KOHO MALL市场定位报告 2013年3月5日.

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1 KOHO MALL市场定位报告 2013年3月5日

2 目 录 宏观环境分析 微观市场分析 SWOT KOHO MALL定位

3 目 录 宏观环境分析 微观市场分析 SWOT KOHO MALL定位

4 平湖经济概况 人口 深圳市人均可支配收入 2009年末，平湖街道常住人口达24.86万人。其中，户籍人口约1.85万人。
2010年末，平湖街道常住人口达29.25万人。其中，户籍人口约1.9万人。 2012年末，平湖街道常住人口达35万人。其中，户籍人口约2.5万人。 平湖街道有约25万的外来人口，总人口量达到60万。 深圳市人均可支配收入 一、2012年深圳经济运行情况。根据统计显示，2012年深圳全市生产总值为 亿元，比上年 增长10 .0%，生产总值在全国内地城市中继续位列第四。 二、2012年深圳常住居民人均可支配收入40742元，比2011年名义增长11.6%，扣除价格因素实际增 长8.6%。 三、2011年CPI指数相对较高，2012年CPI涨幅相对收窄，也让2012年居民人均可支配收入相比 2011年有明显增长。

5 平湖经济概况 支柱产业 工业总产值 社会消费品零售总额 平湖主要支柱产业为工业、物流业。
现有各类工业企业1200多家，覆盖了电子、塑料、金属、玩具、纺织、机械、印刷、纸品等多种行业。 工业总产值 2010年，全街道共完成工业总产值247.28亿元，占龙岗区7.2%，同比增长6.8%；其中，规模以上工业总产值179.37亿元，同比增长13.4%。 社会消费品零售总额 2012年，平湖街道社会消费品零售总额45.46亿元，占龙岗区9.9%，同比增长16%。

6 平湖经济概况 深莞惠三地经济指标

7 区域未来规划 平湖概况—立足深圳、依托珠三角、辐射深莞惠。
道路规划 平湖概况—立足深圳、依托珠三角、辐射深莞惠。 平湖位于深圳市北部，东邻横岗，南靠布吉、坂田、南湾，西北与宝安区接壤，距离香港特别行政区25公里，是深圳和东莞、龙岗和宝安的交接点。辖区总面积40.77平方公里，总人口约60多万。 平湖地理位置得天独厚，域内立体交通网络畅顺通达，辐射连接珠三角地区和全国各地。平湖已成为深圳与外部联系的重要门户。

8 区域未来规划 轨道规划 铁路方面：京九线、广九线 穿基地而过，平盐线、平南线在 基地内与京九线接轨，盐田国际 中转港、蛇口集装箱港经此两线
辐射国内外，己投入使用的日编 组能力8000车次的平湖南铁路编 组站位于基地中心。 公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己形成。

9 区域未来规划 深圳轨道交通规划示意图 据政府文件报道：地铁16号线提前建设 平湖规划设4站
轨道规划 16号线原计划连接福田区益田村和龙岗中心城回龙埔，从福田区跨越梅林检查站、坂田至平湖，同时行径东莞凤岗至 龙岗中心城。线路全长39.8公里，设26站，投资267亿元。2011年，市政府批准龙岗区政府关于提前启动轨道交通16号线前期工作的请示，原定于2020年后实施的轨道交通16号线提前上马终点站暂时设置在平湖，预留连接端口，并拟采用“轨道+城市更新”的投融资方式展开工作。 深圳轨道交通规划示意图 据政府文件报道：地铁16号线提前建设 平湖规划设4站 分别为上木古、华南城、平湖和平湖东，平湖将迈入地铁时代 16号线路图 平湖东 平湖 16号线地铁线的开建，标志着平湖也将迈入地铁时代。地铁建成后，除了平湖人出行更方便之外，地铁引领的城市更新立马将会随之上马，平湖的交通和城市面貌必将随着地铁时代改变模样。 轨道交通是城市经济社会发展转型的工具，随着地铁开进平湖，平湖的特区一体化将加速，“有发达的、现代的轨道交通，平湖将会迎来文明的都市文化生活。 本案 华南城 13号线路图 上木古

10 区域未来规划 轨道规划 濒临KOHO MALL广弘中心项目的平新大道，该路段为双向六车道，部分路段为双向八车道，绿化以及路灯等工作陆续完成，此次政府出资的1000万元用于平新大道的绿化，力求将其打造成为平湖一流的景观道路，2012年，平湖街道强力推动辖区7条主干道建设。目前已经完工的良白路是良安田社区的对外通道，科园西路是禾花社区的市政路，作为平湖北部过境通道的平大路主路面已通车，作为中部物流组团路网中西走向重要主干道的富康路已完成。 道路建设逐渐完善，平湖各项商业蓬勃发展，蓄势待发。 平湖人足不出门便可以满足一站式购物需求，本项目荟萃吃、喝、玩、乐、购业态。

11 区域未来规划 人口规划 以平新北路为连接道路，在距KOHO MALL广弘中心约3公里范围内，目前约有人口25万；未来随着佳兆业茗翠园、佳兆业大观邸、总建筑面积30万平米的和记黄埔御峰园、九号院馆、威凤山庄、翠峰丽景、东都雅苑、融湖中心城、上木古苑的陆续入住，以及华南城二期的全面进驻，周边潜在消费群将达到40万以上。 伴随城市升级改造的进一步实施，未来平湖常驻人口的比例将扩大。 威凤山庄 约1800人 辅城坳社区 约60000人 九号院馆 约1500人 融湖世纪花园 约36000人 华南城商户及员工 目前约20000人 翠峰丽景 约3000人 禾花社区 约1800人 佳兆业 茗翠园 大观邸约10000人 上古木村 约50000人 新木村 约65000人 和记黄埔御峰园 约9000人 KOHO MALL 周边人口统计 合计326800人

12 1、平湖街道主要支柱产业为工业、物流业；现已由政府规划产业 升级，大型商业产业将会逐渐取代原有物流，成为平湖片区主导 经济支柱。
区域未来规划 小结： 1、平湖街道主要支柱产业为工业、物流业；现已由政府规划产业 升级，大型商业产业将会逐渐取代原有物流，成为平湖片区主导 经济支柱。 2、平湖街道社会消费品零售总额达45.46亿元，增速较快。 3、平湖街道总人口达60万，常住人口数近35万，人口密度较高。

13 目 录 宏观环境分析 微观市场分析 SWOT KOHO MALL定位

14 项目基本情况 平 新 北 路 富 安 大 道 项目经济技术指标 规划用地面积 45388.25㎡ 规划占地面积 18363.40㎡
规划总建筑面积 ㎡ 地下车库面积 ㎡ 容积率 2.48 建筑密度 40.4% 绿化率 31% 规划停车位 1050个 地上规划停车位 200个 地下规划停车位 850个 平 新 北 路 富 安 大 道

15 项目基本情况 地理位置 位于深圳龙岗区平湖平新北路、富安大道交界处，区域内交通方便快捷，毗邻机荷高速华南城出口，距离深圳市中心仅20公里，东接惠州，南靠香港，西临东莞，辐射珠三角。项目所处的龙岗区位于珠江口东岸深莞惠城市圈的重要节点，是连接珠三角经济圈与海峡西岸经济区的重要通道，与惠州的惠阳区、东莞的凤岗镇相接，与深圳市罗湖、盐田、宝安三个区相邻，东部海域与香港海域相连。 205国道和深汕、机荷、水官、南坪、清平等7条高速公路，广深、京九、平盐和正在规划建设的厦深高速铁路，以及正在修建的深圳地铁13号线、16号线穿境而过，区域存在极佳的升值潜力。

16 项目基本情况 项目四周分析 北面 住宅 群 西面—住宅群 本案 东面—住宅群 南面 华南城

17 项目基本情况 1、项目地处平湖中心区，平湖富安大道与平新北路交汇处，地理位置优越， 商圈发展尚需培育；
小结： 1、项目地处平湖中心区，平湖富安大道与平新北路交汇处，地理位置优越， 商圈发展尚需培育； 2、项目总占地1.8万㎡，总建筑面积14万㎡，包含写字楼、商业等多种业态。 3、深圳正积极实现关内关外一体化，政府高度重视，平湖作为深莞惠周边城市的重要节点，项目必将成为区域名片，作为区域商业引擎，周边配套日渐成熟，商业氛围旺盛指日可待. 4、集中商业在城市及商业主干道侧基本有临街面。 5、项目可达性高，公共交通便利，未来道路交通通畅，临地铁站。

18 项目基本情况 车程半小时生活圈

19 商 圈 分 析 住宅分析 广弘中心周边平湖、布吉、观澜以及东莞凤岗等地近几年房地产发展迅速，新建大量住宅、商铺以及写字楼，规模以上住宅区超过50多个，总面积约1200万平方。 平湖住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 平湖片区主要楼盘 平湖片区 慢城 布吉石芽岭公园附近的生态新区 普通住宅,多层,小高层，总建筑面积约27万㎡,总户数约为2千多户。 龙园意境天赋 布龙路与景芬路交汇处 别墅,高尚住宅,高层,小高层,联体别墅，建筑面积17.8万㎡，总户数为1625户。 左庭右院 布吉深惠路与李朗路交汇处向北约200米 普通住宅,多层,高层,小高层，建筑面积：10.9万㎡，入伙时间为2006年10月，总套数为783套。 威凤山庄 平湖镇平湖村凤凰大道旁 普通住宅,别墅,多层,高层,小高层,联体别墅，建筑面积6.6万㎡，总户数394户，2007年10月入伙。 和黄御峰园 平湖街道办凤凰大道 别墅,高尚住宅,高层,小高层,联体别墅，建筑面积约37万㎡，总套数约600套，2009年底入伙。 九号院馆 平湖凤凰大道 商住楼,高层,小高层，建筑面积7.2万㎡,总套数585套,2007年底入伙。 佳兆业茗萃园 平湖街道良安田平安大道与良白路交汇处 高尚住宅,高层,小高层，建筑面积约30万㎡，总套数为2992套，2010年底入伙。 翠峰丽景 商住楼,高层,小高层，建筑面积3.57万㎡，总套数331套，2006年12月入伙。 华南西苑 平湖镇华南城西侧 商住楼,小高层，建筑面积约16万㎡，2008年2月入伙。 东都雅苑 平湖镇平龙大道与裕和北街交汇处南侧 普通住宅,多层,高层,小高层，建筑面积约4.3万㎡，总套数334套，2004年4月入伙。 融湖中心城 平湖镇平新北路与平龙路交汇处 2012年12月开盘一期；2013年入伙；总共30栋高层，共16000套；70万平方米； 合计 11 230.37万平方米

20 商 圈 分 析 住宅分析 布吉住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 布吉片区主要楼盘 布吉片区 中城康桥 布吉李朗大道东侧
商 圈 分 析 住宅分析 布吉住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 布吉片区主要楼盘 布吉片区 中城康桥 布吉李朗大道东侧 普通住宅,多层,高层,小高层，建筑面积35万㎡，2001年10月入伙。 中海怡翠山庄 布吉布龙公路北水径村 普通住宅,多层,独栋别墅，建筑面积30万平方米，分4期发展，共3207个单位，全部建成后可容纳一万余人居住，入伙时间为2002年3月。 康达尔花园 布吉大芬村 普通住宅,小高层，建筑面积2、3共为期54万㎡，2002年6月三期入伙，三期户数为734户。 桂芳园 布吉深惠路与李朗路交汇处 普通住宅,公寓,高层,小高层，三期建筑面积7.7万㎡，三期入伙时间为2006年10月，户数为903户。 信义假日名城 布吉百鸽路 普通住宅,多层，总建筑面积38万㎡，为布吉新城区最大的法国风情度假物业。入住户数4500户。 万科城 布吉坂田雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇处 别墅,高尚住宅,多层,小高层,联体别墅，建筑总面积约52万㎡，户数约为4300户， 佳兆业·可园 布吉布沙路大芬油画村对面 普通住宅,小高层，总建筑面积近60万㎡，户数约为6000户。 四季花城 梅观高速与布龙公路交汇处 普通住宅,多层,高层,小高层,独栋别墅，建筑面积53万㎡，入伙时间为2002年。 第五园 布吉坂田雅园路(万科第五园)南 普通住宅,多层,高层,小高层，建筑面积10万㎡，入伙时间为2009年，总户数为758户。 茵悦之生 布吉街道三联社区松源路1号 普通住宅,多层,高层,小高层，总建筑面积约28万㎡，三期入伙时间为2007年3月， 英郡年华 布吉镇深惠路旁(布吉丹竹头) 高尚住宅,高层,小高层，建筑面积23.9万㎡，约为2200套，入伙时间为2009年。

21 商 圈 分 析 住宅分析 布吉住宅统计 布吉片区 百合星城 布吉罗岗路口
商 圈 分 析 住宅分析 布吉住宅统计 布吉片区 百合星城 布吉罗岗路口 普通住宅,高层,小高层，建筑面积14.5万㎡，总套数为587套，2006年7月入伙。 百合山庄 布吉深惠公路南侧 普通住宅,多层,小高层，建筑面积10.00万㎡，入伙时间为2001年4月。 月朗苑 北临雅园路、西靠坂雪岗大道 普通住宅,小高层，总建筑面积约10万㎡，总套数892套，2006年12月入伙。 南景豪庭 布吉镇南岭村布沙公路 普通住宅,高层，建筑面积2.53万㎡，2003年6月入伙。 诚信华庭 布吉市府路118号 商住楼,高层,小高层，建筑面积约3万㎡，总套数193套，2006年底入伙。 大世纪花园 布吉新中心区镇政府后 商住楼,小高层，建筑面积13.4万㎡，总套数202套，2006年底入伙。 盈翠家园 布吉大芬村 普通住宅,多层，建筑面积4.20万㎡， 2002年元月入伙。 京南华庭 布吉街道办罗岗京南路1号 商住楼,小高层，建筑面积4.4万㎡，总套数333套，入伙时间待定。 荔山公馆 布吉罗岗路与荣华路交汇处 普通住宅,高层，建筑面积28.4万㎡，总套数2258套，2010年底入伙。 丽湖花园 布吉镇上水径 普通住宅,多层,小高层，占地面积26万㎡，建筑面积：30万㎡，入伙时间为2007年6月。 龙珠花园 布吉深惠路边 普通住宅,高层，共分3期，规划十六栋三十层的高楼。建筑面积：13万㎡，1997年入伙，4800户。 小计 25 525.03万平方米

22 商 圈 分 析 住宅分析 观澜住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 观澜片区主要楼盘 观澜片区 招商澜园
商 圈 分 析 住宅分析 观澜住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 观澜片区主要楼盘 观澜片区 招商澜园 观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧 22万平米低容积率的大型高尚社区，由13栋小高层、高层组成。 入住。 招商观园 观澜街道环观南路北侧 普通住宅，叠拼 多层 小高层总建筑面积为22万平方米，2382 户，2010年8月31日入伙； 中航格澜郡 观澜大和路 普通住宅总户数1664户，建筑面积约18万平方米，9-18层小高层建筑，2005年入住； 万科棠樾 林坪大道观澜高尔夫东莞球会门口 别墅；建筑面积：41万平方米；2009年12月30日入住。 观澜松柏公寓 宝安观澜富士康总部大水坑路35号 普通住宅,小高层， 2008年入伙，3万平方米。 观澜湖长堤别墅 观澜观光路与高尔夫大道之间 别墅，224套，总建筑面积约3万平方米， 入住； 十二星座公寓 观澜大水坑工业区旁边 公寓，总建筑面积约2万平方米，2002年入住， 金泽花园 观澜泗黎路 总户数：485户，总建筑面积：3.5万平方米 入住， 观澜上堤 宝安观澜高尔夫大道 别墅，总户数：244户，总建筑面积：3.6万平方米， 入住， 观澜豪园 观澜湖高尔夫球会内 住宅、酒店式公寓，总建筑面积:5.4万平方米，2002年04月入住。 晓峰居 别墅，3806户，总建筑面积：16万平方米， 2005年入住。 金地·天悦湾 环观南路鹭湖国际住区3号路 别墅，总建筑面积：22万平方米，2011年9月10日入伙。 骏景高尔夫花园 观澜高尔夫大道 普通住宅，总户数：3000户，总建筑面积：45万平方米，2005年10月入住。 小计 13 206．5万平方米

23 商 圈 分 析 以KOHO MALL广弘中心为中心，十公里范围内辐射区域有平湖、布吉、观澜、凤
商 圈 分 析 住宅分析 凤岗住宅统计 片区 项目名称 项目位置 套数或面积 凤岗片区主要楼盘 凤岗片区 名流印象 凤岗龙平西路 普通住宅，户数共3720套，总建筑面积约50万㎡分三期开发，一期户数1090户，2012年12月开盘； 祥利上城 永盛大街与观天路交汇处 普通住宅，总建面约20万平米，总共 2000 户，2010年07月入住 嘉辉豪庭 凤岗镇油甘浦村龙平公路 普通住宅，建筑面积：33万平方米 ，2007年入伙； 三正卧龙山 凤岗镇东莞市凤岗城市中心区东深河畔 20万平方米，约500栋别墅， 入住时间：2007年05月01日 翡翠山湖 凤岗镇竹塘凤清路清溪路口 小高层住宅，总建筑面积:19万平方米，总户数:约2000户，入住时间： ， 佳兆业水岸豪门 凤岗雁田村东深公路旁 普通住宅，建筑面积:17万平方米，一期 开工，一期户数779户。 益田大运城邦 龙平西路龙岗天安数码城以西500米处龙城工业园西侧 普通住宅，建筑面积：77万平方米，总户数6331户，一期已销售24万平方米 小计 7 236万平方米 合计 56 1197.9万平方米 以KOHO MALL广弘中心为中心，十公里范围内辐射区域有平湖、布吉、观澜、凤 岗四大区域，辐射范围楼盘统计为56个楼盘，住宅建筑面积总额为1197.9万平方米

24 商 圈 分 析 辐射平湖人口 （数据来源平湖街道办） 片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注 白泥坑
商 圈 分 析 辐射平湖人口 （数据来源平湖街道办） 片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注 白泥坑 社区 0.1 2.72 0.68 社区内现有4个工业区，企业200家 鹅公岭 0.17 3.2 0.8 社区正全力鹅公岭打造成高新科技产业园区 平湖老街 0.15 重点社区：御峰园、凤凰星苑、威凤山庄等大型社区。 新南社区 0.3 2.4 0.6 拟打造商业活动和居住生活两大空间 力昌社区 0.092. 2.24 0.56 社区内共有企业130家，"三小场所"500家。 禾华社区 0.06 2.64 0.66 社区建有佳业、兴联及禾虾岭三个工业区，拥有包括华南城、中国电子、华润万佳在内的各类大小企业103家，商铺3400余家 山厦社区 0.12 融湖世纪花园共15栋30层约6000户大型住宅项目目前已经在售。 辅城坳 4.32 1.08 重点为原主居民，主要以物业出租和收取结汇作为经济来源 良安田 0.08万人 0.96 0.24 重点住宅：佳兆业茗翠园 新木社区 平湖编组站和物流基地的汇集点 上木古 0.045 1.72 0.43 重点为原主居民 凤凰社区 0.48 3.6 0.9 是一个以居住、商业为主的社区 华南城 0.01万人 2 0.5 占地面积100万平方米，数千家经营商户，加上配套的华南城西苑。 小计： 1.907 34.6 8.65 合计：45.157万人

25 商 圈 分 析 辐射观澜人口 （数据来源观澜街道办） 备注 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 常住人口数量(万人)
商 圈 分 析 辐射观澜人口 （数据来源观澜街道办） 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 备注 观城社区 0.1 4.8 1.7 观城社区位于龙华新区、观澜办事处的中心区，东至松元，南至樟坑径，与龙华青湖交界，西至福民。 富民社区 0.2 5.6 0.3 福民社区（社区工作站），位于观澜街道办西北面，辖区区域总面积约6·1平方公里，位于观澜办事处新规划发展中心区内的部位； 桂花社区 6.9 桂花社区位于观澜中部偏北面，南与观澜圩镇相连，北与东莞市塘厦镇接壤。 松元夏社区 6.0 松元厦社区工作站位于龙华新区观澜松元厦社区德胜路37号，社区位于观澜东面，东临牛湖社区，南接新田社区，西靠观城社区，北接桂花社区。 新田社区 6.1 新田社区位于观澜东面，东临龙岗区，与平湖街道相接 樟坑径社区 6.6 樟坑径社区地处观澜东南面，西与布吉岗头相接,东与平湖辅城坳相连,北与新田为邻， 君子布社区 0.15 2.8 0.09 观澜君子布社区是传统革命老区，位于观澜东南部，东邻东莞市凤岗镇，南靠龙岗区平湖，西连新田社区，北接牛湖社区 牛湖社区 0.12 牛湖社区地处深圳市东北面,周边相邻有东边君子布社区,南靠新田社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、凤岗两镇 库坑社区 1.5 观澜街道库坑社区是革命老区，离街道中心区约四公里，邻近东莞市塘厦镇，全社区面积6.2平方公里 大水坑社区 0.32 13.5 1.6 大水坑社区工作站位于观澜西北部，西邻光明新区光明街道办，北连东莞塘厦镇 黎光社区 0.13 2.5 0.05 黎光社区工作站位于深圳市宝安区观澜街道办事处北部与东莞相邻，属偏远小社区，也是革命老区之一。 新澜社区 6.3. 新澜社区位于观澜街道的中心区周围，东至松元厦社区，南至观城社区，西至福民社区，北至桂花社区。 章阁社区 15 0.06 章阁社区成立于2008年3月，是农村城市化后从原大水坑社区划出新成立的社区，位于观澜西北面，总面积5.83平方公里 茜坑社区 0.16 6.7 茜坑社区工作站位于观澜办事处南大门 大水田社区 0.21 2.3 0.02 大水田社区地处深圳市东北面,周边相邻有东边君子布社区,南靠牛湖社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、凤岗两镇 小计： 2.46 91.4 5.31 合计：96.17万人

26 商 圈 分 析 辐射布吉人口 （数据来源布吉街道办） 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注
商 圈 分 析 辐射布吉人口 （数据来源布吉街道办） 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注 布吉圩社区 0.236 0.77 1.6 管辖面积584，830平方米，东至广深铁路，南至宝丽路，西至布吉河、乐民路，北至大坪路和公园路 布吉社区 0.43 5 6 辖区面积0.67平方公里，是由五个居民小组组成的城中村社区，人口密度大，流动性强 木棉湾社区 0.37 2.37 3 木棉湾社区位于布吉街道东面。东邻可园社区，南与龙珠社区交界，西靠深惠公路，北与大芬社区交界。辖区总面积约55万平方米 南三社区 0.812 5.4 4.6 南三社区位于布吉街道中心位置，由三村、南门墩两个片区三个居民小组（三村、南上村、南下村）组成，其中三村片区：东至广深铁路以西，南至新乐路，西到长吉路、布中路，北与阳光花园交界。南门墩片区：东至深惠路，南至罗岗立交桥口，西至广深铁路以东，东北至中兴路和吉政路，社区总面积为0.658平方公里 大芬社区 0.4 2.856 2.453 大芬社区总面积 平方米，管辖区域包括：大芬油画村、大芬桔子坑、中翠花园、盈翠花园、怡芬花园、桂芳园七、八期 长龙社区 0.45 2.35 0.699 辖区面积约为0.46平方公里。东至长吉路（长龙新村）、布里路（牛岭吓、上圩片），西至吉华路，南到布吉公园，北至长龙路。南邻布吉圩社区，北接水径社区，东连新三村，西靠龙岭社区，总体上可分为两个片区，即布吉上圩片和长龙新村片。 龙岭社区 0.44 1.3 龙岭社区位于布吉街道中心区,吉华路、西环路、大坪路从社区周边经过，龙岭路贯穿其中，周边与布吉一村、长龙新村相邻，总面积0.327平方公里 德兴社区 0.76 1.77 1.1 德兴社区工作站位于布吉西环路，辖区总面积约1平方公里 龙珠社区 0.52 2.2 1.69 龙珠社区位于布吉街道东南部，辖区范围东至天时公路，南至罗岗路，西至罗岗桥，北至深惠路。辖区总面积为0.3平方公里

27 商 圈 分 析 辐射布吉人口 （数据来源布吉街道办） 茂业社区 0.55 2.41 1.1
商 圈 分 析 辐射布吉人口 （数据来源布吉街道办） 茂业社区 0.55 2.41 1.1 茂业社区工作站管辖范围东至深惠路，南至布龙路，西至石芽头与东方半岛花园相邻，北至李朗大道与南湾街道相邻，辖区总面积0.67平方公里 丽湖社区 0.07 2.5 0.4 管辖面积约为0.573平方公里，包括丽湖花园、上水花园、景华苑、金湖星苑、以及布龙路美利达自行车工业区 国展社区 0.2 2.23 0.3 国展社区辖区面积0.44平方公里，社区由6个花园小区（国展苑、荣超花园、吉星花园、百合山庄、中加名园、百合星城）构成，为花园式社区 中海怡翠社区 0.875 2.087 总面积为0.386平方公里，下辖中海怡翠山庄、茵悦之生两个花园小区 东方半岛社区 1.05 2.71 1.86 东方半岛社区地处布吉中心区繁华地段，辖区面积约2平方公里，东至茂业城，南至布龙路，西至广深铁路、北至石芽岭 凤凰社区 0.75 1.35 1.18 社区位于布吉街道辖区的西南部，辖区范围东至西环路，南至钱排学园村，西至清平高速路，北至吉华工业区交界处 罗岗社区 0.21 3.76 位于布吉街道东南面。东至南湾街道为界，西至国展社区为界，南至金排社区为界，北至龙珠社区为界。辖区总面积1.67平方公里 金排社区 0.032 0.442 3.202 金排社区地处“二线关”龙岗、罗湖两区交界处，两区“插花地”，全社区总面积为0.69平方公里 光华社区 0.336 2.088 1.754 辖区总面积为0.45平方公里，范围东至广深铁路，南与长龙新村交界，西至吉华路，北连布龙路

28 布吉总人口为112.284万人，人口基数庞大，消费力旺盛
商 圈 分 析 辐射布吉人口 （数据来源布吉街道办） 水径社区 0.002 0.321 6.832 水径地处深圳以北，东至布龙路与光华社区和三联社区交界，西至细靓鸡公山与凤凰社区交界，北至红门和国防训练基地与坂田交界，南至西环路与龙岭社区交界。占地面积约8.197平方公里 三联社区 0.11 4.8 1.3 三联社区位于深圳市龙岗区布吉街道中部，毗邻香港，紧靠特区，前身三联村委是1999年10月15日从原水径村委分设成立。东面与东方半岛居委相邻，西面与水径居委相邻，南面与阳光花园，北面与甘坑居委相邻，管辖面积为3.3平方公里 甘坑社区 0.86 2.8 0.7 位于深圳市龙岗区布吉街道办事处，总面积5.47平方公里 可园社区 0.96 2.6 0.2 可园社区位于广东省深圳市龙岗区布吉街道，成立于2006年12月26日，辖区总面积0.21平方公里 翠湖社区 0.285 2.7 1 东至吉华路，南至西环路，西北至鸡公山脚，辖区总面积0.88平方公里 文景社区 0.795 1.2 1.1 社区总面积1.13平方公里，管辖14个规范小区（吉祥别墅、怡馨苑、新利苑、大世纪花园、金运家园、金运花园、鸿景豪苑、灏景明苑、中心花园、文雅豪庭、杰座、诚信华庭、世纪华夏、华昱花园）；管辖3个城中村（富丽新村、教育新村、百和苑）、1所九年制义务教育学校（科城学校）、3所幼儿园（机关幼儿园、储运幼儿园、怡和园幼儿园）、1个大型商场（天虹）、1家四星级酒店（世纪皇廷酒店）、2个工业区：杓妈岭工业区、恒得源工业区。 小计： 11.5 58.014 42.77 合计： 布吉总人口为 万人，人口基数庞大，消费力旺盛

29 商 圈 分 析 辐射凤岗人口 （数据来源凤岗街道办） 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注
商 圈 分 析 辐射凤岗人口 （数据来源凤岗街道办） 项目周边片区 户籍人口数量(万人) 常住人口数量(万人) 流动人口数量(万人) 备注 雁田村 0.28 9 2 位于东莞市最南端，东、南、西三方均与深圳接壤，总面积24平方公里 油甘埔村 0.23 4 油甘埔村位于东莞市凤岗镇东南部，东与凤岗镇官井头村毗邻，东南与深圳市龙岗区交界，南与凤岗镇雁田村相邻，西南与凤岗镇塘沥村相接，北与凤岗镇凤德岭村接壤，面积7.2 平方公里 五联村 0.12 1 1.2 五联村位于凤岗镇新规划的中心区，毗邻深圳平湖，南北有凤平路贯通，东西有碧湖大道走向，形成五联村的主要交通网络 竹塘村 0.17 1.8 0.6 竹塘村位于凤岗镇西北部，分别居住在石马河两岸。东与黄洞村接壤；西与竹尾田村接壤；南靠凤岗镇人民政府，与凤岗居民委员会接壤；北依龙眼山，与清溪镇三中村接壤，村辖范围面积约5.5平方公里 官井头村 0.18 3.1 0.7 位于凤岗的东南部，下辖8个村民小组，东面与深圳市龙岗区相接，西北面与黄洞村隔山相望，全村总面积为10.3平方公里 黄洞村 0.223 0.2 黄洞村位于东莞市凤岗镇东北部，东与深圳市龙岗区交界，南与塘沥村相邻，西与竹塘村相连，北与清溪镇三中村接壤。面积10.8平方公里 凤德岭村 0.118 0.883 0.1 凤德岭村位于蕉坑西侧，东深河东岸，由三个自然村组成，全区三面由山和水包围，西北面出口通过凤岗镇中心，地势东北高，西南低。最高点是东面的蕉坑山，总面积3.1平方公里 塘沥村 位于凤岗中部，辖下六个自然村，面积7.6平方公里 竹尾田村 0.101 0.9 位于凤岗镇西北面，东面与竹塘村、西面与塘厦镇桥陇村相邻，东深公路从村中间横穿而过，距东莞市区55.8公里，到深圳市区30公里，只有一个自然村，辖区面积1.5平方公里 三联村 0.144 位于凤岗中心区，东与塘沥村委会相邻，西是天堂围村委会，南与五联村委会相连，北与竹塘村委会相连，总面积3平方公里 天堂围村 0.153 1.3 位于东莞南部，周边与深圳市接壤，总面积4.5平方公里 居委会 0.11 0.243 0.4 位于凤岗西北部，东临黄洞村，南连唐沥，凤德岭至雁田村，西北接排沙围、竹塘、竹尾田出塘厦，西与三联五联接连，总面积1.83平方公里 小计： 2.009 26.426 8.8 合计：37.235

30 商 圈 分 析 小结 商圈人口统计： 以KOHO MALL广弘中心为中心，十公里范围内辐射区域有：布吉、平湖镇、观澜镇以及东莞凤岗镇，户籍人口超过17万人； 总人口超过250万人！

31 商 圈 分 析 消费者分析 15—25岁 ◆ 属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。 ◆ 消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（ＫＴＶ等）、IT 产品、体育用品为主。 25—35岁 ◆ 具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。 ◆ 消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、 服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。

32 商 圈 分 析 35—50岁 休闲娱乐客户群体 ◆ 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。
商 圈 分 析 消费者分析 35—50岁 ◆ 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。 ◆ 消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。 ◆ 注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。 休闲娱乐客户群体 ◆ 亲身体验崭新 mall 生活，梦想都市繁华体验，而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。 ◆ 传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。

33 商 圈 分 析 优雅搏族 殷实用族 乐活悠族 富贵显族 消费者价值观分类 打折促销 商圈集中的商场：
商 圈 分 析 消费者价值观分类 打折促销 商圈集中的商场： 喜欢逛交通方便、离家和公司距离近的商场，对价格是否合理更为关注； 平均每月逛3.3次商场；选择周六日和平时下班后时间逛商场较多； 与朋友逛商场较多，受逛伴影响大； 乘坐地铁和自驾车去商场购物，偶尔会选择步行。 大小适中 低调简洁的商场： 关注服务停车等细节，对朋友和同事的推荐更为信赖； 平均每月逛2.8次商场；选择周六日去逛居多； 多和朋友、同事逛商场； 乘坐地铁和公交车去商场购物。 优雅搏族 殷实用族 玩乐性高 新颖独特的商场： 喜欢好玩新颖的商场，对休闲娱乐餐饮购物综合性商场尤为青睐； 平均每月逛3.5次商场；选择周六日和工作日中午休息时间逛较多； 自己一人和与朋友逛商场； 乘坐地铁和自驾车去商场购物。 大牌云集 档次高档的商场： 关注商场知名度和品牌档次全，商场购物环境也有一定要求； 平均每月逛3.8次商场；选择周末和平时下班后时间逛商场较多； 与丈夫/妻子家人一起逛商场居多； 乘坐自驾车和地铁去商场购物，自驾车比率较高。 乐活悠族 富贵显族

34 商 圈 分 析 交流感情的方式 一种休闲娱乐中心 消磨时间 减压、放松心情、 喜欢购物的驱动 因素分析 获取新资讯，跟上 一种锻炼、运动方式
商 圈 分 析 消费心理 交流感情的方式 一种休闲娱乐中心 总体来说，消费者喜欢购物的驱动因素可归纳为下面的8种： 消磨时间 减压、放松心情、 转化心情的方式 喜欢购物的驱动 因素分析 养眼、欣赏漂亮的 东西 购买到所需要的商 品所带来的成就感 、满足感 一种锻炼、运动方式 获取新资讯，跟上 潮流发展 KOHO MALL广弘中心不但能辐射到平湖镇，甚至消费能力可以辐射到布吉、观澜、东莞凤岗、以及龙岗中心城，鼎盛商业再造平湖商业巅峰，项目繁荣昌盛指日可待，平湖即将成为下一个商业地产焦点，未来平湖商业氛围将比肩罗湖、福田，成为平湖的商业名片。 　　近年来国际国内著名商业巨头人人乐、国美、华润万家、顺电等纷纷进驻平湖，改写了平湖商业布局。平湖正在升级改造，本项目正是切合平湖整体规划水平，本项目价值主要体现在现有价值和改造升级后的价值提升：改造后的价值又与项目的经营定位有着密切联系。 项目目标客群为殷实的客户，讲究装饰又懂艺术、生活殷实，不甘落伍的她们，对于经济实惠和打折尤为关注。追求工作和家庭的同步稳定，适可满足是幸福法宝。（工薪一族、全家庭以及企业高层）

35 商 圈 分 析 Sample（价值需求描述） 优惠 实惠 舒服 殷实用族 时尚 不甘落伍 新鲜 目标消费者
商 圈 分 析 目标消费者 Sample（价值需求描述） 夏天衣服这些小店的东西便宜，比较适合，场面的衣服就要去市内买。 优惠 等打折再说吧，没准过这个季打折了，肯定我就买了。 实惠 殷实用族 现在的人不像过去约束自己，感觉自己特别舒服了就行。 舒服 百丽的鞋比较适合我，因为它的皮子比较软，我的脚有点偏肥，不好买鞋，我也不愿意穿着好看的自己受罪。 穿衣上，比如说我现在40，但是我觉得我要买的衣服，我不可能买40岁人穿的衣服，我没准买30多岁人穿的，要穿的体面一点时尚一些，跟上当今的潮流。 时尚 不甘落伍 我有个做生意的朋友，很有品味，她经常陪我去逛街，给我推荐该穿什么，感觉她推荐的就是很有好，很适合我。 新鲜 装修感觉另类一点，有一种新鲜感，跟别的商场感觉不一样。

36 商 圈 分 析 周边配套除了酒店娱乐餐饮配套、办公配套、生活配套、物流配套之外，项目还共享华南城商业现有的配套设施。 华南城配套 1.酒店
商 圈 分 析 商业分析 1.酒店 万福盈连锁酒店、薰衣草酒店、星湖宾馆、维也拿酒店、7天等 2.餐饮 永和大王、六千馆、麦当劳、东海渔港、一品居等 3.娱乐 酷党、欢乐迪、金丰好盈动漫KTV 、金大力量贩式KTV等 4.学校 平南学校、平湖中学、龙湖学校、新木小学等 周边配套除了酒店娱乐餐饮配套、办公配套、生活配套、物流配套之外，项目还共享华南城商业现有的配套设施。 华南城配套 业态 建筑面积 项目 金融 1885m2 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国平安保险 电信 390m2 中国移动 人才市场 2520m2 深圳人才市场

37 考虑项目辐射范围，这几个项目会给KOHO
商 圈 分 析 商业分析 以下几个项目为平湖目前为止较大型商场， 考虑项目辐射范围，这几个项目会给KOHO MALL广弘中心项目产生不同程度影响。 2 3 5 4 6 现有项目： 南康百货 新都百货 天和百货 汇港鑫商业中心 新供销购物城 凤凰商业广场 龙洲百货 华南城环球物流中心 商业裙楼 1 1 7 2 3 4 8 5 6 7 8

38 商 圈 分 析 五公里 十公里 三公里 本项目 KOHO MALL辐射范围为十公里，核心商圈3公里客群，次级商圈为3-5公里范围辐射依据主
商业分析 五公里 次核心客户：凤岗等片区居民 十公里 次核心客户：观澜等片区居民 三公里 核心客户：平湖片区居民 本项目 次核心客户：李朗、布吉等片区居民 KOHO MALL辐射范围为十公里，核心商圈3公里客群，次级商圈为3-5公里范围辐射依据主 力店+次主力店+零售店强势组合而定。

39 商 圈 分 析 商业分析 细数华南城周边，政府投资的90亿以上的深港金融后台服务基地、李朗国际珠宝交易中心、宝福珠宝园、全国最大的布吉农批市场、百分百创意广场、华美嘉酒店用品广场、香港广弘中心……这些国际商业巨头及金融机构的到来，必将引发一场商业地震，他们所在的以华南城为核心的商业区域，短时间内便能迅速呈现鼎盛人气和繁华商业景象，相互拉动各自物业的大幅升值。 KOHO MALL占据优越的地理位置，并且优先入市占领市场份额，无疑是平湖政府未来重点扶持对象。弥补区域商业空白的同时，将被打造成为平湖第一个全业态购物公园，注定为这一区域、这座城市带来前所未有的购物体验

40 商 圈 分 析 项目 南康百货 项目位置 守珍街与平湖大街交叉口（项目北侧） 项目规模 四层，共6000㎡ 楼层分布
商业分析 项目 南康百货 项目位置 守珍街与平湖大街交叉口（项目北侧） 项目规模 四层，共6000㎡ 楼层分布 一层：快餐、药店、个人护理、家用电器、皮鞋 二层：综合超市 三层：女装、职业装、淑女装 四层：男装、休闲装、箱包 主要商户 屈臣氏、肯德基、周六福珠宝、李宁 项目评价 项目位于主干道，临街曝光率高，引入KFC及屈臣氏，扩大辐射范围，经营档次为中档。 项目 新都百货 项目位置 平湖双拥街中段 项目规模 三层，共7000㎡ 楼层分布 一层：百佳超市 二层：皮具、眼镜、床上用品、电器 三层：男女服饰、皮鞋皮具、童装童鞋、手袋箱包 主要品牌 啄木鸟、彬伊奴、宝莱克 项目评价 位于平湖传统商业街繁华地块，以连锁超市百佳为主力店，但2、3楼百货较为低端，经营状况一般。

41 商 圈 分 析 项目位置 平湖双拥街中段 项目规模 二层，共4000㎡ 楼层分布 一层：超市 二层：超市 项目评价
商业分析 项目位置 平湖双拥街中段 项目规模 二层，共4000㎡ 楼层分布 一层：超市 二层：超市 项目评价 项目经过重新装修后，将一层、二层统一作为超市区域，购物档次提升。 超市面积扩大，经营状况良好。 项目位置 平湖双拥街中段 项目规模 三层，共6000㎡ 楼层分布 一层：运动服饰、时尚服饰 二层：童装童鞋、妇婴用品 三层：正在招商 主要商户 富艺珠宝、阿依莲、安踏、童心妇幼百货 项目评价 一、二、三层均正在招商，三楼欲引入美容院、儿童乐园、游戏反斗城。 项目与周边商业错位经营，以儿童零售与娱乐为主题，可长期关注。

42 商 圈 分 析 守珍街是平湖最重要的商业中心，集中了街道主要的个体商贩，专卖店、手机店等各类商铺约100家。 项目位置 平湖守珍街中段
商业分析 项目位置 平湖守珍街中段 项目规模 四层，共6000㎡ 楼层分布 1F：运动休闲服饰、皮具 2F：休闲服饰 3F：鞋、男装 F：暂停营业 主要商户 匹克、贵人鸟、特步、361°、鸿星尔克、美特斯邦威 项目评价 一层与守珍街街铺业态类似，二层整租给美特斯邦威，三层中低档男装。 位于商业中心，定位中低档、较为符合当地实际需求。 守珍街是平湖最重要的商业中心，集中了街道主要的个体商贩，专卖店、手机店等各类商铺约100家。

43 商 圈 分 析 项目位置 平湖凤凰大道 项目规模 七层，共66800㎡ 楼层分布 一层：化妆品、珠宝、皮鞋、快餐 二层：男女服饰、西餐
商业分析 项目位置 平湖凤凰大道 项目规模 七层，共66800㎡ 楼层分布 一层：化妆品、珠宝、皮鞋、快餐 二层：男女服饰、西餐 三层：超市 四层：餐饮 五层：招商中 六层：SPA会所、健身回所 七层：招商中 主要商户 国美电器、人人乐 主要品牌 玉兰油、欧莱雅、旁氏、自然堂、巧迪尚惠、金六福、润鑫珠宝、万宁、真功夫、永和大王 项目是平湖规划中的重点商业项目，也是平湖最大体量 的商业，是平湖第一个真正意义上的综合性商业。但规 划设计存在很大的诟病，中庭面积约600㎡，动线较长。 项目一、二、三层整租给人人乐，引入众多主力店，打 造休闲、购物、娱乐为一体的商业中心，经营状况一般 ，需要一段时间的培育期。

44 商 圈 分 析 项目位置 平湖大街与富安路交汇处斜对面 项目规模 五层，共20000㎡ 楼层分布
商业分析 项目位置 平湖大街与富安路交汇处斜对面 项目规模 五层，共20000㎡ 楼层分布 一层：超市（果蔬、生鲜、食品）、烟酒店、手机、数码产品、化妆品 二层：超市（日用品、家电、药店、音像制品） 三层：男女服饰、内衣、睡衣、童装、童鞋 四层：书城、影楼、儿童乐园 主要商户 周六福、恒波通讯 项目评价 项目体量适中，具有连锁百货的优势。 但地理位置偏离传统商业区，经营状况一般，原有的五层经营调整为四层。

45 商 圈 分 析 项目位置 华南城西大门附近 项目规模 四层，共15973.41㎡ 项目定位 综合商务服务，涵盖餐饮、健身、娱乐等服务性功能。
商业分析 项目位置 华南城西大门附近 项目规模 四层，共 ㎡ 项目定位 综合商务服务，涵盖餐饮、健身、娱乐等服务性功能。 租金水平 一层120元/㎡/月，二层80/㎡/月，三层50/㎡/月，四层40/㎡/月 项目评价 华南城已不仅是专业市场交易中心，目前也涉及零售产业。 项目地理位置较为偏远，但体量较大，一旦华南城整体成熟，会对本项目带来一定的影响。

46 商 圈 分 析 交通情况 广弘中心公交站台 客群立体输送渠道： 公交线路：322、363、398、M302、M311、M265、788、881、977、979、K533、机场4号线等12条公交全天候输送客群； 地铁线路：深圳13号线、16号线贯穿项目，设有4个专属停落点（上木古、华南城、平湖和平湖东）； 高速线路：机荷（深圳机场－荷坳）、深汕（深圳－汕头）、惠盐（惠州－盐田港）、盐坝（盐田港－葵涌坝光）、水官（布吉水径－官井头）、清平（深圳清水河－龙岗平湖）一期、盐排（盐田－排榜）、清平二期和横坪（横岗－坪山）、沙荷（沙湾－荷坳）、龙沙（龙景立交－沙湾）、东部通道等干线道路、205国道（深惠公路）专属客群出入口； 立体式运输： 建立更快捷的购物通道，链接周边配套，幅射更大范围；为项目商圈消费者出行购物带来很大的便利，轻松享受高质量生活。

47 微 观 市 场 小结： 1、平湖目前商业约14万平米，其中凤凰商业广场为单体最大商业 （6.68万），商户主要集中在在守珍街、双拥街一带，以百货、超 市、专卖店为主要业态； 2、平湖未来的发展趋势为主力店带动的集中商业。 3、守珍街街铺租金水平相对总体较高。 4、凤凰商业广场、华南城配套商业是未来项目的主要竞争对手。

48 目 录 宏观环境分析 微观市场分析 SWOT KOHO MALL定位

49 S W O T SWOT 分 析 Strengths 项目位于平新北路与富安大道交汇处，区位优势明显，交通便利。 Weaknesses
优劣式分析 S W Strengths 项目位于平新北路与富安大道交汇处，区位优势明显，交通便利。 项目位于平湖传统商业中心区域，商业氛围浓厚，商圈发展成熟，面临产业升级，本项目培育时期可缩短。 Weaknesses 项目建筑设计未能完全满足主力店对硬件的要求，且概念容易退伍 项目临街面有高压线 土地使用性质 O T Opportunities 随着平湖中高档住宅的发展，旧城改造的推进及产业的升级，会引入一定比例的中高端消费人群，必然会产生高消费体。 项目较早入市，且平湖目前无大型一站式购物中心 Threats 凤凰商业广场与华南城配套商业均是较大体量集中式商业，未来各自商圈培育成熟后，将对本项目造成一定的影响。 项目经过多番定位，商家认同度较低

50 SWOT 分 析 市场机遇 随着关内土地开发日益紧缺，关外土地开发成本低廉，关外经济飞速发展，开发商看准市场契机，把握机遇，首先进入华南城区域开发大型的购物中心,区域处于良好发展势头； 目前华南城片区商业氛围较淡，整个平湖片区商业较为中低档，偏低档次，业态不够齐全，功能划分凌乱，缺乏一个多功能、多业态上档次的购物中心； 机遇 依托平湖生态园景观资源，与优美自然生态景观相结合，精心打造轻松愉悦的购物环境，营造清新俊雅的休闲氛围，立体街区式购物中心不二选择； 中高端消费者追求一个休闲、舒适、且惬意的购物场所，打造符合切合中高端消费人群的需求，避免片区人流外流； 平湖产业升级改造必将引发一场商业变革，旧的模式不再适宜平湖新生力量的发展，只有创新且充满活力的模式才是平湖商业的城市名片。消费模式以及习惯的改变，必将带动体验商业时代的到来；

51 SWOT 分 析 大型购物中心 市场机遇 城市居住布局发生变化，为购物中心的建设提供空间 1个中心商业区 4个副中心、12个社区
市民消费水平的提高和消费方式的变化，需要发展购物中心这一业态 消费结构中服务、休闲、娱乐比重增加 购物同休闲结合的模式逐渐形成 大型购物中心 城市环保意识的加强和交通状况的改善，要求零售布局多采用块/点状 规模化集中，有利于城市环境治理 市民出行距离增大 零售商业发展过程中的一些矛盾冲突，可以通过购物中心来加以调和 购物中心的业态、规模包容度大 建造主体与营销主体区分

52 目 录 宏观环境分析 微观市场分析 SWOT KOHO MALL定位

53 KOHO MALL定位 KOHO MALL项目定位可从不同的角度进行阐释，分别由下面三个指标进行分类。 立体街区体验式购物中心
定位思路 KOHO MALL项目定位可从不同的角度进行阐释，分别由下面三个指标进行分类。 第一指标：表现手法 第二指标：商圈 第三指标：功能上 立体街区体验式购物中心 区域型购物中心 综合性购物中心 以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以购物为主，以餐饮、休闲娱乐为辅，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的立体街区式体验综合性购物中心

54 KOHO MALL定位 五公里 十公里 三公里 本项目
辐射范围定位 五公里 次核心客户：凤岗等片区居民 十公里 次核心客户：观澜等片区居民 三公里 核心客户：平湖片区居民 本项目 次核心客户：李朗、布吉等片区居民 KOHO MALL辐射范围为十公里，核心商圈3公里客群，次级商圈为3-5公里范围辐射依据主 力店+次主力店+零售店强势组合而定。

55 KOHO MALL定位 项目主题元素 目标客户群的生活特征 项目体验之旅 功能定位 咖啡、美食 网站、电子屏幕 主题景观点
体验智能设备，沟通与交流的平台 体验高强度工作压力后的轻松和浪漫 体验咖啡、美酒、盛宴的品质生活 体验参与、前卫、格调、享受 展示型品位店 影院、游艺、KTV 享受快捷方便的最新资讯服务 视觉焦点带来的吸引、沉醉、享受 休闲广场 体验放松、自然、沉静 时尚生活专卖店 项目主题元素 目标客户群的生活特征 爱美食，环境要求高 浪漫，随意，渴望放松 善于接受最新资讯 项目体验之旅 时尚，并敢于体验前卫 渴望交流，喜好聚会 视觉独特， 对体验场景要求高 童真乐趣 儿童欢乐天地 享受家庭温馨、体验亲情乐趣

56 满足本片区家庭生活、生活配套、休闲及娱乐消费需求； 满足城市崇尚时尚休闲购物消费的集合中心；
KOHO MALL定位 功能定位 以多元化时尚购物、餐饮、休闲、娱乐为主，提供一站式全方位的消费广场，极力成为未来片区居民的重要生活中心、片区商务活动的重要消费场所。 满足本区居住人群； 满足本片区家庭生活、生活配套、休闲及娱乐消费需求； 满足城市崇尚时尚休闲购物消费的集合中心； 积极提高商务服务质量及服务水平，成为本区休闲商务要求的重要场所；

57 区域购物中心 KOHO MALL定位 购物 休闲 餐饮 娱乐 功能定位
以主题百货主力店为带动，首先满足日常生活需求，吸引人气。利用充足的服饰零售品类打造时尚购物中心。 购物 区域购物中心 当地休闲场所较为缺乏，本项目可利用中央绿地广场，打造休闲、运动中心； 引入电影院、量贩式KTV、电玩、儿童乐园等娱乐业态，填补市场空白，打造娱乐生活中心 引入大型餐饮、特色餐饮、休闲餐饮等多类型美食，满足当地商务宴请、家庭聚会、朋友见面、日常饮食等全方位就餐需求。 休闲 娱乐 餐饮

58 KOHO MALL定位 功能定位 项目业态比例图

59 汇集国际名品、主题百货、综合超市、潮流数码、时尚美食、星级影院的城市综合体项目
KOHO MALL定位 功能定位 汇集国际名品、主题百货、综合超市、潮流数码、时尚美食、星级影院的城市综合体项目 国际名品 美食基地 时尚生活 主题百货 星级影院 潮流数码 综合超市

60 KOHO MALL·广弘中心业态组合剖面图
功能定位 KOHO MALL·广弘中心业态组合剖面图 区域 A栋 B栋 C栋 D栋 E栋 F栋 楼层 L5 品质家居 水疗会所 美食广场 主题百货 影院 L4 千姿城 KTV 中国地方菜 西餐咖啡 L3 日本料理 健康素食 L2 海鲜酒楼 扒房 自助时尚火锅 L1 国际名品 个人护理 咖啡 休闲餐饮 B1 银行、美容美发 写字楼大堂 地下停车场

61 KOHO MALL定位 表现手法定位 立体街区式 休闲体验式

62 KOHO MALL定位 小结： 以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以购物为主，以餐饮、休闲娱乐为辅，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的立体街区式体验综合性购物中心

63 KOHO MALL定位 平新大道 富安大道 主入口 业态功能分区 C区 B区 A区 D区 分期 空间形态 商业形态 主要业态 A区 主题馆
体验、配套 休闲体验、创意、个性、配套 B区 休闲、娱乐 休闲商业为主 特色、娱乐、商务 C区 美食广场 餐饮为主 美食 D区 时尚购物 购物为主 主题百货 C区 B区 平新大道 A区 D区 主入口 富安大道

64 KOHO MALL定位 业态落位图

65 KOHO MALL定位 业态落位图

66 KOHO MALL定位 业态落位图

67 KOHO MALL定位 业态落位图

68 KOHO MALL定位 业态落位图

69 Thanks！