武汉国际博览中心海洋乐园 项目开发方案初步构想

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1 武汉国际博览中心海洋乐园 项目开发方案初步构想
武汉新城国际博览中心有限公司

2 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

3 第一章 项目概况

4 （一）项目背景 根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型的国际博览城 本项目作为国际博览中心休闲、旅游功能的重要载体，在总体规划中提出了开发海洋主题公园的初步设想 高 档 住 宅 区 居住区 科技馆 海洋馆 商业中心区 酒店 办公及 会议区 水系景观 会展区 商业中心区 居住区 高档居住区

5 （二）用地条件 本项目 用地性质 文化娱乐用地 预留净用地面积 78216㎡（117.32亩） 控制容积率 0.56 绿化率要求
不低于50% 地价预估 200万元/亩以上 四新北路 拦江堤路 轨道车站规划控制用地 本项目初步规划用地 科技馆规划用地 高档住宅用地 展馆用地 高档酒店用地

6 （三）开发目标与研究重点 发挥项目的城市环境改善与价值提升功能 城市运营层面 利益平衡点 开发目标 尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力
项目4W加1Y研究： 区域环境适不适合？ 市场前景如何？ 做成什么类型？ 包含什么功能？ 如何去实施与运作…… 发挥项目的城市环境改善与价值提升功能 城市运营层面 利益平衡点 开发目标 尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力 项目运营层面

7 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

8 第二章 区域环境分析

9 （一）项目区位价值 项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南、携老（城）带新（城）的地理优势，也是武汉新区的发展重点 四新地区

10 （二）区域交通条件 博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，项目正在形成作为主题旅游项目所必备的多层次、广辐射、快速度的交通条件
规划地铁线 滨江大道 拦江堤路 中环线

11 （三）区域旅游配套条件 尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中心，项目周边将出现众多大规模、中高档次的旅游配套 两 条 商 业 街 会议中心
1个四星级酒店 1个五星级酒店

12 （四）区域人口状况 目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依托其区位与交通优势，所能辐射的人口规模大大超出了主题公园的基本需求
武汉市800万人口 二级客源市场 至少200万人 一级客源市场 至少200万人 三级客源市场 90分钟 80km 1小时车程 240km 3小时车程 武汉新区100万人口 四新地区5万人 20分钟 美国华盛顿土地研究所研究资料

13 （五）区域经济发展水平 根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期 武汉 收入水平 人均
1000美元 人均 2000美元 人均 3000美元 根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期 驱动因素 审美体验 愉悦身心 放松身心 旅游类型 观光旅游 火爆 休闲度假旅游 起步 休闲度假成为 旅游主体 武汉 北京3500美元 上海4000美元 深圳7000美元

14 （六）区域产业发展政策 文化旅游中心 四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和现代化商住新城，需要从区域旅游休闲配套角度来完善其城市功能，提升城市生产与生活服务价值 生产性服务中心 现代制造业中心

15 （七）区域旅游形象与市场氛围 武汉新区文化旅游资源丰富
四新地区的以会展为核心的商务旅游尚在培育发展当中，本项目的开发将进一步完善汉阳地区的旅游产品结构，提升其整体市场影响力 文化旅游 公园旅游 会展旅游

16 （八）博览中心带来旅游发展新契机 博览中心作为新区开发的引爆点，除了提升了区域城市形象与配套之外，也将进一步带动区域旅游休闲需求与人气
商务会展人士 会展 博览中心 旅游休闲需求与人气 高档酒店 各类高档旅游人士 会展经济三大支柱 高档住宅 高档本土消费

17 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

18 第三章 武汉旅游市场环境分析

19 （一）武汉旅游经济发展状况

20 1、旅游经济发展速度 武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距 年份 2005 2006 2007 实现旅游总收入 (亿元)
名次 省/市 全年接待入境旅游者(人次) 旅游总收入(元) 1 江苏 2826.9亿 2 广东 2454亿 3 北京 435.5万 2103亿 4 浙江 509万 2016亿 5 山东 249.6万 1652.1亿 6 河南 88.08万 1352亿 7 四川 亿 8 福建 1003亿 9 湖南 120.57万 732.71亿 10 天津 103万 11 湖北 640.87亿 武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距 年份 2005 2006 2007 实现旅游总收入 (亿元) 235.19 266.22 314.37 增长幅度 16％ 13％ 18％

21 2、旅游收入结构 数据来源： 1998-2007年武汉统计年报 海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力 年份 旅游总收入（亿元）
国际旅游收入（万美元） 国内旅游收入（亿元） 海外总人数（万人次） 国内旅游者人数（万人次） 2001 161.07 151 28.59 2202 2002 198.35 185 38.37 2446 2003 159.76 9432.5 151.96 22.44 2098.5 2004 202.71 12600 192.24 31.45 2005 235.19 221.22 41.23 2901.3 2006 266.22 250.7 45.89 2007 314.37 296.98 52.98 海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力

22 （二）武汉旅游的区域特点

23 全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家
1、资源特点 旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全国影响力的不多 全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家 武汉市旅游地图

24 2、气候特点 受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明显，旅游黄金季节相对较短，市场上缺少全天候的旅游景点 武汉气候特点
四季过于明显，冬夏两季占全年世界的2/3，旅游最佳季节集中在5月和11月左右 东湖景区在5、10月份期间接待游客比例达到全年的30％以上

25 名胜古迹＋都市风光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工业游＋农业生态游＋休闲度假＋主题公园＋商务会展游
3、产品特点 随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构不断丰富和完善，但由于产品创新不足，景点内容单一，目前尚缺少独具规模和个性优势的旅游新产品 全程观 光旅游 十全大补 名胜古迹＋都市风光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工业游＋农业生态游＋休闲度假＋主题公园＋商务会展游 三菜一汤 黄鹤楼＋归元寺＋古琴台＋东湖 旅游格局 外城休 闲度假 内城商 务会展

26 （三）武汉旅游消费特点

27 1、旅游目的地选择特点 武汉旅游出行与达到人气形成较大差距，市场迫切需要优质旅游产品来挽留市民出行脚步和吸引外地旅游者的眼球 排名
人气最旺出发城市 人气最旺到达城市 08年春节黄金周 07年十一黄金周 1 上海 北京 2 背街 3 广州 重庆 杭州 4 深圳 厦门 5 天津 南京 6 成都 苏州 7 武汉 西安 8 三亚 青岛 9 沈阳 哈尔滨 10

28 2、外地来汉旅游消费特点 除传统的观光旅游外，以商务活动为目的的旅游活动逐渐成为市场主力，也是武汉未来旅游开发必须关注的重要客户群体

29 2、武汉市民假日郊区游状况 武汉市民目前假日出游尚局限于市内，对于郊区度假的向往和实际参与程度间存在巨大的差距，旅游消费支出意愿还需特色休闲产品进一步激发 普通居民能够承受的假日消费支出（元/人） 价格范围 <50 50-100 >500 比率 35% 23.8% 20% 3.9% 2.7% 游客对武汉旅游资源开发现状评价 景点个性特色 鲜明28％ 不鲜明72％ 景点综合配套能力 较强36％ 较弱64％ 景点旅游价值 较高61％ 一般39％ 游乐项目参与性 较强17％ 较差83％

30 （四）武汉旅游的发展趋势

31 1、圈层联动发展趋势 正在形成多层次、多样化发展的旅游圈 ，但各个景点与圈层之间的整合模式还在探索之中，整合价值还没有真正体现 华中旅游圈
“8+1”城市旅游圈 郊区度假旅游圈 一核 中环线以内 发展观光旅游与商务会展旅游为主 一环 武汉近郊区 发展休闲度假与观光旅游为主 一圈 500公里半径 构建武汉面向华中旅游圈 三轴 长江、汉江与京广旅游轴 实现区域联动 市内核心旅游圈

32 2、近郊主题旅游发展趋势 随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大众休闲市场为主体、以科技与文化为特色的主题公园环城旅游带正在形成，但由于区域交通与配套的不足，其发展速度相对缓慢 黄陂木兰古门景区、云雾山郊野公园 长江乐园与盘龙古城 金银湖彩湾、 水乡旅游城 与柏泉农庄 后湖极地 海洋世界 蔡甸大好河 山景区与后观 湖嘉年华主题乐园 江夏博学岛与 龙泉山生态园

33 （五）武汉旅游业发展的新契机 休闲越来越成为一种生活时尚
时代大背景 体验经济时代 大众休闲时代 休闲越来越成为一种生活时尚 武汉将逐渐迎来来一个商务与休闲度假旅游的新时代，并给以休闲旅游为目标的主题旅游业发展带来新契机 国家政策促进 带薪休假制度 变黄金周为多个节日短假期 将有更多的机会选择本地休闲旅游产品 区域发展新契机 中部崛起 8＋1城市圈 两型社会 武汉旅游影响力提升 商务旅游加速

34 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

35 第四章 主题公园产业与市场分析

36 （一）我国主题旅游市场发展现状

37 1、我国主题公园的发展 起步阶段 快速发展与升级阶段
1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、鬼府神宫型娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求意的需求，但游客重游率低，加之体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰 1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现微缩景观投资热，但由于顾客参与程度不足，体验少，娱乐氛围差，在经过一段时间的火爆之后，市场开始萎缩，前景不被看好 快速发展与升级阶段 1991年，以无锡影视城为开端，在1995年～96年兴起主题公园建设的第二个高峰，产品娱乐性、表演性增强，但仍然没有突破观赏层面的局限，而且重复建设现象多，虽然有一定的区域吸引力与竞争力，但经营状况一般 1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，主题鲜明，个性突出，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化了有了活动与游客之间的互动关系，提高了游客的重游率，高科技的投入带来了更多刺激与欢乐

38 2、国内主题公园的不足分析 由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中也存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多 主要问题 国内情况 国外情况 盲目开发，重复开发，无序竞争严重 国内20年间增加了2500个主题公园 美国50年只增加了30个主题公园 主题公园规模与区域有效客源不匹配 人均主题到访率不足0.25，平均消费不足12美元 人均主题到访次数为0.8，平均消费46美元 主题特色不足，粗制滥造，吸引力不足 重复模仿多，人工痕迹太多 有专业创新与研究团队，专利申请多 参与性游乐项目过少，重游率较低 顾客逗留时间大约2～4小时 顾客逗留时间6～8小时 持续创新不足，市场影响力逐渐降低 大部分没有后续投资 每年新内容的再投资占年总收入4～5％ 人才不足，经营管理模式落后 有专业经验的管理人才少 员工工资占45～60％，以高工资留住专业人才 收入结构单一，衍生产品不足 国内80％来自门票收入，其他商品经营只占20％， 国外门票收入只占20～30％，其他经营收入占大头 营销方式落后，品牌创造不足 国有有国际知名度的主题乐园不过6家 国外市场开发费用占总经营成本的9～15％

39 3、成功主题公园的多元化盈利模式分析 市场经验表明，一个成功和可持续发展的主题公园，在不断产品创新的前提下，同样需不断拓展收入渠道，构建多元化盈利模式 服务内容 收益方式 目的 提供初级体验的机会出让 出售门票 有利于资源使用（配置）效率优化 有利于资产（资源）市场收益最大化 有利于规避经营（投资）风险 提供有助于丰富体验的相关服务以及相应的服务体验 提供餐饮、住宿服务 出让围绕旅游者的潜在消费能力所带来的可能的收益机会 旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助 获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其他商业开发 旅游目的地的房地产开发 出让、出售具备知识产权特点的商品 玩具、旅游工艺品纪念品 提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务 供水、供电

40 （二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点
时间 第一阶段 1990年以前 第二阶段 20世纪90 年代 第三阶段 2000年至今 阶段 旅游观光为主的初级萌芽阶段 观光与娱乐相结合的快速发展时期 休闲和综合游乐相结合的品牌扩张时期 数量 7家，平均投资0.62亿元 新增27家，平均投资2.22亿元 到2006年新增21家，平均投资3.2亿元，投资规模越来越大 产品表现 以海洋动植物资源的初级利用为主，主要表现为博物馆式的水族馆形式，科普 有以科普教育为主的海洋公园，有以休闲娱乐为主的水上世界，有以动物表演为主的 主题出题特色，模仿海洋环境，增加客户体验，娱乐设施更加现代化、科幻化，娱乐休闲性更加突出 主要区域 沿海城市 由沿海向西安、长沙等内地城市转移 23个省市都有 旅游方式 水箱式、橱窗式展示，供游客参观标本 逐渐加大互动性与参与性，提供部分商业配套 更加突出互动性与参与性，加大商业配套比例，并与房地产开发相结合 案例 青岛1932年、北海水族馆1978年 山海关水族馆、大连圣亚海洋世界、北京海洋馆、广州海洋馆 大连老虎滩极地海洋世界，抚顺皇家极地海洋世界 不足 不能互动，收益来源单一，关闭或需求新思路 部互动性与参与性还不够，配套功能与特色不足 对用地规模要求比较大，前期投入比较高

41 （三）武汉海洋主题公园市场发展状况

42 1、武汉海洋主题公园的起步 辉煌 衰败 转型 新世界水族馆的成败历史再一次应证：单一教育或观光型的（海洋）主题公园，其发展前景已经不容乐观
1997年6月开放，项目总投资7000余万元，不仅是“华中地区第一家水族馆”，还是“全国第一家国家级水生野生动物园”。开业之初日均客流达到1万人次，节假日一天的收入就超过20万元 经过了最初的3年，水族馆的经营便每况愈下，2001年开始亏损；在东湖海洋世界参与竞争后的2003年，水族公园亏损过百万。2005年，水族公园平均一天仅有十几名游客 2005年7月1日，开业8年之后宣告关门转型，原有水族全部转让给竞争对手东湖海洋世界，对场馆有意改造成一个集健身、游乐、餐饮、休闲以及鱼类观赏为一体的大型游乐中心 新世界水族馆的成败历史再一次应证：单一教育或观光型的（海洋）主题公园，其发展前景已经不容乐观

43 2、武汉现有海洋主题公园的竞争状况 名称 经营地址 经营规模 投资时间 所属类型 经营内容和特点 经营状况 武汉蓝天戏水乐园 解放大道与宝丰路交汇口 6000平米戏水大厅 2004年改造后开放 休闲娱乐型 大型室内嬉水乐园，内设模拟海浪造浪池，穿越假山熔洞的漂流河，快速螺旋滑道池、惊险滑道池、休闲池、热水按摩池、水上迪士高及酒吧，还有别具一格的民俗风情小屋。另附设歌舞厅、KTV包房、芬兰浴等其他康乐设施。以综合娱乐休闲为主。 东湖海洋世界 东湖风景区 建筑面积3万平方米 2003年 观光游览＋部分商业休闲 以展览和表演为主。建有热带雨林馆、热带雨林亚马逊河、海底隧道、海底世界馆、海兽表演馆、海洋生物标本馆、科普电教馆、家庭水族生态馆以及购物中心和分布各点的休闲游览区。 武汉现有海洋主题公园都依托市区旅游景区与商业中心优势，并或多或少地加大互动娱乐功能与商业配套比例，积极探索旅游模式的创新

44 3、潜在竞争对手——武汉极地海洋世界 未来潜在竞争对手已着手打造复合型的主题公园地产，其主题公园的人气集聚与价值辐射作用将重于其自身的盈利能力 规划地址 规划规模 预计开放时间 所属类型 经营内容和特点 后湖三金潭地区 占地55万多平方米 2011年 品牌连锁型 该项目集旅游、商业、住宅为一体，包括极地海洋公园、渔人码头、旅游大道、板道大街、棕榈滩水世界、产权酒店以及中高档住宅区。海洋公园以展示、表演和互动娱乐为主。 旅游集聚人气 模式升级 住宅与商业创效益 酒店树立形象

45 4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会
名城 主要优势 主要劣势 蓝天溪水乐园 接近汉口商务核心区 海洋主题不足，产品档次较低 东湖海洋世界 依托东湖旅游景区的旅游氛围 经营模式还是比较单一，商务休闲不足 极地海洋世界 土地规模可在开发模式上有更多创新空间 有成功的品牌连锁经验 相对偏远，区域缺少城市大型配套与旅游氛围 我们项目 汉阳地区的旅游氛围及博览中心的启动为项目带来机会 产品创新压力比较大 通过对以上比较分析，我们可看出：汉阳地区目前还存在海洋主题公园的市场空白，而且作为后来者，我们项目在具体产品档次、特色与开发模式上虽有竞争压力，也有相当的创新空间

46 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

47 第五章 项目SWTO分析及定位研究

48 （一）本项目开发主题公园的SWOT梳理 优势 劣势 项目具有多元外向服务的地理优势 武汉市政府对项目建设的重视
项目用地规模较小，对项目主题设计有一定限制 项目地价相对较高，对其开发与经营成本有一定制约 潜在机会 潜在威胁 武汉经济发展推动旅游业将进入娱乐休闲快速发展的新时期 博览中心的综合开发，从区域交通、配套、商务氛围、旅游人气等方面将带来新机会 带薪休假、节假日制度改革、中部崛起、两型社会等带来新需求 武汉现有主题公园，特别是海洋主题公园还存在很多超越空间 主题公园本身的多元化盈利模式建立还需考验 潜在对手有可能存在部分市场竞争

49 （二）项目开发战略探讨 战略切入 依托项目区位特点与市场背景 产品角度 权威性 充分利用行业发展、城市经济发展及博览中心开发带来的市场契机
排他性 充分利用行业发展、城市经济发展及博览中心开发带来的市场契机 唯一性 战略切入 充分借鉴成功（海洋）主题公园的成功经验 政府满意 经营角度 以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园的现有和潜在对手形成差异化 消费者 满意 老板 满意 利用高附加值的休闲商业提高项目的赢利能力

50 （三）项目差异化竞争建议 主要思路：在根据用地条件合理保证规模的前提下，重点在参与度娱乐性上超越对手，从而提高项目的盈利性 高 低 高 低
博览中心海洋乐园 娱乐性 蓝天戏水乐园 参与度 海洋极地世界 新世界水族馆 低 规模 高 低 赢利性

51 （四）项目总体功能定位建议 休闲商业 康体娱乐 功能 功能 市场（票房）价值
一个以海洋生态为主题，具有全天候服务环境，集生态教育、文化体验、康体娱乐、休闲商业等服务于一体的主题乐园 社会公众价值 文化科学艺术价值 以海洋生态与文化为主题，具有全天候服务能力 生态环境价值 文化体验 功能 生态教育 功能

52 （五）项目市场形象定位建议 华中地区最具产品特色、市场吸引力与品牌影响力的室内海洋主题公园 武汉市首席海洋休闲娱乐主题公园
四新地区的休闲娱乐品牌标杆 市场的领跑者 从项目产品特色及 未来市场影响力角度 市场的补缺者 从武汉旅游市场 产品结构角度 市场的挑战者 市场的跟随着

53 （六）项目客户群体定位建议 在以大众型家庭休闲消费为基础的前提下，重点拓展中高档商务消费群体 大众却不低俗 高雅却不和寡

54 （七）项目服务区域定位建议 其他省及国外来汉旅游客户 偶得客户群 游离客户群 华中旅游圈 重点客户群 8＋1城市圈 核心客户群 武汉市
立足武汉、重点辐射武汉城市圈，全面影响华中旅游圈

55 （八）项目产品特色营造建议 梦幻海洋 欢乐海洋 健康海洋 品位海洋 特色创新点
数字科技特色：普遍采用机械、建筑、声、光、电、计算机等现代高数字科技手段营造全天候梦幻之城 梦幻海洋 欢乐海洋 健康海洋 品位海洋 竞争对手不足： 互动参与性不足 娱乐性不足 重游率不足 盈利方式单一 人气季节性周期变化太大 特色创新点 娱乐文化特色：以丰富的、具有高度参与性的娱乐活动和文化氛围营造多彩欢乐之城 休闲商业特色：加大休闲商业服务内容，引进现代商业营销的各种手段，营造品位休闲娱乐之城

56 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

57 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考
第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考

58 案例1 -日本海洋巨蛋 ——吉尼斯評為世界最大的室內水上遊樂園
规模 面积30000平方米，同時可容納約 1 萬名遊客 功能及特色 建筑设施： 全長300公尺、寬100公尺、高38公尺、巨大的开阔天顶，室内恒温调节30度 游乐设施： 数千平米人造海滩与沙滩、人工造浪高达2.5m，超大天幕海洋幻影剧场（模仿海边远眺的景色）、立体电影、洪流探险、人造活火山、流动游泳池、温水泳池、儿童泳池、滑水梯…… 服务设施： 泳装租赁、饮料、快餐、小吃、风味餐厅、别墅度假包房、海洋购物广场…… 经营效果 1993年7月30日随凤凰喜凯度假区同时开幕，之2007年累计接待游客约1000万名，为宫崎市旅游业的繁荣做出了极大的贡献

59 案例2－德国“热带岛屿” ——世界上最大的室内热带雨林
规模 占地面积75600平方米，投资7000万欧元 该建筑曾是用来作停放21架飞艇的停机棚 功能及特色 建筑设施： 屋顶高197米，室内恒温调节21度 游乐设施： 两个人工海（一个4000平米，一个1200平米），两个海滩、4个海滩排球场和一个儿童游戏区，一万多株热带植物和一座亚洲风的村落，海湾里的急流勇进、滑水和按摩泳池 ，一个山洞和一帘瀑布，100把长椅，100多米长的天幕随时间变化天景、海浪和小鸟鸣唱的背景音乐，参观者将沿着礁湖在长1.2公里的丛林曲径上行走。沿途可以观看由160名艺术家及演员带来的特色表演 每天晚上按时举行的游轮风格的豪华晚会是夜晚活动的高潮 服务设施：？ 经营效果 2004年12月19日开业，开业第一个月接待游客8.7万，每4小时收费14英镑，开业第一个月即创造了将近120英镑的收入，折合人民币2000万左右

60 案例3－成都“海洋乐园”总体规划规划 ——国内概念最先进、内容最全的室内海洋公园
规模 总占地面积700亩，主建筑占地面积7万方，预计造价20亿元 功能及特色 建筑设施： 长438M，宽200M，高36米，概念造型，恒温 大众游乐设施： 人造海洋2万方，人造沙滩1万方，栈道、LED大屏幕、虹吸造浪、升降舞台、海豚表演、潜水、跳水、滑水、漂流、汤池、渔人码头、旋转木马、海盗船 服务设施：（（普通室外休闲区和VIP室内休闲区） 按摩、美容媒体、欧洲小镇商业街、真冰溜冰场、婚礼教堂、美容媒体会所、VIP别墅包房、特色餐饮酒吧、外围海景酒店 经营效果 尚在规划建设之中，当地政府非常重视，并引起国内主流媒体关注报道 60

61 以上项目成功经验总结 主题性 大众性 参与性 娱乐性 享受性 商业性 依托城市旅游度假区大背景
建筑上追求造型别致，打造城市建筑标志，并追求与周边环境的融洽 有可以营造别样内部空间的超大规模，并以恒温空天突破气候与季节限制 以海洋、沙滩和相关主题文化为平台，满足人们的好奇欲望 适当利用各种科幻设施，并提供各种舞台剧的娱乐造势活动，提高现场娱乐秀的欢乐气氛 设计和提供尽可能丰富的戏水游乐设施，追求游客的体验和参与性，并保证老少皆宜、各取所乐，以项目消费基本层面的大众化保证人气 利用项目人气，尽可能提供多样化的康体、美容、餐饮、娱乐、商务等综合休闲商业服务设施，增加客户休闲时间和消费内容，加大项目的商业服务价值和盈利空间 主题性 大众性 参与性 娱乐性 享受性 商业性

62 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

63 第七章 项目规划方案初步构想

64 （一）项目定位 1、总体定位：海洋乐园建设成为一个全方位体验式模拟海景戏水乐园。采用开合式玻璃穹顶框架构造，利用科技手段对室内温度进行恒温调节，弱化季节及天气的影响。 2、功能定位 海洋主题区 海浪沙滩区 该区主体部分由近万平方米的人造海洋、数千平方米的人造沙滩及木制人行观海平台组成，同时包括海中升降舞台、海豚表演场、潜水俱乐部、巨型投影效果系统、沙滩排球、渔人码头、滨海观景餐饮广场等海滨特有的风情游乐项目。 “海市蜃楼”舞台 人造海洋中央部分，设有数百平方米的升降舞台。舞台上可以演绎各种海边风情的演出，给人以观看“海市蜃楼”的感觉。 热带风情区 大众娱乐区 主要面向常规游客。利用科技手段，建设各种以水为主题的游乐设施，包括：。这样，可以丰富游客游玩的内容，延长游客在海洋乐园内逗留的时间，吸引游客体验更多的衍生服务，利用完善的商业配套项目，提供完整的休闲娱乐体验。 主要内容：漂流河、综合历险（水中攀岩、山洪大营救等）、趣味景观区（雾峡谷、深潭瀑布、一线天等）、外围观光道路、儿童戏水池、功能药物水疗区、情人湖、梦幻跃水池、骑士冲浪池、海滨帐篷露营区、休闲区等。 VIP综合休闲区 面对高端客户。主要设有海滨别墅区（内设棋牌、VIP-SPA、戏水包房……）、熏蒸综合理疗区（干蒸、湿蒸、光波、色光、香熏、冰雪、矿物综合再生功能理疗等）、VIP-SPA区、迷你高尔夫球场、SIP休闲池、观景天台、水族馆、女子舍宾休闲中心、综合时尚娱乐区（酒吧、音乐吧……）

65 （二）概念设计构想

66 概念设计构想——方案一 1、建筑规划构想 建筑概念：七彩水母 建筑特色：水面环绕的岛屿上，彩绘屋顶，直径160m
用地面积：用地面积83800㎡ 建筑体占地：27000 ㎡ 建筑高度：40 m

67 概念设计构想——方案一 2、平面功能规划构想 VIP综合休闲区 大众娱乐区 海浪沙滩区＋ 文化演绎区 主要内容基本参照成都海洋乐园
考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量 大众娱乐区 海浪沙滩区＋ 文化演绎区

68 概念设计构想——方案二 1、建筑设计构想 建筑概念：海之岩 建筑特色：长350m，宽150-200m水面环绕的岛屿上，可开启屋顶
用地面积：105000㎡ 建筑体占地：48000㎡ 建筑高度： 40-50m

69 概念设计构想 ——方案二 2、平面功能规划构想 VIP综合休闲区 大众娱乐区 主要内容基本参照成都海洋乐园
考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量 海浪沙滩区＋ 文化演绎区

70 3、内部设施设置 丰富多彩的内部游乐设施，增强游客体验经验

71 概念设计构想 ——方案三 1、建筑设计构想 建筑概念：飞翔之海鸟 建筑特色：长400m，宽150-260m 占地面积：105000 ㎡
建筑体占地54000 ㎡ 建筑高度：50-60m

72 概念设计构想 ——方案三 2、平面功能规划构想 VIP综合休闲区 海浪沙滩区＋ 文化演绎区 主要内容基本参照成都海洋乐园
大众娱乐区

73 （三）方案比较 方案一、方案二 方案三 优势 劣势 项目总投资及融资压力相对较小 项目对周边交通的干扰相对较小 建筑体量可更具视觉冲击力
建筑内部可利用空间更大，既有利于营造更具效果的海洋风景，也便于设计更加丰富多彩的娱乐功能与特色 各种功能设计更具层次性，利于拓展消费群体 劣势 娱乐项目及尺度设置受到限制，可能影响娱乐效果和市场影响力 建造成本较高，投融资压力较大 项目内部空间利用不足，不利于节能

74 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

75 第八章 项目运作思路

76 （一）项目经营管理模式 由于项目属于综合型博览城的有机组成部分，建议政府首先明确必要的支持政策，统一委托博览中心投资公司通过招拍挂方式以较低的地价获取项目建设用地，然后由其通过市场化招商，引进专业合作伙伴成立专门的项目公司，由项目公司具体负责海洋乐园的投资、建设及运营

77 （二）项目创收及盈利模式 收益方式 预计比重 出售门票 大众戏水 35％ 提供娱乐、休闲、餐饮等配套服务 55％
内部商业广告、展览、婚礼、婚衫摄影及其他节庆活动商业赞助等 5％ 玩具、旅游工艺品纪念品 旅游目的地的房地产开发 人气点 利益点 项目成功三要素 形象点

78 （三）项目建设周期 时间 项目建设工程进度 期间 2008.3～2008.6 项目初步定位研究 4个月 2008.6～2008.10
项目详细可研及立项报批 2008.3～2009.5 寻找合作伙伴及拓展融资 15个月 ～2009.7 地质勘探 规划方案国际征选、详规与施工图设计及报批 10个月 2009.8～2012.8 项目建筑及装修施工、设备安装，人员招聘及培训 36个月 考虑主要工作交叉推进，预计项目总建设周期4年

79 （四）项目融资计划 多渠道融资： 土地抵押贷款融资15～20％ 打包土地收益转投资15％ 合作伙伴投资及融资10～15％
在建工程抵押融资40～50％ 其他渠道融资5～10％

80 第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义

81 第九章 项目开发的社会价值与意义

82 作为一个旅游配套，项目的社会价值将远远大于其自身产生的经营效益
项目开发的社会价值与意义 作为一个旅游配套，项目的社会价值将远远大于其自身产生的经营效益 城市规划层面 烘托博览会展中心，提升区域城市形象 合理配置区域资源，完善区域城市配套 增添区域旅游热点，打造新的旅游板块 区域经济发展层面 提升区域土地价值，实现城市经营价值最大化 改善区域经济结构，提升区域核心竞争力 推动旅游产业升级，带动相关产业发展，增加地方税收 社会服务层面 改善区域投资环境，提高市民生活质量 带动就业 作为博览中心的有机组成部分 为博览中心提供商务休闲配套 为酒店、办公、住宅等高利润项目提供独特配套，提升其档次与价值 充分利用其他功能带来的人气资源，增加其停留与消费时间，将其转换为经济价值

83 演示完毕！谢谢！