全国名企——2008新举动 万科地产 中海地产 保利地产 金地集团 招商地产.

Presentation on theme: "全国名企——2008新举动 万科地产 中海地产 保利地产 金地集团 招商地产."— Presentation transcript:

1 全国名企——2008新举动 万科地产 中海地产 保利地产 金地集团 招商地产

2 万科地产——公司动态（来源：公司年报） 项目拓展： 2008年1～6月万科收购各类公司9家，合计投资金额4.89亿元。
2008年1～6月新增项目19个，项目规划建筑面积合计约479.9万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计387万平方米。（深圳、东莞、惠州、苏州、宁波、成都、天津、青岛、沈阳、武汉、合肥、长春12个城市） 2008年1～6月，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。 融资： 2008年5月，万科企业（000002）宣布其规模达到59亿元的公司债获证监会批准发行。

3 营销手段——降价促销（来源：搜房网） 7月5日，销售均价4500元/平米的东莞万科城市高尔夫推出56套特价房促销，3500元/平方米起价。万科在19日还将推出100余套尾货洋房进行让利促销，价格在3500~4000元/平方米之间。 7月，广州万科新里程给出优惠政策：凡首期业主推荐亲朋好友购买二期单位，均可获赠一定期限的物业管理费，最高可达3年。而推荐购买最多的业主，还将额外获得2万元现金大奖以及额外1年管理费。 7月，万科在上海浦东三林地区的在售楼盘——“万科金色雅筑” （万科中林苑）正式宣布新推一批房源，每平方米所售均价较此前低1000元—3000元。上海万科表示调价主要源于装修标准下调。

4 供应计划（来源：公司年报）

5 供应计划（来源：公司年报） 区域 开工计划 竣工计划 年初 目前 增减幅度 珠三角 247 214 -13.4% 204 171
-16.2% 长三角 310 234 -24.5% 222 213 -4.1% 环渤海 154 163 146 -10.4% 其他 87 81 -6.9% 100 56 -44.0% 合计 848 683 -19.5% 689 586 -14.9%

6 销售情况（来源：公司年报） 08上半年，公司营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。
公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长 15.0%和38.1%。

7 销售情况（来源：公司年报） 上海公司的销售面积和销售金额分别为36.4万平方米和46.2亿元，主要来自白马花园、金色雅筑、新里程、四季花城、兰乔圣菲等项目； 广州公司的销售面积和销售金额分别为24.7万平方米和24.7亿元，主要来自万科城、金色荔苑、金色康苑、金色家园等项目； 深圳公司的销售面积和销售金额分别为16.1万平方米和22.5亿元，主要来自万科城、第五园、东方尊峪等项目； 在其它城市，天津东丽湖、杭州魅力之城、沈阳万科城、佛山万科城、武汉魅力之城等项目均取得良好的销售业绩，期内分别售出9.0万、7.0万、6.9万、6.0万、5.9万平方米和5.7亿元、6.4亿元、3.8亿元、3.6亿元、3.1亿元。

8 销售情况（来源：中信证卷） 城市 楼盘名称 开发商 类型 最近 推盘时间 已售套数 未售套数 最新成交 均价 （元/㎡） 销售套数 5月
6月 7月 上海 万科 金色雅筑 公寓 6-21 500 385 17000 141 53 88 四季花城 二期 6-28 480 12000 33 69 25 花园小城 1228 68 9000 34 59 17 北京 4-10 1277 290 8230 50 74 32 深圳 东海岸 5-21 54 243 15000 4 13 第五园 6-20 1389 153 11500 56 129 62 万科城 6-6 1060 300 52 81 24 广州 万科云山 5-16 425 265 8000 / /　 天景花园 5-15 647 214 5600 67

9 掌门人最新语录（来源：焦点地产 ） “下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”8月4日，在香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石严肃地表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。同时，鉴于目前形势，暂时不会在港融资。

10 万科分析小结： 在当前市场情况下，万科的思路非常明确。 1、以降价促销方式带动产品快速销售，回收现金流。且促销效果明显。
2、在当前低迷的土地市场抄底拿地，其中大量采用公司股权合作的方式。 3、针对当前市场，降低开工量。其中长三角与环渤海区域调整较大。 万科借本次市场调整的契机，以降价竞争与项目股权合作方式加速行业洗牌，在 过冬期做好充分准备，为市场复苏时的再次迈步打下基础。

11 中海地产——公司动态（来源：南方都市报 ）
2008年6月份在天津市和珠海巿各新增一幅土地，可发展面积分别为17.3万平方米和13.8万平方米。天津项目位于天津滨海新区中心商业区，计划开发的物业类型为写字楼、商业和酒店式公寓，建成后将成为滨海新区中心商务商业区的主要地标之一。 2008年1至6月份累计新增土地储230.4万平方米，其中权益土地储备为177.7万平方米。目前中海地产共拥有总土地储备2,580万平方米，足够4至5年每年不低于20%增长的开发规模需要。

12 营销手段（来源：搜房网 ） 中海地产在深圳关外6月初销售的中海康城国际爆出4988元/平方米超低价，继康城国际后，中海西岸华府又以低于周边1100元/平方米。以5500元/平方米的起价创下宝安楼价新低。 广州西部最大的居住新城，金沙洲区域。08年2月全国首个限价房保利西子湾 以不分朝向、不分楼层一律6500元/m2开盘，并成功售出九成货量之后的第二天，与保利相隔不到800米、金沙洲最大的商品房项目中海金沙湾 立即宣布：全新350套货量将以6500元/m2起的价格发售。 苏州中海国际社区，一直是备受关注的大盘之一。08年下半年开盘，据说首期将开2000套，均价在6000左右。在中海国际社区的周边楼盘中，这个价位是绝无仅有的，因此，消息一出，就引起了轰动 。

13 供应计划（来源：公司年报） 中国海外表示，公司今年计划开工项目86个，面积约为900万平方米； 预计有53个项目完工，涉及面积350万平米；
计划全年销售面积400万平方米； 预计新增土地可发展楼面面积不低于450万平方米，将确保公司整体纯利年增长不低于20%的目标； 力争2010年前使投资物业盈利比重占到公司盈利的20%。

14 摘自中海地产07年年报

15 销售情况（来源：南方都市报 ） 中国海外发展称，中海2008年上半年房地产销售额158.1亿港元，同比增长84.9%；其中6月份房地产销售额增长最快，达到204.9%。 2008年上半年累计实现销售面积147万平方米，同比增长58.3%。6月份的房地产销售额45.6亿元，同比增长了204.9%。环渤海地区为1至6月份销售增长最快的地区，较上年同期增长三倍多，达39亿港元。

16 中海分析小结： 1、沉作应对当前市场环境，以部分项目低价入市方式带动产品快速销售，回收现金流。 2、按公司计划进行土地拓展。
3、今年计划开工项目多达86个，当前并无调整计划的消息。 如果万科属于激进派，那么中海则属于中间派。面对低迷的市场，中海既没有积极降价、调整供应面积、大势抄底拿地；也没有按兵不动，死抗到底。而是通过部分新项目的低价入市以保证稳定现金流，同时也按计划拿地、开工。“沉作应对”是对中海的最好形容。

17 保利地产——公司动态（来源：公司年报） 项目拓展：2008年1～6月，公司新拓展项目8个（包括青岛、天津、成都、长沙、丹东、上海6个城市），占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米，平均楼面地价约893.4元/平方米，较07年5-12月新增土地楼面价下降69.54%。 另外保利也积极的寻找拥有土地的开发公司进行股权合作开发。 融资：2008年7月4日，保利收到证监会有关批复，核准公司向社会公开发行公司债券面值不超过430,000万元人民币。7月8日，保利地产的43亿公司债正式路演发行。

18 营销手段（来源：搜房网） 08年5月，保利•温泉新城Ⅱ期，3900元/平米低价入市震动贵阳楼市 。
保利地产上海项目，在4月底首次上市的金色唐城以8500元/平米的均价成为浦东地区房价最低。 保利已售项目并无明显的降价促销动作，但新开盘项目多采用极具性价比的价格面市。

19 营销方式——制造热销（来源：经济观察网）
保利地产上半年的逆势热销遭遇质疑，业内人士称纯粹是在“自导自演”，人为制造火爆销售场面。 对于保利地产的热销，央视一套报道曾揭露“北京保利百合花园营造虚假销售情况”的新闻。报道称，该楼盘销售中心的销控表上大约九成的房号都用醒目的红色标记贴上，显示已卖出。但经央视记者上网查询北京住宅官方网站公布的交易信息时发现，该楼盘实际仅签约10余套，与现场销控表有极大出入。销售现场人气旺盛，但一名前来退房的妇女表示，“他们（开发商）找的托儿，把我们给骗了。” 北京师范大学不动产学院院长黄兴文表示：“这个事件先不管是哪方正确，但事件的发生，就是因为现在处于房市低迷的时期。媒体更加关注楼盘的销售情况，保利在逆势销售火爆，自然引起媒体的疑问。而房托儿这种事情在2000年至2005年那段时期就有许多中小开发商做过，也是一种营销方式，并不违法，但是如果像保利这种品牌公司发生这种事情，就对其信誉有很大的影响。” 采用销控、请人到现场制造人气旺盛及热销局面，也成为很多开发商的手段之一。

20 供应计划（来源：公司年报） 2008年1～6月，房地产新开工面积278万平方米，竣工面积44万平方米，完成年度计划的44.1％和12.6％。
2008年计划的新开工面积为630万平米，竣工面积为350万平米。

21 销售情况（来源：公司年报；中信证卷） 2008年1～6月，公司实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长39.4%和34.5%。 城市 楼盘名称 开发商 类型 最近 推盘时间 已售套数 未售套数 最新 成交均价 （元/㎡） 销售套数 5月 6月 7月 上海 保利海上五月花 保利 公寓 2008- 6-28 834 321 14000 271 140 91 北京 林语山庄 6-14 471 872 12000 296 175 百合花园 472 671 15600 264 208 广州 公寓/别墅 06-25 270 110 10000 / 53 心语花园 4-17 344 133 18000 27

22 保利分析小结： 1、积极融资，积极进行低价土地拓展，同时寻求合作项目。
2、售项目未进行大的变化，新项目以较低价格入市，以带动产品销售，回收现金流。 3、今年计划开工面积278万方，当前并无调整计划的消息。 保利与中海的做法较为接近，采用新项目低价入市的方法保证现金流。但同时积极融资，大势抄底拿地。

23 金地集团——公司动态（来源：公司年报） 项目拓展：由于07年金地拿地量较大，08年1～6月无新项目拓展信息。
融资：2008年3月金地公司债卷获得中国证监会核准。发行12亿公司债券；债券期限为8年；2008年7月28日，金地(集团)股份有限公司(金地，600383)增发85亿元申请未获证监会通过。

24 营销手段（信息来源：搜房网） 金地梅陇镇花园三期于2008年2月24日开盘，预售均价11500元/平方米，去年7月20日开盘的二期二批单位均价15600元/平方米。 该项目上述价格调整引起了二期一批业主的投诉及过激反应。 之后就没有任何消息显示金地旗下项目有促销或降价动作。但不排除有暗调价格的行为。

25 供应计划（来源：公司年报） 2008年公司主要开发项目共32个，计划开工面积261万平方米，计划竣工面积186万平方米。现公司已开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米。大部分计划竣工面积集中在年底完成。 根据已取得业绩及现有项目施工和销售进度情况，金地集团预计年初制订的目标将会达成。

26 销售情况（来源：公司年报） 2008年1～6月，金地共实现销售面积47.6万平方米，较上年同期销售面积下降11.97%；销售金额49.72亿元，较上年同期增长5.29%。受到整体市场影响，金地的销售业绩略低于预期。

27 销售情况（来源：公司年报） 2008年1～6月主要地区销售情况 分地区 房地产业务收入(亿元） 比例(%) 广东 3.52 16.99 上海
1.27 6.15 北京 9.12 44.02 武汉 6.30 30.42 西安 0.50 2.43 合计 20.72 100

28 销售情况（来源：公司年报） 2008年1～6月主要楼盘销售情况 项目名称 销售面积（万平米） 销售金额（万元） 北京格林小镇6 2.57
23,367 北京金地名京 3.57 71,719 天津格林世界 4.11 29,466 莞金地格林庭园 1.61 6,987 东莞博登湖 1.1 6,450 广州荔湖城 1.99 15,088 深圳金地梅陇镇 5.52 63,683 深圳金地名津 0.19 3,630 佛山九珑璧 2.2 17,674 上海格林世界 4.19 69,955 上海格林郡 4.6 40,084 上海未未来 3.29 51,490 波金地国际花园 0.39 5,087 汉金地格林小城 4.93 33,740 汉国际花园（注） 1.97 14,725 西安曲江尚林苑 21,507 沈阳国际花园 3.2 20,566 其他 0.25 5,850 合计 48.25 501,068

29 销售情况（来源：中信证卷） 城市 楼盘名称 类型 最近 推盘时间 已售 套数 未售 最新 成交均价 （元/㎡） 销售套数 5月 6月 7月
上海 金地未未来 公寓 427 324 17500 296 128 金地格林郡 1603 91 77 75 24 北京 金地名京 高层 377 492 20000 15 40 10 深圳 金地梅陇镇 1765 540 12000 129 48

30 掌门人最新语录（信息来源：观点地产） （2008年7月）凌克： 我可以肯定对大家说，金地的资金链绝对不会断裂，这点不容置疑。
金地公司肯定不会在珠三角地区进行大降价，这个我可以肯定地告诉你。 中国房地产企业从07年开始就已经进入了调整期，现在调整期还没有结束，很多城市的销售都在下跌，我认为还会要继续下跌一些，房价仍需要做进一步的调整。

31 金地分析小结： 1、07年高价拿地较多，同时未能如愿融资，08年资金较为紧张，未能拿地。
2、在08年初采取了降价促销的手段，但客户反应激烈，之后没有明显采用。 3、今年计划开工项目32个，当前并无调整计划的消息。 金地是属于相对的保守派，但更多是源于资金不足的无奈。由于缺乏有效的手段促销，销售情况并不乐观，同时又未能如愿融资，08年的金地可能会将更多的心思放在资金问题上。如果未能解决融资问题，又希望在市场回暖后有较大的发展，不排除金地在下半年采取较为激进的措施。

32 招商地产——公司动态（信息来源：公司公告）
项目拓展：具不完全统计，招商在08年1～6月。新拓展项目2个，土地面积为418440平米，总建筑面积626925平米。总投资17.31亿元，平均楼板价2761元/平米。分别位于北京和漳州。 融资：2008年7月1日，招商局地产控股股份有限公司(招商地产，000024)4.5亿股的增发方案获得证监会通过，预计募集资金80亿元；2008年3月，招商地产、建行以及上海国际信托三方合作推出的“乾图理财”信托理财产品在深圳成功发行。产品募集资金6.5亿元，期限为三年。

33 营销手段（信息来源：新浪财经） 2008年1～6月没有招商地产相关的降价、促销或低价入市信息。
2008年3月，在媒体访问招商地产高层时，透露08年将会合理定价，销售策略将随行就市。但公司在营销的策略上，不是简单考虑用价格来迎合市场，更多的是瞄准不同层面客户的需求。

34 销售情况（信息来源：公司公告，中信证卷）
2008年1～6月，招商总销售额约20亿，完成计划的20％。 招商重点城市部分项目销售情况 城市 楼盘名称 类型 最近 推盘时间 已售 套数 未售 最新 成交均价 （元/㎡） 销售套数 5月 6月 7月 北京 公园1872 公寓 357 364 23823 25 15 27 深圳 依山郡 1000 56 8500 47 4 兰溪谷 129 408 38000

35 供应计划（信息来源：公司年报；中财网） 2008年招商在12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积543.74万平米，其中续建项目 13个，规划建筑面积92.06万平米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平米；处于设计阶段的项目有15个，总建筑面积162.9万平米。 2008年计划实现销售面积75万平方米，销售目标为100亿元。上半年推盘面积占全年的21%，三四季度分别占33%和46%。上半年、三季度和四季度计划销售额分别占全年的20%、39%和41%。

36 掌门人最新语录（信息来源：新浪财经） （2008年3月）林少斌 ：
一是加快项目开发，提高项目周转率；二是创新营销手段，改进产品品质；三是寻找机会，加大土地储备；四是寻求多种融资手段，加快资金周转。 （2008年7月）林少斌 ： “我们目前正在研究一些新的融资渠道，比如像此前做的信托融资这种类似的金融创新。”

37 招商分析小结： 1、积极融资，积极进行土地拓展 2、未进行降价促销，但预计会进一步加强定价的合理性。
3、今年计划新开工项目30个，当前并无调整计划的消息。 招商在融资及土地拓展非常积极，但在产品销售方面相对保守。

38 全国名企总结： 融资：为缓解当前资金压力，加强土地储备，各公司均通过多种渠道积极进行融资。
项目拓展：为下一步的发展，借市场调整土地价格下滑的契机，各公司均积极抄底拿地、 与其他公司开展项目合作或制订相应计划。 供应计划：除万科外没有其他企业明确调整下半年的开工计划。 营销手段：5个企业采用了3种不同的方式来应对当前市场。激进的当属万科，采用大规模 降价促销的手段加快销售。中间派有中海及保利，在售项目价格基本不变，部分新项目以 超低价入市，以获得热销。相对保守的为金地与招商，更多是在产品及性价比上做文章。 但从销售结果来看，越积极的方法，相对效果越好。