內政部營建署都市更新組 簡任技正兼科長 彭學禮 95年8月11日

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1 內政部營建署都市更新組 簡任技正兼科長 彭學禮 95年8月11日
都市更新條例與相關子法探討 內政部營建署都市更新組 簡任技正兼科長　彭學禮 95年8月11日

2 內容大綱 都市更新條例立法背景與沿革 都市更新條例及相關子法 相關法規修正重點及函釋 結語 申請辦理都市更新流程 都市更新處理方式及實施方式
更新地區及更新單元 都市更新實施者 申請設立都市更新團體 都市更新事業計畫 權利變換計畫 都市更新獎助措施 都市更新與土地信託融資 都市更新與不動產証券化

3 都市更新條例立法背景與沿革 二次大戰後都市重建需要迫切，英國於1947年公布之城鄉計畫法（Town and County Planning Act）訂定有全面發展區（Comprehensive Development Areas） 美國於1949年公布之住宅法（Housing Act）規定，針對環境窳陋、髒亂之住宅區及貧民窟，政府應進行都市再開發（Urban Redevelopment），1954 年改稱為都市更新（Urban Renewal），並增加整建（Rehabilitation）及維護（Conservation） 都市更新觀念、政策及名稱之轉變：都市重建（Urban Reconstruction）；都市復甦（ Urban Revitalization）；都市更新（ Urban Renewal）；都市再發展（ Urban Redevelopment）；都市再生（Urban Regeneration）；都市復興（Urban Renaissance）；永續都市（Sustainable City ）

4 都市更新條例立法背景與沿革 民國62年修正都市計畫法第7條，對舊市區之更新予以定義，並增定「舊市區之更新」專章，自第63條至73條，共計11條條文。 都市更新條例於民國87年11月11日公布施行，計8章62條；本條例相對於都市計畫法等為特別法，關於都市更新事項，優先於其他法律適用。 我國現行營建、土地法規，直接採用「更新」一詞者，除都市計畫法、都市更新條例及其相關子法外，尚有平均地權條例（第53條）及其施行細則（第68條）等。

5 都市更新條例立法背景與沿革 都市更新事業發展 主要重點 實施案例 蒙芽期 （民國62-72年）
都市計畫法增訂「舊市區更新」專章（民國62年） 臺北市訂定「臺北市都市更新實施辦法」（民國72年） 徵收 區段徵收 市地重劃 柳鄉社區更新案 八德路饒河街口附近地區更新案 大龍段蘭州國中北段地區更新案 台北工專北側地區更新案 眷村改建計畫 過渡期（民國72-87年） 臺北市都市更新實施辦法增訂「獎勵民間投資都市更新建設事業」專章（民國82年） 行政院第2514次會議通過「都市更新方案」（民國86年） 建築容積獎勵 核定內湖清白新村附近更新地區等32處更新事業計畫實施 推動重要策略地區更新 台北市淡水河以東﹑建國北路以西市民大道兩側地區 台北車站特定專用區交九用地 高雄市哨船頭﹑哈瑪星地區都市更新案

6 都市更新條例立法背景與沿革 發展期（民國87年迄今）
「都市更新條例」及相關子法公布施行（民國87-89年） 總統經濟顧問小組第一次會議將都市更新列入國家重大經濟建設發展計畫 行政院核定內政部提報「94-97年度都市更新示範計畫」 「加速推動都市更新方案」 行政院2594次院會備查； 修正核定 權利變換 容積獎勵稅賦減免 公私合夥 臺北市公告劃定更新單元205處，概要計畫申請150案，都市更新事業（含權變）計畫申請54案，核定25案 政策性優先推動更新地區50案；民間主辦政府積極輔導更新地區183案 921震災集合住宅更新重建事業及權利變換計畫申請122案，核定83案；「臨門方案」融資協助60案

7 都市更新條例及相關子法 都市更新條例(87.11.11) 都市更新條例相關子法 修正第2條（89.4.26）
立法委員連署增訂第22-1、25-1、修正第3、9、12、19、22、34條( ) 立法委員連署修正第22-1、25-1、27及40條（ ） 都市更新條例相關子法 都市更新條例施行細則( ) 都市更新團體設立管理及解散辦法( ) 都市更新權利變換實施辦法( ) （91.8.1增訂第7-1、第7-2及修正第8條；95.3.3修正第6、7-2 條） 都市更新建築容積獎勵辦法( ) （ 修正第4條及第7條） 都市更新事業接管辦法( ) 都市更新審議委員會組織準則( ) 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法( ； 修正) 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法( ) 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法（ ）

8 都市更新條例及相關子法 都市更新條例相關子法 其他 都市更新權利變換地價改算作業原則 （93.6.18）
地政機關配合以都市更新方式辦理集合住宅重建完成後權利變換產權移轉登記作業注意事項（ ） 都市更新前置作業融資計畫（20億）貸款要點（ ） 都市更新事業（2000億）優惠貸款要點（95.6.5） 都市更新事業計畫範圍內內國有土地處理原則（ ） 都市更新條例第25條之1執行要點（草案） 都市更新權利變換實施者申請直轄市、縣（市）政府代為拆除或遷移土地改良物執行作業規範（草案） 其他 加速推動都市更新方案（ ） 行政院都市更新政策小組設置要點（ ）

9 申請辦理都市更新流程

10 都市更新處理方式及實施方式 處理方式（條例4） 實施方式（條例25、25-1） 重建：拆除更新單元內原有建築物，重新建築
整建：係指改建、修建更新單元內建築物或充實設備，並改進區內公共設施 維護：加強更新單元內土地使用及維護管理 實施方式（條例25、25-1） 重建區段內之土地，以權利變換方式實施之 由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之 其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之

11 更新地區及更新單元 更新地區 直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導（條例5） 直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區；或迅行劃定更新地區，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理（條例6、7） 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業（條例10、11） 更新單元 更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素（細則5） 實施者自行劃定更新單元時，應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者，得由實施者自行依本條例第五條規定，擬具或變更都市更新計畫，並於計畫中適當劃分之

12 更新地區及更新單元 更新地區、更新計畫、更新單元示意圖 都市更新計畫範圍 都市更新地區範圍 更新地區內政府劃定更新單元
河川 更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元 更新地區內自行依政府公告基準劃定更新單元 都市更新地區範圍

13 更新地區及更新單元 更新單元規模 主管機關劃定：以更新計畫劃定單元(條例10) 所有權人自行劃定：依據劃定基準劃定(條例10,11)
以完整街廓為原則, 因街廓過大難以一次完成者得由實施者自擬都市更新計畫變更單元分期實施(細則5) 更新地區 重建區段 整建區段 維護區段 更新單元 3 更新單元2 更新單元 1

14 都市更新實施者 更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體（條例3條4款）
意義類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」，或是申請建築執照的「起造人」 實施者需負擔該案事業實施之責任

15 都市更新實施者 都市更新會（條例15） 都市更新事業機構（條例14）
逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准 更新團體應為法人，行使法律賦予之權利義務 都市更新會之設立、管理及解散，由「都市更新團體設立管理及解散辦法」規範 都市更新事業機構（條例14） 都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。 但都市新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

16 申請設立都市更新團體

17 都市更新會組織架構 會員大會 理事會 監事 理事長 權責： 總幹事 行政幹部 全體所有權人為會員 權利：出席會議、表達意見、
參與表決，選舉權與被選舉權 義務：出席會議，交付土地 或建築物辦理都市更新，依更 新會相關決議繳交應負之義務 會員大會 權責： 召開會員大會並執行決議 土地改良物拆遷補償金額 之查定 工程設計、發包、施工、 監工、驗收及移管 異議之協調處理 撰寫都市更新報告 都市更新業務應辦事項 理事會 監事 理事長 權責： 監察理事會執行會員大會之決議案 監察理事會執行都市更新業務 審核經費收支監察財務及財產 其他依權責應監察事項 總幹事 行政幹部

18 都市更新事業計畫 都市更新事業計畫之意義 都市更新單元之開發執行計畫
更新單元之整體建設計畫，包含配置、建築計畫及未來推動方式、進度、及財務等 作為更新單元未來開發辦理之執行依據 公共利益與私人利益平衡之標準 更新目的在創造公眾利益，但若實施者無利可圖則更新案難以推動 因此都市更新提供多樣性的獎勵誘因，以鼓勵辦理更新，創造更大的公眾利益 政府據以監督執行成效之依據 為維持更新工作之順利推展，政府有責任依核定之都市更新事業計畫監督推動之成效

19 更新事業計畫擬定與申請核定流程 擬定都市更新事業計畫 簽訂事業計畫同意書 舉辦公聽會 主要計畫變更 更新事業計畫申請
是否涉及 主要計畫變更？ 是 主要計畫變更 否 更新事業計畫申請 公開展覽、舉辦公聽會、人民陳情意見 都市更新審議委員會審議 直轄市、縣（市）主管機關發布實施

20 事業計畫說明書內容（條例21） 計畫地區範圍 實施者 現況分析 計畫目標 細部計畫及其圖說 處理方式及其區段劃分
區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說 整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說 重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說 都市設計或景觀計畫 實施方式及有關費用分擔 拆遷安置計畫 財務計畫 實施進度 效益評估 相關單位配合辦理事項 其他應加表明之事項

21 更新事業同意書 1/2 3/5 2/3 8/10 3/4 法定同意門檻（條例22） 同意書比例的計算不包括（條例12） 依法應予保存的古蹟
經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案的宗祠、寺廟、教堂 經政府代管者 經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者 祭祀公業土地。但派下員超過1/3以上對時，應予計算。 同意比例 依第7條劃定之更新地區 依第10條劃定之更新地區 依第11條劃定之更新地區 依第25-1條劃定之更新地區 土地所有權人 1/2 3/5 2/3 8/10 合法建物所有權人 土地面積及合法建築物樓地板面積 3/4

22 權利變換計畫 權利變換之定義（條例3條5款） 權利變換基本原則
係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 權利變換係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權，其精神類似法制化的合建 合建為私契各戶條件不一；權利變換條件公開一致 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋 權利變換基本原則 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人

23 權利變換方式 更新開發後 A B D E C ABCDEX共有 X 補償金 希望留下 希望離開 建物土地區分所有 更新前 A:土地所有權人
所有權變換 租賃權保留 建物土地區分所有

24 權利變換計畫書內容（權變3） 實施者姓名及住所 權利變換範圍及其總面積 範圍內得抵充共同負擔之公共設施用地面積
更新前權利變換關係人及舊違章建築戶名冊 土地及建築物分配清冊 共同負擔的各項費用 折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金明細 公共設施之設計施工基準及其權屬 工程進度與產權登記預定日期 不願或不能參與分配之土地所有權人名冊 拆除或遷移之補償價值或建築物之殘餘價值 公開抽籤作業方式 更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖 更新後土地及建築物分配面積及位置對照表 地籍整理計畫 舊違章建築戶處理方案 其他應表明之事項

25 權利價值評估項目及評價基準日（權變6） 評估方式 評估項目 評價基準日 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之
前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者 評估項目 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值 更新後土地及建築物價值 評價基準日 以都市更新事業計畫核定發布之日為準 但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核時，由實施者定之，限於權利變換計畫報核前6個月內

26 更新前後權利價值評定 實施者選定三家以上鑑價公司 更新前土地及他項權利價值評定 建築設計 更新後土地及建築物價值評定 權利分配計算

27 權利變換試算流程 試算 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價 負擔更新成本 更新後價值分配 差額價金找補 更新前資產總額：5000萬
甲的資產總額：500萬 甲的權利價值比例：500/5000=0.1 計算權利價值比例 更新後估價 負擔更新成本 更新成本：3000萬 甲需負擔之成本：3000 × 0.1=300萬 更新後價值分配 更新後資產總額：10,000萬 甲的應分配價值：10,000 × 0.1=1000萬 1000萬-300萬=700萬 甲的實際獲得價值：600萬 甲獲得之找補現金： =100萬 差額價金找補

28 權利變換計畫他項權利處理 （條例37、38、39、40） 租賃契約：不能達原契約目的者，契約終止，承租人得請出租人賠償
地役權：消滅，如屬有償，得請求所有權人賠償 合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約：所有權人自行協議處理，協議不成，實施者估定價值，於土地所有權利人應分配的價值範圍中，依比例分配 抵押權及典權：自行協議消滅，或實施者列冊轉載，未分配或不願參與分配者，實施者在不超過原應得補償範圍代為清償或贖回

29 權利變換計畫他項權利處理（條例37、38、39） 完全物權 用益物權 限定物權 擔保物權 債權化物權 土地所有權 建築物所有權 地上權
權利變換主體 完全物權 建築物所有權 權利變換關係人 用益物權 地上權 權利變換關係人 限定物權 永佃權 權利變換關係人 地役權 消滅 典權 協議消滅、轉載、代償 擔保物權 抵押權 協議消滅、轉載、代償 一般承租權 終止 債權化物權 耕地375租約 權利變換關係人

30 權利價值異議之處理（條例32） 於權利變換計畫核定發布實施後兩個月內提出 向當請都市更新審議委員會申請調解
調解不成由直轄市、縣(市)主管機關調處 提起訴願或行政訴願 與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補

31 都市更新獎助措施 容積獎勵（條例44、獎勵辦法4） 容積移轉（條例45） 容積獎勵上限 原建築容積更新
法定容積之1.5倍 原建築容積加法定容積之0.3倍 原建築容積更新 分配樓地板低於當地平均住宅水準得適度增加容積 供社區使用之公益設施不計容積 政府劃定更新地區給予時程獎勵 其它經地方主管機關報中央主管機關核准者 容積移轉（條例45） 公設保留地或保存(留)建築物所在土地建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區建築基地

32 都市更新獎助措施 稅賦減免（條例46） 房地稅賦 土地增值稅 土地增值稅權利變換土地第一次移轉減徵40% 權利變換現金補償者免徵或減徵40%
土地信託移轉免徵 契稅 契稅權利變換建物第一次移轉減徵40% 地價稅 地價稅更新期間免徵或減半徵收 更新後減半徵收二年 房屋稅 房屋稅更新後減半徵收二年

33 都市更新獎助措施 投資抵減（條例49） 發行公司債（條例52）
投資總額20%範圍內，抵減營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之 發行公司債（條例52） 實施者為新設立公司，並以經營都市更新事業為業者，得公開招募股份；其發起人應包括不動產投資開發專業公司及都市更新事業計畫內不動產之所有權人及地上權人，且其持有股份總數不得低於該新設公司股份總數之30%，並應報經中央主管機關核定。 實施者為經營不動產投資開發之上市公司者，為籌措都市更新事業計畫之財源，得發行指定用途之公司債，不受公司法第247條之限制。

34 都市更新與土地信託融資 信託目的 信託契約當事人及關係人 受益人：即委託人，為自益信託； 受託人：受託銀行； 利害關係人：融資銀行。
為使都市更新工程順利進行，由實施者將土地信託予受託銀行，依都市更新事業計畫及權利變換計畫，於開發興建完成後，分配返還信託財產與受益人。 信託契約當事人及關係人 委託人：實施者（土地所有權人、建商）； 受益人：即委託人，為自益信託； 受託人：受託銀行； 利害關係人：融資銀行。

35 都市更新信託融資之基本運作模式 信託存續期間 自簽約日起至都市更新案工程完竣，取得建築物使用執照及建築所有權第一次登記完成後，依約定方式將土地及建築物分別移轉登記予受益人，並配合融資銀行辦理第一順位抵押權追加設定至實施者（建商），清償銀行融資及信託行為結算完成止。

36 都市更新信託融資之基本運作模式 信託財產 建築基地； 興建中尚未完工之建築物及興建完工後之建築物； 信託專戶之資金；
因運用信託標的取得之權利或財產。

37 都市更新信託融資之基本運作模式 信託財產之管理及返還
實施者應依信託契約規定，將更新前土地辦理信託登記為受託人名義，並由受託人保管該土地、建築物所有權狀及相關文件； 變更權利變換計畫：將信託登記後之所有權人名義納入分配清冊，並將融資之抵押權登記納入他項權利清冊； 更新後建物及土地登記：實施者依信託本旨及權利變換計畫內容申請辦理建物所有權第一次登記及土地移轉、變更登記為受託人； 信託財務清算：將委託人應負擔費用予以清算並辦理分戶抵押權設定登記； 信託財產返還：將更新後土地及建築物依自益信託或他益信託分別辦理塗銷信託或信託財產歸屬登記。

38 都市更新信託融資之基本運作模式 續建處分約定
更新工程期間，若發生建商財務危機或工程進度嚴重落後，或拖延自有資金到位，經受託人書面催告仍未獲得改善，即應通知都市更新主管機關，並限期催告建商提出解決方案； 受託人執行續建事宜，應合理努力採取適當方式，為委託人及受益人利益管理信託財產，受託人為執行續建應委託專業建築經理公司製作續建執行計畫書，送請土地所有權人、融資銀行及都市更新主管機關同意後為之； 受託人完成續建後，應依續建執行計畫書釐清信託財產管理債權債務，相互抵償後如仍有賸餘，應結算返還信託財產。

39 一般土地信託架構示意圖 土地所有權人 承租 (購)人 建設公司 信託銀行 金融機構 信託 信託收益/返還信託財產 委建/合建 租(價)金
分屋交屋 承租(購) 付息 貸款 金融機構

40 都市更新信託基本架構示意圖 信託銀行 實施者 發布實施 信託財產移轉 不參與分配戶 信託財產移轉 信託專戶 請建照 不參與信託土地所有權人
融資銀行 發布實施 請建照 信託專戶 營造廠 完工 建物信託登記 不參與信託土地所有權人 更新會或 開發商 實施者 不參與分配戶 訂信託契約 信託財產移轉 訂信託契約 信託財產移轉 融資 資金轉入 撥貸 信託財產移轉 發放 補償金 資金到位 撥款 請款 發包 建物第一次登記

41 都市更新與不動產業證券化 所謂證券化，可分為一般證券化、金融資產證券化及不動產證券化三種：
一般證券化，係指目前及未來有正值現金流量，可以股票或受益憑證持有其債權或所有權，並可以轉讓之商品，如樂透彩券； 金融資產證券化，係指依「金融資產證券化條例」，將未來償還債權的本金及利息收入，加以證券化； 不動產證券化，則泛指將未來經營不動產之收入加以證券化，使買方可以支出現金取得不動產證券，以換取未來經營不動產收入為其現金收入。

42 證券化之基本概念 一般證券化 金融資產證券化 證券化 不動產證券化

43 不動產證券化之基本概念 不動產證券化，又可分為一般不動產證券化及不動產證券化條例之不動產資產信託及不動產投資信託：
一般不動產證券化，如上市或上櫃之建設公司，發行股票或公司債，經營不動產相關事業； 依「不動產證券化條例」成立之不動產投資信託（REITs）或不動產資產信託（REAT）； 特殊目的的公司，係指依「金融資產證券化條例」或依其他法律規定，經主管機關許可設立以經營不動產證券化為目的之股份有限公司；都市更新投資信託公司屬之。

44 不動產證券化之基本概念 一般不動產證券化 不動產證券化 不動產投資信託 REITs 不動產投資信託 不動產證券化條例 開發型 不動產資產信託
金融資產證券化條例 或 都市更新條例 特殊目的公司 都市更新投資信託公司 第50條2項 不動產證券化 不動產投資信託 REITs 第4條1項3款 不動產證券化條例 不動產投資信託 開發型 不動產資產信託 REAT 第4條1項4款

45 信託與證券化之關係 信託 證券 金 融 資 產 證 券 化 條 例 一般信託 特 殊 目 的 不動產信託 信 託 不動產 投資信託
東展興業 朋記建設 信託 不動產信託 金 融 資 產 證 券 化 條 例 不動產 投資信託 不動產證券 化條例 一般證券化 不動產 資產信託 證券 不動產證券化 特 殊 目 的 公 司 一般不動產 證券化 金融資產證券化 都市更新條例

46 不動產證券化之基本概念 REITs與REAT 之比較 不動產投資信託 REITs 不動產資產信託 REAT 形式 先募得資金，再投資房地產
先有不動產，再將其證券化 資產移轉方式 標的物全部出售 處分型：標的物部分出售，一般自留50% 融資型：無出售行為 處分利益認列 可 處分型：可 融資型：不可 受益型態 類似股票；介於股票與債券之間 類似債券 存續期間 無限期 5 - 7年 報酬率與風險 較高；風險相對分散；投資門檻低 較低；風險集中；投資門檻較高

47 不動產證券化之基本概念 美國REITs家數與總市值成長趨勢 單位：億美元 全體總家數 權益型 抵押權型 混合型 年度 家數 市值 1971
34 15 12 3 6 10 1975 46 9 22 1980 75 23 35 21 5 19 8 1985 82 77 37 33 32 13 1990 119 87 58 56 43 25 18 1995 219 575 178 499 24 17 42 2000 189 1,387 158 1,344 16 27 2001 182 1,549 151 1,471 40 38 2002 176 1,619 149 1,513 20 71 7 2003 171 2,242 144 2,048 142 52 2004 193 3,079 153 2,753 260 66 資料來源：NAREIT

48 不動產證券化之基本概念 美國REITs 累積報酬率1974~2004（含配息） 資料來源：NAREIT

49 不動產證券化之基本概念 日本REITs 指數與總報酬率2003~2004 資料來源：NAREIT

50 不動產證券化之基本概念 台灣REITs與REAT已發行個案 年 發行機構 發行標的 證券化類型 資產總額（億） 2004 嘉新國際
IBM大樓 REAT 融資型 44.1 宏泰集團 宏泰世紀大樓 44.4 特力 美孚時代廣場 REAT 處分型 6 遠雄國際 大都市大樓 --- 2005 上 新光人壽 中山大樓 28 富邦集團 富邦大樓等 REITs富邦1號 58.3 敦南大樓 30.8 下 厚生 南崁物流園區 20 國泰人壽 喜來登飯店等 REITs國泰1號 139.3 新光三越等 REITs新光1號 113 台新 誠品大陸工程 REITs 38 資料來源：寶來證券

51 不動產證券化之基本概念 影響REITs績效主要因素 總體面 個體面 經濟景氣循環與成長率 不動產供給量與需求量 不動產之位置與性質
未來盈餘成長預估 不動產之租金收益 資產組合狀況 管理機構之經營績效與品質

52 不動產證券化之基本概念 不動產投資管道比較 投資REITs 購置不動產 投資不動產類股 投資風險 租金變動 及不動產重估對標的物之影響
市場流動行不足 公司營運風險及股價波動 報酬率 穩定 視座落區段及用途而定 易受股票市場及不動產景氣影響，波動幅度大 主要收益來源 租金收入、買賣交易利得 租金收入、買賣交易價差 租金、買賣交易利得、土地開發收益與增值空間 流動性 佳 不佳 專業管理團隊 有 無 固定配息 視公司營運狀況而定 交易手續費 0.1425% 土增稅、地價稅、房屋稅、仲介費、代書費及租金收入等 相關稅費 6%分離課稅 所得稅、交易利得財產交易所得稅 0.3%證交稅、股息所得稅 資料來源：寶來證券

53 不動產信託與證券化基本架構 金管會 實施者 證券交易所 證券 經紀商 投資人 (受益人) 不動產 股份/指定用 途公司債 都市更新投
信託基金 實施者 申請募集 核准設立 都市更新投 資信託公司 信託機構 (都市更新投資 信託專戶) 受益憑證 申請上市 投資決定 開發 都市更新單元 證券交易所 申購受益憑證 交付受益憑證 公開說明書 委託 產權登記 證券 經紀商 委託買賣 (交易市場) 投資人 (受益人) 不動產經營管理 專業公司 不動產

54 都市更新得依不動產證券化條例募集不動產開發投資信託基金
開發型之不動產或不動產相關權利，指正進行開發、建築、重建、整建之不動產、或不動產相關權利；或未產生穩定收入之不動產或不動產相關權利。（修正條文草案第4條） 募集之不動產投資信託基金投資於開發型不動產或不動產相關權利，包括依都市更新條例核定之都市更新事業計畫範圍內土地、建築物及不動產相關權利。 （修正條文草案第17條）

55 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法修正重點 行政院金融監督管理委員會95.1.24金管證四字第0950000420號函
都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法修正重點 行政院金融監督管理委員會 金管證四字第 號函 開放證券投資信託事業經行政院金融監督管理委員會核准者，得兼營都市更新投資信託公司之業務。（修正條文第14條至19條） 放寬有關經營都市更新投資信託公司，應具有管理或經營以公開募集方式集資投資於不動產之共同基金、單位信託或投資信託業務經驗，且該基金最近一會計年度季平均市值不得少於新台幣500億元之基金管理機構之規定，降低為250億元。（修正條文第5條第1項第1款）

56 都市更新前置作業融資計畫貸款要點（20億） 內政部95.4.20台內營字第0950801797號令訂定
都市更新前置作業融資計畫貸款要點（20億） 內政部 台內營字第 號令訂定 經費來源：由國家發展基金於95-98年匡列20億元辦理。 對象：中央、地方政府、都市更新事業機構及都市更新團體。 額度：每一都市更新個案最高貸款額度因案所需而定，簽約金貸款部分以個案土地公告現值1/10額度為限。 貸款利率：各級政府都市更新主管機關按中華郵政股份有限公司郵政儲金二年期定期儲蓄存款機動利率減1%機動計息。都市更新事業機構、都市更新團體：按中華郵政股份有限公司存簿儲金利率加承貸銀行加碼機動計息，銀行加碼以不超過2.175%為限。 資金回收方式：貸款期限最長不得超過6年。俟更新事業計畫或權變計畫核定，可執行實質建設後，以處分方式（標讓售）或引進民間資金（徵求實施者或由政府機關擔任實施者），半年內還款回收資金。

57 都市更新事業優惠貸款要點（2000億） 內政部95.6.5台內營字第0950802679號令訂定
都市更新事業優惠貸款要點（2000億） 內政部95.6.5台內營字第 號令訂定 經費來源：由行政院經濟建設委員會中長期資金運用策劃及推動小組協調中華郵政股份有限公司提撥專款支應或金融機構以自有資金支應。 對象：都市更新事業實施者及參與更新分配之都市更新會會員。 申貸條件：都市更新事業計畫經主管機關核定者，得提出申請；其應另擬定權利變換計畫者，應於權利變換計畫經主管機關核定後，始得申請。經行政院都市更新推動小組選定之都市更新案，承貸金融機構應優先受理申貸。 貸款利率：按中長期資金運用利率加承貸金融機構加碼機動計息，承貸金融機構加碼以不超過2%為限。 額度：最高以申請計畫實際需要資金之80%為限。但經金融機構運用自有資金符合授信條件者，不在此限。 資金回收方式：本項貸款利息應按月繳納，本金部分依申請人與承貸金融機構之協議辦理。

58 都市更新權利變換實施辦法第7-1條修正重點 內政部91..8.1台內營字第0910085352號令增訂
都市更新權利變換實施辦法第7-1條修正重點 內政部 台內營字第 號令增訂 本條例第三十一條第一項但書規定之現金補償數額，以依第六條評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算；實施者應於實施權利變換計畫公告時，造具清冊檢同有關資料，向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。 前項補償金，由實施者於權利變換計畫發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知之日起三十日內領取。但本辦法修正施行前已核定發布實施之權利變換計畫，得於本辦法修正施行日起二個月內通知。

59 都市更新權利變換實施辦法第7-2條修正重點 內政部95.3.3台內營字第0950800506號令
都市更新權利變換實施辦法第7-2條修正重點 內政部95.3.3台內營字第 號令 權利變換範圍內土地所有權人及合法建築物所有權人，於權利變換後未受土地及建築物分配或不願參與分配者，其應領之補償金於發放或提存後，由實施者列冊送請主管機關囑託登記機關辦理所有權移轉登記。其土地或合法建築物經設定抵押權、典權或辦竣限制登記者，應予塗銷。登記機關辦理塗銷登記後，應通知權利人或囑託限制登記之法院或機關。

60 都市更新權利變換作業產權登記前土地稅款查欠 行政院秘書長94.12.28院台規字第0940052345號函
都市更新權利變換作業產權登記前土地稅款查欠 行政院秘書長 院台規字第 號函 實施者依主管機關核定之權利變換計畫實施權利變換，係基於國家機關之權利關係而取得，並非依法律行為而取得，依民法第758條規定，不以登記為所有權移轉之生效要件，地政機關辦理之登記，係宣示性質不受土地稅法第51條第1項規定之限制。 不願參與分配所欠繳之地價稅， 稅捐稽徵機關應於權利變換計畫經直轄市縣（市）政府核定發布實施後， 即進行追繳， 不宜遲至辦理權利變更或移轉登記時始進行。

61 都市更新建築容積獎勵辦法第4、7條修正重點 內政部95.4.20台內營字第0950801769號令
都市更新建築容積獎勵辦法第4、7條修正重點 內政部 台內營字第 號令 第一項規定遇有情形特殊，在公共設施服務水準可容受之情形下，必要時得循都市計畫變更程序酌予調整法定容積。（修正條文第4條第3項） 直轄市、縣（市）主管機關考量更新單元規模，產權複雜程度，認有延長前項一定時程者，得延長6年，並以一次為限。 （修正條文第7條第2項）

62 受託銀行不適合擔任都市更新事業實施者 行政院金融監督管理委員會93.12.15金管銀（四）字第0938012036號函
受託銀行不適合擔任都市更新事業實施者 行政院金融監督管理委員會 金管銀（四）字第 號函 都市更新事業實施者所應辦理事項經核已逾信託業法及銀行法之業務範圍，如擬定更新事業及權利變換計畫；代為拆除地上物；申請建築執照、使用執照、建物測量；通知參與地主接管土地建（築）物等工作，均已涉及都市更新專業人員、建設公司、建築師、代書等專業領域，爰受託銀行不適合擔任都市更新實施者。 土地所有權人將土地信託予受託銀行，受託銀行為籌措資金，如符合信託業法第26條但書規定，以開發為目的之土地信託經全體受益人同意，得以該信託財產借入款項。

63 都市更新事業之實施者，得否將其建築執照信託予金融機構 內政部94.10.12內授營都字第0940086241號函
都市更新事業之實施者，得否將其建築執照信託予金融機構 內政部 內授營都字第 號函 都市更新條例第31條第1項前段規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。．．．」 同條例第34條規定：「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件。」第43條規定：「經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送由該管登記機關，逕為辦理權利變更或移轉登記，．．．」。 是以，都市更新案依權利變換方式辦理者，更新後之土地及建築物，應依據權利變換計畫之分配結果，列冊送請該管登記機關辦理建物所有權第一次登記及土地移轉變更登記，與建築執照之起造人名義並無必然關係。

64 都市更新以信託方式辦理時，第一項所有權人人數，以信託之委託人數計算
信託之類型有個別信託與集團信託之分，土地信託不論其為共有或獨立所有權，雖有共同委託同一受託機構之事實，然非為金錢信託中之集團信託，後者乃以社會大眾之不特定對象按照同一（投資）信託目的，提供信託財產且作為一個集團加以運用。 都市更新以信託方式辦理時，以其信託財產之獨立性，其人數仍應以原土地所有權人辦理信託之人數計算。該同意權是否應經原土地所有權人同意，事涉委託人對受託人之指揮權，依私法自治原則，應以信託契約所訂為準。

65 修正都市更新條例第13條芻議 都市更新事業現行條文第13條僅規定得以信託方式實施之，在實務運作上，仍嫌不足。
目前都市更新配合信託實施案例，很難達到100％同意信託，銀行為求擔保，往往以未達全體同意而不願信託融資，造成更新之嚴重阻礙。 本條例第25條之1規定，土地及建物所有權人數並土地及合法建築物均達8/10之同意，主管機關即可以強制徵收方式處理，參照上開規定如能強制信託，對所有權人並無任何損害權益，反而保障各方權益及增加都市更新推動之助力。 建議增訂第13條第2、3項： 規定參與分配人數並其所分配土地及建物面積均達8/10之同意，得予以強制信託，且不同意信託者，信託契約得由實施者代為訂定，但信託目的予以設限。 委託信託業辦理都市更新所訂之信託契約，不分自益信託或他益信託均不得撤銷，不受信託法第3條、第63條及第64條規定之限制。

66 都市更新稅金增額融資制度 Tax Increase Financing （TIF）
都市更新專責機構得發行都市更新稅金增額債劵，由各級主管機關擔保債劵之償還，並由其更新事業實施範圍與鄰近受影響範圍於更新後一定期間內所增加之地價稅、房屋稅、土地增值稅，撥交專責機構運用，優先償還債劵。 考量目前國內都市更新尚在起步階段，市場機制尚未臻成熟，且發行稅金增額債券涉及地方財政收支劃分，牽涉甚廣，在現階段實務上，建議可由地方政府以對列方式，評估更新效益，對稅金增額的提高，逐年提撥預算納入地方都市更新基金循環運用。

67 結語 「都市更新」已列為政府都市政策之重點工作，行政院並已核備「加速推動都市更新方案」，成立專責單位推動辦理，期能達成既定目標，增進都市生活環境品質與公共利益，有效提升總體經濟成長，創造國家財政收益。由於都市更新任務艱鉅，後續仍有賴政府與民間共同合作，凝聚共識，藉由產、官、學與社區居民力量之結合，於短期內展現具體成果，共創多贏。

68 簡報結束 敬請指教