新北市中和區南勢段都市更新公聽會 實施者: 兆利建設股份有限公司 規劃單位 :新北都更建築經理股份有限公司 設計單位 : 蔡錦宗建築師事務所

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1 新北市中和區南勢段都市更新公聽會 實施者: 兆利建設股份有限公司 規劃單位 :新北都更建築經理股份有限公司 設計單位 : 蔡錦宗建築師事務所
專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉28 聯絡人 : 黃先生 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 101年10月13日 社團法人新北市都市更新學會網站 : 新北市政府城鄉局都更科站 :

2 都市更新的好處 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 解決法 令限制 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決
解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 2 2

3 都市更新的好處-容積獎勵效益 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 住宅區法定容積 898.81坪 300% 2696.43坪
都更等獎勵容積 27.46%×300%=82.38% 740.44坪 坪數總量 總銷 虛坪(不含捐贈公益設施 ) 坪效 : / (土地)=6.45倍 總容積 坪 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 0% 都更容獎 27.46 % 容積移轉 土管獎勵 開放空間 停車獎勵 其他獎勵 0.00% 合計 27.46% 都市更新容積獎勵 容積移轉 坪效：1坪土地=6.45倍 土地管制要點獎勵 法定容積300% 3 3

4 財務分析 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 11.65萬/坪×6249.98坪=72812.27萬 RC鋼筋構造
建築設計費 萬 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯 885萬 118戶 拆遷補償＋都更基金 0 萬 其他顧問費 566.95萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 620萬 房租補貼 0萬 預計發0個月 合法拆遷補償 其他拆遷補償(暫定) 萬 地籍整理費+調查費 ＝ 萬 貸款利息 萬 稅金 89.21萬 管理費用 總務人事管理費 萬 信託費(含續建承諾) 796.69萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 萬 42.40% 地主分配 : 萬 比 例 : % 4 4

5 權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙
共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔6,500萬 10% 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1300- 共同負擔650=650萬) 實際選配600萬 (找: =50萬) 實際選配700萬 (補: =50萬) 5 5

6 資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約9.99億籌措如下 新屋選配原則
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約9.99億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 5.99億 ◎ 營建廠商攜資約 40% : 4.00億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選 ◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

7 都市更新效益 更新二大目標 ㄧ、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 二、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標：
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 規劃綠地集中，環境優良 ◎ 提升性能 : 綠建築、智慧建築 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增 ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：380cm 地下一層：355cm 2F～14F ：300cm 地下二層～三層：310cm ㄧ、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 二、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。