北海市房地产市场研究 2010年6月.

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1 北海市房地产市场研究 2010年6月

2 一、北海城市概况及分析 1. 北海概况 2. 北海宏观经济 3. 北海旅游市场分析 4
一、北海城市概况及分析 1.北海概况 2.北海宏观经济 3.北海旅游市场分析 4.北海房地产市场发展轨迹 二、北海房地 产市场情况分析 1.区域分布情况说明 2.区域特点说明 3.市场情况说明 4.市场价格走势分析 三、北海市场客户需求研究 1.客户来源研究 2.客户特征研究 3.客户需求特征研究 四、产品分析－－项目分析 1.项目概述 2.项目卖点 整理 3.区域竞争对手分析

3 一、北海城市概况及分析

4 1.1北海概况（1） 北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。
1.1北海概况（1） 北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。 【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。 北海,“北部湾” 经济区窗口 全国十大宜居 城市之一 广西南端，北部湾东北岸 为大西南海南东南亚中枢位置 西距南宁206公里 东距湛江198公里 东南距海口市147公里 【行政区划  人口】现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2008年年末总人口157.72万人。

5 1.1北海概况（2） 中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇
由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。

6 1.1北海概况（3） 泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。
一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。

7 1.1北海概况（4） “南进、东扩、北联” 的城市发展思路，将是影响 房地产市场发展方向的最大的因素。
随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。

8 北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高。
1.2 北海经济概况（1） 年份 GDP GDP涨幅 固定资产投资 人均收入 人均收入涨幅 2007 244亿 18.1% 135.34 12334元 18.8% 2008 313.88亿 16.9% 200.3亿 13989元 13.42% 2009 335亿 16% 330亿 15200元 8.7% 【经济概况】 2009年，全市地区生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10% 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 进入高速发展期

9 北海总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。
1.2 北海经济概况（2） 北海宏观经济中的不利因素 北海总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。 中心区受资金等因素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显

10 1.3 北海旅游市场分析（1） 旅游业在北海城市发展中的定位
1.3 北海旅游市场分析（1） 旅游业在北海城市发展中的定位 北海市“十一五”规划提出北海旅游业为重点发展行业，为北海市旅游业发展提供有力的产经政策支持。 北海市“十一五”规划提出：努力提升旅游业水平。以建设滨海休闲度假基地为目标，以重点旅游景点景区建设为突破口，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。加快旅游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩国家旅游度假区。 提出了“北海在北部湾经济区中率先崛起”的战略目标，把旅游产业作为北海四大支柱产业之一和新的经济增长点。 “十一五”期间北海旅游业发展规划 旅游业指标 到2010年 到2015年 国内游客接待量 800万人次 1600万人次 入境游客接待量 10万人次 30万人次 旅游总收入 50亿元 150亿元 旅游外汇收入 3000万美元 2亿美元

11 1.3 北海旅游市场分析（2） 北海旅游业历年游客数量
1.3 北海旅游市场分析（2） 北海旅游业历年游客数量 北海市近年接待国内外游客和境外游客的数量具有明显上升的趋势。旅游业的繁荣，带来众多外来商务客、游客、投资客。 预计在“十一五计划”的发展带动下，北海市旅游业将更加兴旺，游客数量将继续攀升，带动了相关产业，如航空业，酒店业等产业的发展。

12 1.3 北海旅游市场分析（3） 北海旅游创汇及旅游总收入
1.3 北海旅游市场分析（3） 北海旅游创汇及旅游总收入 北海旅游业的收入呈现逐年上升的趋势，截至2009年，旅游业总收入已经达到了51.67亿元，占当年GDP的15.4%，继续保持了较高的水平。 旅游创汇收入不断增加的同时，也提高了北海在海内外的知名度和影响力。北海做为海滨城市，旅游业的重要地位正不断显现。

13 1.4 北海房地产发展轨迹（1） 北海房地产发展历程分析 兴起 衰退 再次升温 持续发展 20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点。
1.4 北海房地产发展轨迹（1） 北海房地产发展历程分析 兴起 衰退 再次升温 持续发展 20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点。 1992、1993年成为广西房地产投资高峰，投资增长率高达382.2% 由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海出现了严重的房地产泡沫。 1993年随着国家宏观调控，北海房地产业进入调整期。 年，北海房地产进入平稳发展阶段。 2006年，受国内房地产升温及北部湾经济圈规划影响，北海进入新一轮房地产飞速提升阶段。 07至2010年房价增长速度十分明显

14 1.4 北海房地产发展轨迹（2） 现北海房地产总体市场概况 全市商品房项目 约251个，在售99个 可供约50万人居住 北海市区人口仅
1.4 北海房地产发展轨迹（2） 全市商品房项目 约251个，在售99个 可供约50万人居住 北海市区人口仅 约60万 属中小城市 相对当地需求 供应量明显过剩 居民收入水平低 在售新房均价 为5500元/平米 全市城镇居民人均 可支配收入15200元 有效购房需求不足以 支撑整体楼市。 当地购买力极弱 80%为外地人 以东北人居多 外地购房者购买目的 以投资、养老过冬 和休闲度假为主 超过70%为炒房 自住型购买者不足5万 07年3月起房价快速 攀升，而进入10月后 交易量却骤减 《北部湾规划》刺激 09年至今北海市楼市 慢慢“复苏”，交易量 和房价快速升温 外地购房者大量求购

15 1.4 北海房地产发展轨迹（3） 07、08 、09、2010年北海房地产价格情况
1.4 北海房地产发展轨迹（3） 07、08 、09、2010年北海房地产价格情况 07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(17-20%)， 价格由每平方米1500元左右升到 元 部分超过3000元。 08年至09年10月，价格上涨较少 北海市商品房均价稳定保持在3500元∕㎡ 本地块区域内房价基本在 元∕㎡之间 09年10月至2010年6月，房价出现大幅上涨趋势 普通商品房价基本在4400－8000元∕㎡之间 部分高端海景项目房价已达1.4万均价

16 房地产市场分析小结－北海市房地产在经历了泡沫期、停滞期、调整期、恢复期以后，开始进入快速发展的阶段。
1.4 北海房地产发展轨迹（3） 泡沫疯狂期 高潮 高速发展期 稳定发展期 一般 恢复苏醒期 调整盘活期 完全停滞期 低迷 90年 94年 00年 04年 06年 09年 2010年

17 二、北海房地 产市场情况分析

18 从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为五个主要区域：中心板块、东部板块、城西板块、南部板块、新城板块
2.1区域分布情况说明 从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为五个主要区域：中心板块、东部板块、城西板块、南部板块、新城板块

19 目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争
2.2区域特点说明（1） 区域的竞争 新城区、中心区、东城区、西城区、南部区 资源的竞争 海景、城市资源 楼盘的竞争 未来的主要竞争对手

20 2.2区域特点说明（2） 新城板块 新城板块将启动开发冯家江文化、教育、旅游综合产业区（冯家江新区），建设新行政中心，初步形成集行政办公、商务会展、旅游观光于一体的现代化新城区； 新城近期规划新增居住用地58公顷。新城板块内有冯家江，南接银滩旅游区，地理及自然环境优越，可以预见新城板块将形成北海高尚社区群。

21 2.2区域特点说明（3） 中心板块 中心板块是城市最成熟的板块，金融教育购物中心等生活配套齐全，政府机关众多，核心商圈北部湾广场也在板块中，目前开发集中在北部湾大道、北京路与四川路、北海大道中段两侧，多为旧城改造项目，是目前拉动市场楼价的主力军。 中心区域地价高，产品类型大部分是以高层为主的商住楼。楼盘单价最高价突破8000元/㎡，楼层差价一般在60-90元/㎡之间； 由于地处中心地段，人流量较大，较少运用户外媒体宣传，甚至楼书及围墙广告都是简单设计。 板块客户群中外来消费人群和本地消费人群的比例比较均衡。

22 2.2区域特点说明（4） 南部板块 南部板块为在四川路南段与广东路南段之间、金海岸大道与西南大道之间，是未来城市发展的重心，随着行政中心的南移及银滩的开发，金海岸大道及广东路两侧地块具有极大的投资价值，有条件建设中高端产品； 目前市政设施及生活配套不完善，楼盘主要在云南路与四川路两侧，产品类型有高容积率的度假公寓及多层低容积率的别墅社区及普通住宅，产品参差不齐； 楼层差价一般在50－80元/㎡之间，景观差价一般在80－100元/㎡之间；目标客户群主要针对外地投资置业人群； 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网、市中心户外广告、旅游景点路牌广告。 这个板块外来消费人群比重较大，占7成甚至更多。

23 2.2区域特点说明（5） 城西板块 北海城市西部板块分两个区域，西藏路以西区域和西藏南路与云南南路之间区域，有工业园区及国家级北海出口加工区，近期规划建设有经济适用房与廉租住房。城西板块所处的地段相对偏远，但交通还算方便，非政府发展的主流区域。 政府西藏南路与云南南路之间的区域大部分是已建成的商住社区，有银湾花园、大益花园、碧桂华庭、北海花园、滨城公寓、嘉和丽景等，多为中端多层公寓。 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网。 这个板块外来消费人群和本地消费人群的比例为6：4，在外地人群中福建移民人群占相当比重。

24 2.2区域特点说明（6） 东部板块 北海城市东部板块集中在北海大道东段、广东路、上海路、深圳路开发，城市生活配套较完善，外来人口比较多，政府规划建设公司总部“后花园”居住区； 规划新增居住用地50公顷，并规划建设有经济适用房； 产品类型目前多层和高层 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网； 这个板块外来消费人群所占比例略高，随着房价逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消费潜力将被激发； 并且由于东临北海核心经济区，北联铁山港，有条件成为本地市民及外来就业人员理想的置业区域。

25 2.2区域特点说明（7） 北海市按行政区域划分为：海城区和银海区 中心板块、东部板块、城西板块同属海城区 南部板块、新城板块同属银海区

26 2.3市场情况说明（1） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 海甸花园 云南南路198号 12412 146—182平米复式； 45—52平米一房； 87—89平米二房； 107—119平米三房； 3400 售罄 银河花园 北海大道259号 6916 78—85平米二房； 107—113平米三房； 279平米底商 4200 哈尔滨广场 北海市新世纪大道9号 6927 180平米复式； 80平米一房； 90平米二房； 135平米三房 4500 春天海景苑 北部湾东路3号 17489 38—132平米一房； 179—240平米复式 4000 和枫雅居 西南大道以北、云南路以西 3318 6970 88—105平米二房 2815 富美苑 上海路以东北海大道以北悦发花园富美苑 2918 86—89平米二房； 86—114平米三房 3500 茗桂园 江苏路以北，南京路以东 9659 12785 111平米三房

27 2.3市场情况说明（2） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 富达兴楼 北部湾西路以北、昆明路以西 4808 50平米一房； 86平米二房； 3000 售罄 尚城雅居Ⅱ 四川南路 972 72—88平米二房 2432 国盛花园 北海市贵州开发区C7地块 5181 85—105平米三房； 62—86平米二房； 117平米复式 3300 鑫泰花园 北部湾东路 4687 94—156平米三房； 56—83平米二房 3200 明仁大厦 新世纪大道南，四川路以东 9889   31—92平米一房； 86—92平米二房； 138平米三房 4000 中安欣海大厦 西藏路西侧、北部湾路南交汇处 8425 35722 39—62平米一房 86—95平米二房 3500 秀业小区 京秀路18号 2364 116—132平米三房 80—92平米二房 3979

28 2.3市场情况说明（3） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 振星大厦 北海市西南大道北面、二炮厂西南面 3231 26—87平米一房 147平米二房 4500 售罄 南洋国际金融公寓 贵州路53号 15497 609平米底商 149—179平米复式 57平米一房 90—94平米二房 3800 南国华城书香园 云南路西侧，西南大道北侧 6690 87—115平米二房 89—139平米三房 3200 新源幸福苑 幸福街5号 13147 78—84平米二房 112平米三房 3700 盈馨花园 广东路以西、杭州路以南 9940 19880 117平米三房 77平米二房 3500 荣顾金湾花园 湖北南路3号 35142 70—87平米二房 87—119平米三房 131平米四房 铭丰花园 西藏路以西、西南大道以北 4864 130—188平米跃层 89平米三房 72—81平米二房 55平米一房 2600

29 2.3市场情况说明（4） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 大山花园 新世纪大道北、上海路西 7178 139—160平米复式 89平米三房 81—86平米二房 2850 售罄 银晖公寓 北海大道西9号 3398 36—41平米一房 88平米二房 4900 悦发花园富馨苑 上海路以东，北海大道以北 9996.5 44417 63－114平米二、三房 3500 顺天泰大厦 北海大道78号顺天泰大厦 69—128平米1一房 4444 嘉逸花园21幢 北海市北部湾西路以北、昆明路以西 1638   62－74平米二房 3700 嘉福商业广场 北海大道189号 17304 47平米一房； 70—110平米二房 5800 南国华城 西南大道北侧云南路以西300米 14154 88—158平米二房（精装）；89—154平米二房； 4200

30 2.3市场情况说明（5） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 京和商寓 北海市北京路46号 886 46—64平米一房 4300 售罄 万家兴苑 四川路38号 19908 69—109平米三房； 33－89平米一房； 79-121平米二房 6000 尾盘 枫雅小苑 金海岸大道北侧、广东路西侧 3228   414－453平米别墅 3500 怡景东苑 公园路10号 4345 78—124平米三房 94平米二房 38—78平米一房 —— 东峰广场 北海大道交湖北路东南角 136—185平米复式 117—120平米三房 87平米二房 4000 北部湾壹号雅苑 茶亭路49号 139601 490000 全精装： 34—77平米一房 111平米二房 14000 在售 蓝色经典住宅小区 金海岸大道北华侨投资开发区内 24159 80—86平米二房 140—143平米三房 4200

31 2.3市场情况说明（6） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 佳美大厦 北海市四川北路28号 5218 24—45平米一房 74平米二房 5000 售罄 东峰锦绣城 北海大道168号 22223 89—113平米三房 82—84平米二房 82平米一房 瀚林鑫苑 上海路以西、新世纪大道南侧 6339 98平米一房 85平米二房 96—101平米三房 3500 东安小区  北部湾东路以南、南珠大道以西 11591   147平米四房 3480 泰来大厦 北海市海城区湖南路2-1号 3106 28—70平米一房 89—91平米二房 4900 黄金海岸 四川南路188号 4679 3000 别墅 8000 尾盘

32 2.3市场情况说明（7） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 北海世纪科技城 北海长青路4号 11282 34—43平米一房 60—95平米二房 7500 售罄 天宁新城 新世纪大道东8号 3780 75—87平米二房 101—127平米三房 4500 恒贵公寓 湖南路以东、湖海路以南 7787 87平米三房 69—78平米二房 3200 创基大厦 四川路与西南大道交汇处 1799 ---- 4000 未售 海逸豪园 茶亭路北紧临香格里拉大酒店 23000 100000 －－ 未定 阳光海岸 海城区茶亭路香格里拉大酒店旁 62830 海岸华府 新世纪大道以南，广东南路西 73000 120000

33 2.3市场情况说明（8） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 深海花园 广东南路与江苏路交汇处 110000 100000 别墅 不详 未定 未售 盛世华庭 新世纪大道与贵州路交汇处 6748 26000 89二房，115三房 5200 2010-1 在售 蓝海尚城 北部湾西路以南，云南路以西 －－ 60464 南洋国际 贵州路53号 11662 50000 6000 嘉鹏海韵居 四川南路与西南大道交汇处 10000 34000 世纪科技城 北海长青路四号 9541 60000 7500 北海名座 广东路与体育路交汇处 60315 357000

34 2.3市场情况说明（9） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 海江南 北部湾东路与南珠大道交汇处 19894 － －－ 未定 未售 星洲779 北路湾中路60号 嘉逸花园三期 北部湾西路以北，昆明路以西 78000 160000 嘉莱假日 云南路 6200 北国之春 四南大道南侧 4800 尾盘 金领阳光 西南大道 － －－ 未定 2010-9 未售 新丰丽景 北海大道 25000 84000 4900 在售

35 2.3市场情况说明（10） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 君临西海岸 北海大道263号 6500 25000 －－ 4400 在售 蓝海国际 北海大道与上海路交汇南300米 70000 5300 生态新城 北海大道241号 42671 113665 4800 东方明都 北海大道与上海路交汇处南300 60000 160000 5000 碧桂华庭 云南南路48号 28136 － 6900 尾盘 昌旭景苑 北部湾广场与长春路交汇处 10000 6000 二期未定 金湾花园 北海大道东 2817 4000 未定 未售

36 2.3市场情况说明（11） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 海枫和苑 北海大道东沿线3号 160000 230000 －－ 4300 在售 蜀海金域一品湾 云南南路交世纪大道以西300米 5165 120000 5000 西岸美地 北海大道西 6500 13545 5600 － 俊杰华府 北海大道84号 9446 45000 8000 珠光苑 南珠大道86号 1739 4110 海德堡 南京路2号 25670 4700 海岸国际 海景大道东1号 8917 33885 14000

37 2.3市场情况说明（12） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 千佰渡 北海大道26号 － －－ 6000 在售 迪亚小城 北部湾东路100号（银海交警支队旁） 80亩 68000 4400 天宁新城 新世纪大道与上海路交汇处 31554 10000 5300 香槟郡 北部湾东路60号 230000 621000 5500 国际新城 站北路9号 14749 三清园 云南路中段莱酒店对面300米 12966 58257 蓝海银湾 北海大道与河南路交汇处南300米 120亩 210000 5100

38 2.3市场情况说明（13） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价(元/㎡) 开盘日期 销售状态 星海颐园 广东路138号（广东南路民站前路交汇处 ） 5139 126886 －－ 6000 尾盘 文华苑 北海大道中段189号 － 6200 天赐碧园 四川北路30号（原风机厂用地） 7500 在售 香海花园 湖南路1号 20亩 11011 2008-8 北海大厦 北海市北海大道223号（近贵州路） 5500 2009-7 蓝色天际 西南大道与四川南路交汇处200米 1192 4600 2009-9 南亚大厦 北部湾西路66号 6849 4000

39 2.3市场情况说明（14） 海城区楼盘情况小结 海城区2009年－2010年上半年主要销售的楼盘共90个，其中在售的项目共有34个(包括9个尾盘项目），43个项目已售罄；另有13个项目即将发售。

40 2.3市场情况说明（15） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(银海区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价（元/㎡） 开盘日期 销售动态 中兴金海湾 浙江东路8号 54394 247—383平米四房 5950 尾盘 蔚蓝花园江苏泰城 江苏路以南四川路以西 8846   34－40平米底商； 56—69平米一房； 136平米二房； 67平米一房 4200 在售 凯昇银滩假日公寓 广东南路以西，金海岸大道北 53平米一房； 86平米二房 5000 售罄 雄泰公寓 银海区侨港镇港口路西 92—130平米三房； 77—94平米二房 4300 佳宇兰庭 新世纪大道10号 7187 106—136平米三房 76—90平米二房 21—53平米一房 银滩融鑫苑 北海市银滩大道以西、浙江路以南 16420 63—124平米一房 88—124平米二房

41 2.3市场情况说明（16） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(银海区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价（元/㎡） 开盘日期 销售动态 丽景佳苑 贵州路以西、新世纪大道以北 5243 88—91平米二房 99平米三房 3800 售罄 金沙万绿园二区 四川南路东侧、侨港二路北侧 19755 114平米三房 70—89平米二房 35—68平米一房 5000 在售 岳麓海岸 北海市江苏路6号 46610 163135 86—90平米三房 65—91平米二房 52—72平米一房 5200 海湾茗园 四川南路55号 13000 65000 －－ 未定 未售 白金翰宫 四川南路和新世纪大道交汇处 53000 115000 5400 辰宸花园 四川南路 12000 25000 5300 海洋之心 新世纪大道 26000

42 2.3市场情况说明（17） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(银海区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价（元/㎡） 开盘日期 销售动态 森海豪庭 金海岸大道59号 470000 450000 －－ 二期预计8000 二期未定 在售 枫林蓝湾 金海岸大道9号 4785 70000 7400 － 棕榈泉 北海市云南南路东，新世纪大道以南、江苏路以北 271亩 72830 4800 水岸香堤 广东南路213号（公务员小区对面） 250000 5000 万泉城 金海岸大道8号 5900 强远度假村 四川南路与新世纪大道交汇处 34231 72053 3900 在海一方 贵阳路西侧、金海岸大道北侧交汇处 17536 59248 4500

43 2.3市场情况说明（18） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(银海区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价（元/㎡） 开盘日期 销售动态 金晖广场 四川路西侧，拉萨路南侧 1559 － －－ 3000 售罄 银滩恒利 北海银滩恒利度假中心陆上区 60亩 4300 东郡 北部湾东路银海交警大队旁 38亩 未定 2010-2 银湾丽苑 云南南路银湾花园内 15亩 12452 3465 天健绿园 广东南路215号（公务员小区正对面进去150米 ） 31784 2850 北艺橄榄苑 新世纪大道与上海路交汇处 27000 50000 未售 国际公社 云南路与金海岸大道交汇处

44 2.3市场情况说明（19） 2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(银海区） 项目名称 项目位置 总占地面积（㎡） 总建面积（㎡）
主打户型 均价（元/㎡） 开盘日期 销售动态 东尚领域 北海大道交南珠大道西南角 2427 8500 －－ 6000 在售 幸福海岸 广东南路与杭州路交汇处 － 5300 赫尔新居 云南路与新世纪大道交汇处 4242 8400 5700 丽水南珠花园 北海市四川南路以东、铁路以南 10447 34—52平米一房 60—62平米二房 5200 售罄 圣美阳光 广东路西侧，江苏路南侧 72914 143912 穗丰金湾 四川南路 13000 41一房 90两房 140三房 未定 2010-7 未售

45 2.3市场情况说明（20） 银海区楼盘情况小结 银海区2009年－2010年上半年主要销售的楼盘共32个，其中在售的项目共有16个(包括1个尾盘项目），13个项目已售罄；另有4个项目即将发售。

46 2.4市场价格走势分析（1） 北海房地产市场价格走势分析
2000～2007年土地交易价格列表（单位：万/亩） 年 份 2000年 2001年 2002年 2003年 交易价格 5～20 10～22 9～30 12～35 2004年 2005年 2006年 2007年 15～45 20～56 30～80 45～168 资料来源：广西统计年鉴，北海市国民经济和社会发展公报，北海市房产局 北海房地产市场自从2003年起开始升温，且各项指标均有较大幅度的上涨，特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨，与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/平方米。 参加竞买的大部分是来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热所引起。

47 2.4市场价格走势分析（2） 土地市场进一步整合 北海相当多的地块是在92、9年房地产泡沫时从政府出让的，现在市区内虽有大量闲置土地，但不在政府手中；并且由于当时规划观念限制，出让的土地大多是规模较小的地块；已知较大的闲置地块只有中信国安5000亩。值得关注的是已有一些有超前意识的外地开发商开始收购这些小地块，并合围成较大的地块进行开发。 3 ……在二级市场上面转手的都是不成规模的小地 块，大片的在城区里面不太多。 ……我们看到 浙江的一些房地产开发商，自己私下去谈，谈下 来，然后直接从二级市场收购下来。 ……象越亚 房地产，他已经是把铁路以南，广东路以西，也 差不多收了近千亩地吧，全部是从二级市场上收 的。 　 ——北海市规划局规划科罗科长访谈

48 2.4市场价格走势分析（3） 北海房地产市场价格走势 北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升。
一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济发展规划》，使越来越多的投资者看好北海的未来发展； 二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者； 三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。 资料来源：北海房地产信息网

49 三、北海市场客户需求研究

50 3.1客户来源研究（1） 外地客户比例平均超过60%，一些高档海景楼盘甚至达到90% 项目名称 成交客户情况 森海豪庭 万泉城 白金翰宫
多为外地投资客，以投资、养老、休闲度假为主要目的，分布在东北、广东、广西、湖南、四川、贵州等省市，多为二次以上置业群体； 客户主要为私营企业主、企业中高层管理人员，年龄集中在30-55岁。 万泉城 一部分为周边商人和公务员，另一部分为浙江和东北三省投资客。 白金翰宫 本地客户约占10%，其他客户分布在东北、广东、浙江、广西、福建、四川、贵州等省市；多为二次以上置业群体； 客户主要为私营企业主、企业中高层管理人员、本地公务员，年龄在30-55岁。 黄金海岸 本地客户占50%，其他均为外地客户，分别来自东北、北京、浙江、福建等地，其中以东北客户居多。 香槟郡 房价在4000元/㎡以下时，本地客户占40%，当房价涨到4000元/㎡以上时，本地客户只占到了20%； 外地客户范围较广，其中东北较多，还有广东、福建、浙江等地客户； 东北客户以自住为主要目的，浙江、福建等地客户以投资为主要目的。 枫林蓝湾 外地客户居多，特别是东北，置业目的大多为投资、度假、养老 天赐碧园 投资客和自住客户各占一半； 客户分布在本地、东北、广东、广西、湖南、四川、贵州、浙江等省市； 投资客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员，年龄在30-55岁之间。

51 3.1客户来源研究（2） 本地客户研究 本地 客户 视点一：城中村现象 视点二：购房观念 视点三：购房群体特征

52 3.1客户来源研究（3） 视点一：城中村现象 本地客户研究 比较新兴的城市，原市区面积小
随着城市扩张，周边的一些村庄拉入到市区范围内，形成现在的城中村 60%以上本地人有自建房 市区内少部分土生土长的本地人非常有钱，有土地，自己盖房子，通过卖房、租房等每月能获得几千元甚至上万元的收入 大部分本地人经济情况一般，且性情比较闲散，工作意愿不强，能应付日常支出就有满足感

53 3.1客户来源研究（4） 视点二：购房观念 本地客户研究 从原有的购地建房开始转向购买商品房
购房意图明确，基本仅用于改变原有的居住条件，投资观念尚未普及 购买的房源多为市中心的项目，较为注重地段因素和居住配套 购买别墅的本地客户很在乎占地面积，而不太关心建筑面积、户型、花园等其他因素

54 3.1客户来源研究（5） 视点三：购房群体特征 本地客户研究 本地人的购房比例不超过1/3，其他2/3本地人有自建房居住
购房客户大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户、公务员，以及打算在城市发展的周边农村村民 目前来看，无论商业或政界，70年代末至80年代初的年轻人在事业上已经起步，正逐渐成为本地置业客户的主体

55 3.1客户来源研究（6） 外地客户 外地客户研究 视点一：外地客户是北海房地产市场的主体 视点四：房屋出租市场 视点二：外地客户地域分布特点
2 3 4 视点四：房屋出租市场 视点二：外地客户地域分布特点 视点三：外地自住客户以东北客户为主

56 3.1客户来源研究（7） 视点一：外地客户是北海房地产市场的主体 外地客户研究
北海迅速发展时期，外来人口的参与起着关键作用，84年第一次起步是这样，92年跳跃发展也是这样，近年来的飞速发展更是这样 1999年以来，外来购房者以西北、东北等北方离退休人员为主 2003 年开始，上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，特别看重一些高档楼盘 近期江浙购房团和东北购房团的到来，更是托起了整个北海楼市

57 3.1客户来源研究（8） 视点二：外地客户地域分布特点 外地客户研究 东北（包括东北三省、北京）占36.2%
长三角（包括江浙、上海、福建）占34.1% 西北（包括山西、甘肃）占10.9% 西南（包括四川、重庆、贵州）占5.8% 两广（广东、广西）占9.4% 其他（包括湖南、江西、海外人士等）占3.6%

58 3.1客户来源研究（9） 视点三：外地自住客户以东北客户为主 外地客户研究 外地的自住客户主要来自东北，那里没有好的居住环境。
东北客户大多是候鸟型的客户，冬天来，夏天走，这些客户大都是做边贸、能源和化工的商人；本地化的东北人则一般都在北海做生意或开出租，且全家族迁移的现象比较普遍 江浙一带的投资客户特别多，一般都是选择小楼盘，全部买进 投资客户基本上是在07年 元/平方米时进入市场的

59 3.1客户来源研究（10） 视点四：房屋出租市场 外地客户研究 房屋租赁市场较火爆，供需两旺
市区内三房130平米的精装修带家电的房子租价在3500元，而清水房也在2000多元的水平 房屋租赁价格与传销的关系较为密切，高层传销人员基本以租房为主 北海商品房的空置率很高，但租价不低

60 3.1客户来源研究（11） 本地客户 外地客户 客户购房用途研究
大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户，购房意图明确，基本仅用于改变原有的居住条件，投资观念尚未普及 外地客户 纯投资（炒房）的客户占32%，大部分来自福建和江浙一带 东北的投资客户大部分考虑两者兼顾，占42%，目前北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑 考虑休闲度假的客户占到26%。

61 3.2客户特征研究（1） 本地客户 外地客户 客户家庭结构 大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户，以两口之家为主
自 住 投 资 度假/养老 外地客户 自住型：特别是东北的自住型客户，以三口之家为主，而且整个家族全部向北海迁移的情况较多 投资型：一般为单身客户或两口之家 养老型：主要为两口之家 度假型：主要为三口以上

62 3.2客户特征研究（2） 客户收入分析－－本地客户
2009年北海人均可支配收入达15200元，略低于广西平均水平，远远低于全国平均水平17175元 公务员收入平均在2500~4000元/月 市区内少部分本地人比较富有，拥有自建房，每月租金收入几千元 当地渔民比较富足，出海一次可赚几万元，但每年出海次数不多 大部分本地人经济情况一般，比较闲散，且工作意愿不强 来自周边农村的进城农民，收入较低，且主要来源于工作收入

63 3.2客户特征研究（3） 客户收入分析－－外地客户 自住型 投资型 东北 （主要是黑龙江、北京）
进入北海较早，多数已本土化，在当地做生意或开出租，收入处于当地中等偏上水平 大多是做边贸、能源和化工的商人，比较富有，往往自己住1~2个月，然后租出去、或卖掉 西北 （主要是山西） 较少 大多经营煤生意，比较富有，以度假目的居多 江浙、上海、福建、广东 以炒房著称，经济实力雄厚，偶尔有度假的需求 四川、湖南、广西 属于更早期的进入者，已本土化，收入处于中等水平，生意以小本经营居多 海外人士 多为外企高管，来自国外、香港、澳门等地，收入较高

64 3.2客户特征研究（4） 本地客户 外地客户 客户价值观分析
本地客户比较注重物业的开间和进深，这在购买别墅产品时显得尤为明显；其次，比较注重地段，以及配套 外地客户 最能吸引外地客户的楼盘价值点依次是：价格、社区环境、地段、周边配套

65 3.2客户特征研究（5） 客户行为特征分析 本地人性情较为闲散，生活节奏较慢、做事比较拖拉
外地人较多，大多从事水产养殖、出口加工、餐饮、出租等行业 北方人买房大方，好交易；南方人买房时考虑的时间和因素很多，对买楼的各方面细节也了解得很仔细 北海传销现象较为普遍，房屋租赁市场与当地传销有很大关系

66 3.3客户需求特征研究（1） 外地客户对户型的需求分析 60~90平米的两房户型最受外地客户欢迎，占到约63%
一房和三房的需求基本持平，分别占总需求量的22%、15%

67 3.3客户需求特征研究（2） 客户的产品需求特征分析 需求用途 产品需求特征 自住
本地客户以两房或三房为主，外地客户以两房为主，对一房、三房的需求较小 度假/第二居所 以大户型为主，别墅或公寓产品居多 投资 60-90平米的两房户型最受欢迎，一房和三房的需求基本持平，各占少部分 养老 以大户型为主，且绝大部分为外地客户

68 3.3客户需求特征研究（2） 客户的物业类型需求特征分析 需求用途 物业类型需求特征 自住 以市区较繁华地段的商品房为主，较少考虑别墅产品
度假/第二居所 以滨海别墅楼盘和公寓为主 投资 以住宅产品为主，特别是精装修公寓，其次为商铺和酒店式公寓 养老 以别墅楼盘和公寓为主

69 四、项目分析

70 4.1 项目概述 本项目在北海市场属中小型规模项目
4.1 项目概述 本项目在北海市场属中小型规模项目 小区位于北海市南部，西临四川南路，东、南两侧均为未开发用地，用地沿四川南路面宽135米，进深约64米，呈长方形。 项目总用地面积为 平方米，总建筑面积为 ，其中计入容积率面积为： 平方米。项目建筑密度为20.67，容积率3.98，绿地率35.79。建有三栋楼，其中1#楼18层，2#楼21层，3#楼29层，总户数为407户，停车位共209个。 户型分布 ： 1#楼 2#楼 3#楼 小计 比例 一房一厅（34m2－60m2） 34 29 63 15% 两房两厅（77m2－89m2） 104 87 147 338 83% 三房两厅（100m2－104m2） 2 6 2% 总计 106 123 178 407 100%

71 4.2 项目卖点整理（1） 地理位置优势 拥有北海银滩稀缺海洋资源，距银滩度假区仅3公里车程 城市中心区主干道旁，升值潜力明显！
4.2 项目卖点整理（1） 地理位置优势 拥有北海银滩稀缺海洋资源，距银滩度假区仅3公里车程 城市中心区主干道旁，升值潜力明显！ 位于北海新城区中心位置，同时享有新都市环境及休闲度假双重居住空间资源

72 4.2 项目卖点整理（2） 社区规划 环境优美、格调高雅、配套完善、居住条件舒适，具有良好生活空间。
4.2 项目卖点整理（2） 社区规划 环境优美、格调高雅、配套完善、居住条件舒适，具有良好生活空间。 户型分布合理，两梯六户格局保证舒适生活空间。 三栋公寓均为南北朝向，户户通透，采光通风效果具佳。 强调该地块建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、人车分流道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成一个整体！

73 4.2 项目卖点整理（3） 景观优势 商业小广场和小区入口广场形成对外景观，内部由两个庭院式景观组合，高低错落的植木和花架、石径与建筑完融合。 以环境建设为重点，以充分利用规划区块范围内的自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，绿带、组团中心绿地、建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境！ 高层高区以欣赏海景为主要景观优势，低区可眺望到小区内部中庭园林景色和楼栋之间不同设计风格的景观节点！

74 4.2 项目卖点整理（4） 建筑品质 现代简洁时尚的建筑外观！ 框架结构，抗震性好，耐久性强！
4.2 项目卖点整理（4） 建筑品质 现代简洁时尚的建筑外观！ 框架结构，抗震性好，耐久性强！ 楼间距大，建筑互不遮挡，保证景观的同时，又注重建筑的通透和节能效果。

75 4.2 项目卖点整理（5） 户型设计 面积配比合理，主要以2房为主，目前中小户型较受市场青睐，投资风险小、居住适用性强是快速去化的优势所在；大面积3房只有6套，占总套数1.5%，即可用以满足部分需求大面积客户的选择，又不会对整体销售或资金回笼带来太大影响！ 户户南北朝向，采光通风效果好。南北操作阳台更具便捷性，功能划分合理，内部格局全明设计！ 户型方正实用，平面布局紧凑，各房间大小适度，动静分区，空间比例适中。 明厨明卫设计，满足舒适要求。 强调厨房人性化设计，充分考虑人体尺度及行为习惯。

76 4.3 竞争楼盘分析（1） 白金瀚宫 项目概要 开发商：北海三新物业有限公司 所处区位：四川南路与新世纪大道交汇处 项目数据
4.3 竞争楼盘分析（1） 白金瀚宫 项目概要 开发商：北海三新物业有限公司 所处区位：四川南路与新世纪大道交汇处 项目数据 建筑面积：11.5万平米 占地面积：80.87亩 容积率：2 物业类型 独立别墅、公寓、高层 物业配套 与海洋之窗、世界贝类珊瑚馆临近，毗邻银滩旅游区。 销售状况 一期在售，销售率约30%，后期公寓，高层尚未开盘 销售价格 高层：5800均价 客户群体 多为外地投资客，以投资、养老、休闲度假为主要目的； 本地客户约占10%，其他客户分布在东北、广东、浙江、广西、福建、四川、贵州等省市；多为二次以上置业群体； 客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员，本地公务员； 客户年龄集中在30-55岁之间； 项目特色 距离银滩仅1500米； 稀缺独立别墅，欧式风格 主要户型分布 户型 面积(㎡) 套数 别墅 337 — 454㎡ 38栋 公寓 40 — 120㎡ 5栋

77 4.3 竞争楼盘分析（2） 天赐碧园 项目概要 开发商：越亚地产 所处区位：四川北路30号 项目数据 建筑面积：22万平米
4.3 竞争楼盘分析（2） 天赐碧园 项目概要 开发商：越亚地产 所处区位：四川北路30号 项目数据 建筑面积：22万平米 占地面积：108亩 容积率：3 物业类型 多层，小高层，高层 物业配套 海湾之滨,外沙之邻,中心广场,学校市场举步即至 销售状况 目前一期销售率达80%，二期将在2008年9月左右开盘，目前在建 销售价格 高层均价：5200，多层均价7600 客户群体 投资客和自住客户各占一半； 客户分布在本地，东北，广东，广西，湖南，四川，贵州，浙江等省市；投资客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员；客户年龄集中在30-55岁之间 项目特色 市政配套完善，有重点小学，重点高中近在咫尺； 交通方便，位于城市主干道 主要户型分布 户型 面积(㎡) 2房 77-85 ㎡ 3房 105 — 137㎡ 4房 149㎡左右

78 4.3 竞争楼盘分析（3） 万泉城 项目概要 开发商：万泉房地产开发有限公司 所处区位：四川路东，金海岸大道北 项目数据
4.3 竞争楼盘分析（3） 万泉城 项目概要 开发商：万泉房地产开发有限公司 所处区位：四川路东，金海岸大道北 项目数据 建筑面积：297888平米 占地面积：89732平米 容积率：2.1 物业类型 独立别墅、多层、小高层 物业配套 休闲会所、双语幼儿园、乒乓球馆等各项配套 销售状况 58栋独栋别墅销售良好，只剩下1套。开发商在近期推出多层和小高层产品 销售价格 高层均价6200 客户群体 一部分为周边商人和公务员全体，另一部分为浙江和东北三省投资客。 项目特色 项目开发商为厦门国有企业，有一定的资质和开发经验。 别墅为前后草坪，山墙结合景观，进行私密处理，建筑围合内院，采光、通风好；前后入口，人车分离，主朝向设景观步道；6.6米客厅调高构成宽阔空间。 主要户型分布 户型 面积(㎡) 套数 别墅 355 — 394㎡ 58栋 高层 40－140 20栋

79 4.3 竞争楼盘分析（4） 森海豪庭 项目概要 开发商：浙江金昌房产集团 所处区位：黄金海岸大道南侧 项目数据 建筑面积：50万平米
4.3 竞争楼盘分析（4） 森海豪庭 项目概要 开发商：浙江金昌房产集团 所处区位：黄金海岸大道南侧 项目数据 建筑面积：50万平米 占地面积：715亩 容积率：1.2 物业类型 独立别墅、联排别墅、高层 物业配套 星级私人会馆、准五星级度假酒店、商业街、医疗保健中心 销售状况 一期二期售磬，三期及高层尚未开盘 销售价格 三期高层预计均价8000，精装修交房 客户群体 多为外地投资客，以投资，养老，休闲度假为主要目的； 客户分布在东北，广东，广西，湖南，四川，贵州等省市； 多为二次以上置业群体； 客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员； 客户年龄集中在30-55岁之间。 项目特色 项目距离银滩仅1000米；1200米深层温泉，准五星级酒店配套；4大专业球场，2大泳池，20000平方米大型商业街区 项目缺点 设计风格陈旧，外立面缺乏现代感，楼盘展示面不好。 主要户型分布 户型 面积(㎡) 套数 别墅 300 — 450㎡ 104栋 高层 50 — 90㎡ 6栋

80 4.3 竞争楼盘分析（4） 香槟郡 项目概要 开发商：海疆投资集团\北海亿同合力房地产开发有限公司 所处区位：北部湾路与上海路交汇处
4.3 竞争楼盘分析（4） 香槟郡 项目概要 开发商：海疆投资集团\北海亿同合力房地产开发有限公司 所处区位：北部湾路与上海路交汇处 项目数据 建筑面积：62.1万平米 占地面积：23万平米 容积率：2.7 物业类型 多层、小高层 物业配套 香榭里大道商业街、高素质教育学校、shopping mall、滨海公园 销售状况 项目2008年1月以3200元/㎡开盘，到目前的 元/㎡，销售速度较快 销售价格 5500元/平方米 客户群体 房价在4000元/㎡以下时，本地客户占40%，当房价涨到4000元/㎡以上时，本地客户只占到了20%；外地客户范围较广，其中东北三省人为多，还有广东、福建、浙江等地客户。其中东北客户以自住为置业目的，浙江、福建等地客户以投资为置业目的。 项目特色 以法式建筑为主要特点，小区位置较好，以满足自住客户为项目定位，打造40米宽的商业街。 主要户型分布 户型 面积(㎡) 套数 多层 71 — 137㎡

81 谢谢！