华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 2015年11月.

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1 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 2015年11月

2 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 产品介绍

3 开发项目优质 项目亮点 合作方优质 实际项目操盘方为中粮地产南京有限公司 中粮地产为中粮集团控股企业，国有控股上市房企
项目位于南京江宁区大学城板块，周边配套齐全 项目主打中小户型刚需、刚改，适应市场需求

4 中粮祥云项目要素 交易对手：中粮祥云置业南京有限公司 项目类型：房地产 资管类型：特定的多个客户专项资产管理计划 资管规模：2.205亿元
资管期限：2+1年 投资收益：每年分配一次收益。 资金用途：中粮祥云置业49%增资款，最终用于南京市江宁区中粮祥云项目

5 交易结构 上海景时南科投资中心有限合伙 华富资管中粮祥云专项资管计划 中粮祥云置业南京有限公司 景润基金 景荣基金 项目公司49%股权质押
本金收益补足 项目公司49%股权质押 认购有限合伙A2份额2.205亿 上海景时南科投资中心有限合伙 项目公司49% 2.205亿股权增资 中粮地产 中粮祥云置业南京有限公司 中粮南京 项目流动性支持

6 中粮祥云增信措施 1 中粮地产（000031，SZ）和中粮南京提供项目建设流动性支持
两家承诺在项目公司开发目标项目的过程中，如项目公司运营资金（包括用于摘牌目标项目地块、设立项目公司、项目公司支付建安工程成本、运营及管理费用、相关税费和归还股东及关联主体的资金）出现资金缺口，中粮地产和南京中粮承诺将在十五个工作日内提供流动性支持以补足运营资金 1

7 中粮祥云增信措施 股权退出 景时南京基金可以选择在目标项目全部可售面积的销售率达到90%之日或在约定期限以约定的公允价值评估方式转让持有的项目公司49%的股权（“目标股权”），成都南京对目标股权具有优先购买权 2 普通合伙人差额补足 景时南科基金的有限合伙人上海景润股权投资基金管理有限公司和其股东上海景荣股权投资基金管理有限公司以自有资金对资管计划中委托人的本金、投资收益与预期收益之间的差额部分进行补足 3

8 中粮祥云增信措施 4 5 股权质押 景时南科将所持有的中粮祥云49%股权质押给资管计划 重大事项决策权以及有限合伙印鉴共管
1. 项目公司股权转让、利润分配和弥补亏损及清算方案等事项，需要全体股东一致通过方才有效； 2. 景时南科基金委派董事会5个名额中的2位，景时成攀基金委派董事就项目公司表决事项进行表决前，应取得资产管理人事先同意 3. 景时南科基金的普通合伙人景润基金承诺，华富资管有权对景时南科基金之账户以印鉴共管方式进行监管 5

9 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 融资方介绍

10 股东-中粮南京基础信息 公司名称 中粮祥云置业南京有限公司 成立时间 2015年8月19日 注册地址
南京江宁区吉印大道 3789 号（江宁高新园） 注册资本 人民币1亿元 实收资本 主营业务 房地产开发与经营，物业管理 股东 中粮地产南京有限公司持股100% 后期景时南科增资后，项目公司注册资本变为4.5亿元，中粮南京持股51%，景时南科持股49%。

11 融资方股东 公司名称 中粮地产南京有限公司 成立时间 2009年12月15日 注册地址 南京市江宁区经济开发区九龙湖路1号 法定代表人 周政
企业类型 有限公司 注册资本 人民币1亿元 实收资本 经营范围 房地产投资与资产管理、房地产开发与经营、房地产管理咨询、物业管理服务等 股东 中粮地产（集团）股份有限公司持股100%

12 中粮南京项目情况 中粮地产南京有限公司作为中粮地产在南京的投资和管理平台，下辖彩云居项目、鸿云坊项目、祥云项目（本次拟合作项目），主要开发项目均位于南京市江宁区，分布见右图。

13 股东-中粮地产简介 1 2 3 4 5 全国性、综合性的房地产开发上市企业，房地产百强企业 控股股东是世界500强企业“中粮集团有限公司”
项目布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等十个一、二线城市 资产总额超过450亿元，在深圳市宝安区拥有可出租物业约120万平方米 2015年9月，鹏元资信评估有限公司综合评级AA+ 1 2 3 4 5

14 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 GP介绍

15 基金结构介绍 1、基金构成 目前锁定基金总规模为8.431亿元，具体分级结构如下： A1类出资5亿元，时间不超过2年；
A3类1.15亿元，4年；B类260万元，4年；GP500万元，4年。 其中A1、A2类通过寻求机构资金解决，A3、B类通过发行契约型基金解决。 2、资金用途 其中A1类5亿元，用于向中粮祥云南京项目发放股东借款；A2类2.205亿元用于向中粮祥云南京项目增资，取得49%股权，剩余资金用于支付相关基金费用及部分预期收益支付。

16 GP基本情况 上海景时南科投资中心（有限合伙）是上海景时股权投资基金管理有限公司发起设立并募集的有限合伙企业，成立于2015年9月7日
上海景荣投资管理管理有限公司（即上海景时实际控制人）作为一家投资控股公司，由传慎家族企业集团成员、台湾领航集团（控股台湾最大的保险公司——台湾产物保险，拥有5家台湾上市公司）、上海高登集团与多名国内金融、地产领域的资深人士共同发起，利用全球资本专注于中国大陆地区城市化进程中的综合金融服务。

17 景荣基金合作开发商

18 景时夹层合作标的

19 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 用款项目介绍

20 用款项目基本情况 项目地处南京市江宁副城科学园大学城板块，位于方山风景区东麓,紧临江宁体育中心和大学城商贸中心 地理位置
科学园规划面积195平方公里，2020年规划常住人口35万，大学城规划面积27平方公里。 面积人口 江宁科学园将以园区为主导，以江宁大学城为依托，以淳化街道为腹地，实施园区、社区、校区“三区联动”发展。 功能定位 江宁高新园生命科学产业作为南京生命科学新兴产业基地，以生物医药、高端医疗器械、生物技术CRO和健康服务等产业方向。 现有产业

21 开发地块位置 A地块 B地块

22 规划指标

23 产品定位 住宅定位 商业定位 办公定位 酒店式公寓
以114㎡功能三房、123㎡舒适三房为主, 80 ㎡两房 和136 ㎡四房产品为辅，满足首改主力需求。 住宅定位 快速去化模式 街区商业全部销售，通过商铺面积段的控制，实现快速去化；主力面积控制在40-60㎡之间。 商业定位 融合创业概念，实现可办可住特色，定位类住宅产品，进行面积控制。 办公定位 精装差异化定位、面积及总价控制 ，精装公寓，定位类住宅产品；面积段控制在38-50㎡。 酒店式公寓

24 产品分年销售周期 产品类型 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 合计 住宅 面积（平米） 41,726 33,381
8,345 83,453 单价（万元/㎡） 1.518 1.580 1.640 1.555 销售金额（万元） 63,341 52,742 13,686 129,769 商业 9,541 10,874 7,250 27,665 2.321 2.340 2.522 2.381 22,147 25,449 18,287 65,882 公寓 6,045 15,314 16,523 2,418 40,301 1.210 1.246 1.309 1.345 1.273 7,315 19,087 21,632 3,252 51,285 loft 21,590 17,752 8,636 47,977 1.265 1.314 1.347 1.298 27,313 23,331 11,632 62,276 48,967 56,124 41,525 11,054 199,396 1.679 1.524 1.523 1.346 1.551 82,204 85,535 63,249 14,884 309,212 储藏室 1,580 0.450 711 车位 个数 98 650 977 1725 单价（万元/个） 7 686 4,550 6,839 12,075 86,932 67,799 21,724 321,998

25 华富资管-中粮祥云 专项资产管理计划 管理人介绍

26 管理人介绍 2013年7月，华富基金管理有限公司获准设立子公司，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务，公司注册资本为人民币3500万元。 股权结构图 上海华富利得资产管理有限公司 华富基金管理有限公司 控股 华安证券有限公司 安徽省国资委

27 管理人资格证书