割面积120平方米左右，净高在2.7米左右，10CM的网络架空地板，金属吊顶或高级矿棉板吊顶，乳胶漆或墙纸墙面； √× 内容 指标 自检 空调、新风 空调进口品牌中央空调+风机盘管或者VRV，新风量不小于30立方/小时/人； √ 电梯 梯配比1:（ ）左右； 电梯速度低区3米/秒、高区4-6米/秒； 候梯时间30-40秒； 轿厢内净高：2.8米； 进口品牌为主； 供水 供水接入，中央水处理系统 强电 两路高低压供电，一套备用发电机，设计电容量80W/平方米左右，照明标准在500勒克斯； √× 通讯 主流供应商电信网通，每10-15平方米配备一个电话线；光纤到层；配备卫星装置； 智能化系统 通信、楼宇、设备管理、消防自动化 停车位 100平方米配备一个车位 地下车库层高 人防3.7m，普通车库3.6m 自身配套 1、休闲餐饮 2、商务中心：不低于30平米，设于大堂； 3、银行 4、便利店、快递服务 5、休闲购物 ？ 物管 物业内部管理用房面积：按照计容积率建筑面积的3‰，但是不低于150平（主要用于物业管理办公、会议、培训等）；大堂设置防尾随功能； 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

10 一、商业模式 差异化需求 1）填充范围为自销部分(其中蓝色填充部分为复式商铺），一层分为51个铺面，总面积为：2694.8㎡，二层分 为6个铺面，总面积为：1197㎡. 一层平面 二层平面 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星 10

11 一、商业模式 裙房内部流线处理 上行流线 下行流线
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星 11

12 二、外部流线 外部交通流线组织 1）地面交通流线组织分析 货车流线 私家车流线
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

13 二、外部流线 外部交通流线组织 2）地下车库车行流线：车库出入口两个，西进西出。 车位数:141 车位数:164 面积：5283.5
（未含人防） 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

14 二、外部流线 外部交通流线组织 2）地下车库车行流线 地下室连通的影响分析： 人防方面：
人防地下室布局不变，现有B2层地下室面积约5283.5平米，停车164辆，预计人防布置之后损失10个车位。 事务手续方面： 事务部需要将万科城全期的核面对账单进行统计，签字确认三期B地块商业可使用指标。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

15 二、外部流线 入口广场 放广场效果示意图 1）主入口广场
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色三星

16 二、外部流线 入口广场 2）次入口广场 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

17 三、公共区域 大堂设计 基本参数：双办公大堂，南入口140平米，西入口120平米 西入口 南办公出入口：净面积75平米；
西办公出入口：净面积：60平米 硬件配置：物业前台、信报箱、层高：5.5米 南入口 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

18 三、公共区域 核心筒设计 基本参数：面积：115.54㎡ 配置：电梯、电梯厅、疏散楼梯、强弱 电井、送排风井、给排水井、阳 台等。
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

19 三、公共区域 公共走道设计 垂直交通设计 基本参数：净宽：1800mm 净高：视设备管线而定
走道上空由于会涉及到业主后期装修管线改动，建议天花采用铝扣板，方便拆卸安装。 基本参数：电梯数量：2+1（2部客梯、1部消防）*2 载重：1350kg 轿厢净高：2800mm 候梯时间：40s以内 电梯速度：2. 5m/s 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

20 四、标准楼层 内外廊组合平面 基本参数： 层数：9层 标准层面积：3255.8㎡ 得房率：73%； 层高：3.9m； 净高：2.7m
套数：34套 平均面积：70.4㎡ 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

21 四、标准楼层 办公层高 柱网8100mm 梁高为700mm 空调风管400mm 消防喷淋100mm 最不利净高为2700
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

22 五、设备系统 空调系统 1-3层大商业部分：水机系统 核心优势 ：
1、所有商业区域营业时间一致，所有室内机部分同时开启、关闭，符合水机系统运行特点； 2、水机系统相对价格较低。 参数：总空调面积约31000m2，总冷负荷为5118KW 外机摆放：12层屋顶 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

23 + 五、设备系统 空调系统 写字楼部分选型：直流变频多联式中央空调系统（VRV）平均设计制冷量为：232W/㎡，保证制冷制热需求。
核心优势 ： 1、VRV系统可以精确监测每台室内机开启的温度、开启的时间，从而达到精确分户计费目的：不论业主什么时候装修、什么时候使用、使用时间多少是否一样，都可以实时监测，业主多用多出钱，少用少出钱。 2、解决写字楼空调灵活使用问题：VRV直流变频系统外机能力完全按需输出，开多少台室内机外机就输出相匹配的功率，在节能的同时达到灵活使用目的：即使周末或工作日加班，都有空调可以使用。 3、VRV系统仅需简单维护，如清洗滤网。 外机摆放：办公层屋顶：摆放所有办公层室外机 理由：办公建筑空调覆盖高度仅为28-30米，垂直分布比水平覆盖能耗更高。 + 新风HRV 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

24 VS 五、设备系统 空调系统 分层摆放 屋顶集中 优势： 优势： 1、降低外机设备投资； 1、不占用写字楼可售面积；
2、降低安装主管道和冷媒投资； 3、减低管道衰减，保证空调使用效果。 劣势： 1、占用写字楼可售面积； 2、设备间里面需做百叶保护。 注：初投资约90万元/层 需要占用每标准层约15平米面积 屋顶集中 优势： 1、不占用写字楼可售面积； 2、项目外立面较为统一。 劣势： 1、考虑管长衰减，低楼层需要增加外机数量以保证外机输出能力； 2、相对而言增加了空调管道和冷媒投资。 注：初投资约92万元/层 VS 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

25 五、设备系统 新风系统 选型：全热交换器 品牌：日立、大金 参数：新风量按每人 30m3/h 标准选型
选型：全热交换器 品牌：日立、大金 参数：新风量按每人 30m3/h 标准选型 系统分布：每层办公区设置，每层全热交换器设于核心筒侧空调机房和卫生间吊顶区 每层办公区新风口与空调送风口合用；公共走廊区域设置回风口 标准层卫生间、公共走道、设备房、管井、电梯前室、楼梯间、不设新风 标准层卫生间：配套独立机械排风系统 数量：从运行噪音角度考虑，每层按4台全热交换器设置，其单台风量为2000m3/h（1000m3/h ）。 计算：取标准层（4-12层） 标准层面积为3200m2，按照人均12m2来计算，算出办公人员为250人，以30m3/h.人的标准需要新风量为30*250m3/h=7500m3/h；取4台2000m3/h或者3台2000m3/h+1台1000m3/h全热交换器。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

26 五、设备系统 消防系统 按现行设计规范执行，属高度小于50m一类高层公共建筑 1、消防用水量：
室外消火栓系统：30L/s计，火灾延续时间3小时； 室内消火栓系统：30L/s计，火灾延续时间3小时； 自动喷水灭火系统：30L/s，火灾延续时间1小时。 2、气体灭火：发电机房、高低压配电房选用七氟丙烷气体灭火系统，灭火设计浓度取9.0%，采用全淹没式灭火系统。 3、灭火器：地下室停车场按中危险级、其余部位按严重危险级设置磷酸铵盐干粉灭火器。 4、火灾自动报警系统。 5、其它：消防电梯2部，设置疏散指示、应急照明等。 6、钢筋砼消防水池：总容积540m³，分2座，屋顶消防水箱18m³，数量1个。 7、室外消防给水系统：由新欣路和新世纪大道现有市政给水管网上各接入一根DN150 进水管并在建筑物周围形成 环状供水管网，与室外生活用水管共用。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

27 五、设备系统 消防系统 8、室内消火栓系统：由消火栓泵加压供给，并由设于建筑物屋顶的消防水箱及稳压设备稳压。
室内消火栓系统静水压力不大于1.0Mpa，竖向为一个供水分区，栓口出水压力大于0.5MPa时采用减压措施 。 9、自动喷水灭火系统：按中危险II级设置自动喷水灭火系统，在除小于5㎡的卫生间及不宜水消防的部位外均 设置自动喷淋系统 。 喷淋系统由喷淋泵加压供给，并由设于建筑物屋顶的消防水箱及稳压设备稳压。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

28 五、设备系统 给水系统 位 置 给水供给形式 变频恒压给水泵房 地下室~3层 市政自来水直接供给 设置于地下2层，与消防泵房合用
泵房配套以下给水设备： 成品不锈钢生活贮水池：2个，共50m³ 水池由市政水DN150给水管直接供给 变频恒压供水设备+电控柜 4层~屋顶 变频恒压给水设备加压供给 市政进水管管径DN150，从新欣路和新世纪大道各接驳一路DN150引入,并设水表计量。 节能措施：采用高效节能的恒压变频供水设备，节省能源。 选用符合国家及地方政府要求的环保型管材。 选用节水型卫生器具及配件，杜绝使用一次冲水量大于6L的坐便器。 在场地及绿化屋面铺设聚丙烯雨水板，蓄留雨水并形成薄层绿化毛细供水系统，节省绿化用水 。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星 28

29 五、设备系统 中水系统 中水水源：雨水收集、洗手盘废水、空调冷凝水回用 视绿色一星要求为原则
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

30 五、设备系统 太阳能系统-供热或发电 首层室外景观水池给水系统
系统选择：（成本最省方案）单水箱强制循环系统+集热板（节能需要，不设辅助电加热） 另：是否设热泵代替辅助电加热，可视三星评估要求而定。 设备放置：屋顶放置集热板和水箱 热水供给范围，首层至2、3层，每层男女、残疾卫生间洗脸盘 首层室外景观水池给水系统 设置：水处理系统+潜水泵加压供给系统（景观水效果需要） 设备埋地敷设 水质要求：满足消防水质要求，且消防水泵吸水管设置毛发过滤器 景观水池与消防水池合用 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

31 五、设备系统 排水及雨水系统 1、排水系统： 采用雨污分流的排水体制。 各排水立管根据排水量采用伸顶通气管或专用通气立管。
生活污水需经化粪池处理后、公共厨房含油废水经隔油池处理后方可排入市政排水管网。 2、雨水系统： 采用长沙市降雨强度公式，塔楼屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力按50年、裙房按10年、室外场地 按2年重现期的雨水量设计；地面积水时间为5～10min。 塔楼屋面雨水立管与裙房雨水立管、阳台雨水立管分开设置，屋面雨水排至室外雨水管网，阳台雨水采用间 接排水的方式排至室外雨水系统。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

32 五、设备系统 电气 强电系统 电梯 智能化-5A OA-办公自动化 CA-通讯自动化 FA-消防自动化 SA-安保自动化 BA-楼宇自动化
内容 详情 供电电源 两路10KV高压供电 变电所位置 地下一层变配电室 变压器 4台 800KVA干式变压器 负荷等级 （1）一级负荷：电梯、风机、公共照明及应急照明，约960KW（带应急电源供电） （2）三级负荷：其他电力负荷及一般照明，约3360KW 用电指标 商铺180W / m2 办公100W / m2 供电方式 低压采用220~380V放射式与树干式相结合的方式 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电 对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式 电费计量 （1）对供电局付费部分：采用高压计量计费 （2）对各商铺、办公室：采用分户计量，具备远程抄表功能，电表安装于每层管井内，电费由物业公司收取 （3）空调系统计量：空调系统独立计量，根据各商铺、办公室实际使用冷量分摊电费 （4）公共部分计量：如电梯、照明、设备等，设置独立电表计量，在物业管理费内收取 照明(建议) （1）LED灯具：根据绿色三星要求，项目公共区域（包括地下室、走道）100%采用LED照明 （2）光导管：地下停车场 -1F环形车道（局部） 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

33 五、设备系统 电气 强电系统 电梯 智能化-5A OA-办公自动化 CA-通讯自动化 FA-消防自动化 SA-安保自动化 BA-楼宇自动化
内容 详情 电梯 电梯速度：2.5米/秒(基于总建筑高度为50米） 候梯时间：30-40秒 轿厢内净高：2 . 8米 电梯品牌：日立 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

34 五、设备系统 电气 强电系统 电梯 智能化-5A OA-办公自动化 CA-通讯自动化 FA-消防自动化 SA-安保自动化 BA-楼宇自动化
项次 内容 详情 5 停车场管理系统 入口处车位显示，分层的车辆统计与车位显示 行车指示 道闸 计费及金额显示 停车场收费及管理 需与总部基地形成整体停车管理系统（-2F停车场与外部连通） 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

35 五、设备系统 电气 强电系统 电梯 智能化-5A OA-办公自动化 CA-通讯自动化 FA-消防自动化 SA-安保自动化 BA-楼宇自动化
项次 内容 详情 6 电梯IC卡及防尾随系统 对电梯乘坐人员进行电脑智能化控制和管理，有效防止闲杂人员任意乘用电梯出入大厦，提高大厦的安全管理水平。防尾随设置区域：首层大堂。 (1)访客、租客单层卡:电梯指定楼层、指定楼层门禁（防火门） (2)常驻人员卡、多层卡:电梯制定楼层、指定楼层门禁（防火门） (3)管理卡:所有电梯楼层、门禁 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

36 五、设备系统 幕墙系统 采用框架式幕墙 成本比较：需与成本核实 单元式：1500元/㎡ 框架式：950元/㎡ 框架式幕墙效果
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

37 五、设备系统 幕墙系统 开窗形式——中间开启，隐框 玻璃幕墙处开启 石材幕墙处开启 开窗示意图
商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

38 六、交付标准及展示做法 交付标准-需与营销确定竞品交付的情况 对同级别办公项目进行统计，选取对档次影响较大的天花、地面、墙面进行比较分析
持有型 项目 级别 区域 天花板 地面 墙面 销售型 香港环球贸易广场 甲级 电梯厅 铝板 天然石 杭州华润大厦 乳胶漆 石材 公共走道 铝格栅 地毯 瓷砖 卫生间 深圳华润中心 人造石 南宁华润大厦 铝扣板 墙纸 深圳嘉里中心 防火板 防火板、玻璃 深圳福田中心西区CBD 准甲级 乙级 石材\瓷砖 壁纸 大连期货大厦 石材、乳胶漆 沈阳华润大厦 铝板、玻璃 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

39 六、交付标准及展示做法 交付标准 通过分析发现，各部位的装修材料如下表 其中：1.电梯厅销售型天花板全为乳胶漆，地面为天然石材，墙面为石材；
万科金MALL坊建议交付标准 区域 内容 公共区 办公区 电梯厅 公共走道 卫生间 交付内容 天花板 石膏板 铝扣板或石膏板 铝扣板 无吊顶，原顶 照明灯具 筒灯 无 空调风口 条形暗藏 留风机 地面 瓷砖 结构面 墙面 墙面水泥砂浆抹灰，独立柱子结构面 门 / 木质门 区域 天花板 地面 墙面 电梯厅 铝板、乳胶漆、防火板、 天然石 石材、人造石、玻璃、铝板、防火板、瓷砖 公共走道 铝格栅、铝扣板、乳胶漆 地毯、瓷砖 天然石、墙纸、石材、瓷砖 卫生间 乳胶漆 石材、瓷砖 人造石、瓷砖 其中：1.电梯厅销售型天花板全为乳胶漆，地面为天然石材，墙面为石材； 2.公共走道销售型天花板全为乳胶漆，地面为瓷砖，墙面为瓷砖。考虑到以后业主装修改造，天花建议为铝扣板； 3.卫生间销售厅天花板全为乳胶漆，地面为瓷砖，墙面为瓷砖； 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

40 六、交付标准及展示做法 展示做法 办公楼在营销阶段的展示层，通常是展示交楼标准及办公楼的空间、景观、实际可使用情况。样板层通常做半层或整层，尽量避免只做一小间。 展示做法有：1）交付标准展示；2）办公场景模拟； 上海泛亚大厦： 半层 交付标准展示 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

41 六、交付标准及展示做法 展示做法 上海VMO 顶层 交付标准+办公场景模拟展示
顶层 交付标准+办公场景模拟展示 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

42 六、交付标准及展示做法 展示做法 上海国金中心 半层 交付标准展示 深圳正中时代广场 整层 交付标准+办公场景模拟展示
半层 交付标准展示 深圳正中时代广场 整层 交付标准+办公场景模拟展示 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

43 六、交付标准及展示做法 万金MALL坊建议做法 设计建议考虑采用交付标准展示+模拟办公场景展示的做法；
办公场景展示设计上注重其实用性的展示。重点突出小空间的高度实用性 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

44 七、物业管理 人员管理 结合项目实际情况，有一下两种管理方式：
方式一：每组电梯设置一个从地下室到一层大堂，进行转换，其余两个作为一层至以上楼层电梯。参考上海VMO做法，两个往上的电梯设置门禁卡，需要刷卡后才可启动电梯。外来人员，在前台等级，由保安刷卡送达各层。 这种方法需要在楼梯处同样设置门禁设施，才能达到安全效果。 方式二：如果办公等级要求不高，则可以不做任何门禁系统。 目前若利用消防电梯转换，电梯数量较为吃紧。 超市电梯利用作为疏散的适用性不强，需继续研究。 门禁 常驻、物管 访客 转换梯 一层至以上电梯 首层管理示意 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

45 七、物业管理 车场管理 考虑到安全管理及来访车辆收费问题，在连通处设道闸，出入刷卡，以记录在本停车场停留时间；位置建议在地下，避免在差的天气条件下为开车人员提供更方便的使用。 地下一层平面 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色一星

46 七、物业管理 物业清洁 1）垃圾房设置于地下一层。 2）标准层清洁用房结合残卫设置，在残卫中增设拖把池。 标准层垃圾桶置于残卫。
残卫兼清洁用房 地下一层平面 标准层平面 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 绿色三星

47 八、决策事项 关于长沙市节能要求 2万平米以上的大型公共建筑和国有投资项目，建设单位应当选择一种以上合适的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和热水供应等。建设可再生能源利用设施应当与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 决策事项

48 八、决策事项 已完成确认（与营销、工程、成本进行沟通后知会公司管理层） 1、裙房部分的平面功能及流线；
2、立面意向风格及初步设计成果确认，同时确认所用材料为：玻璃幕墙、铝板、局部干挂石材或外墙砖 3、关于层高，经过与区域协商，确认为3.9米； 4、商业项目涉及到多种二次深化设计，如：泛光照明、幕墙设计、橱窗包装、标示标牌等 需决策事项：（管理层） 1、是否使用中央空调及新风系统; 2、绿色要求：依据长沙市建委要求，施行太阳能或其他可再生能源的使用； 3、对于华润提出“移交标准”我司的控制原则；涉及到多种机电设备品牌非战略采购； 4、华润提出需要设置发电机房，目前在建项目均无配备，是否需要按其要求设置； 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 决策事项

49 八、决策事项 下一步骤工作计划： 1、总图方案确认后的景观设计：包含室外广场、绿化带及屋顶花园、办公屋顶处理方案
2、装修设计：公共部分装修方案及级配提供（大堂、电梯厅、公共走道、卫生间、茶水间、 办公室展示样板间、商铺展示样板间、标识、音响） 3、幕墙设计：外立面的方案及材料的选择 4、泛光设计：外立面的夜景照明方案设计 5、推进报建线的总图进窗及后续工作等 商业模式 → 外部流线 → 公共区域 → 标准楼层 → 设备系统 → 交付标准及展示做法 → 物业管理 → 决策事项

50 室内装修决策项 50

51 一层可售商铺交付方式 51

52 :1：只装修店铺公共走道地面与天花，店铺里面以白色
涂料轻质隔墙交付。 :2：以整体装修交付，公共走道天与地及商铺店面外立 面（如下图参考），装修费用多少单价每平米？ 52

53 公共大堂装修标准

54 公共大堂装修参考意向

55 标准层公共走道装修标准 标准层电梯间装修标准

56 标准层公共走道，电梯间装修设计参考

57 标准层办公室是以毛坯交付或精装修交付 （水电开关插座预留到位，地面瓷砖，墙面白色涂料，天花铝扣板格栅灯具）。

58 是否需要做办公室样板房，样板房做几间，样板房主题
针对客户群体。设计建议： 小空间，大功能（单间面积）

59 是否需要做办公室样板房，样板房做几间，样板房主题
针对客户群体。设计建议供选择： 个性空间（两间面积打造）

60 是否需要做办公室样板房，样板房做几间，样板房主题
针对客户群体。设计建议供选择： 时尚空间（三间面积打造）

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