信託登記實務之研討 王 進 祥 理 事 長 榮譽理事長 委 員 專技副教授 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會

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1 信託登記實務之研討 王 進 祥 理 事 長 榮譽理事長 委 員 專技副教授 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 信託登記實務之研討 理 事 長 榮譽理事長 委 員 專技副教授 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會 中華民國消基會房屋委員會　 德霖技術學院 王 進 祥 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 Land Agent Land AgentLand Agent

2 大 綱 壹、信託法制 3 貳、信託登記 18 參、信託登記變化 35 肆、信託賦稅 62 伍、信託專簿與私契 81
第一單元-信託實例土地信託登記實務 大 綱 壹、信託法制 貳、信託登記 參、信託登記變化 肆、信託賦稅 伍、信託專簿與私契 Land AgentLand Agent

3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 壹、信託法制 Land AgentLand Agent

4 一、信　託　定　義 信託商機土地信託登記實務 土地信託登記實務 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係 (信託法1) B A (一) 未移轉登記前A亡? (二) B 捐贈 可否? (三) 管理 vs 處分 (四) 列舉 vs 概括 (受託人) (委託人) 受益人 A 或 C Land Agent Land AgentLand Agent

5 A B C A B A B 母 母 二、信 託 種 類 父 子 父母 子 A C C A 父母 子 原本自益 共同受益信託 原本自益
二、信　託 種 類 信託商機土地信託登記實務 A B C (委託人) (受託人) 受益人 他益信託 A B (委託人) (受託人) 受益人 自益信託 父 母 原本自益 (受託人) A B (委託人) 共同受益信託 (孳息受益人、原本 受益人) 父母 子 A C 子 母 原本自益 C A 父母 子 Land AgentLand Agent

6 Ｂ Ａ 三、雙 受 益 Ａ Ｃ F Ｃ Ｂ Ａ Ｂ 信 託 （本金受益、原本受益） （消滅受益、信託歸屬權利） （孳息以外權利受益）
三、雙 受 益 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 信 託 Ａ Ｂ (委託人) (受託人) (孳息) (原本) （本金受益、原本受益） （消滅受益、信託歸屬權利） （孳息以外權利受益） Ａ Ｃ F Ｃ Ｂ Ａ Ｂ （孳息受益、期間受益） Land Agent Land AgentLand Agent

7 四、信託三階段 期間 成 立 信 託 關 係 消 滅 終 止 信 託 契 約、遺 囑 委託人 受託人 受益人 (自益) (他益)
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 契 約、遺 囑 宣言信託 (法定) 期間 成 立 委託人 受託人 (孳息) (信託關係不會任意消滅 ？) (期 間 無 期 限 ？) 受益人 信 託 關 係 消 滅 目的完成 目的不能完成 事由發生 終 止 信 託 (自益) (他益) Land Agent Land AgentLand Agent

8 五、信託概念 1/2 3. 起造人 ? (一) 信託財產 1. 所有權 2. 他項權利 4. 現金、存款 (二) 信託財產之移轉與交付
五、信託概念 1/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託財產 1. 所有權 2. 他項權利 3. 起造人 ? 4. 現金、存款 　　(二) 信託財產之移轉與交付 (三) 受託人可為二人以上 (公同共有) (信託28) Land Agent Land AgentLand Agent

9 應列舉其條件如何成就 ? 五、信託概念 2/2 涉及贈與稅 之變化 (四) 信託監察人功用之列舉 (五) 受益人自由指定
五、信託概念 2/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (四) 信託監察人功用之列舉 (五) 受益人自由指定 (六) 受益人不可不特定 (七) 受益人保留變更權, 應列舉其條件如何成就 ? (八) 受益權利之附條件 (九) 信託期間無限定，但他益時 涉及贈與稅 之變化 Land Agent Land AgentLand Agent

10 六、信託關係之消滅 (一) 受託人出售不動產？ (二) 信託房屋因故拆除？ (三) 自益信託可否由委託人 單獨終止信託？
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 受託人出售不動產？ (二) 信託房屋因故拆除？ (三) 自益信託可否由委託人 單獨終止信託？ (四) 他益信託之終止， 應否經受益人同意？ (五)信託權利價值 如何訂立？ Land Agent Land AgentLand Agent

11 七、消極信託 (一) 受託人應否專業？ (二) 受託人可否申領報酬？ (三) 受託人報酬 大於受益人？ 土地信託登記實務
第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 受託人應否專業？ (二) 受託人可否申領報酬？ (三) 受託人報酬 大於受益人？ Land Agent Land AgentLand Agent

12 父 母 父母 子 女 他益 八、信託之善用 1/3 信託 變更 受益人 (一) 父母子女財產管理 (孳息) (原本) 原本 土地信託登記實務
八、信託之善用 1/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 父母子女財產管理 父 母 父母 子 他益 信託 (孳息) (原本) 原本 女 變更 受益人 Land Agent Land AgentLand Agent

13 子 母 父母 女 自益 八、信託之善用 2/3 信託 移轉 受益人 (孳息) (原本) 原本 土地信託登記實務
八、信託之善用 2/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 子 母 父母 自益 信託 (孳息) (原本) 原本 移轉 受益人 女 Land Agent Land AgentLand Agent

14 八、信託之善用 3/3 (二) 抵押權信託+所有權信託 (三) 合建信託 (起造人信託) (四) 都更信託 (都市更新會之信託)
八、信託之善用 3/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (二) 抵押權信託+所有權信託 (三) 合建信託 (起造人信託) (四) 都更信託 (都市更新會之信託) (五) 假信託…? Land Agent Land AgentLand Agent

15 父 母 不動產 九、節稅信託 1/3 信託 孳息 原本 父母 子 (一) 贈與稅：(原本他益) 1. 期間拉長，原本價值低
九、節稅信託 1/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (一) 贈與稅：(原本他益) 不動產 信託 父 母 孳息 原本 父母 子 1. 期間拉長，原本價值低 2. 節省贈與財產價值 Land Agent Land AgentLand Agent

16 Ｂ Ａ 股票 孳息 原本 子女 Ａ 九、節稅信託 2/3 信託 股王 (股利) (二) 所得稅：(孳息他益)
九、節稅信託 2/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (二) 所得稅：(孳息他益) 股票 信託 股王 Ａ Ｂ 孳息 原本 子女 Ａ (股利) Land Agent Land AgentLand Agent

17 Ｂ Ａ 不動產 孳息 原本 子女 Ａ 九、節稅信託 3/3 信託 醫生 (租金) (三) 所得稅：(孳息他益)
九、節稅信託 3/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (三) 所得稅：(孳息他益) 不動產 信託 醫生 Ａ Ｂ 孳息 原本 子女 Ａ (租金) Land Agent Land AgentLand Agent

18 第一單元-信託實例土地信託登記實務 貳、信託登記 Land AgentLand Agent

19 一、信託登記種類 變動加註 (一) 移轉登記 (登記簿) 1. 登記簿權利主體變動 2. 所有權人變動 3. 他項權利人變動
第一單元-法制.法令.實務土地信託登記實務 (一) 移轉登記 (登記簿) 1. 登記簿權利主體變動 2. 所有權人變動 3. 他項權利人變動 (二) 註記登記 (信託專簿) 1. 登記簿權利主體以外之 變動加註 2. 內容詳信託專簿 Land AgentLand Agent

20 二、登記事由、登記原因 登記原因 註 記 註 記 登 記 登記事由 備 註 所有權移轉 登 記 1 (他項權利) 信 託 信託成立 2
第一單元-信託實例土地信託登記實務 登記事由 登記原因 備 註 1 所有權移轉 登 記 (他項權利) 信 託 信託成立 2 塗銷信託 自益信託消滅 3 信託歸屬 他益信託消滅 4 受託人變更 受託人 解任、辭任、死亡 5 買賣(信託取得) (含 第一次登記) 所有權移轉登記 買賣(受託人出售) 依 信託本旨 抵押權(他項權利)登 記 設 定 (受託人設定負擔) 依信託本旨 註 記 登 記 註 記 1.受益人變更 2.其他情事(內容)變更 (1) 期間變更 (2) 目的變更 Land AgentLand Agent

21 三、信託登記架構 委託人 A 受託人 B1 受益人 A 其他情事變更 受益人 D 他人 F 買賣 承買人 B 受託人 B 信託 塗銷信託
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 他人 F (出賣人) 委託人 A 受益人 A (委託人) 歸屬權利人 A 受益人 D (委託人以外之人) (歸屬權利人) 承買人 B 受託人 B 受託人 B1 其他情事變更 受益人 E (契約、遺囑) 買賣 (信託取得) 受託人變更 註 記 註記 (受益人變更) 信託歸屬 (他益信託) 塗銷信託 (自益信託) 信託 Land Agent Land AgentLand Agent

22 四、登記申請書 1/2 一、信託財產權利價值：新台幣 壹佰零捌萬伍仟元正（申請人印） 土 地 登 記 申 請 書
四、登記申請書 1/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土 地 登 記 申 請 書 (1) 受理 機關 臺北縣 市 汐止地政事務所 □跨所申請 資料管 轄機關 縣 市 地政事務所 (2) 原因發生 日 期 中華民國94年11月11日 (3)申請登記事由（選擇打ˇ一項） (4)登記原因（選擇打ˇ一項） □ 所有權第一次登記 □ 第一次登記 ☑ 所有權移轉登記 □ 買賣 □ 贈與 □ 繼承 □ 分割繼承 □ 拍賣 □ 共有物分割 □ 抵押權登記 □ 設定 □ 法定 □ □ 抵押權塗銷登記 □ 清償 □ 拋棄 □ 混同 □ 判決塗銷 □ □ 抵押權內容變更登記 □ 權利價值變更 □ 權利內容等變更 □ □ 標示變更登記 □ 分割 □ 合併 □ 地目變更 □ (5)標示及申請權利內容 詳如 ☑ 契約書 □ 登記清冊 □ 複丈結果通知書 □ 建物測量成果圖 □ (6) 附繳 證件 1.信託契約書 份 4.土地所有權狀 份 份 2.身分證明文件 份 5.建物所有權狀 份 份 3.印鑑證明 份 份 份 (7)委任 關係 委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並經核對身分無誤，如有虛偽不實，本代理人（複代理人）願負法律責任。 (8) 聯絡方式 聯絡電話 (02) ＃193 傳真電話 (02) 電子郵件信箱 (9) 備註 一、信託財產權利價值：新台幣 壹佰零捌萬伍仟元正（申請人印） 二、登記助理：陳丙丁（E ）（登記助理印） ☑ 塗銷信託 ☑ 信託歸屬 代理 人印 事務所住址：台北市松江路152號13樓 案件編號： Land AgentLand Agent

23 四、登記申請書 2/2 (一) 信託成立→ 需否載明“信託財產權利價值”？ (二) 信託變更→ (三) 信託關係消滅→
四、登記申請書 2/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託成立→ 需否載明“信託財產權利價值”？ (二) 信託變更→ (三) 信託關係消滅→ (四) 信託財產權利價值≠市價？ (五) 信託關係消滅時，信託財產價值會 遞減嗎？ Land AgentLand Agent

24 五、信託公契

25 信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

26 信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

27 信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

28 信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

29 信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

30 六、信託契約書 (私契) 立信託契約書人 受 託 人： 委 託 人：
　　　 立信託契約書人　 受 託 人： 　　　　 委 託 人： 茲因委託人將信託財產移轉登記在受託人名下，共同訂立信託契約內容如下，以資 共同信守： 一、不動產標的 （一）土地：　 （二）建物：　　 二、信託目的 （一）信託期間內為信託財產之管理與處分。 （二）前述管理，係指信託財產之出租、使用、分管協議、收租、簽約、參與都市 更新及參與相關區分所有權人會議、管理委員會或其他得主張委託人權益之 會議。 （三）前述管理與處分，係指信託財產之出售、簽訂契約、收取租金與買賣價金， 以及向金融機構辦理抵押貸款或建築起造房屋等相關事宜。 三、 信託期間 信託契約期間，雙方議定自民國98年 月 日起，至民國198年 月 日止。 四、受託人之變更 （一）受託人任務，因受託人死亡、破產、禁治產宣告而終了。 （二）受託人任務終了時，由 （身分證字號： ），續為擔任 受託人，並得依照土地登記規則第129條規定，單獨申請受託人變更登記。 （三）受託人因故拒絕擔任或不能接受信託時，得經過半數受益人及信託監察人 全部之同意後，得選任新受託人。並由新受託人參照前款規定，單獨申請 受託人變更登記。 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

31 七、信託登記稅費 1/2 (一) 登記規費？ (登記費、書狀費) (二) 登記費之計價基準？ (三) 印花稅？ (自益 vs 他益)
七、信託登記稅費 1/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 登記規費？ (登記費、書狀費) (二) 登記費之計價基準？ (三) 印花稅？ (自益 vs 他益) (四) 查欠地價稅？ (五) 查欠房屋稅？ (六) 查欠工程受益費？ Land AgentLand Agent

32 七、信託登記稅費 2/2 (七) 申報增值稅？ (八) 申報契稅？ (九) 申報贈與稅？ (十) 申報遺產稅？
七、信託登記稅費 2/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (七) 申報增值稅？ (八) 申報契稅？ (九) 申報贈與稅？ (十) 申報遺產稅？ (十一) 檢附私契？ (必要) (十二) 審查私契？ (重點) Land AgentLand Agent

33 八、登記盲點 1/2 (一) 塗銷信託 需否繳納登記費 ? (二) 塗銷信託 需否查欠稅 ? (三) 信託登記 採會同申請 或 單獨申請？
八、登記盲點 1/2 土地信託登記實務 信託商機土地信託登記實務 (一) 塗銷信託 需否繳納登記費 ? (二) 塗銷信託 需否查欠稅 ? (三) 信託登記 採會同申請 或 單獨申請？ (四) 信託登記擬單獨申請， 應載明 于 信託私契? (如受託人死亡之消滅) Land Agent Land AgentLand Agent

34 八、登記盲點 2/2 → 第三人申請 (五) 信託內容變更之契約當事人 為何人? (六) 信託關係消滅時應切割→
八、登記盲點 2/2 土地信託登記實務 信託商機土地信託登記實務 (五) 信託內容變更之契約當事人 為何人? (六) 信託關係消滅時應切割→ 1. 事由、目的 → 單獨申請 2. 終止 → 會同申請 → 第三人申請 Land Agent Land AgentLand Agent

35 第一單元-信託實例土地信託登記實務 參、信託登記變化 Land AgentLand Agent

36 一、信託條款之審查 1/3 (一) 原則 1. 保護信託財產 2. 信託條款公示周知 3. 以當事人間之信託關係為基礎
第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 1/3 (一) 原則 1. 保護信託財產 2. 信託條款公示周知 3. 以當事人間之信託關係為基礎 4. 信託為私法行為，應尊重 5. 未違反公序良俗者，委託人、 受託人均應受信託私契之拘束(信託4) Land AgentLand Agent

37 一、信託條款之審查 2/3 (二) 審查內容 1. 受託人處分時應否經信託監察人 同意？ 2. 受託人有附條件之處分時，應否
第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 2/3 (二) 審查內容 1. 受託人處分時應否經信託監察人 同意？ 2. 受託人有附條件之處分時，應否 檢附第三人同意書？ 3. 受託人管理信託之範圍應否 限制？ 4. 信託成立後，受益人是否已 取得權利？ (信託17) Land AgentLand Agent

38 一、信託條款之審查 3/3 (二) 審查內容 5. 受益人之權利為不動產或為有價值 之 權利？ 6. 受託人二人以上如何共有？
第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 3/3 5. 受益人之權利為不動產或為有價值 之 權利？ 6. 受託人二人以上如何共有？ 7. 終止信託時，原本受益人不利 或孳息受益人不利？ 8. 受託人拒繳納地價稅時？ 私有財產有無被禁止處分之問題？ (二) 審查內容 Land AgentLand Agent

39 受託人未繳納稅捐得否就其 自有財產移送強制執行？
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 1/5 受託人未繳納稅捐得否就其 自有財產移送強制執行？ 受託人就信託財產所支出之稅捐得以信託財產充之，並有求償之保障，信託法無不得就納稅義務人之自有財產強制執行之例外規定，不宜將納稅義務人之自有財產排除於得強制執行財產範圍外 (信託39) 93/03/25 法律決字第 號 91/04/03 法律字第 號 93/04/14 台財稅字第 號 Land AgentLand Agent

40 B A C 二、強制執行 2/5 (撤銷信託) (查封受益權？) (查封受益權？) (一) 法院查封 B (受託人) 之信託財產？
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 2/5 A B (查封受益權？) C (撤銷信託) (查封受益權？) (一) 法院查封 B (受託人) 之信託財產？ (二) 稅捐單位不得禁止處分 B (受託人) 之信託財產？ (三) A 之債權人應查封 A 之受益權? Land AgentLand Agent

41 B A C 二、強制執行 3/5 (撤銷信託) (查封受益權？) (受託人) 之信託財產 (查封受益權？)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 3/5 A B (查封受益權？) C (撤銷信託) (查封受益權？) (四) C 之債權人應查封 C 之受益權 ? (五) 他益信託之 A 之債權人，無從查封 B (受託人) 之信託財產 Land AgentLand Agent

42 A B C 二、強制執行 4/5 信託 (一) C對B 有信託利益給付請求權 1. 如無強制執行法113#情事 (準用動產執行)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 4/5 A B C 信託 (一) C對B 有信託利益給付請求權 1. 如無強制執行法113#情事 (準用動產執行) 2. 如無強制執行法52#情事 (酌留生活必需物) 3. 無不得讓與、扣押之法律規定 4. 非不符為強制執行之標的 Land AgentLand Agent

43 A B C 二、強制執行 5/5 有無 禁止處分而定 信 託 100.04.27 內授中辦地字1000724381號
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 5/5 A B C 信 託 (二) B 可否 移轉信託物所有權 →應視 執 行 命 令 有無 禁止處分而定 　內授中辦地字 號 Land AgentLand Agent

44 Ｂ Ａ 三、民事信託與營業信託 金控業＞金融業＞信託業(營業信託) (自然人) 民事信託 (法人) 私益信託 營業信託 (信託業) 公益信託
第一單元-信託實例土地信託登記實務 三、民事信託與營業信託 Ａ Ｂ 民事信託 (自然人) (法人) 營業信託 (信託業) 私益信託 公益信託 (一) 信託業經營之業務項目 (信託業16) (二) 非信託業者禁止辦理信託業務 (信託業33) 金控業＞金融業＞信託業(營業信託) Land AgentLand Agent

45 A B銀行 A B銀行 四、金融機構信託 1/3 設定 信託 抵押權 所有權 (抵押權人) (形式所有權人) (自益信託)
信託商機土地信託登記實務 四、金融機構信託 1/3 (一) 先抵押後信託： A B銀行 抵押權 設定 (抵押權人) A 所有權 信託 B銀行 (形式所有權人) (自益信託) Land AgentLand Agent

46 A B銀行 B 四、金融機構信託 2/3 抵押權設定 信託 所有權 (二) 先信託後抵押： (形式所有權人) (抵押權人) (形式所有權人)
四、金融機構信託 2/3 (二) 先信託後抵押： A 所有權 信託 B銀行 (形式所有權人) 抵押權設定 B (抵押權人) (形式所有權人) 1. 權利人：B 2. 義務人：B 3. 債務人：A 4. 應否 經 A 之同意? (自益信託)

47 四、金融機構信託 3/3 委託人 同意 ? (民法106) 受益人 同意？
信託商機土地信託登記實務 四、金融機構信託 3/3 (一) 如何申辦 抵押權內容變更登記？ 權利人 為何人？ 義務人 為何人？ 債務人 為何人？ (二) 自益信託時，應否經 委託人 同意 ? (民法106) (三) 他益信託 時，應否經 受益人 同意？ Land AgentLand Agent

48 五、受託人之禁止處分 委託人 Ａ 受託人 Ｂ ①信 託 不動產 ②再出售 (一) 有無民法106#之「雙方代理」禁止 ?
第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ 受託人 Ｂ ①信 託 不動產 ②再出售 (一) 有無民法106#之「雙方代理」禁止 ? (二) 有無 違反 信託法 35# 之 「受託人不得將信託財產轉為 自有或設定取得權利」之禁止？ Land AgentLand Agent

49 Ｂ Ａ 六、自益信託之委託人死亡 乙 丙 甲 信託內容變更契約書 (公契) (受託人) (委託人) 1.申報遺產稅 (受益權利)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ｂ (受託人) Ａ (委託人) 1.申報遺產稅 (受益權利) 2.檢附 信託內容變更契約書 (公契) 3.由繼承人(甲乙丙) 代替原委託人 與 受託人 重新訂定 ? 信託內容變更契約書 (公契) 4.申辦 註記登記 (原因：註記) (發生死亡) (受益人) 乙 丙 甲 Land AgentLand Agent

50 Ａ亡 Ｂ Ｃ Ａ Ｂ 甲乙丙 七、委託人死亡之信託關係消滅 (自益) (他益) (委託人) (受託人) (受益人)亡 (受益人) (他益)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) (受益人)亡 甲乙丙 (受益人) 繼承註記 (內容變更) (自益) (他益) (他益) Ａ亡 Ｂ Ｃ Land AgentLand Agent

51 Ａ Ｂ Ａ →Ｃ Ｃ →Ａ Ｃ →Ｆ 信託 1 2 3 八、受益權讓與之變化 (委託人) (受託人) (自→他) (他→自) (他→他)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) 信託 (自→他) (他→自) (他→他) 1 Ａ →Ｃ 2 Ｃ →Ａ 3 Ｃ →Ｆ Land AgentLand Agent

52 A 之遺產稅有無免稅？ Ａ Ｂ Ａ亡 管理信託 九、農地(免稅地)之信託遺產稅 (委託人) (受託人) (自益信託) (農地、公設保留地)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) 管理信託 Ａ亡 (農地、公設保留地) A 之遺產稅有無免稅？ (自益信託) Land AgentLand Agent

53 A父 B C子 A 之贈與稅可否免稅？ 管理信託 十、農地(免稅地)之信託贈與稅 (他益信託) (農地、公設保留地)
信託商機土地信託登記實務 管理信託 A父 B (農地、公設保留地) C子 A 之贈與稅可否免稅？ (他益信託) Land AgentLand Agent

54 弟 弟媳 哥 十一、借名登記不當之信託 (出資) (登記) 或 借 信託 (自益) (他益) 第一單元-信託實例土地信託登記實務
Land AgentLand Agent

55 ？ Ａ Ｂ Ｃ 十二、借名登記之差異 Ｃ指定 Ａ(登記名義人) Ａ指定 Ｃ(登記名義人) (出資) (出賣人) 以 買賣 (出面)
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ｃ指定 Ａ(登記名義人) Ａ (出資) Ｂ (出賣人) 以 買賣 Ｃ (出面) (簽約買方) ？ Ａ指定 Ｃ(登記名義人) (買受人) Land AgentLand Agent

56 A父 B母 C子 A父 C子 B母 C子 A 父 十三、子女財產信託之變化 F 女 保留變更受益權利 (孳息受益) (原本受益) (一)
信託商機土地信託登記實務 A父 B母 C子 A父 C子 B母 (孳息受益) (原本受益) C子 保留變更受益權利 A 父 F 女 (一) (二) Land AgentLand Agent

57 A兄 B C弟 十四、出售與仲介信託 契約信託 出售 (不動產經紀人) (自益信託) (一) A .C 有無涉及 視同贈與 ？
信託商機土地信託登記實務 A兄 契約信託 B (不動產經紀人) C弟 出售 (自益信託) (一) A .C 有無涉及 視同贈與 ？ (二) 有無涉及 規避 二親等買賣之嫌？ (三) 有無涉及 三角移轉 ？ (四) (仍應支付二親等間之買賣價金) Land AgentLand Agent

58 十五、買賣交易信託 B1 (信託業或律師) B2 (地政士或律師) B1 B1 B 2 B 2 買 方 賣 方 買方 買 方 賣 方 賣方
信託商機土地信託登記實務 金錢 （一） B1 (信託業或律師) 買 方 信託 買賣 契約 不動產 B2 (地政士或律師) 賣 方 信 託 （二） 買 方 金錢信託 B1 交付價金 賣 方 B 2 不動產移轉 不動產信託 （三） B 2 買方 B1 金錢信託 塗銷信託 賣方 不動產移轉 交付價金 不動產信託 Land AgentLand Agent

59 十六、遺囑信託 A亡 B 甲. 乙. 丙 F ? C 甲 乙 丙 ② ③ ① 遺囑信託 遺囑信託登記 繼承登記 孳息受益人 原本受益人
信託商機土地信託登記實務 A亡 遺囑信託 B 甲 遺囑信託登記 ② 乙 丙 ③ 繼承登記 孳息受益人 原本受益人 ① 甲. 乙. 丙 F ? C 遺囑執行人登記 (一) 遺贈稅法5-2#第4款→ 因信託關係消滅，委託人與受託人間， 或受託人與受益人間 (不課徵贈與稅) (二) 土地稅法28-3#第4款→ 因遺囑成立信託，於信託期間消滅時， 受託人與受益人間 (不課徵土地增值稅) (三) 契稅條例14-1#第4款→ (同上) (不課徵契稅) Land AgentLand Agent

60 信託關係 會否消滅？ 十七、遺囑信託破壞特留分 受託人 不願接任時， (一) 可否同時 契約信託 與 遺囑信託？ (二) 遺囑信託 之
第一單元-信託實例土地信託登記實務 (二) 遺囑信託 之 受託人 不願接任時， 信託關係 會否消滅？ (一) 可否同時 契約信託 與 遺囑信託？ Land AgentLand Agent

61 信 託 法 第 46 條 遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有訂定者，不在此限
第一單元-信託實例土地信託登記實務 信 託 法 第 46 條 　 遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有訂定者，不在此限 Land AgentLand Agent

62 肆、信託賦稅

63 一、信託登記稅費 A B Ｆ C 房屋稅 地價稅 (B應向Ｆ或C主張房屋稅、地價稅之負擔？) (一) 自益信託 × 稅 贈與稅、印花稅
第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 房屋稅 地價稅 × 稅 　　增 值 稅 契 稅 (一) 自益信託 (二) 他益信託 A B 贈與稅、印花稅 Ｆ C (B應向Ｆ或C主張房屋稅、地價稅之負擔？) Land Agent Land AgentLand Agent

64 Ａ Ｂ 二、受益權利價值變化 30 70 40 60 80 20 期間 10年 (孳息) (原本) 1年 １００萬 １０年 土地信託登記實務
第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、受益權利價值變化 Ａ Ｂ １００萬 １０年 期間 10年 (孳息) (原本) 1年 30 70 40 60 80 20 Land Agent Land AgentLand Agent

65 PV = FV 1 × (1+r)n D＝1200 D＝1800 × ＝ 1 1000萬 573 1800－D 946 854
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (1+r)n 　 × 1 PV = FV 　　　　　　　 　 (一) A 之贈與價值為 1000萬 (二) D 之遺產價值為 → D＝1200 × (1+0.03) 　 1 ＝ 573 (三) C 之遺產價值為 → 1800－D 946 D＝1800 (1+0.04) 　 854 Land Agent Land AgentLand Agent

66 A 亡 B A 亡 B 三、委託人死亡 1/2 C F C A 亡 (一) (二) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務
三、委託人死亡 1/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) (二) A 亡 B A 亡 B C F C A 亡 Land Agent Land AgentLand Agent

67 Ｂ(受託人) Ａ 三、委託人死亡 2/2 乙 丙 甲 (委託人) (受益人) (發生死亡) 1.申報遺產稅(受益權利)
三、委託人死亡 2/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 1.申報遺產稅(受益權利) 2.檢附信託內容變更契約書(公契) 3.由繼承人(甲乙丙)代替原委託人 與受託人重新訂定信託內容變 更契約書(公契) 4.申辦註記登記(原因：註記) (發生死亡) Ａ (受益人) Ｂ(受託人) (委託人) 乙 丙 甲 Land Agent Land AgentLand Agent

68 B1 A B亡 四、受託人死亡 C D (孳息受益人) (原本受益人) 受託人變更 契約信託 (委託人) (受託人) 土地信託登記實務
第一單元-信託實例土地信託登記實務 四、受託人死亡 A (委託人) 契約信託 B亡 (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) 受託人變更 B1 C D Land Agent Land AgentLand Agent

69 Ａ Ｂ 五、受益人死亡 C F 亡 契約信託 甲 乙 丙 丁 (委託人) (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) 土地信託登記實務
第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) 契約信託 Ｂ (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) C F 亡 甲 乙 丙 丁 Land Agent Land AgentLand Agent

70 Ａ Ｂ Ｃ 六、自益變他益之贈與稅 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Land Agent
Land AgentLand Agent

71 第一單元-信託實例土地信託登記實務 遺產及贈與稅法 第 5條之 1 信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人，於信託關係存續中，變更為非委託人者，於變更時，適用前項規定課徵贈與稅 第二項 Land AgentLand Agent

72 七、信託之查稅 Ｂ Ａ Ｃ 委託人 受託人 (一) 信託期間 25年 (二) 經過 5年信託關係消滅 (三) 102.12 申辦
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託期間 25年 (二) 經過 5年信託關係消滅 (三) 申辦 「信託歸屬登記」 (四) 國稅局 查補稅→ 1. 依102年12月之公告現值 2. 計算 贈與稅 補稅 (五) 盲點分析？ 孳息受益 Ａ 原本受益 Ｃ 委託人 受託人 Ｂ 信託25年 (97年12月) (102.12) Land Agent Land AgentLand Agent

73 委託人 受託人 八、股票孳息他益之不當規劃 夫 妻 孳息受益人 原本受益人 子、女 股票信託 (5,000萬元) 1.資本額 2億元
第一單元-信託實例土地信託登記實務 夫 委託人 妻 受託人 1.資本額 2億元 2.持股 40% 3.98年4月股東常會決議 分配股息 1.2億元 (1.2億×0.4=4,800萬) 4.98年6月訂立信託契約 5.期限3年 孳息受益人 原本受益人 子、女 股票信託 (5,000萬元) Land AgentLand Agent

74 乙 丙 100年 登記 九、信託奢侈稅 1/5 (買主) (賣主) (濫用信託) (2年內) 101年出售 改辦信託 逃漏奢侈稅？
九、信託奢侈稅 1/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 乙 100年 登記 (賣主) 丙 (買主) 101年出售 改辦信託 (未辦買賣登記) (濫用信託) (2年內) 逃漏奢侈稅？ Land Agent Land AgentLand Agent

75 Ａ Ｅ Ｂ 九、信託奢侈稅 2/5 委託人 受託人 自益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ 出 售 (102年12月) (98年取得)
九、信託奢侈稅 2/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ 有無奢侈稅？ 自益信託 (102年12月) 出　售 Land Agent Land AgentLand Agent

76 Ａ Ｅ Ｂ Ｃ 九、信託奢侈稅 3/5 委託人 受託人 他益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ 出 售 (102年12月) (98年取得)
九、信託奢侈稅 3/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ Ｃ 有無奢侈稅？ 他益信託 (102年12月) 出　售 Land Agent Land AgentLand Agent

77 Ａ Ｅ Ｂ Ｃ 九、信託奢侈稅 4/5 委託人 受託人 受益人 他益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ (98年取得) (102年12月)
九、信託奢侈稅 4/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ 有無奢侈稅？ 他益信託 (102年12月) 出　售 受益人 Ｃ (受益人變更) 轉讓 Land Agent Land AgentLand Agent

78 Ｆ Ａ Ｂ 九、信託奢侈稅 5/5 ？ Ｃ 委託人 98年取得 受託人 ① ② 孳息受益 原本受益 有無奢侈稅 102年 信託 103年
九、信託奢侈稅 5/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ 98年取得 受託人 Ｂ Ｆ 孳息受益 Ｃ 原本受益 有無奢侈稅 ？ 102年 信託 103年 出售 ① ② Land Agent Land AgentLand Agent

79 Ａ夫 Ｂ 甲 Ｃ妻 十、信託規避自益變他益之贈與稅 1/2 ① ④ ③ 原因 自益 信託歸屬登記 受益權 轉讓② 轉讓 (委託人)
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ夫 (委託人) (受益人) (讓與人) Ｂ (受託人) 甲 Ｃ妻 (受讓人) 自益 ① 信託歸屬登記 ④ 受益權 轉讓② (自益→他益) 轉讓 ③ 原因 (一) 不敢塗銷信託後，由Ａ再出售於甲 (二) 因Ａ怕被查封 Land Agent Land AgentLand Agent

80 Ａ夫 Ｂ 甲 Ｃ妻 十、信託規避自益變他益之贈與稅 2/2 ① ④ ③ 自益 信託歸屬登記 受益權 轉讓② 轉讓 原因 (委託人)
土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ夫 (委託人) (受益人) (讓與人) Ｂ (受託人) 甲 Ｃ妻 (受讓人) 自益 ① 信託歸屬登記 ④ 受益權 轉讓② (自益→他益) 轉讓 ③ 原因 (三) Ａ出讓受益權(自益→他益)再消滅，涉及贈與稅？ 1. 信託時權利價值如何訂定？ 2. 自益→他益→他益之信託關係消滅？ 3. Ｃ 涉及其他所得稅？ Land Agent Land AgentLand Agent

81 伍、信託專簿與私契

82 一、信託私契法制 (一) 契約自由 (二) 私權自治 (三) 不得無效信託 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務
Land AgentLand Agent

83 二、信託私契公示 (一) 公示對抗第三人 (4#) (二) 契約信託憑證 (2#) (三) 委託人掌控受託人
A 信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 公示對抗第三人 (4#) (二) 契約信託憑證 (2#) (三) 委託人掌控受託人 (四) 受託人全權處理 (22#) (五) 維護受益人利益 (六) 保留變更權與附條件 (3#) (七) 信託專簿 Land AgentLand Agent

84 三、信託成立方式 A B A B 受益人 單獨行為 繼承人 契約 訂立遺囑 (公證) 發生死亡 信託 (一) 契約信託（不要式行為）
(二) 遺囑信託（要式行為） A 訂立遺囑 (公證) 單獨行為 繼承人 發生死亡 信託 B (三) 宣言信託 (法定信託)（不要式行為） Land AgentLand Agent

85 四、基本精神 (一) 附停止條件 (二) 附解除條件 (三) 保留變更權 (四) 受益人權利限制(可否轉讓) (五) 受託人權利限制
A 信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 附停止條件 (二) 附解除條件 (三) 保留變更權 (四) 受益人權利限制(可否轉讓) (五) 受託人權利限制 (解任之條件) (六) 特別狀況 (委託人與受託人死亡) Land AgentLand Agent

86 五、信託私契重點 1/3 (一) 信託財產 (二) 信託受益人與關係人 (三) 信託目的與管理、處分 (四) 信託之公示
A 信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 信託財產 (二) 信託受益人與關係人 (三) 信託目的與管理、處分 (四) 信託之公示 (五) 信託關係存續期間 (六) 信託關係消滅事由 (七) 稅費負擔 Land AgentLand Agent

87 五、信託私契重點 2/3 (八) 分別管理原則 (九) 管理方法之變更 (十) 信託報告與交付收益 (十一) 信託利益讓與
五、信託私契重點 2/3 A 信託實務與私契土地信託登記實務 (八) 分別管理原則 (九) 管理方法之變更 (十) 信託報告與交付收益 (十一) 信託利益讓與 (十二) 受託人之變更 (十三) 受託人之報酬 (十四) 受託人取得信託財產之限制 Land AgentLand Agent

88 五、信託私契重點 3/3 (十五) 信託契約之變更 (十六) 信託關係消滅及交付信託 財產 (十七) 受託人責任 (十八) 未盡事宜
五、信託私契重點 3/3 A 信託實務與私契土地信託登記實務 (十五) 信託契約之變更 (十六) 信託關係消滅及交付信託 財產 (十七) 受託人責任 (十八) 未盡事宜 (十九) 合意管轄 (二十) 契約附件 (二一) 契約分存 Land AgentLand Agent

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99 Thank You ! 敬請指教