石家庄住宅项目市调总结 市场调研部 2014年6月23日.

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1 石家庄住宅项目市调总结 市场调研部 2014年6月23日

2 前言 本次石家庄市区调研，市场部主要调研目标为石家庄市各个区热点楼盘，通过客观详细的调研，逐渐建立东胜集团庞大的市场信息库，为集团在售项目及拟启动项目提供客观市场参考！

3 目录 Part1、整体市场概况 Part2、调研信息汇编 Part3、调研小结

4 Part 1 整体市场概况

5 整体市场概况 城心土地受限，二环楼盘百花争艳 1 市场竞争白热化，寻求特色突围 2 政府监管加大，无证楼盘被迫隐市 3
随着城市化进程的加快，省会城市中心土地价值飙升，多以城市综合体或大型商业及商务产品呈现，住宅产品逐渐外延，以二环为中心，辐射状分布，出现百花争艳的局面，尤以“地铁楼盘”、“新火车楼盘”炙手可热。 市场竞争白热化，寻求特色突围 2 省会房地产市场历经数年的快速发展后，竞争日渐加剧，拼价格、拼地段、拼建筑同质化后，各大楼盘开始寻求自身特色，如打教育牌，与名校联姻，如润德天悦城引入二中，创造独一无二的亮点；天河悦城依托自身大型商业，弱化周边配套不足劣势，充盈自身项目配套。 政府监管加大，无证楼盘被迫隐市 3 在政府百日会战，严查无证房大环境下，许多无证经营楼盘，被迫“隐姓埋名”，重创受挫： 如西湖一品售楼处，只见壮观的凯旋门矗立，却未见任何项目标识； 米兰春天营销中心，在政府监管下，白天不得不紧闭大门，去除所有项目标识

6 Part 1 调研信息汇编

7 调研热点楼盘分布 三环 二环 紫林湾/6650元/㎡ 瑞城/8600元/㎡ 永邦天汇/6340元/㎡ 红石原著/7400元/㎡
星湖湾/6408元/㎡ 莱茵春天/6000元/㎡ 玫瑰湾/8700元/㎡ 白金汉府/7700元/㎡ 众美凤凰绿都/7400元/㎡ 长久中心 恒大御景半岛/7400元/㎡ 御江景城/6000元/㎡ 天洲视界城/6500元/㎡ 同祥城/7100元/㎡ 国仕山/10000元/㎡ 傲湖小区/6800元/㎡ 天海誉天下/9000元/㎡ 盛邦大都会/9800元/㎡ 高远森林城/5600元/㎡ 公园城/13500元/㎡ 锐拓米兰春天/6400元/㎡ 润德天悦城/7500元/㎡ 联邦祥云国际/8000元/㎡ 康桥郡/6600元/㎡ 华普城/6340元/㎡ 翰林观天下/8800元/㎡ 富贵城/6340元/㎡ 海棠湾/8900元/㎡ 林荫大院/10900元/㎡ 卓达上河原著/6500元/㎡ 天阳御珑湾/13000元/㎡ 天下锦城/11000元/㎡ 天河悦城/7300元/㎡ 汇君城/6800元/㎡ 豪威大厦/9000元/㎡ 宝鼎世家 百万平米以上 百万平米以下 二环 三环 保利花园/8500元/㎡ 瀚唐/7500元/㎡ 奥北公元/8700元/㎡ 博雅盛世/6500元/㎡

8 裕华区为石家庄宜居区域，区域大盘林立，价格为石家庄住宅最高点，各项目市场的月均去化50套左右，客户主要来源于地缘改善客户和部分投资客户。
各区代表项目基本信息|裕华区 裕华区为石家庄宜居区域，区域大盘林立，价格为石家庄住宅最高点，各项目市场的月均去化50套左右，客户主要来源于地缘改善客户和部分投资客户。 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 销售价格 证件情况 销售情况 客户 项目优势 项目劣势 白金汉府 60万㎡ 14栋6层洋房、3栋26层高层 北大公学幼儿园、社区商业、会所 88-130 未动工 无证 洋房5月开盘去化86套，高层40套/月 投资客户改善客户 北大公学幼儿园提升项目配套品质 前期金牛地产市场较差口碑、无证、未动工 国仕山 141万㎡ 小高层（17层）和高层(25层) 会所、商业街、恒温游泳池、壁球馆、社区医院、幼儿园、小学 135、139 三期将出地面，二期部分封顶 五证 50套/月 紧邻两个公园；豪华会所设计等配套完善；大盘开发，按时交房；电梯入户，入户花园赠送；六大系统升级，科技应用。 楼间距较小；价格同区域偏高；拆迁出现问题，村民闹事。 众美凤凰绿都 50万㎡ 11、18、24、27、33层小高层、高层 风情商业街、贵族幼儿园、社区小、青青儿童中心、众美文化社、会所 90-、128 最高建至20层 6.8开盘去化108套 刚需客户改善客户投资客户 众美在裕华区的品牌；建筑外立面3层以下石材干挂，大堂、公共区域精装修；社区堆坡造景，健身广场、高尔夫广场的设施配套；80米以上楼间距，中央湖设计。 项目交通通达性较差，东南二环从北往南、从东往西没有入口，只能绕行谈固东街才能进入小区；周边配套现阶段还不完善，价格相对较高。 天海誉天下 128万㎡ 共21栋楼，12层小高层，34层高层 游泳馆、健身房、棋牌室、乒乓球室、斯诺克球室；贵族双语小学、幼儿园、商业街、医疗机构等 96-138 B区2、3、4现房，A区全部封顶，C区准现房 9000 40套/月 裕华区改善客户 二环内稀缺位置优越，交通便利；三大商圈环绕，周边生活配套完善，临近多个生态公园；工程进度顺利，B区五证齐全发售，具有一定升值潜力。 幼儿园、小学等内部配套均在三期规划建设，位于世奥湾南侧，而且项目位于建华大街没有出入口，规划路车辆通行力不高。 盛邦大都会 308万㎡ 40多栋高层住宅，90万㎡商业 美国瑞思玛特双语幼儿园、规划中幼儿园、裕华区重点公办小学，健身会所。 96、-136 1、2、3、7、8号楼已封顶，5号楼29层，6号楼到28层 9800 60套/月，现销售2#楼王和尾房 区位优势显著，体量大，业态多，配套齐全，品质物业， 9米挑高精装入户大堂。 南北分区降低项目南区的品质，部分楼间距较小 玫瑰湾 24万㎡ 高层、洋房、商业 社区内部商业、大型超市、餐饮 91-120 1、2号楼已经封顶，3、4、5号将出地面 8700 20套/月，现阶段销售3#、4#、5# 刚需客户改善客户 工程形象和证件较快；户型设计较为合理，双阳台通透；交通便利，离新火车站仅10分钟，未来发展潜力巨大。 体量小，受盛邦的影响较大，前期工程和证件均较慢，影响销售 莱茵春天 14.6万㎡ 健身器材，主题公园 82-120 场地平整 6000 20套/月 刚需客户 价格优惠，适合刚需购买；中小户型设计，楼间距80米，产品力较好 工程和证件是项目的最大劣势

9 调研启示：裕华区为高端住宅聚集区域，区域产品组合以高层为主，受客户性质的影响，三室、四室产品需求大于其他区域，未来开发以二环外城中村为主。
代表项目区域小结|裕华区 调研启示：裕华区为高端住宅聚集区域，区域产品组合以高层为主，受客户性质的影响，三室、四室产品需求大于其他区域，未来开发以二环外城中村为主。 板块特征：城市活力区域，配套完善，城市高端住宅聚集区，城市高端客户的主要流向； 资源优势：市政建设较全，区域环境优势交明显，区域内客户认可度高； 产品类型：以高层为主，部分项目建有洋房和小高层产品； 价格平台：调研显示区域均价在9000元/㎡左右，二环附近国仕山、盛邦大都会等项目价格在10000元/㎡左右 ，二环外莱茵春天等项目价格在6000元/㎡左右，二环内为调研的极少项目最高售价可达15000元/㎡以上，是城市房价最高区域； 成交趋向：区域内近阶段各项目成交量受市场影响不太理想，月均成交在60套左右，莱茵春天、玫瑰外部分二环外、体量小的项目成交仅20-30套/月。 客户特征：城市高端地缘型客户为主，辅以其他区域改善居住环境及投资需求的客户，区域内刚需客户逐步外溢至二环外，因此对三室、四室产品的需求比例大于其他区域； 未来供应：地块基本发展成熟，供应量有限，以二环外的部分未改造的城中村土地为主；

10 长安区为传统工业区，市场认知度低，现阶段工业迁移，保利、恒大等知名开发商进入，成为新兴居住区，六区中项目最多的区域，价格偏低，客户为刚需为主
各区代表项目基本信息|长安区 长安区为传统工业区，市场认知度低，现阶段工业迁移，保利、恒大等知名开发商进入，成为新兴居住区，六区中项目最多的区域，价格偏低，客户为刚需为主 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 证件情况 销售价格 销售情况 客户 项目优势 项目劣势 紫林湾 40万㎡ 7层、18层、33层 知名幼儿园和小学，未来小区引入省级医院 87-105 出地面 2证 6650 30套/月 刚需客户投资客户县城客户 紧邻石津灌渠和护城水系，水景资源丰富；紧邻石家庄国际商贸城商圈，商业优势明显；紧邻国家级羽毛球训练基地，配套突显；4项目预签约知名幼儿园、小学。 项目入市价格偏低，后期为实现销售均价，价格涨幅较快，现价格相对较高，客户对区域的接受度较低 永邦天汇 105万㎡ 25栋33层高层住宅 双气、社区商业、会所 72-119 东区部分封顶，部分未动工（10-15#） 无证 6340 30-50套/月，现可售房源少消化较慢 地缘客户郊县客群 户型小，总房款低；紧邻地铁5号线，未来升值空间较大 挨着地铁、北二环，东二环，社区噪音污染及粉尘污染，暂时大环境及交通均不佳；户型设计欠佳，小户型较多为全阴面 恒大御景半岛 70万㎡ 22层，33层，9层高层、小高层 9A精装体系汇集老板、美标、雷士、蒙娜丽莎等名牌、2.5万㎡全能运动中心、30万㎡风情商业街、会所 97-117 一期已经封顶，二期部分封顶 五证 7400 100套/月 市区客户郊县客户 9A精装；恒大品牌；配备双语幼儿园、贵族小学；2.5万㎡全能运动中心及运动场馆；五星级豪华会所，近30万㎡风情商业街；有4000㎡休闲广场，1500㎡森林广场，200㎡儿童乐园等配套 位置项目较远，交通通达较差 天洲视界城 106万㎡ 27层、30层、33层 星级运动会所，两所国际双语幼儿园、双湖景、知名小学、5万㎡风情商业街 92-125 部分出地面 6500 30套/月，在售D13#、D15# 刚需客户 价格相对较低；五洲风情园林景观；项目C区配套有标准小学和公建中学。社区内有两所幼儿园，已经与美国伊顿幼儿园签约。 项目工程和项目的手续成为阻碍销售的主要因素 星湖湾（御景阁二期） 23万㎡ 9栋高层 自设双语幼儿园，双气 87-125 封顶 1证 6408 —— 刚需客户郊县客户 市区规划品质较好，设计30平米酒店式入户大堂、新风系统、电梯入户、高端配备天然石材、大楼间，电梯入户，赠送入户花园约6㎡，空中花园约5㎡ 因为御景阁二期，当初口碑较差（晚交房、壁挂炉供暖，业主闹事），周边交通不便，暂时没有直达公交；证件办理较慢 瑞城 157万㎡ 40余栋高层，3栋公寓、写字楼 国际双语幼儿园、北京北外附属外国语学校，五星级会所、地下游泳池，40万平米顶级商业广场 88-168 准现房 5证 8600 5月份去化300多套,6月20多套/周 改善客户 紧邻中山路和谈固大街，市政配套完善；项目自身配套完善，工程进度快，证件齐全；大盘开发，前期项目的形象树立较好，现阶段价格低于同区域，客户接受度较高。 前期因为项目的回迁区出现质量问题，造成一定的不良口碑。

11 各区代表项目基本信息|长安区 接上一页 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 证件情况 销售价格 销售情况 客户 项目优势
项目劣势 保利花园 130万㎡ 24、26、34高层 商业、会所、幼儿园 87-160 部分封顶 5证 8500 5月开盘去化180套 改善客户 央企企业信誉良好，实力比较强，品牌号召力 ；五证齐全销售，工程进度较快；大型商业综合体项目，长安区未来新增的商业中心，升值空间大；南北通透，进深约11米，户型优质；新推的D区引入了先进的新风系统； 土地为化肥厂改造，土壤污染较为严重；临近热电厂、药厂，生活环境不好；E区F区某些楼栋紧邻北二环噪声较大；业主反应工程质量较粗糙。 博雅盛世 151万㎡ 高层 内部会所，幼儿园、超市、商街 68-118 出地面3层 2证 6900 良好 刚需客户 价格低优惠力度大；小区内配套有北京师范大学附属幼儿园　重点小学及中学；已有土地证及规划证；刚需客户需求面积段丰富 开发商无开发经验 奥北公园 100万㎡ 24班名校和双语幼儿园、7500平米社区医院、14000平米超大型七星级会所（标准篮球场、壁球馆、击剑馆、羽毛球馆等）； 79-139 一期封顶，二期7、8层左右 8700 四月份销售100余套 交通便利、工程进度快、有会所，有赠送面积；公共部分、电梯间精装修；已有4证；南海旗下开发公司，实力雄厚，省会深耕十年年，如花香维也纳、公园首府等； 临火车道；楼间距小容积率大；价格高、户型偏大，布局较差，北临寺庙；一期让业主无端增加一半公摊面积，业主大为不满。 瀚唐 高层、洋房和中式合院产品 社区内双会所，商业街区、5000㎡综合区，可餐饮、娱乐、休闲；内部，北实验二小，社区内配置两所8班制国际双语幼儿园，36班制的实验小学，社区诊所 85-133 一期7-8月交房，二期封顶 五证 80套/月 刚需客户改善客户 位于长安区与正定交界处，随城市北跨战略确定，区位优势明显；北京顺景园林景观设计，与原河名墅为一家公司，景观园林设计出色，尤其重金打造的景观展示区，有效提升项目形象；绿化率高，内部外部大面积公园的衬托，提升居住品质，居住环境较好；紧邻体育北大街，交通便利；签约百年名校北京实验二小，为业主孩子提供优质教育 一期违规收取天然气、暖气集资费，并有媒体及电视台报光，造成不良影响；目前周边医疗、教育、购物、休闲等基础设施缺乏，但后期丰富的内部配套可进行一定弥补。

12 调研启示：长安区为刚需住宅聚集区域，产品组合以高层为主，受工业区的影响，户型需求多是以两室、小三室的刚需位置，退二进三策略，未来供应量较大。
代表项目区域小结|长安区 调研启示：长安区为刚需住宅聚集区域，产品组合以高层为主，受工业区的影响，户型需求多是以两室、小三室的刚需位置，退二进三策略，未来供应量较大。 板块特征：城市北拓的发展轴上，知名开发商进入，供应量最大，未来将成为新兴居住区； 资源优势：城区资源相对较弱，北部靠近滹沱河和规划的正定新区，临近稀缺水景资源； 产品类型：以高层为主，部分项目建有别墅、洋房和小高层产品； 价格平台：调研显示区域均价在7000元/㎡左右，二环内瑞城等项目价格在8600元/㎡左右 ，二环外天洲视界城、紫林湾等项目价格在 元/㎡左右，恒大御景半岛项目知名企业开发的二环外项目可达7500元/㎡以上，是城市房价最低区域； 成交趋向：区域内近阶段各项目成交量较差，月均成交在30-50套左右，而瑞城项目因位于一环和二环中间，价格和工程等优势影响，其近两个月成交在300套/月左右。 客户特征：主要是初次置业和改善性需求，投资客户相对较少。因此，户型需求多是以两室、小三室的刚性需求为主； 未来供应：退二进三策略，工厂搬迁，未来供应放量明显；

13 桥东区城市核心区，商业商务氛围浓厚，住宅项目供应极少，档次较高，大盘集中在二环外，价格较高，供应最少区域，客户以投资需求为主，看重地段价值。
各区代表项目基本信息|桥东区 桥东区城市核心区，商业商务氛围浓厚，住宅项目供应极少，档次较高，大盘集中在二环外，价格较高，供应最少区域，客户以投资需求为主，看重地段价值。 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 销售价格 证件情况 销售速度 客户 项目优势 项目劣势 高远森林城 150万㎡ 多层、高层、小高层 国际双语幼儿园，与重点中学一起打造幼、小、初、高一站式无忧教育。 6000㎡豪华会所，社区商业。 91-127 挖槽中 5600 无证 6.11首次开盘去化400多套 刚需客户投资客户 大盘开发，打造宜居生态概念，入市价格低；高远在石家庄开发的项目较多，有一定的口碑；交通便利，方便出行；项目规划配套齐全，会所、商业、学校等，方便未来的生活。 位置位于北部，相对较远，周边的生活配套有待完善；项目刚开发，工程和证件均是起步阶段，改善型客户购买信心较低。 公园城 100万㎡ 33层的高层 Block商街，市政配套水电暖 1#2#3#4#5#6#7#8#已封顶9#10#已盖至20层 住宅13500、公寓12000、商业 近两个月住宅5、公寓0 改善客户投资客户 石家庄核心区域，北国商圈，商业氛围浓厚；自身打造商业综合体，新时尚休闲的Block街区，配套完善；紧邻长安公园，居住氛围良好。 户型规划设计较早，户型差，客户认可度低；住宅区开发式设计，楼间均是商业，居住氛围差；商业规划较为密集，无大型商场，内街较多，公寓产品户型偏大；位于和平路桥下，交通拥挤和不便。 锐拓米兰春天 26万㎡ 9栋33层板式高层 2层米兰商街、3000㎡超市、天然气、地源热泵 73-132 打桩 6400 5月25日开盘卖出100套 老客户（晋州）、地缘性客户 易居代理，销售员素质较好；绿色节约能源新型住宅，包装主题立意新颖，咨询人较多；引入新风系统、直饮水等新概念，提升社区品质 原为欧景城，后更名米兰春天绿色住宅重新包装，因无证被责令关门整顿，售楼部无标识，影响项目形象及口碑宣传；紧邻铁路，有噪音污染 润德天悦城 200万㎡ C区为13栋高层，25-33层 二中、双语幼儿园、双气、绿城物业 85-133 挖槽 7500 —— 地缘客户 新火车站商圈；润德企业实力，加之全方位立体式宣传，社会知名度较高；二中学区房，迅速拉动销售；体验式营销、景观示范区，提升项目形象；绿城物业，细节营造，品质烘托；户型设计科学合理，比较优质 无证件及工期支撑，周边大环境较乱，紧邻铁路，涉及噪音污染 天阳御龙湾 38万㎡ 一期3栋27层高层 ，一栋会所 6000㎡顶级私家商务会所，智能化安防系统、中央空调系统、新风系统、43中 6、8、9号楼已封顶正在做内装 精装17000毛坯13000期房11200 4证 月均去化不到10套 100米楼间距，精装修，智能安防家装系统，43中 价格偏高，工程和证件较慢

14 调研启示：桥东区为核心商务区域，区域写字楼、公寓居多，住宅较少，二环内大户型产品居多，二环外为刚需小户型产品，土地匮乏，未来开发供应量较少。
代表项目区域小结|桥东区 调研启示：桥东区为核心商务区域，区域写字楼、公寓居多，住宅较少，二环内大户型产品居多，二环外为刚需小户型产品，土地匮乏，未来开发供应量较少。 板块特征：城市核心区，土地稀少，供应量以综合体为主，投资客群主要流向区域； 资源优势：位于城市核心区，市政配套齐全，自然资源匮乏； 产品类型：以高层为主，写字楼、公寓、商业项目占主导； 价格平台：调研显示区域均价在10000元/㎡以上，二环内公园城、天阳御龙湾等项目价格在13000元/㎡以上 ，二环外高远森林城、锐拓米兰春天等项目前期无工程进度和证件阶段价格在 元/㎡左右，二环内和二环外价格差距较大区域； 成交趋向：区域内近阶段二环内项目价格较高，成交量较差，月均成交在10套左右，而二环外项目，价格较低，高远森林城、锐拓米兰春天近期开盘成交均较好在100套以上。 客户特征：二环内主要是投资客户为主，部分改善客户。因此，户型需求三室以上为主；二环外刚需为主，户型需求为两室、小三室。 未来供应：二话内土地供应匮乏，二环外开发有限，未来供应较少；

15 桥西区传统老城区，城市配套齐全，二话内土地稀缺，后续供应量少，二环外开发项目品质较低，现阶段销售情况一般，客户主要为区域内生客户。
各区代表项目基本信息|桥西区 桥西区传统老城区，城市配套齐全，二话内土地稀缺，后续供应量少，二环外开发项目品质较低，现阶段销售情况一般，客户主要为区域内生客户。 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 销售价格 证件情况 销售速度 客户 项目优势 项目劣势 富贵城 177万㎡ 高层、小高层、洋房、大型商业 双气、会所、幼儿园、小学、中学（一站式教育） 89-119 未拆迁完 —— 无 国瑞地产开发，大社区；社区内部配套较完善，并聘请戴德梁行物业公司小户型设计，功能分区较合理 涉及留营村改造，并且现在未拆迁完，项目销售周期较长；未动工，变数较多 海棠湾 23万㎡ 建设9栋20-33层的高层 沿街商业、会所、社区服务中心，市政集中供暖，市政水电 88-143 1#-7#全部封顶，，8#、9#正在做地下 8900 五证 20套/月 改善客户 项目证件齐全，地理位置优越，交通便利，周边生活配套齐全 项目的户型偏大，可选择性较小，工程进度相对较慢 翰林观天下 100万㎡ 规划27栋25-32层不等高层21号楼为写字楼，22、33号楼为公寓。 社区内会所，社区底商，建设器材等，市政水电暖 C区24#26#28#25#27#已封顶 8800 42套/月 改善客户投资客户 项目桥西区为数不多的体量大盘，分期开发，进度良好；项目定位文化大宅，偏中式的文化气息较浓；项目工程进度和证件较快，得到客户认可；项目位置优越、配套齐全、交通便利。 项目的户型设计较早，造成户型较差，客户认可度较低； 项目的整体规划较为密集。楼间距较小，舒适度较差 华普城 80万㎡ 共分为6个区域，共计43栋高层组成 双气、幼儿园 80-114 未动工 4950 无证 较快 地缘性刚需客户 户型小，总房款少，门槛较低；社区较大 户型设计较差；无证件及工程形象支撑；周边环境较乱 康桥郡 45万㎡ 一期6栋33层品质高层,3栋典藏花园洋房 藏书会所，小学、幼儿园，市政供水、市政供电 67-126 已经做完护坡 6600 刚需客户 定位为河北首席国际级学院派艺居城邸；社区共有近5000㎡水系；藏书会所，小学、幼儿园等配套 工程进度慢，迟迟不开工，证件及土地性质不能确定，规划变化较大，开发商口碑较差 联邦祥云国际 450万㎡ 70余栋30层左右高层， 五星级私人会所、温泉、桑拿、健身中心等；北侧有"430亩“吃遍中国”主题文化公园，包括超五星威尼斯汀大酒店、千米美食文化长廊、威尼斯国际名品购物街、迪士尼式大型主题乐园等； 93-160 一期住宅已交房，商业部分封顶 8000 市区客群 新火车商圈，位置绝佳，周边配套及交通（公交地铁便利）；特色旅游城市综合体，省会独一无二；联邦的强大品牌力及客户资源；住宅水景社区，新风系统引入 体量大，后期市场易疲软；住宅外立面档次稍逊色；项目直冲中华大街，风水不佳 鑫界9号院 42万㎡ 高层住宅、写字楼、公寓 法式风情商街、4100㎡法兰西奥体空中体育场 87-125 正在打桩 7880 较慢 刚需客户改善客户 临近时光公园；紧邻槐安路及北国超市；内部商业配套齐全，挑空12米的法兰西奥体空中体育场，户型奇数层赠露台 证件不全，无工程形象支撑，户型设计较一般；规划曾多次调整。

16 调研启示：桥西区为核心政务区域，区域住宅稀缺，内生老城区及从商客户对大户型产品居多，去化相对较慢，未来开发供应量较少。
代表项目区域小结|桥西区 调研启示：桥西区为核心政务区域，区域住宅稀缺，内生老城区及从商客户对大户型产品居多，去化相对较慢，未来开发供应量较少。 板块特征：城市传统老城区，政务集中，土地稀少，受新火车站的影响，区域发展潜力较大； 资源优势：核心地段，生活配套完善，大型商业综合体集中，囊括人民商场和新火车站； 产品类型：以高层为主，写字楼、公寓、商业项目受新火车站的影响开发量较大； 价格平台：调研显示区域均价在8000元/㎡以上，二环内翰林观天下、海棠湾等项目价格在8800元/㎡左右 ，二环外华普城、康桥郡等项目前期无工程进度和证件阶段价格在 元/㎡左右，二环内土地稀少价格较高，二环外待开发项目较多，价格偏低； 成交趋向：区域内二环内项稀少目价格较高，二环外项目品质较低，成交量均较低，月均成交在20套左右，而联邦祥云国际紧邻新火车站、大盘开发，成交量相对较好； 客户特征：以本地老城区及从商客户为主，高端项目吸引了泛桥西区的中高端客户，多是以改善性需求为主，因此大两室和三室的户型相对畅销； 未来供应：二话内土地供应匮乏，二环外开发有限，未来供应较少。

17 新华区老城，成熟配套，城中村改造项目后期供应量大，现有供应逐渐向二环外发展，价格处于市区均价低谷，客户主要为内生型地缘客户和部分刚需客户。
各区代表项目基本信息|新华区 新华区老城，成熟配套，城中村改造项目后期供应量大，现有供应逐渐向二环外发展，价格处于市区均价低谷，客户主要为内生型地缘客户和部分刚需客户。 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 销售价格 证件情况 销售速度 客户 项目优势 项目劣势 林荫大院 50万㎡ 高层住宅、L形橡树园（公寓、写字楼、酒店、商业街） 会所、双语幼儿园、橡树园（商业体）等 85-137㎡ 未动工 约10900元/㎡，车位约20万/套 无证 较快 市区客群 浙江上市企业广厦控股斥资80亿倾力打造，实力雄厚；位于新华区核心位置，位置优越，紧邻重点学校28中，省人民医院，周边配套齐全；绿城物业、绿城景观，追求细节营造；体验式营销，项目形象高端有品质 社区品质高，价格高 无工期及证件支撑，容积率3.15，相对较高 卓达上河原著 20栋纯板式高层住宅，24层至29层 幼儿园、小学（石岗二校分校）、会所、社区商业街 90-136㎡ 封顶 7500元/㎡ 5证齐全 一般 地缘性客户及郊县客户 依托赵佗公园、南高基公园、湿地公园，打造生态社区；现房销售，5证齐全，社区内部景观雏形已现，楼间距及景观较好，楼宇公共空间精装；体验式营销，售楼部及销售员迎合世界杯精心安排，展现良好的项目形象 户型面积段较单一，缺少120㎡左右户型所处位置，环境较脏 汇君城 100万㎡ 18层时尚高层、10层经典板式小高层、5.5层纯正花园洋房 会所、品牌幼儿园、24班标准小学、步行商业街 标准足球运动场标准社区医院 97-135㎡ 刚动工 6800元/㎡ 3证 地缘性客群及市区刚需客群 百万平米大盘，社区内部配套齐全；户型设计较好；引入西苑小学 商品房区位置相对较偏；在售期房缺少工程形象支撑 天河悦城 20栋20层住宅、6栋写字楼、集中商业 会所、幼儿园、17万独立商区等高级配套 89、118、127、129㎡ 盖至约15层，总计20层 7300元/㎡ 市区刚需及首改客户 1、 自身配套及各项规划（景观等）较好，楼间距较大 2、 证件相对办理较快，并且开发商开发过多个楼盘，经验丰富 位于北二环及西二环交口高架桥东北角，出行较不便 天下锦程 20万㎡ 由8栋花园洋房、6栋高层和一所国际双语幼儿园6万㎡商业 国际双语幼儿园组团构成，60000平米现代化商业 高层92-129㎡，洋房 ㎡ 刚动工，洋房15#、16#封顶 高层7400元/㎡，洋房标准层11000元/㎡，车库16万/套 市区刚需客群及首改客群 1、 二环边高绿化率社区、稀缺洋房 2、 紧邻二环出行较方便 3、 产品丰富，满足不同客户需求 洋房紧邻二环，噪音污染较严重，楼间距较小，品质较低；证件及工期办理较慢 豪威大厦 15万㎡ 5栋20层住宅和2栋15层商务楼 社区商业、幼儿园 100㎡以上 9000元/㎡ 地缘性改善客群 1、 紧邻联盟路，位于新华区，位置优越，交通便利，周边配套完善 2、工程进度及证件办理快 户型设计较欠佳

18 调研启示：新华区为传统老城区，区域受航校限高影响，小高层和洋房产品居多，区域发展前景缺乏利好消息，去化相对较慢，未来供应量较大。
代表项目区域小结|新华区 调研启示：新华区为传统老城区，区域受航校限高影响，小高层和洋房产品居多，区域发展前景缺乏利好消息，去化相对较慢，未来供应量较大。 板块特征：老城区，成熟配套，城中村改造较慢，未来供应量较大，逐步向二环外发展； 资源优势：市政建设较全，植物园等自然资源优势明显，区域内客户认可度高； 产品类型：受到航校限高的影响区域以小高层和洋房开发居多； 价格平台：调研显示区域均价在7500元/㎡以上，二环内林荫大院、豪威大厦等项目价格在 元/㎡左右 ，二环附近天河悦城、天下锦城等项目价格在7500元/㎡左右，二环外卓达上河原著项目借势开发商品牌和工程进度等优势，价格也达到7400元/㎡，区域开发较晚，均价相对其他区较低； 成交趋向：区域内项目受到工程进度和证件等因素的影响，去化相对均较慢； 客户特征：地缘性改善性客户为主，因区域发展前景缺乏利好消息，投资客较少，客户对大两室和三室户型需求居多； 未来供应：城中村改造项目较多，未来供应量大。

19 各区代表项目基本信息|高新区 高新区较成熟的东延板块，后续供量较多，后期长安区工业迁入影响居住环境，价格上升较快，客户主要为内生型地缘、下县客户，及长安、裕华刚需外溢客户。 项目 建筑面积 物业类型 内部配套 主力户型 工程进度 销售价格 证件情况 销售情况 客户 项目优势 项目劣势 傲湖小区（第一街区） 200万㎡ 一期12栋25-28层 小学，中学，幼儿园，大型超市，北美风情商业街，运动中心，老年活动中心 85、89、111 一期1-4#交房。5-8#将出地面 6800 无证 20套/月 刚需客户，周边城中村村民 项目体量大，大盘开发影响力较大；户型较多，选择性大；自身规划配套完善。 开发商口碑较差，入市无证，开发进度较慢，工程进度较慢，售楼部管理较差 长九中心•公园9号 32万㎡ 洋房5层高层33层 世界级中央政务文化区，商业步行街、 5A级写字楼、国际公寓、超五星级酒店、购物中心、大型婚庆等配套 98、122 高层16层， 11#14#洋房已封顶 待定 四证 —— 政府支持，世界华文传媒论坛常设会址，知名开发商长九实业集团；工程形象和证件情况完善后开盘。 位于开发区，项目位置相对较远，价格偏高；宣传力度较小，市场认知度未形成 红石原著 33万㎡ 20-34高层，联排别墅 英式国际幼儿园、特色沿街商业街、邮政所、储蓄所、卫生服务站、社区服务中心、治安联防站、文化活动站、健身广场 92、116 将封顶 五证 高层7栋剩余40套，80套/月 刚需，改善客户 工程和证件进度较快；别墅社区，绿化较高；社区配套完善。 项目位于开发区学苑路，交通通达性较差 同祥城 140万㎡ 60几栋楼 有数十栋高层，10几栋别墅，和数栋花园洋房 社区内16000平米的超大景观湖和15000平米的超豪华五星级会所，8.5万㎡社区商业街、知名超市入驻、东风路小学 三期85、88、91 一期已入住，二期正在交房，三期部分将封顶 7100 5月3期10#开盘，去化60套 刚需和县城客户 大盘开发，认知度较高；社区配套完善，商业预计签约北国或者永辉超市，成为宣传卖点；名人代言，提升品质和知名度。 项目位置较远，一期市场接受度较低，现阶段销售价格较高，影响整体去化。 御江景城 30万㎡ 6栋高层和9栋小高层组合而成,11、18、33层住宅 双语幼儿园、翟营大街小学、24班小学各一所，商业步行街、便民市场、文化活动中心、社区卫生站 84、87、88、122、133 1#、4#、6#、8#建地上4-5层 33层6000 18层6800, 1层7500 2证 50套/月 刚需客户和投资客户 与石家庄重点小学翟营大街小学签约；紧邻国际商贸城、米氏家具基地，南侧规划的综合体项目，未来发展潜力较高；紧邻环城水系、石津干渠，自然环境优越；紧邻地铁一号、五号线东杜庄站，地铁提升项目价值。 项目距离市中心较远，现阶段周边配套和交通均较差。工程进度相对较慢，证件不齐全。

20 调研启示：高新区为城市高新技术开发区，工业企业较多，客户较为分散，土地供应较大，含有洋房产品的项目较多，近年去化速度较快，未来开发量较大。
代表项目区域小结|高新区 调研启示：高新区为城市高新技术开发区，工业企业较多，客户较为分散，土地供应较大，含有洋房产品的项目较多，近年去化速度较快，未来开发量较大。 板块特征：城市高新技术开发区，较成熟的东延板块，近年认知度不断攀升； 资源优势：中小企业集中区域，无明显居住资源优势； 产品类型：高层为主，部分项目含有洋房产品； 价格平台：调研显示区域均价在6800元/㎡左右，裕华路以南项目开发较多，现阶段价格在7200元/㎡左右，未来长九实业、富力地产等知名开发商入驻，将带动区域升温，裕华路以北开发项目较少，以同祥城为代表项目价格在7000元/㎡左右，区域受工业的影响，均价水平处于石家庄最低谷，但未来发展潜力较大； 成交趋向：区域近年发展热度较高，去化相对均较理想，如红石原著、同祥城等项目月均去化在60- 80套； 客户特征：长安区和裕华区外溢的改善客户和部分刚需客户，户型需求集中在两室和三室； 未来供应：城中村改造项目较多，土地供应较多，未来供应量大。

21 Part 3 调研小结

22 调研小结 房产板块价值，南优北升东稳 1 市场风云变幻，月均去化趋缓 2 刚需及首改需求为主导，潜力巨大 3
依照石家庄城市发展战略 “北跨、南优、西控、东延”，在政府政策导向下，房产板块价值呈现“南优北升东稳”态势：南部借势新兴“火车站商圈”，楼盘价格处于领先地位；北部依托水系，工厂外迁，恒大保利名企抢滩等利好，价格逐渐上升；东部 价格稳步提升 市场风云变幻，月均去化趋缓 2 今年楼市不同以往，“红5月”未红，来电来访渐少等等迹象下，省会房地产市场预期不容乐观，横观市调楼盘也可发现，众多楼盘的到访客户较少，个别楼盘寄往于大量的推广、宣传、活动暖场等营销策略带来售楼部的短暂兴旺，但是成交量上未能明显上升，月均去化较以往同期均较小，月均去化百套的历史一去不复返。 刚需及首改需求为主导，潜力巨大 3 各个区域热销户型中，依然为90-130㎡户型为主导，满足刚需客群及首次改善型客群需求，在政府城镇化进程下，客群基数逐渐增大，潜力巨大。

23 报告结束，Thanks

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