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擬定新北市三重區大同南段1582地號等78筆土地都市更新事業計畫案公聽會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構) 第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 開會時間 : 民國101年9月16日(星期日) 16.00 開會地點 :新北市三重區大同南路157號 三重區三光國小(日光樓二樓視聽教室) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事:王銀進 電話 : 手機 : 聯絡地址 :三重區同安東街43號 傳真 : 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 :陳銀杭 電話 : 手機 : 聯絡地址 :三重區同安東街39號 傳真 : 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉33 聯絡人 : 李小姐 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 101年9月16日 16.00
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更新單元範圍圖 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都
建物 地坪 94戶 999.39坪＋250.23坪 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 更地區之範圍，以整體開 發規劃之方式，協助開闢 周邊6M計畫道路，開發效 益高，環境優，價值高。
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都市更新的好處-容積獎勵效益 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 住宅區法定容積 999.39坪 300% 2998.17坪
都更等獎勵容積 107.31%×300%=321.93% 坪 坪數總量 總銷 虛坪(不含捐贈公益設施 ) 坪效 : / (土地)=10.49倍 總容積 坪 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 11.49% 都更容獎 45.82% 容積移轉 39.00% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 11.00% 合計 107.31% 都市更新容積獎勵 容積移轉 坪效：1坪土地=10.49倍 土地管制要點獎勵 法定容積300% 3 3
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都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費
14.78萬/坪× 坪= 萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯 萬 181戶 拆遷補償＋都更基金 495 ＋869 ＝1364萬 容轉購地 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 850萬 房租補貼 6800萬 預計發40個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償 1800萬 地籍整理費 362萬 貸款利息 萬 稅金 209.46萬 管理費用 總務人事管理費 萬 信託費(含續建承諾) 萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 萬 55.15% 地主分配 : 萬 比 例 : % 4 4
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個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫
(權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 5 5
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公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 42萬/P (最低底價) 45萬/P 47.5萬/P 50萬/P 14.78萬/坪 (第二級建材) 依96年12月物價基準日之工程造價標準單價表計算而得 共同負擔 26.08億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 44.53％ 48.01％ 50.60％ 52.93％ 價值比 44.85％ 地主每坪土地 平均分回倍數 4.44倍 4.81倍 5.08倍 5.32倍 營建廠商 分回坪數 坪 坪 坪 坪 分回倍數 55.47％ 51.99％ 49.41％ 47.07％ 55.15％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價單價(第二級SRC) 金額(元) (A棟1~17F) 坪 $118,106.00元 $392,236,106.32元 (B棟1~27F. B1~B3)+車道 坪 $137,952.00元 $925,640,520.31元 B4 599.54坪 $179,337.60元 (137,952.00*130%) $107,520,584.78元 B5 $193,132.80元 (137,952.00*140%) $115,791,399.00元 減震、制震 坪 $3,000.00元 $33,690,033.46元 地下室逆打及 複層壁 $1,500.00元 $16,845,016.73元 綠建築設施 智慧型建築 $3,100.00元 $34, 元 合計 $1,660,226,728.63元 營建平均單價 $14.78萬/坪 $147,838.39元 6
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資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下(不含12%風險管理費2.659億)
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下(不含12%風險管理費2.659億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05億(借款人為營建廠商) (地主免土地抵押設定) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配 ◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
各戶 房租補貼： A-1-1.前段三樓店舖住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元 A-1-2.後段三樓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元 A-2-1.前段四樓、五樓店舖住宅 A-2-2.後段四樓住宅 A-3.A區五樓住宅 B.B區透天 1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住戶，每坪700元 C.C區透天 D.現有巷道 E-1.六米計畫道路(空地) E-2.六米計畫道路(違章) 地主其他補貼：（以下補貼為暫估費用，將來以 都市更新審議委員會審核通過者為準） 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面 積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金 補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼 )，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼） ，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含 租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補 貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建 物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權 人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用 年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計 畫核定發佈日起十五日內發給之。 8
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都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 規劃綠地集中，環境優良 ◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、 逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增，自主更新享利得 ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：360cm 2F ：340cm 地下二層：340cm 3F ：340cm 地下三層～五層： 320cm 4F～28F：340cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。
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