第三屆理財規劃人員專業能力測驗 理財規劃實務 Chapter 4 收入支出與儲蓄管理 重要度：.

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1 第三屆理財規劃人員專業能力測驗 理財規劃實務 Chapter 4 收入支出與儲蓄管理 重要度：

2 理財規劃實務 一、臺灣家庭所得收入來源分配

3 有關家庭所得統計數字 家庭平均所得收入 109 萬 ( 平均每月9.1萬才能稱為小康家庭 )
理財規劃實務 有關家庭所得統計數字 家庭平均所得收入 109 萬 ( 平均每月9.1萬才能稱為小康家庭 ) 家庭平均就業人口 1.6 人 (薪水要4.9萬才行! 而且還是稅後所得) 每戶平均 3.6 人 家庭每人每月平均消費支出 1.6 萬元 房屋需求坪數平均每人為 11 坪 (7~15坪為區間) 低所得之失業與老年人，50%以上收入來源為移轉性收入，隨著收入越高，薪資所得越高；移轉所得越低 臺灣 35 萬家庭戶長為雇主(165萬元)； 140 萬家庭為自營工作者； 480 萬家庭為受雇者

4 二、所得來源分配與特性 ‧定時定額投資基金 ‧彈性消費與儲蓄 ‧平均存活率低，加強人脈與利基，預留 營運週轉資金 ‧運動，委託專業理財
理財規劃實務 二、所得來源分配與特性 ‧定時定額投資基金 ‧彈性消費與儲蓄 ‧平均存活率低，加強人脈與利基，預留 營運週轉資金 ‧運動，委託專業理財 ‧風險高，利用信託將企業與家庭資金 隔絕 ‧節稅規劃為重點，個人信託、高額保 單，境外公司為較佳之理財工具

5 外勤傭收族應擬定之理財模型 每月儲蓄 = ( 當月收入 – 基本收入 ) * 邊際儲蓄率
理財規劃實務 外勤傭收族應擬定之理財模型 每月儲蓄 = ( 當月收入 – 基本收入 ) * 邊際儲蓄率 基本收入 = max ( 淡季收入，基本生活最低消費額 ) 邊際儲蓄率 = 每多出 1 元額外所得，應多儲蓄的比率 但當月收入 < 家庭最低消費額時，邊際儲蓄率為 0 例：A業務員平均月收入8萬元，業績最差3萬元，最好有15萬元，其家 庭基本支出為5萬元。若邊際儲蓄率為 40%，則 年儲蓄 = (平均月收入 8 萬 – 基本支出 5 萬 )*40%*12 = 14.4萬 年收入 = 8萬*12 = 96萬 14.4萬 / 96萬 = 15% ( 實際的平均儲蓄率 )

6 Capital Relationship Experience Advantage Timing EQ
理財規劃實務 一般自營者 – 小本開店族 國人自行創業開店存活兩年以上 < 20% 有心創業應掌握 CREATE 的觀念 Capital Relationship Experience Advantage Timing EQ 損益平衡營業額 =固定成本 / 毛利率 QQ店固定成本每月20萬，店內平均毛利為20%，則損益平衡營 業額為20萬 / 20% = 100萬

7 家庭開銷管理 基礎收入 = 期待水準的生活費 x 家庭人口數 應有收入 = 基礎收入 + 房貸本息負擔 + 退休金儲蓄 + 教育金儲蓄
理財規劃實務 家庭開銷管理 基礎收入 = 期待水準的生活費 x 家庭人口數 應有收入 = 基礎收入 + 房貸本息負擔 + 退休金儲蓄 + 教育金儲蓄 基本水準 滿意水準 平均水準

8 理財規劃實務 家庭開銷管理 以最高級距平均可支配所得為17.7萬(2,120,581/12)，低於四口之家滿意水準的24.3萬。顯示臺灣家庭平均所得仍然偏低，無法滿足所有理財目標。

9 家庭預算之編制與控制 ‧一個儘可能儲蓄的家庭預算計劃，應劃分為月儲蓄與年儲蓄。 ‧活儲帳戶當成調節的水庫，信用卡為調節前後兩個月現金流量
理財規劃實務 家庭預算之編制與控制 ‧一個儘可能儲蓄的家庭預算計劃，應劃分為月儲蓄與年儲蓄。 ‧活儲帳戶當成調節的水庫，信用卡為調節前後兩個月現金流量 不平衡的工具。 ‧三年以上目標(購屋頭款、教育金、退休金)應以定時定額投資 為主，短期目標則應以定存或債券型基金為主。 ‧年儲蓄預算除了可以提前償還貸款，亦可以用來整筆投資，以 提升退休生活水準或補助子女出國留學的額外資金來源。

10 家庭預算之編制與控制 認知需要→儲蓄動機→開源節流的努力方向 建議在銀行開立三個帳戶，或同時具備三種功能之綜合存款戶，
理財規劃實務 家庭預算之編制與控制 認知需要→儲蓄動機→開源節流的努力方向 建議在銀行開立三個帳戶，或同時具備三種功能之綜合存款戶， 以隨時掌握資產負債狀況 ‧定時定額帳戶：理財帳戶 ‧房貸繳款帳戶：掌握本息繳付 ‧信用卡繳款帳戶：控制支出

11 家庭儲蓄的運用策略 儲蓄是理財計劃的源頭 家庭現金流量結構分析 一個家庭如何開始產生儲蓄，必須先從家庭現金流量分析著手： 理財規劃實務
生活支出 工作收入 工作儲蓄 利息保費支出 理財儲蓄 理財收入 資產負債調整 資產負債調整 資產負債調整 現金淨流量 現金流出 現金流入 該期現金變動 = 生活支出可預算控管 工作收入是源頭活水 貸款與繳保費年期應 工作儲蓄 + 理財儲蓄 退休後只有理財收入 控制在退休前繳清 在工作期間應逐年 + 資產負債調整後 提高理財收入比重 退休後只有生活支出 現金淨流量

12 提高家庭儲蓄的可能方式 一、增加家庭工作收入 二、增加家庭理財收入 在原有工作上求表現而獲得晉升加薪
理財規劃實務 提高家庭儲蓄的可能方式 一、增加家庭工作收入 在原有工作上求表現而獲得晉升加薪 論時或論件計酬時，加班或增加工作量以增加收入 兼第二份工作或寫書演講增加收入 騎馬找馬 行銷能力強者可尋找以業績佣金為主的工作提高收入 原為單親家庭可轉為雙親家庭，多一分工作收入 二、增加家庭理財收入 利用網路下單、手續費優惠折扣時投資，不僅節省成本，更較 容易買在低點。 善用信用擴張、提高財務槓桿操作。 參加免費投資講座，閱讀財經書籍，提升投資素質

13 提高家庭儲蓄的可能方式 三、降低家庭生活支出 四、降低家庭理財支出 省吃儉用 善用折扣 多利用大眾交通工具 訂定支出預算計劃
理財規劃實務 提高家庭儲蓄的可能方式 三、降低家庭生活支出 省吃儉用 善用折扣 多利用大眾交通工具 訂定支出預算計劃 使用公共財—(公園、圖書館、學校) 四、降低家庭理財支出 尋找或轉貸適合自己狀況的低利貸款 善用免稅規定 以租代購 保單調整—轉換、繳清、展期以降低保費支出 利率走低時，理財支出同步走低

14 以對象別區分的儲蓄方法 一、領取現金薪資收入者 二、以銀行薪資轉帳領取收入者 三、自營事業收現金收入者
理財規劃實務 以對象別區分的儲蓄方法 一、領取現金薪資收入者 將稅後薪資1/4(臺灣家庭平均儲蓄率25%)先行存入銀行 信封消費法控制各項支出，3/4以預算分別放於信封中，若否項 目透支，可先行挪用其他信封現金，全部信封不夠用時，才至 銀行提領現金。 二、以銀行薪資轉帳領取收入者 薪資入帳時即強迫儲蓄--定時定額買基金、薪資帳戶轉定存 剩餘金額以提款機平均提領方式控制支出 三、自營事業收現金收入者 先區分營收與獲利，自營者經常將營收當獲利 若營業情況穩定可以日營業額的20%作為消費支出，每月扣除進 貨成本、固定開銷、營業稅金與消費支出後，剩下的即為儲蓄。

15 第三屆理財規劃人員專業能力測驗 理財規劃實務 Chapter 5 緊急預備金與信貸運用規劃 重要度：

16 在正常的收入與支出範圍內，每月或多或少有結餘，但是當收入
理財規劃實務 應有的緊急預備金額度與來源規劃 緊急預備金的用途 在正常的收入與支出範圍內，每月或多或少有結餘，但是當收入 突然中斷或支出突然暴增時，若沒有緊急預備金可供應急，將會 陷入財務困境。 緊急預備金主要為支應以下用途： 因應失業或失能導致的收入中斷 失業率5%以後將成為常態，縣市政府失業補助杯水車薪，2002年失業人口僅1/4可以在6個月內找到工作。 月固定支出 = 月生活費支出 + 應償還負債本息與應繳死會 ‧失業或失能緊急預備金 3個月~1年。 ‧未免房子被法拍或影響未來週轉管道暢通。 ‧失能保險有一個月等待期間。

17 (1) 失業保障月數 = 可變現資產 / 月固定支出
理財規劃實務 (b) 因應緊急醫療或意外災變所導致的超支費用 ‧胃出血發作一次住院 60,000元 ‧汐止淹水一次損失 50,000元 ‧醫療與災變緊急預備金安全存量額度為 100,000元 2. 以現有資產狀況衡量緊急預備金的因應能力 (1) 失業保障月數 = 可變現資產 / 月固定支出 ‧最低標準為三個月，六個月為適當 ‧投保失能險、在有提供離職金的公司任職，可降低可變現 資產比重。 (2) 失意外或災變承受能力 = ‧>1表示萬一發生災變時，承受能力較高 ‧<1時，可能需要增加儲蓄或購買意外險、地震險、居家 綜合保險以提高應變能力

18 ‧一為流動性較高的活存或短期定存，一為備用貸款額度。
理財規劃實務 3. 緊急預備金的儲備型式 -- 存款或備用貸款額度 ‧一為流動性較高的活存或短期定存，一為備用貸款額度。 (a) 機會成本比較 由於流動性較高，因此報酬率無法達到長期投資的報酬率， 兩者間的差異即為機會成本。 活存或短期定存利率低，但流通性高。 備用貸款利率高，但如支應期間短，負擔並不大。 (b) 兩者搭配方式 緊急預備金應以兩者搭配為佳，以月支出5萬元，緊急預備 金六個月為30萬元，此時可準備10萬元定存，配合向銀行設 定20萬元備用額度。

19 理財規劃實務 如何聰明使用信用卡 臺灣地區自1991年至2001年，信用卡發卡數成長25倍，簽帳金額成長超過20倍，特約商店成長11倍，顯示提前消費、超額消費習慣已深入一般民眾的日常生活中。

20 使用信用卡之優缺點 優點： 1. 方便安全 無須帶大量現金，出國不用事先兌換外幣。
理財規劃實務 使用信用卡之優缺點 優點： 1. 方便安全 無須帶大量現金，出國不用事先兌換外幣。 2. 延遲付款 先消費後付款，從消費到付款，有45天寬限期。 免費道路救援與免費停車 消費折扣或紅利積點 免費保險或以優惠費率買保險 旅平險、意外險、壽險 利用月結單計帳 彰顯身份 白金卡、無限卡 臨時應急 循環信用與預借現金應急 缺點： 擴張信用導致信用破產危機 失卡與盜刷風險 信用餘額與預借現金(2001↑26.4%、38.9%) 磁條失效

21 選擇信用卡之要點 年費、月費 寬限期 若有餘額未付清，則往後消費沒有寬限期，消費負 擔將會增加。
理財規劃實務 選擇信用卡之要點 年費、月費 寬限期 若有餘額未付清，則往後消費沒有寬限期，消費負 擔將會增加。 違約金 持卡人未在最後繳款期限前繳款，則收取固定金額 或利息之10%為違約金。 循環利息 民法上限規定為20%，各家有所不同。 循環利息的計算方式： (a) 繳款截止日起息(對持卡人最有利) (b) 對帳單之結帳日起息 (c) 銀行墊款日起息(對持卡人最不利) 發卡數量 附加福利 免費保險、道路救援公司、免費停車、刷卡對對碰…

22 避免利滾利的方式 辦理小額信貸 有正職、同事互保，可辦理年薪七成額度、 利率9~12%之小額信貸。
理財規劃實務 避免利滾利的方式 辦理小額信貸 有正職、同事互保，可辦理年薪七成額度、 利率9~12%之小額信貸。 申請信用卡貸償 若有把握在短期內(3個月~1年)還清，或利用 接力方式，可降低循環利率的負擔。但請避 免挖東牆補西牆的惡性循環。 保單貸款 許多人忽略已繳多年的保險，實際上已經累 積一筆為數可觀、利率在6%左右的之緊急預 備金。 定存與有價證券質借(RS…) 將過半的活會標下 ……….剪卡 賣護照……..但祝你好運！

23 民間標會的運作模式 標會是中國人由來已久的互助借款活動。老一輩的人，幾乎都有跟會經驗，因為那個年代，標會是唯一的理財工具。 標會的優點：
理財規劃實務 民間標會的運作模式 標會是中國人由來已久的互助借款活動。老一輩的人，幾乎都有跟會經驗，因為那個年代，標會是唯一的理財工具。 標會的優點： 1. 借貸方便 無須抵押品，沒有繁鎖手續，過半會後標下時， 利息負擔不大。 2. 強迫儲蓄 免息取得資金 會首僅透過服務，可無息取得資金。 標會的缺點： 信用風險難以掌握 標下會款的時機與利息成本難以掌控 會首需承擔會腳倒會的連帶保證責任 標會會期不長，標金相同時，會期越長報酬率越低

24 4. 參與會員多寡：會員限自然人，通常不超過30人為準 5. 進行方式：內標或外標，是否加標？ 6. 會首、會員信用與橫向聯繫
理財規劃實務 總結而言，標會只能當成短期理財工具，急需錢時可以介於銀行與地下錢莊間的利率很快取得週轉金，不需錢時則可借給別人賺取較高利息。若能掌握以會養會的訣竅，則收益率相當可觀，但千萬別忽略經濟不景氣時隨之升高的倒會風險。 標會的運作模式： 一、起會 1. 會首確定會員 2. 募集會款的規模：以30萬~60萬為恰當 3. 每期會金金額：以1~2萬元為恰當 4. 參與會員多寡：會員限自然人，通常不超過30人為準 5. 進行方式：內標或外標，是否加標？ 6. 會首、會員信用與橫向聯繫 7. 會首不得兼為同一互助會之會員

25 倒會後，合會繼續進行，死會會員仍應繼續繳納會款。
理財規劃實務 標會的運作模式： 二、製作會單 三、製作約定書 四、定期標會 五、得標會款之交付時間與會首應負之責任 六、會首會員權利義務之轉移 七、倒會時的處理方式 倒會後，合會繼續進行，死會會員仍應繼續繳納會款。

26 未得標之前的會員稱為活會，所繳的錢稱為活會會錢， 已得標之後的會員稱為死會，所繳的錢稱為死會會錢。 二、內標與外標 (1) ‧內標
理財規劃實務 標金與得標金額如何決定 一、死會與活會 未得標之前的會員稱為活會，所繳的錢稱為活會會錢， 已得標之後的會員稱為死會，所繳的錢稱為死會會錢。 二、內標與外標 (1) ‧內標 活會會員所繳納之會款為訂定會款扣除標金後之金額。會首與死會會員所繳之會款為訂定金額。 例：小王參加一個2萬元24期(含會首)的會，在第13期以2000元 標下，則可獲得之標金為 12*20,000+11*(20,000-2,000) = 438,000 往後11期小王成為死會，每期應繳死會會款20,000元

27 活會會員所繳納之會款為訂定會款。會首與死會會員所繳之會款為訂定會款加加上標金後之金額。
理財規劃實務 二、內標與外標 (2) ‧外標 活會會員所繳納之會款為訂定會款。會首與死會會員所繳之會款為訂定會款加加上標金後之金額。 例：小王參加一個2萬元24期(含會首)的會，在第13期以2000元 標下，若過去得標金為24,000則可獲得之標金為 12*20,000+24,000+11*20,000 = 484,000 往後11期小王成為死會，每期應繳死會會款22,000元 ‧在同樣標金下，外標方式因為標金是加上去的，因此得 標會款較內標為高，但投資報酬率較低，因為外標所繳 金額亦較高。 ‧內外標無優劣之分，手頭較為寬裕的人可跟外標型的會， 不論死會或活會，每期應繳會款均較內標為高。

28 例一：小王參加一個2萬元24期(含會首)的會，在第13期以2,000 元標下，獲得標金 438,000元
理財規劃實務 三、標金利率的計算 (1) 1. 全會期簡單平均利率法 得標利率 = (標金*2)/會款*100%*12 例一：小王參加一個2萬元24期(含會首)的會，在第13期以2,000 元標下，獲得標金 438,000元 得標利率 =(2,000*2)/438,000*100%*12 =10.96% 例二：小王參加一個2萬元24期(含會首)的會，在第13期以2,000 元標下，若過去得標金24,000元，總得標金484,000元 得標利率 =(2,000*2)/484,000*100%*12 =9.92% 優點：簡單易算 缺點：缺點是以整個會期的負擔為考慮，無法分段反應投標前 的投資報酬率與投標後的實際負債利率。

29 例：會金2萬元24期的內標會，在第13期打算出2,000元標下，可標得會款
理財規劃實務 三、標金利率的計算 (2) 2. 年金終值與年金現值分段利率法 得標利率 = (標金*2)/會款*100%*12 例：會金2萬元24期的內標會，在第13期打算出2,000元標下，可標得會款 中借款部份為11*(20,000-2,000) = 198,000元，儲蓄回收部份則為 12*20,000 = 240,000。等於將會期分為兩部份，投標前為儲蓄，投標 後為借款，分別計算。 假設前12期平均得標金額為1,800元，等於每期繳 18,000元，收回 240,000元，扣掉第一期 20,000元會款，故可產生11期收益220,000 元。220,000/18,200 = 12.09，利用年金終值表 n =11，r = 2% 時年 金係數為12.17，表示月利率接近 2%，年利接近 24%。 儲蓄終值 借款現值 優點：分段算出投資報酬率與借款利率 缺點：演算法較複雜且需查表，實際使用者並不多。

30 底標下標法 儲蓄為目的，以底標下標儘量讓別人得標。
理財規劃實務 如何設定標金 底標下標法 儲蓄為目的，以底標下標儘量讓別人得標。 目標利率下標法 先以個人信貸利率為基準，再考量當時會期 與希望得標之全期利率計算出標金，以期用 較低之利率取得資金。 平衡利率下標法 希望不賺不賠，與會首一樣無息取得資金。 前期標金下標法 多數人以稍低於前期標金的金額希望取得較 低的資金成本，對於想用錢又不想多付利息 的會員可以採取此一方法。 信用危機下標法 傳聞某會腳有信用問題，此時考慮的要點已 不是利息的高低，而是本金能回收多少。

31 消費性貸款與理財型房貸 一、小額信用貸款種類 1. 機關團體員工消費性貸款 2. 個人實支型信用貸款 3. 個人設定額度型信用貸款
理財規劃實務 消費性貸款與理財型房貸 一、小額信用貸款種類 1. 機關團體員工消費性貸款 2. 個人實支型信用貸款 3. 個人設定額度型信用貸款 4. 現金卡 二、辦理小額信用貸款注意事項 1. 不能光比較利率高低 帳戶管理費、是否需要信用保險 2. 額度型信用貸款，找原往來銀行較為有利 三、個人信用貸款的核貸標準 1. 個人所得 2. 其它徵信資料 退票記錄、銀行借款或信用卡延期繳付與其他 負債情形

32 以房地產為擔保品，向銀行申請循環信用額度，把個人不動產轉
理財規劃實務 四、理財型房貸的運用 1. 理財型房貸特色 以房地產為擔保品，向銀行申請循環信用額度，把個人不動產轉 化為一筆隨時可用的靈活資金，來把握隨時可能出現的投資機會。 利率較傳統型房貸商品為高，但若與汽車貸款或信用卡、現金卡的 15~20%相較，又低許多，臺灣有3/4家庭有房子沒有房貸，理財型房 貸是專為這些人設計。 使用理財型房貸應注意之重點： ‧利率較高，應急時間不宜過長。 ‧最好用於套利，用於以短期資金作長期投資的風險過高 ‧善設停損、停益是使用理財型房貸投資的最佳方式

33 理財型房貸運用額度 = 投資周期儲蓄 / (停損比率+房貸週期利率)
理財規劃實務 2. 理財型房貸之最適額度 理財型房貸運用額度 = 投資周期儲蓄 / (停損比率+房貸週期利率) 例：假設投資週期為月，每月可投資兩萬元，停損比率為5%， 理財型房貸月利率為0.6%，可貸額度為 2萬元 / (5%+0.6%) = 35.7萬

34 第三屆理財規劃人員專業能力測驗 理財規劃實務 Chapter 6 租屋、購屋與換屋規劃 重要度：

35 租屋與換屋的決策考量 一、為什麼需要購屋規劃 對於多數人而言，購屋是人生最長的負債，因此若不事先規劃，可能 會發生以下情況
理財規劃實務 租屋與換屋的決策考量 一、為什麼需要購屋規劃 對於多數人而言，購屋是人生最長的負債，因此若不事先規劃，可能 會發生以下情況 1. 陷入低自備款陷阱，買自己負擔不起的房子 只有自備款，收入大部份須繳房貸，生活品質降低，育兒計劃延後。 2. 沒有考量未來的收入與支出變化，購屋夢碎 月收入變化大，股市重挫、生三胞胎、疾病或失業，房屋遭法拍。 3. 沒有屋涯規劃的觀念，難以擬定合理的行動計劃 依生涯不同階段執行買屋與換屋計劃 4. 若沒有一個具體可行的購屋規劃，很難強迫自己儲蓄 人生三大規劃，購屋計劃來臨的時間最短，以五年內居多，因此儲蓄壓 力最重，應事前擬定強迫儲蓄規劃，以免錢隨性花掉。 5. 若不事先規劃購屋現金流量，無法選擇最佳的貸款配合

36 購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，而租屋則可以滿足居住需求的另一選擇，
理財規劃實務 二、購屋與租屋的決策考量因素 (1) 購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，而租屋則可以滿足居住需求的另一選擇， 家庭居住坪數：23坪(65年) → 40坪(89年) 每戶居住人數：5.25人 → 3.58人 平均每人坪數：4.38坪 → 11.17坪 家庭自租比率：67.4%, 19.3% → 85.4%, 8.8% 未擁有自用住宅者，七成還是很希望能有自己的房子。 有土斯有財的觀念仍然根深柢固！

37 看來陳先生租屋要比購屋划算！……不過……
理財規劃實務 二、購屋與租屋的決策考量因素 (2) 租屋與購屋提供相近的居住效果，差別在於居住成本、產權與土地增值利益。不同的人會在租購間作不同的選擇。購屋與租屋的抉擇可使用以下兩種分析方式： 年成本法 以自住而言，購屋成本是自備款的設算利息與房貸利息；而租屋成本則是房租，其決策考兩因素分析如下： 陳先生看上一間40坪位於大安區新蓋好的大廈八樓，屋主可租可售，租金每月3萬元，押金三個月，買的話總價800萬，可承接500萬，利率6%的房貸，自備300萬元。(押金與自備款機會成本3%) 租屋年成本：3萬元 x 萬元 x 3 x 3% = 36.27萬 購屋年成本：300萬元 x 3% + 500萬元 x 6% = 39萬 看來陳先生租屋要比購屋划算！……不過……

38 租屋比購屋節省2.73萬，房租調漲7.58%，居住成本就較高了。 2. 個人所得稅稅率？
理財規劃實務 還需考量以下因素 房租是否每年調整？ 租屋比購屋節省2.73萬，房租調漲7.58%，居住成本就較高了。 2. 個人所得稅稅率？ 房貸扣除額30萬元，房租扣除額12萬元，若陳先生邊際稅率為21%，則購屋比租屋划算10,500元。 房價漲升潛力？ 未來房價看漲，即使現在購屋成本較高，未來增值部份可彌補成本差異，以上例而言，只要未來五年房價漲2%就划算。 4. 利率的高低？ 利率越低，購屋成本下降，購屋越划算，畢竟房租有一定的僵固性。

39 考慮在一段固定居住期間內，將租屋與購屋未來現金流量折現作為比較的一種方式。
理財規劃實務 2. 淨現值法 考慮在一段固定居住期間內，將租屋與購屋未來現金流量折現作為比較的一種方式。 續上例： 陳先生決定在該處住滿五年，房租每年調升1,000元，以存款3%折現率於貸款利率6%為基礎，其分析如下： 租屋淨現金流量： = 9萬 / (1.03)5 – 9萬 –36萬/(1.03)-37.2萬/(1.03)2 -….= -1,767,725 1 2 3 4 5 -9萬 -36萬 -37.2萬 -38.4萬 -39.6萬 + 9萬 -40.8萬

40 因此五年後若房屋價格高於819萬，購屋就比較划算，若不打算在同一地方居住三年以上，最好以租代購。
理財規劃實務 購屋淨現金流量： 1 2 3 4 5 -300萬 435,920 售屋淨所得 貸款 500萬 n=20年 i = 6%，每年平均本利為500萬/AP(20,6%) =500萬 / = 435,920 故購屋淨現金流量 = 五年後售屋淨所得 / (1.03) 萬 – 435,920/ (1.03) - 435,920/ (1.03) 2 = 五年後售屋淨所得 / (1.03)5 – 5,179,600 租購現金流量相等時：五年後售屋淨所得 / (1.03)5 – 5,179,600 =-1,767,725 五年後售屋淨所得 = 3,954,363 五年後售屋價格 = 五年後售屋淨所得 + 五年後房貸餘額現值 = 3,954, ,920 x AP(15,6%) = 8,188,018 因此五年後若房屋價格高於819萬，購屋就比較划算，若不打算在同一地方居住三年以上，最好以租代購。

41 購屋規劃與換屋規劃 一、購屋規劃的流程 以儲蓄及繳息能力估算房屋總價 可負擔自備款 = 目前年收入x 負擔比率上限 x AF(n,r) +
理財規劃實務 購屋規劃與換屋規劃 一、購屋規劃的流程 以儲蓄及繳息能力估算房屋總價 可負擔自備款 = 目前年收入x 負擔比率上限 x AF(n,r) + 目前淨資產 x CF(n,r) , n為離購屋年數，r為投資抱酬率 可負擔房貸 = 目前年收入x CF(n,t) x 負擔比率上限 x AP(m,i), t為收入成長率，i為房貸利率，m 為貸款年限 可負擔總價= 可負擔自備款 +可負擔房貸

42 自備款部份：100萬元 x 40% x AF(5,10%) + 150萬 x CF(5,10%)
理財規劃實務 Example: 王先生年收入100萬，預估收入成長率3%，目前淨資產150萬，40%為儲蓄自備款與負擔房貸之上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，利率以6%計算，王先生可負擔的房屋價格為？ 自備款部份：100萬元 x 40% x AF(5,10%) + 150萬 x CF(5,10%) = 40萬x 萬x1.611 = 486萬 貸款部份：100萬 x 40% x CF(5,3%) x AP(20,6%) = 40萬 x x = 532萬 可負擔房屋總價為 486萬 + 532萬 = 1,018萬

43 2. 可負擔房屋總價 / 需求坪數 = 可負擔房屋每坪單價
理財規劃實務 2. 可負擔房屋總價 / 需求坪數 = 可負擔房屋每坪單價 據主計處統計平均每人居住面積11坪，平均每戶人數3.6人，平均家庭 居住面積為40坪，因此1018萬 / 40坪 = 25.45萬 藉此一數字，可以選 擇房屋坪數大小與居住區域。 3. 購屋環境需求 -- 區位決定單價 負擔能力、通勤便利性、時間成本、屋齡高低。 二、已確定購屋總價的籌資規劃 手頭現金越少，以後需開源節流來擠出工程款與還貸款的壓力越大。能否負擔得起，尚須視工作收入是否能持續提高？小孩出生費用等因素必須考量，利率走高亦會增加還款壓力。

44 換屋計劃：新舊屋價差 = 換屋自備款 + 因換屋增加之貸款 需籌自備款 = 新屋淨值 – 舊屋淨值
理財規劃實務 換屋實例分析 換屋計劃：新舊屋價差 = 換屋自備款 + 因換屋增加之貸款 需籌自備款 = 新屋淨值 – 舊屋淨值 = (新屋總價-新屋貸款) – (舊屋總價-舊屋貸款) 舊屋600萬，貸款300萬；新屋1000萬，貸款600萬，因此需籌自備款 = ( )-( ) = 100萬。 不過600萬貸款，以利率6%，20年本利平均償還，每月需繳本息4.36萬元，是否有能力負擔？必須慎重考率。

45 購屋換屋規劃成本分析 1~2萬 1~3萬 裝潢費用 仲介費用 代書費與登記規費 搬家費用 契稅 土地增值稅 價值部份 面積部份 理財規劃實務
每坪2.5~5萬，可另申請貸款，最高5年 買1賣4，法令上限合計<6% 1~2萬 1~3萬 移轉登記時所發生的稅，買方負擔 6% 分為自用住宅(10%)與一般住宅，按公告現值計算 價值部份 增值<100% → 40%增值稅 100%<增值<200% → 50% 增值200%↑ → 60% 面積部份 都市三公畝 非都市七公畝 超過部份按一般住宅課稅標準

46 土地增值稅 (續..) 自用住宅優惠稅率限制 限時大優待 -- 土增稅減半徵收兩年 1. 土地面積限制
理財規劃實務 土地增值稅 (續..) 自用住宅優惠稅率限制 1. 土地面積限制 2. 每人一生以享受一次為原則，但66/2/2平均地權條例修正前 已申報過自用住宅優惠稅率之人不在此限。 3. 出售前一年之內，不得出租或有營業行為。 4. 出售時，所有權人需設籍於該房屋內。 限時大優待 -- 土增稅減半徵收兩年 立法院91/1/17日通過土地增值稅減半徵收兩年，自用住宅稅率與一般住宅稅率一併適用，

47 理財規劃實務 購屋換屋節稅規劃 所得稅房貸利息扣除額 一戶一屋；利息支出每年30萬為限；限房屋登記本人配偶與受撫養親屬；且無供出租與營業使用；需先扣除儲蓄投資特別扣除額 重購自用住宅退稅規定 兩年內另行購買之自用住宅，可申請退還不足支付額 (先買再賣也適用！) 一生一次優惠利率 ● 出售前一年內不得有出租或供營業使用 ● 出售前，所有權人應設戶籍於該房屋 4. 繼承土地的稅負最省，土地增值稅高的房屋可以贈與

48 自住型房屋貸款規劃 一、房屋貸款類型 ‧到期還款型 還息暫不還本 ‧提早還清型 常有額外收入，可提前還清貸款 ‧隨借隨還型 即理財型房貸
理財規劃實務 自住型房屋貸款規劃 一、房屋貸款類型 ‧到期還款型 還息暫不還本 ‧提早還清型 常有額外收入，可提前還清貸款 ‧隨借隨還型 即理財型房貸 ‧貸款組合型 例：勞工貸款 + 一般貸款 ‧超額貸款型 連裝潢一起貸，但超額部份利率較高 二、房屋貸款計息方式 ‧本金平均攤還法 ‧本利平均攤還法 ‧設定最低還款額，彈性還款總額法 ‧變動繳款頻率(週繳、雙週繳) 本金 利息

49 理財規劃實務 銀行核貸之標準 1. 抵押標的物的價值 2. 對借款人的徵信

50 房貸轉貸款銀行的決策考量 1. 利率差距 銀行可能佈下先降後升的陷阱，違約或提前清償 2. 負擔費用 鑑價、代償、代書、設定費用 轉貸額度
理財規劃實務 房貸轉貸款銀行的決策考量 1. 利率差距 銀行可能佈下先降後升的陷阱，違約或提前清償 時的成本也要考慮 2. 負擔費用 鑑價、代償、代書、設定費用 轉貸額度 是否為部份優惠利率的組合貸款 新舊貸款的還款彈性