河南省长葛市 房地产市场报告.

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1 河南省长葛市 房地产市场报告

2 目录 Ⅰ.城市概况发展研究 Ⅱ.区域房地产市场研究 Ⅲ.未来市场竞争研究

3 Part 1: 城市概况发展研究 I. 城市区位分析 Ⅱ. 城市未来前景研判

4 长葛：许昌主要的卫星城镇，依托产业转移和自身规划，极具发展活力
城市概况 长葛市隶属河南省许昌市，位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，辖8个镇和4个乡及四个街道办事处，总面积648.6平方公里，总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。

5 交通：位置优越，交通便利 城市概况 长葛交通发达，集铁路、公路、航空优势于一体，区位优势突出。
长葛地处中原腹地，交通运输便利，国家南北交通大动脉京广深港高速铁路、京广铁路、107国道、京港澳高速公路、 郑石高速公路穿境而过；城北25公里即是郑州新郑国际机场；优越的地理位置确定了其未来非常鲜明的发展前景。 长葛距离郑州市40公里，距离许昌市10公里，处于30分钟都市生活圈中心，是建设中原城市群的核心区域。

6 经济：区域经济增长快速 城市概况 2009年综合实力在全省县域经济排序中居第12位。2010年完成生产总值257亿元，同比增长13.2%；增长16.3%；全社会固定资产投资160亿元，同比增长25.3%；农民人均纯收入7385元，同比增长12.8%；城镇居民人均可支配收入14045元，同比增长10%；城镇化率达到43.36%。

7 经济：产业结构发展清晰 城市概况 八大产业聚集区，重工业发展实力强劲
金刚石制造及制品、机械装备制造、电瓷电器、建筑卫生陶瓷、有色金属加工、农副产品加工、纺织服装、人造板材加工等八大产业集群。其中，金刚石制品加工业生产规模亚洲第一、世界三强；三轮汽车年产销量居全国第三；有色金属加工业长江以北规模最大；拥有黄河旋风、众品食业、森源电气3家上市公司。 产业基地带动区域行业经济发展 2009年11月18日，中国建筑卫生陶瓷协会正式授予长葛市“中国中部卫浴产业基地”称号，这标志着首个国家级卫浴产业基地在长葛诞生。 2010年10月11日，长葛市被中国工程机械工业协会正式授予“全国小型建筑机械产业基地”称号

8 前景：中原城市群核心城市区节点城市、郑许经济联动发展节点城市
城市概况     《中原城市群总体发展规划纲要》（2006—2020）中提出，郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市（县）作为重要节点城市加快发展。       新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。长葛中心城区近期主要向南呼应许昌发展，远期向北呼应新郑发展。

9 小结：城市未来发展不可限量 城市概况 1、政府政策大力支持； 2、城市居民购买力增强； 3、经济进入快速发展时期； 4、产业及城市发展规划清晰。 在中原城市群的规划整体环境下，长葛作为中原城市群核心区域的节点城市，城市正在进入一个快速发展阶段，而房地产行业作为城市领跑者，未来前景广阔。

10 Part 2: 区域房地产市场研究 I. 房地产整体市场研究 II. 区域市场研究分析

11 长葛房地产市场概况 房地产整体市场 房地产市场处于稳步上升阶段
长葛市房地产近两年来开始活跃。长葛市投放的产品品质较高，各项目的竞争力同样跃升至一个新层次。 目前长葛商品房销量从08年40万平米，09年65万平米，到10年70㎡，每年稳定逐步在增加。 价格在08年的1830元/㎡，09年的2100元/㎡，10年的2500元/㎡,价格稳步上涨。 房地产市场处于稳步上升阶段

12 长葛商业概况 长葛商业概况 商业主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射，有长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场（装修未正式开业）、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都 A、商业形态主要以沿街店及低档商场为主，中高档的综合百货店稀缺； B、中高端商业发展缓慢，无法较大的满足当地市场需求； C、长葛市紧缺以餐饮、娱乐为代表的商业形态。

13 长葛商业概况 项目名称 项目位置 项目现状 长社路 步行街 长社路文化路交叉口东200米（香港商业街正对面）
占地面积约20亩。两层式商铺，上下不连通，每间约20㎡。租金每月 元左右； 二层店铺绝大多数空置，租金为每月100元左右； 一峰购物 中心 八七路与建设路交叉口西200米 三层商铺，一层为超市（统一订货管理），二层经营服装（租售给服装零售商户），三层为家居生活用品。 业态划分较为明朗，目前缺乏主要竞争对手导致长期经营封闭，服务水平差，管理理念落后，在消费者心里没有形成良好口碑。 盛世年华 长社路与人民路交叉口东南角 占地15亩，南面为多层，西面和北面为高层，沿街底层为商铺，项目刚刚动工，住宅和商铺暂未定价，也没有确切的开盘时间。 福盈门购物广场 长社路文化路交叉口东200米 整个商场一共三层，每层面积约200㎡，第一层为超市，第二层销售服装，第三层暂空，整体人流量比较少。 香港 商业街 长社路文化路交叉口东200米（福盈门购物广场东侧） 一期基本已完工，共10栋楼，230多家店铺，沿街楼上有少量住宅。其中沿街店铺为一层或两层，且已基本售完；中心商场为四层，未见出售。现在价格每平方约13500元。整个商业街预计在2011年年底开业。 丽姿华都 八七路和人民路交叉口东南角 长葛市一家老牌商场。商场共分三层，一层经营超市、化妆品和鞋；二层经营衣服；三层是一个大型的电玩城； 目前商场的二层和三层都有空置商铺，且三层空置商铺较多。 保盛生活 广场 钟繇大道与秦公路交汇处 总建筑面积近6万平米，共计建设5层（地上4层，地下1层），商场内设有手扶电梯22部，观景电梯4部，货梯6部。配置有4000千瓦用电容量、24小时监控系统、中央空调、智能安防报警系统、背影音响系统、统一收银结算系统 。 该项目规划为三个独立场馆：即百货中心、家私中心、建材中心。其内部构造设施齐全，装修档次效果一流，开业运营后将是可以与胖东来时代广场、红星美凯龙、居然之家相媲美的高档购物场所。 目前正在进行内部装修，还未正式开业

14 长葛商业概况 商业现状综述： 1、整体商业发展层次较为落后，尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上；
1、整体商业发展层次较为落后，尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上； 2、商业布局多沿主干道呈自发性发展，没有形成一个核心概念，规划性弱，核心商业不明； 3、物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零， 4、业态经营同质化严重，底商与商业街基本占有95%以上的比例； 5、业种层次较为丰富，但种类组合单一

15 长葛商业概况 商业发展前景 随着经济发展步伐的加快，未来长葛区域经济及个人消费将呈现以下三个特征：
1、整体需求将由日常满足型向时尚特色型转换，个人消费也将出现明显的选择性及品位性； 2、消费构成也将由单纯的购物向多元化发展，更多地体现在休闲、娱乐方面； 3、经营模式更多地体现在新的业态组合及业种经营模式的引入上 经济的稳定发展、社会整体消费层次以及个人消费能力的不断提升，促使长葛城市商业发展需要注入新的商业模式、新的经营内容。这不仅是城市发展的必然、也是提高居民生活水平以及区域商业层次的必然。因此，长葛必须要有一个标杆性的城市综合体商业项目（业态全面、管理先进、服务一流）来带动和引导整个城市的经济发展，这正是长葛商业地产市场发展的潜力价值所在。

16 在售项目分布图 区域住宅市场分析 在售项目分布较为分散，办案周边有四个竞争项目 宏基钻石城 远大瑞园 世纪豪庭 世纪鑫城 阳光花园
百禾都市领域 本案 在售项目分布较为分散，办案周边有四个竞争项目

17 住宅竞争个案分析---宏基钻石城 区域个案分析 项目名称 宏基钻石城 开发商 长葛市宏基伟业房地产开发有限公司 位置 长葛市葛天大道中段
规模 35万平米 产品 多层、小高层、高层 主力户型 三室两厅两卫+入户花园 价格 3500元/㎡ 客户 本地居民、周边私企老板、政府人员。农民较少购买。 销售 60% 卖点 市政旁边、教育资源、大社区、大品牌、已5500亩生态园为主。未来预期。 配套 社区配套齐全，自建商业街，实验小学，幼儿园等。

18 区域个案分析 宏基钻石城是长葛新区中高端楼盘，体量大、设计新颖。水景园林式庭院。已5500亩生态园林为主打造成熟社区，园林别墅，生态园林预计规划河南最大的人工湖与人工山消费群体中。许昌和长葛消费者占一半以上，整体销售情况良好。 项目目前一期二批次清盘，三批次现在认筹排号中预计7月开盘推出5栋多层，约400套左右，价格在3500元/㎡，包含89平米两房到08平米五房。目前整个楼盘销售有60%，销售情况较好。 目前在售全部为多层为带电梯洋房，三房占60%，两房占15%，客户主要是公务员和周边 郊县、许昌市私企老板等高收入人群。

19 区域个案分析 整体属于高端项目 社区配套： 大型购物中心、生活超市、室内羽毛球场、室内篮球场、健身娱乐中心、水吧、书吧、体操房、棋牌室、社区医疗、儿童游乐场、乒乓球室、烧烤场、银行、邮局…… 周边配套： 市民广场、林荫大道、游艇码头、音乐大道、森林欢乐谷、CS战场、马术俱乐部、野营世界、冰雪世界、山地公园、水上乐园、阳光沙滩、垂钓场、音乐岛、18洞高尔夫球场、会议中心、疗养基地、学校教育园区、温泉会所…… 依托占地6000亩的葛天生态园（35万平米的葛山、33万平方米的豫湖、100万平方米的18洞国际标准高尔夫球场、会议中心、老年疗养基地、精品生态园、学校教育园区、高端温泉会所、风情商业街等众多配套于一身）作为宣传亮点，本着绿色环保理念及人性化设计，立体景观、商业气氛等打造出欧洲景观的风格，金牌物业管理，营销推广很到位，定位明确，户型精良，销售目标针对性强，但项目体量过大，施工时间过长导致生活、商业配套设施的完善需要一个较长过程。

20 区域个案分析 三房两厅两卫 建筑面积：143㎡ 三房两厅二卫 建筑面积：124㎡ 全明户型设计，通透性好，动静区分明显。主卧设有独立卫浴、观景飘窗，弧形大阳台。是目前长葛市唯一的多层电梯洋房

21 住宅竞争个案分析---远大瑞园 区域个案分析 项目名称 远大瑞园 开发商 长葛市远大房地产有限公司 位置 颖川大道中段路北 规模 30万平米
产品 多层、小高层、高层 主力户型 129平米三室两厅两卫 价格 多层1860元/㎡，小高层 元/㎡ 客户 本地居民、周边私企老板、长葛东区上班族、政府公务员和少量乡镇居民 销售 一期在售60%，二期开发 卖点 居住中心、教育资源、大社区、位于政府规划居住区。 配套 县政府等行政配套、自配幼儿园、实验中学、体育馆、三赵骨科医院。

22 区域个案分析 远大瑞园是长葛高端楼盘之一，项目本身定位为高品质、高绿化、低密度。
项目分期为二期，一期多层销售60%小户型房源不多二房售完，以三房为主在售、五房复式在售，多层价格为 元/㎡。小高层11层，二期规划高层为主。 客户以公务员、私企老板和周边上班族较多。 户型以大三房为主

23 区域个案分析 三房两厅两卫 建筑面积：129㎡ 四房两厅两卫 建筑面积160㎡ 南北通透，全明设计，入户花园、局部架空，赠送面积大

24 住宅竞争个案分析---世纪豪庭 区域个案分析 项目名称 世纪豪庭 开发商 长葛市世纪鑫实业发展有限公司 位置 长葛市颖川大道中段体育场东临
规模 10万平米 产品 多层、小高层 主力户型 104三室两厅一卫、142三室两厅两卫 价格 元/㎡ 客户 本地居民、周边私企老板、政府公务员和少量的乡镇居民 销售 90% 卖点 行政中心、周边教育资源、市政规划居住区。 配套 县政府等行政配套、体院馆、实验幼儿园、实验中学、三赵骨科医院。

25 区域个案分析 世纪豪庭的户型以实用性户型为主，104㎡—142㎡的户型占到了80%，以三室两厅一卫为主力户型。目前尾盘剩余少量房源。价格 元/㎡。 客户主要为本地客户和周边乡镇客户。

26 区域个案分析 两房两厅一卫 建筑面积：85㎡ 三室两厅一卫 建筑面积：104㎡ 三室两厅二卫 建筑面积：142㎡
户型设计紧凑合理，通透性、采光好，全明设计、大阳台面积赠送等卖点

27 住宅竞争个案分析---世纪鑫城 区域个案分析 项目名称 世纪鑫城 开发商 长葛市世纪鑫实业发展有限公司 位置
铁东路与颖川大道交叉口（体育场对面） 规模 12万平米 产品 多层、小高层、高层 主力户型 户型较多，已三室二厅二卫为主 价格 多层1700、高层2800元/㎡ 客户 本地年轻居民、大量的乡镇居民、周边私企老板。 销售 90% 卖点 已多种时尚创意户型，居住为中心。有商业街道。成熟小区现房发售。周边教育配套为重点。 配套 县政府等行政配套、体院馆、实验幼儿园、实验中学、三赵骨科医院。

28 区域个案分析 本项目现况处于清盘，商铺售完，住宅剩余几套房源。入住时间为今年年底。多层价格为1700㎡，小高层为2800㎡
此次推出户型主要针对私企老板和长葛周边的年轻客户群，产品以实用为主，低总价和较高的经济性是其最大 的卖点。 客户多为长葛的年轻上班族和周边年轻客户

29 区域个案分析 三房两厅二卫 建筑面积143㎡ 两房两厅一卫 建筑面积110㎡
客厅主卧朝阳，180度景观大飘窗的设计，增加了房间的采光性和通透性

30 住宅竞争个案分析---百禾都市领域 区域个案分析 项目名称 百禾都市领域 开发商 长葛市百禾房地产开发有限公司 位置 商都大道与万三路交叉口
规模 10万平米 产品 多层、高层 主力户型 ㎡三室二厅二卫 价格 元/㎡ 客户 部分本地人、乡镇部分年轻客户、周边生意人、周边公务员 销售 90% 卖点 体验观景、水系、紧邻商都大道、成熟型社区。 配套 中心景观广场，超市，保盛家具广场。小学、中学。

31 区域个案分析 本项目已三房为主以居住为中心。主打年轻和首次置业、经济实力较弱的客户。
其紧邻商都大道，低总价、高实用性也降低了投资客的投资门槛 客户主要是年轻购房者和部分投资客

32 区域个案分析 三室二厅二卫 建筑面积：139㎡ 三房二厅二卫 建筑面积：116㎡ 一梯两户，南北通透和采光性较好，设计有飘窗和大阳台设计

33 住宅竞争个案分析---城市花园 区域个案分析 项目名称 城市花园 开发商 长葛市保盛房地产开发有限公司 位置 长葛市金桥路与铁东路交汇处
规模 10万平米 产品 多层、小高层 主力户型 三室二厅二卫 价格 多层1700、高层2690元/㎡ 客户 主要是本地的投资客、年轻的购房者、乡镇部分年轻客户. 销售 80% 卖点 地段优势，周边配套齐全，高绿化，低密度，已居住为中心。 配套 处于新区中心商业、教育、生活等资源丰富完善。

34 区域个案分析 本项目是共19栋楼2栋小高层17栋多层住宅，多层1700元/㎡小高层2690元/平米，车位3000元/㎡，明年3月入住，地下商铺未售，项目销售阶段为80%，存量不多，多为顶层房源。外立面为 涂料。周边配套比较完善相对来说销售较好。 本项目户型为三房、二房为主，居住为中心，商业配套完善。 客户主要是本地的投资客、年轻的购房者、乡镇部分年轻客户

35 区域个案分析 两室两厅一卫 建筑面积：90㎡ 三室二厅二卫 建筑面积：139㎡ 户型南北通透，全明设计，增加有飘窗和大阳台，居住舒适性强

36 在售项目情况 区域住宅市场分析 项目名称 建筑面积 （万㎡） 项目位置 销售价格 （元/㎡） 建筑形态 面积段 （㎡） 去划率 （%）
产品特点 宏基钻石城 35 葛天大道中段 多层3500 别墅 7800 多层、 小高层 高层 65 规划5500亩大型生态园林，项目配套完善。一梯二户。电梯洋房。 远大瑞园 30 颖川 大道中段路北 2300—2700 94-188 60 通透性好，一梯二户，大社区。 世纪豪庭 10 颍川大道中段体育场东临 85-150 70 实用性住宅。一梯二户。 世纪鑫城 12 铁东路与颍川大道交叉口 多层1700 高层2800 多层 48-206 95 一梯两户，通透性好。 百禾都市领域 长社路与铁定路交叉口南500米路西 多层 小高层 85-160 90 楼层错落有致的分布，两梯三户户 一梯两户。 阳光花园 金桥路与铁东路交汇处 高层2690 多层， 84-140 80 一梯二户，一梯三户。预计开发4 期、5期高层。

37 1、项目都有一定的规模，10万㎡以上项目较多，并且出现了区域性远郊大盘
2、价格水平：多层均价在1700元/平米左右，高层在2300—2700元/㎡左右，别墅产品在7800元/㎡左右。 价格差很大主要是因为多种建筑形态并存造成的局面（小高层、高层、花园洋房、别墅），虽然本区域消费能力有限，但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者（政府官员、私企老板、白领），定位准确，销售前景可观 3、产品：市场上产品目前以小高层为主，附带少量多层、别墅；未来发展趋势也是以小高层、高层为主。户型面积段在80—160平米之间，两房在80—100之间，三房在115平米以上，市场上主力户型为三房。多层一梯两户，高层一梯两户、或者两梯三户。 4、产品的附加值：在长葛由于出现了定位较高端的楼盘，所以智能化设施、双气设施、品牌物业管理、会所、高端建材、生态园林等已经出现，并被赋予较高的产品附加值被客户认可。未来必将是高端社区的必备条件。 5、项目的销售情况较好，尤其是远郊的配套较好的高档楼盘，客户定位精准，倡导绿色生态园林式住宅，销售非常好。

38 住宅分析---区域产品特征分析 区域个案分析 项目名称 建筑形态 面积段 （㎡） 主力户型 宏基钻石城 多层、小高层、高层、别墅
3房129㎡、143㎡ 远大瑞园 多层、小高层、高层 94-188 2房94㎡、3房129㎡、四房140㎡ 世纪豪庭 多层、小高层 85-150 2房85㎡、3房104㎡ 世纪鑫城 48-206 2房98㎡、3房103㎡、128㎡ 百禾都市领域 85-160 2房85㎡、3房116㎡、139㎡ 阳光花园 多层，小高层 89-140 2房89㎡、3房119㎡、140㎡

39 区域个案分析 区域产品特征分析小结 已售在售项目中多层、小高层物业目前是市场上的主流产品，高层产品在市场上比例正在逐步增加。并且出现了别墅产品。 市场中的主力户型是85—100㎡的两房和 ㎡左右的三房；中小户型套数保有量较多。这意味着市场对85—100㎡两房和 ㎡左右三房客户争夺严重，而50 ㎡ 左右小户型和140 ㎡以上大三房、四房户型属于明显市场空白点。 部分高性价比产品、产品创新项目，如宏基钻石城电梯洋房产品，因此以产品为导向的销售执行推广原则是目前市场中最有效果的竞争武器。

40 住宅分析---区域客户分析 区域个案分析 项目名称 主力客户群区域 主力客户年龄 宏基钻石城 非长葛65％、长葛35％ 30-45岁之间
远大瑞园 非长葛40%、长葛60% 30-50岁之间 世纪豪庭 30-40岁之间 世纪鑫城 百禾都市领域 非长葛30%、长葛70% 阳光花园

41 区域客户分析小结 区域个案分析 长葛本地的客户占到了60%左右，其余40%为外地客户，主要为下面乡镇客户。高档项目周边的区域客户更多。
主力客户年龄在30-40岁，多为首次自住置业，投资性客户较少。其它年龄段的客户有待挖掘。 对区域外客群的把握和本地客群的挖掘将是未来客户挖掘的主要方向

42 长葛楼市分析小结 整体商品房市场价格分层与产品强烈相关，区域之间差别并不是很大。
目前市场价格基本趋同，个楼盘差异性不大，需要在产品优势、附加值方面、性价比等方面发力。 客群目标趋同，需要进一步细分，挖掘细分市场 高性价比产品、产品创新项目受市场追捧。 项目营销推广手段普遍有限，主要以户外为主，形象包装差。 未来市场竞争更加激烈；本案周边市场外部环境竞争异常激烈。 未来中原城市群的核心地位对房地产市场来说是极大的推动，未来价格上涨预期非常明显。

43 Part 3: 未来市场竞争研究 I. 目前市场的供销情况 Ⅱ. 本地块的SWOT分析

44 目前市场供销状况 项目名称 建筑面积 （万㎡） 楼盘销售情况 可售面积 宏基钻石城 35 一期分三小期，二期清盘，等待三期开盘。 15
远大瑞园 30 分二期，在售一期销售60%二期开发种 18 世纪豪庭 10 一期多层售完，剩余房源不多小高层顶层房源 1.2 世纪鑫城 12 一期二期发售现房。等于清盘。 1 百禾都市领域 一期11栋楼在售9栋多层，2栋小高层未售 阳光花园 明年交房，尾盘，商铺未售。预计开发4期5期。 1.5 卓越香格里拉 70 一期部分售完 50

45 区域市场供销小结 长葛市商品房销量从08年40万平米，09年65万平米，到10年70万平米，每年稳步增长，近两年销售较为平衡，一般在交房时基本售罄。 在售项目中大部分多为多期开发，后期投放量将继续增加，加上在售项目的后期投放市场，总投放面积近100万㎡。主要集中在东南区域。 区域后期市场有一定竞争压力，大体量供应主要集中在远郊高档项目，但是由于每年的去化量较大，所以未来市场前景非常好。