房地產投資 蕭世斌 Nov 16, 2010.

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1 房地產投資 蕭世斌 Nov 16, 2010

2 麥當勞靠什麼賺錢 麥當勞是餐飲業，卻是靠房地產賺錢！

3 房地產投資方式 波段操作 買入持有 低價買入，期待未來已較高價格賣出 適合了解行情的人，如房屋仲介人員 買入以出租方式給需要的人
市場價格的不透明才有機會有人低價賣出 買入持有 買入以出租方式給需要的人 長期的投資方式 大型企業常用方法

4 如何買入低價屋不二法門 賣方需錢孔急，狠心殺價 賣方不了解行情 法拍屋 賣方貸款繳不出來，急須脫手 他項權利登記會露出端倪
總是有人對行情不靈光 房屋價格透明度不夠 法拍屋

5 目前房價是否高估？ 只問是否願意長期持有？
目前是高點嗎 目前房價是否高估？ 只問是否願意長期持有？

6 思考一下這問題 有一間10年鋼筋混泥土造之中古屋住宅，若出租每月可以收3萬元租金，且預期房租不會上漲，在資金不虞匱乏下，請問你(妳)願意用多少錢投資(非自住)這房子。 36萬 36萬 36萬 1 2 3 4 5 6 58 59 60 年

7 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少趴？
投資報酬率決定一切 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少趴？

8 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少%？
投資報酬率決定一切 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少%？ 2% ? 5% ? 1% ? 10% ? 100% ? 20% ?

9 思考一下這問題 有一間10年鋼筋混泥土造之中古屋住宅，若出租每月可以收3萬元租金，且預期房租不會上漲。 60年後預估殘值600萬，在資金不虞匱乏下，請問你(妳)願意用多少投資(非自住)買這房子。 殘值600萬 36萬 36萬 1 2 3 4 5 6 58 59 60 年

10 當市場利率改變時 假若現在定存利率上昇到5%，你(妳)還會維持以那價格買入嗎？如果不是，那價格又會是多少？

11 供需曲線決定房價 從大環境看房地產市場 數量(Q) 價格 (P) 需求曲線 供給曲線

12 房價成長因素 人口增加 國民收入增加 通貨膨脹率 人口往都市集中 較多人口競爭同一塊土地，房價當然變高 現狀是人口已經停止成長
相同人口、願意支付更多的錢買房，房價當然變高 現狀是國民所得並未增加 通貨膨脹率 房屋不變，錢變薄了 人口往都市集中 都市更新、捷運系統，讓已飽和地區擠進更多的人 人口持平狀態下，幾家歡樂幾家愁

13 台灣人口統計預估 資料來源：行政院經濟建設委員會

14 平均每人所得 資料來源：中華民國統計資訊網

15 平均需求雖然持平 人口持續往大都市集中 老舊區域沒落、有規劃新區域成長 風水輪流轉 捷運、大型公共建設台北市容納更多人口
有錢人還是喜歡大都市 老舊區域沒落、有規劃新區域成長 非全面性的成長，只有部分區域增值 西門町東區信義區 風水輪流轉 如果你是市長，你會往哪裡發展？ 老舊都市更新將會是下一波

16 台北市房價指數 資料來源：信義房價指數

17 房屋為何會增值 房屋是會折舊的，但為何還會增值？ 因為價值增加了 政府創造價值 自行創造價值

18 政府創造房屋價值 公共建設投入 都市更新 經貿園區、科學園區 捷運線 公園、圖書館等 學校 舊社區得以翻身 工作機會增加，更多入遷移至該地區
縮短工作距離 公園、圖書館等 美化及優化社區環境 學校 兒童教育問題 都市更新 舊社區得以翻身

19 1947年的台北 資料來源：

20 幾乎飽和的台北 資料來源：Google Earth

21 剛開發的淡水新市鎮 資料來源：Google Earth

22 淡海新市鎮都市計畫 資料來源：台北縣政府都市計畫

23 三峽北大特區開發前 資料來源：Google Earth

24 三峽北大特區都市計畫 資料來源：台北縣政府都市計畫

25 現在北大特區蓋滿了房子 資料來源：愛北大社群

26 自己創造房屋價值 賣出 買入 創造價值 出租 重新裝潢 改裝套房 實施都市更新 解決法拍問題

27 你的價值在哪裡 舊屋重新裝潢 一般住宅改裝套房出租 一般住宅/辦公室出租 古老公寓買賣 法拍屋買賣 價值：比購屋者更會裝潢
價值：讓每位租屋者都有獨立空間及衛浴設備 一般住宅/辦公室出租 價值：提供地點及空間 古老公寓買賣 價值：處理都市更新事宜 法拍屋買賣 價值：處理難纏交屋問題

28 答案是肯定的，因為房地產是商品，一定會跟著通貨膨脹成長。
買進持有策略 買進房地產，只要持有就一定會增值嗎？ 答案是肯定的，因為房地產是商品，一定會跟著通貨膨脹成長。

29 消費者物價指數 資料來源：行政院主計處

30 猜一猜這是什麼 猜一猜，這是什麼投資商品的現金流量圖 1000萬 60萬 1 2 3 4 14 15年

31 你們猜錯了 這是票面金額1000萬、票息6%、15年期的債券 你們也沒有說錯，這也可能是房租及賣屋所得，兩者現金流量沒有太大區別 1000萬
60萬 1 2 3 4 14 15年 你們也沒有說錯，這也可能是房租及賣屋所得，兩者現金流量沒有太大區別 租金收入 售屋所得

32 房地產屬於固定收益型產品，進可攻、退可守
房地產最迷人之處 房地產屬於固定收益型產品，進可攻、退可守 債券評價，完全適用於房地產

33 房地產評價 房屋價格 房價殖利率 相當於債券的滿期殖利率，也就是年化報酬率

34 房地產投資特性 房地產 股票 債券 交易金額 非常大 小 波動程度 中等 大 中~小 資訊揭露 不透明 透明 交易週期 20天 3天 1天
報酬率 中 高 中~低

35 房地產投資金額大，又有固定收益作後盾，適合操作財務槓桿
善用貸款投資 房地產投資金額大，又有固定收益作後盾，適合操作財務槓桿 Re = Ra + D E x (Ra - i ) 租金報酬率 貸款利率 投資報酬率 貸款金額 自備款

36 投資報酬率由6%變成22%秘訣 投資1000萬房子出租，頭期款200萬其他貸款，租金報酬率6%，投資報酬率是「每年」22%

37 波段操作 低價買入，再以高價賣出 資訊不透明 房地產看漲 小心成為最後一隻老鼠 最簡單、最原始的方法
你知道這房子可以賣更高的價錢，然而賣的人卻不知道 許多人一生只賣一、兩次房子，不知道行情該賣多少 房地產看漲 跟股票一樣，大家都以為房子會「一直」漲上去，總是有人接手 小心成為最後一隻老鼠 景氣反轉時，可是會賠掉以前所賺的

38 萬一套牢時怎麼辦 套牢就出租 確定資金週轉沒問題 租金報酬率是保命符 房地產最大特色是有固定租金收入 房租是否高於每月繳納金額(本息)
必須考慮利率風險 利率升高每月繳款金額也會墊高 房貸繳不起，逃不過被法院拍賣的命運 租金報酬率是保命符 租金報酬最好能有6% 具成長力的區域一般只有3%租金報酬率

39 利率可是漲漲跌跌的

40 反向思考 既然波段的操作策略是當套牢時就出租，那何不一開始就考慮出租房屋，若行情過熱時再出脫獲取資本利得 萬無一失的投資策略

41 台北市租金行情 分租套房可以大幅提高租金報酬率

42 投資改建套房 由一般住宅改成套房出租 主要增加房租報酬率 額外裝修費用 將來售屋時市場較小 獨立衛浴 家具一起出租
租金報酬率由3.5%提升至6% 額外裝修費用 房屋裝潢 設備折舊 將來售屋時市場較小

43 套房分租實例一 台北市羅斯福路三段218巷，25坪(含公設)位於2樓之老公寓，目前售價約750萬，目前花費95萬元(含傢俱)，裝修成為4間套房出租，月租金收入約3.8萬~4萬之間。 附近10坪獨立套房，租金16,000。分租套房4.5坪(9,500)。 租金報酬率 =3.8*12/(750+95) = 5.4% 若整層出租只能租到2.2萬，租金報酬率： =2.2*12/750 = 3.52% 租金報酬率由3.52%提升至5.4%，提升了 53%

44 套房分租實例二 台中市錦南街莒光新城，3房2廳2衛、26坪(室內坪數)位於7樓之大樓，目前售價約300萬，租金每月8,000元。若想改裝成套房出租合適嗎？ 距離台中技術學院約1公里。分租套房每間估計3,500。 預備裝修成4間套房，每房3,500，預估裝修費用95萬元。租金報酬率： =(0.35*4*12)/(300+95) = 4.25% 目前租金報酬率： =0.8*12/300 = 3.2% 租金報酬率由3.2%只提升至4.25%。相同的額外付出95萬，但所帶進來的效益以高單價房屋比較值得。

45 套房分租實例(三)：風險評估 永和市永貞路住宅，建坪44坪(含公設)，屋齡28年、3房2廳2衛浴，月租金每月25,000。Tina以現金800萬買入該屋，花費150萬重新裝潢，改成5間套房(客廳1間，廚房1間)，預備出租給上班族，每間可出租7,000元。試討論Tina這項投資案之年化報酬率為多少？ 若改成貸款方式購屋，200萬頭期款、600萬貸款，年利率3%，20年期，這項投資案之年化報酬率為多少？ 若月租金發生變化，利率隨著時間發生改變時，以Excel分析其影響。 Excel檔案

46 風險：先想好五個萬一 萬一發生火災、地震 萬一有人在裡面自殺 萬一房子跌價了 萬一租不出 萬一利率漲了 做好萬全保險
這是出租者共同的痛，必須承擔 萬一房子跌價了 要有長期作戰心理準備 萬一租不出 沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格 萬一利率漲了 必須準備好流動資產來應付

47 套房分租實例(四) 羅斯福路5段巷內四樓公寓，建坪32坪(含公設)，屋齡32年、3房2廳1衛浴，月租金每月21,000。Tina以現金900萬買入該屋，花費160萬重新裝潢，改成4間套房，預備出租給上班族，每間可出租9,500~10,000元。

48 改裝前後對照

49 羅斯福路5段

50

51 投資車位 車位價格由租金決定 車位租金以替代品相關 影響車位租金因素 利用收益法計算車位價值 附近月租停車位之租金 臨時車位之費率
路邊停車費率 影響車位租金因素 平面車道或機械進出 機械車位或平面車位 住宅區或商業區

52 車位產權問題 法定停車位 增設停車位 獎勵停車位 依規定最少所應設置的停車位 無獨立權狀、不得與主建物分開買賣 權利狀態為『約定專用』
移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人 增設停車位 剩餘的樓地板面積或法定空地，增設之停車位 專有 (與法定車位不同層) 有獨立權狀、整層為一個建號，由所有使用者共同擁有 約定專用 (與法定車位同層) 無獨立權狀，移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人 獎勵停車位 配合都市發展，依法令申請增加增加建築容積，所設置的停車位

53 室內車位尺寸規範 建築技術規則，建築設計施工篇 種類 長度 寬度 高度 平面車位 6公尺 2.5公尺 2.1公尺(樓高) 機械車位
5.5公尺 雙車道 單車道 轉彎曲線半徑 車道寬度 5.5公尺 3.5公尺 5公尺(內側)

54 實例分析 地址 石牌全陽愛登堡 建坪 11坪 (獨立權狀) 建築完成日 屋齡1年 樓別/樓高 B3 獎勵停車位 建築型態 鋼筋混凝土(RC)
清潔費 800/月 出租情形 4000/月 (含清潔費) 開價 150萬 車位分析Excel檔案

55 以購屋者角度分析房價 購屋者有兩種選擇 需要一間房子 用租的 用買的

56 每年租金以利率R折現之加總，就是用租的總成本
租金成本 每年租金以利率R折現之加總，就是用租的總成本 房租現金流量 每年租金 1 2 3 4 5 ∞ 年數

57 租金總成本 James看中一間房子，租金每月25,000元，且往後租金持平，未來市場利率若為5%，若James永遠租用這間房子的總成本為多少？ =(25000*12)/5% = 6,000,000 若利率為5%，現在拿出600萬元，就足以支付未來所有租 金的費用

58 衡量房屋的價值 只要房價低於租屋總成本，就值得購買 擁有自己房子的價值 = 房價 – 租屋成本 溫馨價值 房價 租屋成本

59 租金也是會成長 房租現金流量 1 2 3 4 5 ∞ 年數

60 James看中一間房子，租金每月25,000元，且往後租金每年2%成長，未來市場利率若為5%，若James永遠租用這間房子的總成本為多少？
租金總成本 James看中一間房子，租金每月25,000元，且往後租金每年2%成長，未來市場利率若為5%，若James永遠租用這間房子的總成本為多少？ =(25000*12)/(5%-2%) = 10,000,000 Excel檔案

61 精華區的租金報酬率較低 要求相同的投資報酬率，預期租金成長率愈高，房價就會愈高，導致租金報酬率就會降低 主要反應租金成長力

62 若很用力行銷一個月也租不出去，代 表租金過高，將租金打九二折出租。 若再一個月也租不出去，再打九二折， 直到租出去為止
如何判斷租金過高 若很用力行銷一個月也租不出去，代 表租金過高，將租金打九二折出租。 若再一個月也租不出去，再打九二折， 直到租出去為止 新租金 原租金 = x 11 12 0.92

63 房地產ABC 房地產ABC

64 一坪 面積之換算 民間使用坪數、登記卻是平方公尺 一平方公尺(m2) = 0.3025坪
100平方公尺 = 100*0.3025坪 = 30.25坪 143平方公尺 = 143*0.3025坪 = 43.26坪

65 建物所有權狀 建物標示 建築坐落地號：xx段0442-0000 共用部分 坐落、建號及門牌號 建築完成日期：民國70年2月13日
主要建材：鋼筋混泥土 主要用途：住宅 建物層數：7層 層次：4層 總面積 = 主建物面積(110.38m2) + 陽台(10.00m2) 權利範圍：1分之1 建築坐落地號：xx段 共用部分 建號 面積： 權利範圍：10000分之65

66 土地所有權狀 地號：0442-0000 地目：建 面積：****3880.88平方公尺 權利範圍(持分)：100000分之758
現行『地目』之區分計有： 田、旱、池、鹽、礦、林、牧、建、雜、原、祠、墓、鐵、道、線、水、溜、公、溝、堤等二十一種，一般建築用地之地目為「建」。

67 建蔽率 4 3 2 1 房屋投影面積 土地面積 建蔽率 = 房屋投影面積 / 土地面積

68 容積率 1 2 3 4 總建築面積 土地面積 容積率 = 總建築面積 / 土地面積

69 為何實施容積管制 落實都市人口密度計劃 建築物之設計較具彈性 可供發展之供給量趨於穩定
引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合 建築物之設計較具彈性 可塑造良好都市景觀 可供發展之供給量趨於穩定 以長遠之觀點，有穩定地價之作用

70 不計入容積率之建物 陽台 梯廳 屋頂突出物、機電設備、地下室 依據法令
每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積 梯廳 每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積 屋頂突出物、機電設備、地下室 屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，得不計入總樓地板面積 依據法令 建築技術規則->建築設計施工編->第九章　容積管制

71 台北市住宅容積率 住宅區種別 建蔽率 容 積 率 第 一 種 30% 60% 第 二 種 35% 120% 第 三 種 45% 225%
第 四 種 50% 300% 台北市使用分區查詢網站

72 台北市商業區容積率 商業區種別 建蔽率 容 積 率 第 一 種 55% 360% 第 二 種 65% 630% 第 三 種 560%
第 四 種 75% 800% 台北市使用分區查詢網站

73 容積率與建築規模 25%公設及地下室 允建容積 (容積獎勵) 法定容積 建蔽率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 B1 B2

74 房屋買賣之費用 買賣佣金 (可議價) 契稅(買方負擔) 增值稅(賣方負擔) 買屋：房價之1% 賣屋：房價之4% 房屋現值 × 稅率=應納稅額
買賣、贈與之稅率為6% 房屋現值可察看房屋稅單 增值稅(賣方負擔) 土地增值稅計算原則 土地增值稅試算 正確的土地增值稅額應依稅捐稽徵處核發稅單之金額為準

75 合理的公設比 公共設施坪數 公設比 = 權狀坪數 房子種類 公設比 5樓公寓 10%～12% 7樓電梯住宅 15%～18%
房子種類　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 公設比 5樓公寓 10%～12% 7樓電梯住宅 15%～18% 12到20樓的住宅大廈 20%～25% 開放空間的大廈或社區 30%～40%

76 房地產估價 房地產估價 討論房子到底多少錢 值得買？

77 房價估價方式 傳統方法(一般投資者) 市價比較 月租金乘數 不動產估價技術規則(估價師) 成本法 比較法 收益法 土地開發分析法

78 屋價 = 房屋月租金 x 乘數 月租金乘數 有一房屋目前月租金為25,000元 乘數為250 =25000*250 = 6,250,000
乘數為300 =25000*300 = 7,500,000

79 月租金乘數的意義 月租金 x 12 房租報酬率 = 房屋價格 月租金 x 12 12 房屋價格 = = 月租金 x 房租報酬率 房租報酬率

80 月租金乘數表

81 觀念很容易懂，問題是要調整多少才合理？ 依市場取得其他標的之價格為基礎，比較、分析及調整 比較法 比較標的價格 x 104 100 101
95 107 房屋價格 = 觀念很容易懂，問題是要調整多少才合理？

82 不動產價格影響因素 基地個別因素 建物個別因素 區域環境因素 土地面積：土地登記總面積 道路種別：基地臨路道路別
面臨路寬：基地主要面臨道路寬度 使用分區：基地座落土地使用分區 建物個別因素 屋齡建物：已完工年份 建物面積：建物登記總面積 格局：房、廳、衛數量 樓層：樓層別效用比 裝潢：室內裝潢程度 區域環境因素 公共設施可及性 嫌惡設施

83 公共設施可及性 不動產價格影響因素-區域環境 至市中心的距離 至最近客運的距離 至最近高鐵站的距離 至最近火車站的距離 至最近學校的距離
至最近公園的距離 至最近郵局的距離 至最近醫院的距離 至最近停車場的距離 至最近市場距離

84 嫌惡設施 不動產價格影響因素-區域環境 近墓地的距離 最近殯儀館的距離 最近火葬場的距離 最近變電所的距離 至最近電力公司的距離
至最近加油站的距離 不動產價格影響因素-區域環境

85 收益法 房地產價格等於現金流量之現值 永遠出租之狀況 現金流量 1 2 3 4 5 ∞ 出租後售出 現金流量 1 2 3 4 5

86 以房租衡量房價 每月可收房租30,000元，投資報酬率要求6%，這棟房子價值多少錢？ (假設可永遠收租)
=30000*12/6% = 6,000,000

87 房屋維護費用 管理費 每月管理費*12 維護費 平均每年維護房屋之費用 稅金 房屋稅 地價稅 閒置損失 平均每年幾個月租不出去

88 考量費用後之房價 每月可收房租30,000元，管理費每月2,500、房屋稅4,146、地價稅1,038，每年維護費20,000元，平均每年有1個月閒置期，投資報酬率要求6%，這棟房子價值多少錢？ 房租收入 = 30000*(12-1) = 330,000 管理費 = 2500*12 = 30,000 維護費用= 20,000 稅金 = = 5,184 每年淨收入： = = 274,816 房屋價值 = /6% = 4,580,267

89 房屋耐用年限 過了耐用年限，必須重建

90 考慮房子耐用年數 每月可收房租30,000元，而且房租每年調高2.5%，管理費每月2,500、房屋稅4,146、地價稅1,038，每年維護費20,000元，平均每年有1個月閒置期。但是這房子耐用年數只剩20年，若投資報酬率要求6%，這棟房子價值多少錢？

91 計算建商會用多少錢買這塊土地 土地開發分析法 (不動產估價技術規則70條)
土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 計算建商會用多少錢買這塊土地

92 土地開發分析概念 銷售金額(S) 總成本 銷售金額 = (土地成本 + 營造成本 + 銷售成本) x (1+利率)n x (1+利潤率)
S = (V+C+M) x(1+i)nx(1+R) 銷售金額(S) 總成本 利潤 成本*利率(i) 總成本*利潤率(R) 利息 銷售費用(M) 車位數 x 車位價格 + 一樓面積 x 一樓單價 二樓以上面積 x 單價 營造成本(C) 成本 土地成本(V) 建築房屋

93 建坪 停車場 土地 售價 售價=含息成本*(1+m) 含息成本=總成本*(1+i) 銷售成本 營建成本 土地成本

94 重建成本結構 重建成本 材料及人工 管理費 稅捐 利息負擔 利潤 營造施工 規劃設計費 廣告銷售費 稅捐及其他 管理費 利息負擔 建商利潤

95 公式意義 含息成本加上合理利潤 含息成本(本利和) 成本
銷售金額 = (土地成本 + 營造成本 + 銷售費用) x (1+利率)n x (1+利潤率)

96 土地開發分析範例 請以下列資料，依土地開發分析法推估該筆土地之試算價格： 土地面積為200坪，建蔽率45%，容積率225%。
最有效使用分析：開發為地上六層、地下一層之住宅大樓，附屬建物及樓電梯間面積為主建物之15%計，地下室開挖率為90%，機電設備面積以主建物之10%計，屋頂突出物以30坪計，車位數以12個車位計。 總銷售金額推估：地面層銷售單價以30萬元／坪計，二層以上銷售單價以20萬元／坪計，平面車位銷售單價以150萬元／個計。 建築開發成本：營造施工費用以3萬元／坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 開發建築適當利潤率：以10%計。 【93年不動產估價師特考】

97 範例面積計算 房屋銷售面積 房屋總面積 = 450+67.5+45+30 = 592.5 一樓： =592.5*(1/6) =98.75
房屋總面積 = = 592.5 一樓： =592.5*(1/6) =98.75 二樓以上： =592.5*(5/6) =493.75 450 x 15% 附屬建物67.5坪 x 容積率 (200 x 225%) 土地 200坪 主建物450坪 機電設備45坪 450 x 10% 屋頂突出30坪 地下室 180坪 車位面積 135坪 x 開挖率x層數 (200 x 90% x 1) - 機電面積 ( ) 車位銷售面積 不動產估價範例Excel

98 房屋建造成本估算 政府機關鋼筋混凝土構造住宅與宿舍預算 樓層數 每坪造價 1~4 層 54,546 元 5~12 層 64,463 元
13~16 層 74,380 元 17 層以上 7 7,686 元 注：政院主計處民國95 年度中央政府總預算編製作業手冊 一般業界粗估建築造價(以地下3 層，地上15 層集合住宅)，每坪造價： 鋼筋混凝土(RC)： 8 萬元 鋼骨(SR) ： 12萬元

99 都市更新投資準則 愈老的房子愈好 住戶愈少愈好 選擇可出租的房子 樓層愈低愈好 商業區優於住宅區 選擇沒有店面標的 最好不要有公家單位
機會更新是愈老愈有機會 住戶愈少愈好 容易溝通 選擇可出租的房子 有租金收入彌補利息，可以撐得久一點 樓層愈低愈好 土地持分愈高，分得坪數當然高了 商業區優於住宅區 容積率愈大 選擇沒有店面標的 店面收入高，較不容易妥協 最好不要有公家單位 公家單位非自有財產，沒有利基

100 都市更新之風險 是否可以成案 建商倒閉 改建後分配問題 釘子戶擺不平 房子蓋到一半建商落跑 因為不需全員通過，常有糾紛發生
要求銀行信託及保證 改建後分配問題 因為不需全員通過，常有糾紛發生

101 Case 1精算老公寓投資 利用土地開發分析法，求得土地價值 地址 台北市北投區懷德街 地坪 85平方公尺(25.71坪) 建坪
一樓25坪、二樓23.58坪 建築完成日 民國61年(屋齡37年) 使用區分 住三 建築型態 透天二層樓 出租情形 一樓店面出租，租金每月6萬(小吃快炒店)，二樓出租2萬 當地新屋行情 每坪大約落在50-60萬，看房子的個別條件 開價 3,880萬 Excel分析檔

102 Case 1照片 中間那一間

103 Case Study 2 地點：北投區石牌路二段30年公寓5樓的2樓 建坪35坪,土地7.5坪 使用區分：商三 購買日期：98年6月
購買金額：900萬 (原本成交價960萬,因為海沙屋、經議價後屋主又降價60萬) 財務槓桿：自備款270萬,貸款630萬 套房投入：150萬裝潢隔成4間套房出租 目前租金(99年)： 15,000/15,000/9,500/12,000共51,500元/月

104 房地產報酬率

105 基本報酬率 獲利 賣出價格 – (買入價格 + 買入費用) - 賣出費用 報酬率 = = 投入成本 買入價格 + 買入費用 賣出費用(E2)
獲利(P) 買入費用(E1) 賣出價格(S) 投入成本 買入價格(B) 1年 2年 3年

106 報酬率範例1 Peter投資700萬買了一間住宅，仲介費用1%、契稅6萬 ，花了80萬裝潢。一年後將該房屋以1000萬售出， 仲介費用3%，土地增值稅10萬元。若3年後才有機會售出，年化報酬率為多少？ 買入仲介費 = 700*1% = 7萬元 投入成本 =700(買入) + 7(仲介) + 80(裝潢) + 6(契稅) = 793萬元 賣出仲介費 = 1000*3% = 30萬 報酬率 = ( )/793 = 21.06% 年化報酬率 = ( %)^(1/3) -1 = 6.58%

107 報酬率範例2 Peter投資700萬買了一間住宅，頭期款200萬，500萬房屋貸款，期限20年、利率3%，仲介費用1%、契稅6萬 ，花了80萬裝潢。一年後將該房屋以1000萬售出， 仲介費用3%，土地增值稅10萬元。若3年後才有機會售出，年化報酬率為多少？ 買入仲介費 = 700*1% = 7萬元 投入成本 = 700(買入) + 7(仲介) + 80(裝潢) + 6(契稅)= 793萬元 賣出仲介費 = 1000*3% = 30萬 利息費用 = 500*((1+3%)^3-1) = 46萬 (3年) 報酬率 = ( – 30 – )/293= 41.3% 年化報酬率 = (1+41.3%)^(1/3) -1 = 12.2%

108 考慮房租收入 用公式太難算了，直接用IRR計算 賣出費用(E2) 獲利(P) 買入費用(E1) 賣出價格(S) 投入成本 買入價格(B)
1年 2年 3年

109 報酬率範例3 Peter投資700萬買了一間住宅，仲介費用1%、契稅6萬 ，花了80萬裝潢。房屋以每月22,000元出租，3年後將該房屋以1000萬售出， 仲介費用3%，土地增值稅10萬元。該投資案之報酬率為多少？ Excel檔案 RateOfReturn.xls

110 包租公婆報酬率計算 用公式太難算了，直接用IRR計算 現金流量 賣出所得 (扣除費用) 貸款金額 房租 1 2 3 4 5 貸款餘額 頭期款
房貸繳款

111 報酬率範例4 Peter投資700萬買了一間住宅，頭期款200萬，500萬房屋貸款，期限20年、利率3%，仲介費用1%、契稅6萬 ，花了80萬裝潢。房屋以每月22,000元出租，3年後將該房屋以1000萬售出， 仲介費用3%，土地增值稅10萬元。該投資案之報酬率為多少？ Excel檔案 RateOfReturn.xls

112 什麼是REITs 不動產投資信託 投資不動產的基金 報酬高於債券低於股票 Real Estate Investment Trust 租金收益
資本利得(房屋漲價) 投資者得以少量的金額投資不動產 報酬高於債券低於股票 收益穩定度：低於債券，優於股票 收益波動性：比債券高，但比股票低 報酬率：高於債券、低於股票

113 REITs型態 權益型 抵押型 混合型 直接投入不動產 收益以收租金或處分不動產 市場比重最高，比例90% 投資標的 市場比重次之，比例7%
不動產貸款抵押受益債券(MBS) 債款建築業者，收取利息 市場比重次之，比例7% 混合型 權益型及抵押型兩者混合 市場比重最低，比例3%

114 REITs特性 流動性高 與股債相關性低 可以抗通膨率 專業管理機構 買賣和股票一樣，可隨時買賣 適合做為資產配置的一環
租金會隨著通貨膨脹率調升 專業管理機構 有效提升投資績效、且不用擔心風險

115 REITs風險 經濟景氣循環 投資標的過度集中 利率風險 天災 管理不良 經濟不景氣，影響租金收益 房地產金額過大，不容易有效分散風險
跟債券一樣，利率升高，價值愈低 天災 損失超過不動產保險金額 營運收入減低 管理不良 經營團隊的經營能力不夠

116 直接投入房地產之比較 項目 不動產 REITs 投資門檻 高 低 流動性 風險分散 交易手續費 4%~6% 手續費 管理 自行管理 專業管理

117 辦公大樓閒置率分析 2009 Q2空置率大於Q1

118 國內發行REITs 項目 股票代號 股本 發行日 融資比例上限 平均屋齡 配息次數 長期信評 富邦一號 01001T 58億
Mar 2005 35% 5.9 1 TwA+ 國泰一號 01002T 139億 Oct 2005 25.7 TwA- 新光一號 01003T 113億 Dec 2005 11.3 TwAA 富邦二號 01004T 73億 Apr 2006 7 2 三鼎 01005T 39億 Jun 2006 25% 17.9 TwA 基泰之星 01006T 26億 Aug 2006 4.8 TwBBB 國泰二號 01007T 72億 Oct 2006 A (Fitch) 駿馬一號 01008T 43億 May 2007 16.3

119 台灣REITs均屬封閉型基金 價格由市場決定 價格推導出殖利率

120 富邦R1(01001T)

121 房地產資訊 房地產資訊

122 房地產資訊一 都市計劃 內政部營建署-都市更新條例 台北市使用分區查詢網站 地籍套繪都市計劃使用分區圖 台北市土地使用區分管制規則 建築技術規則(設計施工篇-第九章容積管制) 未實施容積管制之建築物高度限制 估價技術 不動產估價技術規則 REITS 富邦一號

123 房地產資訊二 台北市房地產數位資料庫： 內政部地政司房屋交易行情 房屋買賣交易流程 台灣租屋網 591租屋
內政部地政司房屋交易行情 房屋買賣交易流程 台灣租屋網 591租屋

124 謝謝 網站：http://www.masterhsiao.com.tw