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商业地产可持续发展探讨 PENGXIN 鹏欣集团 张 扬
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鹏欣集团简介 上海鹏欣(集团)有限公司是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的企业集团。
发展路线:产业多元化、产品差异化、布局全球化、资产证券化; 上市公司:鹏欣资源、国中水务、大康牧业、龙生股份; 集团规模:拥有全资、控股子公司几十余家,资产规模超330亿元,员工逾4000人。 大康农业 002505 鹏欣资源 600490 国中水务 600187 地产集团
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鹏欣商业简介 目前鹏欣运营项目:南京水游城、天津水游城、上海星游城等共计约十几个项目,经营性商业超百万方。 南京水游城 上海星游城
盘锦水游城 南通金游城 呼和浩特金游城
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鹏欣商业简介 目前鹏欣在建项目:赣州水游城、武汉水游城、蚌埠水游城,共计约50万方体量。 武汉水游城 赣州水游城 蚌埠水游城
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发展战略ᅵ鹏欣•水游城 PENGXIN AQUA CITY ◎ 走出鹏欣 烟台 青岛 沿海沿江/ 一纵一横 上海 南京 无锡 杭州 重庆
直辖市:上海、重庆 浙江省:杭州、宁波、温州、 江苏省:苏州、南京、 无锡 山东省:青岛、烟台 福建省:厦门、福州 湖北省:武汉 四川省:成都 杭州 成都 重庆 宁波 武汉 温州 福州 厦门
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鹏欣酒店简介 目前公司运营有8家酒店,在建3家,合计约有40万方。 上海外滩悦榕庄
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天津海河悦榕庄
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上海五角场智选假日酒店 Shanghai Wujiaochang Holiday Inn Express 南京水游城假日酒店 Holiday Inn Nanjing Aqua City
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Holiday Inn Panjin Aqua City Holiday Inn Tianjin Aqua City
盘锦水游城假日酒店 Holiday Inn Panjin Aqua City 天津水游城假日酒店 Holiday Inn Tianjin Aqua City
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一、商业地产开发的难点 二、商业地产运营的痛点 三、商业地产退出的模式 四、商业地产如何实现可持续经营 五、案例讨论
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一、商业地产开发的难点 1、成本居高不下 土地成本高 建安成本高(施工时间长、难度大) 财务成本高
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一、商业地产开发的难点 2、现金流平衡困难 融资方式 特点 信托贷款/房地产基金 成本较高,物业持有收益无法覆盖 上市融资
门槛高,上市耗时长,要求企业综合实力雄厚 银行贷款 对商业地产有放贷限制,门槛高 企业债券 对企业资信实力要求较高,一般要求上市公司背景 周期一般也不超过5年,期限不符 销售平衡 依靠销售来实现现金流平衡
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一、商业地产开发的难点 3、无效资产加重开发商的负担 地下车库 公摊面积较高,得房率普遍较低 配套设施的投资与回报不成正比
优化动线,提升纵向客流带动力 避免出现商业死角 广场、中庭举办活动,提高坪效
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4、商业地产魔咒:一卖就死 一、商业地产开发的难点 分割小铺出售,弊端较多; 商业MD规划混乱; 品牌招商困难,商业存活率低;
售后返租模式高回报率难以实现。
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二、商业地产运营的痛点 1、连锁化、标准化 品牌、建筑风格、管理流程; 业态MD、商业个性化、活力。 业态配比 业态配比 零售:50%
餐饮:30% 娱乐:15% 生活服务:5% 业态配比 零售:60% 餐饮:20% 娱乐:15% 生活服务:5% 南京水游城 天津水游城
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二、商业地产运营的痛点 2、人的制约因素 人才的培养 行销的策略 消费习惯的差异
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二、商业地产运营的痛点 3、开发商、投资者的心态 预期过高,经营的收益回报率太低 以开发住宅的心态去做商业
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二、商业地产运营的痛点 4、缺乏优秀的商管公司 开发商≠运营商 商管≠招商
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三、商业地产退出的方式 3、资本运作 1、分割销售/整体转让 2、经营性贷款 上市融资、企业债 ABS资产证券化 类REITs
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四、商业地产如何实现可持续经营 1、所有者与经营者分离 2、工作前置 ①商业MD ②概念方案 ③招商落位 (主力店) ④正式方案设计
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四、商业地产如何实现可持续经营 3、实现轻资产化运作 模式探索:REITs、真股权基金、项目合伙人制 品牌管理输出 合作开发,开放股权
售后返租
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五、案例讨论——新城吾悦广场类REITs
1、规模:10.5亿,其中 优先A类5亿,优先B类2.5亿,次级3亿 2、期限:3+2年 3、优先购买权 (1)3年后可用11亿的价格回购,3年后5年内与其他竞价方出价一致时有优先购买权。 (2)分五年支付2亿权利对价。支付权利金的义务不因其放弃行使优先权而得以免除;如果第三年底行使了优先权,则不必支付最后2笔权利金;如果第四年内行使了优先权,则不必支付第5年应缴纳的权利金。 4、成本 (1)回购成本=权利对价+回购溢价 =1.5亿+0.5亿=2亿 折合年均成本6.35%(=2/10.5/3) (2)租金收益率:满足保底要求,超过部分分成 (3)出售及回购税费 预计年综合融资成本在10%左右 。
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五、案例讨论——南京水游城ABS 规模:20-30亿 其中劣后5%-10% 年化综合成本:7%-8% 期限:5-7年,约定期间开放窗口
风控措施: 1、资产抵押 2、评级AA+ 3、集团流动性补足
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五、案例讨论——真股权基金探索 持有融资 变现 股权基金 资产出售 债 优势: 1、资产所有权不变 2、市场看多,获得增值收益 劣势:
1、成本较高,还本付息 2、市场看空,资产贬值 1、资产变现,获取现金 2、市场看空,规避风险 1、市场看多,无增值收益 2、交易税费较多 1、让渡大部分所有权,实现变现 市场看多,获得增值收益 3、成本较低 4、保持经营权,保留品牌 1、交易税费较多 持有融资 变现 主要原则: 1、按基金模式设立 GP/双GP、股权投资LP、我方劣后 2、合理估值后确定基金募集金额和劣后比例 3、作为商业运营公司操盘 4、基金收益来源于物业经营收益 5、有优先购买权但不承诺托底和回购 核心问题 物业估值 资产价值 收益率 提升运营水平 财务报表优化
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谢谢 PENGXIN 鹏欣集团
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