写字楼基础知识 与南延线写字楼项目赏析 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！

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1 写字楼基础知识 与南延线写字楼项目赏析 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！
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2 写字楼基础知识 写字楼产品解析 写字楼产品硬件 南延线写字楼项目赏析

3 写字楼产品解析 写字楼产品分类： 按功能划分 按档次划分 单纯型写字楼，写字楼基本上只有办公一种功能 商住型写字楼，既提供办公又提供住宿的
（尚无通行标准） 按功能划分 单纯型写字楼，写字楼基本上只有办公一种功能 商住型写字楼，既提供办公又提供住宿的 超甲级或甲级写字楼 按档次划分 乙级写字楼 丙级写字楼

4 写字楼产品解析 写字楼产品特征： 地段的不可替代性 形象高端 交通方便 1 2 3 4 写字楼 商务配套、物业管理完善

5 写字楼基础知识 写字楼产品解析 写字楼产品硬件 成都典型写字楼分析

6 写字楼产品硬件 核心筒 大堂 电梯 电梯厅 空调 外立面 停车位 卫生间 智能化配置 会所

7 核心筒

8 核心筒是高层建筑向高空发展的基本结构构件；以纵、横交错的剪力墙围合成的筒体；核心筒是高层建筑中重要的功能空间。
1 概念和定义 核心筒是高层建筑向高空发展的基本结构构件；以纵、横交错的剪力墙围合成的筒体；核心筒是高层建筑中重要的功能空间。 2 结构的分类 框架筒体结构 筒中筒结构 束筒结构

9 特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求
3 核心筒的功能设置 一、垂直交通与疏散系统； 　　核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站，核心筒内一般设有电梯厅、电梯（客梯、货梯、消防电梯）、楼梯间、走道等垂直与水平交通设施，承担交通疏导及紧急时期疏散功能； 特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求

10 3 二、设备空间； 核心筒的功能设置 特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求
　　核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。 　特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求

11 3 核心筒的功能设置 三、服务空间； 　　主要使用空间以外的服务空间如：洗手间、垃圾间、开水间、服务台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。

12 ４ 核心筒的位置 　　在高层建筑中，核心筒往往设置在朝向、采光、通风等最不利的区域，并高度集中以便给主要使用空间最佳部位。核心筒与壳体的不同组合，可以构成多样的标准层形式，所以核心筒的位置形式多样，主要有以下几种； 　中心核心筒 　单侧核心筒 　双侧核心筒 　体外核心筒

13 ５ 小 结 核心筒既是高层建筑结构的中还要组成部分又是交通、水、电、通讯、空调等设备集中的地方；
小　　　结 　核心筒既是高层建筑结构的中还要组成部分又是交通、水、电、通讯、空调等设备集中的地方； 　各设备设施内容随楼面面积、楼层数、以及设备选型不同而变化； 　核心筒基本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的２０％－３０%，

14 大 堂

15 交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地
1 功能和作用 1 交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地 2 大堂是写字楼中使用率最高的地方 3 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口

16 2 面积和高度要求 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。 避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，
要有强烈的空间感和舒适性。 写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高 度最低不低于5米。 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。

17 3 典型案例 上海 企 业 天 地 来 福 士 广 场

18 3 典型案例 北　京 世纪科贸大厦 南方大厦 港中旅大厦

19 4 功能配置 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。
客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。

20 5 小 结 大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；
小 结 大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象； 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。

21 电 梯

22 1 两个主要作用 垂直交通核心工具 楼盘价值的载体 电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成部分

23 2 细节要求 自动选择等候电梯功能； 电梯真人发声报站功能； 在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入； 电梯内部局部设镜子，增强空间感；
　自动选择等候电梯功能； 　电梯真人发声报站功能； 　在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入； 　电梯内部局部设镜子，增强空间感； 　电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能； 　电梯内部按钮增加盲文指示标识； 　电梯净高不小于2.6m；

24 3 内部装饰示例 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型； 中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气； 低端写字楼基本上采用普通型的标准。
豪华型 简约型 普通型 　星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型； 　中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气； 　低端写字楼基本上采用普通型的标准。

25 建面比=客梯总服务面积(平方米)/客梯数量(台)
4 技术指标 1、速度：高速客用电梯可达到6m/ｓ 平均电梯速度在2.5—4m/ｓ 2、载重：一般客用电梯的载重量为1350—1600公斤， 载重人员在13——20人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（宽Ｘ深Ｘ高） 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一部电梯， 国外高端写字楼能做到2000－3000平米左右。 建面比=客梯总服务面积(平方米)/客梯数量(台)

26 5 电梯品牌 优质写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌， 例如：进口三菱、日立、富士达、德国蒂森克虏伯、瑞士速达、芬兰通力等。

27 6 小结 绝大多数写字楼的建面比在4500－6500左右，基本能满足办公配套需求； 高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；
　绝大多数写字楼的建面比在4500－6500左右，基本能满足办公配套需求； 　高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高； 　速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒； 　甲级写字楼中低区候梯时间20—25秒左右，高区候梯时间在30—35秒左右； 　甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。

28 电 梯 厅

29 1 类型 普通分区电梯厅：普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。一般中低层的写字楼采用的应用方式。 立体电梯厅： 立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往反电梯直接将乘客运至换乘层，再从该层电梯厅换乘普通分区电梯。一般超高层（100层左右）的写字楼所采用。

30 2 设计原则 1 2 3 空间感强，色彩简单明亮，切忌空间杂乱曲折和过多的空间层次 要有明确的导向作用，以体现主要交通流线的流动方向
空间范围适当，以满足交通量容纳为原则，并有一定的空间余地

31 3 装修示例 档次高、灯光柔和、 线条流畅、 简洁明亮、具有舒适 感和空间感。 大气尊贵

32 4 细节要求 整体色调要求：电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调。
灯光要求：尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修。 高度的要求：　装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次。 宽度的要求：《高层民用建筑设计防火规范》标明走道不应小于1.3米，目前深圳高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2.6米——3米之间。 增加楼宇液晶电视：安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。

33 5 小结 大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象。
　大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象。 　楼盘主要的交通枢纽区域，承接着人员上下的主要功能。 　通达性强，分区停站应有明确通达各楼层的指示作用。 　在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置。充分体现楼盘的形象和档次。

34 空 调

35 1 概念 空调是通过制冷送风来调节室内的温湿度 写字楼的空调硬件状况直接关系整个楼盘的办公环境的好坏

36 2 品牌 世界知名中央空调品牌： 开利、约克、麦克维尔、特灵、大金
高档写字楼在空调的投入比较大，同时对空调的稳定性、功能要求较高，一般使用中央空调。

37 3 细节要求 走管 与消防管道走管系统综合考虑，部分管道可以选择贯穿梁技术，尽量避免感到对于层高的影响。

38 3 细节要求 空调主机 塔楼部分的空调主机设置在避难层，群楼部分的空调主机设置在群楼屋顶位置，群楼的空调主机摆放位置要与群楼屋顶日后的绿化统一考虑尽量避免因前期未事先考虑所造成的对于屋顶绿化的破坏。

39 3 细节要求 出风口 出风口的设计可以和照明灯的设计合为一体设计,另外为增加办公空间净高有些公司会选择侧出风装修，因此在装修标准上可以只提供空调出风管。

40 4 名词解释 VRV空调： VRV空调是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负荷要求的高效率冷剂空调系统。 VAV空调：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统。

41 5 计量方式 面积平分法： 按用户租用面积的大小来平摊，这种方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理，最容易发生矛盾的一种方法。 分户计量：根据每个用户使用“按需使用、按量付费”来计算空调的费用。目前深圳的中高端写字楼基本上采用分户计量的方式，此计量方式精确。

42 外立面

43 1 意义和作用 写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现。 项目与外界接触的平台，是整个写字楼的形象气质表现所在。
影响楼盘价值的主要因素之一。 写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩 是最能吸引客户的目光。

44 2 档次类别 低端 材质组合 特点 基本采用普通的铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成 1、建筑成本低廉， 2、使用涂料，容易被污染、变色、
起皮、开裂。 3、寿命较短，一般不到5年就可能 需要清洁重刷，所以维修成本比较高。

45 2 档次类别 中端 材质组合 特点 大多数采用大理石、高级面砖、铝板、 玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。 1、采用的材料比较高档。
2、建筑成本会有所增加。 3、楼盘的档次也相应提高。

46 2 档次类别 高端 材质组合 特点 大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。 1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的
噪音、热能、紫外线照射。 2、建筑成本会大辐增加。

47 3 设计特点 外形设计 其一、是外立面的灯光设计 其二、是外观造型设计

48 4 设计特点 玻璃幕墙应用 主要采用玻璃幕墙、铝合金、石材和 遮阳板。顶级和部分甲级写字楼玻璃 幕墙采用双层单元式中空LOW—E玻 璃幕墙

49 4 设计特点 窗户设计 开窗设计的合理性可有效的避免因 开窗所造成外立面凌乱的现象

50 5 细节要求 外形设计 整体感强，外观俊朗，合理的利用线条效果体现楼 宇的挺拔，如卓越时代广场的黄金分割线条设计。

51 5 细节要求 玻璃幕墙 双层单元式中空LOW—E玻璃幕墙，玻璃颜色的选择上尽量 选择浅蓝色，保持与中心区其他写字楼的色调统一，在材质 的选择上尽量选择通透性好（外部至内部通透性弱，内部至 外部通透性强）。

52 5 细节要求 开窗 中间上弦外开窗方便客户自由开启，尽量保证每个单位 都有开窗，做法可仿照诺德中心的开窗方式，在每个结 构柱位置开启两扇窗户。

53 5 细节要求 外立面的灯光设计 尽量选择在玻璃幕墙内设置夜间霓虹灯，既保持了外立面 的纯粹性，又方便日后维修。

54 5 细节要求 遮阳窗帘 深圳夏季时间长，LOW—E玻璃幕墙不能完全遮挡太阳光的照射， 大多数公司会自行安装遮阳窗帘，不同的窗帘颜色一定程度上影 响了楼宇的外观，建议项目在交楼时统一安装遮阳窗帘。

55 停车位

56 1 写字楼停车库设计要点 写字楼停车场设计要点阐述： 导示系统：要有明确的导视系统，方便辨认
人流组织：充分考虑车流与人流的分隔，避免人车混流造成安全隐患。根据不同的写字楼而设计不同，如具有商业物业的写字楼必须考虑地下人流与车流的分隔，以及如何更有利于往地面引导的问题，以提升商业部分的人流量

57 写字楼停车场设计要点阐述： 监控系统：各区域设置摄像监控器，提高物管对于地下停车的监控作用 通讯增溢器：提前安装通讯增溢设备，避免因为地下室无手机信号造成的不便 设置物理采光口：针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设置采光口，以便节约能源 停车场大堂：在停车位充足的情况下，项目可以设置地下停车场，提升项目档次 司机等候区：为老板司机和客户等候汽车时提供的休息区，体现项目人性化设计

58 写字楼停车场设计要点阐述： 设置停车管理系统：智能化设置提升项目品质 风格装修：停车场墙面粉刷浅色涂料，使用户心情舒畅

59 卫生间

60 1 装修标准参考 地面 1、卫生间的地面要注意防水、防滑。 2、卫生间的地面装饰材料最好采用有凸起花纹的防滑地转。 墙面 1、卫生间的墙壁也要防水、防潮，所以一般选择墙砖。 2、应注意挑选与地砖配套的墙砖，使卫生间的装修风格统一。

61 1 吊顶 吊顶 1、卫生间的顶部防潮、遮掩最重要。 2、采用防水性能较好的PVC扣板做吊顶，这种扣板可以安装在 龙骨上，还能起到遮掩管道的作用。 3、用玻璃和半透明板材等做吊顶。另外，也可用防水涂料刷顶。

62 1 装修标准参考 洁具 1、便具和一些配套设施应该备全。 2、材料一般采用名牌产品，如科勒、鹰牌陶瓷、TOTO、美标、 德国高仪等。

63 门 1 装修标准参考 卫生间的门要选择防水、防锈、防火、防腐的材质， 最好不用木门，以防日后受潮变形。卫生间应有门 槛，以阻止水溢出来。
排水管 卫生间的地面要留有下水口，且地面要有一定的坡度，以免积存水。最好做一个冲拖把的池子，并解决好排水的问题。 

64 2 细节要求 1、每层设置2个以上的总裁洗手间预留位置，由购买企业 自行选择是否设置独立卫生间； 2、公共卫生间设置蹲式便池； 3、男卫生间小便池和大便池设置烟灰缸位置。

65 3 装修示例 整体布局 地面

66 3 装修示例 便器 洗手盆布局

67 写字楼智能化配置

68 5A 写字楼智能化（5A）包含内容 BAS（楼宇控制自动化） OAS（办公智能化） CAS（通讯传输智能化） SAS（安保智能化）
FAS（消防智能化）

69 智能化（5A）各自包含内容 BAS（楼宇控制自动化）
冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等 CAS（通讯传输智能化） 双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等 FAS（消防智能化） 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等； SAS（安保智能化） 监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等 OAS（办公智能化） 计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等

70 智能化系统的作用 通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；
数据的高速接入，使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的办公效率，时刻与世界保持连线状态； 通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用成本；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最佳运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，体现了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。

71 写字楼会所、多功能会议室分析

72 １ 写字楼会所分析 一、设立写字楼会所的目的 提升项目的品质与档次 满足客户的商务需求 作为写字楼营销推广过程中的亮点之一

73 １ 写字楼会所分析 二、写字楼会所功能布置 　　在市场上写字楼会所功能分区一般根据项目的情况而具体布置，一般功能布置主要有商务中心、娱乐、保健、餐饮等方面。

74 １ 写字楼会所分析 三、写字楼会所设立过程中思考的几个问题
1、写字楼会所定位明晰：是以满足大众消费为主，还是以服务高端客户 为主，要有明确的市场定位、客户定位、主题 2、项目配套明晰：是以传统的会所形式，还是突破传统会所形式将写字楼会所的商务与休闲功能分开，设立双会所（商务会所、休闲会所） 3、明确会所功能分区：根据项目的实际情况而具体布置，一般功能的布置商务中心、娱乐、餐饮、保健等，所谓“麻雀虽小、五脏俱全”；另外注重装修设计 4、建立高级俱乐部：是否建立高级俱乐部的目的在于提升会所的档次 5、会所经营管理公司的选择：在条件允许的情况下是否可聘请国外知名的经营管理公司管理

75 2 多功能会议室 一、功能方面 具备举行大型多媒体会议、培训、签字仪式、新闻发布、产品推介以及举行大型论坛活动的功能 ；
可举办聚会、舞会、鸡尾酒会、婚礼派对等活动； 设置视频会议和同声翻译系统；

76 2 多功能会议室 二、硬件配置 多能会议室的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统，同时需在以下四个方面做重点投入： 多媒体显示系统、A/V系统、房间环境系统、智能型多媒体中央控制系统

77 写字楼基础知识 写字楼产品解析 写字楼产品硬件 南延线写字楼赏析

78 1 成都写字楼市场 成都写字楼主要分布在天府新城、人南路、东大街三大板块，在售项目多集中于天府新城板块。 供应量 180万方 销售量
西部金融中心：东大街 科技商务区：人民南路 城市新发展： 天府新城 城市中心：CBD 中央政务区：金融城 中央商务区：大源CBD核心区 本案 四大板块预计主要供应写字楼超过二十个 成都写字楼主要分布在天府新城、人南路、东大街三大板块，在售项目多集中于天府新城板块。 供应量 180万方 销售量 102万方 存量 270万方 潜在供应 300万方 供应量 180万方 销售量 102万方 存量 270万方 潜在供应 300万方

79 2 南延线写字楼分布情况 南延线写字楼数量统计 在售 19个 待售 9个 在售 待售

80 根据写字楼评定标准，以：标准层面积、层高、电梯服务面积为主要指标做出如下评定：
2 高新区写字楼梯队 根据写字楼评定标准，以：标准层面积、层高、电梯服务面积为主要指标做出如下评定： 无 第一阵营 项目名称 建筑 高度 标准层面积 楼层数 层高 电梯服务面积 价格 大源国际中心 100m 2000㎡ 24层 4.1m 4095㎡ 1.2万 棕榈泉国际 200m 41层 4.6m 4100㎡ 1.8万 中航AFC 26层 4.0m 3730㎡ 1.5万 东方天祥广场 219m 2400㎡ 45层 3.9m 4166㎡ 1.4万 棕榈泉国际 大源国际中心 中航AFC 东方天祥广场 项目名称 建筑高度 标准层面积 楼层数 层高 电梯服务面积 价格 东方希望中心 100m 1970㎡ 26层 3.63m 6400㎡ 1.7万 新世纪环球中心 5000㎡ 22层 3.8m 6333㎡ 奥克斯广场 2183㎡ 24层 3.7m 6783㎡ 1.4万 新希望国际 2000㎡ 5400㎡ 中航AIP 2050㎡ 31层 3.5m 5650㎡ 1.3万 茂业中心 119m 35层 3.2m 4900㎡ 中节能 163m 1900㎡ 40层 3.95m 3768㎡ 1.25万 两江国际 180m 42层 3.9m 1.2万 蜀都中心 1400㎡ 27层 3.6m 4000㎡ 1.0万 第二阵营 中航AIP、中节能、两江国际、东方希望中心、奥克斯广场 茂业中心、新希望国际 新世纪环球中心、蜀都中心 界定标准： 标准层面积：2000㎡以上； 层高：3.9m以上； 电梯服务面积5000㎡以下。

81 TNE END