台北市大安區辛亥段三小段511地號等18筆土地都市更新說明會

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1 台北市大安區辛亥段三小段511地號等18筆土地都市更新說明會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商) 第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由建築經理公司代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 信託銀行 : 建經單位 : 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 第二階段：公開招商評選營建廠商負責投資興建與保固 (依都更條例第19-1條、第22條變更實施者) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 自辦民營之實施方式 主 辦 單 位 : 新北都更建築經理股份有限公司 協 辦 單 位 : 本案都市更新促進會籌備會 召 集 人 : 電話 : 電話 : 諮詢工作站 : 聯 絡 人 : 電話 : 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉31 聯絡人 : 沈先生 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 103年1月6日

2 新北都更(非建商)二階段(自辦民營)實施方式之十大好處
大安區辛亥段三小段 前言:社區總體營造之整合方式 1.社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美果！ 2.把困難的事分階段執行，各盡所能：a.地主負責整合，b.新北都更協助地主戶，提供都更技術，負責企劃與申請獎勵面積，c.建商負責營建投資與保固。 3.類似於把重劃前個別零碎的土地(原料)，經重劃後成為可整體開發的土地(半成品)，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固(成品)，地主的受益就倍增 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合(自辦) 營建廠商：負責投資、興建，保固(民營) 第1好處:獎勵容積越多，地主戶分配越多 地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，提供申請獎勵容積的技術與資金，在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積。 第2好處:地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低,招 商時地主戶分配條件就越好 參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例90%以上，以能達第二階段公開招商之標準為最低目標。越接近100%，分配條件越好。 第3好處:住戶之分配有保障坪數 預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考。發包後地主戶依分配表所分配住宅面積與原地上層建物產權面積之比，於3F不足1.8倍，4F不足1.45倍，7F不足1.35倍者，由第二階段實施者營建廠商，編列預算補足之，但增補面積之相關稅費，須由接受增補之住戶自行負擔。 第4好處:第一階段地主戶有退場機制 事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會表決同意後，新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。 第5好處:依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價值之200%~250% 選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式執行之服務費(共同負擔總務人事費5%中之3%)，才向得標後之第二階段營建廠商請領，不向地主戶另外收費。 第6好處:招商時之銷售行情越高，分配比例也越高 事業計畫核定後，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。 第7好處:公開招商溢價利益也回饋給地主 地主戶再簽第二次變更實施者同意書(依都更條例第19-1條、第22 條)，同意以公開招商方式，最後由地主戶 大會投票表決選定對地 主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與 完工後之保固，地主戶免出資，土地免抵押設定。 第8好處:地主戶可多元選擇合建或委建 全部允建面積，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。 第9好處:對分配有疑慮者，有公開申訴管道 經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序，確定各地主之 分配價值與面積。對分配有疑慮者，可考量不同觀點，經第四家估價師及都更委員再次複核確定之，以達公開、公正、公平之目的。 第10好處:有銀行信託及續建契約，完工有保障 搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。 2 2

3 → 都市更新的好處-賦稅減免 都市更新的好處 預估可提高價值2~2.5倍 取得最低同意比率 地主首次賣出減徵40% 最大好處
第22條規定： 取得最低同意比率 → 最大好處 區分 地主人數 土地面積 屋主人數 建物面積 自行劃定 2/3 3/4 市府劃定 3/5 特別規定 × 4/5 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決 申請獎勵容積， 折價抵付更新成本，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意， 保障少數權益 都更條例第10條第2項：其同意比例已達第22條規 定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及 第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 3 3

4 都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積 1089坪
225% 坪 可建9層 都更等獎勵容積 225%×95.67%＝215.26% 坪 坪數總量 總銷 虛坪 坪效 : 7.3倍 總容積 坪 可建18層 獎勵項目 申請比率 備 註 都更獎勵 公益設施 14.97% 共同負擔支出 都更容獎 48.38% 都更申請(免費) 容積移轉 32.32% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 合計 95.67% 9層獎勵容積 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 9層 法定容積 法定容積225% 4 4

5 生命共同體的體認 總銷金額：77.93億(100%)(共195戶)
更新單元差異性 1.靠公園側：景觀視野佳，可申請都市更新獎勵及道路開闢獎勵， 但基 地淺短，樓層不易建高，工程成本高，獎勵容積可能不易用完。 2.靠和平東路三段212側：現況為停車場、空地過大，無法申請都市更新 獎勵及道路開闢獎勵，允建坪數較少。 3.合併整體規劃基地縱深加大，全部規劃平面車位，停車效率佳，配合 建物退縮，建築物才可蓋高，以容納所有獎勵面積，允建坪效高，建 築規劃效率佳，工程成本低。 試算分析表 合併更新(可達18層) 分區更新(前段最高12層) 允建坪效比較 2.25×1.9567倍×1.658＝7.3坪 前段2.25 ×1.3倍×1.658 ＝4.85 地主分配比率 61.55% 每地坪分倍數 平均4.49倍(每戶1汽車，1機車) 平均2.98倍(每戶1汽車，1機車) 合作創造利益 總銷金額：77.93億(100%)(共195戶) 地主 ：47.97億(61.55%)(約120戶)*地主先選屋，剩餘再公開招商。 建商 ：29.96憶(38.45%)(約75戶)*容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。 5 5

6 都更成本共同負擔支出推估 SRC鋼骨鋼筋構造 3426.06萬 含其他顧問費 348.27萬 1462.5萬 195戶
總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費＋拆除費用 14.32萬/坪× 坪= 萬＋323.22萬＝ 萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金 348.27萬 外接水電瓦斯 1462.5萬 195戶 道路開闢＋捐地＋拆補費 381.19＋ ＋45＝ 萬 其他 78(鄰房鑑定費) ＋822.62(空污費等) ＋300(標章費) ＝ 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 1100萬 房租補貼 萬 預計發36個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償 1000萬 地籍整理費＋其他 390(地籍整理費) ＋9.6(土地複丈費) ＋45(鑽探費) ＋30(測量費) ＝474.60萬 貸款利息+聯貸管理費 萬 地主免土地設定抵押 稅金 萬 管 理 費 用 總務人事管理費5% ※1.第一階段實施者之服務費︰3% . ※ 2.工程管理費︰ 1% ※3. 營建廠商人事總務費用︰ 1.0% 萬 信託費(含續建機制) 萬 廣告銷售費 萬 容轉購地 萬 13.25％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 總銷金額 : 77.93億( 100%) (195戶) 建商分配 : 29.96億 38.45%(價值比) (約75戶) 地主分配 : 47.97億 比例 : 61.55%(價值比) (約120戶) 6 6

7 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建單價分析 樓層 面積(坪) 單價 金額(元) 地上18層,B1~B3 坪 $133,470元 $1,111, 元 B4 728.14坪 $173,510.68元(133470元*130%) $126,340,066.65元 減震、制震 坪 $3,000.00元 $27,156,960.00元 綠建築設施 $0.00元 智慧型建築 $2,000.00元 $ 18,104,640.00元 地下層逆打 及複層壁 $1,500.00元 $13,578,480.00元 合計 $1,296,206,403.24元 營建平均單價 $14.32萬/坪 $143,190.52元/坪 營建費 平均銷售 單價 89.95萬/P (最低底價) 95萬/P 100萬/P 105萬/P 14.32萬/坪 (第二級建材) SRC 共同負擔 29.96億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 61.55％ 63.09％ 64.81％ 66.38％ 價值比 61.17％ 地主每坪土地 (不含計畫道路地) 平均分回倍數 4.47倍 4.61倍 4.73倍 4.85倍 營建廠商 分回比例 坪 坪 坪 坪 38.45％ 36.91％ 33.62％ 38.83％ 採用SRC鋼骨鋼筋混凝土構造，都更第二級建材，配合申請綠建築黃金級、智慧建築、耐震建築等標章，地下室採基樁逆打及複層壁工法，打造本案為六張犁地區地標級之高性能住宅社區。 7

8 資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套 安全配套 : 信託+續建機制
資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套 資金規劃 總更新成本約26.64億籌措如下 (不含風險管理費13.25%，3.32億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 15.98億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 10.66億(配合續建機制) 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車(1機車位)為原則 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。 ◎地主戶先預擬選屋(選配價值約61.55% ，戶數約120戶) ，剩餘房屋(剩餘價值約38.45% ，戶數約75 戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建機制 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

9 各戶房租補貼及地主其他補貼 (以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
都市更新效益 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 建築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升：都更第二級建材、SRC鋼骨鋼筋混凝 土、制震減震、綠建築、智慧建 築、地下室逆打基樁及複層壁工法 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2~2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 每月管理基金收入： 21汽車×0.5萬+16機車×0.05 萬=11.3萬 ◎ 大小公設比＝30.99% ◎私有面積比＝69.01% ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：415cm 2F～18F ：340cm 地下二～四層：320cm 二、其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依 實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3 萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補 貼3萬元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補 貼1萬元（含租金補貼）；地下室未登記 建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金補 貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝 潢之建物，另補償裝修費，補償金額認列 由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收 據、發票依5年耐用年數提列折舊計算其 殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪3F:0.5萬，4F:1萬，7F:1.5 萬，於權利變換計畫核定發佈日起十五日 內發給之。 ㄧ、房租補貼 1.三樓公寓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以 上住戶，每坪750元 2.四樓公寓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 3.七樓公寓住宅 1F作住宅等使用，每坪1200元；2F以 上住戶，每坪800元 9

10 地主籌組更新促進會加速更新 定建材等級等) ◎ 目的 : 主導都更開發整合、招商、監督施工 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法
◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理監事會，會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經住戶大會決議通過(如公開票選營建商、決 定建材等級等) ◎ 整合同意 : 1.取得合法土地及建物面積75%以上同意，達到事業計畫掛號報核標準。 2.取得合法建物面積90%以上同意，達到公開招商標準。(依都更條例第19-1條、第22條變更實施者) ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回本案諮詢工作站 10 10